纠结英国房产投资的户型选择？看这篇就够了
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纠结英国房产投资的户型选择？看这篇就够了想投资房产，选大房子还是小房子？是不是像传说中那样房子越大，投资收益越好？呵呵，房产投资这件事咱是讲技术的好吗？事实上，比起大豪宅，小房产更可能为你带来租金收益，道理很简单，大豪宅的昂贵租金一般人负担不起，并且当大豪宅的房东需要负担包括印花税在内的更多费用。所以，如果想获得最高投资收益，买家应该在买房时综合考虑所有房型，根据个人情况和预算做选择，不要仅仅因为一套房子空间有限就将它排除在外。小房子：你考虑过我的感受么？不同户型有何收益差异？1. Studio (开间)国内投资者第一次看到这样的户型时，基本是懵圈状态：这是卖酒店公寓不成？事实上，在寸土寸金的英国大城市市中心，开间户型越来越普遍。投资开间的利弊如下：优势：资金量投入少，税费较低在市中心出租空置率低，尤其深受年轻白领和学生的青睐劣势：出售流动性不如一室两室户型，一般只有投资型的买家才会接手很多贷款机构不给予按揭贷款在繁华的都市中心地段才会有比较好的投资收益率，所以投资者要注意地段选择2. 一室公寓这是黄金投资户型，在都市投资公寓，一室最为抢手。以伦敦为例，比较优质地段的项目，开盘短期内一室户型基本是一抢而空。 投资一室公寓利弊如下优势：资金量和税费相对较低。市场流动性好，是自住买家的入门户型，出售周期是所有户型中最短的出租空置时间短，租金收益率高，和两室户型租金收益率基本相当，一般高出三室户型0.5%左右劣势：如投资者未来有自住意愿，一室户型显然不适合家庭居住。在英国二线城市，一些一室公寓的价值和面积达不到银行贷款要求3. 两室公寓既是投资者的第二黄金户型，也是投资型公寓的最大户型。投资两室公寓利弊如下优势市场流动性好，出售周期短出租空置时间短，租金收益率和一室公寓在所有户型中最高，比三室户型高出0.5%左右出租自住两相宜贷款基本不受限制劣势较一室公寓资金量和税费投入多4．三室公寓不会作为投资首选，基本是有强烈自住意愿的投资者才会考虑，或基本以资产配置为主要目的。需要投入的资金和税费高，投资收益率偏低。5. 多卧室别墅一套五室甚至八室的房子即通常所说的合租房（House in Multiple Occupation，常简称为HMO）。买这样一套大房子，房东可以自己改造分隔出更多房间租给更多人，于是房子的出租潜力自然又提高不少。根据普华永道的新研究，到2025年，英国20-39岁的人群租房人数占比将由2013年的45%上升到59%，在房价涨的远比工资快的英国真心是不愁房子没租客。一套房拆成几间出租给更多人，房东的房租总收入也自然增加。但买家需要注意的是，房子越贵，物业转移费、服务费等种种费用也会更高，且上涨的印花税也会影响短期收益。此外，根据英国各地政府对HMO的不同规定，楼层或租户数量不同可能需要申请执照，并且得根据规定再投入一笔笔资金完善房子的各种设施。而由于HMO租客多，不仅管理起来非常麻烦，房东每年还需要承担水电、供暖、煤气、宽带等等一大笔开销。总的来说，出租大房子的运营成本和时间成本可能远超房东预期，收益也会相应折损，需要善加运营才能获得比整套出租更好的收益。不如考虑多重投资显然，投资一个大房子会大量消耗买家的可支配资金，从而限制扩大投资组合的机会。对买房出租的投资者来说，入手多套房子会是绝佳选择，这样当一套房子空置时，另一套房子可以缓解租金收益缺口。而一旦房子出售，买家可以以现有房产的价值或者其预期资本收益支付第二套房子的保证金。同理，名下有一套房产作为抵押，获得购房贷款也更容易，利率低时尤其如此。这样一来可以轻松实现买房出租，再买房再出租这一简单省力且整体收益高而稳定的投资方式。给投资者的技术流建议根据英国专业房产机构Aspen Woolf的预测，2017年英国的租金将依然会上涨，即使是小房产也可以产生高达8％的出租收益。在英国的热点投资城市尤其如此，比如曼彻斯特，利物浦，普利茅斯，利兹和爱丁堡等等。所以房产投资的关键不在房子大小，聪明的买家投资前必须要做的一件事，是评估哪个地区对特定类型的房产需求水平最高且增长最快。只要有租客，房产的大小并不重要：学生会租学区或市区的单间小公寓；年轻白领会租交通便利的一居室公寓；需要更多空间但还没准备好买房的夫妻档会租两居室公寓…以此类推，投资收益取决于房产的所在地段和目标租客。此外，对投资者来说，由于自行管理出租房劳神费心，如果不是专职从事投资房屋管理，大多数人都会选择委托专业中介，不仅省时省力，还可以确保长期投资策略无误，同时保证租金准时入账以及必要时的安全退出。一句话总结，买房时明确自己的投资预算和目标租客，然后选择相应大小的房子，你就是未来的明星房东。
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为什么那么多人放弃炒股选择到英国抄底买房？
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别炒中国股市了，到英国抄底买房去？
大选尘埃落定后，随着英国保守党胜出并开始继续执政，其承诺一系列房地产政策将释放重磅大利好，将进一步推动伦敦直至整个英国房产市场的发展。随着，英国新一轮大选的尘埃落定，保守党力压工党实现了连任，英国的房产市场立即被注入了一剂强心针。此前，英国政府曾对英国房地产市场实行长达15年限制政策，在此严厉限制性的政策下，银行却不能为大型房产开发商贷款，以限制了房产业发展，限制性购房需求增长。而2010年保守党上台后的第一件事就是取消房产税，减少对地主的约束，给开发商减轻负担，使其加大对房地产的投入。地产服务机构莱坊的研究显示，在过去的两届大选（2010年和2015年）前后，英国伦敦主要地区和外伦敦地区的房价呈现一种相似的涨跌变化。2011年大选前，伦敦各个地区房价下跌，大选结束后，随着对欧元区经济发展前景的担忧逐渐淡化，伦敦房地产市场的复兴显而易见。今年4月，英国大选之前，伦敦主要住宅市场房价的涨幅跌落到了2.8%，这是自2009年11月以来的最低点。市场人士预计，大选尘埃落定后，随着保守党胜出并继续执政，其承诺的一系列房地产政策将会释放重大利好，将进一步推动伦敦乃至整个英国房地产市场的发展。此外，大选后，英国购房者的信心恢复很快，房地产板块的股票也随之大涨。房地产市场分化目前，伦敦作为仅次于纽约的第二大国际金融中心，是英国房地产投资最活跃的城市。万国置地总裁及首席执行官史锐雪对中国房地产报记者表示：“2014年的一份研究报告指出，伦敦是全球最受国际买家关注的城市，伦敦50%~70%的买家是国际买家而非本土买家。当全世界的人都来到伦敦买房，买房需求大幅增加，而伦敦市场供应量相对减少，因此伦敦的房产市场是全球流动性最快的。”2008年金融危机以来，各国房地产市场都受到了极大的冲击，但是伦敦也并未出现大的危机。“很多想在伦敦投资房产的购买者都会问，现在伦敦的房价是高还是低？我只能说，伦敦房价永远是最低点，因为伦敦的房价一直都在涨。虽然受2008年美国次贷危机影响，伦敦房价在一段时间内涨幅较小，但是总体依然呈上涨趋势。”史锐雪表示。不过，伦敦是英国房地产市场的个例，不能代表整个英国房地产市场形势。目前，英国整体市场形势已经连续17个月下跌。史锐雪表示，从次贷危机中逐渐恢复的英国房地产市场整体还算处于健康发展的状态。大选后房地产利好显现在英国，保守党与英国房地产开发商的关系更好。据了解，英国房价最贵的20个选区里，有14个是保守党的选区，房价最低的20个选区里面有15个是工党的选区。可以看出，工党不太愿意在英国房地产领域做更多的投资和建设，与之相反，保守党对房地产领域的支持态度非常鲜明。在此次大选中获胜的保守党承诺首次购房者可以加入现有的购房计划，并承诺建设更多的房屋，在满足购房需求同时提供其他激励措施，给予置业者经济支持。英国政府预计在未来五年内投入1000亿英镑用于基础设施建设，其中就包括新房建设。保守党的具体政策是，廉租房租赁者将会在“立即购买”的计划中受益，他们将得到较大的租赁折扣。而房屋所有者则可以加入本年3月起投入预算的“帮助购买”的政策，此政策将持续到2017年。另一重大利好是宽松的银行贷款政策。此前，英国政府曾对房地产市场实行了长达15年的限制政策，银行被禁止向大型开发商贷款，这对开发商形成了极大压力，但现在银行的贷款政策更倾向于开发商。“对于想要在英国投资的国内房企而言，他们可以利用国外一些银行的资本进行投资开发，这更有利于国内房企进入英国房地产市场。”史锐雪介绍称。保守党的上台也意味着英国当地对“豪宅税”的恐慌消失。工党曾提出，针对价值200万到300万英镑的房产的所有者征收每年至少3000英镑的“豪宅税”。据史锐雪介绍，保守党上台当天，伦敦当地价格在200万英镑以上的豪宅成交量超过了过去一个月成交总量的20%，原因就是有大量买家在持币观望。随着豪宅税计划的落空，豪宅交易会加速完成。国内房企以服务取胜近几年，国内房企聚焦海外市场，英国作为老牌资本主义强国，自然成为众多大牌房企的投资目的地。不过，与英国本土开发商相比，国内房企欲抢占伦敦市场还有很长的路要走。“国内开发商在伦敦很难拿到特别便宜的地块，但是又想做很好的项目，因此在价格上一定比别人高，那么拿什么立足？就是服务。”史锐雪告诉中国房地产报记者，以万达在伦敦的住宅项目“伦敦ONE”为例，万达为了以服务立足，表示会在“伦敦ONE”里面提供优质的中餐服务，但是这实际上已经与房地产本身没有关系了。另外，绿地集团在英国投资了两个项目，投资规模达到12亿英镑。其中一个是Ram啤酒厂开发项目，位于伦敦Wandsworth镇，总投资规模为6亿英镑；另一个项目为临近泰晤士河岸的高档公寓项目，占地约3700平方米，总建筑面积近9.8万平方米，总投资规模约6亿英镑。“目前，中国房企在英国的投资项目主要还是住宅，”史锐雪表示，“与商业项目相比，中国开发商对住宅开发更为熟悉，住宅开发的收益也要高于商业项目。商业项目变现周期较长，加之需要对项目周边的环境以及居民消费习惯有更深的了解，对国内开发商而言难度更大。”【专家观点】白兮： 2015年是中国海外房地产投资的“英国年”中房报记者李红梅 北京报道中国的投资者正在出海或是已经在国外买地买楼，国外的开发商则直奔中国设立大本营，这是一场国际房地产市场的综合角逐。6月9日，英国最大的住宅开发企业之——邦瑞地产（Barratt Homes）宣布在北京、上海设立直属办公机构，于华南地区设立合作点，谋求国际化跨越式发展。“我们预测未来十年中国个人投资者将大量涌出国门投资海外，相信除了个人投资者，中国的房地产开发企业也会大举开发海外项目。”邦瑞中国区总裁白兮认为，2015年势必是中国海外房地产投资的“英国年”。中国房地产报：邦瑞地产为什么现在现在加大在中国的布局？白兮：2015年4月，邦瑞对现在公司所有业主进行了统计及分析，数据显示，国际投资者中有8.5%是华人。邦瑞是跟随着需求来到中国的，我们感觉到了亚洲尤其是中国、新加坡等地投资客的热潮，而且这种势态正逐年增进。我们预测，未来十年中国个人投资者将大量涌出国门，投资海外，中国的房地产开发企业也会集中“出海”，且在国内与海外市场间做到投资平衡。而中国政府也会从市场管理者转变为鼓励企业与中国房地产商走出去的支持者，甚至会出现中央国有企业投资海外房地产上市企业的案例。我们提倡的是英式务实战略，在重点城市设立分支机构，并在其他重点城市培养合作伙伴，邦瑞更注重将分支机构做强，不会盲目布局。中国房地产报：为什么说今年是中国海外房地产投资的“英国年”？白兮：今年可谓是中英两国的文化年，威廉王子来华令中英两国之间的交流更加热络。当前英国的经济在迅速复苏，是欧洲国家中复苏最快的，而中英两国之间在贸易、经济、文化上都有一定的互补性。此外，中国房地产投资者的海外投资额也在逐步加大，2014年有将近70%的海外投资者选择了英国伦敦。今年中英两国还将在高铁项目上进行合作。由此可见，中英两国经济都处于上升期，2015年势必是中国海外房地产投资市场的“英国年”。中国房地产报：海外地产的拓客成本是不是很高？白兮：邦瑞在北京代表处成立了样板展示中心，按季举办英式家庭体验活动、媒体品牌行等，都是为了营造、增强客户的体验感，弥补海外地产在感观上的缺失。2015年不仅仅是邦瑞的“战略年”，同时也是中国区的“体验大年”。希望能用这个平台，让海外购房变得直观。中国房地产报：怎么看英国的房地产投资回报率？白兮：2014年伦敦整体租金回报率增长约3%~4%，2012年~2013年增幅分别是2.8%和2.9%。从这样的增长速度和伦敦经济复苏的表现来看，我们预计到2015年，伦敦的租金回报率增幅将在5.6%左右。投资回报率前三的区域包括：加拿大水、格林威治、伦敦金融城。坦率地讲，英国乃至伦敦房产投资最值得骄傲的不是高收益，而是安全。
伦敦房产从1962年到2008年一直保持着每年6%~7%的增长率，是除了纽约以外第二大稳定的市场，2013年增幅达到了20%，2014年增幅接近30%，2015年~2017年，我们相信将保持每年20%~25%的增长速度，并持续增长到2017年年底。中国房地产报：听说英国将对海外投资者增收资本利得税，税收是房价的18~28%之间。这对投资者影响有多大？白兮：此税收如可以享受到英国国民待遇的话，也意味着购买的第一套房可以免税。而中国置业者大多数在伦敦仅一套房，所以不必恐慌。此外，与美国、加拿大等投资热门地区相比，该税率还是很低的，所以，我们预计仅会影响到10%的海外投资者。
本文来源：中国房地产报
责任编辑：黎思琳
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全球投资英国的房产市场从未间断过，中东、亚洲、美洲、俄罗斯的投资持续地在英国房产市场中流动。由于现在英镑的汇率比前几年低很多，很多华人，包括投资者、来英旅游的游人、来读书的学生、在英国当地工作的华人都在想这是否是个买房的好时机。
从去年脱欧公投后，不仅没有像很多人预测的“英国地产崩溃”，反而英国迎来了不少房产投资，而且其中不少投资来自华人。那么是什么原因使英国的房产这么有吸引力呢？
以下来听听国内海外房产投资知名企业美亚置业相关介绍。
房产投资环境持续稳健上涨
近几年随着英国央行继续推行货币宽松政策，商业银行的住房贷款利率一直维持在较低水准。此举持续推动着英国的房产市场蓬勃向上发展。
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3、英国知名度假海滩Blackpool Beach就在项目附近，步行5分钟便是综合购物中心，餐饮娱乐琳琅满目，完全符合各种客人休闲娱乐的度假需求。
英国房产的需求来自于国内和国外的双重需求。从国内来讲，一方面贷款买房者愿意以较低的利息购买自己的第一套住房，或者更换更大的住房。另一方面由于养老金投资机构的低回报率和不稳定性，很多养老金持有者(pensioners) 取出部分养老金投资于回报更高的买房出租市场。这些是英国本地人推高房价的因素。
从国外需求讲，自从去年6月英国公投退出欧盟以来，英国脱欧的决定给英国房产市场注入了不稳定性。这让很多欧洲在英国工作定居的人员对是否在英国购房持观望态度。但由于英镑不断贬值（尤其到最近英镑美金汇率下跌到1.2左右），这个事实吸引了大量国外资金进入英国房产市场，通俗来讲就是英国的房产对外国人来讲正在打折拍卖。境外的投资进一步推高英国房产价格。
外国人购房没有限制
英国政府对买房者没有国籍或签证方面的限制。无论您是什么国籍，有没有在英国停留的签证，您都可以委托律师(solicitor)为您办理购买手续。律师会要求您提供买房资金的合法来源。无论您的资金来自工资、分红、股票交易、房产交易或其它途径，只要您能够提供出合法证明，英国律师会为您提供从您出价后到您拿到钥匙前的所有服务。当然对于已经在英国工作定居的人，资金证明只需要提供银行账单(Bank Statement)即可。
教育资源领先世界
英国吸引华人买房还有一个原因，就是英国有全球一流的教育资源。很多华人买家并不是因为投资而买房，而是因为要送子女到英国来留学居住。在英国除去全球最著名牛津（Oxford University），剑桥大学(Cambridge University)等千年名校，位于伦敦的帝国理工大学(Imperial College)，伦敦政经学院(LSE)，国王学院(Kings College)都是世界顶尖大学。需求决定市场，世界一流的教育资源都强力地支撑著伦敦和英国东南地区的房价。
华人买家青睐英国房产
除了货币因素外，有消息称伦敦 E16地区的皇家码头(Royal Docks)准备建立一个中国金融区。这是第三个针对远东市场的金融部门，并且该地区的所有开发商都需要公开楼盘的规划细节，以便投资者可以在2022年建成之前立即购买。
考虑到中国人的财政实力，现在世界最大的证券零售商和投资银行之一的美林证券（Merrell Lynch）也建议世邦魏理仕（CBRE）公司在伦敦建一个新的欧洲总部。
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