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电建地产董事长夏进参观中国南山集团 后期或有合作
-& 16:18:39来源：房掌柜 姜华
[摘要]房掌柜获悉，日，电建地产董事长、党委书记夏进参观考察中国南山开发(集团)股份有限公司。其间，夏进表示：电建、南山在资源、业务上拥有各自的优势，未来双方具有广阔的合作空间。 据房掌柜了解， ......
　　房掌柜获悉，日，电建地产董事长、党委书记夏进参观考察中国南山开发(集团)股份有限公司。其间，夏进表示：电建、南山在资源、业务上拥有各自的优势，未来双方具有广阔的合作空间。　　据房掌柜了解，参加考察的电建地产领导包括公司董事长、党委书记夏进，公司副总经理、南国置业董事长薛志勇以及国开汉富资产管理有限公司CEO王二龙等，中国南山集团领导则包括中国南山集团总经理田俊彦、中国南山集团总工程师陈洪、深圳市南山房地产开发公司董事长陈雷等。　　席间，田俊彦总经理详细介绍了中国南山集团的历史沿革、整体发展现状及主要业务。而夏进董事长介绍了电建地产与南国置业的基本发展情况及主要业务。图片摄影：电建地产余东亚　　据电建地产官网报道称，双方一致认为，在房地产行业的白银时代，房企间的合作共赢是大势所趋，尤其在产业地产等新兴地产领域，双方在资源、业务上拥有各自的优势，未来双方具有广阔的合作空间。　　据房掌柜了解，中国电建地产集团有限公司(简称：电建地产)是中国电力建设集团的成员企业和房地产板块发展的主要平台，公司注册资金70亿元，拥有房地产开发企业壹级资质，公司重组成立于2005年11月，是国务院国资委核定的首批16家主营房地产开发与经营业务的中央企业之一。电建地产业务范围涉及土地开发、房地产开发、物业管理。产品覆盖住宅、写字楼、商业、酒店等多种类型。目前已在北京、上海、深圳、天津、郑州、南京、三亚、林芝等18个城市共54个项目进行了房地产开发，并控股上市公司南国置业(股票代码002305)。　　中国南山集团成立于1982年，从开发经营赤湾港口、石油基地起步，现已发展成为一家以港航运输、海洋石油服务和物流后勤服务、房地产开发、集成房屋体系为四项核心业务，跨行业、跨地区经营的综合性大型企业集团。中国南山集团旗下拥有深圳赤湾港航股份有限公司、深圳赤湾石油基地股份有限公司和深圳市新南山控股(集团)股份有限公司(以下简称“南山控股”)等多家上市公司，其中南山控股为中国南山集团房地产板块的上市平台。　　此前有消息源称，南山地产正在接洽光谷区域某产业园，欲以股权收购形式进入武汉。　　房掌柜微信公众号：fzg360　　房掌柜购房QQ群：、、、;　　加房掌柜主编姜华个人微信号jianghua2046，选择进入武汉微信购房群或房产业内群;　　扫描二维码，下载房掌柜新闻APP，读房事，送现金!
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房掌柜官方微信房地产市场“夏”已过“冬”尚早
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去年底以来，中国房地产市场风声鹤唳。从中长期来看，过去十年支撑房地产市场的上涨动力都明显减弱，房地产市场的野蛮生长也已接近尾声。综合来看，现在房地产市场虽然告别了盛夏，但谈论寒冬也为时尚早。
民生证券研究院宏观研究员 朱振鑫去年底以来，中国房地产市场风声鹤唳。先是销量断崖式下滑，然后是量价齐跌。最初是二三线城市频频降价，如今一线城市房价也出现松动。中国房地产市场未来去向何方？笔者认为，如果把上世纪90年代末比作中国房地产市场开始萌芽的春天，过去10年比作野蛮生长的夏天，那么现在可能正处于夏秋交替的时刻。换句话说，房地产市场已不能再奢望像春夏般的温暖，但谈论寒冬似乎也为时尚早。未来10年甚至20年，中国房地产可能进入逐步降温但算不上寒冷的秋天。供需两端面临多重压力不论从短期还是长期来看，房地产市场最辉煌的夏天已经结束，未来将逐步降温。从短期来看，房地产将继续量价低迷。在供给端，房企面临资金和库存的双重压力。首先是资金压力。尽管一季度银行间流动性异常宽松，但主要源于实体经济疲弱和机构风险偏好下降，受制于非标收缩、外资撤离等因素，房地产企业面临的资金压力并没有明显缓解。3月房地产开发资金累计增速已经从去年底的26.5%进一步降至6.6%，其中外资大跌33.9%。短期内央行不会采取总量宽松，而是以定向宽松方式降低部分战略领域的融资成本。在这个过程中，房地产企业很难直接受益。其次是库存压力。截至2014年3月，待售面积已达5.22亿平方米的历史高位，同比增长22.9%。直接反映出房地产企业销售压力增大，销售回款难度上升，从而导致资金链愈发紧张，不得不通过降价促销的方式获得现金流，缓解流动性压力。在需求端，购房者也面临资金和政策的双重打压。首先是房贷成本和申请难度持续加大。首套房贷利率从八五折优惠到基准利率上浮10%-20%，对应利率水平从5.57%提高至7.21%-7.86%，相当于加息160-220个BP。年和2011年的两轮加息均导致局部地区房价大幅下跌，本轮房贷利率的大幅上调已经导致房市量价齐缩。其次是税费成本居高不下。去年国五条推出之后，虽然对市场上的增量投机需求产生了一定的抑制作用，但更直接的影响是让购房者的税费成本急剧攀升。从中长期来看，过去十年支撑房地产市场的上涨动力都明显减弱，房地产市场的野蛮生长也已接近尾声。一是人口动力。劳动力人口即15-64岁人口是所谓&刚需&的主要来源，对房地产需求的基本面具有重要影响。美国劳动力人口占比2006年见顶，2007年房价开始转向；日本劳动力人口占比1992年见顶，1991年房就已经开始破裂。中国劳动力人口占比从1973年开始一路攀升至74.5%，但2011年之后触顶回落，目前已降至72.8%，2013年绝对规模减少70万人，未来几年还将继续下降，刚需增长随之放缓。二是金融动力。中央宏观管理思路发生根本转变，从过去的大投资、宽货币转向定向投资、稳健货币。未来国内不会再搞总量宽松和大规模刺激，国际上随着美联储QE逐步退出直至加息，外资流入也将持续放缓，廉价资金时代已经结束。再加上利率市场化大背景下，银行负债成本上升、久期变短且极不稳定，银行长期限资产配置意愿大幅减弱。银行纷纷放弃按揭贷款，居民申请房贷难度增加，使购房需求受到明显抑制。市场将呈现分化特征不过，笔者认为，对房地产市场不宜过度看空，尽管房地产上涨的动力在减弱，短期调整的压力加大，但崩盘的可能性几乎为零，至少10年之内还看不到。主要原因在于以下几个力量的对冲。首先，城镇化对冲人口老龄化压力。尽管劳动适龄人口增长带来的刚性需求正在放缓，但农村人口向城市转移带来的刚性需求依然强劲。截至2012年，中国的城镇化率仅为51.8%，如果按照户籍人口计算，这个比率不足30%，远低于发达国家80%的平均水平，未来提升空间巨大。相比之下，日本、美国等国在人口老龄化导致房价下跌时城镇化率已分别高达77%和81%。其次，政策调整对冲市场压力。除了逆周期的货币政策之外，房地产政策也会适时松动。在房地产量价齐缩的情况下，中央的思路已经从一刀切转向&双轨制&，开始分层、分城施策，这实际上给局部政策留出了放松的余地。事实上，很多地方也已经开始预调微调，托底房地产。广西南宁的已部分松绑，安徽铜陵也出台了&救市&措施，预计后续会有更多城市跟进，限购、限贷都有很大的放松空间。当然，除非房地产市场出现大波动，否则政府不会轻易出手，以免重燃投机需求。最后，未来房地产市场将呈现分化特征，虽然三四线城市的压力相对较大，但对于类似北京这样具有人口吸引力的一二线城市，长期以来形成的上涨预期短期内很难扭转，全面崩盘的可能性不大。而且，由于房产税体系不健全，持有房地产基本没有成本，还可以获得稳定的房租收入，房主降价出售的动力有限。再加上中国并没有执行类似美国的零政策，所以负债率相对较低，由资金压力造成的抛售力量也很有限。综合来看，现在房地产市场虽然告别了盛夏，但谈论寒冬也为时尚早。
[责任编辑：liuqiang]
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泰国芭提雅房产计划详细介绍与分析友夏地产浅谈
　　关于泰国买房的几种情况：
　　1、从开发商手上买一手现房
　　流程如下：
　　1)付定金，签定购合同;
　　5 -15万泰铢，现金、转账或刷卡均可。
　　开发商会出具定购合同，需要提供你的护照、地址、电话和邮箱，定购合同里一般包含项目信息、所选房间单元信息、定购者的个人信息及付款银行信息等。
　　这个步骤是把房源锁定下来，让开发商把这套房子抽出买卖市场，不需要本人在场。
　　2)付合同款，签正式合同;
　　合同款一般是房子总价的10%-30%。最简易的方式是通过国际汇款汇到开发商的账户，但是因为国内外汇政策的缘故，基本上都无法汇到国外的公司账户。所以要么通过中介倒手到开发商账户，要么自己在泰国当地开一个银行账户，从国内汇到自己泰国账户后，再倒给开发商。
　　开发商一旦收到合同款，会有正式合同出来，正式合同里包含更详细的条款，是比定购合同厚不少的一本。合同的签约过程，不同的开发商有不同的政策，有的开发商通过邮件打印签字扫描回来即可，有的开发商通过邮寄方式到手签字了再寄回，而有的开发商要求必须当场签约。
　　3)付清全款，过户;
　　其实如果是现房，合同款和全款的付款时间会隔得很短，合同款只是一个形式，你想尽早拿到房子，就是得付了全款才行。(不乏有个别项目，开发商的政策是可以付完部分款就拿钥匙入住的，但不过户)
　　从开发商手上买一手现房，付完全款后开发商会让你签过户授权协议，由开发商代办过户，过户授权协议里需要有你近期入境泰国的签证记录，所以房子要过户还是需要起码半年内入境过泰国。
　　总结：从开发商手上买一手现房，流程相对简单，因为时间的节点都还算自由，甚至整个过程不想亲自过来，由中介或别人代办也不是不可能。至于有不少客人问到在泰国能不能贷款，答案是可以，只是过程繁琐，一般也没有中介愿意接手办理。
　　2、从开发商手上买期房
　　这种情况也简单，周期拉长点，除了合同款和尾款，中间多了分期。在泰国买期房不用一次性付清全款，在项目施工期间会做分期付，等到项目完工验收后才把最后一笔尾款付清了再拿钥匙和过户。流程大概是这样：
　　1)付定金，签定购合同;
　　5 -15万泰铢，现金、转账或刷卡均可，签定购合同。
　　2)付合同款，签正式合同;
　　合同款一般是房子总价的10%-30%，付款时间根据不同项目从给完定金后的一个星期到一个月不等。
　　3)分期付款;
　　开发商会根据项目的施工进度给出合理的分期，譬如项目大概要建两年，可以中间分3期分期，每半年付一次20%。当然也有不少项目并没有分期这一步骤，而是跟现房一样，只分合同款和尾款，就是中间隔了整个施工时间的跨度，譬如合同款30%，尾款70%，这也是很常见的。
　　4)尾款，即付清全款。
　　一般20%-70%，等到项目完工装修完毕，开发商结束一切动作后，验收无误后再付。接下来就是签过户授权由开发商代办过户了。
　　3、从私人业主那接手已过户的现房，即二手房;
　　这种情况下，房子已过户到卖家名下，跟开发商已没有关系。
　　流程如下：
　　1)付定金，签转售合同;
　　5-15万泰铢，一般由中介代理公司出具转售合同，里面标明转售房的信息、买家和卖家的信息、房子交割的时间和付款交接方式等。这一系列的动作均由中介指引，等到三方集中在土地厅过户那天，要保证买家准备好钱和境外汇款证明，而卖家准备好房子的一切材料，如地契和钥匙等。
　　2)付全款并过户。
　　房款一般是一次性支付，当然也有个别买主因为资金困难等原因，经过商量，卖家同意某种分期付款方式也是可以的。
　　过户当天是一手交钱一手交房，根据卖家的要求，钱可以是现金或支票或转账，房子的交接指在经过了土地厅的流程申请，地契上放上了买家的名字，在国家法律上标明这房子已经属于买家。
　　4、从私人业主那接手还未过户的现房或期房，即转售。
　　这种情况牵扯到开发商。
　　业主从开发商那买了房子，房子还没从开发商过户给业主(还没完工或完工还未过户)，那么业主持有这套房子的依据是和开发商签定的购房合同。业主要转售这套未过户的房子，你看中打算接手，流程是这样的：
　　1)付定金，签转售合同;
　　5-15万泰铢，由中介出具转售合同，钱是交给业主的。
　　2)首付款，也就是付给业主的款项;
　　在签订转售合同、卖家收到定金后，就通知开发商说这套房子要转售，手续就是要开发商出个正式的、经开发商承认的转售合同。这个更名过程有的开发商免费操作，有的要固定金额的更名费如5万铢，有的按比例收如1%或2%。然后约好开发商，买家卖家到开发商办公室，买家给卖家钱，卖家在开发商的见证下在转售合同上签字，买家再签字，合同即生效，房子就由新买家持有了(有的项目买家卖家都签完字后，需要开发商领导签完字才生效)。
　　3)分期付款或尾款或直接收房。
　　进行到这个步骤，房子已经跟原业主没有关系，之后的交易都是在你和开发商之间。如果付给原业主的款项只覆盖了合同款，那么接下来就需要按原始合同相继付给开发商分期款和尾款，如果付给原业主的款项已覆盖了房子全款，那等着过户授权就行了，准备收房。
　　注意事项：
　　1、定金付了还不还?
　　定金的作用是要把这套房源锁定下来。付完定金，开发商或私人业主就把这套房源从买卖市场上移除，不再售卖。如若买家付完定金后又后悔不想要这个房子，那定金一般也要不回来了，不然卖方收定金也就没什么约束作用了。反过来，卖方收到定金后房子又不想卖了，那买方不仅可以拿回定金，还可以从卖方那得到一定的赔偿。
　　至于定金的金额，会相应地从后面该付的款项里抵消。
　　2、需不需要在泰国开个人账户?
　　能开个当然好，无论是付款过程或者将来房子用来收取租金啥的都比较方便。
　　3、整个买房过程买家需不需要到场?
　　根据情况会略有差别，有的开发商签定正式合同需要买家本人到场，但据我的经验来说，多数项目整个买房过程中不来都可以有办法施行，全程遥控。
　　4、放到合同里的地址有变更或护照换新了怎么办?
　　如果开发商有需要邮寄东西给买家，会在当时向买家或买家的代理索取地址，而不会直接寄到合同里的地址去。
　　至于护照更新也不影响，现在的新护照里一般都带有旧护照的护照号，再则可以要求开发商更换合同上的护照，启用新护照。
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　　其实如果是现房，合同款和全款的付款时间会隔得很短，合同款只是一个形式，你想尽早拿到房子，就是得付了全款才行。(不乏有个别项目，开发商的政策是可以付完部分款就拿钥匙入住的，但不过户)
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　　合同款一般是房子总价的10%-30%，付款时间根据不同项目从给完定金后的一个星期到一个月不等。
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　　开发商会根据项目的施工进度给出合理的分期，譬如项目大概要建两年，可以中间分3期分期，每半年付一次20%。当然也有不少项目并没有分期这一步骤，而是跟现房一样，只分合同款和尾款，就是中间隔了整个施工时间的跨度，譬如合同款30%，尾款70%，这也是很常见的。
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　　这种情况下，房子已过户到卖家名下，跟开发商已没有关系。
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　　5-15万泰铢，一般由中介代理公司出具转售合同，里面标明转售房的信息、买家和卖家的信息、房子交割的时间和付款交接方式等。这一系列的动作均由中介指引，等到三方集中在土地厅过户那天，要保证买家准备好钱和境外汇款证明，而卖家准备好房子的一切材料，如地契和钥匙等。
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　　这种情况牵扯到开发商。
　　业主从开发商那买了房子，房子还没从开发商过户给业主(还没完工或完工还未过户)，那么业主持有这套房子的依据是和开发商签定的购房合同。业主要转售这套未过户的房子，你看中打算接手，流程是这样的：
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　　5-15万泰铢，由中介出具转售合同，钱是交给业主的。
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　　1、定金付了还不还?
　　定金的作用是要把这套房源锁定下来。付完定金，开发商或私人业主就把这套房源从买卖市场上移除，不再售卖。如若买家付完定金后又后悔不想要这个房子，那定金一般也要不回来了，不然卖方收定金也就没什么约束作用了。反过来，卖方收到定金后房子又不想卖了，那买方不仅可以拿回定金，还可以从卖方那得到一定的赔偿。
　　至于定金的金额，会相应地从后面该付的款项里抵消。
　　2、需不需要在泰国开个人账户?
　　能开个当然好，无论是付款过程或者将来房子用来收取租金啥的都比较方便。
　　3、整个买房过程买家需不需要到场?
　　根据情况会略有差别，有的开发商签定正式合同需要买家本人到场，但据我的经验来说，多数项目整个买房过程中不来都可以有办法施行，全程遥控。
　　4、放到合同里的地址有变更或护照换新了怎么办?
　　如果开发商有需要邮寄东西给买家，会在当时向买家或买家的代理索取地址，而不会直接寄到合同里的地址去。
　　至于护照更新也不影响，现在的新护照里一般都带有旧护照的护照号，再则可以要求开发商更换合同上的护照，启用新护照。
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合作电话：　合作QQ：抱怨抱怨抱怨，最近和朋友聊起房地产时候听到最多的就是抱怨。这也难怪，从2005年的夏天开始，新政策接二连三，每年两三个新政出台，一举
抱怨抱怨抱怨，最近和朋友聊起房地产时候听到最多的就是抱怨。
这也难怪，从2005年的夏天开始，新政策接二连三，每年两三个新政出台，一举打破了在次之前风平浪静的二级市场。国六条、新八条、国十六条……谁都有点迷糊。
其实如果从业者认真的想一下，就不难看出来：房地产市场已经进入一个调控期，如果让我说，国家对于房地产市场的调控手段，也就刚刚使出三成，调控的手法还多着呢。
正是因为这些原因，无论是房地产从业者，还是消费者，都需要对自己的心态做一个调整，市场在变，人也需要跟着变。
消费者的生存法则：
对于消费者来说，最最需要适应的就是消费习惯，钢筋混凝土组成的特殊商品引起了无数人的关注，“买房”的话题几乎无处不在。不能否认的是，房产这个我们一贯认为是“生活必备消费品”的家伙，现在正在向“奢侈品+投资品”的方向发展，越来越远离普通人的承受范围。而消费习惯也必将使得我们对于“居者有其屋”的理解由“居者必买房”向着“租购两相宜”、“梯级置业”的方向发展。租房过渡或者小户型过渡将会成为一个普遍现象。
政策的多变也将会让持有房产的消费者心理产生变化，过去的“以房养老”的观念肯定会有所扭转，“不动产投资是最为稳妥的投资品”的观念也会被动摇。曾经出现在个别城市的近乎于“全民炒房”的热潮将难以再现。
从业者的生存法则：
请各位遵纪守法并注意语言文明