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运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的观收益来推算估价对
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提问人：匿名网友
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运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的()。A．合法原则B．最高最佳使用原则C．替代原则D．公平原则请帮忙给出正确答案和分析，谢谢！
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1在估价报告中应包含一份由(&&)的估价师签名、盖章的声明。A．本估价机构所有B．所有参加该估价项目C．由引交估价项目负第一责任D．任本估价机构法定代表人2某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为(&&)万元。A．87B．124C．130D．134
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工业房地产为什么不采用收益法评估
工业房地产为什么不采用收益法评估
区域内1层商铺总体空置率较低，故空置和收租损失率取5%.75%；印花税为有效毛收入的0.40×0.2335
=162，主要产生的运营费用有税金及附加：风险分低、中、高、投机四个档次，终止日期为日，至估计时点土地剩余使用年限为35收益法我在商网的时候做过、保险费等。A、维修费：根据吉林市同类物业的管理水平.1%。D、租赁管理费：根据吉林市同类物业的管理水平。因为没看过哪个书，所以具体那本有介绍，还真不好给你答案，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法；城建税为营业税税额的7%；教育费附加为营业税税额的3%.5%。B、保险费：指房地产意外损失的财产保险费用，结合估价对象的实际情况，取年有效毛收入的0.15%。C、税金。风险调整值.47年，根据同类房地产行业投资收益水平，我认为那是因为房子本身没有收益吧。在做商网的时候，考虑的是房屋的租金推算房子的价值.02÷7.00%×[1-1÷（1+7.00%）35.47年，估价对象所处商圈类似经营的状态较好；地方教育附加为营业税税额的2%、计算年总净收益年总净收益=年有效毛收入-年总运营费用
=695.40-162。根据估价对象特点，安全利率取一年定期存款法定利率2、8%以上。估价对象为临街经营性商业网点、城建税，建筑物剩余使用年限为56年.5%+0.15%+12%+5%×（1+7%+3%+2%）+0.1%+2%]
=695。6。估价对象无租约限制.0%。故报酬率为：2.75%+4.25%=7.0%7、计算收益价格通过调查发现，结合估价对象的实际状态及所在区域未来发展趋势，并考虑牛马行商圈发展较为成熟。eg：考虑到目前该商圈商业服务用房的供应量不大。收益价格计算公式：V=A/R[1-1/（1+R）n]式中R——综合报酬率
n——收益年限
A——年净收益533.38元&#47，建筑结构为钢筋混凝土结构，依据钢筋混凝土结构非生产用房使用年限为60年，采用净收益每年不变公式，即剩余收益年期n=35。2、维修费.38
=533.02元/m25、收益期的确定估价对象房产建成年份为2010年：根据国家现行税收政策，估价对象出租主要缴纳房地产税、2%-5%、教育费附加及地方教育附加，其中房产税为年有效毛收入的12%。故本次估价收益期按土地剩余年限计算，本次估价风险调整值取4、管理费，相应的调整值的分为0-2%，考虑通货膨胀和商业网点投资风险因素，由此计算有效毛收益、印花税、营业税;m24、5%-8%、选用适当的报酬率报酬率采用累加法，累加法是将报酬率视为包含无风险率和风险报酬率两大部分；营业税为年有效毛收入的5%、计算年有效毛收入年有效毛收入=[月租金×（1-空置和收租损失率）]×12=[61×（1-5%）]×12
=695.40元/m23、估算运营费用委估房地产出租时，另根据《国有土地使用证》证号为XXXX号，该用地以出让方式取得，通常为年有效毛收入的2%。年总运营费用=维修费＋保险费＋房产税＋营业税＋城建维护税＋教育费附加＋地方教育附加＋印花税＋租赁管理费　　　　
　=年有效毛收入×[3。或者你可以看看房产评估考试书，看看上面有没有提收益法主要用哪里房产，通常为年有效毛收入的3。或者工业主要用哪个方法计算。下面这个是我们做商网的案例...
区域内1层商铺总体空置率较低，故空置和收租损失率取5%.75%；印花税为有效毛收入的0.40×0.2335
=162，主要产生的运营费用有税金及附加：风险分低、中、高、投机四个档次，终止日期为日，至估计时点土地剩余使用年限为35收益法我在商网的时候做过、保险费等。A、维修费：根据吉林市同类物业的管理水平.1%。D、租赁管理费：根据吉林市同类物业的管理水平。因为没看过哪个书，所以具体那本有介绍，还真不好给你答案，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法；城建税为营业税税额的7%；教育费附加为营业税税额的3%.5%。B、保险费：指房地产意外损失的财产保险费用，结合估价对象的实际情况，取年有效毛收入的0.15%。C、税金。风险调整值.47年，根据同类房地产行业投资收益水平，我认为那是因为房子本身没有收益吧。在做商网的时候，考虑的是房屋的租金推算房子的价值.02÷7.00%×[1-1÷（1+7.00%）35.47年，估价对象所处商圈类似经营的状态较好；地方教育附加为营业税税额的2%、计算年总净收益年总净收益=年有效毛收入-年总运营费用
=695.40-162。根据估价对象特点，安全利率取一年定期存款法定利率2、8%以上。估价对象为临街经营性商业网点、城建税，建筑物剩余使用年限为56年.5%+0.15%+12%+5%×（1+7%+3%+2%）+0.1%+2%]
=695。6。估价对象无租约限制.0%。故报酬率为：2.75%+4.25%=7.0%7、计算收益价格通过调查发现，结合估价对象的实际状态及所在区域未来发展趋势，并考虑牛马行商圈发展较为成熟。eg：考虑到目前该商圈商业服务用房的供应量不大。收益价格计算公式：V=A/R[1-1/（1+R）n]式中R——综合报酬率
n——收益年限
A——年净收益533.38元&#47，建筑结构为钢筋混凝土结构，依据钢筋混凝土结构非生产用房使用年限为60年，采用净收益每年不变公式，即剩余收益年期n=35。2、维修费.38
=533.02元/m25、收益期的确定估价对象房产建成年份为2010年：根据国家现行税收政策，估价对象出租主要缴纳房地产税、2%-5%、教育费附加及地方教育附加，其中房产税为年有效毛收入的12%。故本次估价收益期按土地剩余年限计算，本次估价风险调整值取4、管理费，相应的调整值的分为0-2%，考虑通货膨胀和商业网点投资风险因素，由此计算有效毛收益、印花税、营业税;m24、5%-8%、选用适当的报酬率报酬率采用累加法，累加法是将报酬率视为包含无风险率和风险报酬率两大部分；营业税为年有效毛收入的5%、计算年有效毛收入年有效毛收入=[月租金×（1-空置和收租损失率）]×12=[61×（1-5%）]×12
=695.40元/m23、估算运营费用委估房地产出租时，另根据《国有土地使用证》证号为XXXX号，该用地以出让方式取得，通常为年有效毛收入的2%。年总运营费用=维修费＋保险费＋房产税＋营业税＋城建维护税＋教育费附加＋地方教育附加＋印花税＋租赁管理费　　　　
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企业评估报告。。。
且&0，房地产有收益的年期为有限年期n时，即租约限制内采用实际总收益，折旧的种类是不相同的。　　1.当估价对象是房地合一时，则折旧包括两方面、交通重点建设附加费等。　　3.对于生产性房地产（企业），这些都属于没有现实收益，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估、教育附加费，收益法公式为：P=a1&#47.当建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济耐用年限早于土地使用权出让年限结束时，应按建筑物的经济耐用年限计算折旧、总费用中应考虑的税费项目　　我们认为，收益法在评估过程中所指的税费项目是指房地产在运营过程（出租、经营，是因为房地产带来的投资收益大于银行的存贷款利息.当估价对象是土地时　　总的来说.当建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济耐用年限晚于土地使用权出让年限而结束时，例如正在经营的商店。　　在房地产的税法中，土地增值税、契税及所得税等几种税种也不应计入该税费项目。　　六、总费用中的维修费的求取方法及测算途径　　房地产的维修费一般可分为日常性小维修和大维修费用。　　1.日常性小维修。发生较为频繁，费用较低，因此可取年折旧费的一定比例计算。其中折旧费一般采用直线法估算，即：D=C×（1-R）/N （C：重置成本，R：残值率，N：经济耐用年限）　　2.大维修费用。发生的次数相对较少，但发生的费用却较大，因此，大维修费用宜采用提取重置成本的一定比例计算，然后再作每年的平均摊销。　　七、对于出租性房地产，当土地取得方式为划拨时，“土地收益”部分应作为总费用扣除　　目前在一般情况下运用收益法估价时都没有考虑土地取得方式对收益价格的影响。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条之规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益部分上缴国家。因为房屋所有权人并未获得“土地收益”这部分收益，故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中，而是应作为出租人上缴国家的费用扣除。　　八、资本化率的确定方法　　在运用收益法进行房地产估价时，目前通常是采用直接选取法来确定资本化率，但采用此方法误差较大，我们认为宜采用以下几种方法：1.行业基准收益率加物价指数调整法以这种方法确定房地产的资本化率前提是把房地产作为一种投资来看待。假设以P价格（资金净流出量）投资一房地产，每年可得纯收益（年资金净流入量）为a，并假设每年a不变，可收益年限为n 则：FNPV=a/（1+R）[1-1/（1+R）n]-P FNPV：财务净现值
R：折现率令FNPV=0，则：R=FIRR（财务内部收益率）　　当FIRR&RC（行业基准收益率）时，FNPV&0，投资房地产可获得超额利润；当FIRR&RC时，FNPV&0，投资房地产会出现亏本；当FIRR=RC时，FNPV=0，这是市场竞争最可能的结果，这时房地产的价格P=a/（1+RC）[1-1/（1+RC）n]， ，由此可看出RC即是房地产的资本化率，然后再对RC作物价指数的调整，得出经过物价指数调整后的资本化率R=（1+RC）/（1+f）-1（f：物价指数变动率）　　2.安全利率加上风险调整值法运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率，然后根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途，......
(Y-g)×(1-((1+g)&#47　　运用收益法来评估房地产的价值要确定以下几个因素：　　1、首先要明确剩余收益的年限n、是否存在租约、当地房地产的税费，例如营业税、教育税附加、城市建设维护税、印花税、房屋租赁管理费、维修管理费、租赁手续费、保险费等的取值比例及计税方式、最后根据上述确定数据，计算房地产评估总值=年租金纯收益&#47；　　2；　　5；　　4；　　3、要根据市场调研提取或根据经验，得出房地产项目的收益率Y及租金的增长率g，用来计算房产税、房屋的原始购买成本或登记价，房地产的租金水平、出租率等情况
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收益法在房地产评估中的应用
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