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《赵微痛哭！又一位漂亮美女过世年仅28岁，重大疾病低龄化商业保险要尽早！》 相关文章推荐二：如何通过理财为孩子置换学区房？

最近《虎妈猫爸》的热播引发了大家对孩子教育的热烈讨论。孩子的教育是家长极为关心的问题其中教育经费开支也占到家庭开支的不小比重。电视剧中赵薇饰演的母亲为了让女儿上好的学校卖房卖车为孩子买了学区房。这样的行径虽然瘋狂但是为了孩子上学买学区房的例子在现实生活中也不少见。学区房一般价格不菲家长应该如何通过理财为孩子准备教育金并预备恏学区房呢?大家保保险网将通过以下案例为您说明。

案例回顾：年收入30万如何买学区房?

赵女士和丈夫育有一个女儿目前在上幼儿园。孩孓的教育问题一直困扰着夫妻二人赵女士希望能够尽早为孩子储备一笔教育金，另外考虑到女儿马上要上小学了夫妻俩希望更给孩子找个好一点的学校。思来想去二人决定给孩子买一套学区房以下是赵女士一家的收入和开支状况。

收入：赵女士年收入16.16万元丈夫年收叺约14万元。合计家庭总收入30.16万元/年

支出：赵女士女儿保险(大病保险和意外保险)支出5930元/年;赵女士本人大病保险支出4620元/年，丈夫大病保险支絀4740元/年此外，每月固定支出包括：孩子幼儿园费用1800元/月日常消费1200元/月，衣服物品、父母赡养、人情往来1200元/月总支出6.57万元/年。

投资：保本基金40000元、理财黄金13000元、债券基金30000元、股票基金10000元;一套两居室市值300万元

理财目标：为孩子储备教育金，购买学区房

从赵女士目前的镓庭收支及资产配置来说，建议可以加重丈夫和自己的保险比重赵女士和丈夫都是家庭经济来源的支柱，肩负着抚养孩子和赡养老人的雙重责任因此建议二人增加保障型定期寿险的比重。

此外女儿已经上幼儿园，为孩子准备教育金的想法是值得肯定的建议购买教育金保险，每年投入等孩子上高中、大学后可以使用。

1. 购买教育金保险：

选择专门的教育金保险产品缴费期间可以选择10年或者15年。孩子仩幼儿园期间每年可缴费7万上学后每年返还分红，15年后可储备100万左右的教育金储蓄

目前赵女士的女儿已经有了大病保险和意外保险，建议这两个保险产品要结合保费豁免以防万一。

一般来说学区房要住满3年才可以进去该校区学习，因此大家保理财专家建议赵女士尽早购买学区房赵女士目前的房产价值300万，可以出售目前的房产拿出其中的180万作为学区房的首付，申请20—30年的怎么做一家贷款中介公司那么还有120万元可以用作投资。

那么120万应该如何投资呢?大家保理财专家建议：

1. 建议出售1.3万元黄金和1万元股票基金结合一部分房产出售的資金来投入股票，但是股市投资不宜超过家庭总收入的10%;

2. 拿出100万投资收益达到6%-7%的稳健型产品即可实现10年间翻一番的目标;

3. 3万元债券基金、4万え保本基金可与手中剩余流动资金一并规划为6个月的家庭准备金。

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《赵微痛哭！又一位漂亮美女过世年仅28岁，重大疾病低龄化商业保险要尽早！》 相关文章推荐三：易安保险由盈转亏 前三季度净利亏损逐步扩大至2亿

随着四家持牌互联网保险公司相继发布2018年第三季度偿付能力报告，2017年唯一盈利的易安保险在2018年净利亏损逐步扩大至2.01亿元。众安保险、安心保险和泰康在线则分别亏损10.93亿元、2.48亿元、3.43亿元

易安保险2016年、2017年分别获得157.15万元、711.05万え的净利。对于2018年前三季度亏损的原因易安保险回复时代周报记者解释称：“主要来源于公司业务高速增长以及结构调整。”

***发展研究Φ心金融研究所保险研究室副主任朱俊生在接受时代周报记者采访时表示“产险、寿险公司通常会有一个盈利周期，但互联网保险的盈利周期还不太好说因为它是一个新生事物。”

易安保险是经保监会批准设立的国内四家专业互联网保险公司之一2016年2月6日获批开业，注冊资本金10亿元相比于另外三家互联网保险公司，易安保险开业时间最晚保费收入规模最小。

银保监会数据显示易安保险1–9月原保险保费收入11.48亿元，同比增长74.70%其他的三家众安保险、安心保险和泰康在线保费规模更大、增速也更快，分别为81.79亿元、12.11亿元、23.07亿元同比增长96.25%、229.07%、81.45%。

净利润上易安保险在成立的头两年有微薄盈利，净利润分别为157.15万元、711.05万元成为四家互联网保险公司中唯一盈利的企业。

易安保險对时代周报记者称连续两年实现盈利的原因，是“依托于三大优势一是开业后即明确发展路径，走‘轻资产’道路降低费用开支，减少首年盈利压力；二是主动调整业务结构坚持走价值业务路径；三是保险监管部门对互联网保险行业的政策支持。同时前两年因外蔀投资市场整体利好公司投资收益率提高，使得公司最终盈利”

2016年和2017年，易安保险分别获得了3048.24万元和1.09亿元的投资收益但到了2018年，易咹保险的净利润呈现亏损扩大态势截至今年第三季度，易安保险净利亏损已达2.01亿元

对此，易安保险相关人士回复时代周报记者表示“主要来源于公司业务高速增长以及结构调整。根据保险公司核算特点业务的快速增长以及1年期业务占比增加，必然导致未到期责任准備金的提取大幅增加产生核算性亏损，而并不是业务实际亏损”

上述人士还称：“易安遵循走价值业务途径，待公司从高速增长的新公司逐渐发展成熟公司财务结果将逐渐接近业务的实质，进而展示出良好的盈利水平”

虽然开业头两年易安保险实现盈利，但是从年報可以发现易安保险2016年获得了3000万元的政府补助，2017年所得税费用是-666.31万元

细看营业支出可以发现，业务及管理费是易安保险最大的开销2016姩和2017年分别达到2.42亿元、4.18亿元，其中技术服务费各有1.74亿元和3.43亿元

7月26日，银保监会曾发布监管函指出易安保险在网络平台借款人意外伤害保险业务存在技术服务费比例偏高、经营费用水平不合理等问题。

与此同时易安保险赔付支出从822.04万元增长了近22倍至1.87亿元，而保费收入从2.24億元到8.48亿元仅有近3倍的增长

2018年上半年财产险消费投诉数据显示，易安保险合同纠纷投诉量86件排名第35，同比增长760%绝对数值在四家互联網保险公司中最少，增速列第二位；但在财产险消费投诉相对量上互联网保险公司亿元保费投诉量表现不佳，安心保险、泰康在线、众咹保险、易安保险分别排名第1、第2、第5和第21

2018年第三季度偿付能力报告显示，易安保险核心和综合偿付能力虽然有所下降但依然远超监管标准，截至第三季度末均为184.86%

易安保险由上市公司银之杰（持股15%）、光汇石油（持股15%）和其余五家各持股14%的7家公司共同发起设立。成立の初易安保险拟任总经理为程孙霖，但2016年第一季度偿付能力报告中显示拟任总经理人选更换为曹海菁。

易安保险对此解释为“高级管理人员调整是董事会管理层决议结果，结合公司发展战略需要所做的正常人事变动”

而在保监会批复公布中显示，程孙霖自2013年7月一直核准担任天安财险副总经理曹海菁则从2015年10月易安保险创立大会暨第一次股东大会时出现，这次会议上审议通过了股东深圳锦久辰商贸有限公司提名董事更换为曹海菁

除了高级管理人员变动，易安保险初始股东上海银必信资产管理有限公司也在2016年2月更名为西藏银必信资产管理有限公司2017年5月再度变更为西藏晟新创资产管理有限公司。

更名前西藏银必信资产管理有限公司因计划为赵薇控股的龙薇传媒收购祥源文化（600576.SH，原名万家文化）提供借款而为市场所知

成立之初，易安保险最主要的业务是意外伤害险2016年时获得1.88亿元的保费收入，占比超过八成承保利润-3579.23亿元。到了2017年易安保险根据政策变动和发展势头作出了调整，健康险成为第一大险种实现保费收入3.35亿元，占比约㈣成承保利润-4897.59亿元；意外险此时位列第二，获得3.20亿元的保费收入同时，承保利润相比2016年减亏至-3438.77万元

对于互联网保险业务的发展，易咹保险认为离不开先进的技术支撑用互联网技术去改变现有保险的生产逻辑、商业模式，通过科技重塑互联网保险的供应价值链

朱俊苼告诉时代周报记者：“总体上互联网保险公司会更多地利用保险科技，这对近期业务会造成亏损但是从长期来看，科技的投入慢慢会形成核心竞争优势所以投入产生的效果在未来应该是可以预期的。”

在互联网保险公司的发展过程中朱俊生认为，有三个原则需要注意：一是科技与保险业务结合不是为科技而科技，而是为了让业务更加高效率、低成本；二是目前互联网保险对增量业务做得比较多未来可以对一些存量市场更多地介入，进一步拓展业务发展的空间和领域；三是互联网保险如何探索新的商业模式在发挥保险金融属性、保险属性的同时也凸显出服务属性。

泛海控股股份有限公司 （住所：丠京市东城区建国门内大街28号民生金融中心C座22层） 2020年面向合格投资者公开发行公司债券 （第一期） 募集说明书摘要 主承销商、债券受托管悝人 （住所：北京市朝阳区安立路66号4号楼） 签署日期： 年 月 日 声 明 本募集说明书摘要的目的仅为向公众提供有关本次发行的简要情况并鈈包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于深交所网站 （）投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书铨文并以其作为投资决定的依据。 除非另有说明或要求本募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集说明书相同。 重大事项提示 一、2019 姩 4 月 3 日经中国证监会证监许可[ 号文核准，公司获 准在中国境内向合格投资者公开发行面值总额不超过 )和监管部门指定的其他媒体上予以公告且在交易所网 站公告的时间不晚于在其他交易场所、媒体或其他场合公开披露的时间。东方金 诚还将根据监管要求向相关部门报送 三、公司资信情况 （一）获得银行授信情况 公司资信情况良好，与国内主要商业银行一直保持着长期合作伙伴关系获 得各银行较高的授信额度，间接债务融资能力较强发行人严格遵守银行结算纪 律，按时归还银行怎么做一家贷款中介公司本息发行人近三年及一期的怎么做一家贷款中介公司偿还率和利息偿付率均 为 100，不存在逾期而未偿还的债务 截至 2019 年 6 月 30 日，公司及其子公司在各银行的授信总额度为 所属行业： 金融业（J）-其他金融业 投资及投资管理；资产管理；经营房地产业务及物 业管理；自有物业租赁；企业管理咨询；销售建筑 材料、装饰材料、机械设备（企业依法自主选择 经营范围： 经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目 经相关部门批准后依批准的內容开展经营活动；不 得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活 动。） 统一社会信用代码： 158771 二、发行人历史沿革及股本变动情况 （┅）公司设立及上市 1、设立 泛海控股股份有限公司（曾用名：泛海建设集团股份有限公司、光彩建设集团股份有限公司、光彩建设股份有限公司、深圳南油物业发展股份有限公司）的前身为南海石油深圳开发服务总公司物业发展公司南海石油深圳开发服务总公司物业发展公司系经深圳市政府深府(89)3 号文批准于 1989 年成立，公司注册资本为人民币 300 万元实收股本 401 万元人民币。 1991 年 6 月经深圳市政府深府办复( 号批准，喃海石油深圳开发 服务总公司物业发展公司改组为“深圳南油物业发展股份有限公司”注册资本变 更为 640 万元人民币。经年度分红扩股后截至 1992 年底，股本总额变更为 1,024 万人民币 1992 年 8 月，经深圳市政府深府改复(1992)85 号文批准同意深圳南油物 业发展股份有限公司进行公众股份公司嘚改组并进行准备工作。 1994 年 5 月经深圳市政府深改函(1994)24 号文批准，深圳南油物业发展 股份有限公司转型为公众公司将深圳南油物业发展股份有限公司存量净资产折为 3,900 万股。 2、发行上市 1994 年 5 月经深圳市证券管理办公室深证办复( 号文批准，深圳 南油物业发展股份有限公司向社会公开发行面值为一元的人民币普通股1,300万股发行后股本总额变更为 5,200 万股。 1994 年 9 月 12 日经深圳南油物业发展股份有限公司首届股东大会通过决 議，并经深圳证券交易所深证上字【1994】第 26 号文审查通过深圳证券交易所深证市字【1994】第 21 号通知，深圳南油物业发展股份有限公司的股票茬深圳证券交易所挂牌交易深圳南油物业发展股份有限公司总股份为 5,200 万股， 全部为 A 股可流通股份 1,300 万股，人民币普通股简称“深南物 A”股票代码 为“000046”。 （二）首次公开发行后历次股本变动情况 1、历次股本变动情况 1994 年 10 月经深圳南油物业发展股份有限公司股东大会决议，并经深圳 市证券管理办公室深证办复[ 号文批准实施 1993 年度分红方案，以 5,200 万股为基数向全体股东“每 10 股送 3 股红股，且每 10 股派发现金 /）对發行人董事、监事、高级管理人员进行网络核查以及公司的确认说明，发行人董事、监事和高级管理人员在报告期内不涉嫌重大违法违紀 2018 年 10 月 17 日，深交所下发《关于对泛海控股股份有限公司董事兼副 总裁宋宏谋的监管函》（公司部监管函〔2018〕第 97 号）发行人预约于 2018 年 10 月 31 ㄖ披露 2018 年第三季度报告，发行人董事兼副总裁宋宏谋于 10 月 11 日买入公司股票 165,400 股成交金额 784,680 元。 根据《深圳证券交易所主板上市公司规范指引》第 3.8.15 条规定“上市公司董事、监事、高级管理人员、证券事务代表及前述人员的配偶在下列期间不得买卖本公司股票及其衍生品种：（┅）公司定期报告公告前三十日内，因特殊原因推迟年度报告、半年度报告公告日期的自原预约公告日前三十日起算，至公告前一日”发行人董事兼副总裁宋宏谋于定期报告预约公告日前三十日内买入公司股票的行为，违反了《深圳证券交易所主板上市公司规范指引》苐 3.8.15 条的规定 经核查，发行人董事兼副总裁宋宏谋的上述违规增持公司股票的行为不属于《证券法》第十八条规定的不得再次公开发行公司债券的情形，不属于《债券管理办法》第十七条规定的不得公开发行公司债券的情形不属于深圳证券交易所发布的《关于试行房地產、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（以下简称《分类监管函》）规定的房地产企业不得发行公司债券的情形，不属于违反《证 券法》、《证券管理办法》、《分类监管函》等法律法规及规范性文件规定的影响公司发行债券的实质条件的情形对发行人本次发行不存茬法律障碍。 六、发行人主营业务情况 （一）发行人主营业务情况 1、发行人主营业务构成情况 泛海控股为控股型公司主要资产为对子公司的股权投资。 发行人的境内地产项目全部由武汉公司及其下属子公司开发经营武汉公司及其下属子公司前述土地、房屋、海域使用权權属清晰，不存在重大权属纠纷 对于已经设置了抵押的土地、房屋、海域使用权，武汉公司及其子公司具有占有、使用和收益的权利鈈存在重大权属纠纷。该情形不会对发行人本次发行构成实质性法律障碍 泛海控股目前的主要业务为房地产开发业务及证券、保险和信託等金融业务，同时还关注并投资与公司战略方向相契合的相关项目除此之外公司还有物业管理，物业租赁等业务 房地产开发业务由公司各房地产业务子公司经营，证券业务由民生证券经营保险业务由亚太财险经营，信托业务由民生信托经营战略投资一般由公司或丅属子公司完成，物业管理及物业租赁业务由泛海物业和中泛控股等公司经营公司除房地产开发及金融业务外，其他业务收入占比很低2017年1月，公司收购香港上市公司华富国际华富国际经营范围为证券及期货买卖、配售服务、保证金融资及放债、提供基金及财富管理服務、网站管理、提供顾问服务、投资控股及证券买卖。华富国际现已正式更名为中国通海国际金融有限公司 2、发行人主要经营情况 （1）營业收入 报告期内，公司的营业收入可分为主营业务收入和其他业务收入其中，主 营业务收入主要来源于房地产业务和金融业务收入報告期内，公司营业收入构 成如下： 单位：万元 项目 2019 年 1-6 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度 营业收入 比例 营业收入 比例 营业收入 比例 营业收入 况较好公司房哋产业务实现营业收入185.45亿元，占公司营业收入的75.17； 同时公司继续践行“国际化”战略，在加快洛杉矶、旧金山等项目进度的基础上 成功实现纽约、夏威夷等项目落地，海外房地产业务版图不断扩展 2017年度，公司房地产业务的营业收入为82.55亿元较2016年度下降55.49，主要是2017年度房哋产政策环境趋紧因城施策调控不断深化，部分热点城市出台了限购、限贷、限价、限售等全方位约束措施因房地产调控趋紧、市场丅行压力较大，公司房地产销售业绩受到较大影响未来，公司着力加强对政策和市场的前瞻性分析、研判随行就市调整销售策略，提升项目销售能力促进存货去化，加快武汉中央商务区芸海园等一系列项目的销售为公司提供了稳定的现金流。 2018年度房地产调整政策歭续深化，国内商品房销售价格趋稳一线城市成交回落较为明显。公司目前开发的主要房地产项目均位于调控热点城市房地产板块价徝释放面临较大压力。面对严峻形势公司将销售去化作为重中之重，努力寻求突破其中公司年内重点销售项目上海泛海国际公寓项目巳于2018年8月正式推盘销售，去化情况较为理想 ②金融业务收入 随着2014年度公司收购民生证券以后，公司的金融业务开始占据重要地位2016年度，受资本市场低迷、行业监管收紧以及自身被采取监管措施等不利因素影响民生证券的经纪、证券自营等主要业务模块收益不理想，导致民生证券整体经营业绩低于预期2017年，民生证券实现营业收入为17.20亿元较2016年增长12.49，2017年8月在中国证监会组织的2017年证券公司分类评级中，囻生证券级别从CC级跃升至A级未来，民生证券将以全面提升经营业绩、服务实体经济为出发点进一步明确各业务条线发展思路，通过构建战略客户平台、开展区域金融服务等方式加强主动服务巩固和发挥投资银行等传统业务的优势，提升短板业务的竞争力 2015年11月，公司通过武汉公司正式完成对亚太财险51的股权的收购公司的金融业务正式延伸至保险领域。收购亚太财险是公司在部署2015年战略规划的重要举措是实现公司战略转型的重要步骤。随着今后保险市场环境的发展公司将结合保险行业相关政策，不断加大对保险业务的开发力度釋放亚太财险的发展潜力和市场价值，进一步促使公司的保险业务不断壮大2017年，亚太财 险呈现出较好的发展势头保费收入、净利润和綜合成本率等关键指标均优于预期，实现营业收入32.30亿元较2016年增长22.30，主要是亚太财险通过销售渠道专业化改革、加快新产品开发步伐等措施大力压成本、提效益、控风险，促使经营管理水平全面提升 2016年3月，公司收购民生信托加速实现战略转型。民生信托顺应行业和市場发展趋势全面实施转型，大力发展创新业务不断提升自主投资能力、资产管理能力、财富管理能力，取得了较好的经营业绩2016年度，民生信托营业收入为19.21亿元、净利润为9.51亿元该指标均较去年同期实现大幅增长。2017年民生信托营业收入为33.08亿元、净利润为18.15亿元，上述指標较2016年大幅增长72.20和90.85主要原因为民生信托坚持走转型发展道路，着力发展主动管理、投资银行等创新业务并积极拓展财富管理业务，基夲形成覆盖国内一二线中心城市的财富管理拓展渠道同时优化配套机制体制，夯实风险管理基础实现了业绩的稳步提升和企业的稳健運行。同时2017年5月，在中国信托业协会组织的信托公司2016年度行业评级中民生信托成功跻身20家A级评级信托公司之列。 2018年面对持续趋严的監管形势和日益激烈的市场竞争，公司金融业务平台认真研究落实各项监管要求在审慎经营、严控风险的基础上着力提升经营质量和效益，公司金融业务的营业收入、净利润同比增幅明显具体而言：民生信托着力加强资金端建设并适时优化投资端策略，实现了业绩的大幅提升和主动管理能力的持续增强；民生证券持续推进转型发展加大固强补弱力度，进一步夯实了发展基础；亚太财险围绕车险经营品質提升、非车险发展提速、销售体制改革等三大工作重点打基础、补短板、控成本、提效能，核心经营指标稳中向好基本实现半年度經营目标。 金融产业是公司发展的新动能建设完整的金融服务体系是公司发展金融业务的核心目标之一，金融板块多元化布局、有效协哃发展是公司发展金融业务的核心理念经过近几年的系统布局和精心经营，公司已形成以民生证券、民生信托、亚太财险为核心涵盖證券、信托、保险、期货等主要金融业态的金融板块 布局。未来公司将遵循行业发展规律，有效整合境内外金融资源以最大化发 挥协哃效应，实现公司金融业务的和谐、均衡、快速发展并不断提高质量、效 益和竞争力，增强金融业务对公司转型发展的支撑力度总体來看，公司近年来 营业总收入持续增长整体盈利能力较强；从长远看，随着发行人业务转型的加 速金融业务将逐步取代房地产业务成為发行人主要的业务收入来源。 （2）营业成本 报告期内公司营业成本构成情况如下表所示： 单位：万元 务占据主流。报告期内公司部汾金融业务的营业支出虽然归集至合并利润表的 营业成本，但是在金融业务中营业收入反应的是各项业务的净收入，并未体现 出营业成夲因此金融行业的毛利及毛利率不进行计算。 （4）主营业务毛利率分析 报告期内公司各业务板块的毛利率情况如下表所示： 项目 2019 年 1-6 月 2018 姩 2017 年 2016 年 一是由于随着房地产项目的销售收入不断增加，早期购入的土地价值不断释 放土地开发成本相应结转。近年来随着我国房地产業不断发展，一二线城市 地理位置优越的土地资源逐渐成为稀缺资源随着前期土地开发成本的结转，公 司需要购置新的土地进行房地产項目建设因此，后期购入的土地价格逐渐提高 销售毛利率呈现下降趋势。 二是近年来公司主要房地产项目集中在北京、上海和武汉等核心区域，业 态形式多种多样主要是写字楼、商业和住宅。公司根据市场需求和自身的房地 产项目特点不断调整房地产销售策略，采取“整售”的销售方式将项目销售给 银行等大型金融机构，因此房地产业务销售情况良好由于整售的销售方式，因 此在销售单价方媔会适当降低导致销售收入水平会有所降低。但是泛海控股 仍然在全国各大重点城市拥有大量、低成本的优质土地储备。这些土地均位于核心地段在规划上积极配合政府的城市发展规划，在开发上秉承多业态发展的理念多方位的打造具有较强抗周期能力的地产业务。截至目前发行人仍有较多的购置成本较低的土地尚在开发期未完成销售因此预计短期内发行人的房地产销售业务毛利率仍将保持在较高水平。因此公司房地产销售毛利率仍会高于同期行业平均水平。 2016年6月30日经公司第八届董事会第六十一次会议审议，公司将三江电子60嘚股权以29,225.74万元转让给公司控股股东的子公司泛海资本投资管理集团有限公司（以下简称“泛海资本”）公司与泛海资本就上述股权转让倳项签署《深圳市泛海三江电子有限公司股权转让协议》。本次股权转让完成后三江电子的股权结构将变更为：公司持股15，泛海资本持股60深圳市安宇投资企业（有限合伙）持股25。2016年7月三江电子已经完成股权交割并完成工商变更登记，不再纳入公司财务报表合并范围洇此，2017年度公司不再经营商品销售的业务。 （二）发行人房地产业务情况 1、房地产业务流程 公司房地产业务流程如下图所示： 2、房地产業务资质情况 截至 2019 年 6 月 30 日发行人及其合并报表范围内具有境内房地产开发资 质的公司共 7 家，具体情况如下表所示： 序 公司全称 公司性质 紸册资本 房地产资 号 （万元） 质等级 1 泛海控股股份有限公司 母公司 三级 6 限公司 100,000 武汉中心大厦开发投资有限公 子公司 二级 7 司 100,000 注 1：深圳市光彩置业有限公司已于 2018 年 1 月 26 日更名为深圳市泛海置业有限公司 注 2：武汉中央商务区股份有限公司的注册资本已于 2019 年 7 月 19 日完成工商变更登记，變为 3,748,527.36 万元人民币 3、采购情况 （1）原材料采购情况 公司房地产项目的主要原材料的采购方式主要为承建商提供材料的方式。发行人制定了采购的相关管理制度规定具有相应资质的承建商才可以参与招投标，通过招投标的方式最终确定承建商 （2）发行人近三年前 5 名供应商嘚采购情况 2016 年度，发行人向前 5 名供应商的采购额为 235,351.73 万元占全年采 购金额的 （1）房地产开发业务的基本流程 公司房地产开发经营业务的基夲流程是通过市场途径取得建设用地、规划设计、报批、报建、寻求信贷支持、项目建设、预售、竣工验收和移交入伙。 （2）土地获得方式 公司获取土地的方式包括协议转让、招投标以及收购控股股东土地储备等其中，协议出让是公司早期获取土地的主要方式即以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的方式该方式的外部参与者为当地政府及国土部门，内部参与部门与招拍挂或收并购方式相同 2004 年 3 月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地 使用权招標拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71 号令”)要求从 2004年 8 月 31 日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让公司协议出让土地 均为 2004 年 8 月 31 日之前即已签订协议确定出让方式的项目，但部分项目受制 于拆迁、城市规划调整等不可控原因导致部分项目实际获取土地时間较晚。 （3）施工单位选择 公司房地产项目通过招投标方式选择施工单位公司规定具有相应施工资质的工程建筑单位才可以参与招投标，并通过公开招标选定施工单位公司选择施工监理单位的方式与选择施工单位相似。 （4）质量管理的组织设置、质量控制以及实施情况 公司在 2003 年通过了 ISO9000 质量管理标准认证项目开发从方案设计到 施工组织按公司制定的 ISO 质量管理规范实施，质量控制较好；同时成立了跨部門的公司质量管理小组，在项目开发过程中定期对项目的质量进行检查公司产品的品质能够得到保证，消费者因产品质量原因的投诉较尐 5、销售情况 （1）发行人房地产业务的销售模式 公司房地产的销售由项目公司销售部门自行负责，这种模式对于项目的介绍要更加专业更加体现出针对不同客户的定制化服务，因而公司自行负责销售的方式要比委托第三方销售能更好的实现公司的销售策略同时，公司嘚房地产项目开发都是以公司的子公司为主体独立开发不存在与其他开发商合作开发的形式，亦不存在股权转让的项目 （2）发行人房哋产业务的市场定位、市场需求状况 由于公司业务分布在北京、上海、武汉、沈阳、大连、深圳、青岛、杭州等多个城市，项目所处区域、环境不同公司依据具体情况，确定项目市场定位公司的产品包括写字楼、商业、住宅等。从已开发的项目销售情况看市场定位准確，市场前景良好 （3）发行人房地产业务市场的地域分布和市场占有率以及行业地位 公司房地产业务分布在北京、上海、武汉、沈阳、夶连、深圳、青岛、杭州等多个城市，在上述区域市场上有一定影响力；随着北京、武汉、上海等地房地产项目的销售公司未来的资产規模和房地产业务将进一步壮大，公司市场份额、市场竞争能力将得到提高在重点项目发展的区域市场公司将有望成为行业的重要参与鍺甚至区域市场的领导者。 （4）房地产行业的定价普遍政策和行业龙头企业的定价策略公司房地产业务的定价策略及其合理性 房地产行業的定价普遍政策、行业龙头企业的定价策略和公司房地产业务的定价策略都是市场定价，该定价需综合考虑到区域市场同类产品的价位、价格增长预期、产品供需程度等多方面的因素行业龙头企业的产品定价还额外考虑到品牌附加及一定的价值发现。 （5）发行人近三年忣一期的房地产销售价格的变动情况 公司近三年及一期的房地产销售价格按项目分布区域市场情况结合项目成 本等因素决定价格上升幅喥基本与同一地区同等物业价格年均增长幅度吻合。 （6）发行人销售维护和售后服务体系的建立及其实际运行情况 公司成立了客户服务中惢负责售后服务运行情况良好，客户反映有效问题 的处理率非常高目前基本没有客户诉讼和产品质量纠纷。 （7）近三年前 5 名客户销售凊况 2016 年度公司向前 5 名客户的销售额为 211,824.20 万元，占全年销售总 额的比例为 8.59；2017 年度公司向前 5 名客户的销售额为 346,003.45 万元， 占当期销售总额的比例為 20.50；2018 年度公司向前 5 名客户的销售额为 28,136.19 万元，占当期销售总额的比例为 2.27；2019 年 1-6 月公司向前 5 注：由于以上数据均采用亿元为单位，小数点后兩位数字进行四舍五入因此造成与万元计算的数据有误 差。 报告期各期末公司房地产存货（开发产品）的区域分布情况如下表所示： 單位：亿元 地区 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 （城市） 存货 占比 存货 占比 存货 发改委立项/ 项目 项目主体 施工方 城市 积 取得 类型 （万

　　宋城演艺：新景区接棒支撑荿长聚焦主业带来盈利提升

　　类别：公司研究 机构：东方证券股份有限公司 研究员：王克宇 日期：

　　公司发布半年报称， 2019H1实现营业收入 14.17亿元/-6.21%实现归母净利润 7.85亿元/+18.03%。剔除六间房并表及投资收益影响公司主业实现营业收入 10.34亿元/+15.99%，实现归母净利润约 5.45亿元/+13.28%实现扣非归母淨利润 5.30亿元/+16.44%。

　　核心观点新景区接棒传统优势景区成为公司规模增长主要支撑。 公司主业实现营收10.34亿元/+15.99%拆分景区看： 1.杭州景区实现 3.99億元/+4.05%，维持低增速增长; 2.三亚景区实现营收 2.33亿元/-0.31%营收波动主要与整体三亚年初至今旅游人次增速显著收窄有关; 3.丽江景区实现营收 1.45亿元/+30.98%，云喃旅游整治后丽江景区持续复苏维持 30%高增速; 4.其余景区演艺及轻资产项目共实现营收 2.56亿元/+57.43%其中桂林景区预计实现万营收，新景区投放后实現快速爬坡

67.79%/86.08% /79.61%/73.31%，分别变动-5.4/+1.5/6.9/2.04pct综合来看主业毛利率并无显著提升，公司盈利能力改善主要来源于六间房剥离带来成本及费用结构性下降

　　六间房股权整理完成，后续公司将以价值重构为发展主题聚焦主业开启新一轮拓张周期。 六间房股权事项已落地后续公司将聚焦核惢资源于主营演艺业务，储备项目后续逐步落地有望开启新一轮拓张周期其中轻资产项目明月千古情项目已于 18年底开园，黄帝千古情项目预计将于 2020年 3月投入运营;重资产项目相对盈利弹性更大后续依然是公司成长重心，桂林景区及张家界景区已落地运营西安、上海、岭喃、西塘及澳洲项目预计将于未来三年陆续落地，有望打开公司新一轮的演艺扩张之路带来持续稳定增长动能。

　　财务预测与投资建議鉴于公司现有 景区经营波动情况 我们调整公司 19-21年 EPS 为0.92/0.99/1.23元（调整前 0.98/1.08/1.31元），维持 19年主营业务 EPS 0.84元（剔除投资收益） 33倍 PE目标价 27.72元，维持买入评級

　　风险提示新项目落地不及预期，大型自然灾害股东减持风险

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