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政府为何不让房价下跌
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
很多曾经预言房价要暴跌的经济学家，面对节节攀升的楼市，都成了炮灰和先烈，比如中国社科院的那个易宪容，五六年前，就通过晚上观察居民区的亮灯率来判断过剩，预言房价要大跌，结果现在都被骂得不敢出来说话了。还有一个预言房价要崩盘的，叫牛刀，他从10年前就预言房价要下跌，没想到成了“楼价”的反向指标，“信牛刀，住牛棚”，成了网友互相间调侃揶揄的话柄。如今，牛刀享受了和任志强的同等待遇——“捂住嘴不让他出声了”。政府为何不让？所谓的高房价实际上是高地价，贵的是地而不是房子，政府作为少有的地主自然是可以控制土地价格的，前提是高地价对实体经济的伤害所造成的税收损失比不上卖地的收入，如果土地不再有需求，政府还有什么动力维持高地价？房价高涨的原动力是什么？使房价上涨的动力很多，房价上涨对其有利的人就是动力之一，比如：为了GDP和个人利益的地方go-vern-ment、为了赚钱的、炒房族、以至于买了房的所谓“房奴”都是是房价上涨的动力，可是较大的原动力不是这些，是外资，是的以攫取超额利润的各大财团。开发商作为商人，为了赚 取高额利润不是什么伤天害理的事情，可是各行各业都有商人，难道想赚就有吗？那除非是神话。业的开发商也一样，不是他们想赚多少就有多少的。根据价值规律，当商品的价格和价值严重背离时，会有一种趋向正常价格回归的力量钳制价格的上涨，可是在中国的房地产业，这种规律似乎不起作用，一个重要的原因是 忽视了一个参考范围的原因，如果以中国经济本身而言确实打破了这个规律，可是目前的情况是有一股力量在维持着房地产业的价格。政府可以延缓房地产价格下跌，而美国的政治家们则向人们保证这一定行得通。比如，奥就曾利用“不良资产救助计划”让人们保住了自己的房产，实际上，这只能拖延被取消抵押品赎回权的时间，因而让房产所有人更加贫穷。房地美和房利美也在乐此不疲地加大补贴力度，人为造就了一番房产需求异常旺盛的景象。联邦住房管理局（FHA）也在不遗余力地为提供补贴，以至于的贷款再次出现——这种虚假房价上行动力延缓了市场衰落的速度。房价下跌本身就是治愈经济疾患的手段之一，而泡沫化的价格则是疾病的症状。这就好比是医生在发现患者体内用来抵抗病毒的白细胞数量上升时，反而决定消除这些白细胞。按照同样的逻辑，政府就可以维持低利率，而且他们的确是这样做的。但低利率就会加重病情，相反，高利率才是合理的治疗手段。但是，联邦政府再一次向美国民众保证永远也不会这样治愈疾病。
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马光远：史上最严调控风暴下，房价会大跌吗？
来源：光远看经济
国庆期间的限购成绩单可谓壮观，短短七天时间，北京、天津、南京、厦门、深圳、苏州、合肥等共19个城市出台了限购限贷政策。这次出台限购限贷的19个城市，针对的对象都很明显，主要是抑制投资投机需求，抑制过度炒作。
国庆期间的限购成绩单可谓壮观，短短七天时间，北京、天津、南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、福州、惠州共19个城市出台了限购限贷政策。
这次楼市限购限贷有三大特点：一是时间集中在国庆黄金周，传统的购房的黄金窗口，选择在这个时间，说明管理层不希望过热的房市借黄金周失控；二是大多是在半夜出台。熟悉中国宏观政策的都明白，凡是夜深人静出台政策的，后面透露的信号是很明确的，那就是对市场目前的表现不满意，甚至可以说是强烈不满；三是力度之大，前所未有。首套房贷有的提高至35%的历史高点，二套房贷甚至有提高至80%的，限购的力度也比以前更为严格，这次限购限贷，不仅仅是两年后的重启，而是以前限购限贷的加强版。
接下来的问题大家比较关心了：在如此严厉的调控风暴下，房价会否迎来大跌？
还是得吐槽一下，但凡股市房市牛气冲天，十三亿人中至少有7亿就会成为股神房神，专家遍地，各种廉价的观点满天飞。什么暴跌啊，什么拐点啊，什么大跌啊，什么资金正在悄悄逃离房地产啊。我倒真希望发表观点的都是专家，但事实上是，房地产，特别是中国房地产在经济领域里算最复杂的现象。人类历史上，房地产泡沫数次崩盘，但每次崩盘的表现和规律都不相同，很难从中找到某些逻辑。正因为如此，经济学家才不敢去研判泡沫。当然，比较像一点的专家会动辄拿出一些图表和曲线来证明自己的判断，什么房地产总值与GDP的比值啊，什么空置率啊。但我研究房地产这么多年，我很清楚很多数据国家都不清楚，不知道他们怎么知道的，或者怎么算出来的。这么多年研究中国的房地产，我个人只相信市场表现出来的一些特征和指标，也很少动辄去将暴跌大跌等耸人听闻的结论。
这次调控风暴来得的确很猛，但对下一步房地产走势的影响的判断，不是看出拳的力度，更要看出拳者的意图。很显然，管理层选择在国庆黄金周期间紧锣密鼓出台史无前例的限购限贷政策，目的恰恰是防止房地产继续过热后出现崩盘的危险，而不是为了加速其崩盘。这个时候出台限购限贷政策，目的是为了保护房地产市场，而不是为了打压房地产市场，目的是为了让房市不要重蹈去年股市的灾难，而不是加速房地产灾难的来临。如果在黄金周期间不出台政策，从之前的情况看，由于市场已经形成强大的合谋的力量，房价继续上涨，市场继续疯狂，杠杆继续增加的趋势很难改变，如果对此置若罔闻，势必加速房地产暴涨之后暴跌的来临。所以，我的结论是，这明明是通过人为的为市场降温，呵护市场，确保市场不要出现严重的问题，导致系统性风险。
其次，就市场本身而言，主要数据和指标的拐点其实早已经到来，无论是房地产投资的下滑，还是销售数据、都已经明白无误地显示拐点已经到来。但今年房地产市场在地方政府控制土地供应导致遍地地王、市场过度渲染避险需求的情况下，导致市场恐慌情绪空前，投资投机需求前所未有的膨胀，乃至于在市场拐点已经出现的情况下又出现了疯涨的局面，就市场本身而言，不管是否出台调控措施，在六个月的周期内市场降温是大概率。
第三，这次出台限购限贷的19个城市，针对的对象都很明显，主要是抑制投资投机需求，抑制过度炒作。19个城市都把土地供应放到第一位，也说明高层对地方政府炒作土地稀缺导致的恐慌很不满。因此，当下中国房地产市场最大的问题不是房价太高，而是投资投机过剩，人为抑制供应导致的价格暴涨必然会出现调整，避险需求未来一定会抛售，而一点抛售出现，这个市场预期逆转，巨大的杠杆很有可能引发系统性风险，这是高层不愿意看到的。至于本轮房价没有太惊艳表现的城市，特别是我之前指出的没有危险的一些城市，的确出现了一个价值洼地，特别是像西安、长沙、重庆这些省会城市，本轮几乎没涨。而价格已经很高的城市，不见得就是最危险的城市，比如北京，土地供应紧缩到如此严重的程度，今年已经供应的土地不到计划的10%，恐慌性的需求仍然存在，即使出台严格限购，预期仍然不会改变。但那些没有稀缺概念但出现暴涨的城市，已经非常危险。所以，价格的表现是很复杂的，不可能出现普遍的下跌或者上涨，中国房地产市场极其鲜明的区域性决定了，出现什么普遍性大涨或者大跌已经基本不可能。
第四，必须承认，中国的房价已经太高，从任何一个指标去衡量，中国目前一些城市的房价完全可以位列全球最高房价行列，房价几乎透支了未来几十年的概念和增长空间。就投资的角度而言，如此高的房价投资的风险已经很大，中国大城市住房作为最好投资品的时代在结束。再加上，住房供应已经基本足够，现在在建面积和二手房，完全可以满足中国未来城镇化的需要，除了极个别的城市，我仍然建议中国的高净值人士可以减持手头的房子，以规避房地产小周期调整的风险，用任何理由去解释，中国房价目前都已经高到不胜寒的程度。
第五，当然，如果真的要反思，必须指出，本轮以“去库存”为主题的房地产刺激政策完全偏离了主题，这是事前就可以预料到的。我多次指出，面对如此庞大的市场，政府没有能力去抑制房价上涨，也没有能力帮助市场去库存。而且，“3.30新政”全面放松和去库存的初衷也是背道而驰的，全面放松意味着刺激的主要是投资需求，大城市会更热，而三四线会更冷，这是正常的。至此我们可以基本认为，本轮去库存的政策完败，不尊重市场，一厢情愿寄托于农民工去库存，是完全不懂中国的房地产市场，政策制定者应该再次反思。
最后，限购限贷尽管严厉，但从过去的经验看，仍然不足以让市场很快降温，市场的各种力量仍然会博弈，局部市场仍然会高烧不退，如果这样，还会出台什么政策？我前面已经说明，这次出台限购限贷是为了保护这个市场不重蹈去年股市的覆辙，如果真要打压，完全可以学习温哥华的政策，市场立即冷冻。现在只是重启限购限贷而言，增值税、印花税还没收紧呢。如果市场继续疯狂，税率肯定会调整。
至于国际货币基金组织亚太部建议中国推出房产税，就是纯粹不懂中国房地产市场的胡言乱语了。熟悉我的都知道，我在分析房地产市场的时候从来不提房产税，是我认为短期内根本不可能征收，更不可能影响中国房地产市场。当然，中国房地产市场的杠杆已经很大，但最大的泡沫不在房子，而在土地。限购限贷可以抑制投资的泡沫，但抑制不了土地市场的泡沫。当然，拆除泡沫需要智慧和耐心，且不可犯去年股市的错误，涨的时候到处吹嘘改革牛，等到杠杆不可收拾时，又粗暴拆除，最终毁了市场。所以，预言中国房子还会暴涨或者暴跌的人恐怕都要失望了，市场会降温，但市场一定不会冷冻。
伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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房价真下跌了中国会怎么样
　来源：前瞻产业研究院　E3972
&房价问题首在供需矛盾
数据显示，自2005年开始，我国房地产市场供不应求。期间，销竣比一直在1以上，每年的新增实际需求均能消化当年新增的供给。2012年房地产销售面积增速放缓，销竣比依然在1以上；2013年上半年，房地产销售市场回暖，销竣比上升至1.46。
城镇住房需求又包括了由城镇化带来的人口从农村迁徙至城镇产生的住房需求、随着收入提高，城镇人均住房面积增加带来的改善性需求、以及拆迁需求和人口自然增长所带来的住房需求。
从人口结构上来看，目前23-27岁的适婚人群正好处在第二波生育高峰期，对房屋需求量较大，人口红利消失大致还需要5-10年时间；另外从城镇化水平来看，中国城镇化率刚超过50%，而城镇化水平要到60%以后速度才会大大下降，这一过程也需要10年左右。
前瞻产业研究院预测，年我国住房需求仍将不断增长，其中2020年住房面积新建需求将达到15.4亿平米，但伴随城镇化和居民住房改善步伐的减速，2020年之后住房需求将进入下降期。
再从住宅供应上来看，假设住宅开发周期为3年，预计城镇住宅平均每年建成量应该为12.4-11.4亿平米，但目前城镇新建住宅面积平均不到8亿平米，而房地产开发住宅实际年均竣工量仅有4.6-6.4亿平米，存在较大的供给缺口。
房价问题次在土地财政
在过去十年中，整个房地产行业飞速发展，缔造了中国房地产行业的&十年&。索罗斯曾说过，房地产无法对剩下的三分之二经济带来支持，而中国房地产目前正好占到GDP比重的30%以上。房地产虽无法实现中国经济的可持续发展，但对中国经济&软着陆&还是意义重大的。
14年来，全国卖地收入年均超过1万亿元，其中，2011年卖地收入占当年地方财政收入比重超过60%。2013年上半年，上海、北京、广州、苏州土地出让金占估算的公共财政预算收入的比例分别为30.33%、32.28%、74.9%、34.3%，占比均超过三成。
土地财政对地方政府如此重要，也因此政府从来没有明确表明过要降房价，只是说抑制房价过快上涨。
房价上涨也因货币问题
原本刚需既然无法抑制房价上涨，那就不要&助纣为虐&好了。但是即使成交量下降，房价也还在蹭蹭往上涨，为什么？无疑是房价上涨预期，开发商都知道房价还会涨，投资者发现房地产仍然是风险回报率最好的资产。
从另一个角度来看，十几年来我们的财富在爆发式增长，但资本市场一直没有跟上，这么多的钱没有地方去。股市热那就把股市炒崩，大宗商品热那就买垮大宗商品，黄金热那大妈们就组团去香港抢金，更有富商官员们直接将资产转移到海外。
中国并不是&钱多人傻&，恰好是中国人很聪明珍惜自己的财富，才会积极寻找保值增值的途径。相反，我们的资本市场倒是难辞其咎，就像一个池子，水满了你是关水龙头，还是把水蓄到别的池子，还是将池子这个坑再挖深点？如果你什么都不做，那水就溢外面来了，这时候，中国人就&傻&了，资本市场这潭水很深。
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项目咨询：5发改委：中国经济不会塌方下滑 房价已有效控制
来源：中国新闻网
原标题：发改委：中国经济不会塌方下滑 房价已有效控制(组图)
中新网北京1月11日电&#160; 国新办10日就引领经济发展新常态和深化供给侧改革举行发布会，国家发改委主任徐绍史回应了诸多经济热点问题：中国经济不会出现“塌方式”下滑和“硬着陆”；宏观税负总体并不高，去年为企业降负约1万亿元；最近房价得到有效控制，正制定长效机制；中国总杠杆率处中等水平，但要积极降低企业杠杆率。
　　谈中国经济　　――不会“塌方式”下滑 去年经济总量会突破70万亿　　在回应中国经济可能“硬着陆”的预言时，国家发改委主任徐绍史表示，中国经济的平稳运行，有信心、有条件、有能力，而且确保中国经济运行在合理的区间。中国经济“塌方式”下滑、“硬着陆”不可避免，这些预言和预判都会落空。　　徐绍史透露，2016年经济运行在合理的区间，预计GDP全年增速可以在6.7%左右，经济总量会突破70万亿人民币，增量大约是5万亿，在全球主要经济体当中表现也是突出的。　　徐绍史还透露了一系列重磅数据：城镇新增就业已经超过1300万，预计全年进城落户人口可以达到1600万左右，1000万以上农村贫困人口实现脱贫，249万易地扶贫搬迁已经完成，600万套的棚户区改造任务也已经完成。
资料图。 李林 摄
　　谈企业税负　　――宏观税负总体不高 去年为企业降负约1万亿元　　在回应最近热议的企业税负话题时，徐绍史认为，一些个案具有它的特殊性，不必过分解读。财政部、税务总局分别从税制改革和税负构成的角度作了分析和回应。他们的结论是，中国宏观税负的水平总体上并不高。　　“我也总体上赞同，与财政部和税务总局持有相同的看法。”徐绍史表示，中国的市场还是很有竞争力的，依然是外资最佳投资国之一。同时也非常关注这些企业的诉求，通过简政放权、减税降费来降低企业的成本。　　徐绍史透露，去年在降低企业成本方面大数大概1万亿左右。其中，减税降费共有5500亿，企业用能成本大数减少了2000亿，去年1―11月份大数利息减少了787亿，物流成本降低了350亿左右，制度性交易成本实际上也有所下降。
资料图。中新社记者 韦亮 摄
　　谈房地产　　――最近房价得到有效控制 正制定长效机制　　在谈到房地产去库存时，徐绍史透露，连续9个月库存都在下降。去库存，现在碰到的矛盾是一二线城市的高房价，三四线城市的高库存，相关部门和地方政府分城施策。　　“最近房价已经得到有效控制，正在制定房地产业健康平稳发展的长效机制，包括一些法律法规规定和财政金融政策。”徐绍史称。　　徐绍史表示，当然，去库存还要考虑到有一亿人要进城。要把棚户区改造的货币化安置和城镇化过程中消除三四线城市的库存结合起来。
资料图。中新社记者 泱波 摄
　　谈债务问题　　――总杠杆率处中等水平 积极降低企业杠杆率　　在被问到中国的债务问题时，徐绍史指出，中国的总杠杆率在主要经济体当中还是处于中等水平，并不明显偏高。从数据来看，在250%左右，大体上跟美国相当，低于日本、西班牙、法国和英国。　　徐绍史透露，政府和居民的杠杆率在主要经济体当中是最低的，非金融企业的杠杆率偏高，测算的结果大概有150%左右，是高于其他一些主要经济体的。　　“企业杠杆率高跟融资方式有关系，由于资本市场不发达，所以我们大量的融资方式是银行贷款这种间接融资为主，直接融资特别是股权融资比重不高，所以企业负债水平较高。”徐绍史指出，要积极降低企业杠杆率，防范企业高杠杆率带来的风险，但也不必过于担忧。
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别高兴太早！房价如果下跌，你只会更买不起房
时间：17年02月23日 09:14
作者：孙骁骥
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　　近来，扬言“房价要跌”的文章在媒体圈渐渐多起来。有不少人甚至欢呼，房价要跌，终于有望买得起房了。关于房价会不会跌的问题，不是这篇文章打算讨论的问题，本文想说的是，假如房价真的下跌了，你以为你就买得起房了吗？
　　对于大部分人来说，这个问题的答案，是一个大大的“不”字。
　　为什么这么说呢？因为房地产业在中国的经济中，占有重要的地位。不论你批评或是赞同，中国的整体经济是在房地产的统摄之下发展的。某种程度上，房价下跌带来的房地产萧条会直接影响中国经济，整个经济大环境的变化又会影响每一个人的财务状况。换言之，当房价下跌之时，虽然买房的表面价格变便宜了，但购房者本人的财务状况很可能已经开始恶化，他依然是拿不出足够的钱来买房。
　　要想要理解其中的道理，我们不能单纯吧房产理解为一般消费品，而是要视其为宏观经济的某种指标或晴雨表。房地产行业在中国经济中植根之深，已逾二十年，其重要程度不容小觑。
　　简单回顾一下房产投资如何随着中国经济一起崛起的过程：最开始，在上世纪90年代，中国房地产投资规模还很小，1997年亚洲金融危机时甚至出现负增长，其后，随着房地产市场迅速膨胀，中国房地产投资体量也急速增长。从90年代到2008年底，短短的十几年间，中国房地产投资额平均增长率约为18.72% ，超过此间中国GDP约13%的平均增长率。在整个中国经济增长的“奇迹”之中，房地产可以说是“奇迹中的奇迹”。自从2008奥运以来，中国的房地产“奇迹”，还在继续上演。
　　在2009年政府推出大规模刺激政策后，信贷政策放松，商业性房地产贷款余额增长超过30%，而在2012年政府以“稳增长”为政策导向后，信贷政策再一次放松， 2013年新增住房贷款同比增长超过200%，房地产市场进入了一轮上涨。在2015年房地产刺激政策之后，房价与房产贷款再一次剧烈上涨。如果整体计算，从1995年这至今的房地产投资增长率为19.7%，也就是说，2008年以后至今，房地产的投资增长是历史上最高的。到2015年，真格房地产住宅投资占GDP比例已经超过10%。在所有的资产类别中，房地产是过去几十年增长最快的一种。
　　房产在整个经济中体量过大、增速过快，其盈利超过了私营企业的经营盈利，很多企业的资产当中，最值钱的也是其持有的房地产。而在个人投资中，房产投资的盈利也在过去十几年中是最稳定的一种。可见，房地产是个非常特殊的行业，也是中国经济最主要的驱动因素之一。它不仅在全国固定资产投资中占比很重，还带动了很多上下游产业，比如水泥、钢铁、电解铝、玻璃、家具、电器等等，牵扯面颇大。
　　在经济增长和创造就业等方面，房地产无疑已经是国民经济支柱产业之一。如果房产业衰退，房价下跌，实体经济的许多行业的生存都受影响，可能引起减薪裁员等等问题，买房者的个人经济状况，无疑会削弱他们的购房资金。
　　在实体经济以外，虚拟的金融领域，房价也是扮演者极为重要的角色。据统计，经济增长每增长1%，房地产贷款率就会增长1.16%，房地产的贷款增长高过经济增长，也因此在金融投资中占有重要比例。我们常常说，80年代的日本经济泡沫、2008年的美国经济危机，其源头都在于房地产。而无论对开发商还是对购房者来说，房地产都是一个靠金融和债务驱动才能平稳发展的行业，短短几年来，中国房价过高、增长过快，公共债务和私人债务迅速膨胀。可以说，房产在整个金融体系中占比过大，实际上是将要过多的鸡蛋放入同一篮子中，使得整个金融体系呈现出很高的风险。
　　既然房产已经像是一把利刃，插入中国经济的身体里面，一旦强行把它拔出，肯定会造成伤口大面积流血，对于企业经营和金融稳定带来负面效果。这自然会影响到购房者的购房能力。据历史统计，房价暴跌后，个人的消费能力会大幅下降是普遍规律。例如在90年代初期的日本地产泡沫先后破灭，房价下跌，带来了居民消费增速的暴跌，由90年的10.1%降至93年的2.1%，日本私人消费此后一蹶不振。在美国2008年地产泡沫破灭之后，房价暴跌，但消费增速也由正转负，危机后第二年的个人消费同比减少1.6%。地产崩盘后，2008年美国个人耐用品消费支出缩减了12.9%，而非耐用品仅下降2.7%；90年代的日本也同样呈现这一特征，居民支出骤减，消费减小的现象也是非常普遍。
　　换言之 ，根据历史上的经验，房价下普遍跌后，人们能用来消费、买东西的资金其实比以前变少了。他们能用来购房的钱，也会大幅减少。因此，表面上房屋价格减少了，但是个人可用支出也在减少，你买不起房的事实并没有得到改变。众所周知，商品房销售是企业存款的重要来源。居民购房后，资金流入金融体系变成企业存贷款，如果房价下跌造成了银行贷款的违约，那么其连锁金融反应会直接影响依靠银行提供贷款的企业经营。企业的倒闭潮流或将因此来临，购房者变成失业者的可能性也将增加。连收入来源都没有了，无论房价多便宜，你都买不起。
　　何以至此？原因在于房地产是一把双刃剑，今天我们受其戕害愈深。自从中国经济进入“新常态”，经济“冷”而房地产“热”的现状越来越普遍。一冷一热之间，我们已经对于房价的下跌越来越“输不起”，但这并不证明房价绝对不会跌，这只是说明，房价如果下跌，你绝对笑不出来，因为你发现你依然可能买不起房，正如当年房价上涨时你笑不出来一样。这种两头堵死的心情，俗话叫做绝望。不妨改写那首《山坡羊.潼关怀古》表达：伤心房产经行处，大厦万间都做了土。涨，房奴苦！跌，房奴苦！
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