北京商品房预售监管松绑 销售不足五成企业可提取监管资金_地产政策_地产频道首页_财经网 - .CN
当前位置：
个股查询：
北京商品房预售监管松绑 销售不足五成企业可提取监管资金
本文来源于　
新京报讯&（记者马力）北京楼市迎来利好消息。昨日，北京市住建委发布《关于加强本市商品房预售资金使用管理的通知》（征求意见稿），北京商品房预售资金监管有所&松绑&。商品房预售项目还没卖到一半面积时，开发商可以自由支取监管账户内的资金。
此前只能在4个节点支取监管资金
据专家介绍，所谓预售资金监管，是指商品房的购房款都要存入银行的专用账户，其中一部分为重点监管额度。开发商不得随意提取，保证楼盘的预售款优先用于工程建设。开发商按照工程进度的各个节点，按比例提取工程建设款。主要作用是防止楼盘&烂尾&，保证购房者权益。
目前北京规定了4个节点，分别为地下结构完成、结构封顶、竣工验收、购房人可单方办理房产证。在这4个节点上，开发商可以按照申报的方案，申请提取专用账户中一定比例的资金，用于支付工程款、采购材料等费用。
此次《通知》拟规定，商品房预售项目网上签约面积不足该预售许可证许可面积的二分之一时，开发企业可自行支取专用账户内的资金用于工程建设。这意味着，从开盘预售开始，直到房子卖到一半时，开发商都可以自由支取监管资金，不受这些节点的限制。
并非所有开发商都能开到现金保函
《通知》还拟规定，开发企业能够提供非监管银行出具的现金保函的，可以免除同等额度的监管资金。打个比方，如果开发商能够在其他银行开出1亿元的现金保函，其可以自由提取的监管资金就多出1亿元。
专家称，这相当于银行给开发商提供一个资金的担保，如果开发商资金出现问题，那么就可以使用银行的担保资金来完成建设。不过银行开具现金保函的难度很大，并不是所有开发商都可以的，只有一些规模大的、信誉好的开发商才有可能。
《通知》要求各区住建部门要加强日常指导、监督工作，发现预售项目有发生质量事故、未按期交付或存在不能按期交付风险、存在严重违法违规行为影响工程建设等情形的，可暂停开发企业专用账户的资金支取，以防范资金风险。
资金监管放松烂尾风险加大？
预售资金监管放松后，&烂尾&的风险是否会提高？专家称，对于高端住宅和非住宅来说，由于有预售门槛限制，即楼盘如要开始预售，须达到&7层以下（含）的，施工进度应达到主体结构封顶；8层（含）以上的，应完成规划层数的1/2（且不低于7层）&等条件，所以可以开卖时工程进度已至少完成了一半以上。
对于普通住宅项目来说，由于销售速度快、开发周期短，新老政策的实际效果是一样的，风险也就依然可以有效管控了。例如某10万平方米的项目，地价款15亿，销售金额30亿，预售资金的重点监管额度约3.5亿。只要开盘销售率能超过六成，即销售额超过18.5亿，开发商可以自由提取的是一半的销售金额，即15亿，超过一半、处于资金监管的额度还是3.5亿，所以新老办法的实际效果就是一样的。
而且目前北京的普宅项目由于需求量大，一般开盘去化率都能达到八成以上，尤其是自住房和保障房，更是接近100%。
【作者：马力】　(编辑：wenjing)
财经网微评论（人参与）
说说你的看法：
全部评论（条）
有意与本刊合作者，有关合作事宜请与财经网联系。未经财经网书面授权，请勿转载或建立镜像，否则即为侵权。
[]　增值电信业务经营许可证[]　广告经营许可证[京海工商广字第0407号]　Copyright 财经网 All Rights
Reserved 版权所有 复制必究617浏览次数
用现成的办公大楼改作商品房销售合法吗?
我想问问把办公楼改成商品房来卖的话算不算合法的啊?可以给我描述一下办公的大楼吗？
看他有没有正规的销售的手续，如果有的话就是合法的。要注意房屋的产权问题。外景（处热闹地区但不喧哗）远远望去眼前耸立着一座高大雄伟的建筑物,虽然濒临闹市区,但是却显得格外安静,不知道为什么,人们一经过这里,总会不自觉的停下脚步驻足欣赏它的外观.因为它的造型极为醒目,像一只展翅欲飞的雄鹰,张开的双翅仿佛要纵身一跃一般.2.内部装饰走进大楼,给人的感觉更是惊喜连连,内部的装饰风格属于非主流的时尚范儿,简约但不简单.五彩斑斓的色彩给人一种仿佛置身于幻境的感觉.大楼两端向外延伸的部分显得十分突兀,顶部的一个大型灯饰仿佛从天而降,给人以华丽的感觉.3.部门经理的办公室来到办公的地方,可以用人才济济来形容,不是一般的隔断办公室,而是像高贵典雅的酒店式办公环境,部门经理的们使用红色的亮漆妆点,里面是宽大的办公桌,更像是家的感觉.软软的仿佛要陷进去一般,明亮的窗户直通地面,站在窗边,可以俯瞰整个街区.&
其他回答(共2条)
这个是不一定的。
一般有通过正规手续的都是合法的。
办公楼热门问题
相关套图推荐商品房销售管理办法司法解释 销售商品房的法律小白们必看-土巴兔装修大学
商品房销售管理办法司法解释 销售商品房的法律小白们必看
报价结果将发送到您的手机
装修顾问-馨馨
4年行业经验，24h可咨询
10秒闪电通过好友
报价短信已发送到您的手机
因材料品牌及工程量不同，具体报价以量房实测为准
稍候装修管家将回电您，免费提供装修咨询服务
您的装修预算约
*装修管家将回电您，免费提供装修咨询服务
*装修管家将回电您，免费提供装修咨询服务
*因材料品牌及工程量不同，具体报价以量房实测为准
装修顾问 -馨馨
（四年装修行业经验）
微信扫一扫
3.&您家小区名称 :&&
请选择您家的装修时间
商品房销售管理办法司法解释 销售商品房的法律小白们必看
&&&&来源：
微信 手机看本文
更多装修流程、装修风水随时看
&&&&《销售管理办法》是为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益的法律文件，规范“一房多售”行为，“合同欺诈”行为，交房责任，销售程序，和已设定的商品房不能再出售这八个方面。虽然文件已经出台了很长一段时间，但是并不是所有商品房销售者都清楚这个文件具体规定的什么，今天小编就来和大家一起分享一下商品房销售管理办法司法解释，一起来看吧!一、&预售许可证《销售管理办法》规定商品房预售实行预售许可证制度。《司法解释》规定出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。《转让管理办法》规定了房地产开发企业取得预售许可证的条件和程序及须提交的文件。同时规定对符合条件的预售申请，市国土房管局自受理申请起10个工作日内核发预售许可证。预售时，开发企业应当向买受人出示商品房预售许可证。综合：房地产开发企业必须取得商品房预售许可证方可与买受人签署商品房买卖合同，无预售许可证订立的商品房预售合同无效。预售时开发企业应当向买受人出示预售许可证。二、&广告《销售管理办法》规定房地产开发企业在商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。《司法解释》规定商品房的销售广告和宣传资料为要约，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。《转让管理办法》规定开发企业取得预售许可证后，方可发布商品房预售广告、参加房地产交易展示活动。综合：开发企业必须取得预售许可证，方可发布预售广告、参加展会等活动。广告的内容一般不作为合同的内容，但若广告对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，又对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响时，该说明和允诺应视为合同内容。这就要求开发企业在发布广告和宣传资料时应依据政府相关批准文件的内容发布真实、合法、准确的信息，对发布广告后确依法予以变更的事项，应在签订合同时在合同中与买受人明确约定，以免在交付房屋时双方发生争议。三、&定金《销售管理办法》规定不符合销售条件的，开发企业不得收取任何预订款性质费用。符合销售条件的，收取的预订款性质费用在订立商品房买卖合同时抵作房款，双方未能订立商品房买卖合同的，开发企业应当返还;双方另有约定的从其约定。《司法解释》规定出卖人通过认购、订购、预订等方式收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如因一方原因未能订立合同的，按照法律关于定金的规定处理(即没收定金或双倍返还定金)，因不可归责于双方的事由致使未能订立合同的，出卖人应当返还定金。《转让管理办法》中的规定与《销售管理办法》一致。综合：开发企业在认购书中可以约定收取定金作为订立商品房买卖合同的担保，若因买受人的原因致使未能订立合同，开发企业可以没收定金，若因出卖人的原因致使未能订立合同，开发企业应当双倍返还定金。若在认购时收取的不是定金，而是预付款性质的费用(如约定为订金)，则不发生没收或双倍返还的法律效力。四、&抵押《销售管理办法》规定开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的规定执行。(《担保法》规定抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《城市房地产抵押管理办法》规定经抵押权人同意，抵押房地产可以转让。)《司法解释》规定商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该给他人，以致合同目的无法实现，无法取得房屋的买受人可以解除合同，要求返还房款、利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。出卖人在订立合同时故意隐瞒该房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤消、解除的，买受人可以要求返还房款、利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。《转让管理办法》规定预售已抵押的商品房，开发企业应当通知抵押权人并将抵押情况告知买受人。开发企业不得将已预售的商品房进行抵押。综合：开发企业可以销售已经抵押的商品房，但必须征得抵押权人的同意并将抵押情况明确告知买受人，即开发企业若销售已抵押的房屋，应当在合同中与买受人确认该房屋已抵押的事实，并取得抵押权人的同意。若开发企业在订立合同时未告知该房屋已抵押，根据担保法的规定，该商品房买受合同无效，买受人可以要求返还房款、利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。开发企业不得将已预售的房屋进行抵押。但若开发企业抵押了已预售的房屋，但在房屋交付前又解除了抵押权，使买受人能够按期取得房屋的，买受人不能以出卖人将其已预购的房屋抵押为由要求解除合同。五、&房屋质量《销售管理办法》规定商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以委托工程质量检测机构重新核验，经检验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房，给买受人造成损失的，开发企业应当赔偿。《司法解释》规定房屋主体结构质量不合格不能交付使用。房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以解除合同、要求赔偿损失。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间的损失由出卖人承担。《转让管理办法》规定新建商品房在保修期内再转让的，开发企业应当继续承担对商品房的保修责任。综合：主体结构质量不合格的房屋不能交付使用。房屋交付后，若双方对主体结构质量是否合格有争议时，买受人可委托工程质量检测机构重新核验，经核验确不合格的，买受人可退房和要求赔偿损失。出卖人交付的房屋质量严重影响正常居住使用，买受人也可退房。若出卖人交付的房屋存在的质量问题并未严重影响正常居住使用的，买受人不能退房，在保修期内的，出卖人应及时维修，对维修期间给买受人造成的损失，出卖人应予以承担。但买受人要求出卖人承担因房屋质量造成的精神损失没有法律依据。六、&《销售管理办法》规定开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部。开发企业应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《司法解释》规定由于出卖人原因，买受人在合同约定办理房屋所有权登记的期限内/在房屋交付之日起90日内/在合同订立之日起90日内未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。合同没有约定或损失数额难以确定的，可以按已付款总额，参照逾期贷款利息的标准计算。若逾期超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理产权登记的，买受人可以解除合同和要求赔偿损失。《转让管理办法》规定市或区、县国土房管局对符合条件的房地产权属登记申请，自受理之日起20个工作日内办理房地产权属转移登记。综合：开发企业应当在合同中与买受人明确约定办理产权证的期限，若未作约定，则期房在入住后90日内，现房在合同订立后90日内必须为买受人办妥产权证，否则视为违约，出卖人应按合同约定或按买受人已付房款的日万分之二点一承担违约责任。若由于出卖人的原因逾期超过一年仍未办妥的，买受人可退房。对于开发企业与买受人合同中约定办理产权证的期限，根据北京市现实状况，约定于入住后(期房)2-3年内办妥产权证较为合适。七、&公摊《销售管理办法》规定商品房买卖合同中应当注明和分摊的共有建筑面积。《转让管理办法》规定房地产转让时，相应的共有部位、共用设备的权利份额一并转让，按照国家和北京市规定可以单独转让的地下停车场等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在合同中载明，没有载明的，视为一并转让。开发企业在预售商品住宅之前，应当公示测绘技术报告书和分摊情况：(1)被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积;(2)参与分摊的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数;(3)不分摊的共用部位。分摊情况经公示并与第一个预购人签订合同后，开发企业不得更改。合同中应当附有上述分摊情况的内容。综合：《转让管理办法》将于日开始施行，也就是说，自日起，开发企业预售商品住宅时，必须将分摊的共用部位的具体名称、用途、所在位置、面积、分摊系数等分摊的详细情况向买受人明示，并在合同中作出约定。对于不参与分摊的地下停车场等附属建筑物、构筑物等，应当在合同中明确约定其不参加分摊，否则视为该部分一并转让。看了以上的商品房销售管理办法司法解释，那些搞不懂这个文件的朋友应该有了初步的了解，在销售商品房的过程中也能避开“法律雷区了”。以上内容希望能对大家有所帮助，想要了解更多相关内容就请继续关注土巴兔学吧!
热门活动：
&看过本文的人还看过
来说两句吧:）
来说两句吧:）
省心装修必知：基础装修包括哪些?
100平米房子装修要多少钱?
二手房装修省钱3大攻略!
北欧简约、复古美式、大气欧式、清新地中海风，总有一款适合你！
推荐城市分站&&
一万套装修案例
中国装修网您所在位置： &
&nbsp&&nbsp&nbsp&&nbsp
试论商品房预售制度在我国的存在及改良问题.pdf45页
本文档一共被下载：
次 ,您可免费全文在线阅读后下载本文档
文档加载中...广告还剩秒
需要金币：300 &&
商品类硕士毕业论文
你可能关注的文档：
··········
··········
学校代码:10246
学 号:明3027l鲫
硕 士学 位 论 文
院系所: 法学院
指导教师: 段匡教授
完成日期: 日
论文独创性声明
本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。论文中除
了特别加以标注和致谢的地方外,不包含其他人或其它机构已经发表或撰写过的
研究成果。其他同恚对本研究的启发和所做的贡献均已在论文中作了明确的声明
并表示了谢意。
论文使用授权声明
本人完全了解复旦大学有关保留、使用学位论文的规定,即:学校有权保留
送交论文的复印件,允许论文被查阅和借阅;学校可以公布论文的全部或部分内
容,可以采用影印、缩印或其它复制手段保存论文。保密的论文在解密后遵守此
日瓤型堂弗
房地产市场作为重要的国民经济领域,远期交易具有防范市场价格暴涨暴
跌,降低市场风险的重要作用。但是由于商品房预售时该预售商品房尚未建成或
正在建造中,购房人预购时仅取得对未来商品房所有权移转的期待权,只有房地
产开发企业履行了商品房预售合同规定的交付义务并办理过户登记手续时才取
得该商品房的所有权。也就是说,在购房人取得所有权前,购房人这种期待权完
全有可能与施工承包人、银行或其他第三人的权利发生冲突。如何解决此种冲突,
并做到既有效地维护商品房顸售合同各方主体的合法权益,又有利于房地产市场
交易的安全和经济秩序的稳定,己成为司法实践中不可回避的新问题。针对我国
现存商品房预售制度存在的诸多弊端,本文通过比较香港地区商品房预售的体
制,揭示我国在学习境外房地产预售制度时忽略了对预售过程中三大主要法律关
正在加载中，请稍后...我市下发《关于依法查处商品房违法预售行为的通告》未取得预售证的项目不得销售
未取得《商品房预售许可证》的，不得以任何形式进行销售，不得设立销售场所（含咨询中心、接待中心、展示中心等），不得通过报纸、电视、广播、网络、户外媒体、传单等形式发布宣传广告……10月28日，市政府下发《关于依法查处商品房违法预售行为的通告》（以下简称《通告》），对房地产开发企业预售商品房进行了要求，并对商品房违法预售有关问题进行了规定，即日起开始施行。
为加强商品房预售管理，规范商品房交易市场秩序，切实维护商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国广告法》等有关法律法规，结合我市实际，就依法查处商品房违法预售行为的有关事项进行通告。
《通告》指出，房地产开发企业预售商品房必须遵守下列规定：未取得《商品房预售许可证》的，不得以任何形式进行销售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取预订、预付款等性质的费用；未取得《商品房预售许可证》的，不得设立销售场所（含咨询中心、接待中心、展示中心等），不得通过报纸、电视、广播、网络、户外媒体、传单等形式发布宣传广告，不得参加任何展销活动；取得《商品房预售许可证》的，应在销售现场显著位置公示《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、商品房买卖合同示范文本、住宅质量保证书示范文本、住宅使用说明书示范文本、预售方案、一房一价等相关资料；取得《商品房预售许可证》的，应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。
《通告》明确了对商品房违法预售有关问题的处理：未取得《国有土地使用证》和《建设工程规划许可证》销售房屋的，如涉嫌非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪、合同诈骗罪等刑事犯罪的，由公安部门依法查处；已取得《国有土地使用证》和《建设工程规划许可证》，尚未取得《商品房预售许可证》，以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取预订、预付款预售房屋的，属违法预售行为，由住建部门依法查处；未取得房地产开发营业执照擅自从事房地产开发经营的，未取得房地产中介服务机构营业执照擅自从事房地产中介经营的(含网络平台)，由工商部门依法查处；已取得《商品房预售许可证》，未按规定实行商品房明码标价或进行价格欺诈的，由发改委（物价局）依法查处；房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》在报纸、电台、电视台等媒体、网络媒体、户外媒体违法发布房地产广告的，由工商部门依法查处，违法广告全部下架。对房地产开发企业自行发布的墙体、围挡、传单等违法广告，由辖区政府（管委会）依法取缔或强制拆除,市城市管理综合执法部门负责协调督导；未取得《商品房预售许可证》设立销售场所（含咨询中心、接待中心、展示中心等）的，由辖区政府（管委会）予以关闭。房地产开发企业建设未取得规划许可手续的销售场所（含咨询中心、接待中心、展示中心）等建筑物，由辖区政府（管委会）依法查封或拆除；代理销售不符合销售条件商品房、发布不具备销售条件商品房信息的房地产中介服务机构，由辖区政府（管委会）依法查处。
《通告》要求，市、区（管委会）各有关职能部门按照各自的职责，依法加强商品房市场的监管，对违规企业依法查处，记入企业信用档案；对存在风险隐患的，进行公开曝光。希望广大市民选择购买“五证”齐全的，不轻信、不传播、不参与各种房地产违法项目的宣传及预售活动，对违法预售行为予以监督，共同维护我市房产市场秩序。
举报电话：市住房和城乡建设局，市城市管理综合执法局12319，市工商局12315，市公安局，市发改委（物价局）12358，新华区政府，桥西区政府，裕华区政府，长安区政府，高新区管委会，正定新区管委会。
正文已结束，您可以按alt+4进行评论
关注石家庄腾讯房产官方微信
扫描左侧二维码，即刻关注，更多惊喜只待君来；
要Q币，打滴滴，统统满足你！看房还有独家优惠！！
下载看房App，随时随地掌握一手资讯
扫描左侧二维码，即刻下载看房APP；
房市动态先知晓 , 在线沟通无骚扰，独家优惠享不停。
201620175月
(其他区8000元/平方米)
(正定新区)
(正定新区13800元/平方米)
(长安区8500元/平方米)
(栾城区15000元/平方米)
(正定18000元/平方米)
(新华区20000元/平方米)
(裕华区8000元/平方米)
(新华区11000元/平方米)
(鹿泉区7600元/平方米)
(高新区10000元/平方米)
(长安区16000元/平方米)
(高新区16500元/平方米)
(桥西区17000元/平方米)
Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved