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律师咨询室：开发商逾期交房 业主如何维权
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洛阳网―洛阳晚报
　　开发商逾期交房，且其曾承诺我的赔偿一拖再拖并未兑现，我如何维权？&近日，在《洛阳晚报》专业打造的晚报律师帮帮团微信公众平台(lywblsbbt)上，网友&青青河边草&求助。&青青河边草&遇到的问题，听听律师如何说。
　　【问题】房地产开发公司逾期交房，业主如何维权
　　网友&青青河边草&：2009年6月，我和某房地产开发公司签订了住房购销合同，合同约定日交房，如甲方(房地产开发公司)不能按期交房，逾期每日给乙方(业主)按总房款0.01%计息,逾期交房超过三个月,则视为甲方不履行合同，甲方按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金,本合同继续履行。
　　合同签订后，房地产开发公司到2014年6月才正式交房。近日，我再次找到该公司要求赔偿，对方说，违约金应按我之前首付和后来每月还贷的累计钱款计算，还称不怕我起诉他们，因为已超过诉讼时效。长期以来，我多次找他们要求赔偿，很多人可以为我证明，开发商曾承诺我的赔偿一拖再拖并未兑现，我该如何维权？
　　【律师分析】晚报律师帮帮团成员、河南洛太律师事务所律师张耀显
　　本案有四个焦点
　　●房地产开发公司应承担相应的违约责任
　　业主只要提供房屋交接单就可以证明实际交房时间，其是购房人领房的凭证，签字日期是房地产开发公司正式交付房屋给业主的实际时间。房地产开发公司不能按合同的约定日期交房，应承担相应的违约责任。
　　●利息和违约金应按全部房款计算
　　业主按揭贷款后，业主和银行签订的借款合同规定得很清楚，业主的贷款一次性划入房地产开发公司的账号。房地产开发公司得到了全部房款，应按全部房款计算利息和违约金。
　　●业主可提供其他能证明其在诉讼时效内有维权行为的证据
　　除了开发商和业主签订的协议，业主还可提供其他能证明其在诉讼时效内有维权行为的证据，这些证据包括：证人证言、多人联名证明和有关部门的文件相互印证，证明业主一直在主张权利。
　　依据规定，诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人做出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。据该网友提供的信息，开发商在做出予以同意支付的意思表示后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，人民法院依法不予支持。
　　●合同已履行完毕，对违约金的约定并不违反法律规定
　　开发商和业主签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，已经履行完毕，对违约金的约定并不违反法律规定，是有效的，开发商故意违约，应支付违约金。
　　【律师提醒】
　　在签订房屋买卖合同时，一定要注意交房时间必须明确，并注意逾期交房后开发商如何支付违约金、能否退房等。在实际交房时，保留相关证据证明实际交房时间，这样才能最大限度维护自己的合法权益。
　　●如果您有法律方面的问题需要求助、咨询，请联系洛阳专业律师推荐中心张律师，电话：。（洛阳晚报记者 王若馨）
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本站法律顾问 河南中冶律师事务所 张彦立 不良信息举报电话：（05开发商逾期交房，业主该怎么维权
& & 密云法院近日审结一起因开发商逾期交房引发的购房纠纷，法院最终判决开发商违约，需向业主支付违约金。逾期近3年交房，前后两起官司，开发商为此共被判赔约24万元。
& & 日，郭女士与房地产开发公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定购买该公司在密云开发建设的一处住宅房屋。按照约定，开发商应于日前将房屋交付给郭女士，但郭女士入住该房屋的实际时间却是日，开发商逾期交房近3年。
& & 郭女士称，日，她收到了开发商发出的入住通知单。次日，郭女士前往办理入住手续时，却被工作人员告知无法提供《规划验收批准文件》《竣工验收备案表》等材料，郭女士拒绝接收房屋。她认为，按照约定，开发商逾期交房超过90日的，若买受人要求继续履行合同，则开发商应承担违约责任，并按照合同要求，按日支付购房款万分之二的违约金。
& & 随后，郭女士将开发商诉至法院，要求开发商支付自日至日间的违约金共计约13万元，密云法院一审支持了这一诉请，开发商不服，提起上诉，被市三中院驳回，维持原判。后开发商支付了这笔违约金。
& & 日，涉诉房屋通过验收，郭女士再次前往办理入住手续时，被告知须先交纳日至日期间的供暖费和物业费。郭女士无奈，只好交纳了上述费用。但郭女士认为，她在2015年时拒绝接收房屋是因为开发商过错，于是再次向法院提起诉讼，要求开发商支付自2015年1月至2016年5月期间的违约金共计11万余元，并要求偿还其已交纳的供暖费、物业费。
& & 对此，开发商辩称，2012年12月，消防局曾下发升级建筑外墙保温材料的通知，由于市场上的保温材料供应不足，影响了工程进度，因此才没能如期完工交房，属不可抗力因素，公司不存在过错。但日，公司已经向郭女士发出了入住通知，是郭女士拒绝接收房屋，因此公司也不应承担责任。
& & 法院经审理认为，双方在合同中约定的交付房屋的条件包括开发商应取得相关竣工验收手续，但开发商直到日才取得相关验收文件，故郭女士有权不接收房屋，逾期交房的违约责任应由开发商承担，郭女士要求开发商支付违约金的主张于法有据；因郭女士未能在日前入住该房屋，故其交纳的该日期之前的物业费、供暖费，开发商应予赔偿。而不可抗力因素是指不能预见、不能避免的客观情况，因升级保温材料而影响施工进度的情况不属于不可抗力因素，故判决开发商支付郭女士逾期交房违约金11万余元并如数偿还供暖费、物业费。
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开发商逾期交房，购房者如何维权？
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
交房，购房者怎样维权？先别急，维权要留好证据，先看好合同中有没有相关条款。当开发商未在约定的期限内交房，购房者可以通过以下几个途径来维护自己的合法权益： 1、与开发商进行协商 这种情况下，为避免势单力薄，开发商以大欺小，可以组团进行维权，与开发商进行协商。在协商过程中注意维权方式的合法性，不能采取过激行为，更不能采取围堵等扰乱公共秩序的行为。 2、向法院起诉，要求开发商赔偿自己的损失 当与开发商协商不能达成一致意见后，购房者可以选择向人民法院提起诉讼的方式维护自己的合法权益，这里要注意保存好以下几个重要的证据，首先是商品房买卖合同，一般适用的都是国家工商总局制定的统一的格式文本合同。
另外，还有购房者缴纳房款的相关票据。 维权过程中的几个问题： 1、中约定的太少，不能弥补购房者的损失怎么办? 对于逾期交房，在商品房买卖合同中，有明确的违约责任约定，比如：逾期一天按照已交付房款的万分之几支付违约金，这是最常见的违约责任方式，但开发商可能会有一个兜底条款，就是违约金最多不能超过多少。 有时候，开发商逾期交房时间较长，完全按照这个约定，对于购房者来说明显是不公平的，根据《最高院商品房司法解释》第16条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 2、对于如何界定购房者的损失? 购房者的在逾期交房中损失，可以根据《最高院商品房司法解释》第17条的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 因此，如果开发商较长时间不交付房屋，购房者认为违约金不能弥补自己的损失的话，可以按照相关房屋租金的标准进行赔偿。
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