楼市开启“5限”时代：限购、限贷、限价、限售、限商－财经频道-齐鲁晚报网
楼市开启“5限”时代：限购、限贷、限价、限售、限商
核心提示：
5月15日，国家统计局发布的4月份房地产开发和销售情况月度报告数据显示，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长邢志宏表示，从数据可以看出，4月份房地产开发投资继续增加，商品房待售面积进一步减少。
限购、限贷、限价、限售、限商
4月份超五十城发布70余次调控政策
楼市开启&5限&时代
5月15日，国家统计局发布的4月份房地产开发和销售情况月度报告数据显示，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长邢志宏表示，从数据可以看出，4月份房地产开发投资继续增加，商品房待售面积进一步减少。
具体数据显示，1月份至4月份，全国房地产开发投资27732亿元，同比增长9.3%，增速比1月份至3月份加快0.2个百分点，其中住宅投资增长10.6%。房屋新开工面积48240万平方米，同比增长11.1%，其中住宅新开工面积增长17.5%。
邢志宏表示，房地产投资保持了一个比较平稳的增长态势，这跟去年的一个延续效应是分不开的，去年全国的商品房销售面积增长了22.5%，使得房地产市场出现了比较强的景气局面，很多房地产企业加大了投资力度，很多在建项目仍在进行，投资项目有周期性，一旦开工了以后需要延续一段时间。所以，目前房地产投资的增长可以说是这种周期性的延续。另外，房地产现在正在进行分类调控，一线城市为了抑制房价过快上涨，也加大了土地和房屋的供应力度。所以，房地产投资的增加是在这么多的原因和背景下出现的。
同时，前4个月，全国商品房销售面积41655万平方米，同比增长15.7%，其中住宅销售面积增长13.0%。全国商品房销售额33223亿元，同比增长20.1%，其中住宅销售额增长16.1%。房地产开发企业土地购置面积5528万平方米，同比增长8.1%。4月末，全国商品房待售面积67469万平方米，比3月末减少1341万平方米。1月份至4月份，房地产开发企业到位资金47221亿元，同比增长11.4%。
中原地产首席分析师张大伟告诉记者，整体看2017年4月份各地楼市调控政策继续加码，在政策约束下楼市表现一般，成交量同比和环比均有不同程度的下降。截至4月末，主要热点城市的库存均有上升，去库存主流城市集中在三线城市。
张大伟表示，从调控政策内容看，4月份单月，超过50个城市发布了70余次调控政策，其中北京、保定、成都等城市均发布了多次政策。从城市发布的政策主要特征看，主要特点是集中执行了&5限&，分别为限购、限贷、限价、限售、限商。
&全国已经有超过20个城市&限售&，正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为本轮从3月份开始的全国多城市调控新特点。预计未来还有更多的城市将执行落地这一新调控措施。一定年限限制转让，可以有效的降低投机行为。&张大伟告诉记者。
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从限购、限贷到限价、限售，房地产调控的王炸你懂多少？
&&& 本文首发于微信公众号：江瀚视野观察。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。　　编者按：
　　从去年930开始，各种调控政策层出不穷，今年之后又是开始加码，限购、限贷、限售、限价等四大政策，再加上两调控：调土地、调货币，让我们一起来看房地产的各种政策到底是怎么发展的？未来的房地产又会到哪去？
　　从去年930新政开始，中国拉起了全方位房地产调控的大幕，先是国庆节期间几十个城市新政迭出，之后是中央经济工作会议定下中国房地产未来主基调：房子是用来住的，不是用来炒的。至此，房地产市场算是大局已定，主基调明确之后房地产调控开始全方位升级，根据瀚哥易居智库的朋友统计，从三月份到四月下旬，出台房地产调控政策的地市已经多达五十余个，在各种政策的轮番轰炸之下，我们似乎已经看到了房地产的曙光，很多地产的房地产价格终于不再上涨，并且由部分地方出现了小幅度的下调。
　　今天，我们就来讨论一下，房地产调控所谓的：限购、限贷、限售、限价四大王炸到底是什么？解决房地产问题的思路还可能有哪些呢？
　　一、房地产调控的王炸有哪些？
　　相信打过斗地主的人都知道，在斗地主中有一种被叫做王炸的东西，专门对付各种刁钻古怪的情况，往往是王炸一出谁与争锋，非常的厉害。面对着房地产市场价格的一场高涨，购房羊群效应的水涨船高，国家也在一步步地升级的自己的调控政策，这些政策可以说算是王炸频出，甚至在上所谓的四限也被称之为四大金刚。今天，我们就从科普的角度先来讨论一下，这四大金刚到底是什么？
　　按照我们惯常的思路，当房地产市场出现异常过热的时候，往往先调需求，让房地产的需求先冷却下来，这个就出现了我们大家最为熟悉的限购与限贷政策。
　　限购：顾名思义，就是限制购买，规定购买的数量，一般是指商家为了使自己的产品得到很好的销售业绩而采取的一系列促销手段，往往针对一些特价商品为了防止抢购所采用的一种商业手段，大家比较熟悉的比如说小米手机的限购。在房地产领域，限购就是对于购房的资质进行限制，一般都是通过限制户籍、居住证、社保等多条件杠杆，让非本地刚需居民买房变得更加困难，从而改善房地产市场的购买供需关系，抑制房地产市场的“投机”需求，从而防止房地产市场的上涨过快。
　　当然，跟随者限购一起出现的还有限贷。所谓限贷，就是专门针对房地产市场中大多数人买房都是贷款买房的情况，通过严格执行房地产贷款的首付款比例和房贷利率比例，再严控消费信贷在房地产的使用，从而让房地产投机者失去通过贷款增加杠杆的能力。往往是从杠杆的角度，降低购房者的购买杠杆，从而增加购房者的购买成本，从而抑制房地产“投机”，有效地防止房地产泡沫的产生。
　　所以，瀚哥认为，限购和限贷都是标准的需求侧改革的范围，通过让你买房的数量得到限制，降低购房者的贷款杠杆，实现控制房地产价格过快上涨的目的。但是，由于房地产市场过于红火，这两种政策也会有其局限性，比如限购往往是针对居住属性的住房，对于商住房限制的比较有限，而限贷的话对于全款买房其实并没有什么作用。
　　因此，为了让房地产调控的更有效果，所以引入了供给侧改革，这个改革就是限价和限售。那么，先说限价吧。
　　限价：是一种经济学的调控方式，一般是对于某些居民生活的必需品，为了防止价格过高，会通过限价的手段来保护消费者的利益，比如说(,)，蔬菜等等，这些产品往往还会设立一个最高的价格，平抑市场的物价水平，保证物价的相对稳定，从而保障居民的生活，鉴于国家已经明确房地产的居住属性了，所以某些地区比如说安徽的临泉县就明确规定了房地产的最高售价，进行了限价的政策。
　　最后，我们来说现在很多城市都在加码的最大法宝――限售。所谓限售，就是限制销售的目的，由于市场经济环境中，商品都是自由流动的，所以理论上你今天买了房，明天就可以把房子卖掉，因为房子也是一种商品。限售就是规定了对于卖出时间的限制，最近厦门、成都、福州、广州等城市都不同程度的采用了限售这个战略，限售表面上看来是冻结了流动性，从供给侧的角度来说，斩断房地产市场的部分供给，从而从出口冻结了房地产二手房的供应，让资金的流动性降低，从而抑制了房地产的泡沫。但是，瀚哥看来限售的目的并不止如此，限售不仅可以防止房地产价格的进一步上涨，也可以有效地防止房地产市场的暴涨暴跌。中国的楼市其实非常像2015年的股市，处于一个非常危险的高位运行，一旦某些人对于热点城市的房地产价格上涨不太看好，即有可能出现股市一样追涨杀跌的现象，会不会像股市一样断崖式下落瀚哥不敢说，但是限售往往是抑制这种暴涨暴跌的有力武器。
　　到此为止，房地产调控的四大王炸全部出场了，他们的出现标志着我们回归房地产居住属性的脚步向前更进了一步。
　　二、房地产市场未来到底会怎么走？
　　瀚哥认为，在各地房地产调控新政频繁加码的情况下，房地产的紧政策将会成为大势所趋，限购、限贷、限售、限价的逐步加码向市场释放了政策弹药很充足，国家让中心城市和热点城市住房回归居住属性的决心不会动摇。所以，瀚哥认为各地的房地产市场将会进入明显的“二元市场”阶段。一方面，各个中心城市和热点城市的房地产将会保持横盘略微下调的走势格局不变，既不会出现暴涨也难以出现大跌，横盘将会是短时间内的一个大趋势，当然远郊等原先被爆炒的地段出现回调也会是大概率事件。另一方面，三四线城市的房地产去库存压力依然较大，大量的存量库存的消化将会耗费较长的时间，房地产市场的二元分化格局已经逐渐明显。
　　未来，能够看到的是国家供给侧改革的趋势日渐明显，除了上面所说的限售、限价这种直接调控层面的供给侧改革之外，有两类更为宏观的供给侧改革也正在出台。第一种，房地产土地的供应改革，对于房地产库存去化周期超过三年的城市，也就是去库存压力较大的城市，减少甚至停止土地供应的趋势正在形成。对于去化周期少于一年的城市，也就是我们之前说的中心城市和热点城市，土地增加供给的趋势也很明显，通过土地政策的调整，直接从供给侧来瓦解房地产市场的投机心理，化解恐慌情绪将会是一种非常有可能发生的事情。
　　第二种，在货币政策领域，货币政策的宽松趋势已经接近了尾声，出于防控金融风险，降低融资杠杆的需求，再加上美联储的压力，货币政策稳健从紧将会是一个大的趋势，3月末人民币房地产贷款数据出现减少，其中个人贷款增速更是明显回落，这都是从货币层面降低房地产市场风险的一种控制。
　　可以说在“四限+两调（调土地、调货币）”的影响下，房地产市场稳定发展的趋势已经形成，未来通过政策防止房地产市场的价格与居民收入背离已经成为必然，房地产投机时代已经过去，居住将会是房地产的新主题。
每日一句夕阳在西边的天空渐渐散开。那下面巨大的高楼大厦鳞次栉比，不仅如此，它们周边还伫立着大大小小的建筑物。这就是怀有过野心和希望的人建造的街道。但是，现实当中，累得精疲力尽的人们只是在这些建筑物的缝隙之间匍匐打转地苟且偷生而已。而我，也只是其中的一个。――《幻夜》
&&& 文章来源：微信公众号江瀚视野观察
（责任编辑：刘静 HZ010）
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房地产五限时代来临&限购、限贷、限价、限售、限商
“目前的楼市开启‘五限时代’，即限购、限贷、限价、限售、限商。五限时代的开启 意味着房地产盛宴结束。
　　从1998年至今，国人对房价的看法，是经过20年的波折和疑拒，逐渐建立起了一些房价单边上涨的信念。甚至每有大政方针，人们总是用有没有炒房机会的角度来解读。众人皆知美之为美，斯恶矣！随着抑制楼市泡沫的组合拳不断加强，炒房盛宴大致结束，继续炒房思维既无趣且无益。
　　如何看待中国的绝对房价？已经不低了。尽管中国有聚敛储蓄率高、经济成长快、人地矛盾大等因素，但房价贵是不争的事实。在京沪一线城市房价滞涨时，炒房客将眼光转向了绝对房价不高的三四线城市，甚至不少银行也希望将个人房贷业务的重点布局在地县。这种期待可能是徒劳的。一线城市的房价是标杆也是榜样，如果榜样难以光彩照人，那么小县城炒房风气转向只是迟早问题。何况严峻的现实是，去库存化迟缓的区域恰恰是在三四线。
　　如何看待中国的相对房价？在去年于《21世纪经济报道》的分析地产泡沫的长文中指出，一线房价已经很高了。中国70个大中城市的房价收入比高于50倍，商品房租金收益率低于2%，以京沪为例，300万元一套的住宅已十分罕见，假定其每年涨5%便是15万元，这已远远超出了京沪中等以上收入白领的月薪。每平米动辄10万以上的所谓豪宅区，小区内往往遍地都是胡乱停放的电动车、自行车、老年代步车，这种高房价下极其廉价的出行方式畸形地结合，鲜明折射了泡沫特征。
　　如何看待中国房地产的发展阶段？未来房地产可能也是稳中趋缓。尽管中国城市化率仍然不高，仍有7亿农民，但涉及三农的政策基调难以发生剧变，加之保障房建设的巨大力度，使得房地产市场逐渐从总体供不应求转向供应过剩。即便买房机会仍存，也是局部市场和特定物业的机会。例如一线城市核心区域的机会，以及人均住宅、商业和物流面积尚未饱和的少数城市的机会。在中国大地随手买套房都赚大钱的时代已经结束了，以后精挑细选买房的难度也在增加。
　　如何看待中国房地产金融风险？有舆论指出中国楼市市值相当于GDP的411%，比全球平均水平高出260%，是全球最大泡沫。这种说法过于夸张和缺乏支撑。中国楼市经历了风云激荡的20年，商品房累计销售金额约在65万亿元，其中绝大部分为2010年之后所销售。因此，中国楼市市值可能在120万亿-150万亿元。另据国家统计局调查，2015年底中国城镇居民人均财富约14.5万元，其中不动产占比约65%。考虑到中国居民银行储蓄等动产的规模，我们也可大致推算出不动产市值。截止到2016年底，中国个人住房按揭余额和公积金贷款余额相加约20万亿，从按揭率、按揭违约率和按揭早偿率看，迄今为止，尽管中国楼市局部泡沫化，但总体金融风险基本可控，只要调控节奏得当，中国金融体系有充裕的斡旋余地来应对楼市调整。
　　如何看待中国楼市的库存状况？这轮楼市回暖，大约是在2015年9月份开始，在2016年全年维持了高热度。因此去库存化刚刚经历了5个季度，去化约2.5亿-3亿平米。但从2016年全年的在建面积、新开工面积和待售面积看，中国楼市的去库存化问题略有缓解但未有根本逆转。楼市库存不仅存在于商品房，很可能也存在于保障房和棚改房领域。楼市巨大库存不是短期形成的，也绝非可迅速消化的问题。
　　如何看待中国楼市的负面冲击？楼市的发展有诸多好处，例如改变了城市面貌、改善了居民居住条件、激励了土地财政、带动了上下游相关产业、为基础设施和园区建设充实了财力等。但其也有负面影响。一是弱化了认真做好实体经济的吸引力，二是不利于居民收入分配。往往做十年企业，上十年班，不如炒一套房。无心实业、无心敬业，热衷炒房可能对整个社会造成了较大伤害和财富过度集中。炒楼和炒股一样都具有奇妙的加大中国贫富差异的功能，楼市导致财富向富者加速集中，炒股导致中小投资者财富被大量洗劫。富愈富，贫愈贫，引发的问题并不局限在经济领域。
　　如何看待中国楼市调控的未来趋势？许多人习惯地认为当下的楼市调控仍可能沦为“空调”。诸多迹象显示，此轮政策组合拳不可能逆转。短期看，限购限贷等的行政手段和市场手段平行使用；中期看，增加土地和住宅供应，打击市场涨价预期不会手软；长期看，做好全国不动产统一登记平台、完善个人所得税和试行房地产税也是必然选择。房地产调控的长效机制正在有序形成。因此，政策环境已使得炒房者没有什么可乘之机。
　　如何看待和中国楼市相关的金融环境？有几点是明显的，一是随着美联储的加息和缩表，其他国家的央行也将被迫收紧流动性，中国央行也不例外，流动性可能稳中趋紧，利率趋升。二是金融要稳要活，金融监管强化和金融风险宣泄并行，房地产去杠杆去库存仍将延续。三是各种稳健的现金管理计划的收益率将持续上升，有可能替代房产成为更实际可选的投资选择。在北欧、日本和中国香港都曾出现过楼市的重大拐点，领先于楼市拐点出现之前大约2-3个季度，这些经济体都出现了M2增速跌破10%的现象。当下中国M2增速已从高速增长逐渐回落至10.2%，并且看上来增速还将放缓。此外就是利率和汇率的变动，相信银行理财收益率很快将升至5%甚至更高，而人民币汇率则可能相对稳定。这将逐渐迫使大多数人意识到，稳健的准现金产品是拐点期的王者。
　　结论是，中国一度风起云涌的房地产爆发增长期可能已在逐渐远去，一度神话的炒房暴富术可能也将明显退潮，次贷危机后一度异常宽松的货币政策也在明显转向。这些因素决定了继续炒房惯性思维，有可能不仅无趣，也可能危险而无益。现在需要唤醒的意识是，不要再以为钱不值钱，随着美联储和中国央行陆续告别高速发钞期，钱会越来越值钱，挣钱会越来越不容易，过于高估的不仅是楼市，也有岌岌可危的科技股泡沫。
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楼市怎么看：“金九银十”风光不再，限购限贷限价限售买卖难成，“租售并举”构建长效制度背后有搞头
本文首发于微信公众号：证券时报网。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。　　传统的“金九银十”是销售的最旺时期，但最近一两年，“金九银十”却成为了调控措施密集出台的时期。限价、限售等“密集式”调控全面出击，平复了楼市持续多年的燥热，市场各方心态陡变。那么，楼市调控是否存在“时间表”？住房租赁市场的大力发展能否带来住房体系质的改变？
　　去年“十一”长假前后开始的一轮房地产调控潮已满“周岁”。巧合的是，今年“十一”假期前全国多座城市接连升级楼市调控，再现“密集式”调控。一年时间过去，同样的节点，调控重拳平复楼市持续多年的燥热，楼市众生相也各种各样：赞者有之，叹者有之；有人观望，有人出手。
　　“密集式”调控再度来袭
　　目前，调控依旧是全国楼市的，全国推出限售措施的城市数量已超过40个，消费贷“悄悄”流入房地产市场也陆续得到各地监管部门重视。
　　自去年“十一”长假前后开始的一轮密集房地产调控潮以来，各线城市房价走势明显分化：热点一二线城市房地产市场出现不同程度降温，房价过快上涨势头得以遏制，房价涨幅趋缓。另一方面，部分三四线城市投资、投机性需求大量进场，房价随之出现一波快速上涨行情。
　　有鉴于此，调控依旧是全国楼市的。
　　就在“十一”假期前一周，西安、、南昌、南宁、长沙、贵阳和石家庄等城市先后出台楼市调控新政，重点都放在“限售”之上，其中重庆和南昌要求新购住房取得不动产权证满两年后才能上市交易；南宁要求在主要市区购买第二套及以上住房，须取得不动产权属证书两年方可转让；长沙要求购房满3年方可交易，贵阳也要求购买新建商品住房3年内限制转让；石家庄要求新购住房及二手房5年内不得上市交易；西安还发布了商品房价格调控通知。
　　随后，宁波、桂林、无锡等城市也纷纷升级楼市调控措施，其中宁波和桂林也出台了相关限售措施。中国指数研究院的统计显示，截至目前全国推出限售措施的城市数量已超过40个，政策以流动性为切入点，立足于引导居民正确的住房消费行为，与限购、限贷等政策配合使用已经形成新的预期引导机制。
　　从政策内容来看，从限购、限贷、限价、限售再到“限商”，热点城市组合执行了“五限”措施。中原地产研究中心统计数据显示，今年以来已有超过100个县级以上城市发布了各种相关房地产调控的措施约150余次。今年前9个月，全国15个核心热点城市发布调控政策均超过4次。易居房地产研究院副院长形容，第四轮房地产调控来了。
　　除了“五限”措施，消费贷违规流入房地产市场陆续得到各地监管部门重视。此前，消费贷违规流入楼市降低了楼市调控效果，由于消费贷期限短、利率高，若房价回落很容易出现资金链断裂，更进一步断供会将风险引至银行体系。根据易居房地产研究院统计，2017年3月以来全国短期消费贷款同比大幅攀升，新增异常短期消费贷款金额约3700亿元，估计其中至少有3000亿元流向楼市。近一个月以来，南京、、广州、深圳、、江西等六省市监管层先后发文，强化对消费贷的检查和监管，严控消费贷流向楼市。
　　此外，银行收紧房贷额度与提高房贷利率，进一步加速楼市“降温”。以深圳为例，根据美联物业提供的深圳商业银行贷款利率数据，深圳建行、工行和中行自9月22日起将首套房贷利率上浮10%；农行则自9月23日起，将首套房贷利率上浮10%。有多位购房者对记者表示，现在去银行申请房贷的时间变长，有的甚至要排到年底。
　　众生相：市场各方心态发生变化
　　今年“十一”假期多个热点城市成交量大跌，无论是购房者、投资客还是房企，心态都发生了变化。这时，房地产行业的整合潮也悄然升温。
　　一年的时间，楼市调控全面出击，打法轻重并举，缓急相间平复了楼市持续多年的燥热，市场心态陡变。中国指数研究院的最新数据显示，9月各线城市楼市成交均同比下降，22个主要城市的楼市成交量同比下降44.4%。与此同时，从刚刚过去的“十一”假期也能感受到一丝变化。据中原地产研究中心统计数据显示，今年“十一”假期前6天，多个热点城市楼市成交出现明显下滑，新房和二手房网签数据平均同比跌幅达到了8成（部分城市网签数据暂停）。其中，上海前6天新房网签量为147套，同比下降78%。
　　深圳房价自2015年初后一直领跑全国，直到去年10月“深八条”出台，深圳楼市的风向开始转变。美联物业全国研究中心的最新数据显示，9月深圳全市一手住宅成交均价微跌0.1%至每平方米54314元。反映二手住宅价格的美联物业（深圳）蓝筹住宅价格为每平方米52612元，环比微跌0.7%。对于深圳房价出现连续小幅下跌的现象，背后原因众多，但对于这座经历房价暴涨后在一年时间里快速降温的一线城市，可以说是本轮楼市密集式调控的独特样本。
　　“十一”假期期间，深圳没有跟随其他城市再度升级楼市调控，但这并没有让购房者和一些投资者放下“悬着的心”。深圳市规土委的数据显示，10月1日至7日每天都有一手住宅成交，7天的成交套数接近440套。不过，记者在深圳罗湖区和福田区的多个新楼盘营销中心调查时发现，现场人气并不旺，一些楼盘在假期期间还推出特别的折扣优惠以吸引购房者，甚至还给业务员额外的成交奖励。位于罗湖文锦渡片区的一处新楼盘项目，有业务经理向记者透露，国庆假期期间来看房的访客只有几十人，一套房子也没卖出去。与此同时，位于湖贝片区的另一住宅项目则在假期期间卖出了十几套单位，算是“不错”的成绩。
　　图为某营销中心，人气并不旺
　　“其实整个9月深圳市场的表现还算可以，但应该是由于推盘量加大的原因，长期来看我们自己也看不清楚政策的前景。”对于楼市调控，多位现场的销售中介对记者表达出自己的疑虑。
　　“现在银行的房贷利率高了很多，审批也比以前严格，我都不知道是不是该出手买房。”作为刚需客的对记者表示，自己已经看了好几个月的房子，深圳房价并没有出现明显松动，身边一些朋友也还是出手买房，自己却始终拿不定主意，但觉得买房的“难度”似乎越来越大，这包括贷款和各种调控政策。
　　这时，有投资客也开始选择观望。在罗湖区的万科深南道68号营销中心，记者遇到一位来自东莞的投资客，年近40岁的郑先生是东莞一家商贸企业的负责人，对房产投资颇为热衷。在多地的限售限购令下，他把目光投向了深圳不限贷不限购的商务公寓，但自己对炒楼的信心也有所动摇。“如果买新房，从签订合同到拿房产证大概需要两年，假设从拿证开始限售两年，意味着一栋房子持有4年才能卖。一笔资金每年不增值12%，投资就算失败，而且现在银行还严查消费贷首付贷，资金压力更大。”郑先生强调，“现在投资房产千万别想着可以随便躺着赚钱。”
　　有这么一组数据可以看出深圳市场上投资客的心态。深圳中原研究中心数据显示，二手房投资客比例已经大幅度下降至4%，远低于2015年的30%和2016年超过20%的比例，自住需求达到73%。
　　楼市调控趋严，也成为考验开发商的一道难题，其中审批从严成为阻碍高价项目入市的重要因素。南山区一新盘营销总监张先生对记者表示，“近期等待预售证的时间实在太长了，政府价格卡得非常严，稍微超过预期就要重新修改。在拿到预售证后，相关部门还会时不时来检查，看是否存在捂盘现象。”记者在龙华区调查时，鸿荣源一处新项目的销售人员对记者表示，“原本要卖每平方米7万元的项目只能卖6.4万元左右，我们周边中海地王项目的二手房都已经卖到每平方米7万元左右。”
　　尽管在调控高压下房地产总体市场降温，市场环境也更为复杂，但没能阻挡住房企们业绩大幅增长的步伐。其中，部分规模增长较为迅速的房企甚至还大幅上调了年度销售目标，碧桂园销售目标就由原来的4000亿元大幅上调25%至5000亿元。
　　值得注意的是，每到楼市调控趋严和市场调整时房地产行业就会掀起一阵整合潮。据不完全统计，仅在9月下旬就发生近20家房企收并购案例，行业资源洗牌加剧，其中包括(,)以32.35亿元收购厦门晟集翔房地产100%股权，(,)拟21亿元收购秦皇岛鼎兴45%股权等。普华永道的报告指出，对于一线及二线热点城市，由于土地供应量锐减，为抑制过热的房地产市场
，政府对于个人购房施行限购限贷政策；对企业提高了一手土地市场招拍挂的拿地门槛，对房企的规模及经验的要求越来越高。同时土地市场上出现了物业只租不售的地块供应，因此越来越多的大中型房企开始通过收购项目公司或中小企业增加土地储备，盘活存量。对于三四线城市，房地产市场的政策叠出，对房企资金及抗风险要求更高，有些房企为了增加抗风险能力，出售部分物业或股权。
　　调控时间表：租赁成破局焦点
　　楼市调控是否存在“时间表”？其实，“密集式”的楼市调控实质是为了改变预期，而这一年来的房地产调控不是简单地控制房价，而是由传统“结果管理式”的调控手段，转向基于长效机制的多维调控，构建“租售并举”长效住房制度。
　　在“密集式”的楼市调控背景下，市场参与各方或许都在考虑：调控是否存在“时间表”?
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，调控的出发点主要是为了稳定市场，当然稳定市场的一个很核心内容就是稳定房价。目前潜在的上涨态势还是很明显，需要积极进行管控。另外，宏观经济表现还不错，对于房地产本身的依赖程度也会降低，预计调控政策会延续到明年上半年，即明年上半年政策思路不会变，到了明年下半年市场交易和价格如比较低迷，那么调控可能会放松。
　　易居房地产研究院副院长杨红旭表示，观察政策演变下的市场发展，从2006年以来全国楼市经历了两轮政策刺激和三轮政策抑制，目前处于本轮政策抑制的第四波，今年以来房价增速已见顶回落。本轮房地产周期上半场，房地产调控是主导，而下半场货币、金融、信贷则成为主导。从走势来看，本轮楼市上涨周期中华东和华南累计房价增幅领跑，而以北京和为首的城市二手房房价已经出现下跌，预计2018年将是楼市“寻底年”。
　　深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为，调控政策出台表面上是为了抑制成交，实质是为改变预期，这一效果确实达到了，例如目前的深圳市场。对于本轮调控持续时间，徐枫预计将持续到2019年左右。
　　对于房企而言，中骏置业研究总监赵建伟认为，目前一线城市地价已经被抬高，但房价却有所“限制”，所以从房企发展的角度，需要不断思考限价等措施到底什么时候会放开。不过，有一点值得肯定的是当前政策具有较强的持续性和稳定性，可能部分政策在某些时间和阶段会微调，但总体仍将保持稳定。
　　有观点认为，与以前相比，这一轮房地产调控不是简单地控制房价，而是由传统“结果管理式”的调控手段，转向基于长效机制的多维调控，构建“租售并举”长效住房制度。其实，近几个月来全国各地似乎将更多精力放在住房租赁政策带来的影响上。相比调控，住房租赁发展的影响相对缓慢但持久，也有可能带来住房体系质的改变。徐枫认为，租赁市场是一个初始化的阶段，应该说在未来的2到3年之内应该会有翻天覆地的变化，租赁市场应该是未来的一个红海。
　　楼市调控里的“90后”
　　证券时报记者 吴家明
　　给自己放假的房产中介，纠结于买还是不买的购房者……在这场楼市深度调控中，每个角色都小心翼翼，企图使自己能够在这一场变局中从容转身。
　　曾经在微信朋友圈混迹的“砸金蛋”、“大喜报”，在这个假期里基本绝迹。房产中介程佳俊笑说，“长达8天的国庆假期，连不少投资客都参加到‘国庆朋友圈刷图大赛’里去了，一开始我也坚持每天发一些房产信息，后来我也不发了。”
　　今年22岁的程佳俊从事房产中介工作其实也只有一年的时间，但这一年对于房产中介新人来说的确是个不小的挑战：楼市调控越来越严厉，成交难度也越来越大。不仅要给客户介绍房子，更要介绍楼市政策。“去年国庆节前刚入职的时候，我们店全部人都不准放假，今年好几个同事都请了假，经理也批准了，我也放了4天假。”程佳俊说，“并不是因为业绩好，而是成交太难，索性给自己放假。”
　　目前，正值传统的“金九银十”楼市销售旺期，从房产中介的签单数量就可看出竞争的激烈程度。深圳市房地产中介协会提供的数据显示，9月24日当周深圳市房地产中介企业的二手房签单数量为1394套，环比下降4.6%，结束了“金九”以来连续三周的攀升态势。值得注意的是，中介店铺平均签单套数也有所下降，仅为0.46套。如果平均到深圳市目前的房产中介从业者身上，这个数字让人“不忍直视”。
　　在调控背景下，许多准备购房的刚需或许正纠结于买还是不买，其中不少正是“90后”，但“90后化”是目前住房租赁市场上发生的最大变化，他们对租房和买房的想法或许将成为影响楼市格局的重要因素。
　　在罗湖区湖贝片区的一处新楼营销中心，记者见到了正在准备购房的黄华，他是一位标准的“90后”。“趁着国庆假期来看房并不是我的主意，而是我父母的想法。”黄华笑说，“深圳房价其实也没多少松动，我自己也在排队人才房，现在大力发展租赁市场，倒是觉得不用那么着急买房。”值得注意的是，在住房租赁新政策影响下，不少“90后”都表示即使家长有足够经济实力购房，但出于资产灵活或居住地灵活的考虑，依然会选择租房。
　　深圳的住房租赁市场有多大？“合屋”平台统计数据显示，深圳高达78.2%的年轻人处于租房状态，租房市场规模在1000亿元以上。而楼市调控越来越严厉，租赁政策却利好不断，不少房企盯上“新风口”，包括万科、龙湖等实力型房企纷纷抢滩租赁市场。此前，深圳也在土地上为发展租赁市场出新招。深圳市规划和国土资源委员会公布了《深圳市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见（征求意见稿）》，拟恢复划拨方式供地，范围仅限于产权归政府的公益性、非营利性用地，意味着城市基础设施用地和公益事业用地等性质土地供地方式与国内其他城市现行制度保持一致。
　　近期出台限售政策的城市
　　除“三限房”和之前有限售规定的住宅外，全市新交易住宅（以合同网签时间为准）全部须证过两年方可出售。
　　法人单位在南宁市区（不含武鸣区）购买第二套及以上住房，须证过两年方可转让。
　　凡在主城区范围内新购买的新建商品住房和二手住房，未满两年不得上市交易，认定时间以买房合同网签时间为准。
　　购买新建商品住房3年内限制转让。
　　石家庄
　　新购住房（含新建商品住房和二手房）的，五年内不得上市交易，购房时间以交易合同网签备案时间为准。
　　在本市购买的商品住房（含二手住房），需取得不动产权属证书3年内方可上市交易。
　　要求购房人（以家庭为单位）在桂林市区（不含雁山区和临桂区）购买第三套及以上新建商品住房的，须取得不动产权属证书满两年后方可转让。
　　在海曙区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区行政区域内新购买的住房，须取得不动产权证书满2年后方可转让，购买时间以交易合同网签时间为准。
&&& 文章来源：微信公众号证券时报网
（责任编辑：娄在霞 ）
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