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时间：2016-12-21 16:04
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买房子要注意什么
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下一篇：上一篇：其它类似问题相关文章相关帖子---英国买房注意事项哪位知道？有在线的朋友能解答下吗 楼主北京人，在英国定居十二年；现居伦敦，是英国皇家注册建筑师。因为职业的原因，对房产投资非常感兴趣；自己亲身实践过，也给身边在英国买房的朋友出过不少主意。最近论坛里面很多帖子都在讨论中国房价是否合理，未来走势会怎样。对此楼主想用北京和伦敦的普通民用住宅做个简单对比： ? 房价：近乎1:1 （假设地段类似） ? 人均收入 ：近乎10:1（伦敦人均年收入在3万英镑左右，相当于30万人民币； 北京人均年收入 36,752元） ? 出租收益率：伦敦一般来讲房子的价值相当于一周的房租的1000倍，也就是说 投资一套房产18年左右收回成本。 北京200万的房子大概每月能租人民币一个月，这么算要33多年收回成本。 ? 产权年限：伦敦一般是 100年以上，部分房子有freehold (无限产权)。中国产权是70年以下。 ? 政府政策稳定度、透明度：这个相信大家心里有数。 如果你是一个国际投资者，你会在哪里买房子？答案是显而易见的。 所以楼主决定开个帖子，全面讲解中国公民如何在英国投资买房，希望能帮助大家拓宽投资理财的视野，也可以把这作为资产保值和分散投资风险的一种手段。 这篇帖子适合怎样的读者： ? 投资资金超过15万英镑 ，大约相当于人民币150万左右 （这两天英镑暴跌，这么算大概相当于人民币140多万） ? 打算将该笔资金用作长线稳定投资，不指望一夜暴富 ? 期待每月有稳定现金收入。（租金年收益率：大城市，例如伦敦大约5-6%；小城市会比这更高一些，但小城市的升值前景没有大城市高） 欢迎大家留言提问！
楼主发言：81次 发图：9张 | 更多
目前暂定写几个主题： 1. 在英国投资买房的优势（房价走势，租金收益等） 2. 如何挑到满意的房子 3. 英国买房手续 4. 买房之后如何管理
自己顶
英国最传奇的房产商是一对老年夫妇。。。最高的时候拥有500多套房子。。。 他们就一个标准，买带花园的房子：）
@chcyy2012 3楼
16:40:09 英国最传奇的房产商是一对老年夫妇。。。最高的时候拥有500多套房子。。。 他们就一个标准，买带花园的房子：） ----------------------------- 非常聪明的做法。因为英国人，尤其是有孩子的英国人，特别钟爱带花园的房子，可以让孩子有充分的活动空间。我有的英国同事为了买得起带花园的房子，宁肯搬到伦敦外去住，每天做一个多小时火车上班。 而且现在在英国，带花园的房子已经很少建了；为了节约空间，新房子大多造的都是多层公寓楼。所以就造成了带花园的老房子的稀缺性。长期来看，这种花园房的升值潜力是肯定是大过多层公寓的（假设地理状况类似）；但是从短期出租角度来看，多层公寓出租更方便倒是真的，空房时间更短。自己经验来看，伦敦位置好点的公寓房，基本空不过一个星期
@chcyy2012
16:40:09 英国最传奇的房产商是一对老年夫妇。。。最高的时候拥有500多套房子。。。 他们就一个标准，买带花园的房子：） ----------------------------- @KKArch 4楼
17:08:42 非常聪明的做法。因为英国人，尤其是有孩子的英国人，特别钟爱带花园的房子，可以让孩子有充分的活动空间。我有的英国同事为了买得起带花园的房子，宁肯搬到伦敦外去住，每天做一个多小时火车上班。 而且现在在英国，带花园的房子已经很少建了；为了节约空间，新房子大多造的都是多层公寓楼。所以就造成了带花园的老房子的稀缺性。长期来看，这种花园房的升值潜力是肯定是大过多层公寓的（假设地理状况类似）；...... ----------------------------- 这对夫妇的名字我忘记了。。。您还记得吗？
@chcyy2012
16:40:09 英国最传奇的房产商是一对老年夫妇。。。最高的时候拥有500多套房子。。。 他们就一个标准，买带花园的房子：） ----------------------------- @KKArch
17:08:42 非常聪明的做法。因为英国人，尤其是有孩子的英国人，特别钟爱带花园的房子，可以让孩子有充分的活动空间。我有的英国同事为了买得起带花园的房子，宁肯搬到伦敦外去住，每天做一个多小时火车上班。 而且现在在英国，带花园的房子已经很少建了；为了节约空间，新房子大多造的都是多层公寓楼。所以就造成了带花园的老房子的稀缺性。长期来看，这种花园房的升值潜力是肯定是大过多层公寓的（假设地理状况类似）；...... ----------------------------- @chcyy2012 5楼
17:10:09 这对夫妇的名字我忘记了。。。您还记得吗？ ----------------------------- 呵呵，这个报道我没看过，不好意思。不过我相信这样的投资者是存在的。因为我的梦想就是在英国买很多套房子，然后自己管理。现在正在向这个目标慢慢进发
继续写。 一. 英国买房的优势。 楼主不是经济学家，也不是投机分子。楼主非常欣赏巴菲特的投资观点，简而言之：就是要买本身性价比高，民众有长期需求的产品；然后长线持有，等待市价反映物品真实价值那天的到来。 为什么楼主认为英国的房产值得长期投资，会从以下几点谈起： 1.1 人口 1.2 土地、房产稀缺性 1.3 人民购买力 1.4 建筑抗老化能力 1.5 近年的房价增长率 1.6 市场投资环境
很好，等着看下文！
最近纽约的中国买房客超级多啊。楼主觉得英国和美国比有什么优势没有？
马克
LZ的后续呢？？？？？ 还等着看呢！！！！！
1.1人口 首先要说明一下，广义的英国（大不列颠共和国）是由四个国家组成的：英格兰，苏格兰，威尔士，和北爱尔兰。这四个国家经济发展差距还是很大的；其中发展得最好的，也是一般国人印象中的发达‘英国’，主要是指英格兰。这篇帖子主要讨论英格兰的房产。 谈到房产前景，就必然要说到人口。 一般来说，人口密度越大，房屋需求量越大，转手率越高。反之，如果地广人稀，房子越不容易增值、脱手。原因很简单：地越广，新建住宅建造的空间就越大，容易冲击已有的房产市场；人越稀，潜在客户就越少。所以显然，买房选在人口稠密的地方，更容易增值和出租。 下面我们来比较一下几个热门国家的人口稠密程度。
@atlashua2003 8楼
18:27:22 很好，等着看下文！ ----------------------------- 谢谢支持！
@冰见 9楼
18:53:55 最近纽约的中国买房客超级多啊。楼主觉得英国和美国比有什么优势没有？ ----------------------------- 讲人口的时候就会讲到
汗死，怎么插不进图片呢
楼主自己找了资料，比较了以下四个国家的人均国土面积。从下表一中我们可以看出，论人均国土面积的话，美国大约是英格兰的12.7倍，加拿大是117.7倍，澳大利亚是138.2倍。这说明什么？英格兰的人口要比其他三国稠密得多，而且他们可选择的土地、住房非常有限。
有朋友可能会说，美国加拿大有很多地方是自然保护区，没法住人。可是英国也一样。所以即使排除这个干扰，英格兰的人口还是比其他三个国家稠密得多。 如果不放心的话，我们还可以来研究以下这几个国家的人口增长趋势。
说明以下，之所以英格兰的参考资料跟其他国家不一样，是因为CIA world factbook只提供大不列颠共和国的整体资料，没有英格兰的单独资料
从表二中我们可以看出，英国的人口老龄化虽然要略严重一点，但是总体的人口年龄结构还是跟其他国家类似。这至少说明，就算不考虑之后的外来移民，在未来的几十年里，英国人口变化趋势跟其他三国一样。那也就是说，英格兰的相对人口稠密优势是不变的。
人口稠密说明什么？1.大量的潜在租客和买家。2. 该地地域稀缺，新造房子空间不大。所以在这样的地方投资房产比较容易增值。香港和日本就是最好的例子。
忽然发现中国的国土面积没有美国大啊 根据楼主资料，结合百度资料发现 总人口
国土面积（平方公里）人均国土面积（平方公里） 参考资料 英格兰 395
0. 美国 27000
0. 加拿大 4670
0. 澳大利亚2024
0. 中国
百度资料2012年 人均好像比英格兰还大三倍
马克
楼主慢慢写 明天再看
@gcqknight 21楼
21:25:38 忽然发现中国的国土面积没有美国大啊 根据楼主资料，结合百度资料发现 总人口
国土面积（平方公里）人均国土面积（平方公里） 参考资料 英格兰 395
0. 美国 27000
0. 加拿大 4670
0. 澳大利亚2024
0. 中国
百度资料20...... ----------------------------- 呵呵，这个发现很有意思，没想到把英格兰跟中国比一下。英格兰从地图上来看，就是欧洲大陆旁边的一个小岛，跟中国一个省差不多大。但是很难想像，就是这个一个岛国，在过去的几百年里最辉煌的时候，占领了其本土面积的110倍的海外领地。就算是现在金融危机，英格兰，尤其是伦敦，仍然是世界最重要的金融中心之一，也是很多海外富豪的现居地。 顺便说一句，伦敦也是我在英格兰最看好的房产投资城市
@gcqknight 23楼
21:27:09 楼主慢慢写 明天再看 ----------------------------- 谢谢，很久没用写东西了，真没法写快
@chcyy2012
16:40:09 英国最传奇的房产商是一对老年夫妇。。。最高的时候拥有500多套房子。。。 他们就一个标准，买带花园的房子：） ----------------------------- @KKArch
17:08:42 非常聪明的做法。因为英国人，尤其是有孩子的英国人，特别钟爱带花园的房子，可以让孩子有充分的活动空间。我有的英国同事为了买得起带花园的房子，宁肯搬到伦敦外去住，每天做一个多小时火车上班。 而且现在在英国，带花园的房子已经很少建了；为了节约空间，新房子大多造的都是多层公寓楼。所以就造成了带花园的老房子的稀缺性。长期来看，这种花园房的升值潜力是肯定是大过多层公寓的（假设地理状况类似）；...... ----------------------------- @chcyy2012 5楼
17:10:09 这对夫妇的名字我忘记了。。。您还记得吗？ ----------------------------- 刚才跟英国同事聊了一下。他说以前BBC报道过这对老夫妇，不过他也不记得名字了（也有可能是为了保护当事人隐私没报）。用同事的话说： 'they caught the best time...the bank was giving buy-to-let mortgage up to 125% of its value. Nowadays, the bank don't give more than 80% mortgage' 大意就是那对老夫妇开始投资房产时，银行放贷很宽。如果去买用于出租的房子，有时能拿到125％的贷款。也就是说只要有抵押，本金都不用交。所以那对老夫妇很容易就靠反复抵押买了很多套房子。如今银行对于出租房最多只给80％的贷款，那就是说自己至少要攒够20％的本金才能多买一套房。这样雪球滚的速度就慢很多了
@chcyy2012 3楼
16:40:09 英国最传奇的房产商是一对老年夫妇。。。最高的时候拥有500多套房子。。。 他们就一个标准，买带花园的房子：） ----------------------------- 我个人觉得他们的做法还是风险挺大的，因为1. 他们买的房子都是在自家附近，太集中了。2. 雪球滚的太大了。只要有一个月，他们好几个房子没租出去，付不出贷款，那就可能导致资金链断裂。只能说他们是很幸运的一对
@chcyy2012
16:40:09 英国最传奇的房产商是一对老年夫妇。。。最高的时候拥有500多套房子。。。 他们就一个标准，买带花园的房子：） ----------------------------- @KKArch
17:08:42 非常聪明的做法。因为英国人，尤其是有孩子的英国人，特别钟爱带花园的房子，可以让孩子有充分的活动空间。我有的英国同事为了买得起带花园的房子，宁肯搬到伦敦外去住，每天做一个多小时火车上班。 而且现在在英国，带花园的房子已经很少建了；为了节约空间，新房子大多造的都是多层公寓楼。所以就造成了带花园的老房子的稀缺性。长期来看，这种花园房的升值潜力是肯定是大过多层公寓的（假设地理状况类似）；...... ----------------------------- @chcyy2012 5楼
17:10:09 这对夫妇的名字我忘记了。。。您还记得吗？ ----------------------------- 不过还是很羡慕他们那时候的银行贷款的。现在如果要在英国以房养房，且不靠抵押的话，那估计要至少4－5年才能多买一套房。我是这么算的：假设第一套房子25万英镑全款付清，每月大概能产生1000镑利润。这个利润要攒4－5年才够20％的首付。唉，青铜时代了
1.2 土地、住房稀缺性 上一节已经提过，英国人均国土面积很少；而英国又是典型土地私有制国家，90%左右的土地为私人所有，土地所有者对土地享有永久业权，甚至包扩地下矿产的开采权（但这不意味着你买房就一定能买到永久业权，后面会详细提到）。那么国家如何调控土地使用呢？ 英国政府规定，一切私有土地的发展权即变更土地用途的权利归国家所有，土地所有人或其他人如欲变更土地用途，在进行建设用地开发前，必须先向政府以缴纳发展税的形式购买发展权。 这段话什么意思呢？
简单来说，如果一块土地以前是工业用地，开发商买了以后也只能当工业用地用。如果你想用来改做他用，要先跟政府申请更改用途。政府会征询很多人的意见，专家，土地周围原住民，等等等等。这个过程非常缓慢，困难，耗时耗力，而且最后往往还不批，因为原住民经常不同意。楼主当年考建筑师执照时有门课专门就是讲这方面的法律程序的。 举个简单例子，楼主有个朋友，当年想在自家花园里建个小储藏室，结果政府没批，因为邻居不同意。可见政府对土地的使用有多么严格。
1998年的时候，英国政府预测由于人口增长，10年内至少需要新增440万套住房。即使在这种情况下，政府也要求，至少60％的新增住房要建立在已开发利用土地（brownfield,棕地）上，以支持绿地发展。 这对开发商显然不是个利好，但对谁有利呢？ 1。原住民。 2。房产投资者。 因为这能保证他们的利益不会被大片新开发的土地所影响。
有朋友可能会问，就算可开发土地少，如果开发商把以前的矮楼推了都改造高楼呢？不是还是一样会冲击房产市场？
土地的问题再说两句，刚才忘了提英国的司法系统了。 英国的司法系统是独立于政府的， 不受政府管辖。 为了体现司法系统的独立性，很多时候在老百姓和政府打官司的情况下法院是会倾向于老百姓以求体现公正性， 也就是中国人说的有些矫枉过正。 这种情况下导致英国开发商拿地，尤其是在黄金地段拿地，要突破很多阻碍。老百姓也很乐于利用法律做为武器来保护自己的权益。 这就导致了政府挣地相当困难。 由此可见，如果在相对成熟的居住区，或者是市中心投资房产，稳定性比较高，因为区域内突然出现很多新房的可能性不大。
@KKArch 好贴！非常感兴趣，期待看下文！
@jfeng60 34楼
09:53:39 @KKArch
好贴！非常感兴趣，期待看下文！ ----------------------------- 谢谢支持！
继续开讲。 奶奶有个在美国居住多年的朋友，是做摄影的。他来伦敦旅游，我去接他，他第一天就开始跟我抱怨：伦敦的房子怎么都这么旧？看上去破破烂烂的！美国的街道一眼看过去都是新房子！ 的确，很多初来英国的人，都觉得英国没有他们想像中的繁华。他们心中的大英帝国，应该到处都是林立的摩天大厦，新建的高档住宅（话说现在国内三线城市都是这架势了）。而真到了英国放眼一看，并没有什么让人惊艳折服的景象；即使是最繁华的火车站附近，也到处可见低矮的房子，而且一看就是很多年前的建筑风格。这不免让很多游客大失所望。 但我要说，英国的好，就像好酒，要慢慢体会。
想像一下，你买了自己的房子后，希望周围经常有人乒乒乓乓地施工吗？ 你希望自己熟悉喜爱的周围建筑群，一夜之间被推倒，很快就被改成面目全非的摩天大厦吗？ 你希望每过几十年，有时甚至十几年，自己的房子就要被推倒了重建一次吗？ 正是处于这些原因，同样也是基于对环境的保护，英国人总是更倾向于对旧房子的翻新整修，而不愿把他们推翻再建造新的建筑。英国的建筑不能随便改变外观和结构， 这在中国也有相似的法律。 但是就执行力而言，英国法律要强许多。 这样就限制了房屋结构的大规模变动， 不太可能出现一群矮层住宅中间突然出现个摩天高楼。
光注。。。
很多英国人并不太理解亚洲人为什么对新房情有独钟。很多恋旧的英国人，特别喜欢有历史感的老房子，比方说维多利亚时期造的房子（1837年至1901年）。因为那时候造的房子气派，宽敞，屋顶高，质量好。如今由于地价飞涨，很少有建筑开发商愿意在英国，尤其是伦敦造这样的房子了，太浪费空间了。所以那时候造的房子几乎成了绝版。 下图就是一张维多利亚时期造的房子：
presumably you still need to pay council tax?
总结一下这个主题，在英国，由于： 1，可开发地皮很有限，且许可难申请； 2，不能随便对已建房屋改变外观和结构。 所以对英国的房产投资者而言，很大程度上减少了他们受新开发房子冲击的风险。
边顶，边学习，嘿嘿
1.3 人民购买力 这里的人民很广义，可以是本地居民，也可以是本地或海外投资者。 前几个月刚看到一条消息：‘资产规模已达4100亿美元的中投公司正在进行谈判，打算斥资2.5亿英镑买下德意志银行英国总部大楼。这项交易将意味着中投公司首次进入英国直接所有权写字楼市场，并标志着中国政府在英国社会和经济基础设施领域占据一席之地的最新努力。’ 类似中投这类大型投资商能托高房市，当然对小户投资者也是利好。但是楼主认为，对于散户投资者而言，如果打算长期投资房产的话，还是应该重点分析当地居民的购买力。 为什么？中投这类大型投资商的行为不在我们掌控范围之内。他们今天进场，也可能明天就离场。当有一天所有外来投资者都离场的时候，唯一能接盘的是谁？只有本地居住者。
本地居住者对房产的需求，才真正反应了房产最原始，最根本的价值：居住。 如果能确保房产的入手价格在当地居住者的承受范围以内，那就算最坏的情况发生（外来投资商纷纷离场），也能确保手上的资产至少不亏。如果外来投资商不走，还继续托高房市，那多出的部分就是赚到的。 先保证不亏，然后再追求升值，这是楼主的一贯投资原则。
楼主这么辛苦地码字都没人回，伤心啊
@多西爹 40楼
18:49:44 presumably you still need to pay council tax? ----------------------------- 是的。如果有租客，council tax是由租客付。如果房子空闲没有租客，那房主自付。所以在英国买了房闲置的确不划算，除非投资者很有钱不在乎。 楼主自己2010年加入了一个小户型，位置不错，最好的情况是前一天给旧房客check out,第二天就给新房客check-in；最坏的也没空到一个星期。 所以房子的位置很重要，要保证能租得出去，而且要租得快。
@还要跌 38楼
18:23:23 光注。。。 ----------------------------- 谢谢关注！
@悟空剃毛 42楼
19:11:34 边顶，边学习，嘿嘿 ----------------------------- 共同学习！
继续分析人民购买力。 先看以下英国人的税前平均收入。
上图是税前收入，还要扣掉税和医保 (national insurance)。 这里要说明一下，在英国工作、居住都是享受免费医疗的。也就是扣掉每月工资里的医保之后，不论大病小病，接受任何治疗一概免费。这就解放了一大笔支出。 下面我们来研究一下英国人民攒多少年可以攒够总价25万英镑房子的首付（大约相当于人民币250万元）。 25万英镑可以买什么样的房子？ 伦敦：东南方向，二到三区的一室一厅。坐地铁大约三四十分钟可以到市中心。 曼彻斯特：市中心的二室或三室一厅。如果愿意住到离市中心5 mile的地方（开车10分钟以内），可以买到3室甚至4室的带花园别墅。 在英格兰的其他城市，或者苏格兰和威尔士，25万英镑的购买力只有更强。
对于居住在本地的first-time buyer（第一次买房的人），首付最低5％就够了，但首付越低，利率越高，而且对申请者的工资要求也越高。 想要拿到比较好的利率，那首付最好要准备至少20％。以25万英镑房子为例，也就是首付准备5万英镑比较划算。 假设伦敦的一对夫妇，都是拿平均工资，那每年扣除税和医保之后，两人的净收入是￡ 25,546＊2＝￡ 51,092。 如果两人每年可以攒下净收入的20％（楼主自己就在伦敦生活，楼主觉得20％还是比较合理的）， 那每年就可以存下1万英镑；5年就可以存够首付。 而且英国学制短，除了法律，建筑和医学，一般专业的大学生21岁就毕业开始工作了，假设学业没有中断过。
月供要多少呢？对于一个25万英镑的房子，付了20％的首付后，如果不付本金，只付利息，那每月大概五六百英镑足够了。如果是本金利息都付，假设还款25年的话，每月月供大约900－1000英镑。这对于一个家庭每月净收入￡4,257的普通家庭来说，也是完全支付得起的。 当然以上只是一个简单的计算，考虑的是比较理想的状况。 楼主用这个例子只是想说明，在英国，哪怕是房价最高的伦敦，如果当地居民认真工作，计划合理的话，买房是个实际的，可以到达的目标，而不是天方夜谭。
当地居民的购买力确保了，即使在最糟糕的情况，也就是外来投资者都离场的情况下，当地居民还是可以接得了盘。
都去买英国的房子，让帝都的高价房谁来接手？中国炒房者是最乐观的一群人，他们计算首付是计算祖孙3代的钱，他们计算还款是计算不吃不喝的钱，他们的结论是中国的房价不高，还要再涨N年，对了，他们不算租售比，因为他们认为房价只能涨，不会跌，租售比什么的都是浮云
@北青萝2013 54楼
21:29:47 都去买英国的房子，让帝都的高价房谁来接手？中国炒房者是最乐观的一群人，他们计算首付是计算祖孙3代的钱，他们计算还款是计算不吃不喝的钱，他们的结论是中国的房价不高，还要再涨N年，对了，他们不算租售比，因为他们认为房价只能涨，不会跌，租售比什么的都是浮云 ----------------------------- 楼主不敢说以后北京的房价一定会跌，但至少楼主不看好它以后的增值潜力。所以楼主几年前就把北京的一套房换成了英国的两套房（有贷款）
1.4 建筑抗老化能力 做为一个建筑师，我得说，仅就建筑设计标准而言，中英两国相差不大。那差距在哪里呢？那只能是对设计标准的执行力。 还是让数据来说话。这是凤凰网的一篇新闻：/news/detail_/.shtml 新闻里提到的数据：中国建筑平均寿命30年，美国74年，英国最长：132年。
中国住房和城乡建设部政策研究室主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮说：‘未来20年中国一半以上住宅得拆了重建。’ 有兴趣的可以读下这个帖子： http://news..cn/sh//196167.html
@瞎捉道 58楼
22:30:01 "三人行"超级群欢迎大家加入(未满24岁者谢绝加入).本着"三人行,必有我师"的宗旨,打造一个工作,学习,生活的交流平台,闲聊中增长知识。群员互通有无,交流知识，增长经验,达到提高个人能力的目的. ----------------------------- 好不容易有个顶帖的，还是广告。唉
1.5 房租和房价 先写房租，再写房价。 举个实例。 楼主自己2010年入了套小户型， 地理位置不错， 入手是27万5（英镑）。 75％贷款， 25％自付（大概8万英镑吧）。
现在的房租收入是300英镑一周， 相当于一个月1300英镑。 除去每月还贷￡750左右 （还贷数额因贷款种类和方式不同， 会有些许差距。￡750是按比较高的利息来算的，后面会有章节详细介绍各种贷款种类等等） 除去各种管理费用（中介找租客的费用，中介管理费，物业费，房屋维修费用，偶尔因为几天没房客而自己支付的council tax, 也就是市政管理费用等）， 每月大概有￡340左右的纯收入，也就是一年4080英镑。 以8万英镑本金来计算，这个年收益率在5％左右。
假设如果全款买入，一个月750英镑贷款不用付了，除去中介物业等等，每月大概有1100英镑的利润，一年就是13200英镑。 以27万5的本金来算的话，年利率大概是5％。 说明一下，以上计算的利润没有交税， 因为英国税收可以通过合法手段避开一部分。
比如说，如果用了贷款，那么付给银行的利息就可以抵消部分税金。 另外,所有的物业维修维护费用也可以用来抵消部分税金。 此外，英国政府还允许房主将租金收入的10%从个人所得税中扣除，以补偿房屋的折旧费，及房屋维护，室内装修等开销。 因此，除去合法扣除的部分，境外房产投资者所需缴纳的税金并不多。 国的个人收入还有一定的免税额度, 自日起，65岁以下税民个人所得税免税额增致￡7,475。 超过免税金额的个人年净收入部分在￡37,400以下的，按20%收税。
如果在非伦敦城市投资，因为需要付出的本金少，所以多层公寓（flat）的利率约为7－8％；而半独立或独立小别墅(house)的利率可达12％，有时甚至能到20％。所以很多印度房东喜欢在有大学的中小城市买房投资，主要目的就是赚租金。 不过前面也提到，中小城市的房子升值前景没有伦敦好。所以在哪里投资，主要取决于你更看重什么：是近期的租金收入，还是远期的升值潜力。
上一段写的利率，意为收益率。 脑子里想着profit rate, 打中文时就顺手写成了利率...
说回到伦敦。 通过刚才的计算可以看出，在伦敦买房出租，不管全款还是贷款，租金年收益率在5％左右。这是在没有计算房屋本身价值的增长而得来的数字。 所以买房时如果能贷款应该尽量贷款，这样可以有效利用有限资金， 尽量扩大房屋本身增值所带来的利润。
唉，没人回帖，楼主都没动力写了。 明天再讨论近年的房价变化吧。
英国财政赤字已是GDP的4倍，仅次于日本，英国的房价全靠英国百年不遇的超低利率，英国和美国不同，美国的房贷利率一般锁定10年，20年，这也是为什么美国利率降到历史低点，房贷利率仍无法降低，所以美国地产泡沫最先爆破。而英国利率直接和当前利率挂钩，英国地产的泡沫是目前发达国家中仅次于加拿大和澳大利亚的国家。 很明显，英国的利率变化只能向一个方向发展，就是加息。因为实在是无法再低了，0.5%，总不能负利率吧。而不幸的是一旦利率调整，还贷额度随即上升，不用问，这对房价的打击是致命的，2008年的时候利率大概升到3.5%，伦敦的房价跌了20%。 英国刚刚经历AAA降级到AA+，这也意味着英国从此借贷成本上升，这对保持低利率绝不是个好消息，同时英镑大跌，英镑仅一个月时间已从1.63跌到1.51。 伦敦地产热是由于欧洲诸国避险资金和东方买家的需求，最近听说我国的外储也介入伦敦地产，仅此一项，估计伦敦地产就要沦陷，因为只要中国官猪出手，保证无论矿石，石油，黄金全都买在最高价。你看中国刚和日本，英国签订了货币互换协议，这不钓鱼岛也出事了，日元，英镑也贬值了。 目前美国房产是最具价值的投资，英国还是往火坑里跳，等泡沫破了再说了，感谢楼主知识分享，不过现在英国问题那不是一般的大！
顶楼主。我朋友打算明年买房呢，不过我们在苏格兰，这里地广人稀，估计升值空间不大。
这是俺看过的对英国房产分析最详细到位的文章。
楼主，这是我08年在伦敦旅游时拍的照片，就在泰晤士河边，典型的景观房啊，当时还没有竣工。请问这样的房子大概值多少钱？
楼主视野开阔，分析极具专业性哦，伦敦房产应该是国人投资的一个极佳长线项目，非常关注....
本人手中有闲钱，希望做低风险、稳增长的长线投资，本人非常看好投资伦敦房产的前景。只是本人在国内，请问楼主购买伦敦的房产该如何管理？
楼主的分析还是很仔细到位的，就是购买时机不对，等英镑跌倒低点，有人估计约在兑美元1.35左右，利率上升到5%左右，英国房价会跌20—30%左右，应是入手时机，不过记得把冥币换成美元，防止冥币到时贬的比英镑快。
@stupidwz 68楼
04:21:01 英国财政赤字已是GDP的4倍，仅次于日本，英国的房价全靠英国百年不遇的超低利率，英国和美国不同，美国的房贷利率一般锁定10年，20年，这也是为什么美国利率降到历史低点，房贷利率仍无法降低，所以美国地产泡沫最先爆破。而英国利率直接和当前利率挂钩，英国地产的泡沫是目前发达国家中仅次于加拿大和澳大利亚的国家。 很明显，英国的利率变化只能向一个方向发展，就是加息。因为实在是无法再低了，0.5%，总不能负利率...... ----------------------------- 楼主本行是做建筑的，不是做经济的。所以楼主买房主要是考察租售比和房价收入比，更注重长期投资；而对短期经济环境关注不多。 不过要谢谢你的发言，让楼主有了动力多了解下经济学方面的知识。 楼主先勉为其难地讨论下宏观经济，分享下楼主在英国得到的资讯。观点不一定对，欢迎大家讨论指正。
@stupidwz 68楼
04:21:01 英国财政赤字已是GDP的4倍，仅次于日本，英国的房价全靠英国百年不遇的超低利率，英国和美国不同，美国的房贷利率一般锁定10年，20年，这也是为什么美国利率降到历史低点，房贷利率仍无法降低，所以美国地产泡沫最先爆破。而英国利率直接和当前利率挂钩，英国地产的泡沫是目前发达国家中仅次于加拿大和澳大利亚的国家。 很明显，英国的利率变化只能向一个方向发展，就是加息。因为实在是无法再低了，0.5%，总不能负利率...... ----------------------------- stupidwz，以下是我对你发言的理解，如果不对请告诉我。 结论： 美国房产泡沫已破 ，而英国未破，所以美国房产比英国房产更具投资价值。 论据： 1，‘英国地产泡沫在发达国家中仅次于加拿大和澳大利亚’。 虽然不知道这个论断是从何而来（比方说是用什么指标衡量地产泡沫），不过这个结果在楼主看来不算坏啊？本来国人在海外的投资重点国家就是这几个，英国泡沫能比加拿大和澳大利亚小已经不错了啊？ 2，一旦英国利率上升，对房价打击是致命的。以2008年为例，利率上升到3，5％，伦敦房价跌了20％ 金融危机以后，说英国整体房价跌了20％，这个数字是合理的。但这主要是跌在北方，east midland, 和yorkshire一带。伦敦整体房价还是在涨。看下图：
@stupidwz 68楼
04:21:01 英国财政赤字已是GDP的4倍，仅次于日本，英国的房价全靠英国百年不遇的超低利率，英国和美国不同，美国的房贷利率一般锁定10年，20年，这也是为什么美国利率降到历史低点，房贷利率仍无法降低，所以美国地产泡沫最先爆破。而英国利率直接和当前利率挂钩，英国地产的泡沫是目前发达国家中仅次于加拿大和澳大利亚的国家。 很明显，英国的利率变化只能向一个方向发展，就是加息。因为实在是无法再低了，0.5%，总不能负利率...... ----------------------------- 我同意你这点说法，利率上升，对房地产不是好事。那下面的问题就是：英国利率在接下来几年内是否会上涨。 这种问题超出了楼主的回答能力范围。如果天涯有高人研究英国经济的，欢迎出来点评一下。 至于负利率，我只能说不是完全没有可能，丹麦已经这么做过了。Bank of England最近也在考虑是否要用负利率刺激经济，看最近这篇报道： http://www.bbc.co.uk/news/business-
@stupidwz 68楼
04:21:01 英国财政赤字已是GDP的4倍，仅次于日本，英国的房价全靠英国百年不遇的超低利率，英国和美国不同，美国的房贷利率一般锁定10年，20年，这也是为什么美国利率降到历史低点，房贷利率仍无法降低，所以美国地产泡沫最先爆破。而英国利率直接和当前利率挂钩，英国地产的泡沫是目前发达国家中仅次于加拿大和澳大利亚的国家。 很明显，英国的利率变化只能向一个方向发展，就是加息。因为实在是无法再低了，0.5%，总不能负利率...... ----------------------------- 3， 伦敦地产热是由于欧洲诸国避险资金和东方买家的需求 楼主同意。BBC的这篇报道也提到自从2008年，很多外国买家趁低价入手伦敦房产，使伦敦取代纽约成为‘the most traded real estate market in the world,http://www.bbc.co.uk/news/business- 楼主也不认为这是件坏事啊？如果伦敦房地产价格刚要跌下来，外商就入手接盘，那是否说明，这些外商认为看好伦敦日后发展前景，认为现在房价是合理的，而且有投资潜力的？ 顺口说一句，据楼主所知，大部分外国买家入手的是写字楼，和高档住宅（一般是百万英镑以上）。这导致伦敦的高档住宅在过去几年里逆势上涨了10－20％。但很少听说有大集团入手普通民宅的。而楼主倡导的投资策略，是投每月有租金收入的普通民宅。那也就是说，就算几年十几年过去，这些外商决定撤资，也不会直接影响到普通民宅的价格。
@stupidwz 68楼
04:21:01 英国财政赤字已是GDP的4倍，仅次于日本，英国的房价全靠英国百年不遇的超低利率，英国和美国不同，美国的房贷利率一般锁定10年，20年，这也是为什么美国利率降到历史低点，房贷利率仍无法降低，所以美国地产泡沫最先爆破。而英国利率直接和当前利率挂钩，英国地产的泡沫是目前发达国家中仅次于加拿大和澳大利亚的国家。 很明显，英国的利率变化只能向一个方向发展，就是加息。因为实在是无法再低了，0.5%，总不能负利率...... ----------------------------- 4，‘最近听说我国的外储也介入伦敦地产，仅此一项，估计伦敦地产就要沦陷，因为只要中国官猪出手，保证无论矿石，石油，黄金全都买在最高价。你看中国刚和日本，英国签订了货币互换协议，这不钓鱼岛也出事了，日元，英镑也贬值了。’ 楼主的确听说中国不少投资机构现在介入伦敦地产。不过后面的逻辑楼主就不太明白了。中国外储有这么倒霉吗？楼主对他们的投资行为没分析过，也给不出什么结论。 不过楼主还听说李嘉诚入手了不少英国的实业： ‘李嘉诚2010年以91亿美元的价格收购了向东南部地区780万居民供电的英国最大供电公司“UK Power Networks”，去年又收购了英国最大水务公司Northumbrian Water（40亿美元）和法国电力公司(EDF)在英国的电力网络。上月底，李嘉诚以77.5亿港币的价格收购了英国天然气供应商Wales&West Utilities（WWU）。收购WWU后，李嘉诚掌控了英国天然气供应网的四分之一。 李嘉诚成为大股东或持有股份的英国企业包括美容保健零售商Superdrug、移动通信服务公司Three、伦敦泰晤士港等17家。已经成为英国第一大外国投资者的李嘉诚为何还继续推进收购曼彻斯特机场等“征服英国”的事业？ “最大的商业机遇就在（市场）最黯淡、最低迷的欧洲。在法治文化根深蒂固的英国，SOC（社会间接资本，即一般性社会投资或社会基础设施）项目是能创造稳定收益的具有吸引力的投资对象。”
@xym1109 69楼
04:48:36 顶楼主。我朋友打算明年买房呢，不过我们在苏格兰，这里地广人稀，估计升值空间不大。 ----------------------------- 谢谢支持！楼主在苏格兰生活过几年，现在还有同事说楼主口音有苏格兰味道呢，呵呵。苏格兰的房地产这几年跌了不少，主要是本地人口少，外来移民也少（相对于英格兰）。如果是自住的话，也不用太考虑以后升值空间，主要是住得舒服。
@jfeng60 72楼
09:14:34 楼主视野开阔，分析极具专业性哦，伦敦房产应该是国人投资的一个极佳长线项目，非常关注.... ----------------------------- 感谢支持！
@jfeng60 73楼
10:02:09 本人手中有闲钱，希望做低风险、稳增长的长线投资，本人非常看好投资伦敦房产的前景。只是本人在国内，请问楼主购买伦敦的房产该如何管理？ ----------------------------- 在英国，房产管理主要包括两方面内容： 1），找租客（打广告，带租客看房，查租客的推荐信和历史信用记录等） 2），check in and out租客, 保证房屋的居住环境，和交各种费用。 比方说，如果房子的家具，洗衣机等自带设备出了问题，房屋管理者需要找人修理或者重买新的。 如果房屋漏水，电器等出了问题，房屋管理者需要找有执照的水管工或电工来修理。 一般来说，房东有三个选择： A. 1和2都自己管（很少见）。 B. 找房产中介公司管1，自己管2（适用于自己有很多空闲时间，不怕麻烦的本地房东）。 C. 找房产中介公司管1和2。让中介公司把每月盈余打到自己账户商。
@jfeng60 73楼
10:02:09 本人手中有闲钱，希望做低风险、稳增长的长线投资，本人非常看好投资伦敦房产的前景。只是本人在国内，请问楼主购买伦敦的房产该如何管理？ ----------------------------- 收费情况大致是这样： 以伦敦最大的中介公司Foxtons为例，如果只管1（找租客），那收费是成交房租的11％；如果是1和2（日常管理）都包，那收费是成交房租的17％。 这个是Foxtons的网站，有兴趣的话可以看下：http://www.foxtons.co.uk/ Foxtons的优势在于它是大公司，有名气，有实体店，可以把房子照片贴在实体店里招揽客户。缺点也是公司大，机构臃肿，所以收费高，这不仅是对房东，也是对房客（找租客时中介对房东和租客双向都收费） 但是网络时代，实体中介的优势在日益衰落。现在英国大部分租客找房都是到大型网站，例如rightmove寻找合适的房子。此类网站只要缴纳一定费用，任何人或机构都可以刊登租房广告。Foxtons大部分的客户也是通过此类网站而来。所以长期来看，Foxtons实体店的模式会逐渐被淘汰。 楼主就是自己管理自己的房产。如果有人有兴趣，也可以找楼主代管。楼主自己管理成本低，只收取10％的佣金，两项服务都包：找租客和日常管理（需要说明的是，这只是服务佣金，不包括房屋电器的维修费用），保证服务质量。
@xym1109 71楼
05:20:06 楼主，这是我08年在伦敦旅游时拍的照片，就在泰晤士河边，典型的景观房啊，当时还没有竣工。请问这样的房子大概值多少钱？ ----------------------------- 照片上的建筑是St George wharf London的一部分，postocode: SE8. 即使是同一栋楼内，各个房屋的价格差距也不小，因为朝向（比方说是否有河景），楼层高低和房屋大小各有不同。 这类房子一般来说： 有河景比没河景的贵10％以上。 房屋所在楼层越高，越贵。顶层的房子最贵，可能价值比底楼翻了几倍，甚至几十倍。 所以很难给出一个平均价。 不过去zoopla上看了看，一室一厅要价从50万到100万（英镑）都有；两室一厅要价在81万到180万之间。 这个房子之所以这么贵，主要原因还是位置。它买的是postcode. 在东伦敦，30万出头就可以买到同样是正面面对泰晤士河河景的一室一厅。
@stupidwz 74楼
17:05:03 楼主的分析还是很仔细到位的，就是购买时机不对，等英镑跌倒低点，有人估计约在兑美元1.35左右，利率上升到5%左右，英国房价会跌20—30%左右，应是入手时机，不过记得把冥币换成美元，防止冥币到时贬的比英镑快。 ----------------------------- 英镑最近的确跌得比较厉害。至于利率，众说纷纭。英国这边有人建议银行负利率，有人分析说至少要4年才能涨到0.75%，也有人说银行有升息压力。这个真是不好说。 楼主倡导的是长线投资，所以也不指望能够买在最低点，只要在相对低位，租售比和租金收入比合适，就比较满意了。
@olaamigo 86楼
20:08:02 MARK ----------------------------- 谢谢支持！
自己顶
谢谢楼主的回复。 我的朋友做个小生意，加上省吃俭用，一年大概存个3万多吧，相等明年拿到身份，考虑在格拉斯哥买个2房的flat.自住一间，出租一间。她在犹豫，我说要是明年苏格兰公投独立的话，肯定在移民政策上要跟英国不同，要吸纳外来人口，抓紧时间看房。您说我分析得对吗？ 回复第80楼(作者:@KKArch 于
18:53) @xym1109 69楼
04:48:36 顶楼主。我朋友打算明年买房…… ==========
@xym1109 89楼
22:52:26 谢谢楼主的回复。 我的朋友做个小生意，加上省吃俭用，一年大概存个3万多吧，相等明年拿到身份，考虑在格拉斯哥买个2房的flat.自住一间，出租一间。她在犹豫，我说要是明年苏格兰公投独立的话，肯定在移民政策上要跟英国不同，要吸纳外来人口，抓紧时间看房。您说我分析得对吗？ 回复第80楼(作者:
18:53) @xym1109
04:48:36 顶楼主。我朋友打算明年买房……...... ----------------------------- 先说句你朋友攒钱很厉害啊：） 苏格兰地广人稀，如果独立的话，政府应该是会大力吸引移民发展经济，这的确很有可能导致房价上涨。 不过看最近民意调查结果，支持独立的老百姓比率不够高啊。
继续顶
@stupidwz 68楼
04:21:01 英国财政赤字已是GDP的4倍，仅次于日本，英国的房价全靠英国百年不遇的超低利率，英国和美国不同，美国的房贷利率一般锁定10年，20年，这也是为什么美国利率降到历史低点，房贷利率仍无法降低，所以美国地产泡沫最先爆破。而英国利率直接和当前利率挂钩，英国地产的泡沫是目前发达国家中仅次于加拿大和澳大利亚的国家。 很明显，英国的利率变化只能向一个方向发展，就是加息。因为实在是无法再低了，0.5%，总不能负利率...... ----------------------------- 你还说中了，Bank of England 刚提高negative interest 的prospect
@stupidwz
04:21:01 英国财政赤字已是GDP的4倍，仅次于日本，英国的房价全靠英国百年不遇的超低利率，英国和美国不同，美国的房贷利率一般锁定10年，20年，这也是为什么美国利率降到历史低点，房贷利率仍无法降低，所以美国地产泡沫最先爆破。而英国利率直接和当前利率挂钩，英国地产的泡沫是目前发达国家中仅次于加拿大和澳大利亚的国家。 很明显，英国的利率变化只能向一个方向发展，就是加息。因为实在是无法再低了，0.5%，总不能负利率...... ----------------------------- @多西爹 92楼
00:39:59 你还说中了，Bank of England 刚提高negative interest 的prospect ----------------------------- 我也看了这条新闻。 负利率能刺激经济增长，促进银行放贷；但又会让银行里的存款贬值。是比较矛盾。
看来现在在外国做房地产代理卖房子给国人是个好生意啊，这版里有人推销泰国的房子，现在楼主又来推销英国房子了，过几天保不齐还有其他国家的房子出现在这里，说明中国人有钱了 说道值得买，当然是英国的房子，只是去一趟英国都不容易，管理什么的也麻烦，去掉管理费，再去掉每年空置期，回报率也没多少了，只能指着房子升值。 感觉英国房子可能在这里吸引不到多少人，不像泰国，想去很容易，房价又低，头脑一热就飞过去买栋房子了。
@KKArch
20:25:26 楼主自己找了资料，比较了以下四个国家的人均国土面积。从下表一中我们可以看出，论人均国土面积的话，美国大约是英格兰的12.7倍，加拿大是117.7倍，澳大利亚是138.2倍。这说明什么？英格兰的人口要比其他三国稠密得多，而且他们可选择的土地、住房非常有限。 ----------------------------- 但是加国和澳洲可居住面积实际上很小的啊
@典子的JESUS 94楼
01:19:27 看来现在在外国做房地产代理卖房子给国人是个好生意啊，这版里有人推销泰国的房子，现在楼主又来推销英国房子了，过几天保不齐还有其他国家的房子出现在这里，说明中国人有钱了 说道值得买，当然是英国的房子，只是去一趟英国都不容易，管理什么的也麻烦，去掉管理费，再去掉每年空置期，回报率也没多少了，只能指着房子升值。 感觉英国房子可能在这里吸引不到多少人，不像泰国，想去很容易，房价又低，头脑一热就...... ----------------------------- 如果挑选性价比比较高的当地中介去管房子的话（貌似有给楼主自己打广告的嫌疑：）），还是可以把纯收益率维持在每年5％左右的。这样至少已经高于银行利息了。而且就抗通胀能力来讲，投房产显然要比存银行要强很多。 所以即使不计算未来房子的升值前景，仅从资产保值角度来说，英国的房子也是一个不错的选择。 如果房价在保值基础上上涨，那就是额外的福利。 对泰国房子没有研究，旅游倒是有兴趣。
@xym-28 05:20:06 楼主，这是我08年在伦敦旅游时拍的照片，就在泰晤士河边，典型的景观房啊，当时还没有竣工。请问这样的房子大概值多少钱？ ----------------------------- 这是英国?怎么审美水平跟国内23线城市差不多
楼主辛苦，中国公民在英国买房手续繁琐吗，能拿到贷款吗，贷款比例大概有多少，谢谢
楼主谈到租金收益是百分之五，请问你买房到目前增值了多少，这个也是重点，麻烦说说
@KKArch
20:25:26 楼主自己找了资料，比较了以下四个国家的人均国土面积。从下表一中我们可以看出，论人均国土面积的话，美国大约是英格兰的12.7倍，加拿大是117.7倍，澳大利亚是138.2倍。这说明什么？英格兰的人口要比其他三国稠密得多，而且他们可选择的土地、住房非常有限。 ----------------------------- @cmc1908 95楼
01:29:33 但是加国和澳洲可居住面积实际上很小的啊 ----------------------------- 英国的实际可居住面积也很小，看这篇报道：http://www.bbc.co.uk/news/uk- 即使把所有建筑，道路，停车场，铁路等等一切都算成built on area, 这个比例还是很小，如下表：
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