共有产权住房是如何让房子都落实在“刚需族”身上的？
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　　央视网消息：今年9月30日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式实施，同日，首个共有产权住房项目朝阳区锦都家园也进行了公开摇号。《办法》规定，该《办法》施行后，未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售的，均按该《办法》执行。这意味着运行了近四年的自住型商品房将退出市场。
　　相较而言，共有产权住房比过去的自住型商品房门槛提高了、限制增多了、产权性质收得更紧了。有资格参与摇号的人少了，但却保证了每一个通过审核的申请人，都真正对房子有&刚需&。
　　门槛提高，高在哪儿？从前的自住型住房，名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭以及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭都可以购买。而现在共有产权住房，申请家庭必须家庭成员在本市均无住房。单身家庭购买共产房，需要申请人年满30岁，夫妻离异后单独申请的需离婚满三年，曾经有房屋转出记录的申请人，也不能通过审核。
　　简单来说，不论您是哪儿的人，不论单身一人还是一家三口，必须全家一套房都没有才能申请，以前有房后来卖掉了也买不了，夫妻二人想通过假离婚来申请共有产权住房，也不可能。这就从根本上确保了购房申请者一定是出于&刚需&来买房，而不是已经有房了再买一套用于投资。
　　对申购条件进一步从严，就是明确共有产权住房要优先解决无房家庭的首次购房需求和优先保障家庭结构稳定的家庭。积极引导30周岁以下单身青年通过租房方式解决住房困难问题，逐渐形成租售并举、先租后售、梯度消费的良性住房理念，让住房切实回归自住属性。
　　共有产权住房的最大变化绝不仅仅在于申请条件的更加严格上，还有关于产权性质的收紧。以往的北京市产权型保障房和政策房，如经济适用房、限价商品房、自住型商品房，在满足一定条件后是可以转换为完全商品住房的。而此次《办法》中规定，共产权购房人取得不动产权未满五年不能转让房屋产权份额，并明确了共有产权住房的&共有产权&性质再上市后也不能变更。也就是说，五年后即便把房子卖了，也不能像普通商品房一样挂牌上市，而是应向原分配区住房城乡建设委提交转让申请，明确转让价格。房屋出售是由代持机构回购或转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。再出售时，新购房人获得房屋产权性质仍为&共有产权住房&，所占房屋产权份额比例不变。这就在真正意义上实现了&封闭管理、循环使用&。
　　那么，最重要的问题来了。共有产权住房是否有投资价值呢？
　　由于去杠杆化及限贷限购政策影响，近年来商品房投资属性在逐步下降，而共有产权住房作为一个新品类，价格远远低于周边商品房，一旦过了政策期，价格就可以从二手房市场找齐。譬如当初的经济适用房5年政策期之后，跟商品房价格差得并不是特别多。因此，有些人认为共有产权还是很有投资价值的。
　　从现有政策来看，这一说法有点站不住脚。按照规定，购房者拥有的是部分产权，五年后如果出售，也只能获得自己所持有的那部分产权的收益。譬如北京市首个共有产权住房项目朝阳区锦都家园，购房者和政府分别持有50%的股份，购房者拿到产权满五年如果选择出售，政府委托的代持机构优先回购，且购房人只能得到50%产权部分的收益。
　　想把房子买来出租，也并不能够随心所欲。《办法》规定，已购共有产权住房用于出租的，应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。
　　另外，相对于自住型住房，共有产权住房的房子实施装配式建造、全装修成品交房，品质更好的同时也在原本基础上上调了售价，这就避免了&过度福利化&。
　　或者我们可以换一个方式来理解。共有产权住房类似于有产权的公租房。可流转，但永远不能转商。所谓升值，也跳不出体系内，购房者永远无法获得完全意义上的投资价值，从而从根本上让&房子是用来住的，不是用来炒的&的定位能够得以贯彻落实。（文/刘畅）
编辑：李丹
责任编辑：刘亮
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共有产权房在京推出 32个小区你选哪个安家？
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摘要：新政策、新要求下，一大批共有产权房即将入市，哪些购房者将受益？运行了四年的自住房变身共有产权房，除名称外，到底发生了哪些变化？有哪些项目在路上等待购房人申请？
9月30日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式实施，同日，首个共有产权住房项目朝阳区锦都家园也进行了公开摇号。此前，由于共有产权管理办法没有正式落地，共有产权房（自住房）的申购暂缓。业内预计，《办法》实施后，此前推出的共有产权房土地入市速度也会加快。上周，北京市住建委也印发通知要求，加快推进政策性住房、商品房及配套设施建设任务落实，加快建设进度，尽快形成有效供应，切实保障群众住房需求。新政策、新要求下，一大批共有产权房即将入市，哪些购房者将受益？运行了四年的自住房变身共有产权房，除名称外，到底发生了哪些变化？有哪些项目在路上等待购房人申请？住建委要求推进未开工项目建设 共有产权房入市速度有望加快等待了三个多月，小梁终于等到了锦都家园的摇号结果，这次他的选房顺序排到了6000多号。虽然买到的可能几乎为零，但对小梁来说，也算是一块石头落了地。今年6月，继东坝两个项目申购失败后，小梁又申购了朝阳区锦都家园项目，申购完成后，他一直关注着该项目的动向，不过北京市住建委官网上，项目状态一直显示为“资格核验中”。据了解，申购过程跨越政策转折点的锦都家园，是北京首个共有产权项目，此前由于《北京市共有产权住房管理暂行办法》没有正式落地，迟迟没有进入摇号程序。9月30日，该《办法》正式实施，同日，锦都家园也举行了公开摇号仪式，121186户家庭获得最终的选房顺序。业内人士认为，由于锦都家园的申购处在自住型商品房到共有产权住房的政策过渡期，申购时间有所拉长，这期间其他自住型商品房入市节奏也被暂缓。《办法》落地实施后，此前出让的自住房地块入市节奏也会加快。近日，北京市住建委也印发了《关于加快推进2017年政策性住房、商品房及配套设施投资任务落实的通知》。《通知》要求，各区住建委、房管局主管领导要亲自带队，定期赴项目现场进行巡查，通过督促项目投资落地，加快项目建设进度。加快推进政策性住房、商品房及配套设施建设任务落实，加快建设进度，尽快形成有效供应。针对已拿地未开工项目，特别是2014年至2016年期间新拿地未开工项目，各单位要及时了解项目推进需求，进一步畅通审批渠道，提高服务效率，尽可能缩短行政事项办理时限，为推动项目尽快开工创造条件。针对处于在施阶段的项目，特别是2016年以后新开工的项目，要加大推进服务力度，努力加快项目建设进度。针对“1300万平方米拿地未开工和950万平方米开工未入市”专项任务清单项目，各单位要集中精力，持续发力，继续做好推进工作。下一步，市、区两级住建委（房管局）将继续加大协调推进力度，全力推进政策性住房、商品房及配套设施建设进度。《广厦时代》根据北京市国土资源局公开数据整理，目前北京土地已出让，但尚未申购的项目共有28个，加上刚推出尚未公开竞拍的四个地块，共有32个地块上的共有产权房等待购房人的申购。申购资格门槛提高 “新北京人”申购成功概率提升《北京市共有产权住房管理暂行办法》中规定，该《办法》施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，按照原规定执行。该《办法》施行后，未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售的，均按该《办法》执行。这也就意味着，运行了近四年的自住型商品房将退出市场，此前出让的自住型商品房地块也都将转向供应共有产权住房。相较自住房，共有产权房的申请门槛有所提高。按照以前自住房的申请政策，名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭，以及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭，都可以购买“自住型商品房”。不同类型家庭只是申请的优先级不同。而共有产权房的申请条件要求则增加了不少。申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房，单身申请者则需年满30周岁。此外，已签订住房购买合同或征收（拆迁）安置房补偿协议的；在本市有住房转出记录的；有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的均不能申请共有产权房。如果申请家庭放弃选定共有产权房或选定住房后未签订购房合同，累计两次及以上的，3年内不得再次申购共有产权住房。而且，如果共有产权房购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，其共有产权住房产权份额需由代持机构回购。也就是说，要想持续保留手里的共有产权房，购房人就不能再有其他房产。虽然申购门槛提高了，但有一部分申购人购买到共有产权房的概率明显提高了，那就是“新北京人”。早期的自住型商品房申购中，非京籍家庭属于非优先家庭，很难有选房机会，但《办法》规定，共有产权房满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。以锦都家园为例，摇号按照销售对象分为两组，第一组为朝阳区户籍无房家庭及在朝阳区工作的本市其他区户籍无房家庭，共95965户。面向该组家庭销售的房源为299套，占该项目总房源的70%，中签率为0.3%。第二组为在朝阳区工作且符合北京市住房限购政策的非京籍（“新北京人”）无房家庭，共25221户，面向该组家庭销售的房源为128套，占该项目总房源的30%，中签率约为0.5%。“新北京人”的中签概率相较本区户籍无房户还要略微高一些。实际价格相较自住房有所提升 品质标准大幅提升相比自住型商品房，共有产权房另一个最大的变化体现在产权比例的分配上。自住房政策中规定，自住房购买五年内不得上市，五年后上市收益的30%上缴财政。一刀切的政策让不同区域的自住房未来的增值空间出现很大不同，而共有产权房在产权分配上进行了大幅度的调整。以锦都家园为例，如果该项目在《办法》实施前摇号销售，购房人拥有的是完整的产权，持有满五年后再次交易需要将收益的30%上缴。而按照《办法》的新规定，该项目均价为22000元/平方米，单套住房的购房人产权份额比例为50%，政府持有剩余50%产权。再次上市时，政府委托的代持机构优先回购，且购房人只能得到50%产权部分的收益。虽然购买时的价格没有变化，但对于购房人来说，购房、持有的成本还是有所上升。除了产权分配发生变化外，近期入市的共有产权房地块的销售定价也有一定上浮。以昌平北七家的共有产权房为例，2014年入市的自住房地块，出让时定价为19000元/平方米，而北京市国土资源局最新挂出的共有产权房地块，销售价格则定为30000元/平方米，含全装修。价格有所调整的同时，北京市住建委对共有产权房的建设标准也进行了明确规定。品质，成为共有产权房的另一个代名词。与《北京市共有产权住房管理暂行办法》同步，北京市住建委同时出台了《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》。对于共有产权住房项目的土地供应、规划设计、专家评审、招投标管理、质量监管、严格验收、售后服务、执行监管、物业管理、社区营造等进行了规定，明确要求共有产权住房全面实施装配式建造、全装修成品交房，执行绿色建筑二星级及以上标准。近日，北京市住建委官方公众号“安居北京”也发表了文章，代表官方从品质层面解读了共有产权住房的建设标准。文章提到，未来的共有产权住房项目，将成为集环境优美、交通便捷、配套完善、节能环保、质量过硬、智慧科技于一体的优质项目。共有产权房让投资客“走开”此前，有人提出由于去杠杆化及限贷限购政策影响，商品房投资属性在下降，而共有产权房作为一个新品类，而且价格远远低于周边商品房，一旦过了政策期，价格会从二手房市场找齐，正如当初的经济适用房5年政策期之后，跟商品房价格差得并不是特别多。因此，共有产权还是有投资价值的。对此，中原地产首席分析师张大伟提出异议。首先，从制度设计看，北京的共有产权是中国保障房历史上到目前为止最完善的一次。其次，从投资角度看，共有产权已经毫无价值，所以从制度设计上，的确是非常明显地回归了居住，“避免了过度福利化”导致的开着宝马申请的现象。买了共有产权房，未来通过共有产权小户型作为跳板，获得升值的概率已经非常低了，基本上离开这个市场的可能性也很小。第三，共有产权房的最重大的政策变化是，不得转商，也就是说，购房者将永远不能够获得完全意义上的投资价值。虽然在体系内也有一定的升值可能性。共有产权房实际就变成了有产权的公租房，可流转，但投资属性弱。
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||||||||||共有产权房试点开展！也许几个月后你能受益
来源：凤凰房产综合
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北京市住建委联合多部门对外正式发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，将从9月30日起开始正式实施，这意味着共有产权住房“靴子落地”。1共有产权房真的来了！昨晚，北京传来大消息：共有产权房真的来了！政府和购房人凑份买房这事，将加快推进！北京市住房和城乡建设委员会同市有关部门联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》，办法自日起正式实施。相比较征求意见稿，这次出台的办法规定得更细了。具体重点主要如下：共有产权房用于满足符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。共有产权住房在落户、入学上和购买其他普通商品住房政策一致。共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。北京市还表示：今后五年，将完成25万套共有产权住房供地；今年先建设5万套，以解决无房家庭燃眉之急。估计，今天晚上，北京的刚需族要从梦里笑醒了：以后北京的房价，将由政府和购房者一起来扛，他们购房的压力大大减轻！普通家庭终于也可以实现住房梦了，这无疑是一个历史性的大利好！2住建部：支持京沪共有产权住房试点今天，住房城乡建设部刚刚印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》，支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作，鼓励两市以制度创新为核心，结合本地实际，在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索，并落实好现有的财政、金融、税费等优惠政策；力争形成可复制、可推广的试点经验。目前，北京市出台的《共有产权住房管理暂行办法》，明确了未来五年供应25万套共有产权住房的目标，着力满足城镇户籍无房家庭及符合条件新市民的基本住房需求。而上海市截至2016年底已供应共有产权保障住房8.9万套，着力改善城镇中低收入住房困难家庭居住条件，并明确了下一步发展目标。住房城乡建设部表示将密切跟踪北京市、上海市共有产权住房试点工作进展情况，加强指导，及时总结经验。3注意了！这些小变化很重要先说一下此次正式发布的《办法》与之前征求意见稿的最大区别。共有产权住房政府所持的份额暂不出售！对于共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，政策还和原来的征求意见稿相同。而与征求意见稿发生变化的，是取得不动产权证满5年后的转让政策。原来转让方面的规定有三条： &1、购房人向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交转让申请，明确转让价格。同等价格条件下，代持机构可优先购买。2、代持机构放弃优先购买权的，购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。3、共有产权住房购房人和代持机构经协商一致，可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。而此次正式发布实施的《办法》中，前两条没有变化，即可以由代持机构购买，代持机构放弃购买的，可以在专用平台上发布信息，转让个人份额的产权。但第三条规定取消了。也就是说，政府所持有的产权暂不出售！但需要说明的是，政府份额暂不出售，并不影响个人份额的转让。也就是说，个人份额该怎么转让还是怎么转让，个人份额转让中获得的利益还是和原来一样的。另外，根据《办法》，购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，其共有产权住房产权份额由代持机构回购。回购价格是委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。解释，就是如果获得了其他住房，那么原来个人的共有产权住房份额要被回购。个人也不可以购买政府份额后获得房子的完全产权。其他的变动比较小，比如：对于准入标准，要求“申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房。”这其中限定了是在本市无住房。外地有房但在京无房的情况是符合条件的。在不得购买共有产权住房的限定中，“申请家庭在本市有住房转出记录的。”也是在其中限定了是在本市有住房转出记录的，外地的住房转出记录不算。此次正式发布的《办法》中对30周岁的年龄限制没有修改。下一步，市住建委将制定支持政策，引导单身青年通过租房方式解决住房困难问题，实现有效衔接。4共有产权住房政策要点想要了共有产权房就要先理清政策的要点：1. 新房新办法、老房老办法，以销售为时间节点。2. 各区的房源，都要有30%划给新北京人。在重点功能区、产业园区范围内还将有人才共有产权房项目。3. 单身人士申购需年满30岁。4. 有过住房转出记录的家庭，不能再申购共有产权房。如果离婚了，需要3年之后再申购。有违建不更正的，也不能申请共有产权房。5. 再申请自住房不在市住建委平台上了，改成区里报名、区里监督摇号、区里定优先组顺序。6. 选了房又不要的行为发生两次以上，3年内别申请了。7. 个人和政府指定持有机构分别拿多少比例的房子，看预定售价和摇号选房时的同区域同品质商品房均价比。8. 持有不满5年的只能代持机构回购。&9.持有满5年的，同等价格下代持机构优先买；也可以按原有比例卖给有共有产权住房购买条件的家庭。10. 物业费和公维，再加上暖气费之类的，共有产权双方谁住房谁承担，也就是购房人承担。11. 出租指定平台，中介不能代理共有产权房的出租出售。12. 弄虚作假，10年禁止申请保障房和政策房。5共有产权房能让房价下跌吗？当然，共有产权房这事并不算太新鲜，值得注意的，倒是共有产权房制度正式推行的时间：9月30日。这个时间，距离10月18日大会召开，仅仅短短的18天。这说明什么？这或说明了国家正在释放有力信号：那些跃跃欲试想再炒房的人，赶紧断了念想吧！国家调控房价的态度不会变，建立长效机制的行动不会停，租售并举的路子将坚持走下去。君不见，除了共有产权房制度即将实行外，最近还有一连串的重磅信号袭来！一、8月份M2增速跌破了9%！8月份M2的数据，同比只增长了8.9%，跌破了9%。这个数据已经创下了历史新低，而且是连续第七个月增速放慢，必将极大地压制楼市上涨。如果说，以前房价上涨的重要因素，是货币超发；那么，现在M2增速较大幅度下滑，说明房价上涨的空间，不可能太大了！岂不闻：水落石出！二、严禁消费贷违规进入楼市最近，广州银行系统宣布，加强消费贷管理，防范信贷资金违规流入房地产市场。现在，超过100万元或期限超过10年的个人综合消费贷款，原则上将不再发放了。深圳银行也普遍扎紧了消费贷“口子”，大多数银行已将长期消费贷年限调至5年，严禁消费贷、经营贷等穿“马甲”违规进入房地产市场，以维护市场稳定。对房地产，国家将持续拧紧水龙头！这次地主家真的没余粮了！三、央行：支持北京房贷利率调整自9月14日起，京城部分银行就开始了新一轮房贷利率上调，主要针对的是首套房房贷利率，普遍上调5%~10%，个别银行甚至上浮20%。对此，央行北京营业管理部表示，北京的房贷利率调整符合政策要求和导向，人民银行营业管理部积极支持。除北京以外，近期上海、深圳、南京等地区商业银行陆续提高首套房贷利率水平，首套房贷利率水平较基准利率上浮5%-10%，已成为全国房地产市场重点调控城市的普遍现象。从这些方面可以看出，中国房地产行业的高暴利时代已经过去了，楼市的黄金时代，已渐行渐远！6炒房客要沦为炮灰了随着“共有产权房”“只租不售”、“租购同权”等具有划时代意义的政策推出，逐步落地，从2017年开始，楼市真的正在经历前所未有的变化。这是历次调控都不曾出现过的现象！房子是用来住的，不是用来炒的，这是北京传来的最强音。违背这个铁的法则，即使一时赚到了快钱，但早晚是要赔回去的。从去年国家开始提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，以及酝酿建立“长效机制”，再到多地楼市新政出台，种种迹象表明政府决心前所未有。从历史上看，但凡国家下定决心根除的，就一定能根除。下一步，国家必将切实开始落实房地产是用来居住，而不是炒作的属性。中国的房地产发展模式大概率是：政府提供大量的长租房，同时开发商提供高价商品房，两者并举。一个以房产为投资中心的时代就要结束了，一个以奋斗者为本的时代就要来了！我们看到了无数的炒房者在哭啼，无数的民众在欢呼！
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