房地产信托投资基金（Reits）是高端金融产品吗？
&&& 本文首发于微信公众号：天下无贼。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。　　前不久，在一次金融论坛上，与会者就Reits 在中国资本市场上的定位展开了讨论，径渭分明的两种观点：一是高端产品；二是投资品。其实，所谓高端产品语焉不详，还是让我们正本清源，从什么是Reits谈起。
　　REITs （Real Estate Investment Trusts, REITs） 通俗地来讲，是指投资人将资金投资在由专家管理的房地产投资组合里，主要用来购买有稳定租金收入的成熟物业，以得到的收益来回报投资人。由于采取公开募集，并发行上市交易的收益凭证的形式，所以被定义为大众投资工具。
　　迄今为止，中国现在的房地产投资基金只是一种房地产投资计划，而并不是真正意义上的REITs。它们之间的共同点：首先是将房地产投资作为基金投资的重要目标；其次是集中投资者的资金，交由投资专家进行投资，所以被通称为房地产投资基金。
　　不同于一般的信托产品，REITs具有鲜明的特征。它投资期限长，以成熟的商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象（限制开发项目）有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。每份房地产投资信托凭证都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。相反，信托产品一般期限短，资金募集对象多为特定对象。实际上，早些时候，中国内地信托公司曾企图通过说服监管部门批准降低信托单位金额下限和提高发行份数，以期扩大募集面，这只能算是一次逼近REITs的创新尝试。
　　我们事实上将Reits定义为资产证券化、信托和基金的交集，说明Reits具有多重属性，但一般而言，所有的金融产品都是以其风险特征作为对其的基本描述，其铁律是高风险、高收益；低风险低收益。经验上看，REITs这类产品相对于股票，它投资风险较低，而且投资收益率相当于中小盘股票的平均回报，但高于大盘蓝筹股。REITs所投的不是单个开发商，而是优中选优，把已开发好的项目中成熟的、有稳定现金流的项目挑出来作为投资产品，然后长期持有，以获取租金作为投资回报。让我们来比较Reits与直接投资房地产项目的风险，显而易见，从流动性上来说，Reits容易变现，而直接投资却不易变现；前者收益稳定，而后者受房地产市场的即时行情的影响较大，收益波动大；前者由房地产专业人士管理，能有效防止管理层与股东之间的利益冲突，投资者能借助管理层开拓良好的融资渠道，后者投资者要自己介入房地产的具体业务，专业化成本高，容易产生道德风险，投资者没有便捷的融资渠道；前者通过物业类型、物业所处地区和资产类型的组合打包，能有效抵御市场变化和通货膨胀变化，而后者物业一般集中在一种或几种类型，地区集中，遇到突发事件或经济周期性萧条等因素触发出租率下降，那么商业物业的回报肯定会受到打击。
　　其实，Reits的精髓就是投资组合。首先，Reits所持有的出租性物业，可以是住宅，也可以是写字楼或综合性商场等等，遇到同样的不利经济环境时，对不同性质的物业影响程度是不同的，有时甚至是此消彼涨的；同样地，Reits 可以取得权益性投资回报，也可以是债权性投资回报，例如：抵押信托（Mortgage REITs）的主要投资业务是房地产抵押放款，投资人取得的是抵押贷款债权。用组合对冲风险，并锁定收益，这就是Reits的精髓。其定位是中端产品，即适中的风险匹配适中的收益。
　　如果政府不希望大力发展商业物业，并将Reits定义为鼓励商业物业发展的所谓“高端产品”，同时希望大力发展廉租房，并且希望Reits对此有所助益，那么该考虑的就根本不是技术层面。根据香港的经验，廉租房，称为“公屋”，是政府预算支持并“销售”给特定人群的“具有公共性质的财产”，对香港居民而言，不能买卖，只能继承，也就是说，“廉租房”是以公共财政为后盾的财产再分配手段，是缔造“和谐社会”的公益产品。廉租房与Reits, 正像公益产品与市场产品，很难有“缘分”，强扭的瓜不甜，两者的“联姻”，可能误入歧途，事与愿违。
&&& 文章来源：微信公众号天下无贼
（责任编辑：李振梁 HN063）
04/08 06:3004/07 18:1704/07 18:1004/07 17:4404/07 17:2804/07 17:0304/07 17:0004/07 17:00
新闻精品推荐
每日要闻推荐
社区精华推荐
精彩焦点图鉴
　　【独家稿件声明】凡注明“和讯”来源之作品（文字、图片、图表），未经和讯网授权，任何媒体和个人不得全部或者部分转载。如需转载，请与010-联系；经许可后转载务必请注明出处，并添加源链接，违者本网将依法追究责任。房地产信托基金今年有望落地
来源：光明网
作者：蒋梦惟
　　自去年12月市场传出北京四地将试点后，昨日（REITs）再度受到住建部的力挺。住建部最新发布的《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（以下简称《意见》）中强调，将大力推进REITs试点，要求各城市积极开展并逐步推开。不过，在住建部对推广REITs热情高昂之时，业内人士却对REITs的试点之路充满担忧。
　　住建部力挺REITs
　　昨日，住建部在《意见》中指出，为了充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应，积极鼓励投资REITs产品，要求各城市积极开展REITs试点，并逐步推开。
　　事实上，早在2009年我国即已开始研究REITs的试点，央行联合银监会、证监会等部门成立“REITs试点管理协调小组”，明确信托基金投向已经使用且具有稳定现金流的房地产物业，但由于诸多阻碍，REITs在中国一直停摆不前。直到去年11月，市场传出REITs有望在北京、上海、广州、深圳四地展开试点消息，REITs在中国的发展才算迈出了实质性的一步。
　　所谓REITs，即是房地产证券化的一种手段，把暂时无法出售、流动性较低的房地产利用证券化的方式进行变现，其收益主要来源于租金、物业收入和房地产升值等。
　　对于REITs的发起主体，格上分析师曹庆展指出，将主要会以信托公司、证券公司、基金公司以及一些其他的私募基金机构为主。目前国内的公募基金中，鹏华、广发等已经推出了专门投资于国外市场REITs的QDII基金。
　　高昂税收成挡路石
　　在国内沉寂多年的REITs，为何现在又急于推出？
　　有市场分析人士指出，“十二五”期间，我国将建设3600万套保障性住房，预估总成本超过2万亿元。但仍以中央财政拨款、地方政府土地出让金垫资为主，资金压力较大。但通过REITs来融资就可以缓解融资压力。
　　住建部也在此次发布的《意见》中指出，推进REITs试点有利于促进住房租赁市场的发展，有利于解决企业的融资渠道，有利于增加中小投资者的投资渠道。
　　不过，在很多房地产以及资管方面的专家看来，REITs在中国的推开还存在税收方面的阻碍，若针对房地产高昂的税收无法给予相关的红利，那么市场融资能力将十分有限。
　　北京中原地产首席分析师张大伟就预计，国内市场即便是成功试点出REITs也只能是小范围个别的推广，因为REITs一般的收益来源于房地产租赁，但我国的租赁市场收益很低，即便是商业地产最多也只有3%-4%的盈利点，还不如国债的收益，由此市场的盈利空间有限就很难吸引到投资者的资金参与。而国外的房地产租赁市场就比较成熟，投资国外的REITs收益至少能达到5%以上。
　　此外，记者了解到，真正造成我国REITs盈利空间有限的原因是房地产相关税收的高昂。但根据中国企业投资协会副会长、中房集团原董事长孟晓苏当时对于收益率的估算，离REITs的需要差距不小。
　　孟晓苏指出，我国商业地产的租金收入需缴的租赁税、所得税和房产税等都较高，粗略统计，国内REITs的收益率需要13%-15%才能达到REITs收益的基本要求。这也说明，我国若没有相应的免税政策出台，REITs将无法得到规模化发展。
　　监管架构依然缺位
　　除了税收障碍外，REITs在未来归属于哪个金融监管部门监管目前也有待明晰。“国内的房地产开放商投资大多还是青睐于将地产出售，对于这种新型的融资工具一时间恐怕也很难接受。此外，REITs作为一种金融投资工具，应该有专门的监管部门，究竟是由银监会、证监会还是央行监管都尚未明确规范，在政策上也显然还不成熟。”用益信托分析师李D指出。
　　此外，在机构投资人和资产管理人的准入问题上，也需要有相关细则的推出，REITs的管理人往往需要具有充足的房地产资产经验及细致的风险识别能力，但当前有国际化经验又熟悉本土市场的团队并不多见。
　　不难看出，即便是四大城市推出有成功的案例，但如果没有一套完整的法律监管体系保障REITs投资运行，势必也无法在国内生根发芽大面积铺开。譬如在税收方面，在美国的REITs可以获得有利的税收优惠，REITs不属于应税财产，且免除公司税项，就避免了双重纳税。
　　我国将支持开发商出租持有房源
　　北京商报讯（记者 蒋梦惟）今后开发商利用自己手中房源提供租赁服务将获得国家支持。昨日，住建部发布了《住建部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（以下简称《意见》）。《意见》明确将支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，鼓励有条件的房地产开发企业在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁；也可以与经营住房租赁的企业合作，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场，也可以转成租赁型的养老地产、旅游地产等。
　　目前，我国不少消费者选择以租赁房屋的形式找到自己所住的居所，而这些房源大多数来自私人闲置房屋，来源渠道较单一，但业内表示，拓宽房屋租赁渠道，才能完善房屋租赁市场，令住房供应体系更完整，尽可能多地利用存量房源。因此，《意见》指出，支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。
　　此外，《意见》还特别明确，要培育经营住房租赁的机构，鼓励成立经营住房租赁的机构，通过长期租赁或购买社会房源，可直接向社会出租；也可以根据市场需求进行装修改造后向社会出租。值得注意的是，对于这些机构，我国将积极引导它们从事中小户型、中低价位的住房租赁经营服务。
(责任编辑：陈彦娇)
&&&&&&</div
主演：黄晓明/陈乔恩/乔任梁/谢君豪/吕佳容/戚迹
主演：陈晓/陈妍希/张馨予/杨明娜/毛晓彤/孙耀琦
主演：陈键锋/李依晓/张迪/郑亦桐/张明明/何彦霓
主演：尚格?云顿/乔?弗拉尼甘/Bianca Bree
主演：艾斯?库珀/ 查宁?塔图姆/ 乔纳?希尔
baby14岁写真曝光
李冰冰向成龙撒娇争宠
李湘遭闺蜜曝光旧爱
美女模特教老板走秀
曝搬砖男神奇葩择偶观
柳岩被迫成赚钱工具
大屁小P虐心恋
匆匆那年大结局
乔杉遭粉丝骚扰
男闺蜜的尴尬初夜
客服热线：86-10-
客服邮箱：您的位置：&&&&&&&&& > 正文
认识房地产信托基金（REITs）
15:27&&来源： |
　　（一）组织形式
　　国外的房地产信托基金的组织形式大致分为公司型和契约型两种，契约型又分为开放式和封闭式两种。公司型的房地产信托基金相当于专业的房地产开发公司，契约型的房地产信托基金以信托为工具。从我国目前情况看，房地产开发公司发展成为房地产信托基金需要申请上市并且其资质并不符合投资信托基金的要求，障碍较大，依托已有的信托模式和信托公司已经操作的房地产信托实践来运作房地产信托基金更具有现实合理性。
　　美国REITs大部分以公司型模式进行运作，是由专业的房地产公司通过上市演变而来。我国台湾地区以契约型进行运作，由专业的信托机构管理不动产信托基金。
　　我们认为：
　　1、由于现行和税收制度对于建立公司制REITs的障碍较大，本阶段我国应建立契约型REITs.
　　2、由于我国在发展房地产信托基金方面缺乏相关经验，如果成立开放式信托基金，受托人很难掌握流动性与收益性的平衡。另外，在房地产信托基金的运作初期，投资者的不成熟可能会给开放式带来流动性的危机。因此宜先成立封闭式契约基金作为实验模式。
　　（二）受托模式
　　采取契约型模式运作房地产信托基金，涉及房地产信托基金的受托机构的受托模式。可以采用单独受托和共同受托模式，共同受托模式又可以分为信托公司共同受托和管理机构共同受托两种模式。
　　1.单独受托模式
　　投资者和信托公司之间构成信托关系，其法律关系清晰、责任明确。但是由于管理房地产信托基金对于信托公司的要求很高，目前部分信托公司尚难以完全胜任。
　　2.信托公司共同受托模式
　　多个信托公司作为共同受托人，相互之间承担连带责任，因此其赔偿能力增强，市场渗透力也加大。由于不同信托公司共同参与信托财产的管理，形成互相牵制的制约机制，可以更好的保证信托财产的利益，降低一个信托公司运行房地产信托基金时可能出现的道德风险。
　　但是信托公司之间对于信托财产管理及决策一旦产生分歧意见，如无良好的协调管理制度，无法保证信托财产的运用效率。
　　3.管理机构共同受托模式
　　该模式将房地产信托基金的多个相关方均作为受托人共同履行职责，将多方主体的利益与信托财产的利益挂钩，能够有效发挥各相关方在房地产市场中的作用。
　　但是，该模式不利于划清各相关方的责任界面，并且共同作为受托人使各相关方的利益趋于一致，会造成相关方相互串通，不利于对信托财产的管理、运用。
　　（三）管理方式
　　1.两种操作模式
　　现行国际通行的房地产信托基金的操作模式主要有两种，一种是内部管理，一种是委托外部管理。在美国REITs发展初期，法令要求REITs必须通过第三组织管理其资产，直至1986年税法改革，允许REITs直接经营其资产，现在，美国的大部分REITs都是以内部管理为主要操作模式。而日本则以委托外部管理为主要操作模式，由信托公司委托专业的房地产管理机构（如Japan Real Estate Asset Management Ltd.）进行管理。我国台湾地区规定可以内部管理，也可以委任不动产管理机构进行管理。香港则明确规定了受托人与管理公司的职责，明确规定两者相互独立。
　　2.两种操作模式的利弊
　　内部管理模式与委托外部管理模式各有利弊，各国均有采用。
　　内部管理比较有效率，能提升房地产信托基金的绩效，但对信托公司的专业性要求较高，如果信托公司本身不具备管理能力，采用内部管理反而适得其反。委托外部管理，能够提升专业化水平，在信托公司不具备管理能力的情况下，外部管理可以提供更为规范的房地产管理服务，提升房地产信托基金的效益。但委托外部管理增加了交易成本，法律关系也较内部管理复杂。
　　3.操作模式的选择
　　从立法的稳定性角度考虑，我国在规范房地产信托基金时，可以参照我国台湾地区的规定，即可以采用内部管理，也可采用委托外部管理的方式。
　　但从我国的现状分析，绝大多数的信托公司并不具备房地产经营和管理的专业能力，无论是从人员配备，还是专业素质上，都无法担任一个适格的房地产管理专家的角色。所以，在房地产信托基金发展初期，我们认为宜以委托外部管理的模式为主。
　　4.受托人与房地产管理机构的资质
　　香港和新加坡均对担任房地产信托基金的受托人和房地产管理机构的资质进行规定，例如注册资本、从业经验、人员要求等。
　　（四）资金监管
　　从美国和我国台湾地区、香港等关于房地产信托基金的规定上看，并没有对房地产信托基金的资金保管和监督做出具体规定。
　　从我国的情况分析，对房地产信托基金进行监管具有一定的必要性。可以考虑以下几种模式：
　　1.银行监管
　　参照现行通用银行监管方式，每笔资金运用由银行进行监管。
　　银行监管模式只能对存放于监管银行的资金运用进行监管，一旦房地产信托基金运用于房地产后，由于房地产登记于受托人名下，受托人完全可以脱离银行自行处分，银行监管将失去其作用和意义，故该种方式难以达到监管的目的，并且增加交易成本（银行监管费用等）
　　2.信托监察人监管
　　由信托监察人对信托资金的使用情况及信托财产的状况进行监管。信托监察人对信托账户中的资金、有价证券以及信托持有的房地产等进行核查，资金存放银行、证券公司等提供账单进行协助。一旦核查有异，应按信托契约之约定处理，但此模式对信托监察人的要求较高。
　　综上，银行监管模式与信托监察人监管模式各有利弊，都需要通过一定的制度化规范进行管理。
　　（五）运作流程
　　房地产信托业务的品种可以分为房地产投资信托和房地产资产信托，我国台湾地区明确规定了房地产投资信托和房地产资产信托两种业务。目前中国的实践来看，房地产投资信托和房地产资产信托都具有可行性。就房地产资产信托而言，由于已经有现存的房地产，更易于被投资者接受，更具有可行性。
　　1.房地产投资信托
　　交易结构图说明：
　　（1）信托公司向主管机关申请募集房地产信托基金；
　　（2）主管机关经审核，核准募集的申请；
　　（3）信托公司向社会公众募集资金，投资者交付价款；
　　（4）信托公司向投资者发行信托受益权凭证；
　　（5）信托公司将房地产投资信托基金运用于房地产及房地产相关权利；
　　（6）信托公司委托房地产管理机构对房地产进行经营管理；
　　（7）信托公司聘请中介机构估价师、会计师、提供咨询服务；
　　（8）受益人会议直接或者通过信托监察人对信托公司运作房地产投资信托基金进行监督，信托监察人由信托契约约定或者受益人会议选任。
　　2.房地产资产信托
　　说明：房地产资产信托是房地产权利人将房地产信托给信托公司，信托公司以该房地产为基础发行信托受益权凭证，向投资者募集资金支付给房地产权利人，其他的运作模式与房地产投资信托类似。此处的房地产指已有稳定收入的成熟物业。
特色通关:基础+法条+冲刺+论述题特色无忧:当期考不过，下期免费学
精品班精品通关:智能交互课件，阶段测试点评精品无忧:当期考不过，下期免费学
实验班实验通关:个性化辅导，一对一跟踪教学 实验无忧:当期考不过，下期免费学
定制班定制通关:大数据智能教学精准定位定制无忧:当期考不过，下期免费学
机考模拟系统
题型紧贴考试，提升考试能力，千余道题目全真模拟演练
答题技巧直播课
掌握技巧，大幅度提升卷四成绩，约6小时
电子书真题、指南、讲座、法条。看书、做题、云笔记功能一应俱全
200-400元&
司法考试相关栏目推荐
··············
2017年司法考试移动班，支持以手机/平板电脑为载体学习网络课程，每15-20分钟一个讲座，化繁为简。权威名师倾情打造，授课幽默风趣，妙语连珠！
《刑事诉讼法》
《刑法学》
《民事诉讼法》
··········
电话：010-
特色班精品班实验班定制班
权威师资阵容，经典班次科学搭配；高清视频课件，移动应用随学随练。紧扣大纲全面讲解，超值优惠套餐！
含全套基础学习班、法条串讲班、 冲刺串讲班、真题解析班、论述题精讲班。
权威师资阵容，经典班次科学搭配；高清视频课件，移动应用随学随练。
智能交互课件，阶段测试点评。
含全套基础学习班、法条串讲班、 冲刺串讲班、真题解析班、论述题精讲班。
权威师资阵容，经典班次科学搭配；高清视频课件，移动应用随学随练。
个性化辅导方案，一对一跟踪教学。
含全套基础学习班、法条串讲班、 冲刺串讲班、真题解析班、论述题精讲班。
权威师资阵容，经典班次科学搭配；高清视频课件，移动应用随学随练。
大数据智能教学，私人订制服务。
含全套基础学习班、法条串讲班、 冲刺串讲班、真题解析班、论述题精讲班。
1、凡本网注明“来源：法律教育网”的所有作品，版权均属法律教育网所有，未经本网授权不得转载、链接、转贴或以其他方式使用；已经本网授权的，应在授权范围内使用，且必须注明“来源：法律教育网”。违反上述声明者，本网将追究其法律责任。
2、本网部分资料为网上搜集转载，均尽力标明作者和出处。对于本网刊载作品涉及版权等问题的，请作者与本网站联系，本网站核实确认后会尽快予以处理。
本网转载之作品，并不意味着认同该作品的观点或真实性。如其他媒体、网站或个人转载使用，请与著作权人联系，并自负法律责任。
3、本网站欢迎积极投稿
Copyright & 2003 - 2017
Rights Reserved.&#12288;北京东大正保科技有限公司 版权所有
－－－－－－－－－－－－－－
咨询电话：010-6500111 咨询时间：全天24小时服务（周六、周日及节假日不休息）　客服邮箱：
传真：010- 投诉电话：010- 建议邮箱：&办公地址：北京市海淀区知春路1号-学院国际大厦18层()您现在的位置：
房地产信托是什么意思_有哪些优势?
　　房地产信托是什么意思 有哪些优势?
　　房地产信托是什么意思
　　房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。
　　房地产信托是信托产品的一种,房地产信托投资基金是房地产信托产品的一种表现形式。而房地产信托投资基金(REITs)亦是当地产证券化的重要手段,就中国而言,尚没有真正国际意义上的REITs。
　　房地产依托机构筹措资金的渠道、方式与银行大不相同,其主要方式有房地产信托投资基金、房地产信托存款、集资信托和代理集资、资金信托、共同投资基金等,形成了房地产信托融资。
　　房地产信托有哪些优势
　　钱景第一信托网专业理财师为您解析房地产信托有哪些优势。
　　1、不受银行贷款约束
　　可以不受通过银行贷款是企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%的约束，也能弥补121号文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。房地产企业要积极利用信托融资，充分利用信托独特的制度优势实现多元化融资，巩固资金链条。
　　2、创新空间宽广，具有巨大的灵活性
　　信托具备连接货币市场、资本市场和长夜市场的综合融资平台优势。可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品，突出表现在信托对不同阶段、不同水平的项目都可定做解决方案。
　　3、具有&一法两规&支持的财产隔离功能
　　信托设立以后，其财产处于一种&特殊状态&：技能充分体现委托人和受益人的医院、利益和特殊目的，又不记在委托人所有权益项下，独立于委托人其他自由财产而存在;它名义上为受托人所有，但又不失为委托人的自有财产。
　　南方财富网微信号：southmoney
南方财富网声明：资讯来源于合作媒体及机构，属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
48小时排行