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晋江小区业委会如何换届选举？听听主管部门怎么说
　　晋江新闻网12月16日讯&& （记者＿赖自煌& 通讯员＿张剑艺）日前，晋江奥林春天小区公共区域张贴的一份有关业主委员会(以下简称“业委会”)换届的公示引起了业主关注，连日来该小区业主QQ群里及一些业主间的闲聊都在热议业委会换届这个话题，除了肯定首届业委会所做的各项工作外，大伙还关注起了业委会换届能否顺利、换届后将开展哪些工作等。
　　晋江新闻网记者从晋江市住建部门了解到，目前晋江已成立业委会的小区有30多个，其中，华泰小区业委会、世纪华廷小区业委会等10多个已经届满或即将届满，与奥林春天小区一样面临换届选举。那么，小区业委会换届该如何进行？业委会又有何权利义务？记者就此采访了晋江市住建局相关负责人。
　　业委会换届
　　须经过一系列程序
　　“小区业委会换届与筹备成立首届业委会一样，须经过一系列相关程序。”该相关负责人表示。
　　首先，提出换届申请。一般由原业委会向所在镇(街道)及主管部门提出换届申请，并提供相应材料。
　　其次，成立换届筹备组。由所在镇(街道)在物业管理区域发布推荐筹备组成员公告，倡议各业主推荐筹备组成员；确定筹备组成员名单后7日内在物业管理区域内进行公告。
　　再者，拟定草案及相关事宜。筹备组成立后，须拟定业主大会议事规则草案、业主公约草案、业委会章程草案及召开业主大会选举和表决所需的材料，确定业主大会召开时间、地点、形式和内容，会议投票权数的方法，各业主的投票权数，候选人条件和产生办法，组织产生新一届业委会委员候选人及业委会选举办法；并在召开业主大会15日前对拟定的草案及相关事宜进行公告，同时抄送所在镇、街道及居委会。
　　然后，确认新一届业委会委员候选人名单。在物业管理范围公告明确业委会候选人资格和产生办法，可由各业主推荐，按票数从多到少取前15位；对经确认的候选人名单进行公告，同时发布召开业主大会会议公告，邀请业主参加大会投票和表决。
　　最后，成立新一届业委会并申请备案。组织召开业主大会，由主管部门、所在镇(街道)、居委会和物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主或业主代表参加(即双过半)，在会上选举产生业主委员5-11名(须单数)、业主监督委员3-5人，同时表决通过业主大会议事规则草案、业主公约草案、业主委员会章程草案和其他相关事宜。自业委会委员选举产生之日起7日内召开首次业委会会议，选举业委会主任一名，副主任若干名，并明确各自分工；同时对经业主大会表决的事项、业主大会选举的业委会委员名单进行公告。业委会委员名单公告后，向主管部门和镇(街道)申请备案，主管部门收到备案材料5日内开具备案证明。
　　业委会权利义务
　　有哪些？
　　业委会作为业主大会闭会后代表全体业主行使职权的组织，既享有应有的权利，也要履行相应的义务。
　　该相关负责人告诉记者，业委会的权利一般包括监督权、审议权等。如监督物业管理公司是否严格履行委托管理合同的职责，各项费用支出是否合理得当等；审议物业管理公司公摊支出情况、公维金使用情况，以及物业管理公司的每月、年度工作报告和工作计划等。
　　至于业委会的义务，则主要包括遵守国家法律法规和政府管理部门的有关规定，支持配合物业管理公司开展工作，并协调及增进物业管理公司与业主之间的关系，以及向业主公布宣传各项管理规章，教育业主自觉遵守管理公约及规章，说服业主理解有关管理收费，督促业主按规定缴纳管理费及其他应分摊的费用等。
小区业委会|换届选举
稿源：　　 编辑： 李华燕 　
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活动抢先看小区业委会主任不是业主 居民提议重选
来源：四川在线-华西都市报
作者：彭戎
　　向桂兰在小区业委会投票选举中获得高票。
　　华西社区报记者 彭戎 摄影报道
　　“她又不是业主，凭什么来行使业委会主任的权利？”6月9日，家住怡园小区的居民们，突然听说业委会主任向桂兰并非产权人，而是产权人的母亲时，大家便对向桂兰是否具有担任业委会主任的资格产生了质疑，居民们争论的焦点是：“不是业主能当业委会主任吗？能行使业委会主任的职权吗？”
　　事件：
　　当了五个月的业委会主任因不是业主被质疑　　被大家质疑的向桂兰，今年64岁，在今年1月的小区业委会成员选举中，向桂兰以172票高票，当选为业委会主任。然而当了5个月业委会主任，突然有业主提出质疑，认为向桂兰虽然长期住在小区，但并不是业主。
　　小区业主付明迪说，其实他早就知道向桂兰并不是产权人，因为在一些需要小区业主签字的时候，向桂兰都签儿子的名字，“当时我也提出过，但是她（向桂兰）说儿子可以委托她来，我以为这样可以。”付明迪说，他心想，只要推选出来的委员能够真正帮业主办实事就行。但经过了解，付明迪得知只有业主才能成为业委会的委员时，便对已经成为业委会主任的向桂兰产生了质疑，“既然没有资格，就不应该成为业委会的委员，更不能当主任。”付明迪说，这事现在准备征求业主们的意见，看是否重新选举业委会成员和主任。
　　向大妈：　　自认诚心为居民服务有资格当选　　就在一些业主提出向桂兰并没有成为业委会委员的资格时，也有业主站出来，不应该只看产权证，而要看是否真心实意为业主服务。业主陈女士说，“向大妈是个热心人，本来身体就不太好，但还是为了大家的事情跑上跑下。加之确实长期住在小区，已经好几年了，应该算业主。”
　　关于质疑，向桂兰说，她是在2011年买下小区的一套二手房，买房子的钱是她和老公出的，但不想以后过户麻烦，所以就直接写的儿子的名字。“我确实不是产权人，但是我认为自己有资格，并不是一定要产权人才能成为业委会委员，我在老家也干过业委会，有很多这样的情况。”向大妈说，她认为只要是长期固定居住在这个小区，又愿意帮大家做事，就有资格。
　　律师：　　不是业主 不能进入业委会　　华西社区报记者随后采访了成都市房管局物业管理科的工作人员，按照规定：业委会成员应当是自然人业主。“业主的定义是指房屋所有权证载明或其他法定文件确定的所有权人，因此向桂兰不是业主。如果业主因工作太忙或其他原因可委托其配偶代行使权利，即业主的配偶可以替业主进入业主委员会工作，但父母和子女不行，因为只有夫妻才是房子的共同拥有人。”工作人员建议说，向桂兰可以在房产证上增加名字，这样就可以继续竞选业委会成员了。
　　至于小区业主付明迪想重新选举业委会委员和主任，也是可行的。兴蓉律师事务所的陈律师告诉记者，“业委会委员和主任应该尽到自己的职责，如果他们没有尽职尽责，小区业主可以提出罢免的提议。”只要小区有20%以上的业主提议，业委会就应当组织召开业主临时大会。根据《物权法》第七十六条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应该经占有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这两个半数都达到以后，则罢免成功，业委会委员和主任可以重新选举。
(责任编辑：UN654)
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怎样成立业主大会和 选举产生业主委员会
本报记者 邹向朋
自日《中华人民共和国物权法》出台后，不少小区的业主为了维护自身的合法权益，纷纷要求成立业主大会，选举产生业主委员会，但不少小区业主大会与业主委员会的运作并不顺利：业主身份难以确认；业主大会筹备组工作人员对相关法律法规不熟悉，工作难开展；业主委员会选举投票率低等。在此过程中，小区部分业主的利益受到损害，不同利益群体间的纠纷矛盾不断上演。 为对业主大会和业主委员会工作进行规范，维护小区业主的合法权益，解决长期困扰业主委员会选举的种种问题，日住房与城乡建设部颁布实施的《业主大会和业主委员会指导规则》对业主大会的筹备成立、业主委员会的选举及指导监督等作了明确规定，相关主要规定如下。 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。 筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。 筹备组应当做好以下筹备工作：一、确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；二、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；三、草拟管理规约、业主大会议事规则；四、依法确定首次业主大会会议表决规则；五、制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；六、制定业主委员会选举办法；七、完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5人至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主。业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：一、业主大会成立和业主委员会选举的情况；二、管理规约；三、业主大会议事规则；四、业主大会决定的其他重大事项。 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。