最高院最新判例：在房屋买卖合同中，约定由买受人替出卖人归还银行房贷，出卖人与银行约定的还款日不能约束...
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最高院最新判例：在房屋买卖合同中，约定由买受人替出卖人归还银行房贷，出卖人与银行约定的还款日不能约束...
声明：本案例和裁判理由经过闲话法律公众号重新编辑，删除了与本主题无关的情节，并对一些次要情节进行了删减。未经本公众号授权，拒绝转载。2016年12月公布的案件。案件回放& && &&日，李瑶、卢力平（甲方）与王黎明签订《关于房屋转让的协议》（以下简称《协议》），就甲方向王黎明转让诉争房屋事宜，达成如下协议：1、甲方向王黎明转让房产，王黎明于2006年2月底前支付现金90万元。从2005年4月份起，由王黎明支付银行贷款余额（约277.5万元）相应的月供。2、标的房屋的合同面积为415.85平方米，合计总价款为367.5万元。王黎明实际应付甲方90万元，甲方尚有银行贷款约277.5万元（以银行实际数额为准），自动转让给王黎明，在本协议生效日，即王黎明交付首付款时，双方办理交换手续。甲方不得再行出租、转让、处置该房屋。3、若王黎明连续三个月未能按期支付银行按揭月供时，本协议转让性质也自动失效。定金10万元作为王黎明对甲方的补偿，王黎明所付余款自动转为房租（现行整套租金为2.25万元／月）。4、甲方承诺，在王黎明付清按揭款项（或提前付清按揭款项）时，甲方协助办理房屋过户手续。5、甲方承诺，在王黎明付清90万元时，甲方即将本房产有关的文件交由王黎明保存。6、甲方违约责任包括下列条款：一是不向王黎明提供相关法律文件；二是不协助王黎明办理出租手续；三是不协助王黎明办理过户手续；四是悔约。若甲方违约，除退还王黎明已付房款外，还应向王黎明赔付定金10万元，并向王黎明支付王黎明所交按揭款的20%作为罚金。& & & & 日，卢力平累计已收齐￥90万元整。该《协议》签订前，王黎明已使用诉争房屋。李瑶、卢力平未将《借款合同》交与王黎明。审理中，王黎明提供存折，以证明其还款状况，根据该存折记载，自2005年4月起至日由王黎明支付银行贷款余额，根据记录，还利、还本时间有的在每月的20日前，有的在20日之后。同时，该存折显示，卢力平自行还款的还款时间20日前、后均存在。对该证据形式要件的真实性卢力平予以认可。卢力平提供银行对帐单证明王黎明出现未按上述协议约定按期即每月20日前支付银行月供的情形，对该证据形式要件的真实性王黎明予以认可，但认为该记录记载的时间系银行记帐的时间，不能确认是王黎明还款的真正时间，应以存折记载的时间为准。& & & & &日，李瑶、卢力平委托律师向王黎明发出律师函，内容为李瑶、卢力平认为王黎明在2005年4月、7至12月、2006年2月、4月、5月、7月至12月、2007年2月至6月出现违反《协议》约定，未按期支付银行按揭月供的情形，其中有3次连续超过三个月未能按期支付银行按揭月供，王黎明收到该函后，也委托律师向李瑶、卢力平发出律师函，内容为不认为其存在违约行为，望双方履行《协议》。& & & & &王黎明日向北京市海淀区人民法院提起一审诉讼，请求：1、请求判令李瑶、卢力平继续履行日签订的《协议》；2、请求判令李瑶、卢力平赔付王黎明定金10万元，支付罚金12.014万元。& & & & &李瑶、卢力平提出反诉，请求：1、判令解除王黎明与李瑶、卢力平签署的《协议》；2、判令王黎明支付定金10万元作为对李瑶、卢力平的补偿；3、判令将王黎明所付首付款中的66.5万元转为至日止的房租，并继续计算房租至王黎明实际搬迁并恢复原状时。一审判决& & 王黎明与李瑶、卢力平签订的《协议》，系双方自愿且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。合同签订后，双方应严格予以履行。双方的争议主要在于双方是否存在违约行为？具体分析如下：首先确定李瑶、卢力平是否违约。根据《协议》设定的义务，李瑶、卢力平在王黎明付清90万元时，其将诉争房屋有关的文件交由王黎明，李瑶、卢力平违约责任包括下列条款：一是不向王黎明提供相关法律文件；二是不协助王黎明办理出租手续；三是不协助王黎明办理过户手续；四是悔约。通过法院查明的事实，李瑶、卢力平未将《借款合同》交与王黎明，但此并不能确认其具有违约行为。综观双方签订的协议，双方约定李瑶、卢力平将诉争房屋有关的文件交由王黎明，但并未对文件名称、内容做具体约定，故王黎明认为李瑶、卢力平未将《借款合同》交付即构成违约，法院对此不予支持；关于李瑶、卢力平提出解除合同，是否构成“悔约”，法院认为，虽然双方对“悔约”并未约定条件，但李瑶、卢力平要求解除《协议》系认为王黎明违约在先，从合同的相对性及公平而言，其提出解除《协议》，目的是对自身权益的保护，故并不应认定违约。综上，法院现不能确定李瑶、卢力平在履行《协议》过程中存在违约行为。& & 其次确定王黎明是否存在违约行为。按照《协议》约定，王黎明的义务为：2006年2月底前分批支付90万元；从2005年4月份起，支付银行贷款余额。若王黎明连续三个月未能按期支付银行按揭月供时，本协议转让性质也自动失效。根据法院查明的事实，王黎明在分期支付的90万元中，存在未按约定的时间支付的情况，但最终其在约定的2006年2月底前将款付清，符合双方约定的内容，故此不应认定其违约；关于从2005年4月份起，王黎明支付银行贷款余额问题。王黎明提供的还款存折，具有客观性、真实性，其效力法院予以认证。按照《协议》双方未明确约定每月还款的具体时间，而李瑶、卢力平与银行签订的《借款合同》中约定的借款时间并不能约束王黎明，且该《借款合同》也未交与王黎明，故王黎明按照自己的理解每月月底前还款并未构成违约；关于连续三个月未能按期支付月供一节，王黎明理解为：未能当月支付月供的状况连续三个月，而连续三个月指从时间顺序上三个月不间断，如：1、2、3月。按此理解，王黎明虽存在2005年9月、2006年2月、4月、7月、11月、2007年2月、5月迟延支付月供的情况，但彼此未相连，不存在违约行为。法院对此予以认可。综上，不能确定王黎明存在违约行为。& & 根据上述，现王黎明要求履行《协议》，理由正当，法院予以支持，但其要求李瑶、卢力平赔付定金10万元，支付罚金120140元，因不能确定李瑶、卢力平具有违约行为，故法院对其该请求不予支持。李瑶、卢力平要求解除双方签订的《协议》，由王黎明支付定金10万元作为对其的补偿；将首付款中的66.5万元转为房租至日并继续计算房租至王黎明搬迁并恢复原状，按照每月2.25万元计算，因不能确认王黎明存在双方约定的违约行为，故法院对其诉讼请求不予支持。据此判决：继续履行双方于日签订的《协议》，驳回双方的其他诉讼请求。李瑶、卢力平不服上述一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。& & 北京市第一中级人民法院二审认为，王黎明与李瑶、卢力平签订的《协议》，系双方自愿且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按协议履行。根据《协议》设定的义务，李瑶、卢力平在王黎明付清90万元时，应将诉争房屋有关的文件交由王黎明。但并未对文件名称、内容做具体约定，故李瑶，卢力平未将《借款合同》交与王黎明，并不能确认其具有违约行为。关于李瑶、卢力平提出解除合同，是否构成“悔约”。虽然双方对“悔约”并未约定条件，但李瑶、卢力平要求解除《协议》系认为王黎明违约在先，从合同的相对性及公平而言，其提出解除《协议》，目的是对自身权益的保护，故并不应认定违约。& &按照《协议》约定，王黎明的义务为：2006年2月底前分批支付90万元；从2005年4月份起，支付银行贷款余额。若王黎明连续三个月未能按期支付银行按揭月供时，本协议转让性质也自动失效。关于从2005年4月份起，王黎明支付银行贷款余额问题。王黎明提供的还款存折，具有客观性、真实性，其效力一审法院已予认证。按照《协议》双方未明确约定每月还款的具体时间，而李瑶、卢力平与银行签订的《借款合同》中约定的借款时间并不能约束王黎明，且该《借款合同》也未交与王黎明，故王黎明按照自己的理解每月月底前还款并未构成违约。关于连续三个月未能按期支付月供一节，王黎明理解为：未能当月支付月供的状况连续三个月，而连续三个月指从时间顺序上三个月不间断，如：1、2、3月。按此理解，王黎明虽存在2005年9月、2006年2月、4月、7月、11月、2007年2月、5月迟延支付月供的情况，但彼此未相连，不存在违约行为。法院对此予以认可。综上，不能确定王黎明存在违约行为。据此，李瑶、卢力平的上诉请求法院不予支持。据此判决：驳回上诉，维持原判。李瑶、卢力平不服上述二审判决，向北京市高级人民申请再审。& &北京市高级人民法院再审期间，卢力平、李瑶提交了以下证据：1、北京银行金运支行说明，内容为：卢力平、李瑶2000年11月在我行申请按揭贷款，2005年至2007年期间，该笔贷款多次逾期违约。特别是2007年7月，已构成连续3次逾期。在此期间，我行电话多次联系卢力平及承租人王女士（手机139××××8848），催收欠款。2、北京银行金运支行还款记录单，用以证明：日应还款，实际还款日为日，2007年5月未如期还款。日应还款日，未偿还6月、7月月供。因王黎明连续三个月不按期支付银行按揭月供，经银行催促，卢力平于日自行偿还6.78万元，该款用以偿还5月、6月、7月的月供。日应还款，实际还款日为日，王黎明连续三个月不按期支付2008年1月、2月、3月的月供。3、《支付结算办法》、《中国人民银行个人住房贷款管理办法》、《中国人民银行贷款通则》、《中国工商银行综合业务核算操作规程》，用以说明按照金融系统的规定及惯例，王黎明没有按期交纳月供，必须先归还逾期部分所有本息，才能归还正常部分本息。& &&北京市高级人民法院再审认为，《协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均 应按《协议》履行。根据《协议》第4条的约定，“若王黎明连续三个月未能按期支付银行按揭月供时，本协议转让性质自动失效。定金10万元作为对甲方的补偿，王黎明所付余款自动转为房租”。因王黎明多次出现未按期支付月供的情形，按照金融系统的相关规定以及交易惯例，其只有将所欠贷款本息偿还完毕的情况下，才能归还当月的按揭贷款，故其行为已构成连续三个月不按期支付月供。卢力平、李瑶依约有权解除协议。鉴于双方当事人签订协议的目的是转让房屋所有权，迟延支付月供的情况不足以导致房屋买卖不能实现。就现有证据，王黎明已补齐欠款，从保证交易稳定及公平的角度出发，双方应继续履行《协议》。但因王黎明存在未如期支付月供的违约行为，给卢力平、李瑶造成了一定的损失，其应承担相应的违约责任。原审判决部分事实认定不清，该院予以纠正。据此，北京市高级人民法院判决：继续履行双方于日签订的《协议》，王黎明于本判决生效之日起30日内赔偿卢力平、李瑶100万元。王黎明不服上述再审判决，向检察机关提出申诉，最高检抗诉。& &最高院再审对北京市高级人民法院再审查明的事实予以确认。李瑶、卢力平再审中主张王黎明的违约行为导致其遭受巨大损失，但未能举证证明。另查明，因另案执行，案涉房屋已经登记在王黎明名下且被查封冻结。& & 最高院再审认为，基于检察机关的抗诉及当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点如下：& & 关于王黎明的履约行为应否被认定为符合《协议》约定的连续三个月未能按期支付银行按揭月供的情形的问题。李瑶、卢力平与王黎明签订的《协议》相关约定内容为，“若王黎明（指王黎明）连续三个月未能按期支付银行按揭月供时，本协议转让性质也自动失效”，上述约定中的“连续三个月未能按期支付银行按揭月供”，到底是指三个月逾期，还是指三个月断供，以及连续三个月断供应否按金融系统的相关规定及交易惯例进行理解，双方各执一词。本院认为，第一，该条约定并未明确每月20日为还款日；第二，此前李瑶、卢力平自行还款时亦存在20日之后还款的情形；第三，李瑶、卢力平未在订约时将《借款合同》交与王黎明，《借款合同》中每月还款日的约定不能直接视为王黎明参与订立的《协议》的组成部分；第四，本案系发生在王黎明和李瑶、卢力平之间的合同履行争议，该合同履行中违约行为的界定与李瑶、卢力平和银行之间借款合同违约行为的界定不应等同，而根据合同相对性，《支付结算办法》、《中国人民银行个人住房贷款管理办法》、《中国人民银行贷款规则》、《中国工商银行综合业务核算操作规程》等金融系统的相关规定与交易惯例及银行依据上述规定惯例作出的相关认定，至多只能约束作为银行交易相对方的李瑶、卢力平，不能约束作为李瑶、卢力平交易相对方的王黎明，且王黎明客观上也不存在连续三个自然月未予还款的情形，基于上述四点理由，北京市高级人民法院再审关于王黎明的履约行为已构成《协议》约定的连续三个月不按期支付月供及李瑶、卢力平据此依约有权解除协议的认定不能成立，应予纠正。& & 关于王黎明向李瑶、卢力平赔偿数额的问题。北京市高级人民法院再审判决认定王黎明的履约行为构成连续三个月不按期支付月供，进而认定李瑶、卢力平有权解除协议，但同时又从保证交易稳定及公平的角度出发，对李瑶、卢力平解除协议的诉请未予支持并判令王黎明赔偿李瑶、卢力平100万元，如前所述，王黎明的履约行为并不构成《协议》约定的连续三个月不按期支付月供，故北京市高级人民认定赔偿数额为100万元的前提即不能成立，应予纠正。但李瑶、卢力平因王黎明的履约瑕疵确实受有损失，综合考虑李瑶、卢力平历次审理中主张的赔偿数额及相应的举证情况，本院酌定王黎明应向李瑶、卢力平赔偿10万元较为妥当。& &综上，判决如下：继续履行双方于日签订的《协议》，王黎明于本判决生效之日起30日内赔偿卢力平、李瑶10万元。
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我买了1个商铺,首付付了一半，剩下的一半银行按揭，后来月供困难，按揭款交不上了会怎么样？
我买了1个商铺,首付付了一半，剩下的一半银行按揭，后来月供困难，按揭款交不上了会怎么样？
浙江 杭州 富阳区发表时间： 13:08
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一开始叫不上银行会催收，再不交会起诉至法院，拍卖你的商铺后还款
律所：浙江铭广律师事务所 回复时间： 13:21
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Copyright@　版权所有 找法网（）- 中国大型法律服务平台&购房银行按揭还清后，可直接到银行取回房产证？还需要办理什么手续吗？
购房银行按揭还清后，可直接到银行取回房产证？还需要办理什么手续吗？
您好，不同的银行具体要求不一样，但一般银行都会要求购房者带上身份证、抵押物凭据、借款合同、保单副本和发票前去办理手续。
在涵江有一套房子，还在还贷款，想买二套房，首付比例是多少
您好！目前莆田执行认房又认贷，如果你有房子还在还贷的话，再购买就属于第二套，莆田二套房商业贷款最低首付为30%，不过目前各大银行额度紧张，具体还要详询相应楼盘。
请问现在要贷款120万的话，需要多久时间的流水帐，每个月大概是多少进账？
您好，贷款100万以上需要近半年的流水账，你至少要保证你的收入是月供的两倍。
贷款审批通过了，放款要等多久？如果放款赶不上秀屿政府补贴最晚时间，要什么其他办法办法吗？
您好，现在银行放款比较慢，具体放款时间你可以咨询你的贷款银行。如果因贷款问题而导致申请时间比较紧迫，可以跟开发商协商处理，看是否有备选方案，具体可咨询你意向的楼盘。
另外，秀屿区申请政府购房补贴截止至日，到期未申请办理的则视为弃权，所以建议你可以先去咨询你的置业顾问。
工行贷款审批通过了，现在等放款，放款要等多长时间呢？
您好，今年因为银行额度有限，所以放款偏慢。目前银行已经审批通过了，只能耐心等待放款了。具体进度可以咨询你的贷款银行。
房贷已经审批通过两个月了，为什么还没放款？放款慢有什么影响？
您好，今年因为银行额度有限，所以放款偏慢。放款慢对你收房会有所影响。如果你购买的房子已经可以交付使用了，那么你的房贷还没放款就不能收房，否则之后银行若不能放款而你已经收房了，你将承担所有风险。
请问首套房8月份面签的，现在还没放贷，利率是怎么算的？建行的？
你好，房贷利率是按实际批贷的利率计算，一般是以放款的时间来算，具体你可以咨询建行。
福州未结清一套房贷款，在仙游二套房首付需要多少？
您好！目前银行房贷已经联网，按照政策规定，如果您在福州有房贷未结清，在仙游买二套最低首付为30%。不过，目前莆田各大银行额度紧张，很多楼盘二套首付比例也有提高，建议您详询具体楼盘。
商贷买房额度多少
您好！商业贷款额度要根据您的银行流水、负债水平和工作情况等诸多因素共同决定，具体还需详询相应贷款银行。
去年买房子的时候，是组合贷款，现在想把一部分的商业贷款先还掉，有谁知道要怎么操作吗？
您好！可以，你可以先问一下你的贷款银行。中行是还款满一年，然后多付一个月的利息当违约金就可以提前还商业贷款。同时要注意先把提前还款的金额足额存到还贷的银行卡中，带上合同身份证，贷款人亲自去银行提前还款。
交房了，装修款又不够，所以想要贷款，每个月还要交月供！不知道装修款怎么贷款的，能贷么？
您好，可以贷款的，不过要视银行而定，目前建行和农村商业银行有在办理。建行最长可以贷款48个月，月供=使用金额/48+使用金额0.33%。具体你可以咨询银行。
购房小贴士房子付了首付，合同都拿去银行贷款了现在要求月供但是我什么证明也没有
全部答案（共1个回答）
不会影响，因为国家政策的执行到银行，再到底下的分行，需要相当长的时间，尽快办，没事，贷款的首付比例还是银行说了算！
1、目前没有太好的办法，因为你的首付已经付完，而且购房合同已经签定，一般银行都会给批贷款，除非你的个人问题，例如个人资质，或者以前有不还款的纪录等不良行为的情况...
需要跟房产销售商协商，如果两边同意是可以的
楼上的你写小说那，玩文学创作的吧，嘎嘎
首先说一点，银行在审核收入证明的时候就是2个电话，一个是打给你单位的人事就是开收入证明的地方，对一下你的资料，在一个就是...
答: 跨境服务一年费用多少，骡夫电商怎么样？
答: 建行手机银行具有基金投资、基金行情股票行情查询、股票交易、银行存管、银证转账、外汇买卖等功能。
如基金投资，建行手机银行能够进行基金行情查询，基金认购、申购、赎...
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这个不是我熟悉的地区
相关问答：123456789101112131415房产证抵押后，还能再次申请银行贷款吗？
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房产证抵押后，还能再次申请银行贷款吗？
bigjava&&&&&&
&&&&&&来源：网络转载
客户咨询：房产证抵押后，还能再吗？我有一套房，现在价值大概110多万，去年底用去做抵押贷款了，不过只贷了40万。现在还在抵押中，每月还款4700元。我这种情况还能继续再用房子抵押贷款吗，需要15万左右？希望专业人士解答一下谢谢。
回答：可以，但需先还清你之前的贷款，注销它项再重新办理抵押贷款，一般情况是：像我们希财网等这样的贷款担保公司可以帮您先把抵押贷款剩余部分给垫资还清了，把房产证拿出来，再另办抵押贷款。不过，垫资是要付费用的，当然，如果借款人自己有经济实力也可以自己拿钱还款。但房产抵押贷款由于需要办理抵押登记及评估房产等手续，一般办理时间较长，再加上按揭房还有个还款解押的过程，所以按揭房抵押贷款一般需要1-2个月的时间方可放款。
如果您近多半年还款正常，信用没有问题，可以申请按揭房信用贷款，手续比较简单，隔天就能放款了。不过，这款银行贷款，是按您原抵押贷款的月供放款的，您这种情况可以贷出月供的30倍，即：.1万元。如果这个额度够用，建议您办理这款北京贷款。
按揭房信用贷款：
1.申请要件：房产按揭贷款满6个月以上就可以申请（贷款已结清不超过6个月的好可办理）
2.贷款对象：在北京工作居住、房产在按揭贷款当中（含经营性贷款还本付息的贷款）
3.贷款额度：原抵押贷款满半年的可贷月供的30倍，满一年的可贷45倍。最高可贷50万
4.还款方式：每月等额还款。
5.所需材料：二代身份证明，房产证或住房按揭合同。
6.无需收入证明。无需银行流水账，只要你有住房按揭贷款补充就可以帮你获取月供的24倍无抵押信用贷款，审批加放款时间两天，
7.办理流程：借款人向银行递交申请材料&&银行对材料进行审批&&审核通过，双方签订贷款合同&&银行放款。
8.贷款预期年化利率：年息12.08%，可贷1-3年
9.任何贷款均不得用于投资房市，股市，期货或其他股本权益性投资。不占二次抵押额度。全国房产均可。
扩展阅读：房产抵押贷款与按揭房信用贷款的优势比拼
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