在泰国买房必备的干货和风险
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在泰国买房必备的干货和风险
泰国的经济正蓬勃发展 - 中产阶层迅速增加的收入以及大量的外资投入，导致泰国成为现今全球最炙热的房地产市场之一。在泰国买公寓的话没问题，永久产权。但买带地皮的house就比较困难，因为泰国法律规定外国人不可以拥有土地。那么外国人如何在泰国购买公寓呢？购买公寓具体流程如下一、看房1.请把买房的详细需求发给中介，比如：卧室数、位置、价格、投资还是自住等，2.看房需要提前1天预约。3.中介会带购房者去中意的楼盘看房，购买者最好先实地考察选中的物业.购买者可以对家具和设施有一个客观的印象.如果是旧的物业的话,购买者更要仔细地考察建筑结构,物业潜在的价值,如果是正在开发区域的公寓,还要考察周围的配套设施和公共场所.更精明的购买者还会考察物业的维修记录和风水朝向等等.二、签约1.买方需要提供护照复印件作为签约的资料 。2.屋主需要提供护照或身份证、房产证。3.一旦双方在价格上达成一致，律师才开始介入.一些中介自己负责合同和纸上作业.。但最好是自己雇一个律师，以保证能独立安排自己的利益；另一方面，也防止本地律师可能要求中介给一笔佣金，来建议当事人签定购买合同。4. 通常，律师草拟一份合同，雇一个测量员检查土地记录等。如果每个部分都与合同相符，就可以签署合同和转帐了。一般首期只支付房款的10%，合同上应该规定的，这笔钱可以被视为押金，如果买方违约没有按期付款，该笔押金可能被没收。合同里一般会规定付款时间，通常是30-90天内付完全款，当然提前付完是没人有意见的。如果是直接和开发商签定的合约，付款期限还可以商量，分成几个月或者几年都可以，尤其是那种在建的楼盘。三、到银行汇款并开汇款证明1.购房款需要从泰国以外，通过银行汇到购房人在泰国本地银行开的银行账户。汇款的金额要等于或大于购房款，盘古银行或泰华农民银行都可以(推荐泰华农民银行，外国旅游者用护照就可以开户）。2.从中国国内汇款到泰国，外国人在泰国购房需要提供泰国银行出具的汇款证明，不超过等值1万美金的币别不用申报，其实高了也很少会被查。3.资金到位后，需要到银行开汇款证明，并开立好现金支票。如果汇款金额大于5万美金，则需要开具一个Foreign exchange transaction Form（TT3) 的证明，并且其中第四项必须注明所购买房产的具体地点和房间号信息。 四、过户及过户税费1.如果你的房东是贷款的，则还需要约银行的人一起去土地厅过户。因为如果贷款的话，房产证是在银行手里的。到了土地厅，你需要先将现金支票的复印件（注意是复印件）交给对方核实。然后就可以进行其他步骤了。2.前台的操作人员核对完买卖双方的信息后，会告知你去窗口缴纳各种税费，过户费等相关税费费率加起来大约是房价的7%，当然了找专业人士可以帮你进行一定的税收筹划，省掉部分税金。通常情况下，是买卖双方一人一半。交完各种费用后，大约过半个小时。坐在操作人员后面的核查人员会把买卖双方叫进去，做最后的核查。通常也就是一小会就可以结束了。3.拿到房产证后，你会发现上面的信息全部都是泰文，连你的名字都是泰文，当然是音译的。不过不用担心。土地厅的人在录入系统之前会反复跟你确认泰文发音是否跟你的中国名一致，并且系统中维护的护照号肯定是唯一的了。4.过户成功后，把一张支票给银行（是房东贷款的）；另一张支票给房东。房东同时也会把钥匙等相关资料给你。理清楚物业费，水电费等事情。到此为止，买卖正式完成。5.主要过户税费包括2%的过户费、0.5%的印花税、3.3%的特种商业税等。其中符合以下条件的3.3%的特种商业税可以减免：a)屋主的户口放在所售房子里超过一年的；b)屋主持有房产超过5年的。通常情况下，所有过户税费由买卖双方共同分担。桂妹告诉你风险虽然泰国房地产的利好消息不断，但是业内对泰国房地产投资大多保持了谨慎态度。“投资泰国的感觉和投资越南很类似，大家都知道，这里房子的价格不是很高昂，最高端的地产也不过才达到中国一线城市普通住宅的水平，上升潜力很大。”福建房地产商人李在化说，“但是，不可否认的是，其经济发展水平不高，政治环境并不稳定，而在不稳定的经济环境中，房地产投资回报是非常有限的，甚至会导致投资项目中途夭折。”李先生的一位朋友曾经在东南亚国家做房地产生意，最后因为泰国政变的因素，低价将房产亏本转手。因此，他虽然听说泰国房地产发展良好，但依旧保持观望态度。对此，殷旭飞认为，相比美国等老牌投资国家而言，泰国房产投资尚有待进一步规范，中介服务水平等有待提高。“而且，投资泰国房地产也要注意地段因素。另一方面，也要注意政治风险，泰国内地的反政府游行等时有发生，国内局势存隐忧。”殷旭飞称。相关调查显示，投资者乐于投资该市场的地区包括曼谷郊区及周边地区，多分布在市区与城郊的交接地带，以及郊区BTS轻轨沿线地段。主要因为曼谷市内地价涨幅较大，且使用BTS轻轨往来市区和城郊之间具有便利和快捷的优点。大桂网，专注东盟财经、投资、房产资讯，请关注我们的微信。如需大桂网东盟采访中心记者采访，请与小编联系。
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二、签约1.买方需要提供护照复印件作为签约的资料 。2.屋主需要提供护照或身份证、房产证。3.一旦双方在价格上达成一致，律师才开始介入.一些中介自己负责合同和纸上作业.。但最好是自己雇一个律师，以保证能独立安排自己的利益；另一方面，也防止本地律师可能要求中介给一笔佣金，来建议当事人签定购买合同。4. 通常，律师草拟一份合同，雇一个测量员检查土地记录等。如果每个部分都与合同相符，就可以签署合同和转帐了。一般首期只支付房款的10%，合同上应该规定的，这笔钱可以被视为押金，如果买方违约没有按期付款，该笔押金可能被没收。合同里一般会规定付款时间，通常是30-90天内付完全款，当然提前付完是没人有意见的。如果是直接和开发商签定的合约，付款期限还可以商量，分成几个月或者几年都可以，尤其是那种在建的楼盘。三、到银行汇款并开汇款证明1.购房款需要从泰国以外，通过银行汇到购房人在泰国本地银行开的银行账户。汇款的金额要等于或大于购房款，盘古银行或泰华农民银行都可以(推荐泰华农民银行，外国旅游者用护照就可以开户）。2.从中国国内汇款到泰国，外国人在泰国购房需要提供泰国银行出具的汇款证明，不超过等值1万美金的币别不用申报，其实高了也很少会被查。3.资金到位后，需要到银行开汇款证明，并开立好现金支票。如果汇款金额大于5万美金，则需要开具一个Foreign exchange transaction Form（TT3) 的证明，并且其中第四项必须注明所购买房产的具体地点和房间号信息。 &&如果汇款金额小于5万美金，则是另外一个样本，其他信息要求一样。四、过户及过户税费
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购买泰国房产10大常见问题全面解析
　　在泰国业发展大热的背景下，越来越多的投资者开始选择在这个美丽的国度购置第二居所，下面把在购置房地产时遇到的常见问题进行了汇总，帮各位解疑答惑。
　　一、在泰国购置房产的流程是什么？
　　一旦您找到想购买的物业，您将需要填写一份简单的预订表格，并支付可退还的预订费，通常约50,000泰铢。然后购房合同将送达给您审阅和签署。如果对合同条款无异议，您应该签署并寄回副本（有可能可以通过电子邮件发送）。其后您需支付按金（押金），这通常是购买价格的20%-30%。在物业施工期间，您可能根据与开发商的约定将需要定期支付中期款项。一旦项目竣工，您将在收到新家的钥匙时支付购买价格的尾款部分。
　　当公寓以您的名字在地政总署(LandDepartment)登记时，您将支付到期税费（见问题3）。
　　二、以泰国公司名义购置土地安全吗？
　　安全可靠！通常外籍人士在泰国不可能拥有土地，对于在自己的私人土地上兴建的房屋和别墅，外籍人士只可能以泰国公司产权的形式购买。重要的是聘请一位独立的律师，核查持有物业的公司已正确地设立，从而确保外籍买家对公司及其资产（即该物业）的完全控制权。外籍人士可根据泰国法规完全持有公寓（condominium）的永久产权，因此建议在泰国认购公寓最为安全。
　　三、在泰国购置房产我需要支付哪些税费？
　　对于楼花物业（期房），当物业登记在您的名下时，有三种税费需要支付给地政总署(Land Department)，即过户费2%、特别营业税3.3%和印花税0.5% C 税费总额6.3%。税费在买方和卖方之间分摊，而芭堤雅的各主要开发商在拆分税费时采用的方式各不相同。所以买方实际支付的税费可以从1%到 6.3%不等，取决于各自的开发项目。
　　税费以物业的估值为基础按以上比例计算，而估值通常稍低于支付的购房价格。税费直至物业正式登记时才需支付，这往往发生在物业交收后的3-6个月左右。
　　您购买物业后，在泰国不存在每年应付的物业税。购买后您只需要支付的额外费用是维修保养费，用以大厦和您所用设施（例如水、电）的保养。
　　四、什么是偿债基金(Sinking Funds)和维修保养费(Maintenance Fees)？
　　偿债基金是作为紧急基金使用的一次性支出，它用于未来某一时间开发项目所要求的任何一次性维修或改良（例如每隔几年重新粉刷外墙）。偿债基金必须在公寓交付予买家时支付。它的金额取决于公寓的面积，所以是以每平方米报价。
　　维修保养费用于开发项目的日常运作（例如保安、前台接待和清洁工的薪金；泳池的保养；升降机的电力等等）。和偿债基金一样，它以每间公寓的面积（平方米）为基准计算得出每月的费用。公寓一旦竣工交收，大多数开发商要求预先支付全年的维修保养费。其后每年均是预先支付全年维修保养费。
　　五、在泰国的房产可以出租用于投资吗？
　　完全可以！整个泰国的租金水平各不相同，但曼谷,芭堤雅房产出租率非常高。在某些情况下，大城市的租金及回报从5%到超过10%不等。泰国房产中介可能会向任何签署一年房屋租赁合同的业主收取相当于一个月租金的费用，或者向租赁期短于一年的业主收取合同总租金的10-15%。　　六、泰国房产与其它国家房产相比较有哪些优势？
　　高质量的生活环境低价格的生活成本，使泰国房产一直以来都不缺乏租户，高租金回报成为泰国房产的首要优势，其次泰国资产增值稳定、安全性以及后期养房费用低（无，毗邻中国，房 产打理更便捷。）酒店式的物业和服务标准，以及发自内心的微笑、礼貌的服务。海外住户在这里普遍受到尊重，也是华人选择泰国为长期或度假居住的重要原因。
　　七、泰国有哪些重要的城市？
　　曼谷：泰国首都、国际大都市
　　清迈：泰国第二大城市
　　普吉：有美丽岛屿、国际胜地
　　芭堤雅：国际知名乐园、很多美丽旅游胜地
　　清莱：泰国最北的府城，它的东北部和北部与缅甸、寮国为邻
　　素叻他尼：很多岛屿，很多自然旅游胜地，如苏梅岛等。
　　八、曼谷及芭提雅的哪些地段最值得投资？
　　在曼谷，大部高涨价空间和租赁回报较理想的房产地段在天铁沿线距离站台500米内范围，其次是地铁和机场快线沿线附近。曼谷同样是车辆拥堵严重的大都市, 出行的便捷性直接影响的住户和租户，也就直接影响房屋的价格。
　　黄艾买提(Wongamat)是芭堤雅好的地段，那里的楼盘物业售价高，您有可能购得一套直接通往海滩的产权公寓。帕答纳山(Pratumnak Hill) 由于其从高层单元俯瞰的无敌海景和所处的中心位置而成为排名第二的最独特区域。芭堤雅中区(Central Pattaya)拥有最殷切的租务需求，因此对于那些期望实现理想租金回报的人士是一个不错的选择。中天(Jomtien)是芭堤雅最实惠的地段，对于那些资金预算有限的买家是绝佳的考虑地点。
　　九、普吉岛房产有哪些投资价值？
　　普吉岛作为泰国较大的岛屿, 普吉政府大规模升级整个岛屿的基础建设: 政府拨款35亿泰铢（7亿人民币）升级普吉高速公路系统；泰国机场股份有限公司斥资57亿泰铢（11.4亿人民币）扩建普吉国际机场；集资240亿泰铢（48亿人民币）建设普吉首条轻轨，预计将贯穿普吉南北，从国际机场可直达历史悠久的普吉首府中心。这里的房地产仍属于初级阶段，而这些升级基础建设的举措使这里的房地产前景光明。
　　十、清迈及其它地区的房产投资价值如何？
　　清迈是国际着名的旅游城市，全球化程度非常高，每年来清迈的国外游客非常多，流连忘返，常住清迈的外国人也不少。目前清迈出租公寓比较集中的区域，在古城西边有怀乔路(Huaykeaw Road)和宁曼海明路(Nimmenhaemin Road)区域，古城东面有长阚路(Chang Klan Road)区域。还有在清迈大学和ABS双语学校附近的公寓和别墅也有很好的出租回报表现。其它地区如清莱、孔敬等目前所开发的投资地产项目不多。
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