中国楼市为何屡次调控房价依然涨幅不断，这才是真正原因所在！
中国楼市为何屡次调控房价依然涨幅不断，这才是真正原因所在！
过去十几年中国房地产市场涨多跌少，且每次下跌都是在政策调控下的短期回落，其后由于政策由紧转松，报复性反弹后，房价都会在很短的时间便超过前期峰值。笔者将中国房地产市场的几点独特性归纳如下：
一是中国独特的土地财政。从博弈论的角度来看，政府通过限制供给，保持土地拍卖的高价是维持长期稳定收入的占优策略。
二是独特的户籍制度以及相应的公共服务。长期以来，中国通过户籍制度控制大城市规模，但由于教育、医疗、就业等资源在一线城市高度集中，人力资本也源源不断地涌入，增加购房需求。同时，由于教育等公共服务与住房高度相关，学区房备受追捧，成为房价上涨的领头者。
三是中国独特的文化传统。中国普遍存在父母举全家之力为子女在一二线城市购房而倾其所有的现象，这在全球大多数国家很难想象。
四是中国政府对房地产市场政策强有力的干预。中国政府对房地产市场的干预确实是与其他国家有明显区别的，根据研究过去十几年中国房地产市场的周期不难发现，几乎每轮销售的涨跌拐点都是政策变化所致，而这也加剧了购房者对于中国政府为房地产背书的预期。
五是缺乏成熟的住房租赁市场。在中国，购房者大多不把租赁市场看成购房市场的替代市场，大多情况下，租赁往往作为购房前期的过渡。
作为资产价格，衡量其是否有泡沫的最根本依据在于是否长期脱离基本面的运行。以往中国房价之所以屡控屡涨，泡沫看似得以长期存续，不在于其特殊性，也并非没有泡沫的出现，而是在泡沫积聚之际，中国政府并未采取类似于上个世纪末日本政府主动刺破房地产泡沫的做法，反而短期内通过行政手段防止泡沫进一步扩大，再推动收入的改善在发展中化解泡沫。笔者将此称之为中国式的“房价-收入螺旋式上涨”的化解泡沫模式。
然而，与以往不同的是，由于中国已处于由高速收入增长向中高速增长转变的新常态时期，未来收入很难延续以往两位数的较高增长。但近两年，一二线城市房价比以往涨得都凶狠，说明市场并未对收入放缓有充分预期，相反，凭借以往房價只涨不跌的经验，认为中国房地产市场依靠其独特性、相信政府会为房地产背书就能对抗经济规律。这种想法是十分危险的。
总之，螺旋式房价收入上涨模式恐难以为继。考虑到房地产泡沫给经济带来的诸多风险，尽快推出更为长效的机制减少未来房地产泡沫的集聚，如加快财税体制改革、户籍制度改革与公共服务均等化改革，推广房产税以及完善住房租赁市场，扭转房地产国家背书预期等，对于防范金融风险已比以往历次调控都要迫切。
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简介: 孤文百阅观天下，墨客淡评品众生。
作者最新文章为促楼市平稳,全国多城调控政策几乎用到极致,下半年还有啥大招？
以北京“3·17”楼市新政为始，中国新一轮房地产市场调控已经超过百日。本轮调控无论是范围、频度还是执行力度都超过以往几轮。各地更是祭出多项从未使用过的调控“新招”，中国房地产市场及其运行环境正在发生变化。
地方政府对商品房预售价格进行控制是房价调控的通行做法。近期，多地限价措施不断升级。
长沙市日前规定，当地商品住房项目申请预售许可证，价格比照2016年10月的均价来确定。河南省规定，郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平，且不得捆绑车位销售以及设置其他附加条件。
廊坊也在上月出台新政称，努力把房价稳定在2016年10月的水平，确保环比不增长。洛阳市在6月末出台新规称，各开发企业目前在售项目以今年5月9日之前签约均价为基准价，在售房源不得高于该基准价。
中原地产首席分析师张大伟指出，预计更多城市会比对2016年10月的市场价格执行限价政策，未来政策有显著加码的可能性。
2016年9月底以来的两轮调控大潮改变了中国房地产市场的走向。链家研究院院长杨现领指出，2016年10月以来，中国已有超过52个城市或地区出台调控政策，累计有120项限购政策、162项限贷政策。
在中国运行多年的土地“招拍挂”制度被不少人视为推高房价的动力之一。开发商因激烈竞争抬高地价，从而导致商品房价上行。不过这一模式开始出现变化。
近日，上海挂牌出让的两宗地块均要求在70年内竞得人须100%自持。相较于过去因“限地价、限房价、竞自持面积”等土地调控方式导致70年自持的结果，这是中国首次在出让开始就表明全部面积为70年自持的土地出让。
张大伟表示，上海此次拍卖中，土地供应模式出现了转变。这两宗地块一开始就明确了租赁属性，能避免土地高溢价对交易市场产生影响。
除上海外，北京、佛山、广州等地也拍出过开发商自持70年的土地。第一个“吃螃蟹”的万科更是一口气拿下5块自持土地。
某研究院研究总监严跃进预计，后续实施自持政策的城市，将大多是房价上涨过快的一二线城市以及个别三四线城市。这些城市希望通过自持项目来对冲高房价，同时大力发展租赁市场，这会带来物业供应结构和居住模式的转变。
在政策的限制之下，房企拿地已经无法像以前那样不计成本地疯狂抢地，加上自持要求，现在拿地对开发商的运营实力已经有了很高的要求。在土地供应端，房屋开始回归居住属性。
限售是本轮调控中的新手段。4日晚间，东莞出台限售令称，企业购房需不动产权证满2年才能交易。西安近日也延长了限售期限，规定新房网签满5年方可交易。目前，中国已有逾30个城市出台限售政策。
严跃进指出，买房后持有一定年限方可卖出，意味着持有房产的时间成本大幅提高，且短期转手套现的可能性骤降。这就相当于在一定时间内，冻结了房产的流动性，有利于打击炒房。
多项政策之下，热点城市房地产市场大幅降温。深圳市规划和国土资源委员会发布的6月份房价数据显示，深圳房价已经连续9个月环比下跌。据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，2017年上半年北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签16332套，环比2016年下半年下滑48.6%，创下历史新低。
不过，紧缩政策的四面围堵也带来一些“副作用”。一方面，投资需求和资金从核心城市“外溢”至其他城市，前期诸多高库存压力城市近期房地产市场“量价齐升”；另一方面，为控制新房均价，部分城市预售项目获批价格较低，有些开发商通过“装修款”“车位款”等各种名目让购房者补差价，广州等地出现“双合同”。
交通银行首席经济学家连平认为，目前各项房地产调控政策已几乎用到极致。长远来看，紧缩调控不能无限期持续，长效机制建设刻不容缓。
来源：中国新闻网
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中国楼市黄金十年已经过去，至于未来中国楼市市场又是怎样一番景象，关键还要看房地产企业能不能做好战略转向，回归理性的市场开发状态。那么中国楼市走向又该如何呢？
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中国楼市即将崩盘？中国楼价即将暴跌？中国楼市泡沫破灭？最近我们经常听到这样的言论，到底中国楼市的未来走势如何？是否又会崩盘？楼市崩盘之后又有什么后果？
中国楼市即将崩盘？中国楼价即将暴跌？中国楼市泡沫破灭？最近我们经常听到这样的言论，到底中国楼市的未来走势如何？是否又会崩盘？楼市崩盘之后又有什么后果？
自从这一轮房地产市场调整政策密集出台后，前期上涨过快的城市房价纷纷回调，销售量低迷，加上房产税的消息频频传出，不免让人担忧中国会重走日本老路。
这些天，中国楼市不断释放大消息！今天新华社在其网站上发表了题为“购租并举”实现百姓安居梦的文章，给出了一个全国性租赁立法的大消息！若全国都展开租购同权，将产生什么深远意义？
楼市崩盘是许多买不起房的购房者心中想过的一个画面。所有买房的人都觉得中国房价过高超过了国民的经济承受能力，楼市崩盘了房价暴跌了，购房者就买的起房子了。但是这里要分享是是如果中国楼市崩盘，无一人能够幸免。政府数次的救市政策调控楼市，难道政府就是不照顾社会弱势群体不注重社会公平吗？
首先看你是在什么地方买，一线城市的房价下跌几乎没有什么可能，相对来说三四线城市就没有什么买房的必要了。第二，看你买来的用途，如果是自住，就根据自己的经济情况和需求来，没必要太理会那些专家的话；如果是用来投资的，建议选择上也地产。第三，看你买房的面积，相对来说小面积刚需型住宅会大户型更受欢迎。
商务部专家金柏松认为：就目前的状况来看，我还是不认为中国的房地产价格有美国和日本那样的“泡沫”，但也有一个问题，促使我做了一些反思：中国的房地产价格能一直这麽涨上去吗？就没有供应过剩的时候吗？这个问题就是我们的人口的结构。对我们的房地产市场来说，未来中国人口的老龄化，是一个很重要的参考指数。根据国家...
对近期住房市场各项指标普遍回转走势予以警惕。对于多数城市，如果在房价温和上涨的趋势下，中央不采取有效措施，地方政府调控变相放松，明年房价有再度暴涨的风险。
当房地产市场出现楼市崩盘的时候，会有以下情况出现：　　1:大量烂尾楼的出现　　2:银行大量的坏帐无法收回　　3:大量的规划好的待开发土地闲置　　4:土地价格爆跌　　5:很多二次置业的人购买的房屋变成负资产
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“黄金调控周”后 中国楼市走到十字路口？
　　时间10月7日早晨，当放假的北京还睡在油条香味里，在华盛顿，国际货币基金组织(IMF)亚太部的新闻发布会正在召开。在这场关于亚太地区经济展望的发布会上，面对中国新华社记者的提问，IMF亚太部副主任马克斯?罗德劳尔说起了中国的房子。他对着镜头说， 近期中国一些地方政府已出台新的市场调控政策，包括改变抵押贷款规定等，这些宏观审慎政策措施对于抑制房价过快上涨是合适的。他还直言，中国一线城市房价暴涨的态势是不可持续的，政府部门应采取谨慎的行政措施控制当前房价，建议中国推出，同时密切关注信贷扩张问题。　　罗德劳尔的话并非空穴来风。在大洋此岸的中国，北京、深圳及苏州、南京等重点城市刚刚经历房价跳涨，中国是否存在资产泡沫的话题一时间引发全球投资者侧目。而就在罗德劳尔作此评价的一周前，中国政府正式“出拳”，开始了新一轮密集的、因城施策的楼市调控。　　《第一财经日报》记者日前调查走访发现，新政过后的短暂的一周时间内，一线城市房价目前仍居高不下，但调控力度较大的城市成交量明显下滑。未来，随着政策及细则逐渐落地、显效，中国房地产市场是否将掉头向下?房价是否告别峰值?假若信贷政策维持不变，在房价短暂的回调后，未经释放的需求是否又会将房价托至新的高位?在这个看多和看空均有逻辑支撑的话题里，中国楼市早已连同它的众多参与者一起，走到了新的十字路口。　　“黄金调控周”　　“十一”期间，新一轮楼市调控政策相继在多个城市落地，政策密度空前。据本报记者统计，从9月30日晚间至10月7日晚间的一周内，共有20个城市出台了楼市新政，分别是北京、、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、福州、惠州、佛山。楼市调控基调也由此全面转向。　　本报记者观察发现，国庆期间各地出台的楼市调控政策各有差异，但本轮政策风暴火力主要集中在三个方面：限购限贷、提首付降杠杆，加强对不规范销售行为的管控。在本轮出台调控新政的20座城市中，基本都涉及重启或加码限购，其中合肥、南京限购政策较为严格，苏州涉及行政范围最大，北京则进一步扩大了二套房认定范围，提高了购买“非普宅”的成本。针对本轮调控的特点，伟业我爱我家(,)集团副总裁则10月6日对本报记者总结称，一线城市限购限贷最为严格;二线城市重启限购限贷，但在社保年限要求、首付比例等方面较一线城市稍弱;三四线城市的调控政策更多的是聚焦在市场规范，以及对144平米以下住房市场的限购。　　而针对楼市连夜“降雨”的原因，中原地产首席分析师对本报记者分析，多城接连重启限购，并非跟风，而是“集体举动”，出台楼市新政策的主要以二线城市为主，而且基本都是前期房价涨幅较高城市。　　的确，2016年下半年，一线城市和多个二线城市的楼市开启疯涨模式，并快速从核心的一线城市向周边地区蔓延，珠三角、长三角、京津冀等区域的二三线城市陆续接力上涨。土地市场也频现高溢价地块。今年8月，一些城市的房价涨幅之大，让人瞠目。国家统计局的数据显示，今年8月，新建商品住房中，房价涨幅最高的厦门同比暴涨44.3%，合肥、南京也分别达到40.5%和38.8%。除此之外，“北上广深”老牌领涨的一线城市，也继续保持房价不断上涨的势能，涨幅同样达到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。二手房的情况也大体如此，同比涨幅最高的合肥，涨幅高达46.9%。　　对于未来房价走势，张大伟预计，此轮政策依然会使楼市成交快速下调，未来若叠加信贷收紧，房价或从今年四季度开始调整。亚豪机构市场总监郭毅则预计，随着政策的落地，北京部分涨速过快的二手房价格将出现回落。　　市场快速退烧　　一层秋雨一层凉，“寒露”前后的密集调控如秋日的疾风骤雨，降温效应明显。今年“十一”期间，北京、苏州等早先上涨明显的城市，商品房成交量开始明显下滑。首先是北京。据中原地产研究中心的统计数据，10月1日~7日，北京新建住宅实现网签216套，二手住宅实现网签209套，共计签约425套，为自2011年以来国庆假期同期的最低值，较2015年同期的543套下降了21.7%。　　此外，出台新政的天津和苏州也有降温趋势。伟业我爱我家市场研究院10月6日提供给本报的统计数据称，国庆假期，天津区域我爱我家二手住宅交易量，环比9月同期减少了50%。该研究院的报告称，新政对天津的非津籍客户受限购影响较大，需求量预计比上月将减少20~30%左右。而苏州区域的情况是，国庆期间二手住宅交易量明显减少，有意愿出手购房的客户大幅减少。　　当下楼市的关键词，已正式从恐慌向观望更迭。“今年看好的三四套房都在犹豫间被人买走了，东五环外3月份900万的房子，现在报价已经1200万，太疯狂了。”10月8日下午，今年31岁、在北京一家食品企业供职的丁洁(化名)告诉本报记者，虽然她没有赶上这波购房“班车”，但看到国庆后二手房开始能谈价，她便不那么着急出手了。链家研究院10月7日出炉的分析报告也称，楼市新政使二手房短期内成交量明显缩减，市场走向观望，房源挂牌价格趋向平缓，客户心态趋于稳定。　　在未来的博弈中，不同资金实力的开发商可能在不同的城市，作出不同抉择。一开发商营销负责人对本报记者分析，如果资金压力不大，在任务完成情况较好的前提下，开发商可能不会选择将重点城市项目降价抛售。北京南郊一正在热销的楼盘的置业顾问日前告诉本报记者，由于市场上同类房源供应较少，该项目目前没有降价计划。　　市场需要什么样的政策?　　从1998年停止住房实物分配的“房改”开始算，中国房地产近20年的市场化故事走得跌宕而漫长。不少个人、企业的财富增长都根植并依赖于房地产。从时间轴看，1998年房改后的近十年间，地方政府和社会分享了住房商品化的成果，同时房价上涨也带来不小的社会影响。一路上行的楼市在2007年达到峰值，彼时，信贷等调控手段不断叠加，楼市在2008年陷入调整，加上举世瞩目的金融危机的外部影响，中国楼市顿时大挫，陷入低迷。一些资金承压的小型开发商被迫打折销售来保证链条不断裂。　　2008年12月，房地产全面“救市”开始，随着明确二套房贷款优惠可比照首套执行等政策落地，2009年全国楼市迎来暴涨，量价都创出新高。2010年4月，为抑制房地产投机，决策层重启调控，提高首付比例、三套以上限贷等坊间成为“史上最严调控”的政策相继祭出。凉水浇下，立竿见影，楼市进入了3个月的低迷期。但令人意外的是，2010年8月从一线城市到三线城市，楼市又掉头向上，成交量大幅增长。由此，楼市的运行走出了一个上涨、压制、下行、促进、上涨、再压制的波浪式轨迹。　　随后的故事是，2011年调控，限购登上历史舞台。2011年四季度，楼市应声下跌，并于2013年春节前后开始掀起又一波反弹，引来了2013年更为严格的限购和限贷措施。2014是全国楼市进入淡市，价格走低，直至去年下半年开始，流动性释放，一线城市及二线重点城市资产价格在年底再次爆发。这轮上涨一直延续到了今年9月，其间，以北京为例，经历了3月、8月两轮暴涨，不少房源上涨幅度超过30%、甚至50%。　　调控对楼市的干预作用有目共睹，但目前的政策手段多集中在对需求端的干预。t望智库研究员慈冰9日下午接受本报记者采访时指出，在房地产市场20多年的发展中，土地财政模式虽然为其发展起到了巨大推动作用，其各种弊端也愈加明显。在他看来，根治房地产市场各种顽疾的药方并不是没有，问题在于是否有决心转换发展方式，深化改革，探寻全新发展路径。如在新型城镇化中，重点探讨“特色小镇”的全新发展模式。否则，房地产市场调控又将踏入“房价涨就调控，房价跌就刺激”的老路上。　　当下，在舆论目光聚焦在房地产限购政策之际，中国未来的信贷政策也受到国际市场关注。罗德劳尔就表示，近几个月来中国房价涨势很快，特别是在一些大城市，一方面反映出住房需求大于供给的市场因素，另一方面也反映出地方政府早些时候取消了一些购房限制措施以应对房地产市场下滑，为此银行新发放了很多住房贷款。　　根据中国央行披露的7月份货币信贷数据，今年7月人民币贷款增加4636亿元，其中住户部门贷款(主要为住房按揭贷款)增加4575亿元，占比几乎超过99%，与之相对应的，是非金融企业及机关团体贷款减少26亿元。　　房地产价格能否坚挺，与人民币的汇率也息息相关。央行是否转而收紧流动性以保护外汇储备，对楼市而言而影响莫大(,)。9月13日，(,)国际金融研究所研究员周景彤就曾对本报记者分析，资金资源“脱实向虚”，抬高了实体经济的运行成本，恶化了收入分配，使得两极分化问题更加严重。所以，在未来一段时间，宏观政策需要把更多精力放在稳定增长和防范房地产泡沫方面。　　对此，10月6日华盛顿举行的二十国集团财长和央行行长会议上，中国央行行长表态称，近期中国部分城市房价上涨较快，中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。他同时提到，随着全球经济复苏逐步正常化，“中国也会对信贷增长有所控制”。
（责任编辑：宋政 HN002）
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