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【异乡好居】投资英国房产瞬间增值40%,你信吗？
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英国购房亲历故事：海外投资其实比想象中简单得多
◎文丨Graham Sy◎版权声明丨本文首发于海外掘金（ID：gold1849），为掘金大师整理，其他公号转载此文时，需要在正文前署名、标来源，并同时转载下方二维码，否则视作侵权。1背景：为什么选择英国？因为我从小生长在香港，香港曾经是英国殖民地，所以对英国文化有兴趣，有一定的情结。而且英国尊重法治，使用英文，是最文明的国家之一，在英国置产大为安心。此外，英国作为投资热门国家，亦是中东、俄罗斯、中国富豪的资金停泊所。我希望学习聪明人的经验，而2013 年正值李嘉诚先生开始把资产撤离香港，分散投资到欧洲；他当时加大投资海外，包括投资英国的 O2 公司等。我认为李先生是香港首富，也是个聪明人，他身旁智囊中也有很多聪明人。去英国置业，是跟随聪明人的想法及做法。2在英国购房的过程大家不要觉得到国外买房很麻烦，其实过程很简单。某一天，我随便打开一份商业报纸，找到卖英国物业的广告，那家公司是 Knight Frank，中文叫“莱坊”，卖的是Kensington 的豪宅物业，便拨打印在上面的电话去查询。接听的人正是现时我『御用』的经纪人。当时他介绍了 Kings&& Cross 的一个物业，地处最核心的 zone 1 位置，旁边是 google 的新总部，以及知名艺术学院 St.&Martins 的附近；总金额约需 55 万英磅，是一房 condo，楼花，几个月后才收楼。这已经是最便宜的房产了。但当时现金不足以付首期（30%），而且英国汇丰（经香港汇丰查询）不批出贷款（preapproval），因此打消这一念头。约一年后，即 2014 年，感觉工作更稳定了，而且看到英国平均物业房价一直稳定上升，便再次致电给此经纪人。这一年间内，他从没有主动找我要推销甚么项目。一开始我便主动说要找第二大城市Manchester 的物业，因为既然一年前买不起，现在更加没可能买伦敦物业。经纪人便介绍现时我买入的一房公寓condo，实用约 500 呎（约合46.5平方米），售价 15.4 万英磅。3选择经纪人现时我『御用』的经纪人，就是第一位自己接触到的经纪人，可谓『一击即中』。初次跟他接触时，跟他通过几次电话。交谈后，基于其提供的资讯及分析，认为其可信，而且在我放弃购买伦敦物业之后一年内，他没有主动找我进行硬销售和打硬广告，所以感觉他是值得信赖的从业人员。由于自己曾在香港的商业银行任客户经理，本身每天也接触不少对外、对内的客户，因此对自己看人还有一点信心，所以很信任这位经纪人。事后买房的过程也证明他是一名很专业的经纪人，除了帮我办理购房的一切手续，还负责帮我在英国转租。4如何分析、选择投资对象位置因素。 物业当然主要是看位置location，物业位于Deansgate 地铁站南方，其北方正是 Manchester 地标的希尔顿酒店；而且曼彻斯特大学也在旁边，相距一个地铁站。我买房时基本上只看了地图，Manchester 市中心不大，2014 年 8 月没有飞去英国看过物业就购买了。宏观状况方面，Manchester 已有几家公司直航到香港，而且曼城的人口出生率也较高，本地置业需求大。加上听过外国人喜欢租房多于买房，所以我不太担心找不到租客。所购置的物业于 2007 年落成，根据经纪人所讲，当时遇到金融海啸，发展商转卖为租，至近年才开始售卖单位。在购置花费方面，物业本身总金额不大（15.4万英镑），首付 40%，而且香港的自住物业在2010 年买入后升幅不少，拿去银行做再融资套些现金出来，帮补支付此英国物业的首付。购买的物业提供首 5 年保证回报率6.5%，而在香港是没有机会找到此回报水平的。其余杂费方面包括地税、管理费各项。我只看一个总数，如果租金收入能完全覆盖各种税费，就可以了。这项投资完全是看好英国主要地区的物业升值潜力，而非追求租金回报，希望从物业价格升值赚取投资收益，是中长线投资。另一个好处是，有了一个英国地址，将来子女如果有机会往英国升学时，可以交本地生学费，而非海外学生的费用，相差甚远。5怎么了解贷款情况贷款情况，其实都要靠自己主动去打听。可以询问经纪人，他们一般会有介绍，二来可以自己上网找。以我的例子来说，首付以外的 60%。香港汇丰银行、香港中国银行、东亚银行也承做伦敦及曼彻斯特物业的房贷。但我问过多家香港银行，没有批贷款。于是我直接从发展商处借款。唯一不好的地方是利息较高，为 5.7%，而且只付利息、没有减本金。但计入保证回报 6.5%后，每月也有实际收益，英国的管理公司也会经电邮发对帐单给我列明所有收入、支出，每隔一段时间就会把余额收入打到我香港的银行账户。6最近情况-英国脱欧前 2 个月左右问过我的经纪人，在农历年时该物业有一个一房单位成交，价格比我买入价上涨10%。脱欧后至现时的英磅，对比我买入时的汇价下跌了不少，因此截至现时为止会有汇兑损失。但此项投资的目标年期是 5 年甚至更长，例如一直持有多年并把贷款完全赎回，所以只要现时没有现金流上的负面影响（每月现金流入当然继续），个人并不担心有任何状况。基本面方面，个人认为之前看好英国的基本因素并没有变，因此如果手头有多余资金反而会买入英磅，甚至再物色其它物业投资机会。套用股神名言﹕别人慌张时就是入市时机。例如前天看到报道，“重庆李嘉诚”张松桥旗下的渝太地产（075）新近买入伦敦一栋 6 层高酒店，酒店现为Travelodge London Central- Liverpool Street Hotel 经营，成交价 4,234 万英镑（4.3亿港元）；他今年初已经买入伦敦西区一商业大厦 1 Chapel Place，似乎十分看好当地房产市场。7经验概括首先，资讯及人脉都是自己去找的，因此只要真正有兴趣及清晰目标，衡量自己能负担的范围后，就可以放胆作第一次海外投资。不光英国，其它地方都有赚钱机会。例如加拿大、澳洲这些热门地方。但自己不熟就算了。每项投资都总有几个理由支持、同时又有几个理由不支持，所以自己必需对市场、投资目标有自己见解、观点，才能做决定。海外投资的时候，要在地点、投资额、回报率等几个考虑因素中拿平衡，没有完美的。房地产相比股票风险较低，例如投资股票、房产的人的赚钱的比例远比炒股赚钱的比例要高。房地产唯一不好的是流动性、变现的速度当然较低。个人认为不用经常密切留意价格走势。纽约物业像全世界一线城市的最中心区域的房价一样，有最强的抗跌能力。即使遇着金融风暴有下调，但反弹速度是最快及最多的，不用担心一时涨跌。例如 2016 年 UBS 房产泡沫指数，纽约比伦敦、悉尼、温哥华、香港价格相对便宜、升值空间较大。买海外物业过程中，有一个误解是“门槛高”。其实不然，因为视乎所选地区及种类，比如我这套公寓的价格大概是160万港元左右，门槛确实不高。另外，在英国买房的手续亦相当简单，只需带着身份证去签名而已，怕复杂和麻烦的朋友，大多是心理因素罢了。我个人对这笔海外投资有一个心理预设，认为最差的情况就是楼价（包含汇率损失）下跌 40%，即自己初始投入金额。那不过是 80 万港元左右，不算大数目。但物业始终可以收租或将来有机会自用，例如给子女海外升学时使用，所以并不担心这笔投资短时间的涨跌与盈亏。最后提一下，身边太多太多朋友只说不做，虽然关注“海外资产配置”情况，但现时仍处于“观望”阶段。希望大家都能勇敢走出第一步，让自己的财产分散配置，能够更加安全。海外掘金（ID: gold1849）人类第二次淘金运动已经开始海外资产配置第一门户
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英媒：李嘉诚快买下英国了 很多英国人却没听说过他
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编者按：李嘉诚最近在国内媒体曝光率颇高。从重组和黄到继承人讨论，从迁移注册地至开曼群岛到撤资香港传闻，可谓是众说纷纭。然而大洋彼岸的英国媒体圈同样也不安宁。李嘉诚，一位来自曾经英国殖民地的大亨，买下了几项英国最大的资产，让曾经傲视群雄的&日不落帝国&五味杂陈。 原标题：节俭的富豪即将买下英国 近日，李嘉诚在英国动作不断，出手收购英国第二大的电信运营商O2电信商。英国销量最大的报纸《每日邮报》今日撰文指出：这位亚洲富豪快买下大不列颠帝国了。以下为报道全文： 这位身价310亿的巨鳄已经拥有了英国铁路、天然气、电气公司，最近他斥资100亿英镑买下O2集团。他此前已经买下Northumbrian 水处理公司（英格兰地区主要的供水和污水处理公司）、北方天然气公司（Northern Gas Network）、Superdrug（屈臣氏母公司）。福布斯杂志报道他向慈善的投入超过10亿。他对O2的收购正在接受英国监管机构的审查，因为英国通信管理局怀疑此交易会减少市场竞争造成垄断。 他就是李嘉诚。世界富豪排名高达第14位，个人资产逾220亿英镑。他是亚洲首富却只带着50美元的手表。 李嘉诚近日斥资100亿英镑收购英国电信巨鳄O2。尽管公司内部都称他为&超人&，尽管他在过去的几年里默默的买下英国最大的几个产业，很多英国人从来没听说过他。 这位86岁的富豪拥有220亿英镑的私人财产，也拥有。在过去的20年里，和记黄埔一直是亚洲最富有的商业财团。 他最近的动作是从西班牙电信商Telefonica手中买下拥有2400万客户的O2电信公司。这次大手笔的投资再次强化了李嘉诚作为英国最大的投资者之一的地位。 从药品连锁巨头屈臣氏到港口，他的投资触角几乎伸到英国的每一个领域内。几乎四分之一的英国家庭使用的天然气需要通过他所有的天然气管道。英国电力网络（同为李嘉诚所有）为超过30%的英国居民提供电力供应，其电力网络覆盖伦敦和英国部。 李嘉诚此前已经买下Three电信公司，这家公司有800万的英国客户。在买下拥有2400万客户的O2后，他将拥有英国最大的电信运营商，超过目前排名第一的英国电信运营商EE。 迅速崛起经历传奇 李嘉诚的故事几乎是&草根逆袭&的终极版。他1928年出生在中国东南部的一个沿海城市。1940年，在日本侵华之前，他随家人一起逃难到香港。他的父亲是一名教师，当时家庭非常贫困甚至不能及时得到治疗治疗，最终因肺结核而去世。 李嘉诚在15岁时就不得不外出打工，养家糊口。他在一家塑料工厂找到了工作，每天工作16个小时。他一直辛苦存钱希望有自己的小生意。 他向亲戚朋友东拼西凑了4300英镑，在香港岛北部开了一家塑料假花工厂。13年后，他迎娶了来自富有制造业家族的远房表妹庄月明。妻子的家族帮助他还清了之前的贷款。他在1967年香港动乱后在港大量购买房地产，他相信房地产市场的不景气是暂时的。 他人生的转折点出现在1979年。当年，李嘉诚从汇丰银行买下和记黄埔，当时的和黄只是一个拥有不少优良港口资产的中型集团。 李嘉诚的这次收购不仅获得香港汇丰银行的大笔贷款，更为他赢得汇丰银行董事会的一席之位。从此，他跻身于世界顶级投资者之列。 和黄的成功为李嘉诚积累了大量的财富，也为他创立一个世界商业帝国。和记黄埔成了李嘉诚收购各类公司、港口、市政基础设施的主要工具。 李嘉诚的商业帝国在世界超过50多个国家都有生意，拥有超过30万的员工。 对于他收购O2的举动，不少分析师担忧电信运营商的高度集中会减少市场竞争，造成垄断。 电信专家Matthew Howette表示：&目前最大的担心是（电信运营商的合并）对消费者的影响，特别是低端消费者。& 李嘉诚对O2的收购仍然在等待位于布鲁塞尔的竞争监管机构的最后确认。 李嘉诚英国投资清单
图为李嘉诚在英国投资清单列表 李嘉诚在英国最早的投资是2000年和黄斥资36亿英镑为英国Three电信商购买电信运营牌照。 2002年，他以8.3亿英镑的价格向荷兰零售商Kruidvat Beheer买下屈臣氏集团和一些位于欧洲的商店。 2011年，李嘉诚24亿英镑买下Northumbrian自来水公司，这是英国主要的供应水和污水处理公司。 他还拥有南部自来水公司(Southern Water)、 威尔士能源公司(Wales and West Utilities)、英国电力网络(UK Power Networks)和多个英国优质港口例如(Thamesport and Harwich ports)。（编译/易典） 以下为外国网友评论：
2013年5月，吉林省的建筑工人大贴海报指控李嘉诚旗下的公司拖欠1年的工资
2003年，李嘉诚与时任英国首相托尼-布莱尔合影
李嘉诚被授予卡耐基慈善奖牌。据报道，他向慈善业的投入超10亿美金。
[责任编辑：shufj]
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