给句痛快话儿：没有“小土地证”，不动产权证书到底能办不？
给句痛快话儿：没有“小土地证” ，不动产权证书到底能办不？
&&没有“小土地证”并不意味着土地一定有问题，但是土地如果真的有问题，在问题解决前不动产权证书的确是办不下来的。
&&撰文丨金水河记者陈骏 吴俊池
&&因土地问题可能造成二手房交易过程“卡壳”，为此，前往郑州国土部门咨询、查询的人数暴增。
&&据初步统计，前往市内一些不动产登记机构进行相关咨询的市民至少占据了业务办理总人数的六成。
&&这到底是怎么回事？出现这样的情况又该如何解决？小金多方探访，为您解答。
&&忙活俩月，忽然发现房子买不了了
&&先来说说最近几位郑州市民的遭遇。
&&今年7月，郑州市民A女士在经开区一个大型住宅社区看上了一套二手房。从8月起，她便和房东商定交易问题。经过漫长的排号等待，眼看胜利在望的她却得到了一个被她称为“晴天霹雳”的消息：土地有问题，房子的不动产权证书暂时办不了。
&&“为买这个房子我把以前的房子都卖了，人家要是逼我搬家，我就无家可归了。”A女士说。
&&较之A女士，同样在该小区购置二手房的B女士则比她更“火急火燎”。卖家为了进行交易对房屋进行了“垫资解押”，利息与B女士均摊。如今，眼看房管局的交易流程即将走完，房子却因土地问题“卡了壳”。“每天都要付利息，按我咨询的情况看土地问题一时半会儿是解决不了的，谁来替我来买单？”B女士说。
&&“说句不该说的话，这两位女士还是发现早的。”一位在郑东新区某中介公司从业多年的中介告诉小金，两位女士的遭遇不是个例，“税费已缴纳，甚至直到走完‘交易全流程’后发现这个问题会更麻烦。”
&&而这一切，都要从目前郑州二手房交易的流程说起，按照目前郑州现行的二手房交易流程，买卖双方先是到郑州市房管局办理交易手续，但在这一过程中因为房管局看不到相关的土地信息，所以仅凭“房本”等先关手续就可以走完这个流程。但“如果土地有问题，不动产权证的申领就会‘卡壳’”这一风险却始终存在。
&&“大家过去总觉得‘有了房本’就万事大吉，往往忽略了‘土地证’这个房子本应拥有的一个权属证书。”这位中介告诉小金，曾经房本“一本走天下”，但不动产权证的申领，却需要房屋、土地两个信息，缺一不可。在现实中，房屋已“过手”几次，但土地使用权还未做变更的例子绝非个例。
&&“那些有问题的土地在解决相应问题前，房子的不动产权证是绝对办不下来的。打个不恰当的比喻说这就是隐形的‘定时炸弹’，而且会越来越多地暴露出来。”他说。
&&这一说法也得到了国土部门的确认，据知情人士透露，目前在郑州约340万存量房中，拥有已做了宗地分割“小土地证”的房屋总数不足40万套，“连个零头都不占”。
&&但这位知情人也同时表示，没有“小土地证”并不意味着这宗土地一定存在问题。他介绍说，如果大家担心房屋所在宗地存在问题，可凭身份证、房产证原件前往位于淮河路和文化宫路交叉口附近的郑州市国土资源局申请“土地登记信息查询”，房屋所在宗地是否有问题，5个工作日内工作人员便会给您反馈。
&&但小金也了解到，目前郑州市刚刚全面推行不动产登记制度，不动产登记机构业务很是繁忙，如果市民没有没有房产交易的需求，不妨过上两三个月之后再来。
&&需要说明的是，有了不动产权证，“土地证”已不再发放新证，如果此前您没有“小土地证”，在申领不动产登记时，登记部门会进行一个“实际意义上的宗地分割”，但不再颁发新土地证，而是将房屋、土地信息“合二为一”的不动产权证颁发给您。
&&那么，到底有哪些问题是所谓“土地存在问题”呢？据小金了解，擅自变更土地用途、小区修建超规划“红线”、开发商将土地进行抵押、部分“房改房”等历史遗留问题都是其中较为常见的几种原因。
&&房屋过手3次，土地使用权还不知是谁的
&&一位资深中介曾告诉小金，在房本“一本走天下”的时代，因为大家往往忽略土地证的价值，市场造成房屋已过户N手，但土地使用权依然属于最早使用者的情况出现。就在昨日，郑州市民张先生就给小金打来电话讲述了自己的遭遇。
&&2015年，市民张先生在惠济区南阳路184号，原邙山区（今惠济区）教委的家属院里购置了一套80余平的住宅。今年急需用钱的他在6月份与一家中介公司签订合同，委托中介进行交易并约定在80天内完成交易。因为房子是去年新购置的房屋，张先生为了让这个尚在银行“抵押中”的房产能够顺利过户，他向一家垫资公司申请了一笔30万元的借款，为此他也“扛”上了平均每天200多元的利息。
&&眼看房子就要卖出，中介却给张先生打来电话说，因为“土地信息不明”张先生所进行交易“卡”在了最后一步。
&&此时，“第一次想起还有土地证”这回事儿的张先生急忙与原房东取得了联系，可原房东也一头雾水，表示他的“上家”也没给过他土地证，且自己与这位“原原房东”早就失去了联系。
&&得知此结果的张先生此时彻底“蒙了圈”。“买房的时候我没少掏1分，现在却说房子成了了‘残次品’，如今别说‘教委’，就连‘邙山区’都成了昨日黄花，这我找谁说理去？”
&&后听说去国土部门能够核实土地信息的张先生，已于8月29日向惠济区不动产登记分中心申请了相应的土地调查手续，“不求别的，只求效率，我每天还‘扛’着200多块钱的利息呢。”
&&没有“小土地证”能否办不动产权证
&&自从出现“土地问题”可能会导致二手房交易受阻的情况之后，郑州各不动产登记机构便迎来了大量前来咨询土地问题的市民。
&&据工作人员粗略统计，仅前往市中心及金水分中心咨询相关业务的市民就占到了办理、咨询所有业务人数的6成以上。昨日一天，仅市中心就受理了申请土地登记资料查询40件，出具证明24件。
&&据了解，所谓申请土地登记资料查询，通俗地说就是看房屋所在土地是否有问题。办理这一业务需要市民持身份证、房产证原件前往位于淮河路与文化宫路交叉口附近的市中心办理。在正常情况下，工作人员将在受理日后的5个工作日内向市民反馈相关信息。
&&对于“小土地证”缺失可能造成交易“卡壳”的风险，市国土局工作人员再次强调：“没有‘小土地证’并不意味着土地一定有问题，但是土地如果真的有问题，在问题解决前不动产权证书的确是办不下来的。”
&&而对于“小土地证”缺失的情况，他也进行了详细的解读。
&&如同前文所述张先生的遭遇，如果这宗房屋所在宗地没有问题，只是因为整宗土地的“大土地证”未做分割的情况下，如张先生对该房产拥有“100%产权”，在房屋交易完成后他可直接申请不动产权证。
&&不动产登记部门将按“地随房走”的原则，对“大土地证”进行“单一面积核减”，即从“大土地证”中扣除单个申请人所申请的相应土地使用权面积，并为其颁发不动产权证书。
&&但如果土地存在上述的一些问题，就需要等待国土部门会同规划等部门进行进一步的研究，并上报市政府批准相应的解决方案。
&&有长期从事房地产交易的业内人士指出，“土地历史存留问题不少，也不是一朝一夕能解决的。”
&&与此同时，他还指出了一个常见的误区：很多市民会误以为自己手中持有那种标注有“宗地状况”的“房本”就代表着自己拥有了“小土地证”。
&&他告诉小金，一些较新的房本上面虽然记载有宗地信息甚至土地编号，但这种编号是房管部门的一种“自编码”与国土部门所掌握的宗地信息并不匹配。
&&因此，市民如果想知道宗地是否有问题，还需要向国土部门进行核实。但市国土局工作人员也坦陈近来因业务暴增而“压力山大”，他建议市民合理安排时间错开“峰值”。
&&管理依照“房地一致”原则
&&小金从相关工作人员处获悉，根据“房地一致”的管理原则，只要土地上有相应的建筑，就归属于房管部门管理，管理活动就包含土地的使用权，开发商在卖完房子之后，土地的使用权就不再归属开发商所有，土地发生二次抵押，交易的情况是不可能出现的，因此这样的交易申请房管部门就不会予以受理。
&&在不动产登记制度之前，房产证就代表业主对土地的合法权利，不动产登记制度之后，房管局作为前置工作的相关部门，愿意配合其他相关部门完善制度，做好衔接解决工作。
&&对于市民提出交易流程中的疑问，该工作人员表示，根据不同市民房屋产权的具体情况，解决方法也不尽相同，如有疑问，可到市内各房管部门大厅的相关窗口，进行咨询获得具体的解答。
&&此外，小金了解到，目前很多市民对权籍调查“效率低”也有着很多的诟病，相关负责人也给小金解释了其中的原因。
&&他告诉小金，此前郑州300多万套存量房的房屋信息及土地信息分别由房管、国土两部门掌握，但不动产权登记所必需的“房屋界址点坐标”，即“房地合一”这一信息却很少掌握，在原房屋登记信息生成时这个坐标并没有产生。
&&“通俗地说，就是不动产登记机构掌握郑州所有的土地状况，房管局将所有房产信息移交完全后，不动产登记部门也知道了郑州所有房屋在哪，但哪一座房屋坐落在哪一宗土地上，即它们之间的对应关系却需要通过权籍调查来确定，这是进行不动产登记的重要前提。”
&&他告诉小金，目前市国土局虽已聘请了一些测绘队伍开展这项工作，并采取“一户申领就测绘整个小区”的工作模式， 意思是，测了一户，小区后面的住户就相对比较省事，且对于“人手不够”的现实情况也已准备向上级部门打报告申请人员扩充。
&&编辑丨晓妍
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&&|&&&&|&&客服电话：010-住宅只有房产证没有土地证
提问者:热心网友
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不知道您那房的性质属于什么类型的。现在的商品房一般都有土地证，而经济适用房和安置房是只有房产证而没有土地证的。如果说你那是商品房，那您就要拿着房产证去国土局花点钱办理了。手续也不难。
如果当初买的时候是正常手续的话没有什么麻烦,不过你要是想卖的话就必须得有房产证!
只有土地证没有房产证,实际上就是违章建筑。只是自己使用或者出租,没关系,一般也不会有人找你罚款问题是一旦拆迁,得不到相应的补偿其他就没什么问题
土地证撤销地上附着物还是你的。如果要是有开发商开发此地你依然能够享受到相应补偿。
可以办理土地证啊，你拿着已经过户了的房产证到土地管理部门办理就行了，但是要补交一部分的土地出让金。按照我们这边以往的情况看，没有土地证的肯定是要比有土地证的吃亏
暂时没有土地证可以买，一般买房子土地证的作用不太大，只有在拆迁的时候，有土地证的比没土地证的赔偿的要多点，有了房产证就可以办理土地证，土地证的办证费用很少，一般的住宅几十块钱就办了。
1.可以过户。2.如果不是双证合一的，一般都是先出房产证，凭房产证办理土地证。3.可以购买，就是注明房主将来配合办理土地证或者土地证过户就行。实在不放心：1.在购房合同中直接写明最迟办理土地证的时间以及卖方必须协助的条款，并明确违约赔偿责任。2.扣住一部分尾款，待土地证办下来后支付。没有土地证不影响贷款，贷款抵押的都是产权。土地证不办理过户其实也可以的。根据《房屋登记办法》第二章第八条办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。我们这里，过去产权和土地使用权也是分别办理的，现在产权过户后，土地使用权就自动过户了。但是为了避免纠纷，还是建议办理过户。房管局说不好过户，可能是因为不在他那里办理的原因，我们这里最早的时候是在土地局过户，你可以咨询下当地土地局。
急急，我问下这种情况，买的楼房有五证产全是70年的，但土地有一部分是27年限的怎么办，谁明白这个急求，跪谢
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城市房产：
热门城市房价：昆明政府出手了！没有土地证也能交易
春城晚报 &&
&& 日 13:49 &&
昨日，一条关于昆明不动产登记的新消息震动了地产圈，房地产公司、房产中介、银行人员纷纷在转发，让市民等待近3个月的昆明不动产登记过渡政策似乎终将出台！
该消息称：
自今天起（9月22日），昆明没有土地证的房子也能正常交易，办理不动产证的期限为10个工作日，抵押为3个工作日。
没有土地证办下来的也是不动产证，只是会注明没有土地证，不影响交易。
这一消息是否可靠呢？大家期盼已久的不动产登记过渡性政策终于千呼万唤始出来了吗？
事实上，自不动产登记新政实施的3个月来，其带来的影响已不言而喻：二手房交易、房屋抵押贷款受阻，许多购房者和卖房者深受其害，过了户却拿不到钱、买了房贷不了款、学区房孩子无法入学等情况比比皆是。
超重磅！昆明政府出手了！没有土地证也能交易！“无证”小区终于解套...
对于这些情况，9月3日，王喜良市长在做客金色热线时曾表示，不动产登记前后的工作衔接过渡是很多市民关心的问题，市政府也高度重视。9月7日将组织召开专题会进行研究，希望能够以这个项目的突破带动更多此类问题的解决。
从这番话看来，在微信朋友圈流传的相关消息或许确有其事，毕竟今天已经23号，距离承诺的专题会召开时间已经过去16天，的确该给市民们个说法了。
中介、银行、地产商多方证实确将实施过渡性政策关于不动产登记过渡性政策的相关信息，春城晚报最早是从一位房地产从业者处获得的。
据该人士介绍，他从房管局获悉，不动产登记将推过渡性政策，没有土地证也可办理不动产证，并且不会影响相关交易。
一位国有银行人士也向春城晚报证实，他目前听到的消息是，相关政策大约会在国庆后下发通知，大致内容就是双证合一不影响后续交易，银行房贷不受影响。但具体内容和细则还是要以之后公布的批文通知为准。
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为进一步核实该内容的真实性，春城晚报拨通了新亚地产一位王姓工作人员的电话。据他介绍，早在一周前就已经从熟识的房管局人士处获得了不动产登记方面的新举措。
该工作人员一再表明，这一消息十分可靠，并表示将提供相关文字通知的证明。
同时，春城晚报注意到，在昨天晚些时候，关于不动产登记过渡性政策的消息已经在微信朋友圈迅速扩散，或许这足以说明不动产登记影响范围之广。
有土地证也可换不动产证不动产登记中心及分中心均可办理
今日上午，春城晚报辗转从昆明市房管局、昆明市国土局、昆明市不动产中心，终于获得了关于不动产登记过渡性政策的确切消息。
昆明市房管局相关人士表示，目前有关不动产登记的相关事宜全权由国土局负责，不了解相关情况。
昆明市国土局相关处室负责人则告诉春城晚报，关于不动产登记的情况可能不动产登记中心最为了解。
春城晚报拨打不动产登记中心电话，最终得到了一些信息。对方表示，不动产登记新政出台后出现了一些问题，相关部门前往其他地方学习后，借鉴了一些经验，目前已就昆明市情况形成方案并做了安排部署。
其中，关于缺证房屋交易的问题得到明确：除小产权证房屋无法办理不动产证外，其他均可前往不动产登记中心换取新证，也就是说，即使没有土地证，也可办理不动产证。
值得注意的是，该人士透露，相关政策已在本月21日召开会议要求落实。
在获得该消息后，春城晚报迅速联系了昆明市不动产登记中心以及各分中心。
昆明市不动产登记中心工作人员在电话中说，市民若只持有房产证，目前也可前往相关办理点换取不动产登记证，与双证齐全的房屋相比，该证唯一的不同就是只显示房产证信息。该工作人员提醒，之后若获得土地证，市民需要再次前往相关办理点补全信息。
昆明市不动产中心西山分中心的工作人员也表示，现在，没有土地证确实也可以办理不动产证了。
但昆明市不动产中心五华分中心的工作人员则表示，尚未接到相关通知，目前仍要求双证齐全。在没有接到通知之前，没有土地证仍然不能换不动产证。
截至目前，由于电话占线，春城晚报尚未与盘龙区、官渡区的不动产登记分中心，取得联系。
从目前获得的信息来看，可以肯定的是，对于“缺证”市民而言，有的地方已经可以办理换证手续，房屋交易、贷款等问题都将得到解决。
6月30日不动产登记新政实施后市民、银行、中介均受影响
市民：房屋交易、贷款、孩子上学被搁置
大家都知道，最近几个月，全国多地楼市一片火热，房价在震荡中持续上涨，地王频频出现。然而，昆明楼市却受到不动产登记新政的影响，许多老百姓为此备受煎熬，用他们自己的话说就是，“只能打碎了牙往肚里咽，谁让自己摊上了这事儿？哭诉无门。”
让我们再来一起回顾一下新政的实施！
6月30日，昆明实施楼市新政：将房产证和土地证双证合一，统一办理不动产登记证。这就意味着，业主需要同时持有房产证和土地证，才能换取不动产证，而只有持有不动产证才能进行房屋交易、银行贷款等事宜。
这让许多市民措手不及，因为在此之前，他们没有听到太多关于不动产登记的风声，他们并不清楚这项新政将会对自己带来怎样的影响。
据自媒体@虫二说&报道，关于此次不动产登记新政的实施日期和具体举措仅在6月24日的《昆明日报》有所提及，其他媒体均未报道，而政策落实时间为6月30日，也就是政策曝光的6天后，采取的是一刀切的方式。
在6月30日之前，无论是卖房还是贷款，只要手拿房产证就万事大吉，但这一切在6月30日戛然而止。
于是出现了这样的情况：（爆料选自公众号“虫二说”）
有网友表示，6月30日之前已经办理产权（所有权）过户，并且已经下证（房产证正常为7个工作日办理完成）买卖双方办理银行按揭付款方式进行交易的，在支付完购房首付款后，银行贷款审批中或已通过暂未放款的（截止6月30日），所有银行拒不放款，理由为昆明市不动产登记实施后，无法正常办理抵押登记，需等通知。
还有网友称，6月底贷款抵押按不动产登记新政执行据不收件或限制收件数量（10件/工作日），之后所有银行因拿不到抵押他项权证（之前为2—5天可出）以至于到目前为止几乎所有银行不能正常放款，甲方小孩不能报名上学（乙方未收到银行尾款不牵出户口、即便乙方腾空户口甲方落户资料不齐全也不能落户）。
更让人震惊的是，这样的情况并非个案！
根据春城晚报7月26日的报道，昆明至少40多个小区属于“缺证小区”，而这一数字不过是冰山一角，在之后的2个月，又不断有业主爆料自己所住小区也没有土地证，无法办理不动产证，房屋交易、贷款、孩子上学等都受到影响。
中介：二手房销量和售价“双降”
据一位房产中介人员介绍，不动产登记新政实施后，对昆明房地产市场造成了很大影响，过渡性政策出台对他们来说简直是翘首以盼。“与新政实施前相比，目前二手房交易量下跌了30%左右，价格也下降了约8.6%，新楼盘由于受新政影响不大，价格出现上涨。”
在他看来，不动产登记过渡性政策落实下来，二手房交易可能会有一波回升，销量和售价都将会出现上涨。
而另一位房产中介也在电话中向春城晚报透露，对于购房者而言，此前不动产登记新政的主要影响就是贷款的发放，“从我们这边经办的情况来看，大约20%的的购房者因为新政实施而无法如期获得贷款。”
同时，该人士还提到，新政实施前，办理一个房屋交易单子一般需要一周的时间，而新政实施后，所有手续办完至少需要45个工作日。不难看出，不动产登记实施后，房屋交易效率也受到影响。
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银行：抵押贷款办理周期长，增加周期风险
事实上，这几个月来，除了购房者、卖房者、房屋中介受到了不动产登记新政实施带来的困扰。作为房屋贷款放款方的银行，也面临尴尬境遇。
昆明一家股份制银行的工作人员告诉春城晚报，自从不动产政策出台后，办理不动产证要至少30个工作日，银行拿到不动产证再去申请抵押，又需要30个工作日，这样抵押贷款的周期就长达2—3个月，对于银行而言，如此长的周期风险是很大的，假设在此2、3个月期间法院查封了对方的财产怎么办？
另外，由于不动产政策刚起步，相关规章制度还没有理顺，各个产权处的要求和做法有所不同，这也给银行业务开展增加了非常大的难度和繁琐的手续。
而对于相关过渡性政策的出台和落实，该工作人员表示，其所在银行暂未接到相关通知。
昆明某国有银行的相关人也表示，对银行方面的影响主要体现在时间和效率，以前可能2周完成的贷款业务，现在需要一个月才能完成，主要是由于客户办理不动产证需要较长时间。至于贷款发放量是否受到影响，该人士坦言，影响并不大。
他告诉春城晚报，目前的情况是，只要客户能够办理抵押登记，银行方面就能放款。据介绍，客户要贷款，需要在不动产中心获得他权证，并将他权证抵押在银行。而“双证合一”之后，他权证办理需要客户向不动产登记中心提供房产证、土地证“双证”，因此“缺证”房屋的贷款会受到影响。
该人士表示，根据其所在银行的案例来看，即使不动产登记实施，已经办理了贷款的客户也不用担心，贷款会正常发放，不会受到影响。但需要注意的是，受新政影响，如果解除贷款合同，比如结清贷款、转让买卖等，两证不齐的就要换新证“不动产产权证”才能再次贷款。
同时，他透露目前尚未获得关于不动产登记过渡性政策的通知。
超重磅！昆明政府出手了！没有土地证也能交易！“无证”小区终于解套...
目前，我们可以获得的信息是，对于不动产登记政策实施带来的问题，相关部门正在采取措施，因“缺证”问题导致的无法办理不动产产权证等情况将得到解决。
但我们也要看到，目前该过渡性政策仍处于人际传播的阶段，相关部门并未下发正式通知，与之相关的机构（例如银行），不动产登记的具体操作部门（例如昆明市不动产登记中心五华分中心）等都不了解最新情况，具体落实的时间起点官方也没有给出确切说法。
从市民的角度出发，他们希望能从有关部门了解到关于不动产登记过渡性政策的更多具体细则，毕竟这关系到大家的安居乐业！
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