2016贷款买房全攻略_百度文库
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2016贷款买房全攻略
&&随着城市化进程的推进,城市里买房的人数越来越多。当然,并不是所有的人都有雄厚的财力可以一次性付款或分期付款的,大部分老百姓都是要向银行借贷才能买到自己心仪的房子。今天给大家介绍一下银行贷款买房的具体条件及流程,希望能帮到有需要的朋友。
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新房贷款下来以后还需要什么手续
提示借贷有风险，选择需谨慎
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一、商品房按揭贷款按揭是一种担保方式，是指商品房预售合同中的买受人在支付部分购房款后，将其与房屋出卖人签订的《商品房预售合同》中所拥有的对商品房的期待权作为贷款的抵押物抵押给银行，同时，商品房的出卖方作为贷款担保人，如果房屋买受人未能依约定履行还本付息的义务，银行即可取得买受人在《商品房预售合同》中的全部权益，以清偿其对银行的所有欠款。通过按揭贷款的内容我们可以看出，办理按揭贷款的当事人有三方，银行是按揭权人、购房者为按揭人，开发商称为担保人。预售商品房按揭是一种法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续。（一）按揭购房的优点主要有：1、按揭贷款在分期付款的基础上解决了需要在短时间内筹集大量资金的困难，将大笔资金分解为长期小额资金还贷。2、按揭贷款首付不占用大量金钱，还款期限长，可以把有限的资金用于多项投资。3、银行替你把关。办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本身外，还会审查开发商，为你把关，提高购房的安全性。（二）按揭购房的缺点包括：1、背负债务，心理压力大。按揭贷款买房属于典型的“花明天的钱办今天的事”，所以按揭付款对于保守型的人不合适。2、贷款买的房不易迅速变现。因为是以房本身抵押贷款，所以如想将房子转手出卖，手续复杂，不利于购房者退市。通过上面的介绍相信您对贷款按揭有了一个初步的了解，提醒大家，一旦与银行签订了《借款合同》，就要依法承担相应的法律义务，购房者一定要根据自己的经济实力，未来收入预期，做出理性的判断，不要盲目贷款买房。二、商品房按揭贷款流程商品房按揭贷款的程序主要体现在《个人住房贷款管理办法》第6条规定之中，结合实物操作来看，主要有以下几个步骤：（一）购房者同开发商签订购房合同并支付不低于20%首付款。（二）具备按揭贷款条件的申请人向相关金融机构提出申请，提供真实的个人资料。这里提醒大家，购买期房时，金融机构主要是各商业银行的分理处或者营业部，并且申请人对金融机构并不具有选择的可能，一般都要向与出卖人有特定业务关系的金融机构申请。（三）经办的金融机构对申请人的贷款条件进行审查核实，决定是否法房按揭贷款；（四）借款人与贷款人签订按揭贷款合同，借款人如果选择自动划款方式还款，应当在银行开立还款账户申领储蓄卡；（五）办理担保、保证或者保险手续；（六）贷款人接受借款人委托，依照其指令将按揭贷款划入出开发商账户。总之，根据上面的注意事项可以看出贷款购房有很多优点但也存在着一定的风险，很多问题涉及比较专业的法律知识，在您购房时一定要谨慎考虑，签订购房合同时最好邀请律师陪同，确保购房合同中关于贷款的约定是有利于自己的，这样在出现纠纷的时候可以保护好自己的权益。
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&商品房贷款政策 看商品房按揭贷款详解规定
商品房贷款政策 看商品房按揭贷款详解规定
来源：房天下 &&发布时间：
商品房贷款政策 看商品房按揭贷款详解规定 商品房贷款政策都有哪些？商品房按揭贷款规定有哪些？特整理相关按揭贷款的流程及所需资料，希望对网友有所帮助。文中介绍了我国法律对商品房按揭的规定一系列相关内容，商品房按揭是指购房人向银行贷款来支付房款，并就所购商品房为贷款设定担保的行为。
我国法律对商品房按揭的规定 (一)按揭的涵义 商品房按揭是指购房人向银行贷款来支付房款，并就所购商品房为贷款设定担保的行为，按揭”制度最早起源于英国，英文为Mortgage。Mortgage一词由古英语mort和gage构成，mort来源于拉丁语mortum，意为“永远、永远、死”，gage意为“质押、保存”，两者合在一起，就有了“死担保、永远质、死质”的意思 我国对按揭没有专门的法律法规规定，实践中对按揭的称谓没有统一。国务院及有关部委，在颁布与商品房买卖、贷款、担保相关的行政法规、规章时，都小心翼翼地避开“按揭”一词，往往采用“抵押”的说法。较高院《担保法问题解释》和《商品房买卖合同问题解释》分别采用“正在建造中的房屋抵押”、“商品房担保贷款”提法，避开“按揭”一词。尽管2006年国务院《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》关于“个人住房按揭贷款”的表述头次出现了“按揭”一词，但是“按揭”尚未在全国性的基本法律中使用，也并非全国性立法文件真正意义上的术语。 根据我国的法律规范和按揭实践，按揭的涵义是指由商品房开发商、银行、购房者共同参加的融资购销楼房的行为。购房者与开发商签订商品房买卖合同，支付一定的首期购房款后，由购房者将商品房设定物的担保，向银行申请按揭贷款作为向开发商支付购房款余额;银行从购房者处收存商品房的权利证书和文本，并将贷款付给开发商;购房者违约不偿还贷款本息时，开发商向银行承担购房者还款付息的连带保证责任，或者回购用于担保的商品房并以回购款优先偿还银行贷款本息。 由于我国对按揭没有专门的法律法规规定，关于商品房按揭的法律性质，学界对此有较大分歧，包括不动产抵押说、权利质押说、让与担保说。我国内地的商品房按揭实际上包括了现房按揭及期房按揭，分析按揭的法律性质也要区别对待。 现房按揭，是指购房者以所购现房向贷款银行设定物的担保，在还款期限界至而购房者不能偿还贷款时，贷款银行得以行使抵押权而使其债权获得实现的融资购房方式，我国现房按揭的法律性质应定义为不动产抵押行为。抵押是指为担保债务人向债权人履行义务，债务人或者第三人提供财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依法将该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。由此可见，我国现房按揭与抵押的概念相符。现房按揭与不动产抵押，二者都不需要转移对标的物的占有;二者都是以特定的不动产作为主债务履行的担保，并因此获得贷款或其他利益，与抵押物特定性要求相符;二者解除担保的方式也相同。 期房按揭，又叫楼花按揭，在现行立法中一般称为“预售商品房贷款抵押”，根据《城市商品房抵押管理办法》规定，是指商品房预购人在支付首期规定的房贷后，由贷款银行代其支付其余的房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为，笔者认为，期房按揭，是区别于抵押、质押、让与担保的我国特有的一种担保行为。首先，质押在我国只有动产质押和权利质押，没有不动产质押，而期房按揭是以不动产而设立的。质押的出质人若不按规定清偿债务，那么质权人享有处分权，可以对其协议折价清偿或拍卖变卖优先受偿。而在我国的按揭制度中，按揭人若违约不履行还贷债务，通常做法是商品房开发商回购按揭的商品房，并将回购款清偿购房者未偿付银行的贷款本息。其次，根据我国法律，抵押物指向现存的具有一定价值的财产或权利，不包括期待权。商品房按揭中的期房是指尚未建成的建筑物，属于期待权。再次，让与担保，是指为担保债务的履行，债务人将担保标的物的权利(如房屋的所有权)预先转移给债权人，在债务清偿后标的物返还给债务人，若债务人不履行债务则债权人有权就该标的物受偿，期房按揭事实上并没有转移商品房的所有权，在性质上不能与让与担保等同。让与担保法律关系简单，仅涉及债权人与债务人之间的法律关系，而期房按揭涉及的法律关系复杂，包括商品房买卖、借款、按揭担保、保证等一系列民事法律关系(本文的研究对象主要是期房按揭)。 在当前我国的商品房按揭中，银行和购房者是不可或缺的主体，商品房开发商通过多个身份进入到商品房按揭中来，保险公司在其中也发挥着极其重要的担保作用，可以说按揭在我国己经形成了具有专门法律内涵的，习惯法认可的法学术语，并建立起包括一系列法律行为的特有的复杂的法律关系。银行、购房者、开发商、保险公司等主体之间进行了包括了商品房买卖、借款、按揭担保、保证等一系列民事法律行为，形成了一系列法律关系。 1.买卖关系。买卖关系，即购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系。在买卖合同关系中，购房者必须先与开发商签订买卖合同，约定购买特定的商品房，购房者要求以按揭的形式购买并在付款方式中约定“银行按揭”。若买卖合同解除或无效，按揭也就没有存在的意义了。 2.借贷关系。借贷关系，即购房者为解决购房款的问题，向银行申请商品房按揭贷款而产生的贷款合同关系。购房者与银行之间属于借贷关系，购房者为借款人，银行为出借人。借贷关系是按揭中的主合同关系，是按揭标的物所担保的债权债务关系。 3.按揭担保关系。按揭担保关系，即购房者将所购商品房作为向银行偿还贷款本息的担保所产生的担保关系。按揭担保购房者在向银行申请借款的同时，要将产权凭证交银行存管，将商品房作为还款付息担保。如果购房者违约没有偿还贷款，银行可以处置被按揭的商品房，所得价款优先受偿。按揭担保关系中，购房人为按揭人，银行为按揭权人。 4.保证关系。保证关系，即开发商向银行保证购房者如实清偿按揭贷款的担保关系。在我国商品房按揭中，在银行取得《土地使用权证》、《房屋产权证》之前，购房者不履行偿还按揭贷款义务的，开发商要代购房者向银行承担偿还贷款的连带保证责任。个别银行还会要求开发商在整个贷款期间承担连带保证责任。开发商与银行、购房者之间存在保证担保关系，银行是债权人，购房者是债务人和被保证人，开发商为保证人 5.保险关系。保险关系，即购房者向保险公司办理保险业务而产生的保险关系。在商品房按揭实物当中，银行为了降低风险，都会要求购房者向指定的保险公司购买特定的保险，为被按揭的商品房投保。 6.回购关系。回购关系，即当购房者违约不能向银行偿付贷款本息时，由开发商回购被按揭的商品房，从而在开发商与银行之间形成的法律关系。回购协议往往是银行为了保证按揭贷款的安全，要求开发商签订的。回购行为是银行从回避商品房按揭风险和维护自身权益的角度出发，对开发商提出的要求和保障。
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