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司法拍卖的房子，拍下后没过户可以转卖吗？
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优质解答地区：山东-枣庄咨询电话：帮助网友：4105 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人是可以的，只要买方同意和接受这种风险即可 14:11 14:18华律网用户存在哪些风险？ 14:19他人可能提出执行异议，及其他不确定的情况 14:25华律网用户房子的买卖需要征求法院吗？ 14:25无需 14:40华律网用户只是交了定金，没有过户，没有不动产权证，法院允许我卖吗？ 15:07法院不过问房产的事情
律师回答地区：江苏-南京咨询电话：帮助网友：105424 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_5 人不可以转卖 14:11地区：江苏-南京咨询电话：帮助网友：56192 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_7 人你好，如果买方同意，是可以的。 15:47地区：江苏-南京咨询电话：帮助网友：61276 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_3 人您好，结合具体情况判断。 17:07地区：江苏-南京咨询电话：帮助网友：10415 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人您好！一般未过户的不能直接转手出售。 07:32地区：江苏-南京咨询电话：帮助网友：7984 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人买方同意，没有问题。但存在一定的风险。 13:26
无锡推荐律师[转帖]在美国，华人为什么那么怕失去工作？（为什么美国人的房…【广东吧】_百度贴吧
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[转帖]在美国，华人为什么那么怕失去工作？（为什么美国人的房…收藏
在美国，华人为什么那么怕失去工作？ 和一位做房地产业务的朋友聊天，她告诉我，现在生意很难做，几乎每天都有许多人，因交不起费用而将其房产交给银行或被政府罚没在市场中拍卖。
在美国的房子，只要是私人的房子，就算这人已经死了，都要交房产税，这个税额是每年缴纳2%。假如你花20万美元买了一栋房子，那么，你每年就要为这栋房子缴纳4000美元的房产税。0=50年。也就是说你每33.3年就要重新把自己的房子买一遍，这就是美国的所谓的私有财产并非神圣不可侵犯。而且房产税的征收是根据你所拥有的房子的实际价值来征收的，如果在这50年里，你的房子升值了，比如，从20万美元升值到50万美元，你每年就要为这栋房子自支付15000美元的房产税。
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这脑残又来了!!!
也就是说，你可能不用50年，只用30年不到，就必须把自己的房子重新买一遍，你的房子升值越快，这个时间就越短。这个税率不是固定的2%,而是各地有差异,貌似大多数在2%-3%之间。另外还有个注意是：这个税只要有一次不交，你的房子和地就立刻没收。
当然在美国，2%的房地产税是一个平衡器，如果房价上涨一倍，你的税收就要增加一倍，这部分税收往往比月供还要高，所以，大家都希望房价上涨，但是3%的绞索套住了房价的恶性攀升，所以美国的房价不可能像中国这样涨到天上去。
另外，这个2%保证了小区居民的素质比较平均，这有利于资源的优化配置。因为有钱人才能交得起税，才能住高档小区，而穷人往往因为自己的房子升值了，反而被迫搬出这个小区，甚至搬离这个城市。
理论上说，哪怕你的房产价值百万，而你仅仅欠一千美元的税，政府也是可以把你赶走，用一千美元拍卖你的房子。仅仅为了偿还你欠的那么一点税。当然了，能够住的起百万美元房子的人，几乎没有因为欠税而失去房子的。但是，我的确知道，有价值七万到十万美元的房产，被政府拍卖到仅仅六、七千美元。用来抵税。而房主被迫离开。"无家可归"。当然了，美国的救济制度比较好。再穷的人，也可以住进救济所里面。但是，他却失去了自己的房产。(完全属于自己的，没有一点银行贷款的。)
当然，没收你的财产需要经过法律程序。美国是法制国家。没收你的房产，当然会经过司法判断，最后"依法执行"的。这个期间，时间是足够长的。各个州县这个程序略有不同。权力在县(或者城市)里。有的市(县)，是欠税四年，就没收房产。有的是五年(例如，加州三番市)。最平和的县，采用的是，暂时不没收。但是，等到你死的时候，或者，出卖你的房产的时候，一并把你所欠的税，讨回。或者，如果欠税已经超过房产值，就没收。你可以在政府最后没收以前，卖掉你的房子，用以偿还欠税。但是，假如在这期间，没有人来买你的房子，那么，最后还是要被政府没收，拍卖。我刚刚看到一个这类的房子在市场上，但规定没有房子的买主有优先权，而其他的买主必须在房子上市后的第十六天，才有权进行交易。
总体上看，相当于，你并不拥有这个房地产。而是向政府租用。每年向政府交纳房地产值的百分之一到百分之二的"租金"。万一你变穷了，交纳不起"租金"了，政府就可以没收你的房地产。很多人知道有人因为欠银行的贷款利息，而房产被拍卖。而很少有人知道，政府行为也可以引起穷人交不起房产税而没收其房产进行拍卖。其实，政府拍卖时，也是富人发财的好机会。
在美国，房子的市值涨，房产税就一定涨，而且猛如虎狼！如果突然没有了工作，你们的百万房还会继续写着你的名字吗? 你还能乐得起来吗? 所以在北美，华人为什么那么怕失去工作。因为失去工作，就等于失去一切。因为失去工作，就等于失去一切
在天朝,实用面积``前后花园``这些东西跟本没法和人家比!那就先别说这个了!
先说说性质吧!!人家可是靠自已工作买下土的,而我们用尽2代人的钱才租下70年的使用权(这是以最长的计算).然后我们假设一下!!假如在天朝你租的房子下发现金矿怎么办?想都不用想,共产了(这是比较理想的,已排除了强拆```城市规划```楼倒倒```楼歪歪```使用权到期.........)米国人真的生活在水深火热当中啊
再说税吧!!人家是购买土地后产生的税收,但你们有听过收租客土地税的么??天朝就有~~一切奇迹皆有可能!!再看看税收的用途,基本就是投给该地区的
基建``police``医疗``教育
从而使该地区更加完善(而且每份税收都会有用途的支出表),!!!而天朝,税收()!!!
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[真相帝]为何即使崩盘,本来买不起房的仍买不起?
核心提示：很多人都说房价就算崩盘，原本买不起房的依然还是买不起房。
很多人都说房价就算崩盘，原本买不起房的依然还是买不起房。理由类似：银行不放房贷，通涨导致钱不值钱之类的。我现在有大概20万积蓄，再努力一年大概勉强可以到40万（并非年薪20万）。如果房价真的崩盘了，我有没有机会在深圳买房？如果有机会我该做什么准备？比如把积蓄换成外汇防止人民币贬值之类的？？我说的都是假设房价一定会崩盘的前提下。至于认为不会崩盘的就不用说了……如果不崩盘，我也根本不可能买到房了。@顾扯淡穷人还是买不起房子是因为房价崩盘的同时穷人现在和未来的收入也在崩。再崩穷人本身也要贷款，就算有积蓄从长远角度考虑买房也得不偿失。日本泡沫经济时期就崩过一次，崩了以后大量的中产选择破产去过流浪汉的生活，有点闲钱没买的也并没用选择抄底，因为你压根不知道什么时候是底，所以日本的房子一崩就崩了几十年，有的地方至今还在崩。翻墙查了一下日本国土交通省公表上提供的1983年（昭和58年）至现在的地价数据要注意的是80年代的钱和现在购买力完全不同，这样看是不是真的好惨~~~上面这个图是总价，不同县的价格则有升有跌。涨幅最多的城市是东京都，84万日元按照今天汇率换算成人民币是4万9。感觉5%的年增长率都没跑赢我们的GDP成长率。（话说大阪的地价才13800，要不咱也少买个厕所，去日本建个小楼玩玩吧）就目前的国内产业结构我觉得房价崩盘的话，对整个中国经济引发的连锁反应是毁灭性的。只有房价崩，社会上物价和大家收入却维持原样的理想状态不符合正常的经济规律。历史上有过这种情况要么在对外开疆裂土要么是打土豪分田地时期，整个过程也只能短期维持无法长久。我们现在假设房价真的崩盘了，原来300万的房子突然只要60万了。那原来首付100万的人与其欠着银行400万（贷200万还400万）分三十年还，还不如直接放弃之前的房子重新买过。一定要记得中国和日本不同，我们是社会主义国家，不管这么说也是「工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政的社会主义国家」没有个人破产这个说法，法律也并不是完全站在维护资本家利益这一面。加上银行信用和契约关系更加不像国外那样深入人心，吃亏自己认咬着咸菜也要还贷的事情属于极少数。再者遇到这种情愿让银行收房子也不还贷款的行为从法律上来说不属于恶意欺诈，又不是虚构申报资料，纯粹是民事纠纷，并不需要坐牢。貌似只有一套房的话现有法律也不能收房子让人流落街头，到那个时候肯定会有大量的「房奴」选择断供。要知道2015年中国最賺钱的公司分别是中国工商银行股份有限公司、中国建设银行股份有限公司、中国农业银行股份有限公司和中国银行股份有限公司。排名第一的中国工商银行也是2015年全世界最赚钱的公司。这里列出的是2015年中国利润最高最赚钱的21个公司，其中11个是银行业。（左边的数字排名是公司大小）为什么賺钱，就是因为各种贷款收益高，如果商业贷款也都断供，那后果就是银行破产，银行破产的后果就是收缩信贷，然后大批相关企业倒闭，相关企业倒闭会引发上下游企业的缺血，最后导致政府也没钱，这个时候就是经济大萧条。经济大萧条的话普通自住按揭贷款断供这块对银行来说也许还能抗过去，纯商业行为的不动产抵押贷款断供就吓人了，银行赚钱本身也要承担一定的风险，贷款收不回来，小额担保人确实没钱又不跑路还能上征信系统每个月工资扣，大额的遇到整个环境不好你就是杀了他也真拿不出来啊，这个时候要么继续贷款让他过桥，要么手里再攒一堆不良资产。房价大崩的话首先面临的问题是通货紧缩，在紧缩的环境下是不会有人愿意花费宝贵的现金去购买国内的固定资产，有钱人也不会投资不动产，反而民生用品的价格会一路走高，要注意的是越是有钱的人抗跌能力越强，因为对经济变化和政策的敏感性让他们永远是比穷人动作更快，在有部分预兆的时候人家就可以把部（大）分（量）资产转移到国外来规避风险，而普通人除了守住钱包以外貌似没什么办法来对抗资产贬值，于是大家越是不花钱经济就会越差，经济差了收不上税政府也没钱更导致公共事业消极，这里是个恶性循环。社会保障不足+通货紧缩=社会动荡，穷人面临最大的问题再也不是改善居住条件而是失业。那个时候大家想想用什么办法养活自己更靠谱，题主问房价如果崩了就可以在深圳买房了，实际上真的崩盘的话题主你压根就不会想待在深圳了，想在深圳买房是因为你在深圳工作。万一真有房价暴跌的情况，对你我这种穷人来说压根不会关心房子是不是刚需了，饭都吃不上了，谁关心房子，评论里的有人问这样不是违约嘛，真到了那个地步当然违约啊，银行的人都下岗了，警察蜀黍自己都断供，谁来管你是不是违约。有现金和贵金属又走不了的人当然会存着买吃的喝的，到了那天可能谁越会种田谁就越能娶媳妇呢。以上假设是建立在房价突然大跌这个设定上的，就目前的现实来看这个可能性不大。一旦有这种迹象国家不停印钞票强行通货膨胀救银行和楼市的可能更大。评论里好多人强行说银行不可能允许你断供，银行本身有风控黑社会要债，你断供也会对以后的生活造成影响等等等首先我也不认为房价会突然暴跌。 但这个回答是建立在题主预设房价突然大暴跌的情况下。本来就是假想的问题，社会秩序崩溃的设定请不要用现在的情况来判断好不好。举个最有可能房价大暴跌的原因就是中国本土发生战争了，假设离你家300公里的的地方就有核弹爆炸残留的核辐射，全家老小吃饭都很难了，你断供不断供？断了会有银行的人联系黑社会来找你麻烦嘛？@姚冬&我们所谓买得起房子，都是指贷款买房，真正买得起房子应该是全款买。对绝大多数人来说，房价即使下跌还是需要贷款买房的。能贷款买房需要几个条件：1. 银行有钱放贷，当房价暴跌时，银行的资金也会变得很紧张，大把的坏账要处理未必有钱能放贷。2. 银行相信你还得起，当房价上涨时，你即使还不起，银行还可以通过拍卖房子收回贷款，但是当房价下跌时你还不起银行就要亏本，所以银行放贷的审核会变得很严格。比如，要求月供不能高于工资的几分之一，工资证明必须真实要有个税记录等等。3. 你要敢于贷款，房价上涨也意味着整体经济上行，每个人的收入也会水长船高，所以大家都敢于借钱哪怕月供很高，反正过几年工资涨了月供就没压力了，但是经济下行的时候，对未来就没有那么乐观的预期了，说不定工作都保不住何况加薪呢。对有些人来说，房价暴跌买房的难度反而提高了。@林家正&主要还是因为信用收缩。房价崩盘后银行的压力增大，可贷头寸会收缩，贷款审核的门槛必然提高，购房贷款的难度相应增加。个人认为，房地产崩盘势必影响经济发展，但不敢断言去除通胀后居民收入会比房价崩盘更快，是不是一个正确的判断我不敢确定，甚至我也不能确定当前的房地产市场是一个绝对的泡沫。但有一点可以确定，从日本的经验看，在房价处于高点贷款买房是中产阶级返贫的重要原因，但总的来看，房地产投资总的风险小于证券，毕竟住房本身是有效用的。但加了杠杆后这个论断就未必站得住了。@曹谦&这个问题应该与你的消费和收入，储蓄这些联系起来就好理解了。中国房价和经济走势是相辅相成的，即房地产走好，经济也相对走向好的方向，为什么？有钱了才会去买房啊，没钱你买什么房，滚回去租房去！有钱就代表着收入(或储蓄)增加，虽然不一定有钱就会消费，但在中国，至少有钱就会花出去的，因为这是个看脸时代，所以装潢自己是一种必须的。那么，没钱的人本来花在生活部分占比收入就多，你怎么指望他去买房？年入十万的家庭买房首付都要东拼西凑的，更别说还有一大波年薪三四万的呢，你说房价从十万降到八万和年薪四万的有什么关系？他们照样买不起，何况年薪那么多，你就以为自己能存得到这么多钱吗？网上那些年薪多少几年攒够首付的故事，你真以为那么简单？人家吃清汤寡水你受得了？人家牺牲了自己与朋友哈皮的机会，你舍得吗？就算你能，请翻看你的衣柜，有多少衣服是去年前年的？而这些，都是你的消费。没钱的人或许这方面都消费低，但和朋友联系，一起嗨，在朋友面前撑面子的事情经常干，别问为什么，因为这类人喜欢经营不是朋友的朋友关系，信奉花出去才叫理财，但他们不知道何为理财，所以，房价即使降了，和他们有什么关系？总结就是:房价下跌，经济下行，但物价不一定下行，个人消费水平不一定下调(有个经济学理论就提到过)，储蓄也就意味着必须下降(因为实际收入降低啦)所以表现出来就是即使房价下跌，穷人依旧买不起。@郑海洋&东京当年就崩了，也不存在什么没买的人也买不起的情况，失业也主要是一些非银金融部门以及相关部门失业。现在本来也没多少新房开发量，由于大多数就业岗位与盖房相关，房地产崩盘数年之前人们就不盖房了，跌下来也是不盖。要说失业，从不再盖新房的2015就开始了，不会等到房价崩盘了再失业。大家大量从事房地产相关行业的城市有，比如鄂尔多斯。有答提到，历史上这种情况要么是开疆拓土，要么打壕分地。所谓产业升级，本质上就是开疆拓土，如若不成功，那也必然打壕分地，历史发展到这个阶段，必然。政府显然不希望打壕分地，所以什么一带一路亚投行和疯狂增长的军费，军改，这么明显的事情哎。。。就算崩了，货币没有蓄水池？这个也是想多了，不是每套房的交易价格都等于当前市场价的，货币本来就没多没少，“市值”从本质上讲，在没变现前，就是一个虚的概念，它换不来相应的钱，在大家都变现时，只会通缩，绝不会通胀，到是国家要担心通缩。海南崩过，鄂尔多斯崩过，香港崩过，日本崩过，美国也崩过，之后也没发生什么，一群地产商跳楼，一群p2p失业，国家在一个关键节点筹钱稳定下流动性，再把它们租给刚需，还这部分钱，仅此而已。政府不想被推翻的话，一定优先保汇率，而不是资产价格，除非汇率肯定保不住。唯一需要担心的，信贷问题，贷款一开始是放给开发商的，你买了房子，就转移到了你身上，你个人还贷显然比开发商靠谱多了。比如开发商贷了4000w造了10套房，每套500w出售给你们，剩下的100w是开发商及各种工人赚的。你们的500w也来自银行。开发商欠银行的400万就还清了，你欠银行500w慢慢还。其实你也不是欠银行钱，你是欠储户钱。到最后，就算你们实在还不上而违约，收你们的房子卖不出去就问储户们要不要。反正不要的话，要钱也没有，估计有些没房的储户就要了，或许他只存了30w就要来一套w的房子，那银行破产清算时也得给啊。对这个储户而言，他原来的30w买不起房，现在反而有了一套，他觉得自己吃亏，其实未必。要说真正的信贷出问题，还是在于未来新增信贷可能没有相应抵押物，当然本质上还是资本收益率到了瓶颈，再贷款只能推升资产价格催肥。解决这一问题只能打壕分地以及开疆拓土。国弱则打壕分地，国强则开疆拓土。房价崩盘估计要在19大把各种事情安排好之后了，之前崩不了，3年政府还控制的住。我们会看见大量一线城市人口以及工作单位外移，因为土地成本已经覆盖供应链成本，外移的话，由于土地成本低，租买房成本低，可以给员工更低的工资，节省下来的钱足以抵消外移的成本，比如我的工作单位就因为房价过高而从徐家汇搬到了嘉定，同样，北京的通州新区计划，北戴河计划等等。不过我估计，政府最可能玩这一手，天价交易税，甚至不予交易，直接限制流动性，既保汇率又保看上去的价格。只是租房会进一步便宜而已。@何晔我就指出几点，说房价下跌就会断供，并不是这样，断供不影响银行继续追索贷款。不是把房子还给银行就两清的。所以断供极少。说银行因为断供会导致银行破产，你太低估宇宙行和他四个跟班了。货币超发导致房地产泡沫云云，货币超发这套理论可以套到任何一个泡沫上去，两者到底先有鸡还是先有蛋需要好好研究。房地产崩盘银行不会放贷，其实银行不主要看房地产价格，不是虚高骗贷即可，审核的是贷款人资质，所以银行会要求提高首付，贷款还是会放的。最终我觉得楼主不用太担心买不起房，房地产有其周期性，自然会有惨淡的那天，关键是你能不能做好功课，把握机会，涨了再去买，那肯定压力很大啊。应对经济危机这种问题现在你考虑的肯定不对，因为你缺少相关知识啊，至少宏观过一遍，货币银行过一遍，然后才能看懂别人说什么啊。中国目前总体来说产能过剩，开工不足，你说将来大通胀，现在看来不可能啊，要多少人家都可以分分钟生产给你。然后买黄金投资企业，是不是也欠思虑了呢？不要只看回报忽视了风险。明白了以上道理再回过头来看房地产崩盘，经济危机，我真的觉得你低估了现今这个世界中可以采取的应对措施，你的牌他知道了，他的牌你知道吗？人家毕竟当年把有20%坏账的银行都弄上市的。@匿名用户这个说法过于简单，我来分析一下“房价即使崩盘，也买不起房”的原因手持现金，坐等房地产市场崩盘的人，可以说是房地产市场的空头，一般空头害怕这几件事情：（1）判断失误，导致做空成本逐渐增强，甚至资金链断裂。在本问题中，手持现金等房地产崩盘的人，要面对通胀的风险。那么有两种情况会导致做空失败，第一是房地产市场并没有崩盘，第二是即使崩盘，但是因为拖延时间过长，导致通胀成本过高，最终得不偿失。举个例子：A市房价400万，结果产业升级成功，吸引了大批高科技企业，迁入了大量高收入人才，他们五年内就攒够首付，而且因为经济形势好收入持续增长，推动着房价一直上涨。而空头手持的现金则一直贬值，越来越买不起房子。OR A市房价400万，但是产业升级失败，经济前景渺茫，按照常理房价应该崩盘，但是A市居民都是自住房，没有大量出售房子的需要，或者A市的房地产公司财大气粗，宁愿空着房子也不愿意降价。经过5~10年的反复博弈中，房价从400万涨到了800万（因为有通胀的存在），最终崩盘50%，又回到了400万，而空头还是没有攒够首付。（2）政府强势干预，导致房地产市场的供求关系被破坏。08年的时候，因为世界经济危机，很多经济学家看空中国的房地产市场。但是4万亿计划一出，房地产市场又迎来了暴涨，而且一涨就是近十年。虽然这种经济模式对中国经济的长期发展有很大的影响，但是出于种种原因，政府可能还会采取这种手段来解决问题。目前来看，政府实行严格的外汇管制、调低存款准备金、降低住房贷款首付比例等等举措，以及股市的不景气（股市和房地产是中国资本的两大蓄水池，股市不景气是超出政府预期的行为），为房地产市场注入了大量的资金。未来政府还可以继续采取增加货币供应、降低住房贷款首付比例，甚至采取取消限购、直接用财政资金去库存等手段，干预房地产市场。”我死之后，哪管洪水滔天“，而空头也可能因此而失去购房的机会。（3）房地产崩盘导致严重经济严重问题，以至于影响空头的资金安全。如果房地产市场不仅仅是消费市场，而是金融市场，那么房地产崩盘会传导到整个金融系统，造成严重的经济危机。在极端情况下，为了保证整个国家经济的经济安全，政府很可能会限制银行存款的流出和强行进行新旧货币兑换。此时，房子价格虽然暴跌，但是空头的资金已经被政府强行征收，已经没有资本去接盘了。对策：（1）关注中国的经济发展形势中国经济正在进行淘汰传统产能和产业升级之间的竞赛。如果转型成功，房地产市场依然会出现增长。所以中国经济形式是房地产市场发展变化的客观背景。（2）关注中国政府对房地产市场的态度中国政府是否准备主动戳破房地产市场的泡沫还是准备利用行政手段继续扶持房地产市场增长，这是决定中短期房地产价格走势的关键因素。（3）如果是刚需的话，在负担的起范围内可以购买房屋。如果负担不起，一方面进行必要的投资，保证存款不缩水， 另一方面，注重自己工作能力和专业水平的培养，理性消费。投资知识，才是最好的投资。（4）如果是投资需要的话，还是远离房地产吧。个人认为，房地产崩盘的可能性比较高。一方面，中国产业升级前景渺茫，另一方面，中国政府似乎想要摆脱依靠投资和房地产发展经济的这种模式。当然，这个问题就是仁者见仁，智者见智了。（本文内容综合整理自知乎）
明里明白的事情，随处可见，暗地流传的小道，多如牛毛。所以，小易要做的就是挖掘大家不知道的事儿，然后选择其中有趣的告诉大家！
1、网易房产官方微信 ：shhouse163
2、爆料热线： 转 7072。
三火姐姐网易房产上海站编辑购买法院拍卖房，有何利弊？_第一财经
购买法院拍卖房，有何利弊？
财商孙涛 15:06
因为房地产市场近几年持续火爆，房价一直居高不下。如何寻找更加价廉物美的房源便成为置业者们面临的头等大事，在这样的背景下通过法院拍卖取得房产的途径成了一个热门的选择，对此人们早已趋之若鹜。那么，凡事都有两面性，有利有弊，今天我们根据以往办理此类案件的经验跟大家分享一下，在律师眼中的利与弊。
关于“利”的分析
可以避开限购令，对通过法院拍卖取得房屋所有权的方式，现在没有明确的法律规定或政策规定，是否也按照限购令执行。因此，我们说目前还是一个“灰色地带”。但在实际执行中，房屋竞得人必须拿着法院出具的房产权属变更司法裁定、拍卖成交确认书、协助执行书及身份证等证件，到房屋所在区域的房产主管机关办理过户手续。
可以规避部分税种，一般来说在办理产权过户时，出具了法院的协助执行书后，通过法院拍卖所得房屋只需缴纳契税，不需缴纳所得税和营业税。但目前这种操作方式尚存一定争议。
关于“弊”的分析
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条明确规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。
上述法律规定是我们经过法院拍卖取得房屋的基本法律依据，很多人都认为从法院取得的被拍卖房产应该是非常安全保险的，但实际情况往往事与愿违，因为法院不是专业房屋产权管理机构，因此在实际执行时，经常会出现司法权与行政权“打架”等对于普通购房人来说无法预见的风险。
风险一：房屋所有权证的办理难以确定
因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。
如何判断是否会出现这样的风险？要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。
那么，如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，购房人也可以办理房屋所有权。
风险二：房屋质量没保障
因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。
一般来说，如果因为开发商资金链断裂延期交房，这种房屋经常会因为在施工时偷工减料，开发商使用的建筑材料以次充好，导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为法院一般会认为，房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，所以只要实际参与了，法院就会推定自愿接受这种现实，因此通常情况下，不会支持竞买人的诉求。
风险三：法律规定的执行回转
《民事诉讼法》规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。”这一规定，就是我们所说的执行回转，法院错判后，可以依据该规定执行。
通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。
如何对抗执行回转？我们认为，应该适用善意取得制度来与之相抗衡，法律基本的价值取向应当是保障交易安全，《物权法》设立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人，是无权处分人，买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时，则可善意取得房产的所有权或者担保物权。因此，为了保障交易安全，最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益，法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时，因错判遭受损失者，应该通过司法途径获得赔偿。
这种执行回转的情况虽然并不多见，但对竞拍人的损害却是巨大的。因为目前，在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济，所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议，做出一定让步了。
风险四：购房成本风险
这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。
其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。
拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。
另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。
风险五：实际居住人拒绝搬离房屋
如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。
这个风险一般是比较少见的，但在我们办理的案件中也曾经出现过。这种情况发生在有银行参与的房屋买卖的连环诉讼中，银行享有房屋的抵押权，通过法院直接拍卖使抵押权变现。但房屋租赁人由于租约未到，拒绝搬离房屋，这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋。或者，房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，由于第二手购买人已经支付了全部购房款，办理了入住手续，并对房屋进行装修，第二手购买人拒绝搬离。这种情况下，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，拍卖人方可入住。
以上几点，是我们在日常办理与拍卖房产有关案件时，对经常出现的几种风险类型的总结。希望那些准备参与拍卖的购房人能够提前看看这篇文章，可能对大家有帮助。
综合起来看，参与法院组织的拍卖竞得房产的方式有利有弊，但具体来看是利大还是弊大，不仅是仁者见仁智者见智，更是一个在实际操作中具体案件具体分析的问题。
（作者供职于北京铭滔律师事务所）
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编辑：群硕系统