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没有土地证可以办理建设工程规划许可证和施工许可证吗
各位律师：&br&请问在还没有通过招拍挂取得土地及土地证的情况下，建设单位可以办理建设工程规划许可证和施工许可证吗？
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先在规划部门办理建设用地规划许可证，再去土地部门办理土地证。详见《城乡规划法》第37、38条。
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《建设用地规划许可证》（land use permit）是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房...
过期了不能延期，只有申请重新补办，如果国有土地出让合同和立项文件没有失效，该地的控制性详细规划没有做出调整的话，是可以重新补办的
建设工程规划许可证过期之后，你应当持原建设用地规划证以及土地证以及相关的设计方案等材料去建设局或者城建局办理新的建设工程规划许可证。
向当地规划主管部门重新申请。
楼下是从城市规划博客抄来的吧，你没有看完整啊，呵呵 应该看你所在省份的规划条例的规定 另外如果是售房，必须要领预售许可证，如果有那个证，这个时候应该有了土地证等，所以不存在建设用地规划许可证失效的问题了。
有的。一般规定：建设单位或者个人领取建设工程规划许可证后满一定时间未动工建设的，建设工程规划许可证自行失效。需要继续建设的，应当按照规定程序重新申领。 各地的有效期是不一样，如上海6个月，深圳1年，还有好多地方2年。
《建设用地规划许可证》及附图，有效期限一年。以划拨方式供地的建设项目，还包括以规划条件为主要内容的附件。在有效期内取得《国有土地使用证》的，有效期与《国有土地使用证》相同。 逾期未办理土地使用手续或在有效期届满三十日前未申请办理...
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建设工程规规划许可证过期需要重新申请，若是在有效期内需要变更的，也应当办理变更手续。
《建设用地规划许可证》及附图，有效期限一年。以划拨方式供地的建设项目，还包括以规划条件为主要内容的附件。在有效期内取得《国有土地使用证》的，有效期与《国有土地使用证》相同。
就像城里建房要有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》一样，现在政府不同意你盖！强盖吃亏的肯定是你！你现在就是没有《建设工程规划许可证》、《建筑...关乎红线图及建设用地规划许可证的问题，请教达人（紧急） - 房地产开发流程 - 【房策天下】 -
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关乎红线图及建设用地规划许可证的问题，请教达人（紧急）
因为要准备一份现行的房地产开发流程，在坛子里面找了很多流程图，但都是前几年的，不太更新。于是就去问了问搞前期的人，很多问题弄明白了，但是还有一些不是很清楚。希望大家帮助。
主要不清楚的有两点：
1、现在房地产开发是否还存在“立项”这一环节？若存在，是开发商来进行？还是政府进行？是在土地招拍挂之前？还是什么时候？一直弄不明白
2、一直弄不清楚建设用地规划许可证的办理时间和条件？是否在土地出让后便可以拿着出让合同去办理建设用地规划许可证（不是建设工程规划许可证）？去办理用地规划许可证的时候是否需要审核详细规划图（总平图）？另外，红线图在什么时候出？是在拿到建设用地规划许可证的时候就拿到红线图了么？是政府的规划部门来规定的红线吗？另外，红线外的区域是否可以通过一些特殊手段来争取可以建设？
谢谢大家！
感谢提供话题
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建设用地规划许可证申办
a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份） （即项目立项批复文件）
b.地形图（均应划示用地范围） 6份 （其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）
c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）
d.建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）
e.申请报告（红头文件）
f.其他需说明的图纸或文件
[ 本帖最后由 房策族 于
11:16 编辑 ]
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现在房地产开发还存在“立项”这一环节；
是开发商来进行申报，要编制项目的可研报告；
立项是案子在土地招拍挂后，你想，没有土地或者土地还没有确定是你的，怎么立项啊。
没有立项，后面的一切手续都无法办。
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问题问得很尖锐，试着回答一下：
1、土地招牌挂还是有立项这手续的，不过现在不叫立项了，叫备案或核准，土地一级开发是一级开发主体要做，土地招牌挂后建设单位还是要做的。
2、关于建设用地规划许可证，土地招牌挂完后，先有成交确认书或中标通知书，然后交清地价款，签订土地合同，接下来就是办理备案或核准，然后就是办理建设用地规划许可证，一般是不需要审核总平面图的，你说的好像是以前的操作步骤，也就是要拿到规划方案审批通知书时才能办理建设用地规划许可证。关于红线图，一般是规划局制定的，在报批建设工程规划许可证时规划局会加附图，就是用地红线图，另外红线外的区域是否可以通过一些特殊手段来争取可以建设，一般是不允许的，难度很大，在土地招牌挂还没成交之前倒是还有点商量的余地，但是多出的地价款还是要交的。
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首先感谢三位的热心回复，非常感谢
我简单总结一下，大致流程是：土地招拍挂——立项——用土地合同以及其他文件申领建设用地规划许可证
现在还是有几个问题：
1、招拍挂确认受让方后就直接签署土地使用权转让合同吧？然后在规定期限内缴齐地价款。地价款是否缴清应该是只影响是否拿到土地使用权证，不影响建设用地规划许可证吧？
2、看到很多资料里提到了《规划意见书》，而且看到北京市规委的网站上写了要办理建筑用地规划许可证需要提交《规划意见书附件（选址）》，而获得这个《规划意见书》则需要提供修建性详细规划（或《规划意见函复》等前一阶段规划审批文件）中要求提交的相关部门的审查意见。
& & 所以，我不太明白，这个“修建性详细规划”应该就是总平图了吧？从这里面看来好像是要先经过规划审批才可以办理。而ziyoudao13斑竹说“你说的好像是以前的操作步骤，也就是要拿到规划方案审批通知书时才能办理建设用地规划许可证。”是不是就是指这个？现在已经不需要了么？
3、看见很多地方写的是红线图是在颁发《建设用地规划许可证》的时候就后附在里面的，而斑竹说“在报批建设工程规划许可证时规划局会加附图，就是用地红线图”是不是意味着我看到的是以前的流程，现在已经改成在办理建设工程规划许可证的时候才有了？
麻烦大家了！
比较急，谢谢
[ 本帖最后由 孩子 于
10:01 编辑 ]
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上面提到的流程应该是先1.土地挂牌出让，2.签订土地出让合同，3.进行建设用地规划，4.取得土地使用权证，5.建设工程规划许可证，6.建设工程施工许可证，7.商品房预售证
对于你的问题就我了解的供参考：1.招拍挂确认受让方后直接签署土地使用权出让合同，而不是转让合同，签订后就可以办理用地规划申请，缴清地价款与之无关，只与取得土地使用权证相关
2.你所提到的应该是项目选址意见书，对于之前的城市规划法中是有规定出让土地需要项目选址意见书，但目前城市规划法已更名为城乡规划法，并规定对于招拍挂出让的土地不需要项目选址意见书，而由项目可行性研究报告代替，对于划拨的则仍需有项目选址意见书
修建性详细规划需收集的基础资料，除控制性详细规划的基础资料外，还应增加：
　　（一）控制性详细规划对本规划地段的要求；
　　（二）工程地质、水文地质等资料；
　　（三）各类建筑工程造价等资料。
　　修建性详细规划的成果
　　（一）规划说明书
　　1、现状条件分析；
　　2、规划原则和总体构思；
　　3、用地布局；
　　4、空间组织和景观特色要求；
　　5、道路和绿地系统规划；
　　6、各项专业工程规划及管网综合；
　　7、竖向规划；
　　8、主要技术经济指标，一般应包括以下各项：
　　1）总用地面积；
　　2）总建筑面积；
　　3）住宅建筑总面积，平均层数；
　　4）容积率、建筑密度；
　　5）住宅建筑容积率，建筑密度；
　　6）绿地率。
　　7）工程量及投资估算。
　　（二）图纸
　　1、规划地段位置图。标明规划地段在城市的位置以及和周围地区的关系；
　　2、规划地段现状图。图纸比例为1/500～1/2000，标明自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地和建筑的范围、性质、层数、质量等；
　　3、规划总平面图。比例尺同上，图上应标明规划建筑、绿地、道路、广场、停车场、河湖水面的位置和范围；
　　4、道路交通规划图。比例尺同上，图上应标明道路的红线位置、横断面，道路交叉点坐标、标高、停车场用地界线；
　　5、竖向规划图。比例尺同上，图上标明道路交叉点、变坡点控制高程，室外地坪规划标高；
　　6、单项或综合工程管网规划图。比例尺同上，图上应标明各类市政公用设施管线的平面位置、管径、主要控制点标高，以及有关设施和构筑物位置；
　　7、表达规划设计意图的模型或鸟瞰图。
3.用地红线是附在用地规划许可证里的，而不是在建设工程规划许可证里
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对于楼主的问题，我再说几句：
1、首先更正一下在4#楼发的帖子的一个错误，“关于红线图，一般是规划局制定的，在报批建设工程规划许可证时规划局会加附图，就是用地红线图，”应该为建设用地规划许可证，而非建设工程规划许可证。
2、关于楼主所说的“我简单总结一下，大致流程是：土地招拍挂——立项——用土地合同以及其他文件申领建设用地规划许可证”，我认为土地合同应该在备案或核准的前面，因为其的前提条件就是要有成交确认书和土地合同，就像6#楼所说，土地合同一般是在成交确认书完成后2周内就签土地合同，而交清地价款一般可分3个阶段，时间一般在3个月左右，楼主可能是和办理土地证的要求搞混了。
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非常非常感谢两位的耐心解答。基本上我要问的都弄明白了。
最后再问一个问题：修建性详细规划的报批审查是在什么时候呢？是办理建设用地规划许可证之前，还是办理建设工程规划许可证之前？谢谢！
或者说，我理解的步骤是需要向规划部门提供修建性详细规划并审批通过后，才能颁发建设用地规划许可证
而在建筑设计方案审批通过后，可以颁发建设工程规划许可证。是这样的么？
另外，建筑设计方案是不是就是所谓的“施工图”？
真是麻烦大家了
应该是最后一个问题了，谢谢
[ 本帖最后由 孩子 于
21:53 编辑 ]
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顶一下，别沉了
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才进来看到这个帖子&&楼上你好像是为了跑手续而跑手续，不太清楚房地产开发过过程啊
有了规划许可 才能进行工程建设。总平先出来用来过报规审查。说白了就是看整体的图纸符合不符合相关城市规划条例和其他规定。总规过了 开始做详图。过了报规就是做细图。建筑设计方案是个统称，只是说是方案整体展示。
图纸有很多细分的东西，不能单纯称呼为建筑施工图。建筑施工都有比较细的一套图。配筋，水电，平立剖，等各个环节要拿到图纸都要能能按照标准施工的。
呵呵。你到工地上看看晒出来设计院盖章的蓝色图纸就是了。你拿到的一个大册子 那个叫设计方案 不能叫建筑施工图。&&不知道我解释的你还明白不。多跟工程上走走就晓得了。& &
再回楼主的第一帖问题。有个规划的原则问题。不需要大家反复去解释。
规划这个事情首先是城市整体规划，今时不同以往。现在城市发展都是规划为先。市场上能拿到绝大多数地的土地，也就是说的已经整理过的地。 全部都是已经有整体规划控制，土地性质都已经确定。&&所以现在大家可以听说很多想开发商想要变更土地性质去牟利。不扯远了。实际上返回来说，土地买卖的合同签订前，红线图都是已经有了的。没有可能是古代的地白土一块。公开招拍挂的土地都是附带了土地指标。容积率，土地性质全部是有了的。买地之前买家都是算了帐才会买。
有操作空间的地都是一级整理这个阶段，可以控制土地的性质变更，和规划容积率之类。
楼主问红线图有没操作空间。据我在成都的了解。红线图就是红线，没必要也基本无法去越。如果有迫切需要的话，而且需要变动的余地比较小。倒是可以有些变通的做法。打打绿地之类的主意，还要看你到底要来做什么用。 在比较偏远的三线城市。红线是有可能越。中国没有钱做不了 的事情。
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土地证不合法 其余4证咋办的？
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华商报讯（记者 佘晖 摄影 赵彬）“五证齐全”的现房，入住7年后却被告知土地证有问题，西安市长安区嘉华新苑小区300多户业主不禁问：相关职能部门究竟是如何层层把关的？房产证究竟还能不能办下来？
原标题：土地证不合法 其余4证咋办的？
华商报讯（记者 佘晖 摄影 赵彬）“五证齐全”的现房，入住7年后却被告知土地证有问题，西安市长安区嘉华新苑小区300多户业主不禁问：相关职能部门究竟是如何层层把关的？房产证究竟还能不能办下来？多年办不下房产证区政府回复土地证“不符”“按说购买五证齐全的房子应该很放心了，但现在发现还是不省心！”4月13日，刘先生称，2010年，他以按揭贷款方式，购买长安区嘉华街上的“嘉华新苑”现房，一年后去办理房产证时，开发商却以各种理由推脱。刘先生说，2016年，始终等不到开发商回复的业主们到职能部门询问，得到的回复是该项目五证齐全，在相关手续、资料备齐后即可办理房产证。但2016年8月，长安区政府的又一回复却让小区业主傻了眼，回复称：开发商在办理工程规划许可、施工许可、商品房预售许可时提供的《国有土地使用证》（长安国用[2006]字第045号）与国土长安分局地籍档案不符。“《国有土地使用证》应该是‘五证’中的第一个环节，第一个环节出问题了，后面的四个证是如何办下来的？国土、规划、建设、房管等部门又是怎么通过审核的？”对于长安区政府的回复，嘉华新苑的业主郭女士提出了质疑，同时她也开始担心自己的房产证究竟能不能办下来。长安区曾召开专题会议确定国土部门负责核查长安区政府给业主的回复显示，“嘉华新苑”项目由西安鑫茂源实业有限公司开发建设，位于长安区韦曲街道西环南路，占地面积7570.4m，建设规模为39167m，两栋高层建筑。据了解，其中一栋楼中有19层被长安区三个职能部门团购。日，长安区召开专题会，确定由国土长安分局负责该项目土地证件核查，韦曲街办负责该小区协调工作。待该项目产权登记资料齐备后，开发商将向长安区房管局提出产权登记申请。根据回复中提到的项目报建资料，记者梳理发现，该项目从审核到验收，11道程序涉及发改、国土、规划、建设、房管、消防、人防、环保等多个部门。未办土地出让手续开发商曾被罚4万元4月13日，华商报记者辗转拿到“嘉华新苑”前期审批资料。资料显示，该项目土地原是长安区韦曲街道办事处西韦村集体土地，2005年6月长安区国土资源局通过西韦村建设商贸楼项目的用地预审意见。后鑫茂源公司申请用地，长安区国有土地储备供应中心、西安市国土资源局先后通过审批，2009年通过征收收归国有。资料显示，2006年，市规划局长安分局下发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》；2009年，长安区建设局下发《建设工程施工许可证》，长安区房管局下发《商品房预售许可证》，至此该项目“五证”全了。日西安市国土资源局发出的一份《土地行政处罚决定书》显示，西安鑫茂源实业有限公司审批非法占地，被处罚款4.16万元。第二天该公司就缴纳了罚款。日的长安区区政府常务会议纪要显示，对于目前已建成的国土长安分局土地储备中心（鑫茂源）项目用地，由国土部门依法实施处罚后，方可开展土地出让工作。这说明，当时“嘉华新苑”项目已建成，可土地出让还未进行。区政府知晓相关部门违规审批，却只处罚了开发商，并未问责相关部门责任人。未招拍挂 咋拿到的土地证？那么开发商是如何拿到《国有土地使用证》呢？4月13日下午2时20分，西安市国土资源局长安分局相关负责人介绍，要在国有土地上开发并拿到《国有土地使用证》，必须经过招拍挂。但目前开发商提供的《国有土地使用证》与这块土地的地籍档案不符。既然没有经过招拍挂，那么开发商2006年拿到的《国有土地使用证》到底怎么来的？谁让不合法的土地证流出来？这位负责人没有给出答案，只是称有关部门已介入调查。审批把关问题 警方已介入调查既然《国有土地使用证》不合法，那么房地产开发建设的多道关口，是如何审核把关呢？4月13日下午，西安市规划局长安分局综合科负责人表示，采访需要西安市规划局同意，但记者致电该局相关处室电话，一直处在无人接听中。西安市长安区建设局相关负责人表示，目前，警方已介入调查，并从该单位调取当时项目的审批资料，具体情况需要等警方调查结果出来后才能答复。西安市长安区房管局党政办负责人，以负责此事的科室工作人员在外培训为由婉拒采访。4月13日晚7时，华商报记者就此事致电西安鑫茂源实业有限公司负责人韩某的女儿，但手机一直无法接通。
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