二手房交易中卖方毁约如何打官司?
民事起诉状是启动法律程序的一个重要法律文书。恰当的诉讼请求，以及事实与理由的陈述和法律依据，都是决定官司胜败的重要因素。所以，写诉状要有好的构思和设计，否则，不仅会影响诉讼结果，有时还会造成费用的损失。
首先要选择一个有管辖权的法院，然后递交诉状和证据及其他相关材料。拿到法院受理通知书后，等待法院传票通知开庭。
开庭程序主要包括法庭调查和法庭辩论。法庭调查阶段的举证、质证是专业性很强的诉讼行为。辩论阶段是充分阐述支持自己主张的事实理由和法律依据的时候。其目的是说服法官和对方当事人认可自己的观点。辩论结束后等待法院判决。
开完庭后作出判决是法院的工作。当事人在拿到判决书后，如不服判决要及时上诉启动二审程序。否则，一审判决生效，双方争议的问题要按照判决履行。
判决生效后，如当事人不在判决确定的期限内主动履行义务，另一方当事人应及时申请法院执行。拒不履行判决法院可以采取拘留、罚款措施，严重的可以追究刑事责任。
二、卖方违约的原因
1、房主会以所售房屋是夫妻共同财产，夫妻一方在出售二手房时没有征得另一方同意为理由，解除卖房合同收回房屋;
2、房主认为所售房屋是政策规定的不允许出售的房屋类型;
3、房主以卖房时为避税签署的是“黑白合同”为由，要求认定买卖合同无效;
4、房主以中介公司没有及时转交买房人的定金为由，要求认定合同无效。
三、二手房买卖的步骤
1、评估价与最高贷款额
二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。
2、竣工年代与贷款年限
银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。
3、贷款银行的选择
各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。
4、还款方式的选择
银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。
5、收入证明与还款能力
收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。
6、贷款的成数和利率
各银行对首套住房的首付成数和贷款利率，第二套房的首付成数和贷款利率等都做出了具体的规定。
7、借款人自身相关情况
个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。
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二手房交易卖方违约有几种常见情况？怎样妥善处理？
提问者：冯高岑|
时间： 15:57:11
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二手房交易卖方违约有几种常见情况？卖方违约一般有延期交房和户口不迁出等问题，可以依据合同解决的问题，就依据合同，需要强制执行的问题需要有相关部门的协助，上诉法院的时候要举证清楚。二手房交易卖方违约有几种常见情况？延期交房。造成的原因可能是出售房屋的一方，新购买的房子还没有建成或是在装修的过程中，或是承租的租户还没有搬出。户口不迁出。户口迁出的地方还没有找到合适的房屋或是没有合适的单位或是中介，也可能是为了孩子上学不愿意迁出。私自解除合同转卖。房屋还没有过户，卖方凭借房产证将房屋转卖。正常解决不退房款和定金。合同在正常情况下合理解除，但是已经缴纳的房款和定金已经被用光或是在用于其他用途。怎样处理妥善？依据买卖合同规定和平解决。违反买卖合同的规定将房屋转卖或是延期交房等问题，根据合同的违约金规定支付买方就可以。强制执行。卖方因为各种原因迟迟不愿意迁出户口，买方可以要求强制迁出。上诉法院。像是转卖他人的情况，用买卖合同无法解决，就需要购买的所有业主联合上诉法院，要求合理赔偿。二手房交易卖方违约的情况很多，每一种在买卖合同或是法律里面都有解决的办法，只要根据问题的性质去解决就可以。
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一万套装修案例二手房买卖中卖方违约与继续履行- 宋长贵律师 - 110法律咨询网
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二手房买卖中卖方违约与继续履行
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二手房买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或因不可抗力导致不能履行合同的除外。【相关法律风险提示】【1】契约即法。双方就房屋交易的意思表示达成一致，卖方收取定金后，无法定或约定理由拒绝继续履行，不仅有可能需要承担违约责任，且同时仍需继续履行。【2】在买方逾期支付购房款情况下，卖方并不当然享有解除合同权利，合同亦不当然自动解除，卖方未依法履行通知或催告义务情况下，将房屋另售他人，可能会被认定“一房二卖”、根本违约，而承担相应责任。【3】卖方在签订二手房买卖合同时，接受买受人分期付款的，应将付款日期及条件约定明确，将违约认定的程序设定做到简单明了，将违约责任的后果及解除合同的程序设定清晰，比如可以“短信通知双方认可的手机联系方式”达到解除合同的目的。对卖方而言，付款期限及解约条件约定不清，可能导致售房合同签订后，长期得不到履行，尤其在需要卖房回款另有急用的情况下，往往无法在短期内解除合同，造成进退失措，左右掣肘。故，房屋买卖合同中应注明交易双方各自的联系地址和方式，且约定该通讯地址及联系方式“为所有通知、文件、资料等送达途径。上述通讯地址或联系方式如有变更，应在变更后三日内书面通知本合同其他各方，否则仍以原地址或方式为所有通知、文件、资料等送达途径。通过邮寄送达的，以投邮当日视为送达。”【4】二手房交易双方约定就房屋买卖合同进行公证的，双方应先核实是否符合公证办理的条件，如未取得房产权属证明的房屋，虽可进行合法交易，但却可能无法办理公证，在此情况下如何履行，如双方不能达成一致，任何一方反悔，都有可能构成违约。【5】在买受人以按揭贷款方式购买二手房情形，办理贷款手续需交易双方配合，实践中本身因为银行、担保公司办理贷款手续的审批过程有一定周期，如在该期间一方懈怠，往往容易在双方之间形成不信任的状态，一旦受到房产市场价格波动的影响，就会发生双方互相指责违约的情形。对出卖人而言，签约前应详细了解买方付款方式，买受人办理按揭的，需双方各自提供的手续是否完备，正常的贷款到账流程多久，对容易认为拖延的环节应通过违约条款加以防范。【6】卖方为赋予自己不受限制的自由解约权利，约定“赔偿同等已付购房款后可解约”，在收受购房款并为交付已数年，但始终未过户情况下，诉请依约解除，可能不会被支持。作者‖陈枝辉 北京律师来源：中国律师网
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