【恒大物业-维修监理是做什么的】恒大集团山东公司2017年恒大物业-维修监理岗位职责-看准网
恒大物业-维修监理
任职要求：大专以上学历，7年以上同等岗位工作经验（或中专以上学历，9年以上同岗位工作经验），持相关岗位资格证书
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房屋维修工作总结
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【第一篇】：2010年维修，房屋维修工作维修工作总结王佳松本人自 2010 年 3 月 8 日由物业调入地产工程部负责售后维修工作， 现将今年的维修工作做一个总结汇报。一、维修费用序号 1 2 3 4 项目 青馨家园一区 青馨家园二区 青馨家园四区 兴龙尚府 金额（元）
备注 扣劲固维保款 扣建设公司工程款 600 元 13-2-11 顶维 修 其中扣新曙光 400 元维修款 15-1-102 车 库电机维修；其中扣海一公司 650 维修 10-2-201 墙体维修；扣海一 8-3-301 工 程款 11000 元。5 6 7、 8 9兴龙国际城 御墅龙湾 其他维修 维修费用合计856.9 .2
含扣相关工程款 12650 元地 产 支 付 维 修
费二、房屋质量问题赔偿1 2 3 4、 5 青馨家园一区 兴龙尚府 御墅龙湾 合计 地产支付 20000 元 12000 元 1720 元
扣相关单位 13720 元 14E 地产支付 8-3-301 扣海一工程款 8-3-102 扣建设工程款维修费用总计维修费用总计：16732.1 元(其中扣除相关单位 26370 元) 其中扣除相关单位三、维修项目统计1、今年维修项目有记录的总计 346 项，电话联系由于当时已处理解 决未做统计。其中青馨家园一区 54 项，青馨家园二区 45 项，青馨家 园四区 106 项，兴龙尚府 20 项，北戴河御墅龙湾 88 项，兴龙国际城 33 项，维修赔偿 3 起。2、维修项目分类序号 1、 2 3 4 5 6 项目 防水维修 墙体裂纹维修 墙体发霉维修 给排水维修 电力维修 数量 比例四、维修问题汇总我公司现在开发的住宅主要分为普通住宅 （多层、 高层） 公寓、 别墅三大类。房屋质量出现的问题主要为1、漏水的问题如：卫生间和屋面的防水、窗户漏水、别墅露台 防水渗漏、地下室渗水及管道漏水等等； 2、墙体裂缝问题，如：施工洞口裂缝、砼墙与砌块墙连接处的 裂缝及砌块墙裂缝和抹灰层的裂缝、空鼓等； 3、室内冬季窗口墙体、顶发霉及夏季地下室结露发霉问题等等 4、门窗质量问题：玻璃漏气破损、窗框胶开裂，入户门刮蹭损 坏，下房门开焊等。（1） 、卫生间防水渗漏：主要是管根处渗漏。下水管线现多使用PVC 排水管材，下水管与墙体接触，由于膨胀系数不同，有温度变 化时，特别是遇冬季，塑料管与墙体间会拉开缝隙，造成漏水。小区 住宅第一年冬季多数住户不住不采暖，造成室内温度较低，使墙体、 地面产生温度裂缝直接造成卫生间防水层断裂产生缝隙， 破坏防水功 能，这是卫生间漏水主要原因之一；另外，卫生间防水上卷 250 公分 防止水超过防水层渗漏， 同时建议卫生间门口做 3 公分高防水挡水坝 防止卫生间门口窜水。卫生间施工给水地暖管线后门口防水一定要处 理好， 由于管线进出卫生间门口防水未处理好的造成渗漏的现象也很 多。在今后的施工中应注意上述问题。（2） 、屋面、露台渗漏：屋面、露台面层防水一定要注意坡度和施工 前的基层清理。外露台由于处在外界冬季温度很低造成防水层随着水 泥地面因温度低产生的温度裂缝断裂， 第二年装修时作闭水试验漏水 现象较严重，所以根据上述现象一定要用弹性较好的柔性防水材料。用造价较低的高分子防水层，或 SBS 改性沥青油毡防水层即可，不 要做刚性防水。雨季防水渗漏问题：2010 年三季度进入夏季雨水增多，尤其今 年 7 月份下的几场大雨。2010 年 7 月 19 日大雨，雨后各小区防水渗 漏维修单大增，青一区、御墅龙湾小区最严重，经过现场勘察，发现 大部分屋顶防水渗漏，墙面渗水造成。有的维修多次仍未维修好。各 小区窗户渗漏严重， 四区窗户漏水最严重， 3-3-803、 如 3-4-403、 3-4-303 因窗户质量问题漏水业主室内流进大量雨水损坏室内装修和物品。业 主提出索赔。分析原因有设计原因造成有施工原因造成也有业主装修不当照成，如北戴河一期联排别墅露台漏水，经现场维修后作闭水试 验，不渗漏，但雨天露台顶还是渗漏，进现场勘查找结症发现墙体为 泡沫苯板保温，雨水顺着苯板内侧漏到墙内流到防水层下边照成漏 水。还有业主在装修中破坏窗口胶造成雨水渗漏，如业主镶窗台将窗 框胶铲掉等使窗框密封不严。（3） 、地下室：再维修中经常会遇到地下室渗水问题，建议施工过 程中控制地下室用水，防止雨水入浸。所以施工中地下室予留孔洞 做好封堵，地下室顶板楼梯间和楼板孔洞作好临时遮雨，防止雨水 大量流入，使用干燥土回填禁止用湿土回填。上述问题都是造成地 下室潮湿的主要问题。业主在使用过程中应注意 6~9 月份室内外湿 度变化大，地下室温度低于室外温度且室外空气湿度大含水量高如 果地下室与外界空气接触后很快会在地下室内产生揭露现象，造成 地下室墙体发霉等。如
对北戴河御墅龙湾小区别墅地下室业主反映的发 霉结露现象进行现场勘察后，进行原因分析，业主认为是地下室防 水渗漏造成，地面墙面有结露积水现象， 7-2-102 最严重地面积水约 0.5 公分高，水顺墙体流下来，业主认为是墙体渗漏引起地面积水。经现场勘察后刘工决定做防水实验，采用泡沫苯板对结露发霉户严 重的 7-2-102、 8-2-102 两户做保温防水实验。 日进行实验， 一周后
对上述两户实验进行观察，现场情况是做保温的 地面干燥无积水， 证明地下室防水不渗漏。未做保温的地面有水珠， 有明水现象。通过实验证明别墅地下室发霉结露并不是地下室防水渗漏造成。所以建议物业应告知业主夏季尽量不要开地下室窗户通 风，室外湿度大时应关闭门窗，防止潮湿空气进入地下室，天气晴 朗室内比较潮湿时，应打开门窗，排除地下室潮气，建议业主购置 除湿设备，夏季经常除湿。这样经过二、三年使用后会走向正常。同时在施工中要重视地下室地面墙体防水防潮层的施工。对下房防 潮结露是有好处的。（4） 、窗漏水：主要原因是施工过程中窗框与墙体结合处防水处 理不到位是造成防水渗漏的主要原因， 窗的下口要作裁口， 不得返坡， 外窗台应有向外不小于 1.5～2.0%的坡度，缝隙大的要加泡沫条或打 泡沫胶再用密封胶封闭。窗框与洞口间缝隙连接与密封、作业质量好 坏是保证窗缝不透气、 不漏水的关键。所以一定要处理好窗口的施工。（5） 、地暖分水器漏水、北戴河地下主管网跑水、热熔管接头处 漏水原因分析维修中经常遇到物业报修业主家中地暖漏水经现场查 看分水器多数为冻裂造成，也存施工造成。地下管网漏水由于施工时 接口为直接焊接未加管箍， 材料质量不过关及回填土下沉挤压管材是 造成接口爆裂的主要原因。建议在今后的施工中对暗埋管件施工时采 用质量好的管件，施工完工后注意成品保护。同时保证在施工中严格 控制热熔时间，注意施工工艺。室内给水管件渗漏主要原因是施工时 接口没熔好和冬季管内存水冻裂，施工时注意施工质量，冬季及时吹 水保证管件不冻坏，物业及时提醒业主冬季不入住及时吹水。（6） 、国际城、青馨家园四区地下室线管漏水问题 原因分析：国际成小区由于地下管线井穿线管未做封堵防水措施，造成雨水顺着管线套管漏到地下一层配电室、信息间地面再漏 到地下二层业主家下房内，给业主造成损失。青馨家园四区线管漏水 原因是网通公司穿线将物业密封好的线管通开后未做封堵。造成漏 水。措施：建议施工时穿好线的线管井内穿线管头做好防水封堵。再次施工后线管穿好线重做防水封堵。确保雨水不会顺着管线漏到地 下室。在今后的施工中注意该处施工防水处理工作。(7)、墙体裂缝：①施工洞裂缝，在封堵施工洞时在洞口的接缝用 网格布在抹灰之前粘一道，刮腻子之前再粘一道，效果会好些。②现 浇混您土与砌块连接处严格按照规范的植筋做法施工。③砌块自身的 变形而产生的裂缝。陶粒砖出厂必须有足够养护期，要保证强度达到 标号要求。陶粒砖砌块砌筑后不能马上抹灰，要停留不小于 21 天， 保证收缩变形完结。再补砌梁下的斜放填充砖墙，抹灰时在梁与砖构 件连接处加钢丝网片。④抹灰层的裂缝。一般控制好砂浆的配比就可 避免。严格的施工流程及质量控制是减少裂纹的必要条件。（8） 、由于门窗安装后经常会出现窗户开启扇变形倾斜、玻璃漏 气损坏等，入户门变形刮伤等。建议施工时注意成品保护，严格按照 施工规范施工。在施工中必免不了穿插作业做好成品保护是非常重要 的。（9） 、室内墙体结露发霉问题，该现象多反映在多层 6 楼，原因 是顶层保温层薄（雨水沟处）室内冬季窗口产生冷桥现象。在适宜的 温度湿度下空气结露在窗四周墙体上产生结露发霉。冬季室内尽量不 要晾晒衣物，保持室内适宜的干湿度。施工时注意房顶保温厚度。五、维修赔偿问题各小区普遍存在因工程质量问题造成的公司经济赔偿， 现今业主 的维权意识在不断增强， 出现工程质量问题是， 业主第一要求是维修， 造成的损失要求经济赔偿，装修入住的要装修恢复费用，外加精神补 偿；没有装修的要耽误入住时间的补偿等。通过这些业主的赔偿要求 可以看出，如果我们的工程质量出现问题，将会给公司带来一系列经 济损失。这就要求我们在施工质量控制上要加强质量控制，同时在售 后维修上要及时处理质量问题， 物业公司做好业主的安抚工作也必不 可少。地产、物业、施工单位相互配合是必不可少的。上述情况是维修工作中出现的主要问题。六、维修工作中的主要矛盾1、 房屋质量问题的责任界定；在维修中经常会遇见维修事项责任方的界定工作无法确定责任主体，施工方在问题面前相互推诿， 不承担责任。如室内窗户渗水在联系相关施工方到场后窗户厂家说是 土建问题，土建说是窗户问题。双方互相推卸不承担责任。致使维修 工作无法进行，严重影响业主的正常装修入住，给业主和地产东造成 损失。同时影响公司声誉。2、房屋质量问题物业公司上报后经地产公司联系相关维修方时 大部分能够到场维修，但也存在维修质量和维修时限较差，尤其是门 窗维修问题，如新曙光门窗公司维修质量较差维修人员态度不好，致 使业主和物业公司意见较大，多次与该公司维修经理沟通但效果不 好，保修期内的质量问题多次维修没有维修好 ，过了保修期再找，新曙光公司以过保修期为由不再维修，经电话与该公司维修经理沟 通，该公司经理强夺理说保修期早就过了，因为关系好才给你维修 的。对于这种公司的保修行为已经严重地损害了兴龙的声誉，建议不 再使用该公司的产品。这种维修时效性差，维修问题联系施工方后施 工单位不能及时到场维修，拖拉现象严重，影响业主的正常生活，同 时也使公司声誉受到影响，业主买房出现质量问题直接对房地产公 司，维修不及时业主只能认为地产公司的行为，责任要地产公司来承 担，不会去直接与施工单位联系。所以及时维修是非常重要的，在保 修期内的不予维修，保修期过后再找以已过保修期为由不再负责维 修，这样的施工单位建议不再使用，自家的施工单位建议进行相应处 罚当事人，维护兴龙品牌。兴龙的发展是我们大家的辛勤努力创造来 得，在今后的发展中还要以社会为主，为了更好的展示兴龙的魅力， 创造良好的公司形象， 建议公司在选用承包方式优先选用信誉好的分 包方。保证工程交工后保修工作跟得上，让客户相信兴龙的品牌。使 兴龙在地区市场上站稳脚。七、维修工作建议1、建议公司成立售后维修队伍，配置相关维修工人，对房屋质量 问题能够及时处理维修，避免因施工方维修不及时带来的负面影响。在规定的时限内不到场维修的在公司下发维修通知单后不来的， 由地 产公司维修，费用双倍扣除。同时维修接一些工程施工工作，以 维修和工程施工保证维修工人开支，这样可以减少公司费用支出。2、工程质量建议:在施工中加强施工质量控制严格按照施工规范执行，采用质量过硬的材料施工隐蔽工程，如地下给排水管线的施工 材料选用等。明确责任，对出现问题的责任人要追究其责任。3、建议对及物业客服人员进行系统的维修工作，了解房 屋的基本结果及报修流程。对业主提出的房屋问题能够基本解答，现 场初勘小问题能够处理，知道问题责任方，提高业务技能。4、 建议物业对将过保修期的工程提前一个月通知业主查验是否有 质量问题，及时维修。对常见通病和注意事项以书面形式告知业主。以上是本人在一年的工作中的一些总结，不对之处敬请指正。
【第二篇】：物业维修工作总结，房屋维修工作总结总结 在自然、人为及时间因素的共同作用下，居住物业或早或迟会出现不同程度的损坏，直 接影响居民的安居乐业， 因此， 物业维修是一项常规性的管理工作。“三分建、 由于 七分管” ， “小洞不补，大洞吃苦”，所以在居住物业的维修管理中，日常养护管理（又称便民小修服 务、小修养护服务、窗口报修服务等）又成为基础性的工作。物业维修工作总结就居住物业 的日常养护管理（简称“养护管理”）进行探讨，以求抛砖引玉，认识深化。一、养护管理的涵义及其关键 早在 1985 年 1 月 1 日，城乡建设环境保护部（后改名建设部）颁发了《房屋修缮范围 和标准》，对物业维修工程进行了分类，其中“凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损 等级为目的的日常养护工程为小修工程”，其“综合年均费用控制在现时造价的 1%以下”。这里所称的养护管理， 便是物业公司对房屋小修工程行使的各项管理职能， 其主要环节包括 报修、查勘、派工、、组织、验收、抽查、结算、回访等。养护管理是物业公司经常性、 持久性的基础工作。为了恢复和确保居住物业正常的使用 功能，管理人员和维修人员必须采取各种手，及时修复已经出现的各类小损小坏，有效防 止小损小坏的发展及可能发生的后果， 以最快的速度解除居民因功能失常造成的困境， 维修 费用控制（包干）在现时造价的 1%以下。进而言之，不论物业原有的质量等级如何，不论 完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房还是危险房，在整个物业寿命期限（屋龄） 中，只要物业零部件因损坏而功能失常，在居民报修之后（如突然断电断水等），或因公共 部位无人报修（如走道窗玻璃破碎等），物业公司都要及时进行预检修复。修复之后房屋原 来的完损等级不变。在这里， “及时修复房屋的小损小坏” 成为养护管理的根本要求和关键词语。， 为了 “及 时修复”，就要强调“养护及时率”与“质量合格率”，并要求物业公司防患于未然，对物 业进行计划性、性和季节性的主动检修。二、养护管理的特点及其意义 养护管理具有以下四个特点1、养护任务，面广量大 居住物业（物业区域）构成要素的复杂性，决定了每一幢不同类型、不同结构的房屋， 每一幢房屋的不同区域和不同部位， 每一幢房屋的不同业户， 都会产生因物业功能失常而引 发的修理诉求，因此，养护任务面广量大，地点时点分散，不如大修、中修工地相对固定， 也不如保安、保洁、保绿等工作相对集中。根据传统房屋管理的经验总结，以及房地产 管理部门历来的有关规定，养护范围包括：1）屋面筑漏，修补屋面、泛水、屋脊等； 2）钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换窗纱、油漆等； 3）修补楼地面面层，抽换个别楞木等； 4）修补内外墙面、抹灰、窗台、腰线等； 5）拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等； 6）抽换个别檩条，接换个别过梁、屋架、木柱、修补木楼梯等； 7）水卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等； 8）下水管道、窨井的疏通，修补明沟、散水、落水管等； 9）房屋检查发现的危险构件临时加固维修。从上可见，居住物业日常养护的内容林林总总，点多面广，具有分散性。养护工人经常 是“打一枪换一个地方”，流动性强，在管理上较难控制。2、技术工种，复杂多样 居住物业结构、装修、设备设施及其构成零部件的多样性，决定了损坏项目和技术工种 的复杂多样。因此，虽然某些项目技术比较简单，却十分强调不同工种之间的密切配合。例 如：水电工在调换管道时，常会遇到泥工的活计；沟路工在施工时，常需绿化工的协助；油 漆工在油漆门窗时，少不了钢窗工或木工的配合等。为此，养护管理对养护工人提出了技术 全面（多面手）的要求，需根据实际情况经常变换修理技术、工艺、方法、材料及工具。3、施工现场，条件较差 居住物业小修工程在施工时，不论在室内室外，均易受到季节、气候和环境的影响。有 时现场施工条件较差，周转不便，清除建筑垃圾不易，还必须接受来自于业户的直接监督， 因此，对养护工程质量（合格率）和服务者的综合素质（包括应知应会、适应能力、服务态 度、劳动纪律等）提出了更高的要求。4、报修业户，要求较高 从居民报修的项目看来，虽然都是“小事”，但直接影响使用功能，其中不少项目还具 有应急的性质，关系到“水”与“电”的正常供给，称为“水电急修项目”，如：室内线路 故障的停电、漏电，电梯运行时突发故障等等，不及时修复就会中断居民的正常生活。又如 阳台、晒台、扶梯的扶手栏杆松动，具有一定的危险性，不修复很可能发生意外。有些非属 应急项目， 但也不能掉以轻心， 上海市曾发生因公共走道窗玻璃破损不及时调换， 雨水进入， 天冷冰冻，造成某业主滑倒而骨折的。因此居民报修时常抱有急躁的心情，常会因缺乏 理解（或服务者缺乏耐心）而发生抵牾。在报修时，居民不仅讲究实际效果，要求服务者具 有较高的技能，而且讲究时空效果，要求省力、省时、省麻烦，提供礼貌服务和微笑服务。上述四个特点充分说明：养护管理虽然所需工时、费用较少，实属“小修”之列，但却 不能等闲视之。“百姓利益无小事”，进一步加强城市管理，推进城市精神文明建设，必须 从细微处入手。细微处即管理中的“小事”。“管理无小事”，“细节决定成败”，那是微观管理学上经常强调的名言，而物业管理则是典型的微观管理。因为“小事”的放大效应、 叠加效应或连锁效应，将会换来管理上的遗憾。养护管理既能保证居民的安居乐业， 使物业公司争取到更多的满意率， 从而改善与提升 企业形象，又能减轻大中修的压力，延缓修房周期，延长物业的使用年限，还能为大中修和 综合维修提供勘察、施工的资料依据。因此，它是最经常、最直接的为民、便民、利民服务， 也是服务性最强的“窗口”服务。这正是小修服务经常成为社会热点的原因，也正是党和政 府各级领导经常在不同场合强调养护服务必须“叫得应、修得及时、修得好”的由来。养护 管理在物业管理中的基础性是不容置疑的。三、养护管理的类型及其要求 养护管理的类型包括1、零星养护 零星养护是指物业构部件突然损坏而引起的居民报修， 或在主动检修中结合实际情况确 定的小修。零星养护的修理范围很广，项目技术简单，突发性强，时间紧迫。其中养护任务 （单）的获得，一是被动式的窗口报修、电话报修、报修箱；二是主动性的管理人员走访， 或定点设摊，使养护工作走在居民报修之前。在管理中必须贯彻报修先行原则，业户先报先 做，保证养护单不积压。历来房地产行政管理部门规定，养护管理必须做到：“受理有登记，办理有专人，完成 有时限，工作有标准，投诉有答复，结果有记载”。为了保证报修及时率，还提出：急修项 目不过夜，一般项目不过三（天）。后来又补充规定：水电急修 2 小时内赶到现场，24 小 时内修复，如不能修复须作出限时承诺。2、计划养护 为了实践物业管理的宗旨――物业保值增值，物业公司既要“有求必应”，又要“找米 下锅”。计划养护是指在零星养护任务完成的基础上，确定科学的定期保养周期，科学设计 楼宇保养周期表及设备设施更新周期表，制定房屋构部件的各类保养制度，如：下水道、窨 井巡回疏通制度、门窗定期油漆制度、外墙及公用走道天棚定期粉刷制度、电路明线暗线定 期检查制度、电梯常规（年、、周保）保养制度、水箱每年两次清洗制度等等；或按房 屋单元（户幢、组团），或按工种，或按季节，进行循环检查和维修养护。例如根据季节特 点安排不同的计划任务，如冬季来临前的水管包扎防冻、梅雨台汛来临前的筑漏普查等。计 划养护具有预检性，有时被称为“预检维修”，在预检中应修尽修，人工费用较少，以区别 于中修或大修。零星养护与计划养护的主要区别是前者具有突发性和一次性， 后者具有计划性和循环 性。两者都要求主动服务，但计划养护的主动性更强，物业管理的含金量更高。四、进一步改善养护管理的若干建议 “物业管理无小事”，一旦放松了日常管理，极易出现“一年新、二年旧、三年乱、四 年面目全非”的后果。在中发现，管理操作人员不按管理标准与程序操作的事例时有发 生，部分管理人员理念缺失，行动迟缓，习惯于自上而下的运动式整治，而不善于制度化、 规范化的长效式管理。尽管政府有关部门从民生出发， 对物业管理行业进行了连续不断的调 控，大部分物业公司已经达标或创优，整体水平不断提高，但“三差”现象仍有所见，管理 成果存在反复。小修养护基本处于“你报我修，不报不修”的状态，主动性的计划养护成为 薄弱环节，致使许多小损小坏项目，如刚窗锈蚀、粉刷脱落等，已经变成了大损大坏。报载 甚至有屋漏报修 18 次仍然如故的案例，有的小区“不报我休”，甚至消极等待政府的“实 事工程”。因此，亟需引起有关方面的进一步重视。1、完善居住物业日常养护管理的考核指标 “及时修复房屋的小损小坏”的要害，是养护及时率和质量合格率。因而，养护管理最 基本的的考核指标是“两率”。在实践中影响“两率”的因素是多方面的，比如：缺少相关 工种技术人员；服务者责任性不强，敷衍了事；有关人员因病假、事假、读书、开会而调休； 暴雨季节房屋渗漏剧增而缺少人手；相关工种整体配合较差；操作工人技术不过硬；缺少维 修技术通才（多面手）等。因此，要经常分析影响“两率”的相关因素，总结其规律，既要 采取一般性措施，又要采取针对性措施，提倡求真务实，“有诺必践”，将考核落到实处。在影响“两率”的因素中，关键是“管理”及操作人员“综合素质”。目前的物业维修 工大多是农民工，普遍缺少维修技能和服务理念的培训，且流动性大。故为了提高养护队伍 内在综合素质，应稳定队伍，探索内涵型发展道路，制订应知应会的培训计划，开展技术比 武，奖励敬业爱岗，而非动辄“炒鱿鱼”了事。最终还要考核住户满意率。住户满意率包含“硬”与“软”两个方面，它既是居民对工 程质量（是否平整、牢固、、和顺、可以使用）的总体评价，也是居民对养护服务态度 （是否及时、方便、诚恳、和气）的心理感受。养护及时率和质量合格率当然包含在住户满 意率中。“顾客就是皇帝”，居民的满意应当是物业公司追求的最终和最高目标。2、完善居住物业日常养护管理的主要环节 1）报修：固定接待窗口、报修箱、特设地点；建立夜间值班制度，实行 365 天全天候 服务；张贴小修项目收费标准；公布物业公司的有关承诺；报修填单不漏项，登记后发放凭 证、集中编号； 2）查勘：由查验员查勘后估料派工。当日或三天内能够及时解决的，可直接派工，此 外的预先查勘，明确损坏部位及范围、修理项目及工程数量、工时及材料定额、安全设施及 工具要求，并负责向住户预约修理日期，以便根据轻重缓急组织均衡生产，防止任务单人为 积压，有利于定额松紧及路线远近合理组合，落实修理责任；3）修理：修理工按约定时间上门修理，佩带胸卡，表明身份，说明来意，文明施工， 并落实带修、转修的项目。完工后由报修人验收、签字； 4）验收：检查填单是否有误项漏项，养护人是否按（查勘）要求施工，是否存在应做 未做或扩大范围，工程质量、材料耗用及折旧料回收是否符合要求，住户对养护人的服务态 度和服务纪律是否满意， 工程修理数量是否符合套用定额。不合格修理项目及时补开返工单。根据修理标准和工程量结算修理费用； 5）监督：外部措施有监督电话、投诉接待、热线电话、发放联系卡、发放征询表、走 访居委会等；内部措施有建立回访制度，抽查制度，制订考核办法、奖惩办法，对不及时、 不合格项目进行会诊，根据保修规定及时返工。3、梳理并修订物业维修管理的有关文件 传统房屋维修管理经过长期而广泛的实践， 已经具备一整套的做法， 某些方面已形成相 对稳定的经验，但当前对其精华深入研究、继承、推广似不足。例如：以提高房屋完好率为 目标的维修管理体制已不复存在，1999 年 9 月 1 日曾在普陀区试行的《上海市成套职工住 宅修缮管理规定》已达 6 年之久，至今未见推行等等。因此，梳理原有的物业维修管理的有 关文件，修改、制订、完善现行的物业维修管理文件，已成为业内当务之急。4、完善养护管理的有关制度和服务方式 通常的养护管理制度，有报修制度、值班制度、查勘鉴定制度、修缮责任制度、回访制 度、验收制度、巡视制度、考核与奖惩制度等。在长期的养护管理实践中， 曾涌现出许多颇具特色的养护制度， 如特殊对象 （烈军属、 离休干部、残疾人、孤老、30 年以上老等）服务制度；十大节日（元旦、春节、国庆 节、清明节、劳动节、儿童节、建军节、教师节、老人节、圣诞节）服务制度；多面手培训 制度；废旧料回收制度等。还总结出许多行之有效的服务方式，如：365 天均衡服务，四季 热点服务，落手清服务，“险”、“漏”、“堵”、“水”、“电”、“绿”重点服务，三 个“三”服务（每季三次主动上门服务，每张养护单上门三次方可注销、屋内维修必须敲门 三次方可进入）、“六个提前服务”（用水高峰前抢修水泵水箱、雨季前普查翻做屋面、寒 流前包扎外露水管、大风前抓紧查险抢险、暴雨前修补低洼路面、节日前重点疏通窨井化粪 池）等等，均值得大力推广。各位领导、各位同事大家好！ 在紧张忙碌中 2011 年已将过去，龙飞凤舞的一年即将开始，站 在岁末年初，心中感触颇多。回顾全年来工程部在总经办领导的正确 指导下，在其他部门、管理处的积极配合和大力支持下，通过部门和 各管理处全体维修人员的共同努力， 圆满完成了物业公司工程部的各 项工作和领导交办的各项临时任务， 确保了公司各管理处设备安全正 常地运行，保证了各管理处水电能源的正常供给，同时在节能降耗工 作中做出了一定的成绩。为总结经验，查找不足，推动明年工作再上 新台阶，借此机会向各位领导及同仁汇报一下工程部 2011 年工作总 结和 2012 年工作思路，请给予帮助和指导。第一部分 2011 年工作总结一、本部门管理工作 根据物业公司的和工程部各岗的岗位职责为导向，加强 对部门及各管理处维修人员的管理、监督、培训、考核。认真组织工 程维修人员学习公司下发的文件和办公例会会议纪要， 让员工充分理 解其精神。部门经理和主管自身带头遵守公司的各项制度，要求 员工做到的必须自己先做到。在日常行为中，按公司的规章制度、员 工日常行为规范约束每一位员工。定期组织召开维修人员技能培训及 会议，检查工作完成情况。在日常工作中，落实岗位职责，要求管理 人员多作现场巡查，抓工作的落实，如检查计划工作准备情况，检查 安全操作情况，督导计划维修工作的实施;巡视检查设备运行情况、 设施完好情况、节能情况;抓工作进度、工作质量和任务完成情况;抽查设备运行记录和工作记录。在制度管人的模式下，加强了各级人 员的责任心，部门的工作效率、劳动纪律、文明施工情况都有了较大 的改进和提高。二、完成的主要任务 物业公司已成立运作很多年，各管理处设备设施自投入运行至今 未曾开荒和标准保养，如****花园的水泵底阀已到了更换期，消防水 泵抽不了水等。因此，设备设施的维修保养任务越发艰巨。在人员不 足的情况下，通过加强内部管理，充分发挥部门领班的作用，发挥每 个员工的特长和积极性，部门合理安排日常工作，保质、保量完成了 公司领导下达的任务。2011 年维修部完成主要工作项目1.完成维修了以****花园为主、****花园、****花园、****花园、 ****花园为辅的业户单元 95 套、公共过道楼板 31 处、天花、卫生间 等裂缝、渗漏的修复工作，共创收有偿维修费 49413 元。2.配合****花园、****花园、****花园等完成商户增容 7 户，创 收有偿维修费 6 千余元，增容费 28500 元。3.配合总经办、协助****花园、****花园管理处顺利完成美景、 富豪、****大厦等物业退出公共设施设备及公共用水用电的过户工 作。4.根据物业行规严格完成了各管理处业户单元装修审批 251 户， （****花园商户 10 户，住宅 160 户、****花园商户 13 户，住宅 21 户、 ****花园 5 户、 ****花园商户 13 户， 住宅 21 户、 ****花园 2 户、 永发大厦 22 户），并按要求进行装修监管巡查、验收，对存在违规装修的及时要求整改、协调，协商有困难的及时反馈给总经办协调处 理。5.按总经办要求，安排协助督促各管理处维修人员完成****花园 一二期、****花园、****花园、****花园、永发大厦、****花园等高 低压配电房 15 间、配电柜 15 组近 153 套、变压器房 17 间、发电机 7 台等大型重要设备开荒、除尘以及母排螺栓紧固、检修维护等 深度保养一次，确保设备良好经济运行。6. 完成对****花园、****花园、****花园、****花园、永发大 厦等发电机房、变压器房、配电房、电梯机房的地面平整修复和地面 油漆工作，进一步提升优化了设备的运行环境。7. 依据电梯维保合同，对各管理处电梯保养情况及时多次进行 严格监督检查，对保养不到位的要求其整改并扣除相应费用等。对各 管理处共 82 台电梯其中****8 台电梯更换曳引轮、2 台更换钢丝绳、 ****花园、****花园、****花园共 25 台电梯整改安装三方通话等维 修整改工程进行及时跟进监督，参与跟踪每台电梯年检情况，确保了 电梯安全可靠运行。8. 跟据节能降耗要求，针对****花园每年清洁绿化用水情况， 认真进行用水核算统计对比， 并依据****花园地理位Z现状进行清洁 绿化浇花管网整改。目前清洁绿化浇花管网工程已运行经济稳定，为 ****管理处减去每月清洁绿化用水费用约 2500 元的费用负担。9.针对节能降耗工作和节约用水用电，对****花园管理处自用水 和****花园管理处自用水，对管理处自用水每方减少近 0.21 元的差额费用。****花园 7 至 114 号商铺用水进行了管网调节改造工作，对 ****管理处商业用水每方将多赚取近 0.41 元的差额费用。10. 定期对各管理处水、电、管线的检查，对公司各管理处配电 井接线端子定期进行了全面检查、紧固，防止事故发生。11. 定期对各管理处用水用电收支情况进行分析对比，对存在滥 接滥用、渗漏情况及时进行核查维修。如测出****花园管网渗漏约每 月 2000 方左右并及时进行维修， ****花园商业管网渗漏每月 5000 方 左右并进行及时维修，长埔市场电费收支异常（最大差额 9000 多度） 进行及时更换计量表等，从技术上控制了用水用电的浪费存在。12. 针对****花园 2、3 楼业户单元水压低的长期投诉，进行了 水压测试、管网调节，最终进行了 2、3 楼业户用水改为****中压供 水方案，解决了****2、3 楼业户一直以来用水压力偏低甚至无水的 困扰。13.针对****花园消防设备运行异常情况和管道渗漏情况进行全 面检查维修和更换全部抽水底阀， 并对备用抽水泵进水管进行整改优 化，水池进行清洗，确保****花园业户用水洁净正常和维修备用供水 充足。14.尤其是长埔市场工厂用电负荷大，设备开关运行时间长，经 常存在超负荷运行，电能表老化、计量误差大。经集团总裁办允许 对长埔部分电能表、 配电箱及用户开关进行整改更换， 确保安全用电。15.协助长埔市场对消防系统电路、管网、水池及马路进行多次 维修和厂区路灯改造工作。16.协助****花园对各栋大堂墙砖空鼓（约 200 多平米）情况进 行检查并拆除、进出口道闸进行优化改造、监控智能化、消防系统线 路维修、管路渗漏检查和广播电视设备用电规范及费用（每月 150 元 左右）追讨等工作。17.增创了公司二次装修消防排水费、模块增容费、业户用电增 容费，为公司创收近 6 万余元。18.协助永发大厦、****花园地下室清洁用水管道整改工作和 ****花园给水稳压泵更换安装调试运行检查工作。19.按集团行政部要求对****花园 19 栋外广场进行改造利用开发 为收费停车场等工程。20.协助****花园、****花园、****花园、****花园、****花园 等停车场系统网络调整、门禁系统整改、取消密码开门改为刷卡开门 等优化创收近 5000 多元利润。21.协助****花园、****花园、****花园、****花园、****花园 的安全巡防工作进行公共楼层增加防盗窗、固定原有窗户、小区出入 口增加围栏门禁系统等工作。三、能源管理 通过全年来的节能工作，基本上将水电能耗降低到最低的数值， 但更需要将节能工作常抓不懈。结合公司的具体情况，工程部把进一 步加强节能管理工作作为一件大事来抓，寻找新的节能途径，把节能 减排贯穿于全年的管理之中， 如调整公共卫生间面盆进水三角阀的水 量，避免了洗手用水过大造成浪费水的现象。在日常的工作中，随时 检查用水器具，杜绝跑冒滴漏现象。在光线充足的情况下，检查公共区域有无用电浪费现象。晚上值班时巡视检查小区路灯耗电设施关闭 情况。清点各管理处设施设备情况，合理调配利用各管理处资源，如 ****花园 40 瓦灯管多调至其他管理处维修用，****花园旧电容柜闲 Z配件调至****花园、****花园电容柜维修用，预计节省维修费用 2 千余元。资源综合利用可以减少日常和维修成本。四、安全管理 操作安全：由于部门工作的特殊性，本部门员工经常要接触用电 器具，动电焊，用明火、攀高等作业。为了确保操作者的人身安全， 安排工作前会对员工时常进行安全教育， 加强部门员工的安全操作意 识。在动电、攀高等危险作业时，确保有人在场监护，全年部门人员 无安全事故发生。对公司其他部门员工进行了消防安全使用常识的培 训，提高了全体员工安全的意识。设备设施安全：定期对各管理处设备专项安全检查，每月对各小 区配电井、管道井设备进行安全检查;雨季前对各小区、地下室等排 水排污等管道、雨水井、污水井等进行检查清理工作。每逢节假日前 都要通知各管理处维修领班对设施设备进行安全检查。另在行政部的 协助下对员工宿舍私拉乱接、 电源插板和灯开关损坏等现象进行了清 理和维修，对不符合安全规范的线路进行了整改。五、存在的问题 1.部门内部协调不够，存在维修不够及时。管理人员对员工的激 励较少，不利于发挥员工工作的积极性。部门维修人员的文化及专业 技术水平有待提高。部门员工的礼貌礼节意识有待加强。2.公司设施设备由于多年未投入资源对设备设施进行改造和维 护，导致设备保养情况滞后，部分管理处设施陈旧现象较严重。3.部分设施设备管理制度、责任、操作流程未明确，导致****花 园消防水池跑水（500 方左右）淹没设备房一次，气体灭火系统人为 误操作导致气体被误放浪费近 3 万元。4.在节能降耗工作方面，单靠工程部一个部门来管理是不够的， 需要各部门的管理人员加强管理， 需要公司的全体人员都具有节能意 识。少数部门还没有足够的节能意识，如用水龙头敞放;下班后，设 备电源未关;人走未关空调电脑或照明灯等现象时有发生。有 待进一步加强管理和提高每个员工的节能意识。
【第三篇】：房产维保工作总结，房屋维修工作总结半年房产维保工作总结今年上半年， 我部房产维保工作的重点仍为配合新商铺的招商工 作，推动现有租户租金的收缴，积极的解决租户所提问题，消除同商 户间的矛盾，力争将诉讼苗头消除在萌芽状态。编制《鼓楼商业街试 点运营管理方案》并在办班子会通过，目前处于实施阶段。完成了鼓 楼各地块公共场所及商铺房屋设施的提升改造、维保，新租商户装修 验收，以及招租配合等工作。一、维修工作 上半年度维修工作重点仍在鼓楼商业街，主要完成了 A 地块 24 号院空调风机维修。A 地块供热管网现状调查并上报维修请示，B 地 块 15#、17#、19#楼外檐维修、智能电表升级改造、C 地块 10#楼排 水系统的排查和疏通；马场道 211 号新城建大厦门厅屋顶渗漏维修； 河东区秀丽园物业楼维修情况调查并上报维修请示、 碧华里 27#、 28# 楼外檐、防水调查并上报维修请示。二、消防检查工作 1、组织工程部、监理、物业以及消防维保单位对鼓楼商业街开 展了第一、二季度消防专项检查，针对发现的消防隐患下发了整改通 知； 2、 协助 B19#楼、 C 地块 10#楼商户办理二次消防验收备案手续； 3、联系南开消防支队，对 15#楼消防改造进行现场查看并拟定 改造方案。三、其他协调及管理工作1、组织实施了 B 地块 15#楼电梯的维修和启用； 2、组织实施了 C 地块 10#楼燃气接入和供气工程并移交商户； 3、组织签署了 14、15 年度鼓楼维保监理合同； 4、完成 2014 年度鼓楼停车场维保合同的支付； 5、编制 2015 年度房产供热开通计划。四、下发及上报的文件统计序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 日期 2015 年 1 月 7 日 2015 年 1 月 8 日 2015 年 1 月 14 日 2015 年 1 月 15 日 2015 年 1 月 16 日 2015 年 1 月 20 日 2015 年 1 月 29 日 2015 年 1 月 29 日 2015 年 2 月 6 日 2015 年 3 月 16 日 2015 年 3 月 23 日 2015 年 4 月 1 日 2015 年 4 月 21 日 2015 年 4 月 23 日 2015 年 5 月 8 日 2015 年 5 月 8 日 文件名称 关于 2015 年度部分已出租房屋供暖问题的请示 停工通知 关于鼓楼商业街抢修工程协调事宜 关于鼓楼商业街 19 号楼维修请示 关于鼓楼项目更新灭火器的请示 整改函、停工通知 关于转发天津市南开区公安消防支队 《建设工程消防验收 意见书》的通知 天津轩《报修单》回复 再次要求停工整改的通知 关于 B 地块 13#楼维修的请示 关于“九二零一”商户来函的请示 鼓楼商业街试点运营管理方案 关于华富家园底商水电接入的请示 关于城建大厦和碧华里 27#楼维修的请示 河东区秀丽园物业楼翻修的请示 鼓楼 A 地块供热管道更新的请示 类型 请示 通知 报告 请示 请示 通知 通知 回函 通知 请示 请示 方案 请示 请示 请示 请示 中信佳和违章装修 中信佳和违章装修 中信佳和违章装修 备注五、下步 1、继续推动《鼓楼商业街试点运营管理方案》的实施； 2、督促商户按照规定完成消防备案并提请装修竣工验收； 3、跟踪鼓楼、碧华里、秀丽园物业楼维修预算的审批； 4、组织签署鼓楼消防维保协议，开展消防检查。
【第四篇】：关于申请房屋修缮的请示，房屋维修工作总结修缮的请示 财政局消防大队位于 XX,该主体建筑始建于 1983 年， 因当年始 建施工方使用的材料问题加上电线和防水层的自然老化等 原因，楼顶渗水严重，近半数的楼内插座无法使用，3 楼电 闸经常自动断电，车库灯电压异常，影响消防队安全执勤和 正常工作开展。特向财政局申请楼内穿线和楼顶做防水。此 维修费用明细见附表一，共计玖万叁仟肆佰贰拾元 （￥93420.00） 。以上申请当否，请批示！消防大队 二一四年六月十二日附表一太和大队购买预算统计表 开支内容 楼内穿线 名称 铜线 人工费用 数量 85 捆 3360 平米 1095 平米 单价 240 元 10 元 36 元 余额 20400 元 33600 元 39420 元楼内做防水 人工加料金额合计93420 元
【第五篇】：2010年度维修组工作总结，房屋维修工作总结度维修组工作总结时光流逝，新的一年已经到来。回顾维修组过去一年的工作，在 所领导的正确领导和全所同事的支持与帮助下， 严格遵循所里的规章 制度和工作计划，已较好地完成了全年的工作任务和目标。现将维修 组在过去一年中的工作情况总结如下一.全组人员认真参加学习实践科学发展观和创先争优的， 并结合维修组实际的工作情况，加于实践与，真正把开展“学习 实践科学发展观和创先争优”的活动落到实处；为构建和谐社会尽自 己应尽的义务。在日常的具体工作中，急住户所急，对报修住户及时 安排维修人员保质快速地进行修理。从而保证住户正常地居住生活， 避免与住户之间矛盾的产生。全年累计一般维修房屋 713 户，面积为 8556 平方米；疏通下水道 1016 多米；修理更换下水管及落水管 350 多米；清理粪池累计 355 车次，共投入维修资金
元。这些 工作的努力完成，充分保证了住户正常的生活和工作。二.加强危旧房屋的检查力度，及时做好日常的维修回访制度。公 房安全是全所工作的重中之重，在过去的一年中，维修组根据年初制 定的计划任务对老城区进行了六次危房检查及巡查。认真组织落实专 人负责，分组对全区内所有危旧房屋进行认真细致地检查。全年共查 出危房 46 处，面积共 4061 平方米。经维修负责人实地查看后，制定 了相应的抢修和整改方案。所有危房都已在规定的期限内按要求抢修 （或翻建）完工，有效地保证了住户的居住安全。到累计检查直-1-管公房 2650 户， 发放安全单 695 份。月份是消防安全宣传月， 11 组织人员加大对旧城区公房住户的消防安全教育宣传， 发放宣传资料 并拉挂宣传横幅，以此确保了管辖区居民群众的居住安全。平时对老 城区的房屋在维修过程中也加强检查， 特别是七， 八月份台风来临前， 对发现的有问题的房屋及时进行了加固修理， 保证了在台风来临时的 安全。台风期间， 加派人员加强值班力度， 备好备足必要的抢险物资， 为安全度汛做好做足充分的准备。创卫工作是我市今年的一项重要工作之一。根据去年的实际工作 安排， 我们维修组继续积极组织联系施工人员进行补修楼道的摸底查 勘记录， 并及时组织人员进行修理同时做好工程质量的管理和监督工 作。进过所有人员的共同努力今年上报的工程在规定时间内顺利完 成，工程质量和进度得到了市里领导的肯定。白蚁防治工作已经成为 我所每年的一项房屋安全治理工作。老城区的木结构房屋普遍存在着 白蚁危害，危害程度轻重不同。我所每年在白蚁分飞期对辖区内房屋 进行摸底调查，并及时联系白蚁防治站，定期进行统一防治和灭治。今年六月份我所会同白蚁防治站对工人路沙泗浜区块一带的公房住 户进行了一次集中防治灭治白蚁工作，居民群众反映良好。我所通过 积极配合白蚁防治站对白蚁的综合治理方案， 尽最大努力及时控制白 蚁危害，保障公房的安全。对日常的维修工作做好必要的回访检查， 认真细致地听取报修住户的意见和建议。对住户不清楚的规定和无理 的要求耐心加于说明和解释，充分获取住户的理解和支持。三.加强维修人员的管理和安全教育。为了使维修工作更好地做-2-到实处和保证修理的质量， 对修理过程中存在和发现的问题制定了相 应的规定；促使维修人员能及时保质保量地完成修理工作。在平时的 工作中加强和督促维修人员的安全教育， 在修理过程中强调必须配带 安全帽和规范操作，保证修理中的人生安全。在过去的一年中没有发 生任何人员伤亡的安全事故。回望过去一年的工作总结出了许多实际工作中的经验和教训， 对 实际工作中存在的不少问题有了更多的发现和了解。特别是修理的质 量和老城区旧房屋及八十年代初期建成使用至今的房屋的安全隐患， 在来年的工作中更应作为工作的重点加于高度重视。相信在所领导的 正确领导下； 在全所同事的共同支持帮助下和维修组全体人员的努力 下，维修组的工作在来年一定会取得更好的成绩。维修组 2011 年 1 月 10 日-3-