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二手房买卖合同中的迟延付款就迟延过户案例
本案要点：1、先履行抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合债的本旨，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求（《合同法》第67条）。2、违约金过高可以要求法院调整。3、在二手房买卖合同纠纷中，录音证据可以发挥很大的作用。
原告（反诉被告）高某雪与被告（反诉原告）王某清房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋培海独任审判，并于诉讼中依高某雪申请追加北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下称安信公司）作为本案的第三人，公开开庭进行了审理。高某雪及其委托代理人、王某清及其委托代理人、安信公司的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
高某雪诉称：2013年4月21日，原被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：高某雪将其名下的北京市朝阳区4205号楼房（以下称诉争房屋）出卖给王某清；房屋成交价为人民币825万元（下文中货币均为人民币）；王某清逾期付款的，应于实际支付应付款之日起3日内按逾期应付款额日万分之5的标准支付高某雪违约金；本合同签订之日起90日内，原被告共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；本合同项下发生的争议，由房屋所在地法院管辖。合同签订当日，原被告又签订了《补充协议》，约定：王某清于2013年4月21日向高某雪支付购房定金25万元，4月25日向高某雪支付购房款300万元，于办理过户当天向高某雪支付剩余房款500万元；自本合同签订之日起100日内，原被告共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续。合同、协议生效后，王某清依约支付给高某雪购房款325万元。在协议约定的房屋权属转移最后期限（2013年7月29日）届满前，高某雪曾多次向中介公司安信公司业务员邢芳峰询问：王某清何时可以支付最后一笔房款？邢回答：王某清去了香港，手机号也变了，联系不到王某清。2013年10月23日，高某雪接到王某清丈夫李励的电话，称现在无法支付高某雪第三笔购房款，愿意按院里房屋卖价补偿高某雪。10月26日，高某雪夫妻二人与王某清夫妻二人在西苑饭店咖啡厅商谈买房款如何支付，高某雪告知王某清逾期付款已属违约，要求予以补偿；王某清承诺补偿高某雪。2013年10月30日，中介公司邢芳峰电话告知高某雪：王某清最后一笔购房款500万已经准备好，明天可以付，然后去办理过户。2013年10月31日，王某清向高某雪银行卡里汇入协议约定的最后一笔购房款500万元。11月1日，原被告及中介公司的业务员邢芳峰共同到房地部门办理了所售房屋的权属转移登记手续。王某清违反双方协议条款的约定，逾期95天支付高某雪房款500万元，依照合同条款约定应承担违约金237500元。故此起诉请求：判令王某清向高某雪支付违约金237500元。
王某清辩称并反诉称：王某清没有违约。双方办理过户是在2013年11月1日，王某清支付余款是在2013年10月31日，是在过户前一天。按照买卖合同和补充协议中有关“办理过户当天向卖方支付500万元余款”的约定，王某清没有延期付款。由于高某雪一直没有同王某清到税务部门交纳税款，导致中介机构不能及时网上申请权属转移登记，所以才导致过户时间延长，也导致了付款期限延长。合同约定的是逾期付款的违约责任，而不是逾期向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记的违约责任，高某雪以申请办理权属转移登记的时间作为其主张违约金的依据是错误的。合同约定的违约金过分高于实际损失，请求法院予以酌减。买卖合同约定卖方应在2013年10月20日将房屋交付给买方，否则按日计算向买方支付已付房款万分之五的违约金。截至2013年10月20日王某清已付购房款325万元，高某雪直到2013年11月3日才将房屋交付给王某清，违约14天，应支付违约金。故此向法院提起反诉请求：判令高某雪向王某清支付违约金22750元。
高某雪针对王某清的反诉辩称：不同意王某清的反诉请求。逾期交房完全是由于王某清逾期付款造成的。王某清在付清最后一笔房款之前从来没有、也不敢提出来让高某雪按合同约定日期给她交房，因为她理亏，她知道没钱付给高某雪。即使王某清要求高某雪交房，高某雪也可以依据法律规定拒绝，因为王某清有应该先履行的合同义务尚未履行。买卖合同约定签约之日起100日内（也就是2013年7月29日前）办理过户，过户当天支付最后一笔房款，房屋于2013年10月20日交付。按照合同约定的流程，办完过户高某雪收到最后一笔房款距离交房高某雪最少有82天（2013年7月29日至10月19日）的准备时间。由于王某清无力按约定时间支付最后一笔房款，所以迟迟不去和高某雪办理过户。王某清支付最后一笔房款的时间已经超过合同约定的交房日期。高某雪收到房款的第二天就和王某清办理了过户，过完户的第3天就交了房，已经非常快了。合同约定的违约金过分高于实际损失，请求法院予以酌减。
安信公司述称：买卖双方补充协议中约定签约后100日内办理过户，过户时支付尾款500万元。但王某清没有按补充协议第一条第5款的约定在100天内，也就是2013年7月底前凑齐最后一笔房款500万元。补充协议第一条第5款的约定到期时卖方催促买方及时付款办理过户，买方因为当时凑不齐尾款曾经说过想不买了赔偿卖方。但之后到2013年10月底买方把钱凑齐，并且告诉了我公司经纪人，我公司及时和卖方沟通办理过户事宜。2013年10月31日王某清把尾款500万元转账支付给高某雪，11月1日双方去办理了过户。
经审理查明，2013年4月21日，原被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：高某雪将诉争房屋出卖给王某清，成交价为825万元；买方逾期付款的，应于实际支付应付款之日起3日内按逾期应付款额日万分之5的标准支付卖方违约金；本合同签订之日起90日内，原被告共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订当日，原被告又签订了《补充协议》，约定：买方于2013年4月21日向卖方支付购房定金25万元，4月25日向卖方支付购房款300万元，于办理过户当天向卖方支付剩余房款500万元；自本合同签订之日起100日内，买卖双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续；买卖双方应在2013年10月20日前办理物业交割手续；买卖双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，王某清依约向高某雪支付了定金和房款共计325万元。2013年10月31日，王某清向高某雪支付最后一笔购房款500万元。2013年11月1日，原被告办理了诉争房屋过户手续。高某雪于2013年11月3日将诉争房屋交付给王某清。
高某雪提交其与王某清的丈夫和公公的电话录音，高某雪夫妇与王某清夫妇的谈话录音，证明王某清承认因为资金短缺没能在补充协议约定的过户最后期限（2013年7月29日）前支付500万元购房款。王某清对上述录音证据的真实性认可，但认为上述证据证明了高某雪只要求王某清付款，没说要求过户。
高某雪提交其与安信公司业务员邢芳峰的电话录音和手机短信记录，证明因王某清没有按合同约定期限支付尾款，高某雪多次与安信公司交涉催促办理过户手续，邢芳峰知道王某清直到2013年10月23日仍没有钱支付尾款。王某清和安信公司对上述证据的真实性认可。
王某清提交其代理律师对邢芳峰做的调查笔录，证明高某雪曾表达过房屋价格便宜的想法，高某雪没有催促过办理过户，申请过户的前提是先交纳税款。
王某清提交契税凭证，证明原被告是2013年10月21日共同到税务部门缴纳的税款。
上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，原被告签订的房屋买卖合同及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，王某清依约向高某雪支付了定金和首期房款325万元，合同约定剩余房款500万元在过户当天支付，同时约定买卖双方于签约之日起100日内（也就是2013年7月29日前）办理过户手续。故合同约定的过户日期即为买方付清剩余房款的日期，该约定对于买卖双方均具有约束力。高某雪提交的相关证据能够相互印证，形成优势证据，证明双方未能在2013年7月29日前办理过户手续系由于王某清未能凑齐剩余房款所导致。王某清辩称高某雪只要求其付款，未要求过户，根据生活常识和交易习惯，在买方未准备好剩余房款之前，卖方当然不可能要求将房屋过户给买方，王某清的该抗辩意见明显违背生活常识，本院不予采信。王某清辩称未交税之前无法办理过户，但王某清未能举证证明高某雪存在拒绝配合办理交税手续的行为，故王某清的该项抗辩意见本院亦不予采信。王某清未能及时凑齐剩余房款导致买卖双方未能在约定日期前办理过户手续，已构成违约，高某雪依据合同约定要求王某清支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。王某清认为合同约定违约金过高请求法院酌减的抗辩意见本院予以采信，本院综合案件情况，依据公平原则，对违约金数额依法酌减为16万元。依据公平原则，本院酌减高某雪诉讼请求部分的诉讼费仍应由王某清负担。
对于王某清要求高某雪支付迟延交房违约金的反诉请求，高某雪辩称其有权行使先履行抗辩权。双方合同约定的付款交房日期（2013年10月19日）比过户日期（2013年7月29日）晚八十余天，按交易习惯亦多是在办理过户手续付清剩余房款后再办理房屋交接，故本案中应当认定王某清付清剩余房款的合同义务应先于高某雪的交房义务得到履行，在王某清未履行其义务前，高某雪有权拒绝履行交房义务，高某雪关于行使先履行抗辩权的抗辩意见成立。在王某清付清剩余房款后，高某雪在3日内将诉争房屋交付给了王某清，不存在明显迟延，王某清要求高某雪支付迟延交房违约金的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王某清于本判决生效后三日内向原告（反诉被告）高某雪支付违约金十六万元。
二、驳回原告（反诉被告）高某雪的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）王某清的全部反诉请求。
王某清如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
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二手房首付款补充协议
&&&&&&买房贷款是大家现在买房的主要途径，房贷利率的高低是大家较为关注的一个点，房贷利率通常包括商贷的利率和公积金贷款的利率，各地方执行怎样的利率大多数一定的，具体还需咨询当地银行或者公积金中心。
二手房首付款补充协议－攻略
购房补充协议
　　甲方：________________，_______年______月______日......
　　甲方：________________，_______年______月______日生，住___________________，身份证号：_____________。　　乙方：________________，_______年______月______日生，住___________________，身份证号：_____________。　　见证人：_________________________________　　甲方与乙方对所购期房的善后事宜，经过充分的协商，根据权利和义务相一致的原则，达成如下协议：　　一、双方确认______年_____月_____日与_________公司签订的《_________》，是甲乙双方与_________公司之间真实的意思表示;该《_________》约定双方购买位于_________路_________弄_________家园_________号_________层_________室的商品住宅;该房为期房，_________公司承诺于______年_____月_____日前将该房屋交付于甲乙双方。　　二、双方确认该房屋首付款总额为人民币_________元(_________元)，其中人民币_________(_________元)，系乙方______个人支付，余额全部由甲方______个人支付;另为购此房，甲方______个人又向银行贷款人民币____________________(_________元)，从______年_____月_____日起，该贷款系甲方_________个人逐月偿还。　　三、现乙方_________自愿放弃购房人的权利，自愿将上述购房合同中的权利和义务全部转移给甲方_________。乙方_________承诺协助甲方_________将该房小产证办在何的名下，可向有关单位和政府部门出具放弃产权的书面声明;若该房小产证只有办在甲乙双方名下，乙方_________承诺将通过转让、更名、赠与等手续放弃该房屋的产权，不向甲方_________主张任何房款并协助甲方_________办理房地产管理部门需要的过户手续。　　四、双方商定，在该房屋的小产证办在甲方_________一人名下且甲方______________正式从房地产管理部门拿到房地产证书之日，甲方_________将乙方_________个人支付的人民币_______________(_________元)一次返还给_________。　　五、以上协议双方必须严格遵守，不得违反。若一方违约，则应向守约方每日支付房屋总价款额千分之十的违约金。　　六、本协议一式三份，甲乙双方及见证律师各执一份;
甲乙双方及见证律师三方签字后即生效。　　甲方(签字)：_________　　______年____月____日　　乙方(签字)：_________　　______年____月____日　　见证人(签字)：_______　　______年____月____日
教育助学担保借款合同补充协议
　　甲方：___________(贷款银行)　　乙方：__________......
　　甲方：___________(贷款银行)　　乙方：___________(借款人)　　丙方：___________(担保人)　　1、甲方已与乙方、丙方共同签署编号为_______《______________教育助学担保借款合同》，本协议为上述合同不可分割的部分。　　2、甲方根据上述《教育助学担保借款合同》约定及乙方的提款要求发放贷款。　　3、现乙方在自愿的前提下授权甲方在乙方毕业前收押乙方的《毕业证书》及《学位证书》原件(均为中华人民共和国教育部、_______大学颁发)，直至上述《教育助学担保借款合同》约定之助学贷款本息全部还清后，由甲方一次性返还乙方。在乙方毕业时，甲方收押乙方的《毕业证书》及《学位证书》原件时，无须再次事先通知乙方。　　4、乙方同意在自甲方取得上述合同项下的助学贷款时，委托甲方将该贷款金额的_______%直接划入甲方为乙方开立的个人专门帐户，作为该助学贷款的保证金交由甲方和乙方所在学院共同保管、使用(具体保管、使用方法以甲方与乙方所在学院签署的《补充协议》为准)。　　5、如乙方出现贷款本息逾期不能按时归还情况时，则甲方有权在产生逾期贷款后_______日内，以上述保证金垫付逾期贷款本息及罚息，待借款学员归还所欠款项后，由甲方负责划回保证金帐户。上述合同项下助学贷款结清时，甲方将收押的《毕业证书》及《学位证书》原件退还乙方。　　6、上述保证金帐户按其存款余额计算储蓄存款活期利息，甲方以该助学贷款结清日为准退还乙方全部保证金本息。丙方作为保证人对上述协议内容并无疑义。　　7、本协议自甲、乙、丙三方全部签字、盖章之日起生效。本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。　　甲方：___________(签章)　　乙方：___________(签字)　　丙方：___________(签字)
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二手房首付款补充协议-问答
二手房打完买卖协议付完首付产权归谁所有
只要没有过户就是原业主的
协议存款有风险吗？
一般来说是没有风险的，或者说风险是很低的；风险等级仅次于国债（国库券）；存款最好不超过50万。我国规定：一个户头在一个银行只保证存户50万元。　　协议存款是商业银行根据中国人民银行或中国银行业监督管理委员会的规定，针对部分特殊性质的中资资金如保险资金、社保资金、养老保险基金等开办的存款期限较长、起存金额较大、利率、期限、结息付息方式、违约处罚标准等由双方商定的人民币存款品种。该存款可作为存款类金融机构的长期资金来源，不属于同业存款，应计入存贷比指标。协议存款可以提前支取，其协议存款凭证可用做融资质押物。
协议存款是什么意思？
协议存款是商业银行根据中国人民银行的规定，针对部分特殊性质的中资资金如邮政储蓄资金、保险资金、社保资金、养老保险基金等开办的存款期限较长（一般3年以上）、起存金额较大（一般3000万元）、利率、期限、结息付息方式、违约处罚标准等由双方商定的人民币存款品种。该存款可作为存款类金融机构的长期资金来源，不属于同业存款，应计入存贷比指标。协议存款不得提前支取，其协议存款凭证可用做融资质押物。 　　协议存款对象　　（一）中资保险公司法人；　　（二）全国社会保障基金理事会；　　（三）养老保险个人帐户基金（特指目前已完成或正在进行全省[自治区、直辖市]养老保险个人帐户基金改革试点的地区）。　　起存金额和期限　　（一）保险公司协议存款最低起存金额为3000万元；　　（二）全国社会保障基金理事会、养老保险个人帐户基金协议存款最低起存金额为5亿元；　　（三）协议存款最低起存年限为五年期（不含五年）以上。　　利率　　（一）协议存款利率由双方协商确定；　　（二）协议存款的结息、付息方式和违约处罚标准由双方协商确定。　　开户手续　　（一）向我行提交开户申请书、营业执照正本和副本、预留印鉴，我行为其开户并开出记名式《交通银行协议存款开户证实书》（以下简称证实书）；　　（二）如果存款户已有存款帐户或不开存款帐户，只需提交《保险协议存款协议书》，我行为客户开出记名式存款证实书即可；　　（三）证实书上需注明“按交通银行与x x单位x x年x月x日签订的协议存款合同执行”。　　支取方式　　（一）协议存款未到期前，不得提前支取；如确急需用款，可以以协议存款凭证作为融资质押物进行融资；　　（二）到期日，客户须到开户行办理有关手续，我行将账户本息以规定的转账方式转入其指定的账户。
第二套二手房首付比例多少？
你好首付5成
二手房的首付比例
你好一般需要三成的
大家还在搜石家庄买二手房别忘了签补充协议 内容详解
在买二手房的过程中，签订买卖合同是非常重要的一个部分，除了对此项交易的额度、支付方式以及买卖双方的权利及义务进行规定外，也有一些其他需要进行约定的条款需要写进补充协议里。接下来，就给大家说说如何签订补充协议，补充协议里都需要写些什么。
由于网签合同模板统一，约定项目较少，而每笔交易情况不同，买卖双方利益点不同，补充协议就成为了一个很好的补充。当如果补充协议条款与原合同条款不一致，或是存在冲突，应当以补充协议为准。所以，好好签订补充协议才是二手房交易的重中之重。
那么，补充协议到底要写明哪些内容，具体又可以避免哪些购房纠纷呢？专业人士提醒，签订二手房合同，这几个“尾巴”要注意。
一：过户时间
补充协议里要约定好过户时间和过户条件，如果急着拿到房产证，可以在补充协议中约定产证的具体办理日期，并注明赔偿责任。比如，超过一个月不办理房产证，赔偿房价的百分之几等。如果是买家的原因不能办理过户，卖家不承担责任等。
还有一些非可抗力的原因。比如签了合同付了巨额首付，贷款却下不来，房子买不了，购房者可以退房吗？责任由谁承担？再比如这些天政策变动频繁，突然失去购房资格，又以该怎么办？这些需要在补充协议中提前约定好。一般来说，如果是卖家原因，购房者可退房且不用承担违约责任，甚至可要求卖家承担责任;但如果是买家原因，购房者要承担违约责任。如果是银行、政策等原因，购房者可无责解约。
二：费用拖欠
在签订买卖合同的时候，就应注意对房屋交易的关键性约定及卖方的任何承诺，要有书面的签约，不能以口头约定代替。还有物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用，在购房时一定要核实清楚是否存在拖欠。
除了生活费用，还有公共维修基金的过户。通常来讲，买卖双方的成交价已经包含了公共维修基金的款项，但是公共维修基金不能随着房子转移，必须办理公共维修基金的过户手续。所以在补充协议里买卖双方要签订好公共维修基金过户时间。
三：户口期限
在签订合同时，一定要注明卖方迁出户口的期限。您可以在合同中明确指出原房主的迁出义务，可以采取保留部分尾款，等到其迁出后再付，或者约定一个违约标准，如果房主晚迁出一天，就要支付一定数额的违约金。
买房从出产证到户口迁出需要一段时间，年限是从户口迁入开始计算的，是买房的购房者，因为上海很多对年限都有明确规定，补充协议里要明确户口迁出时间及违约责任，以防影响孩子的正常。
四：法律效力
在二手房交易中，补充协议是很重要的一环、法律表示，在二手房交易中，买卖双方签订补充协议后，如果补充协议条款与原合同条款不一致，或是存在冲突，应当以补充协议为准，原合同中明示不得变更的条款除外。
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