海外流行“以房养学”&美欧等发达国家市场火爆
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原标题：海外流行“以房养学” 美欧等发达国家市场火爆
　　柏可林摄
　　自电视剧《虎妈猫爸》开播以来，剧中关于子女教育的话题引发了一波接一波的全民大讨论，其中“虎妈”为了女儿读书，购买9万元/平方米、又旧又破的“学区房”的行为更是引发很多父母的共鸣。
　　前不久，北京某重点小学附近一处每平方米30万元的“天价”学区房被爆出，更是让“学区房”成为近期的热门词汇。
　　有意思的是，学区房现象不是中国特有的，在海外，学区房也逐步成为炙手可热的物业。英国《每日邮报》近日报道称，为让子女入读名校，从而拿到更好大学的录取通知书，家长不但愿意缴付高昂的学费，还务求能在目标学校划片的地区置业，此举推高了英国房屋的价格。
　　市场火爆
　　在美欧等教育和经济发达的国家也有追捧学区房的现象。学区越好、房价越高，几乎成为放之四海而皆准的规律
　　学区房这个概念近几年在欧美国家日渐流行，伴随着的是华人的抢购消息以及学区房价的上涨。
　　在澳大利亚墨尔本，Balwyn区1四睡房独立屋位于大受欢迎的Balwyn高中的招生范围之内，因此成为了周末拍卖的870处房产中最受热捧的房产之一。根据704场已知结果的拍卖会数据，墨尔本周末的清盘率为77%。
　　据当地媒体报道，在Balwyn，5名竞标者争抢这处拥有609平方米地块的家庭住宅。根据该房产的宣传广告，这处房产是“既可自建新屋，也可开发为项目”。它以162万澳元的价格卖给了一名本地的华裔开发商。而这座房屋的拍卖会据说“异常激烈”。
　　“可能会以高出原先保留价10万澳元的价格卖出去。”一位相关人士透露。
　　伦敦居民Justin Alba告诉《国际金融报》记者，原先他们没有学区房的概念，但名校周边的房价确实一直比较高。“如今，学区房的概念被引进了之后，这些房产的价格开始直线上升了。”Justin称。
　　据悉，如今英国顶尖公立学校让周边房价平均增加了2.1万英镑，其中一所位于白金汉郡知名公立学校的学区房甚至较邻近地区高出近50万英镑。报告指出，家长不会选择只在一所名校附近买房，而更倾向于在有多所名校的区域买房，如多尔金、马尔、伯勒姆伍德、华威、牛津及吉尔福德等区域，这些区域有一至两所学生平均成绩较好的公立学校。
　　对此，有报告指出，30%的伦敦学生不能入读第一志愿公立中学，而就读私立学校的学生家长为缩短学生上学的交通时间，会选择在伦敦顶尖私立学校附近置业，周边房价因而被推高，平均房价高达76万英镑，大大高于伦敦其他地区46万英镑的平均房价。
　　不仅仅是英国，亚洲国家韩国的房地产市场也有“学区房因素”。由于首尔江南地区的教育水平较高，因此每到夏季都是家长搬家的“旺季”，江南附近的房价会出现短期明显上浮。
　　“其实，海外学区房的走红也变相体现了火爆的留学趋势。”美国房地产中介商Vanessa告诉《国际金融报》记者，亚洲父母更希望让自己的子女能够居住在名校周围。
　　来自中国教育部的最新数据显示，自1978年以来，有超过260万中国学生赴海外留学。据追踪中国富人的胡润研究院去年公布的一项调查，约80%的中国富人计划将孩子送到国外上学。
　　“以房养学”
　　随着留学生的增多，不少具备财力、有远见的家长开始思考如何在孩子留学的同时将家庭财产进行优化配置，“以房养学”的概念应运而生
　　值得一提的是，“以房养学”也成为很多留学移民家庭非常常见的投资手段。
　　澳大利亚央行(RBA)金融稳定部负责人Luci Ellis在城市规划研讨会上指出，在内城租房的留学生和持有工作签证的留学生已成为推高悉尼内城房价的中坚力量，同时市场上也需要更多房屋向这些来自海外的年轻人提供住所。
　　以悉尼为例，悉尼共有5所著名大学：悉尼大学、新南威尔士大学、悉尼科技大学、麦考瑞大学、西悉尼大学。大量的住房和租赁需求成为学区房产升值的保证。
　　澳大利亚置业专家指出，目前该国房产价值不断上升，平均每7年翻一番。通过在学区购置房产，首付只需10%，自住一间出租一间，用租金和未来的升值来减轻留学的经济压力，而且当子女毕业后即可拥有一套当地永久产权的房产。
　　“对于孩子在澳大利亚留学的父母来说，学区购房可以满足教育和投资的双重需求，非常具有吸引力。”美国房地产独立经纪人Jeff Li在接受《国际金融报》记者采访时指出，对于中国式父母来说，相对国内一线城市的学区房价，国外的学区房价并不昂贵。
　　在谈到海外学区房为何如此火爆，有业内人士介绍，首先来说，是永久产权；其次是投资回报率高，北京房价现在回报率平均水平是1%至2%，但国外的房价不高且租金很稳定，整体算下来回报率在5%左右，再加上房产本身还有每年12%的升值。
　　不过，投资海外学区房也不是没有任何风险。专业人士指出，投资海外房产操作起来并不像介绍的那样容易，需要开很多证明，而且如果投资的话是长线投资，现金流是个弱点。与此同时，学区房买卖可谓“一个愿打一个愿挨”，但是很少有人担心这是“最后一棒”。
　　“其实，我觉得更多家长应该将心思放在和孩子的沟通上，这才是最尽责的教育。而非花大价钱购买学区房，让孩子进入名校。”Vanessa表示，投资学区房是不错的投资方式，但是只是为了孩子进名校，而盲目地去“抢购”学区房，这就有些本末倒置了。(人民网――国际金融报)
(责编：张心梦、孙红丽)
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2017发达国家防范房地产金融风险的经验及其借鉴意义
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【看准网（）】经济论文频道小编搜集的范文“2017发达国家防范房地产金融风险的经验及其借鉴意义”，供大家阅读参考，查看更多相关论文 ，请访问经济论文频道。
　　摘要：房地产金融风险是银行等金融机构为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使金融机构的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。中国房地产金融的发展时间较短，还处于逐步完善和发展的过程之中，风险防范措施还很不完善。本文旨在通过借鉴和分析美国等国家转移和分散房地产金融风险的措施，为中国房地产金融的风险防范提供思路。 　　关键词：房地产金融风险 经验 借鉴 　　 　　 一、发达国家防范房地产金融风险的主要做法 　　 　　 1．美国 　　健全的房地产抵押贷款担保和保险机制。政府担保制度是各国分散风险的普遍做法，其中以美国的政府担保制度最为完善和具有代表性。2世纪3年代大萧条后，美国成立房主贷款公司(HOLC)，为抵押贷款提供资金，债务由联邦政府担保，并可在公开市场上出售。1934年成立的联邦住宅管理局(FHA)，成功地降低了抵押贷款银行的风险，改善了住宅标准和条件，帮助HOLC建立了全国性的抵押市场。二战后建立了退伍军人管理局(VA)，实施对抵押商的贷款保证，为退伍军人争取更优惠的抵押贷款条件。此外，美国政府还成立了专门的机构即联邦储蓄与贷款保险公司，为发放住宅抵押贷款的金融机构提供担保，大大降低了这些金融机构的经营风险。 　　完善的二级抵押市场机制。为了转移和分散房地产贷款风险，美国建立了完善的二级抵押市场，使一级市场的金融机构对其创造的抵押贷款可以转售给其他投资者，也可以以抵押贷款为担保发放抵押贷款证券。为了促进住房抵押贷款证券化的实施，美国政府出资成立了三家国有企业作为住房抵押贷款一级市场的买卖造市商，即联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司等三家金融机构，房地产金融机构可以把住房抵押贷款卖给这三家造市商，也可以从这三家造市商手中买入住房抵押贷款，从而降低房地产金融机构的流动性风险。在美国的二级抵押市场，房地产抵押贷款证券化起主导作用，它们既可以较多地发掘出全社会的资产潜力，为房地产市场提供了具有竞争性和选择性的资金来源，又通过产权重组，分散和转移了房地产贷款风险。 　　美国的房地产金融业务资金来源多种多样。资金来源包括商业银行、人寿保险公司、养老基金以及其他金融中介机构的房地产信贷、房地产投资信托基金(REITS)、房地产抵押贷款基金、房地产债券(包括市政建设债券、产业债券、抵押收益债券、公司债券)、捐赠基金。众多的金融机构纷纷参与房地产，构成了房地产融资的多元化基石。 　　 　　２．英国 　　房地产金融机构专业化，避免了分散经营风险。英国金融体制最大的特点之一就是各金融机构之间有明确的分工，或者说是一种专业化体制。如商业银行主要从事工商企业的短期融资业务，商人银行专门从事贸易票据的承兑业务，不仅各金融机构的资金用途受到严格限制，而且资金来源也受到严格限制，并且不同的金融机构遵守不同的专门法规。住房协会是英国专门从事住房金融业务的专业化金融机构，2多年来，它一直是英国最大的住房金融机构。按照英国政府法律的规定，住房协会只能专门从事住房抵押贷款业务，它的资产规模在1988年时达19多亿英镑，占全英存款金融机构资产总额的19%，其中抵押贷款达153多亿英镑，占全英住房抵押贷款总额的7%。 　　政府对房地产金融采取积极支持的政策。由于住房协会以吸收居民小额储蓄为主，而贷款对象又是分散的居民个人，因而交易成本、管理成本等都较高，从而在竞争中就处于不利地位，存在一定的市场风险，因而英国政府遂采取一些优惠政策予以支持，使之能够同其它金融机构展开公平竞争，并能求得不断发展，以保证住房协会发放贷款能有充足的资金，规避资金短缺风险。 　　房地产金融机构积极进行住房金融创新。英国住房金融领域的创新十分突出，尤其是2世纪7、8年代以来创新就更为迅速，其又主要反映在住房金融工具和住房金融技术的创新上。住房协会提供的存款种类相当多，从传统上只开设股金户头，到开设存款户头；从只开设普通股金户头到开设特别股金户头；从开设无提取便利的股金户头到开设有提取便利的股金户头；从开设普通储蓄户头，到开设特别储蓄户头，总之通过提供种类众多的存款“品种”来满足不同居民的需要。 　　 　　二、对中国防范房地产金融风险的借鉴意义 　　 　　 １．政府深层参与并积极支持 　　美国等国家的发展经验表明：个人住房抵押贷款的发展是一个巨大的系统工程，涉及社会的各个方面，非常需要政府介入、参与协调各项基础性事务，如建立住房抵押贷款保险体系和住房抵押证券担保体系等，政府的深层参与、扶持是使住房金融机构能够按照市场化原则正常经营推进房地产金融发展的一个必不可少的环节。而中国政府在这些方面发挥的作用还不够，使得房地产金融和房地产市场运行尚未进入规范化的轨道，其发展潜力和防范风险能力都受到很大影响。 转贴于 看准网
　　２．政策性和经营性房地产金融有机结合 　　 完善的房地产金融载体包括三个组成部分：专业性房地产金融机构、非专业性房地产金融机构和向融资提供担保和保险的机构。专业性房地产金融机构是专门从事住房金融业务的机构，各国都有此类机构。例如英国的住房协会、美国的储蓄贷款协会等。非专业性住房金融则是指各种类型兼营住房金融业务的金融机构。例如各国的商业银行都兼营住房金融业务，但由于面向广大中低收入居民发放住房贷款的信用风险较大，因此必须有相应的担保和偿债保证。中国目前房地产金融体系还不完善，专业性房地产金融机构并未完全建立，商业银行成为房地产金融组织体系的主要部门，相应的担保和保险机制也不完善，因而应该加快这方面的建设，将政策性和经营性金融有机结合的结合起来，以保证住房资金的来源，调动金融机构的积极性，刺激居民的住房需求，解决居民的住房问题。 　　 　　 ３．加快金融产品创新，健全房地产金融体制 　　 在国外成熟的房地产金融市场上，房地产金融市场十分发达，房地产企业可以通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资，融资渠道多样，社会金融风险较低。而且，随着房地产业的不断发展，金融产品还不断地推陈出新，特别是在个人贷款融资方面，有着多层次、多选择的融资产品。目前中国房地产金融市场并不完善，许多城市的房地产融资二级市场还是空白，房地产业融资过分依赖银行，使得银行在经济运行的周期波动中承担很大的风险。同时，与发达国家相比，中国房地产金融品种和手段创新较少，创新意识淡薄，没有专门设计适合不同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种，这种现象严重影响了房地产金融的服务水平和风险防范能力。因此，应该加快金融产品的创新，以满足不同阶层的需要， 进一步完善房地产融资体系，积极推进房地产抵押贷款的证券化，建立二级抵押市场并不断推进其市场化程度，从而建立起完善的资本市场型住房金融体系。 　　 　　 ４．严格房地产贷款审查制度和信誉审查制度 　　西方发达国家在长期的发展过程中，形成了一套规范的程序，最大限度地减少和避免了经营风险。包括：严格的贷前审查制度、完善的个人信用制度体系、健全的违约处理机制和科学的风险管理制度。中国在这些方面还存在许多缺陷，如在目前的个人住房抵押贷款中一个突出的问题就是在借款人违约的情况下，银行能够凭借什么机制进行抵押住房的没收、接管、拍卖等一系列民事法律行为，以维护银行的利益。从当前的法律支持环境来看，这种机制实际上是不存在的，银行的根本利益没有得到充分的法律保障。因而应该加快这些方面的建设，以防范房地产金融风险。 　　 　　５．完善法律体系，规避制度风险 　　市场经济是法制经济，法律手段是目前西方国家相当重要的一个调控手段，尤其是在房地产市场，从美国、英国等国家房地产金融的发展中就可以看出法律法规建设对防范金融风险的重要性。目前，虽然中国已出台了商业银行法、担保法、城市房地产管理法、个人住房担保贷款管理试行办法等法律法规，但住房抵押贷款法至今尚未问世，致使出押、受押双方对有关抵押和抵押实现、担保与保险等法规条款和解释缺乏权威性依据。政府应尽早出台抵押贷款证券法、按揭保险法等法规制度，为房地产金融的发展创造良好的政策、法律环境。
　　 　　参考文献： 　　1、 熊莹．房地产金融风险的监测［Ｎ］．上海证券报．24-11-27（第三版）． 　　2、 陈洪波．美国房地产金融政策及对中国的启示［Ｊ］．中国房地产金融．26，2：5－52. 　　3、 郑之杰．房地产金融［Ｍ］．北京：中国财政经济出版社，21． 　　4、 曾国安．英国住房金融的特点及其借鉴意义［Ｊ］．中国房地产，－1． 转贴于 看准网
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