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规划设计方案建议-物业(案例)
导读：一、关于物业管理用房的规划设计建议，1、根据《物业管理条例》和《成都市物业管理用房规定》，以满足相关物业的管理需要，综合物业管理服务中心办公用房，设计一处面积不少于XX平方米员工食堂，2、物业管理用房应为永久性建筑，并具有相应的规划审批手续，不得作为物业管理用房，3、物业管理用房三项具体标准：办公室、食堂、宿舍、卫生间进行简单装修，物业管理区域内配置通信、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理
一、关于物业管理用房的规划设计建议
1、根据《物业管理条例》和《成都市物业管理用房规定》，以满足相关物业的管理需要，综合物业管理服务中心办公用房，选址避开与业主生活相冲突、干扰的地方，设计一处面积不少于XX平方米员工食堂，体现公司的人性化管理。
2、物业管理用房应为永久性建筑，并具有相应的规划审批手续。电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、消防控制室、监控室、公共门厅、过道、车棚（棚）、车库、人防工程、社区配套用房、临时性建筑、室内不足10平米及室内层高不足2.2米的房屋，不得作为物业管理用房。
3、物业管理用房三项具体标准：办公室、食堂、宿舍、卫生间进行简单装修，并达到办公生活条件；符合安全、消防、环保、卫生等要求，给排水、供电、通风、供暖、天然气、空调等具备正常使用功能，并独立计费；物业管理区域内配置通信、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。
二、关于园区出入口设计的规划建议
1、本着封闭管理的理念，均建议设计为机动车直接入库，地面以上部分不予预留机动车位，园区只保留消防通道。（根据地产开发产品的定位调整）
2、秉承园区内人车分流的设计理念，改善地下车场入户电梯处的（比如设计坡道）设计，方便业主大件货物、家具可从地下车场直达。
3、建议地下室车车辆出入口位置充分考虑到出入的安全问题以及车辆转弯半径，安装道闸管理系统的安装位置（杜绝在半坡上设置安装道闸管理系统）。
4、建议在主出入口和次入口车辆、步行出入口处设立门禁刷卡系统，业主刷卡进入园区，实现封闭式完全管理。
5、采用对讲系统与密码开锁功能相结合门禁控制设备系统（根据地产开发的产品定位）。园区、广场人行步梯以及其他需要控制人员出入的地方要配置独立的门禁系统。各出入口门禁现场控制器均与消防控制中心连锁。当出现火警等情况时实现消防联动，由园区中心统一开启遥控开启前端所控门区。门禁IC卡与车辆管理系统IC卡共用，实现园区一卡能通。
6、为了能对园区的车辆进行有效的管理，需要在地下车库出入口设置道闸智能化感应IC卡停车管理计费系统。既可以给用户提供极大便利，又最大限度地提高后期管理的工作效率。道闸地感线圈线路设计为暗装线路，避免后期二次对地面的开凿破坏。智能道闸应具备二级防砸保护有措施。车辆管理系统感应IC卡的感应距离不小于150mm。
三、园区其它规划建议
1、机动车车位建议按不少于1:1的比例设置，建议非机动车停放车位按1:3的比例设置并配备电动车智能充电管理系统。
2、根据地产开发产品规划，住宅、租住区、回迁区、商业区域及公共区域应充分设计配置自动智能化安防设备的措施，避免留有安防死角。
3、水、电部分，商业和住宅需在设计上系统独立分开，商业和住宅做独立的给排水系统。并设计沉淀池、隔油池以及相关配套设施。
4、缓坡式草坪在周界增加路沿石阻挡泥土冲刷，园区绿化回填时一定要确保土质质量和种植所需土层厚度，严禁使用建筑垃圾和非种植土壤。
5、针对地产开发产品地理区域的主要特点是春、秋季大风多、相对气候干燥，应合理设计足够的绿化取水点，以保证后期的浇灌养护。
6、在景观设计上，沙尘天气较多地理区域气候条件以及水质因素不利于规划设计水系景观。由于水系的维护成本较高，建议在设计水系景观时，以浅水为主，景观水经沙沉过滤，循环利用以降低后期的维护成本。
7、水系景观喷泉水池应设置独立排水系统，水系景观喷泉水池内均贴釉面瓷砖便于后
期的清理保洁维护。水系景观喷泉水池地面设计排水坡度至排水集水坑。设计排放集水坑不小于1米×1米×0.8米。水系景观喷泉水池水的排放设计为落差自流排放。
8、广场及公共区域地面的雨水排放，均应设计为暗沟排放。
9、公共区域出入口、人行道地面建议采用防滑材质。
10、地下室及水泥硬化未铺装地面，在设计和施工工艺上注意防起沙处理。
11、公共区域、广场按划分功能块设置栅栏或隔离墩。各住宅、租住区、回迁区、商业区域及公共区域地上建议采用栅栏或景观绿化进行使用功能隔离，便于后期业主使用管理。
12、公共区域及公共设施的水、电、气、暖等能耗均应设置独立的计量装置。如：照明系统（路灯、草坪灯、夜景照明、车库照明、楼道照明）、电梯系统（按台加装计量）、给排水系统、空调系统、消防系统等按装独立用电计量系统；绿化、办公、水系等加装独立用水计量。
13、路灯系统、车库照明系统（建议设计为间隔网格布线方案）设计时刻分路控制，达到不同时段开启不同回路的路灯，便于能耗控制。
14、考虑园区人行出入口设计门禁系统和视频对讲主机，车行出入口设置全自动道闸管理系统，以降低后期物业管理运行成本的投入。
15、外墙面飘窗、空调板（应满足业主使用）应设置向外一定坡度，防止雨水存留渗漏。空调冷凝水必须集中导流排放至雨水管道或沟内。
16、外墙保温阴阳角、结合处缝隙处理应密封严实。
17、建筑主体与裙楼 、地下室结合部位做好结构和防水处理，避免因沉降、渗水问题的发生。
18、采用轻质隔墙的墙体考虑隔音处理；GRC隔墙板结合处作特殊处理，防止装修后开裂；建议安装门窗的墙体不采用轻质隔墙。
19、地下室出入口（做驼峰处理）和自然通风口设计应充分考虑防汛措施要求。雨污排水沟渠充分考虑排流通畅和防止雨水倒灌问题，雨水沟箅设计时充分考虑沟渠清洗的方便性和是否冲击、承重问题,建议不使用球墨铸铁雨水沟箅改用10mm透孔钢板雨水沟箅。并设计集水坑和强排设备。
20、地下室设备房、电梯井底坑，设计应充分考虑防灌水措施，并设计集水坑和强排设备。
21、设备房天棚、墙面采用888仿瓷涂料或其他防潮防水涂料，刷墙油漆裙高度1.2米。
22、根据特殊设备的管理规定，配电室、电梯机房需要安装排风机和空调，做到通风和降温措施。
23、所有物业负责的高低压变配电室、电梯机房、生活水泵房、消防水泵房、消防(安防)监控室、等设备间均需铺装全瓷防静电地砖。
24、高压配电室设置值班间。
25、电梯门与电梯门前室结合处地面需做好加固处理（比如小牛退设计），进入电梯门处地面做坡度防止地面积水流入电梯井。
26、园区的垃圾中转存放处在设计时，首先在选址上要考虑是否影响业主的正常生活，在车辆运输方面是否通畅便利。
27、垃圾中转存放处墙面要求距地面之上贴光面瓷片高度不小于2米，地面要有坡度、排水沟。墙面、地面均需做防水处理。
28、垃圾中转存放处必须封闭管理，电气、通风、给排水、集水池、污水强排系统等相关设施设备均需配套完善。
29、商业部分一层商铺空调室外机建议统一设计安装在商铺门头上，并做栅栏安全防护。设计空调冷凝水排放管顺墙暗装排放至雨水沟内。
30、广场柱灯、地灯、草坪灯系统、广告、夜景照明系统设计时按分回路控制，达到不同时段开启不同回路的灯，便于节能降耗控制。
31、在保证夜景亮化照明效果时，应考虑到与周围建筑物的灯光色彩的协调性，重点突出，色彩分明，错落有序，构成一幅有韵律节奏、和谐完美的夜景景观效果。
32、在设计安装时考虑到光污染、眩光以及光干扰现象。倡导绿色环保的理念。应遵循智能、低耗节能、防火、防水、方便维修保养，安全亮化的设计理念。
33、在选择夜景照明设备时，一定要注重夜景照明设备的经久耐用性，低消耗、防火、防水、方便维修保养、环保，外形美观等特性。
34、广告、夜景照明系统供电应采用独立供电、计量。
35、在广场（公共活动场所）上考虑到社会和商业活动所需的电源配置（必须暗装独立计量）。
36、在广场的岗亭设计上除功能的使用外，同时符合广场的整体设计风格。广场岗亭消防电话、电源、空调以及空调排水配备到位。
37、广场所有系统线路、管路均设计为暗装敷设。既可以起到防干扰作用，又排除的安全隐患。
38、安防监控、电子巡更管理系统，在设计上除对人行通道、消防通道、地下车库入口、楼宇入口合理分布点外，特别对一些边角区域监控系统死角等地方设置布点。充分地把人、物、技三防相结合。
39、园区内通道、广场消防通道、、污水强排集水坑上以及设备房出入口、小于设备安全距离要求等均严禁规划机动车停车位。
40、园区内窨井、水表井、雨水井、污水井、集水坑、化粪池、强弱电检查井等各类设施设备的盖板均不得采用笨重材料（如水泥盖板），建议采用轻质来承载的建筑材料（如钢板），便于后期的紧急抢险和维修保养。
41、园区内各建筑体内的排烟道、人防通风道、消防正压、负压风井内壁必须抹灰平整光滑严实，以减少送排风的阻力系数或跑风和烟道串烟的消防隐患的发生。且做好各个风口的防四害设计处理。
42、智能系统接地，采取联合接地。接地电阻应小于1欧姆。此外，应当采取防雷电和过电压、过电流保护装置和设备，以确保各个技术系统在恶劣条件下正常工作。禁止直接使用建筑接地线和电源接地线作为电源系统防护。
43、园区智能化系统闭路电视监控系统、电子巡更系统、可视对讲系统、停车场管理系统、门禁管理系统、背景音乐系统等所以线路均设计为暗装敷设。既可以起到防干扰作用，又排出的安全隐患。
44、根据《中华人民共和国消防法》、《四川省消防条例》、《建设工程消防监督管理规定》、《消防监督检查规定》和《火灾事故调查规定》电梯与消防控制中心、安防监控中心必须实现5方通话。
45、在设计时考虑到电梯前厅、公共通道（有设备管道的）夏季、冬季冷凝水的处理问题。
46、各类设施设备严格按照国家的相关验收标准执行，如设施设备的各类标示、标牌、管道的流向以及设施设备的特定颜色等。
47、各类设备房、消防通道、人防工程必须按规定设计配置足够的应急照明，以杜绝安全隐患的发生。
48、楼宇各单元单独设计保洁给排水系统，每三层及公共区域（含地下室）设计保洁给排水取水点，便于后期的保洁维护。
49、主体楼与裙楼结合部位的通风窗口、设备口地平距离成品裙楼顶面净高度应不小于
50cm.，且做好防水处理。
50、所有空调冷凝水必须集中排放至雨水管道或雨水沟内。
51、各个单元门和出入口的雨棚在设计时需考虑到后期的保洁、维修保养问题。
52、二层以上私家花园、不封闭阳台、设备天台等露天建筑体必须做好排水、防水处理。
53、裙楼房顶或离业主住宅较近的地方如设计安装商业空调室外机组，必须与物业公司协调考虑到承重荷载、电源线路的安装部位、排水、防水、减震降噪隔音，以及低频噪音的处理，符合国家相关规定要求。
54、消防电梯井底应设排水设施，排水井容量不应小于2m3，且不宜布置在电梯井内，而应布置在临近消防电梯的地方，并用暗管连接，如地下室兼人防时，应注意排水井应设在染毒区。如无特别要求，消防电梯不下地下室。
55、电梯在人防清洁区内使用时应设前室且前室门为防护密闭门。
56、电梯厅旁的水表房、垃圾房、配电间等应设门槛，有水房间应设地漏；电梯门口应做1％反坡，防止梯井进水。靠门一侧可比外侧高15―20MM。
57、电梯间宜自然采光通风，否则应考虑通风抽湿设施。
58、电梯井道不宜与起居厅、居室贴临，必须贴临时电梯井道应为隔音墙体（且不可采用GRC等轻质隔墙），且速度大于2．5m／s井道上部应设高度大于1m的隔声层，隔声层设800×800进出口。
59、速度大于2m／s的电梯应在井道底部和顶部设置不小于600X600带百页窗的通气孔。
60、不应在电梯机房顶板上直接设置水箱或在机房内直接穿越水管，蒸汽管和烟道。机房屋顶用于吊装设备的梁位置及梁上吊环是否正确。
61、电梯按钮预留孔位置和高度使用要尽量方便，预留孔的尺寸可比要求四周均宽出25MM。
62、电梯选型时应考虑轿箱内的装修荷载，适当加大电梯最大载重量。
63、机房设备应有满足设备尺寸要求的进出口。
64、机房温度控制所需通风及空调设备的预留洞、电气管线、插座是否有。
65、关于小区的噪音影响问题，不仅是地下车库，还有自行车车库的噪音，非汽车的车辆入口，以及地下室通排风口的噪音、地上停车场的噪音、电梯噪音、水泵噪音、变压器配电房噪音及空调制冷系统配套用房噪音等等，都应采取人性化的考虑，让所有业主都能有个和谐宁静的居所。
66、照明设备原采用传统功耗较大的照明光源。通过对能耗成本的调研分析，结合物业所管理项目实际情况论证。LED照明改造就是以节能绿色环保，超级节能（比白炽灯等传统光源节能90%以上）：寿命超长：LED灯工作时电流极低，因此使用寿命超长，可达到5-10万小时以上，一次购买，终身使用，大量延长和免去频繁购买灯泡和维修工作，省去了购买灯泡的费用降低成本投入。创造更加绿色安全的工作环境为目标，进一步打造节能高效的公司新形象。
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交易 5作品 6用这些方法做提案，设计比较容易落地
优秀网页设计联盟-SDC-网页设计师交流平台-听讲座，聊设计，找素材，尽在优设网
& / & & / & 正文
Hi,我是优设小编
用这些方法做提案，设计比较容易落地
编者按：什么是？怎么做？如何组织设计提案？如何增强提案的说服力？设计提案要注意哪些点？今天 这篇全面系统的文章，帮你彻底搞懂这些问题。
什么是设计提案？
设计提案，简言之就是基于现状，针对存在的问题提出设计的解决方案。目的是为了与业务方达成共识，在后续的工作中互相支持，促进最后的项目落地。
在商业设计中，常见于设计团队将自主驱动的设计方案“卖”给业务方，获得认可，并提供相关技术合作，达成共赢。
设计提案怎么做？
充分的准备
在项目中进行设计提案，我们需要先行对目前的项目进行全面的了解，可以从以下五点进行准备。
我们的用户是谁？
老生常谈的问题，你对你所设计的产品服务的用户了解吗？他们年龄多大，是男是女，在何时何地，怎样使用你的产品？要更充分的了解这些信息，主要可以通过定性分析方法，邀约用户进行1v1访谈或焦点小组，初步得出用户的角色模型。再通过定量分析方法，对目前已有的用户属性进行一层提炼，并对定性分析的结果进行验证。综合定性定量分析，丰富用户角色模型，让用户形象饱满起来。
我们的对手做得如何？
“知己知彼，才能百战不殆”，这句话同样适用于设计。罗列竞品并从中挑选出有分析意义的几家，从活跃用户、功能支持、交互界面三方面进行对比。当然，视不同的项目会有不同的维度增加，比如若是初创企业，可能还需要有发展前景、变现方式等对比。
我始终相信，产品服务于用户，最终所有的对比大多会落在体验上的竞争。发展中优胜劣汰，慢慢沉淀下来的，若非垄断型产品（如12306），旗鼓相当的情况下，为什么要用体验差劲的产品？当然这里提的体验不是单纯简单的设计，而是整个产品呈现出来的状态，给用户的观感。但遗憾的是，目前较多情况下体验还是局限在设计范畴里。
我们的商业目标是什么？
商业产品的设计工作如果只纠结于用户操作或界面而忽略产品的商业目标，是没有意义的。在不同的产品阶段，设计的重要程度是不一样的。初创时可能没有办法进行细化的分工或精致的设计，但打的一定是一个关注解决用户问题的商业目标、较为完善的商业模式与营销方式。
多数情况下，设计是依附于商业存在中（当然也有例外，比如说公益事业）。
我们可以做些什么？
思考每个商业目标的背后，设计可以做些什么，而不仅仅是支持，将需求转化为界面，做一个默默无闻的画图工。举个例子，APP要拉新用户，运营有预算可供这部分的支出，那作为天生爱创造的我们是不是可以想想如何把这笔预算花得更有意思，而不是一个下载给5元。
我们的设计目标是什么？
结合商业目标与设计的发散，我们可以从中得出设计要主打的点，从而总结出我们的设计目标。设计目标紧扣商业目标，助力业务发展，比较容易推动落地哦…
组织设计提案
设计的提案主要围绕“有问题 —— 要解决 —— 有方案”来进行组织与分析。
现在有问题：吸引所有人的注意，引发共鸣
前期我们已经收集以下问题，现在需要将其进行收拢，按产品、运营、设计、用户等进行分类。
现状遍历：收集目前线上存在的问题；
用户访谈：收集用户操作使用的问题；
竞品分析：分析市面竞品的发展情况。
PS：这个分类不是为了撇清问题的关联关系，而是为了后面更好的解决这些问题，找到相关的跟进人。
迫切要解决：说明问题的严重性，迫在眉睫
分析当前的问题给用户认知、操作体验带来负面或不良的影响，造成流程断路，如下单购买的中断，影响最后的成功率等。
而为了达成商业目标，这些拦路虎急需解决。
我们有方案：提供优秀解决方案，出色售卖
完整推导：前期的调研分析、演化、推导过程，在提案中尽可能保证整个逻辑的完整性。
回归图像：以图形/可交互的形式进行方案的包装与演示，呈现真实的使用感受。
方案解说：围绕问题，由点及面，提供的方案解决哪些问题，并强调设计方向，有理有据可度量。
PS：切记不要一上来就直接上设计稿哦，这样非常容易变成飞机稿。
提案后的行动
若提案未通过
在提案会议时，难免会有挑战，可以通过解说的方式进行回答。
若自身暂无法得出结论，可以将问题记录下来，并询问业务方对此的看法，会后再做思考，给到解决方案。
或之后再另启会议针对这个难题进行共建讨论，千万别揪着问题，绕进黑洞里。
若提案已通过
太赞了，达成统一的认识，成功进入落地环节。分情况进行：
若是一个改版项目，那可以直接在项目中加入设计提案提到的方案进行开发实现；
若是一个迭代中的项目，那可以根据排期，将设计提案中提到的小方案分次迭代。
PS：无论如何，总会有现阶段无法实现，需要暂时砍掉的内容，平静心对待，做好项目管理，在后面的版本中进行迭代。
设计的落地工作可以按PDCA的方法来推进，实时保持与业务方的共建，了解目标的变化，及时调整设计产出。
PDCA：即Plan（计划）、Do（执行）、Check（验收）、Action（反馈）
如何增强提案的说服力？
如何让别人接受我们的设计，以及如何让信息通畅，合作愉快呢？
围绕业务目标
设计提案要围绕业务目标的实现，在实现业务目标的同时实现设计目标，以一种“共建”的方式进行，用更能体现设计价值的方式去推动业务的成长。
以用户为中心
设计是基于对用户定性定量的分析后，为具体的用户角色而进行的设计。
表明你的目的
解决方案必然经过思考和逻辑推理过程，通过清晰的解说，告知业务方：“这不是一个设计中意淫出来的方案，它是有理有据，符合业务目标与用户诉求的”。
观点令人信服
拥有一个清晰、可信的立场，传达给业务方，让业务方觉得“嗯，他说的有道理！”，而且按他说的这样做，是可以解决或优化当前的问题的。
勇敢接受挑战
面对业务方的发难，如“方案理想化、如何落地”等问题，设计师可以在提案之前想想可能会被提及的问题，以及对应问题的答案。互相尊重，相信专业。
设计提案要注意哪些点？
在提案过程中，表述可引用之前的自己的工作经验或他人已验证过的结论，有理有据。尽量少使用“我觉得”、“我认为”，这类听着很主观的话。
根据数据分析、用户访谈、竞品分析的结果来指导设计产出，体现设计的专业性。
在设计中，移情多是指带着设计背景或问题去了解用户，包括用户的做事方式，背后的原因，情感上的诉求，他们思考的方式以及价值。
我这边讲的移情同样适用于我们的业务方，我们要知道他们设定业务目标背后的原因，以及目前实现这些目标已想到的策略。
简言之，移情 = 设身处地，感同身受。
作为设计驱动的提案，我们同样需要体现设计的价值。基于自身的设计专业，个人素养与职业经验，从设计角度出发，推动商业目标的达成，并为最终的结果或答案买单。
设计提案不是脱离现实的奇思妙想，最终还是要落地到实际的产品中去，设计提案要建立在当前的现状上去做发想，同时了解技术上的限制，平衡人员、时间等资源消耗。
设计提案是一个发散收集问题，收拢分析问题，再发散解决方案，再收拢核心要点的过程。设计提案不是一蹴而就的，在较长的时间里可能都是一个共建的过程，需要联合BI、运营、产品等同学来收集讨论信息。在上面提到的那些内容产出点，也建议能及时有效的与业务方去碰内容，听听他们的想法，不要憋大招，最后来个重磅成果给业务方。一来容易造成闭门造车，需求不饱和的误会，二来也容易因为招式太大，业务方承受不住，心中各种冒问题，导致提案时交流不顺畅、不聚焦，从而对方案的接受度也会降低，伤到设计师本身。
循序渐进的来：用户画像产出了，就先碰；竞品分析产出了，再碰一次…分阶段多次交流，容易较早的产生共识，有设计局限的问题及早发现，后续也就更容易推进了。
嗯，这样提案比较容易让设计落地！要不要一起来试试？
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「如何写一份体面的，有说服力的设计提案？」
有说服力的：
实战案例：
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