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株洲法院在淘宝试水司法拍卖房产 价格比市场价实惠
市民正在浏览网上司法拍卖房产的信息(记者 肖蓉 摄)
逛逛淘宝也能拍套房，据了解，今年起，我市将逐步推广网上司法拍卖房产。记者发现，我市近期就有20多处房产挂在网上拍卖。部分网上司法拍卖的二手房价格相比市场价更实惠，流拍后还可能再次降价拍卖，这一新的购房渠道，引得不少人围观。
【名词解释】
“司法拍卖房”是指被法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。据悉， “司法拍卖房”主要有四个主要来源：一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。
网络司法拍卖，是指人民法院依法通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置财产的行为。
网上司法拍卖房产，起拍价普遍不高
关注网上司法拍卖房产的买房者，一般都是冲着便宜而去，实际上价格确实存在比市场价低廉的情况。
比如，记者在淘宝网司法拍卖平台上看到，本月即将拍卖的攸县城关镇一套112.73平米的商住房屋，周边有多个购物广场，还有学校、医院、银行，配套设施便利，目前的起拍价是20.3976万元，算下来差不多是1810元/平米。而记者在二手房网上看到，差不多地段的二手房，价格至少在2300元/平米以上。
据了解，按照今年1月1日发布的网络司法拍卖新规定，网上司法拍卖的起拍价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。一人参与竞拍，出价不低于起拍价的，拍卖就可以成交。
流拍后再行拍卖时，会降低保留价
近日，我市天元区湘银紫竹茗园一套280余平米的复式房已在网上拍卖了两次。第一次在去年12月27日开拍，评估价、起拍价均为170余万元，加价幅度为1万元，需交20万元的保证金。据网上数据显示，这次拍卖吸引了2126人次围观，但0人报名竞拍，最终流拍。第二次拍卖在今年1月5日，起拍价降到了136余万元，吸引了3323人次围观，但还是无人光顾导致流拍。
“如果出现流拍，再行拍卖时，人民法院可以酌情降低保留价。”我市法院相关负责人介绍，一套房子最多拍卖3次。一般情况下，第一次拍卖价根据鉴定机构确定的评估价来定价;第二次拍卖价在第一次拍卖价的基础上下降10%―20%;第三次拍卖价在第二次拍卖价的基础上下降10%―20%，但这三次定价都不能低于这套房子的保留价。若三次拍卖不成功，再进行一次变卖，直接以保留价进行网拍，若仍不成功，则暂不处置。
我市今年将逐步推广网络司法拍卖
记者从株洲市中级人民法院了解到，今年起，将在全市各级法院逐步推广网络司法拍卖，而攸县法院作为试点法院，在去年底已提前1个多月开始试行。
记者发现，从去年12月13日，到今年的2月22日，涉及株洲的房产总共进行了16次网上司法拍卖，大部分为攸县的房产，还有部分天元区、荷塘区、株洲县、醴陵的房产，但均因无人报名竞拍而流拍。
攸县人民法院司法技术室主任胡斌介绍，造成网上司法拍卖房产流拍的原因有多种，首先，网上司法拍卖房产还是个新事物，了解情况的人不多，并且是法院处置的有诉讼官司的二手房，因此大多人还是观望状态。其次，攸县作为示范点，目前网上挂出来的竞拍公告大多是攸县地区的房产，而可能购买不动产的大多还是攸县的居民，地域上有一定的局限性。再者，网上司法拍卖房产成交后，大多需要一次性付清费用。
“不过，相对传统司法拍卖公告的发布形式，网上司法拍卖推广面宽、成本低，效果要好得多。”胡斌称，虽然第一批上网司法拍卖的房产几乎都流拍了，但随着了解司法拍卖的人越来越多，目前挂在网上3月即将开拍的房产，已有多个意向人来实地看房。
提醒：购买网上司法拍卖房不可大意
如有购房需求的市民，关注网上司法拍卖的房产，说不定就能捡漏到低于市面价格的二手房。不过，房产金额动辄几十万、上百万，参与者仍不可掉以轻心，买家一定要在竞拍前去现场看看，也要尽可能地到相关部门询问调查，并注意以下事项：
所有税费均要买家承担
根据网上司法拍卖的规则，拍卖房子的所有费用均由竞拍人承担，这里面包括了房屋款、税费及拖欠的水费、电费、物业费、滞纳金等一切费用。
众所周知，在我们普通的房产买卖中，契税是由买方交的，营业税和个人所得税是卖方交的。法院的司法拍卖，因为原来的房东不可能到现场，所以，所有的费用均由竞拍人来承担。
如悔拍，保证金不予退还
拍卖竞价前，竞买人需支付一定的保证金，拍卖成交后再付剩下的余款，如买受人悔拍，保证金不予退还。拍卖未成交的，竞买人冻结的保证金自动解冻。
● 大多需要一次性付款
记者查询淘宝司法拍卖的房源，大都需要一次性付款。一次性付款，成为购买这些低于市场价的司法拍卖房屋的一道门槛。
记者注意到，在法院处置的淘宝拍卖房产上，有的房源后面有贷款支持的电话。记者随后通过电话联系对方了解到，有些机构可以帮竞拍人短期贷款，但是短期贷款利息较银行要高出许多。
● 要留意所拍卖房屋的产权
要留意所拍卖房屋是否存在产权不清、无产权、小产权、产权共有情况。注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者，还是轮候查封者，关注是否被其他机构查封。
● 法拍房的房主往往涉及债务问题
房屋可能被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可办理解押。如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险，因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。值得注意的是，由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知，购买这类房屋，入住后可能会遭其他债权人追讨。
●原租户或产权人是否迁出
若存在长期租约的法拍房被买下后，虽然购买人已完成房屋过户，却因租户不搬离或原来产权人拒绝搬迁，而实际无法入住。一般情况下，执行法院不会强制腾空，只能由购房者通过另立民事案件处理。(株洲晚报记者 肖蓉)游客 您好，欢迎进入新浪地产网！
网上司法拍卖房产成交普遍低于评估价 多要求付全款
&&&新浪乐居泰州讯& 一套评估价近78万元的房产，通过网络司法拍卖，成交价仅56万元左右。这是4月17日市第一人民法院在淘宝网成交的一套司法拍卖房产。通过拍卖，竞标者以低于市场价近12万的价格获得心水房产。&&自日至今，市第一人民法院通过网拍成交的房产总计达到221宗，成交率高达94.85%。性价比较高、竞争者较少，是许多市民参与竞拍的主要因素。&&业内人士预计，伴随着网络司法拍卖模式的日益成熟，未来将有越来越多的市民会参与这种拍卖，从而淘到实惠房源。??18处房产正在进行网上拍卖&&打开淘宝首页，点击“司法拍卖”这个栏目，选择中山市第一法院的拍卖页面，便可浏览各种正在进行网拍的房产。&&5月21日上午11时40分，淘宝网上显示中山共计有18处房产处于拍卖状态，且都显示有截止时间。另外，还有13处房产即将于5月28日开始网拍。&&记者从市第一人民法院获悉，司法拍卖是指人民法院将查封、扣押、冻结的被执行人财产，在被执行人逾期不履行义务时，依法以公开竞价的方式卖给出价最高的竞买人，并用所得金额清偿债务的执行行为，是人民法院执行中的一种强制处分措施。&&淘宝网一工作人员告诉记者，司法拍卖具有法律严肃性，不同于商业拍卖。竞拍成功后参与者的保证金会转移到法院的支付宝账户中，如果竞拍到了商品没有付余款的话，法院可以裁定重新拍卖。&&另外，如果重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失，由竞拍者承担，法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金剩余的，会退还；保证金数额不足的，可以责令补交，拒不补交的，法院强制执行。&&假设某件拍品的拍卖结束时间是8月8日22时，如果在8月8日21时58分15秒，有竞买人出价，那么系统将拍卖结束时间自动延长至8月8日22时3分15秒；如果在22时3分有竞买人出价，那么系统将自动延时到22时8分。以此类推，直到最后两分钟没有新的竞买人出价，那么该拍品的竞拍结束。??网拍房产成交率高达94.85%&&市第一人民法院公布的显示，日至日，通过网拍房产成交221宗，总成交额元，成交率高达94.85%，占了全部拍品比重的74.41%。&&另外，在竞拍成功的买受人地域分布中，居住在中山的居多，其次是珠三角及省内各市县；再次为临近的广西、贵州、云南、经济较发达的江浙地区等。其中，由港澳台籍人士购买的拍品有6宗，涉及港澳人士6人、台湾地区居民1人，成交的拍品主要集中在房产（5宗）和（1宗），总成交金额高达7867241元。&&虽然房产司法拍卖日渐受到市民青睐，不过这种拍卖与市场上的买卖毕竟不同，当中仍存在许多细节需要参与者留意。&&购买市场上的二手房时，一些税费可以由卖方承担。但司法拍卖中产生的拍卖价、各种过户税费等，绝大多数需买家全额承担。而且有些房产可能以前没有过户，需要缴交两次过户费用，这些成本都需要竞买人在拍前了解清楚。比如近期中山第一法院在淘宝网上拍卖的房产，绝大多数需要由买房承担相关税费。&&另外，淘宝网一工作人员告诉记者，绝大多数参与司法拍卖的房产，需要一次性付款。根据司法拍卖规定，竞拍成功需要短时间内一次性支付拍卖款，但动辄数百万元的房子，不是每个人一下子能承担的。??有房产低于评估价23万元成交&&通过网拍，竞得的房产是否比市场价更低？&&记者查询近期拍卖成功的房产发现，这些竞拍房产的最终成交价，比最初的评估价普遍低3万—10万元不等。在近期，石岐区富康路6号18幢404房将进行第二次拍卖，最终的成交价甚至比评估价低近23万元。&&公布资料显示，该房产所在小区东临豪程路，南临嘉盈苑花园，地段较好。房产综合成新率为80%，位于第四层。在拍卖时，起拍价为63.5万元，竞买记录达到55次，最终以77.7万元成交，而其市场评估价高达102.4万。&&另外，从公开资料来看，也有部分地段较好的房子，成交价甚至比评估价还高。&&比如位于港口镇星晨花园的一处房产，评估建筑面积为119.97平方米，起拍价为61万，市场评估价为84.8万。经过66次出价，最终以90万的价格成交，超过市场评估价将近5万元。&&于今年2月15日成功拍卖的南区一套房产，同样得到市场较多关注，成交价也远高于评估价。当时，这一房产周边以自建民房为主，项目所在片区原为旧城中村，布局较差，其起拍价22.8万元，评估价为33.4万元。但经过73次出价，这一房产最终以48.2万元成交，超过评估价将近15万元。&&■拍卖小知识&&1.保证金制度&&参加一笔拍卖交易，不管拍卖的价格和该宝贝想要竞拍的件数，都只需缴纳一次保证金。法院为每一款拍品单独设置了一口价保证金，在报名时，系统锁定的保证金金额为一口价保证金金额。&&在对拍品第一次确认出价竞拍前，竞拍者需要报名缴纳保证金，如您的支付宝账户中有足够的余额支付拍卖保证金，系统会自动锁定该笔款项，并在您的支付宝账户余额中显示为不可用余额，点此查看详细拍卖流程。&&2.锁定期限&&如果拍品拍卖成功，竞价领先者保证金将转化为部分拍卖款直接划扣给法院指定账户，其余竞价不成功者保证金在3天内释放。如果拍卖不成功，则所有人保证金都将在3天内释放。??3.拍卖评估价&&评估价格是指依据一定的评估方法，客观合理价格所做的估计，它以市场交易价格为基础。声明：本文为泰州新浪乐居转载新闻，意在传播更多泰州房地产相关信息。本文仅代表作者个人观点，不代表新浪乐居官方观点。其原创性及文中陈述文字和内容未经本站证实，仅供读者参考。泰州新浪乐居——最专业的泰州房产网站、最贴心的购房帮手。快速、全面、准确、客观的为您提供泰州房价、楼盘资讯、导购、团购特惠等泰州房产信息。
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“西大望路的房子，35400元/平方米，还不限购，价格真挺合适。”看到网站上挂出的拍卖信息，市民龙先生第一次发现，司法拍卖是个“淘房”的好途径。随着楼市成交的缓慢复苏，北京房价也再度面临上涨期。相比市场价便宜不少的法拍房，也再度进入人们视线。
两次流拍后便宜了130万元
市民龙先生无意中关注的这套房，是怀柔区人民法院近期刚通过拍卖方式处理掉的一套149.87平方米的三居室，位于西大望路的金港国际小区。
日，房子被法院放到了拍卖平台上，起拍价即为房屋的评估价——630.95万元，折合单价42000元/平方米。这个价格，几乎相当于当时的市场成交价。然而，第一次拍卖和第二次拍卖，因为没有竞买人报价，房屋两次流拍。到了3个多月后的第三次拍卖，起拍价已降到了500万元，比首次拍卖时便宜了130万元。这一次拍卖，总算吸引了两位竞买人，经过13次的举牌竞价，最终以531万元的价格成交，折合单价约35400元/平方米。
“仅和起拍价相比，这套房子就等于打了个八四折，更别提市场价了。”龙先生第一次觉得，不为人知的法院拍卖房，也许是个“淘宝”的好机会。
七九折的力度不少见
单纯从价格上看，绝大多数法拍房的最终成交价，都要低于市场售价。
以金港国际这套三居室为例。记者咨询中介经纪人后得知，小区里挂牌出手的类似面积三居室，平均成交价在45000元/平方米上下。35400元/平方米的拍卖价，约为市场价格的七九折。
而七九折的力度，在法拍房中并不少见。例如，拍卖平台上成交的一套位于丰台区菜户营的204.09平方米房源，起拍价769万元，最终成交价531万元， 折合约26000元/平方米的单价，相当于目前35000元/平方米的市场成交价的七四折。
粗略统计下来，除了如六铺炕学区房这样的极个别房源外，多数房源的最终拍卖价都在正常市场成交价的七折到八折之间。
多次流拍拉低价格
“一旦经过多次流拍，法拍房的价格就会低于市场价。”北京链家地产副总徐华东告诉记者，根据人民法院关于财产拍卖的规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市场价的80%；而如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%。“所以，只要经过两次流拍，原本估价100万元的房子，第三次拍卖时起价就变成了64万元。”
以淘宝上的司法拍卖平台统计，在210套已表示状态为“结束”的司法拍卖房源中，除去9套的变卖房源外，进入到二次拍卖的房源有182套，占到了房源总量的9成。而进入到三次拍卖的房源有67套，其中8套三拍后依然流拍。
徐华东表示，法拍房易于流拍，一方面，是因为参与竞拍的人较少。由于法院拍卖房屋只会在法院网等固定的几个网站和少量报纸上发布拍卖公告，看到的人自然不多。在这群人中，又并不是所有的人都有经济实力或者有兴趣参与竞拍。另一方面，也不排除一些拍卖公司安排若干次流拍，以尽量压低起拍价格，从中牟取差价。
实际上，在赶集网上，记者就看到了许多经纪人挂出的法拍房。以一套芍药居北里的法拍房为例，经纪人就直接告诉记者，他们是和拍卖公司有合作，可以安排一个较低的价格提前锁定房产。
法拍房受不受限购限制？
不过，多次流拍后的低价格，对于有意于购买法拍房的购房人来说，看似是个利好。而更吸引人的是，在目前的执行过程中，法拍房属于“不限购”的房产。无论是没有购房资格的外地在京人员，还是名下房产套数已超过2套的京籍家庭，均可以参与竞价并购买法拍房。
记者从相关部门了解到，虽然对于司法拍卖房是否属于限购范围的问题，国家层面没有明确的规定，但目前北京各区县在房屋管理的实际操作中，对于司法拍卖的房屋，确实不受限购的限制，能够办理过户手续。不过，竞拍者并不是拿着竞拍结果，就能到区县房屋交易大厅办理过户手续，如果要办理过户手续，必须要出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》。同时，按照法院的要求，购买法拍房必须一次交付全款，不能贷款。
购买时需留意债券纠纷
“对于资金充足、受购房资格限制的普通购房人来说，法拍房的确是个有吸引力的选择，至少单纯从成交价看是这样的。但捡了房价便宜的漏儿的同时，购房人也要留意交易后的各种潜在风险。”
徐华东给记者列举，购买法拍房时，需要留意房屋产权、房屋债权、是否有租约和费用拖欠四方面的风险。
从房屋产权及产权性质上看，法拍房可能存在房屋产权不清、无产权或小产权、暂未办理或无法办理房产证、未缴齐土地出让金等情况。购房人最好先通过市建委查询确认相关信息。从债权上看，法拍房的房主往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押。由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知的，购买了这样的房屋，入住后可能会遭其他“债主”的追讨。另外是租约问题，存在长期租约的法拍房被买下后，虽然购买人已完成房屋过户，却由于租户不搬离而无法实际入住。最后需要注意的是，法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用的情况。法院不负责解决的房屋欠费，将由竞买人自行承担和解决。
“‘捡漏’是普遍存在的心理，但划不划算，因人而异，因情而定。建议普通购房人综合再做出竞拍决定。”本报记者
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