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小明爸爸日将30000元存入银行,在日,小明爸爸把钱全部拿出来了,扣除20%的利息税后,他可以拿到31800元,问年利率是多少?
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税前利息为：（）/（1-20%）==2250元根据利息公式：本金*利率*时间=利息 得：利率为：/3*100%=0.025*100%=2.5%
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[中级会计]乙股份有限公司(以下简称乙公司)为华东地区的一家上市公司，属于增值税一般纳税企业，适用的增值税税率为17％。乙公司2003年至2006年与固定资产有关的业务资料如下：
(1)日，乙公司购入一条需要安装的生产线，取得的增值税专用发票上注明的生产线价款为1000万元，增值税额为170万元；发生保险费2．5万元，款项均以银行存款支付；没有发生其他相关税费。
乙股份有限公司(以下简称乙公司)为华东地区的一家上市公司，属于增值税一般纳税企业，适用的增值税税率为17％。乙公司2003年至2006年与固定资产有关的业务资料如下：
(1)日，乙公司购入一条需要安装的生产线，取得的增值税专用发票上注明的生产线价款为1000万元，增值税额为170万元；发生保险费2．5万元，款项均以银行存款支付；没有发生其他相关税费。
(2)日，乙公司开始以自营方式安装该生产线。安装期间领用生产用原材料实际成本和计税价格均为10万元，发生安装工人工资5万元，没有发生其他相关税费。该原材料未计提存货跌价准备。
(3)日，该生产线达到预定可使用状态，当日投入使用。该生产线预计使用年限为6年，预计净残值为13．2万元，采用直线法计提折旧。
(4)日，乙公司在对该生产线进行检查时发现其已经发生减值。
乙公司预计该生产线在未来4年内每年产生的现金流量净额分别为100万元、150万元、200万元、300万元，2009年产生的现金流量净额以及该生产线使用寿命结束时处置形成的现金流量净额合计为200万元；假定按照5％的折现率和相应期间的时间价值系数计算该生产线未来现金流量的现值；该生产线的销售净价为782万元。
已知部分时间价值系数如下：
[CK_55_46_5_4.gif]
(5)日，该生产线的预计尚可使用年限为5年，预计净残值为12．56万元，采用直线法计提折旧。
(6)日，乙公司采用出包方式对该生产线进行改良。当日，该生产线停止使用，开始进行改良。在改良过程中，乙公司以银行存款支付工程总价款122．14万元。
(7)日，改良工程完工验收合格并于当日投入使用，预计尚可使用年限为8年，预计净残值为10．2万元，采用直线法计提折旧。日，该生产线未发生减值。
(8)日，乙公司与T公司达成协议，以该生产线抵偿所欠丁公司相同金额的货款。当日，乙公司与丁公司办理完毕财产移交手续，不考虑其他相关税费。假定日该生产线的账面价值等于其公允价值。
(1)编制日购入该生产线的会计分录。
(2)编制2003年12月安装该生产线的会计分录。
(3)编制日该生产线达到预定可使用状态的会计分录。
(4)计算2004年度该生产线计提的折旧额。
(5)计算日该生产线的可收回金额。
(6)计算日该生产线应计提的固定资产减值准备金额，并编制相应的会计分录。
(7)计算2005年度该生产线改良前计提的折旧额。
(8)编制日该生产线转入改良时的会计分录。
(9)计算日改良工程达到预定可使用状态后该生产线的成本。
(10)计算2005年度该生产线改良后计提的折旧额。
(11)编制日该生产线抵偿债务的会计分录。
(答案中的金额单位用万元表示)A.B.C.D.E.
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| 欢迎来到杭州厨师培训杭州的房价上涨在全国也是数一数二的，看似是供求关系决定的，其实很大一部分是政府的杰作。杭州市政府每年的财政收入的百分之二十左右来自卖地所得， 　　　　政府把房价抬高，那么他们自己是不是和老百姓一样的价格买房了，那当然不可能的，人不为己天株地灭。杭州市政府却在繁华地段为自己建造了经济住房。这样就可以和美国搞TMD一样。死的是老百姓，升官发财的是政府机关。更有政府官员对老百姓的呐喊出来说话了：安居乐业不一定要买得起房，你们可以租房啊？。这就是标榜为民办实事的政府。 　　　　　　　　“杭州新楼贵，想不到二手房更贵。这已经不是一个两个极端案例。在这个楼市近乎疯狂的城市里，它的二手房叫价许多竟然比新楼还高。从平面媒体的二手房广告，到中介公司的挂牌售价，再到网上的免费叫卖，你都能轻易地看到那些二手房卖家的身影。据杭州市经济信息中心的统计显示，杭州市2003年7月以来的二手房成交均价分别为5049元、5329元、5579元、5641元、和6123元，5个月均价上涨1000多元。杭州二手房为何如此‘霸气’？”――摘录自《钱江晚报》 B3版 　　　　　　　　1、 杭州土地稀缺？――杭州圈地三万六千亩！ 　　　　从一九九九年到二○○二年底，杭州市余杭区非公开、暗箱操作协议签订出让的转用、征用商品房用地达三万一千四百零五亩，加上已经草签的合同，「圈地」总计达到三万六千多亩。这个数字超过了杭州市区最近十年的商品房供地总量。这些土地每亩出让价格大多在7―12万元之间，与同期杭州市公开拍卖土地的每亩数百万元的成交价格相比，这三万余亩土地几乎相当于白送！ 　　　　　　　　这些有关系、有门路的特殊人物以令人难以置信的超低价在杭州圈地3万余亩，长期屯积闲置待涨，地皮晒着太阳就能获取巨额暴利。 　　　　　　　　另一方面，HZ市政府却对外宣称土地稀缺无地可供，对群众呼声置若罔闻，无视绝大多数群众的利益，连续多年坚持执行野蛮的、强盗式的“非饱合供应，有计划出让，持续保持卖方市场”的土地拍卖供应政策。自1999年开始，杭州地价从七、八十万元/亩上涨到目前六、七百万元/亩，最贵地价达到1800万元/亩。2002年HZ市政府卖地收入50亿元，相当于同年度杭州钢铁股份公司实现2.7亿元净利润的18倍。HZ市土地储备中心已成为杭州市财政最大的盈利性机构，其实质相当于政府以利用土地对杭州居民的收入进行强制性再征税。 　　　　　　　　“非饱合拍卖供应土地”政策直接导致HZ住房严重短缺，地价楼价节节上涨，炒楼炒号成风，具有政策信息优势的官员、机构资金进入杭州楼市屯房炒楼，购楼者并不以居住为目的，而是将其做为炒作投机的筹码。大部分楼盘由银行提供七成按揭贷款，付30万元首付款就可以炒100万元的房子，银行资金间接流入楼市屯房炒楼。地方政府靠操纵地价获得巨额财政收入，银行承担风险；杭州普通居民根本不到一手新房，一个楼号的转让价相当于一个普通家庭一年的纯收入，而抽签买到经济房的机会很小。 　　　　2、“住在杭州”――圈地炒楼者的天堂 　　　　　　　　2000年，杭州市政府提出“住在杭州”的口号，HZ市政府严格限制公开出让的土地供应总量，从1999年1月至今，HZ坚持施行“非饱合供应，持续保持卖方市场”的土地供应政策，造成住宅供应严重短缺，房价扶摇直上。大量游资源源不断地进入杭州楼市炒房炒号，一些人甚至将整个单元买下，杭州的住宅成为了投机的筹码。 　　　　　　　　在利益的驱使下，一些人胆大妄为，纵容和鼓励机构、银行资金进入楼市屯房炒作。炒楼的后果是什么？他们代表了谁的利益？权为谁用？情为谁系？利为谁谋？ 　　　　　　　　连续多年的“非饱合拍卖供应土地政策”造成杭州住房严重短缺，近几届的房交会上基本无现房出售，房交会实际上成为炒楼号的最好场所，成为名副其实的“号子会”。这样的交易会还有必要举办吗？ 　　　　　　　　2003年7月，某友人看中了杭州城西G楼盘的一套110平米的房子，约定6800元/平米，付款时中介公司的人却说开票价为4800元/平米，其余22万元以现金付给售楼小姐。该友人走南闯北十几年了，这样的交易方式却是第一次碰到。 　　　　　　　　一方面，有权有势人通过各种关系购买或控制了多套住房，待价而沽；另一方面，杭州普通居民根本买不到一手新房，买经济房则要通过中签率极低的摇号抽签。 　　　　　　　　目前，杭州市已登记准备购买经济适用房的市民达到5万余户，而2003年全年杭州市公开摇号供应只有5000套，按这个供应量，要十年时间才能解决多年积压下来的存量需求，这还未计算每年要新增加的1万多户经济适用房需求。许多人被迫以高比例按揭方式购买高价二手房。 　　　　　　　　杭州的政客们应该记住：《*****》定义的政府基本职能是：为了公众利益和社会可持续发展的长远目标，制定政策并监督实施过程，维护社会的公平和公正，关注和保护弱势群体利益。――“立党为公，执政为民，群众利益无小事！” 　　　　　　　　近两年来，HZ几乎每个楼盘都能放号、炒号子销售。这是某楼盘的选房通知单，俗称“楼号”。不要小看这张纸片，在开盘时，根据楼盘地段、交房期限、号子的先后顺序，每个“楼号”的转让价为1―5万元不等。某些房产公司“内部人员”和一些“关系人物”一次能拿到十几个号子。已经认购的期房的转让价比“楼号”高。“现房”和“二手房”的转让价又比“期房”更高。 　　　　　　　　男婚女嫁，住房是基本的生活资源，是公众型消费，而不是贵族消费。在目前这在这个住宅严重短缺所导致的畸形的卖方市场里，杭州上城、下城、西湖、拱墅、江干五个区680平方公里内几乎无一手现房销售，最北端的拱宸桥地区2005年8月的期房，卖图纸的售价为5800元/平米。靠近市中心的楼盘几乎全部超过一万元/平米。 　　　　　　　　杭州市普通居民在购买一套价值五、六十万元的住房时毫无选择余地，为得到一个购房号就要付出数万元，购房人无还价余地，甚至连起码的户型、交付日期都不清楚，就要匆忙下单,更不要说房产质量。 　　　　　　　　杭州寻常老百姓想要结婚过日子就必须咬紧牙关、勒紧裤带买房，买一套房子要花掉两辈人的钱：1、父母积蓄的钱；2、自己积蓄的钱；3、下半辈子挣来的钱还银行按揭贷款。(注：2003年杭州市人均可支配收入为1.29万元)。 　　　　　　　　在绝对卖方市场下，由于没有竞争压力，HZ开发商不愁房子销路，开发商搞到地后并不急于开发，而是拖延开发，惜售待涨，炒号炒楼。开发商不在小区规划、户型设计、建筑施工质量上下功夫花精力，而是千方百计提高地块容积率。某小区为提高容积率搞出围合式组团设计，小区1/4的房子东西朝向，住房的私密性、采光、通风、消防都存在问题，杭州冬季阴冷潮湿，如果不是万不得以，谁愿意住东西朝向的房子。另一家开发商为了提高容积率在山顶上造高层塔楼，违反了建筑物安全设计条例中的防雷设计要求。杭州某房地产商（杭州十大城市运营商之一）开发的楼盘，其业主在入住后发现，入户通道净宽、厨房、卫生间设计连国家基本建筑规范都达不到。更令人不解的是，一些楼盘项目目前还是一片空地，就得了一堆奖了。杭州市民省吃俭用，花两辈人的钱购买的房子，得到的却可能是高价但不合格的产品。 　　　　　　　　“房价越来越高，面积越来越小，” “质量问题越来越多，购房者送礼还要受气。”这是杭州大多数普通市民购房状况真实的写照。 　　　　　　　　3、杭州房产新政,加征20%所得税――政府与民争利 　　　　　　　　面对高涨的房价和愈演愈烈的炒楼炒号之风，2003年11月，杭州市政府出台了“房产新政策”。仔细分析该政策可以发现，迫于某些屯房炒楼利益集团的压力，新政回避了导致HZ楼市混乱的最根本、最直接、最关键的原因――连续多年的“非饱合拍卖供应土地”所导致的住宅严重供需失衡。 　　　　　　　　“房产新政”只字不提今后几年的计划供地总量，以及如何处理群众反映强烈的官商勾结超低价圈占的3万多亩土地的问题(这些土地大部分都闲置了两年以上)，甚至没有出台限制期房炒作转让的措施。而是规定从日起，开始对二手房价交易征收20%所得税。 　　　　　　　　谁都知道，在目前绝对的卖方市场下，这种税赋只会转稼到买方，加重购房者的负担。许多“炒家”直接标出转让净价，过户一切税费均由买家承担。2004年元旦过后，二手房出让价格继续上涨，几乎所有出让报价都注明是“净价”，这意味着普通购房者除承担契税、印花税、过户费、交易手续费外，还要承担20%的所得税。这也是近几个月楼价加速上涨的主要原因之一。 　　　　　　　　杭州是全国第一个开征此税的地方政府，杭州市民已经忍受了高房价，还要再额外负担20%税赋。新政无疑会进一步增加购房者的负担。新政实施至今近两个月，杭州房价继续大幅上涨，杭州西北部翠苑地区15年楼龄的二手房单价从去年末5600元/平米，上涨到目前6200元/平米。 　　　　　　　　可以看出，由杭州市国土、房管、财税等部门联合制定的这个“房产新政”只不过是HZ房地产利益集团愚弄杭州市民的小把戏。 　　　　　　　　一则寓言： 　　　　从前有个猪肉市场，当地仔猪是ZF垄断专营的，拿多少出来卖、卖多少价由ZF说了算（高兴时还可以拍卖）。由于ZF对仔猪施行非饱合拍卖供应，导致猪肉短缺，养猪户和肉贩加价是必然的。于是肉价上涨，民怨沸腾，ZF当然不能坐视不管，于是出台了肉市新政：今后每头上市猪肉要切下一只后腿交给市场管理当局，以打击黑心的肉贩。――接下来，你能指望发生什么呢？ 　　　　　　　　距日结束的秋季人居展房产交易会仅二个多月，杭州有关部门（包括获“十大城市运营商”称号的十家房产公司）急不可待地组织日的“新春房交会”。实际上，杭州市的近两年的历次房交会上基本无现房可售，房交会成为房产商放号、炒号子的最理想场所，成为了名符其实的“耗（号）子会”，并且每次房交会都会促使房价上扬。 　　　　　　　　本次新春房交会继续保持着几乎没有现房可售的局面，参展商纷纷提价，以杭城最北端拱宸地区“名城左岸”为例，在日秋季房交会上，其“珍稀现房”出售价为5500元/平米。而2004年元月3日，其2005年8月的期房售价提高到5800元/平米。新春房交会再次成为促使房价空涨的“号子会”。 　　　　　　　　在房价飞涨的同时，省市政府公务员却可以优先购买低价格的经济适用房。政府官员怎么会成为城市低收入人群？凭什么可以优先享受目前只针对城市低收入人群的经济适用房？这种专供各级公务员的经济房的特点是“地段好，配套齐，价格低于3500元/平米”。这些“公务员经济房”位于杭州市区马腾路、教工路、保？路、丰潭路政苑小区等地。 　　　　　　　　近来，驻杭的一些大单位，如浙江大学、东方通信、UT斯达康、浙江烟草公司等，已经或正在与市政府谈妥条件批地集资建房。那些在杭州中小企业默默工作、合法纳税的普通市民怎么办？他们的收入比东信、UT、烟草等公司还高吗？ 　　　　　　　　近四年来杭州房价以每年1000元速度上涨。自杭州市ZF在2003年8月提出将施行“房产新政”至今，杭州房价未见丝毫下跌，反而加速上扬，据杭州市经济信息中心的统计显示，杭州市2003年7月份以来的二手房成交均价分别为5049元、5329元、5579元、5641元、和6123元，5个月内均价上涨1000多元。月无疑成为上涨幅度最大、速度最快的几个月，其中11月份市中心二手房突破7000元/平米，朝晖现代城、健康公寓等新楼盘期房开盘均价为9000元/平米，许多炒家把二手房出让挂牌单价超过万元。（数据来源：钱江晚报/B3版）。 　　　　　　　　日新华网：月全国商品房平均销售价格为2456元/平方米。 　　　　　　　　　　　　4、高歌猛进，以实际行动把杭州圈地、屯房、炒楼运动进行到底！ 　　　　　　　　杭州200多万无权、无势、无关系、无门路的普通市民向近年来制定和执行“非饱合供应，有计划出让，持续保持卖方市场”土地出让政策的“政客们”问好！这一“独创”的利用土地搜刮民财政策值得世界各国政府学习！ 　　　　　　　　“要倍加珍惜，倍加呵护杭州目前来之不易的房地产业大好局面！”，继续维护杭州的圈地、炒楼、炒号的投机环境，继续严格控制公开出让的土地总量，持续保持卖方市场，保持杭州楼市基本无现房可售的“大好局面”。要确保圈地、屯房、炒楼者有钱赚、不套牢。迫使杭州市民成为高位接盘者，成为“百万负翁”！ 　　　　　　　　向目前战斗在杭州圈地、屯房、炒楼第一线的各路机构、官僚资本、权力资本问好！希望你们及时总结经验，再接再厉，向全省推广，为浙江GDP增长做出新的更大的贡献！力争早日实现全省房价翻两番的目标！ 　　　　　　　　特别要向那些从1999年至2003年，想方设法、克服困难，发扬“藐视法律、不怕牺牲”精神，以7―12万元/亩的价格在“土地资源十分稀缺的杭州市”圈占土地3万余亩的“土地硕鼠”问好！祝贺你们在两、三年时间里，不费吹灰之力敛财数亿、数十亿元，完成了别人需几代人努力经营数十年、上百年才能完成的财富积累。 　　　　　　　　当“土地硕鼠”们赚得盆满钵溢、享受锦衣玉食时，历史不会忘记，它们透支了杭州的未来，窃取了杭州市民未来数十年的财富！ 　　　　　　　　官、商要更紧密地“团结”起来！高喊“三个代表” “立党为公，执政为民”口号，坚持“政府做地、企业做房”的原则，树立“想干大事、敢干大事、能干大事”的决心， “在杭州目前来之不易的房地产业大好形势之下”，高歌猛进，以实际行动把杭州圈地、屯房、炒楼运动进行到底！ 　　　　　　　　　　　　―――――――― 　　　　贪婪者无畏 　　　　　　　　　　　　2003年8月，原浙江省副省长王钟麓因严重违纪违法受到查处。经中共中央批准，中央纪委决定给予王钟麓开除党籍处分，并移送司法机关依法追究其刑事责任。王钟麓案牵出了孙达山倒卖土地案，孙达山的“钱江置地有限公司”近年来在杭州市非法倒卖土地2000余亩，获利7000多万元，成为浙江有史以来“最大”土地倒卖案。孙达山被判刑6年；处“钱江置地有限公司”罚金人民币1376万元。 　　　　　　　　原浙江省建设厅副厅长杨秀珠 利用土地大肆敛财 ，03年4月出逃美国。 　　　　　　　　原杭州市副市长叶德范因房地产项目收受贿赂被判刑6年。 　　　　　　　　原杭州市房地产管理局市场处处长叶淡君因受贿被判刑10年。 　　　　　　　　原杭州市规划局西湖规划处处长张桂洪被因受贿罪判处有期徒刑10年。 　　　　　　　　原杭州市拱墅区建设局局长孙玉香，曾任杭州市湖墅路改造工程指挥部总指挥（正处级）兼都市房产总经理”， 涉嫌受贿受审 待判。 　　　　　　　　原余杭区两任土管局长和城建局长均因受贿被判刑。 　　　　　　　　原杭州市征地拆迁办主任李龙德，利用历任杭州市土管局建设用用地处处长、市统一征地管理处处长等职务的便利，多年来受贿达人民币91.28万余元，贪污人民币11.5万元。他的妻子担任某房地产公司总经理，和他共同受贿人民币5万元，商业受贿2.25万元，挪用资金112万元。两人分别被判处死缓和无期。 　　　　　　　　原富阳市国土资源局副局长周剑鸿和该局土地整理中心主任、副主任等大肆收受贿赂，最终受到法律的严惩。 　　　　　　　　原杭州余杭土管局党委书记、局长 汤金华 受贿 10年 　　　　　　　　原杭州余杭土管局局长 娄申培 受贿 2年6个月 　　　　　　　　原杭州余杭建设局长、开发办主任 邵长华 受贿 12年 　　　　　　　　原杭州余杭三墩开发区副主任 蒋金惠 受贿挪用 20年 　　　　　　　　原杭州市滨江区副区长、招商引资负责人 受贿 沈国灿 11年 　　　　　　　　原杭州市西湖区建设局副局长 顾江平 受贿2年 　　　　　　　　原杭州市江干区房管局长 郑鸣庆 受贿 10.5年 　　　　　　　　原杭州市房地产权监理处发证登记科长 房 斌 受贿 待判 　　　　　　　　原杭州市房地产权监理处科员 高林坚 受贿 7年 　　　　　　　　原杭州市房地产权监理处科员 鲁 明 受贿 6年 　　　　　　　　原杭州市房地产权监理处科员 徐 超 受贿 6年 　　　　　　　　原杭州市城建档案管理员 洪建华 受贿 3.5年 　　　　　　　　原浙江今日房地产公司总经理 徐 敏 行贿骗贷4500万元 逮捕待判 　　　　……… 　　　　…… 　　　　　　　　　　　　疯狂的杭州楼市： 　　　　　　　　炒楼炒号的根本原因 　　　　　　　　　　　　杭州住房短缺，买房要送礼 　　　　　　　　各路资金组建的中介公司：现金收购―屯积―加价出售―再收购 　　　　　　
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　　杭州房价高的真正原因(转贴) 　　　　政府发布的人均住房面积并不能真实反映多数普通杭州市民住房困难现状，一方面 一些人通过各种手段拥有和控制了多套住房，待价而沽。另一方面，在已经取消福利 分房的杭州各医院、大专院校、中小学校、科研单位、各企业单位工作的大批中青年 知识分子，却因为买不起房不得不一家三代挤在五、六十平米的老房子里，许多大学 毕业已经在杭州工作了七、八年的新移民只能租住在城郊的农民房里，与他们同期毕 业的在上海、南京、苏锡常等长三角地区工作的同学相比较，杭州新移民拥有自己住 房要困难得多。杭州城西北部三类地段翠苑小区15年楼龄的二手房要5000元/平方米 。远郊三墩的**家园2年后的期房，目前还是一片空地，要通过“炒号黄牛”才能买到。 　　　　在HZ，几个人就能成立房地产项目公司，两幢楼就是一个楼盘，大街小巷随处可见房 产中介所，房产网站上充斥着炒号、炒楼的贴子，报纸上整版的房地产广告，新楼盘 尚未开盘就被“内部人员”抢购一空，普通市民根本买不到一手新房，所有热钱闲钱都敢进入楼市，根本原因就在于HZ政府土地供应政策是“非饱合供应，持续保持卖方 市场”，HZ政府人为制造住宅供不应求的紧张局面，为炒楼投机行为提供了绝佳土壤 ，存钱不如炒房，在HZ做（炒）房地产是稳赚不赔的买卖。 　　　　日，HZ的M市长在媒体上公开承认HZ房地产市场存在炒作行为，根据M市 长的公开信，HZ统计局统计的2002年HZ市区居民家庭收入情况如下： 　　　　元/年的占4.7%； 　　　　元/年的占6.1%； 　　　　元/年的占16.9%； 　　　　元/年的占13.3%； 　　　　元/年的占12.2%； 　　　　元/年的占13.4%； 　　　　元/年的占8.3%； 　　　　元/年的占7.3%； 　　　　元/年的占5.5%； 　　　　元/年的占3.7%； 　　　　元/年的占2.4%； 　　　　……100000元/年以上的占0.1%； 　　　　统计显示，HZ家庭年收入在50000元以内的占87.7%。家庭年收入在60000元以内占93 .8%。除去必需的生活、医疗、教育等开支后，2002年HZ居民的人均可支配收入为11778 元。对于绝大多数HZ市民来及新移民来说，平均5500元/平米的房价意味着什么？政 府还好意思吹“住在杭州，创业在杭州”的口号？ 　　　　香港地产则经历了哄抬拍卖土地、炒楼炒号的疯狂，造就了李嘉诚等少数地产富豪， 全香港约30%的供楼者在为李嘉诚打工。据新华社香港8月15日电：“香港金融管理局 日前公布了负资产住宅按揭贷款的最新调查结果：到2003年6月底，香港整个银行体 系的负资产住宅按揭贷款增加至约10.6万宗，涉及金额1650亿港元”。港英政府的住 房政策是加剧目前香港居民贫富分化、社会不稳定的主要原因之一。看似公正的土地拍卖模式，其实是港英政府临走前加速敛财、搞乱香港的阴损招数之一。 　　　　M市长近期提出了对经济房施行“特殊房产证”、“炒房征税”、“限制购买第二套 住房”等稳定房价的想法，这并不能从根本上解决问题。首先这些政策的合法性、有 效性存在问题。在卖方市场中征税反而会在短期内促使房价更进一步上涨，加重购房者负担；其次这些政策的可操作性差，难以落实。象**家园的开发商预售后不进行登 记，等房子炒出手后更名，从而逃税；既然杭州购房无户口限制，那么限制购买第二 套住房的想法也难以落实。现在的根本问题是要迅速改变目前住宅市场严重供不应求的局面，消除炒楼炒号的土壤环境。 　　　　当前，HZ市政府应大幅增加住宅用地土地供应量，不能象以前那样挖空心思、挤牙膏式地一次出让十几亩、几十亩土地，而应该效仿广州市华南板块、苏州新区的开发方式，统一规划几十平方公里土地。杭州周边郊区根本不缺地，目前仅屯积在那些有门路、有关系的开发商手里的土地就有20000余亩，相当于过去4年杭州市拍卖土地总和的两倍！（天知道这些土地是以什么理由、什么价格协议出让的） 　　　　政府不能再搞什么非饱合拍卖供应，要拿出足够土地用于建设住宅新区，让HZ本地房产企业有地开发，资金和人才不外流，同时引进外地大型房产企业，大气迫、大手笔 、规范化打造百姓住宅，通过引入竞争的方式来迫使房地产企业提高房产质量和服务意识，而不是象现在这样由卖方市场造成房产商屯积土地、拖延开发、惜售待涨、房产公司内外勾结炒号炒楼、房屋质量问题频出的不正常局面。同时加强对已出让土地开发进度的监管，对于那些开发商占而不建、屯积待涨的土地要限期收回。 　　　　HZ政府最近提出“居者有其屋” 口号，并准备在近期拍卖1800余亩土地。从目前市 场反映、市场供需结构来看，这样的土地供应方式和供应量是不能解决问题的，HZ要借鉴1960年代新加坡的“组屋计划”：由居民集资，政府统一规划、组织建设施工和市政配套工程，争取用2年时间解决多年积压下来的50000户居民的经济房问题。要实实在在地增加经济房和中低价商品房投放量，从根本上缓解供需矛盾。政府应引导中 低价商品房应成为住宅市场的主流产品，坚决避免少数人垄断土地，从中牟取暴利。 　　　　在增加足够土地供应量的同时，HZ政府还应该采取措施制止目前愈演愈烈的炒房之风 ： 　　　　1、房地产交易在法律上属于要式行为，必须认真执行我国房产预售登记管理制度，否则就是房屋产权监管部门渎职。严格执行房产预售登记管理，预售后必须及时登记，对不做预售登记的开发商要严肃查处。 　　　　2、禁止炒楼号、楼花，未办理出三证的房产一律不得转让，否则就有偷逃税收嫌疑。公众媒体、中介公司不得发布尚未交付楼盘的转让信息。 　　　　政府应采取果断措施缓解供需矛盾，有效遏制炒楼炒号疯狂投机行为，在股市、期市、楼市等投机市场中，爆涨之后必有爆跌。政府在打击炒楼投机问题上决不能手软，在越早解决，将来的负面影响也就越小，要让那些不劳而获的“空手盗、黄牛”们无利可图，营造平稳健康的房地产市场。 　　　　我国房地产公司的核心竞争能力是政府公关能力，拿到地就可以暴富。房地产业不是高技术、高附加值产业，房产开发的地块拆迁、规划设计、建设施工、工程监理、销售策划、物业管理等都可以外包给专业公司。美国的房地产开发业平均利润率为5%。把房地产做为本地区支柱产业的提法本身就是违背经济与社会发展规律 的愚蠢之举，炒作房地产的后果是住宅、商业、工业用地成本上升，导致居住、经营 、投资成本提高，迫使实体经济外移，对地区长远发展不利。 　　　　央行6月13日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，其中有一条引人注目，即房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%，银行才能发放贷款。这从侧面反映出我国大多数房地产开发企业项目自有资金达不到30%，项目开发资金主要依靠从银行贷款、建筑商垫资、假按揭 等不规范方式获得。我国房地产企业的核心竞争能力是政府公关能力，拿到地就可以暴富。土地已成为某些特权阶层腐败和暴富的温床。 　　　　1960年，自治不久的新加坡人口200万，面临严重住房紧张、就业困难问题，新加坡总理李光耀提出“安居才能乐业，有恒产才能有恒心”，视解决居民住房为立国之本。新加坡政府把住房建设视为人力资源、城市长远发展和振兴的战略性问题，放在最优先的位置上来考虑，制定了&五年()建屋计划&，确定了解决房荒，消除贫民窟，更新市区的目标。4年后，到1964年底，政府共安排了40万居民住入新建的公共组屋。在此基础上，新加坡政府于1964年宣布了著名的旨在“为所有新加坡人提供策划周详的组屋”的 “居者有其屋计划”，并获得了空前的成功，成为了全球解决城市居民住房困难问题的典范。目前共有约86％的新加坡人居住在组屋内，并且有83％的人对居住在组屋感到满意。新加坡成为全世界名符其实的花园城市。新加坡政府出面成立的、不以盈利为主要目的的建屋局下属企业成为住宅建设市场的主力军私营的房地产开发商所占市场份额不大，新加坡在大幅度改善国民的居住条件的同时，没有产生地产富豪。 　　　　1953年，香港浃尾木屋区发生了一起严重的火灾，数万人无家可归。次年，香港政府通过了徙置法案，成立了徙置事务处和徙置区，专门负责清拆寮屋及安置寮屋居民。寮屋就是危旧房，是公屋的前身，当时没有远景的规划，只是应急之策。1973年，香港政府模仿新加坡设立了房屋委员会并推出“10年建屋计划”，香港公共房屋发展开始步入正轨。由于众所周知的殖民地因素，港英政府的土地供应政策和房产开发政策 与新加坡存在根本性差异，香港房地产市场几乎形成了几大私人发展商垄断的局面经历数十年的发展后，新加坡的住房水平，居住满意度在世界范围内名列前茅。香港地产则经历了哄抬拍卖土地、炒楼炒号的疯狂，造就了李嘉诚等少数地产富豪，全香港约30%的供楼者在为李嘉诚打工。据新华社香港8月15日电：“香港金融管理局日前公布了负资产住宅按揭贷款的最新调查结果：到2003年6月底，香港整个银行体系的负资产住宅按揭贷款增加至约10.6万宗，涉及金额1650亿港元”。香港政府的住房政策是加剧香港居民贫富分化、社会不稳定的主要原因之一。 　　　　土地从根本上说是属于在这块土地上繁衍生息的每一个人，由纳税人供养的政府只是形式上的代管理者。政府不能企业化，把土地做为摇钱树利用土地搜刮民脂民膏。住房是关系每一位居民基本生活的公众型消费，而不是贵族消费。 　　　　我国城市普通住宅的建筑安装成本因地区不同大约为600-1200元/平米，必须的城市 市政配套费约为300-500元/平米。根据日北京市统计局发布的统计资料显示：2002年北京市商品房平均售价为每平方米4764 元，同比下降298元，达到1997年以来的最低点。2002年全国平均房价为2380元/平米，最低江西省房价平均987元/平米，HZ目前平均房价为5477元/平米，远超过京、沪、穗城市的房价，是全国平均房价的2.3倍。杭州属南方气候，居民住宅不象北京那样需要配套供暖保暖设施、杭州市民的收入水平也远低于北京，杭州房价没有理由比北京还要高出800元/平米。 　　　　对于大部分普通中国人来讲，不管是哪个朝代，不管是哪个党，不管是哪个天王老执政，只要他们有地方住，只要他们有口饭吃，只要养得起家小，这些就够了。一个负责任的政府，要保障和维护绝大多数居民的利益，努力使房价与大多数居民的收入水平相匹配。政府要多为百姓办点实事，少搞些粉头政绩工程。 　　　　HZ房价高涨的根本原因在于政府的土地供应政策――香港模式 　　　　HZ市政府通过行政权力施行土地储备拍卖制度垄断了土地一级市场，一般情况下，HZ 市土地储备中心征用土地每亩征地拆迁补偿成本在100-200万元，HZ土地供应的原则是 “非饱和适度供应，有计划出让，持续保持卖方市场”，在这一原则指导下，每亩土地可以拍卖到300-600万元，今年7月学院路计量学院地块拍卖成交价为883万元/亩，HZ最贵的地价达到1800万元/亩，HZ市政府2002年共卖地2800亩，净赚50亿元，平均每卖一亩土地净赚178.6万元。HZ市政府实际上成了利用土地一级市场进行敛财的大JS。 　　　　高价拍卖土地虽然可以在短期内大幅度增加政府收入。但由于房地产的最根本的地域属性，高价土地转化为高价房产后，炒房投机者是要变现走人的，最终为高价房产买单的还是在当地生活居住、工作纳税的HZ居民。最终受害者是无辜的HZ百姓。 　　　　政府储备拍卖土地制度的实质是政府通过行政权利控制稀缺资源而牟取暴利，行政权利直接进入商业活动中，政府既当运动员又当裁判员。这一制度从根本上说是与民争利，是损害大多数居民的利益的，是不利于社会稳定和城市长远发展的。全世界仅有香港和马来西亚实行这一制度。 　　　　所谓香港模式――实质上是政府坐庄，对土地施行绝对控盘，每次仅拿出很少一部分土地拍卖，土地经过哄抬拍卖，价格自然比较高。土地控制在少数人手里，地租、房价自然会越来越高，类似于股市中的高控盘庄股走势。政府财政收入寅吃卯粮，容易造成地价房价大幅波动。不利于社会稳定。 　　　　另一种城市土地管理制度是实行可利用土地普遍供应并结合财产税、交易税管理方式 ，即凡是可提供的土地都敞开供应和交易，政府每年征收财产税和流转交易税，相当于全流通的股市。这样一方面降低了起步价格，另一方面政府税收则细水长流。减少了地价楼价扭曲，副作用较小。显然，后一种土地管理方式有利于政府税收的稳定和城市的长效管理，是一个能使产、官、民三方利益互相协调的土地管理方式，目前全世界绝大多数国家都是采用这一模式来管理土地的。 　　　　HZ市不允许企业和居民集资建房，市民获得住房的唯一渠道就是购买经济房或商品房 。对于土地（住房）这样基本的公众型生活资源，与水、粮油、电力一样是居民生活必须品，政府不能施行“非饱和拍卖供应”政策。譬如，许多城市对涉及公众利益的自来水、公交车票的提价均通过价格听证程序。即使在战争、瘟疫等非常时期，政府对基本生活资源也是人均定量供应，而不能“非饱和拍卖供应”。在现代社会，一个文明的政府基本职能之一就是保护弱势群体，没有哪一个文明政府会对居民赖以生存的基本资源施行野蛮的、强盗式的“非饱合拍卖供应”。即使香港政府也从来没有提出过“非饱合供应土地”的政策。HZ的“非饱合拍卖供应”可谓是登峰造极之创举。 　　　　HZ市已登记购买经济适用房的市民为5万户，按每户70平米计算，累计的存量需求为350万平米，而HZ每年经济房供应总量仅为120万平米，扣除专供省、市政府公务员经济房，实际每年公开摇号销售的经济房还不到6000套。 　　　　HZ市年正常需求的商品房量在350万平方米左右，而近年来，杭州市区商品住房年供 应量一直维持在200万平方米左右的水平。目前杭州房地产市场商品房每年的缺口大概在150万平方米至200万平方米之间。 　　　　HZ市政府的“非饱合供应、持续保持卖方市场”政策所导致的严重供需失衡是目前HZ 　　　　房价飞涨、炒风盛行，市民买不起房、买不到房的根本原因所在。 　　　　杭州土地稀缺？ 　　　　与广州、上海、苏州、南京等城市的人口土地状况相比，HZ自然条件合理。根本不是 HZ市政府对外宣称的土地稀缺无地可供。所谓的HZ土地稀缺之说只不过是政府为了把土地拍卖出高价而做的舆论宣传而已。2000年行政区调整后，HZ面积16847平方公里 ，人口622万，辖9区3市2县，市区面积682平方公里(与新加坡面积相当)，市区人口 170余万，仅相当于上海市一个区的人口数。 　　　　拱墅区 面积 88平方公里，人口 28万 　　　　上城区 面积 18平方公里，人口 32万 　　　　下城区 面积 31平方公里，人口 32万 　　　　江干区 面积 210平方公里，人口 31万 　　　　西湖区 面积 263平方公里，人口 47万 　　　　滨江区 面积 73平方公里，人口 10万。 　　　　余杭区 面积1402平方公里，人口 79万。 　　　　萧山区 面积1236平方公里，人口114万。 　　　　临安市 面积3123平方公里，人口 51万。 　　　　富阳市 面积1808平方公里，人口 62万。 　　　　建德市 面积2364平方公里，人口 51万。 　　　　桐庐县 面积1780平方公里，人口 40万。 　　　　淳安县 面积4451平方公里，人口 45万。 　　　　杭州面积16847平方公里，人口622万，辖9区3市2县 　　　　上海面积5800平方公里，人口1674万，辖18区1县、 　　　　苏州面积8488平方公里，人口584万，辖7区5市， 　　　　广州面积7263平方公里，人口701万，辖10区2市、 　　　　南京面积6421平方公里，人口544万，辖11区2县 　　　　新加坡682平方公里，人口326万（永久居民） 　　　　香港1075平方公里，人口668万（永久居民） 　　　　相比较，HZ的人口土地自然条件是最优越的。 　　　　1平方公里=100万平方米，按容积率2计算，1平方公里可造普通多层住宅200万平米，按每户100平米计算，可解决2万户居民的住房问题，10平方公里土地就可建造20万套住房，即使算上学校、医院、商场等公建用地，也至少能造15万套住房，解决30-50 万人的住房问题。 　　　　HZ市区人口170万，老市区（含拱墅、上城、下城、江干、西湖5区）面积680平方公 里，人口密度为2500人/平方公里，低于北京、上海、广州、苏州的市区人口密度。 与老市区紧临的滨江区、余杭区面积有1475平方公里，萧山区1236平方公里，余杭在 撤市设区前以***价格协议出让了大量土地，保守估计目前在杭州市区周边、屯积在开发商手上的土地达2万余亩，约15平方公里（包括天都城6000亩、**家园700亩、* *棕榈湾地块300亩），与其说HZ土地稀缺还不如说HZ政府在土地规划、利用、监督、管理等方面的低能和腐败。 　　　　6000亩地的天都城已经不仅是一个房地产项目，而是一个城镇概念，需要配套社区医院、幼儿园、小学、中学、供水、供电、污水处理、电信、邮局、商业公建、公众绿地等设施。所需的人、财、物等各种配套资源不是一个企业所能够协调的，需要由政府出面规划、组织、配套、协调。杭州城西蒋村地块开发已经犯过类似错误。 　　　　原浙江省建设厅副厅长杨秀珠 利用土地大肆敛财 03年4月出逃美国。 　　　　原杭州市副市长叶德范因房地产项目收受贿赂被判刑6年。 　　　　原杭州市房地产管理局市场处处长叶淡君因受贿被判刑10年。 　　　　原杭州市规划局西湖规划处处长张桂洪被因受贿罪判处有期徒刑10年。 　　　　原杭州市拱墅区建设局局长孙玉香，曾任杭州市湖墅路改造工程指挥部总指挥（正处级）兼都市房产总经理”， 涉嫌受贿受审 待判。 　　　　原余杭区两任土管局长和城建局长均因受贿被判刑。 　　　　原杭州市征地拆迁办主任李龙德，利用历任杭州市土管局建设用用地处处长、市统一征地管理处处长等职务的便利，多年来受贿达人民币91.28万余元，贪污人民币11.5 万元。他的妻子担任某房地产公司总经理，和他共同受贿人民币5万元，商业受贿2. 25万元，挪用资金112万元。两人分别被判处死缓和无期。 　　　　原富阳市国土资源局副局长周剑鸿和该局土地整理中心主任、副主任等大肆收受贿赂，最终受到法律的严惩。 　　　　原杭州余杭土管局党委书记、局长 汤金华 受贿 10年 　　　　原杭州余杭土管局局长 娄申培 受贿 2年6个月 　　　　原杭州余杭建设局长、开发办主任 邵长华 受贿 12年 　　　　原杭州余杭三墩开发区副主任 蒋金惠 受贿挪用 20年 　　　　原杭州市滨江区副区长、招商引资负责人 受贿 沈国灿 11年 　　　　原杭州市西湖区建设局副局长 顾江平 受贿2年 　　　　原杭州市江干区房管局长 郑鸣庆 受贿 10.5年 　　　　原杭州市房地产权监理处发证登记科长 房 斌 受贿 待判 　　　　原杭州市房地产权监理处科员 高林坚 受贿 7年 　　　　原杭州市房地产权监理处科员 鲁 明 受贿 6年 　　　　原杭州市房地产权监理处科员 徐 超 受贿 6年 　　　　原杭州市城建档案管理员 洪建华 受贿 3.5年 　　　　原杭州市房地产权监理处科员 高林坚 受贿 7年 　　　　原杭州市房地产权监理处科员 鲁 明 受贿 6年 　　　　原杭州市房地产权监理处科员 徐 超 受贿 6年 　　　　原杭州市城建档案管理员 洪建华 受贿 3.5年 　　　　原浙江今日房地产公司总经理 徐 敏 行贿骗贷4500万元 逮捕待判
　　杭州楼市香港化　泡沫达到顶点之前的疯狂　　　　日09:41:01　　中国财富/冒安林 　　　　 　　　　　　　　　　杭州楼市香港化　　　　　　　　　　　　　　杭州西湖啤酒朝日（股份）有限公司总经理张志武最近有些烦恼，因为他碰到企业人才流失过多的问题，但对此又似乎无能为力。　　　　　　　　　　在今年2月份召开的杭州十届人大会议上，作为人大代表的张志武向政府提交了自己的一份议案：《降低人才的住房成本》。他说，由于杭州房价虚高，造成员工的住房负担太高买不起房，但作为西湖啤酒这种传统制造业来说，又不太可能给予员工以高额薪酬，这样一来，企业留住人才就很难，如果没有人才，就谈不上企业的长远发展。　　　　　　　　　　“住在杭州、游在杭州、学在杭州、创业在杭州。”这是杭州市政府对外的形象宣传口号之一。然而据杭州经济信息中心的统计数据，杭州市2003年7月至11月的二手房成交均价分别为5049元、5329元、5579元、5671元和6123元。新房入市的价格更是涨高，杭州上城、下城、西湖等市中心区域的一手现房价格都在元每平方左右，而2003年杭州市人均可支配收入仅为1.29万元。　　　　　　　　　　让我们来看同期的香港地产现状，到2003年8月份止，香港地产已经有大约4万亿港币的价值损失。据香港专业地产经济分析师计算，这4万亿的损失当中包括私人住宅市场的2.4万亿市值和写字楼商业楼市的近2万亿损失，这是香港地产在前几年的极度泡沫化破灭之后遭受的最沉重打击，也使香港整体经济的复苏带来压力，财政赤字、净负资产、通货紧缩、失业率居高不下等一系列的社会问题，在地产泡沫破灭之后一一显现。　　　　　　　　　　在2003年初，香港某些楼盘价格已经回跌到1992年的价格水平。比如愉景湾楼盘，1990年开发初期价格为1000元港币每平方，1992年就上涨一倍达到2000元港币每平方，1997年被疯狂炒高到了6000元每平方，2003年，由于楼市泡沫的整体破灭，愉景湾的楼盘价格回落到了2400元每平方左右。　　　　　　　　　　杭州楼市与香港楼市的唯一不同之处只是在于：一个是在泡沫达到顶点之前的疯狂，另一个是在泡沫彻底破灭之后的惨淡。　　　　　　　　　　因为无论如何，人们都找不出杭州楼市价格为何像香港一样如此疯涨的理由。　　　　　　　　　　香港的地产市场，不仅仅是一个产业，而是香港的经济命脉。香港作为一个经济自由体，贸易及服务业发达，资源及制造产业相对薄弱，所以香港地产始终受到几大因素的制约和影响：本港经济、外部经济、汇率制度。在上个世纪90年代初期经济过热的时候，香港通货膨胀率达到7%，而货币利率却由于和美元联系汇率的政策，一直保持在低位徘徊。过低的银行利率和过高的通货膨胀率，使社会资金大量涌入地产市场进行投资，造成全民炒楼的泡沫现象，通过楼花囤积、倒卖的现象非常严重。　　　　　　　　　　而1999年到2002年之间，由于中国经济的通货紧缩，银行利率也保持了长期的低位水平。与此同时，　杭州市政府采取了“非饱合供应，有计划出让，持续保持卖方市场”的土地拍卖供应政策，使地价从80万元/亩左右上涨到600万元/亩，最贵地价曾达到1800万元/亩。由于银行利率和地产增值幅度差别太大，导致大量社会资金源源不断的进入杭州楼市进行炒楼，造成住宅供应严重短缺，更使房价扶摇直上。　　　　　　　　　　这似乎和香港地产的历史发展状况差不多，但对香港与杭州这两个城市来说，它们之间存在着更大的不同。香港作为港岛城市，总人口685万，土地资源严重不足；而杭州市包括余杭、萧山两个原郊县大区的总人口数也只在393万左右，真正杭州市区人口仅200多万，土地资源供应相对充足，政府以7-12万每亩的价格出让的杭州周边3万6千亩商品房土地一直未得到有效开发，却严格控制市区土地的使用出让，造成实际可开发土地资源的严重不足。　　　　　　　　　　在1993年至1995年期间，香港地产炒卖楼盘现象非常严重，政府采用了调高首付款比例、税率缴付、严格管理楼花买卖等多项措施，抑制了房价的进一步攀升。然而在两年之后，年度，政府放松了对炒卖楼盘的政策控制，香港地产开始进入了新一轮的疯狂泡沫期。1984年香港新楼盘平均价格为600-700元港币每平方，1997年最高峰时新开楼盘价格则达到了7000元每平方，对比涨幅惊人。　　　　　　　　　　同样在杭州，由于地价上涨和住宅的紧缺，引发了全民性的炒楼行为，拥有信息来源的政府官员、机构资金也纷纷进入杭州楼市屯楼炒楼，购房者并不以自已居住为目的，而是作为炒作投机的工具，很多人是整个单元的购买囤积。大部分楼盘由银行提供8成甚至9成的按揭贷款，导致银行资金也间接流入楼市进行炒楼。由于可供房源和市场需求的巨大矛盾，基本上一手新房在开盘之前，楼号已经被有内部关系的炒楼者控制在手中。近两年来，杭州市区几乎所有的楼盘在销售之前都进行放号销售，持有楼号者才有权利优先购买住宅。根据楼盘位置、交房期限等，每个楼号的转让价格大约在1-5万之间，相当于一个杭州普通市民的全年工资收入。很多真正需要购房者，只能通过炒让楼号的方式取得可购买房源。　　　　　　　　　　而这一切，与香港楼市泡沫彻底破灭之前的情形，是惊人的相似。土地资源紧缺，可供房源太少，投机性炒卖楼号。更重要的是，市民实际收入与楼市价格对比畸形，普通市民买一套住房要花费父母的积蓄、自己的工资，并背负沉重的按揭压力。目前，杭州市区因无力购买高价住宅登记经济适用房的居民已达5万多户，而2003年政府仅提供了5000套经济适用房供应摇号出售，按此速度，目前已存5万多户的余量也需10多年才能消化。　　　　　　　　　　2003年11月份，杭州市政府出台了房产新政策，对于2004年起的二手房交易加收20%的所得税，以图抑制过高的房产交易价格。但由于目前杭州楼市属于纯粹的卖方市场，加上政府并没对炒楼行为做出明确限制和处罚，这种税赋只会转稼到买方，加重购房者的负担。许多“炒家”直接标出转让净价，过户一切税费均由买家承担。2004年元旦过后，二手房出让价格继续上涨，几乎所有出让报价都注明是“净价”，这意味着普通购房者除承担契税、印花税、过户费、交易手续费外，还要承担20%的所得税。这也是近几个月楼价加速上涨的主要原因之一。　　　　　　　　　　国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广公开表示了政府对此的担忧：房价的虚高不仅将影响一个城市消费的稳定增长，而且将影响一个城市的长期竞争力。给少数房地产开发商盈利创造了机会；对第三产业如餐饮业、服务业等的中小企业生存与发展增加了巨大了成本；现在房地产所使用的贷款多从银行而来，一旦发生危机，对整个宏观经济的伤害将不可估量。　　　　　　
　　加息影响以租养房断送炒房者发财梦 　　　　来源：金羊网-新快报 发布时间： 9:52:32 点击：4415次 　　 　　　　　　　　　　自2001年以来，国内股市持续低迷，存款利率几乎为负数，人们最热门的投资领域非房地产莫属，其中最流行的房地产投资方式就是“以租养房”。 　　　　　　　　　　即付20%或者更少的首期，贷款购买自己的第二套、第三套甚至更多住房，并将其出租，以租金偿还月供，同时也随时准备在房价上升的时候抛售这 　　　　些房子赚取差价。 　　　　　　　　　　中国建设银行的理财经理万先生认为，加息对自住型客户影响较小，对“以租养房”的投资型客户影响较大。他还强调说，加息对于比较高端的、有固定其他收入的投资者，可能会形成压力，但实质影响不大，但是“加息可能会断送部分实力不济的炒房者的发财梦”。 　　　　　　　　　　下面还是举一个“以租养房”进行投资的例子： 　　　　　　　　　　案例1 　　　　　　　　　　在广州某证券公司工作的陶先生，家庭月工资收入约8000元，5年前他按揭贷款20万元，购买了体育东路住房一套自住，贷款期限为10年，月供为2125元，还有5年就供完了，陶先生计划用工资继续供完该房子，而且每个月还有约4000元的收支节余。 　　　　　　　　　　到去年底，陶先生手头又攒了约15万元的存款，他去年底又在珠江新城购买了一套90平方米的新房，总价60万元，他支付了12万元的首期款，办理了48万元20年期的按揭贷款，月供款为3178元，而该套房的月租金约为2800元左右，在目前的按揭贷款利息的情况下，陶先生每个月只需要再贴400元左右，该房子基本能实现“以房养房”的目的。由于该房出租给一个公司办公，租期比较长，也比较稳定。 　　　　　　　　　　如果房屋贷款加息1%，陶先生自住房的月供款将增加到2224元，其投资房月供为3450元，每月共增加月供款为370元，这对他来说影响不大。 　　　　　　　　　　如果加息5%，陶先生两套房增加的月供为1989元，相当于他家每月4000元节余的一半，陶先生还不可能遇到“支付危机”，不过压力就比较大了。 　　　　　　　　　　工商银行的房贷专家分析说，像陶先生这样的“以租养房”的投资者还算比较高端的投资者，因为即使房屋贷款加息5%成为现实，房价和租金一般也会上涨，工资也有可能上涨。 　　　　　　　　　　但是，有很多供房达三套、四套的淘金者，如果家庭其他收入又不高的话，在商品房按揭贷款利率增加时，其风险就比较大了。还是举一个例子。 　　　　　　　　　　案例2 　　　　　　　　　　在广州某公司做财务工作的邹女士，工作了10年，5年前，她把单位分配的房产出租，每个月租金约为1500元，她买了套新房自住，该房按揭贷款40万元，期限20年，月供为2648元，她每月还要花费约1100元供房。 　　　　　　　　　　目前邹女士家庭工资收入每个月约5000元，除了生活费，她家每月大约也有1800元的节余，家里也攒了10多万元存款。 　　　　　　　　　　邹女士对房地产投资有特别偏爱，她经过考察，认定海珠区滨江东的房产会升值，去年，她将积蓄都用来投资房地产，先后在滨江东购买了两套房，作为投资之用。 　　　　　　　　　　其中一套是一房一厅单位，总价22万元，她只支付了2万元首期，办理了20万元20年的贷款按揭，月供为1324元。 　　　　　　　　　　但是，该房子出租并不理想，主要是单身族租住，租期不长，月租金一直徘徊在700元左右，邹女士每月需拿700元补贴该房的月供。 　　　　　　　　　　后来她吸取教训，买第二套投资房时，买的是二房单位，总价约30万元。该房首期等费用花去邹女士约8万元，贷款24万元，贷款期限为20年，月供为1589元，该房目前月租金在1200元左右，邹女士每个月需补贴该房的月供约400元。如此算来，邹女士每月家庭节余只有600元左右。 　　　　　　　　　　邹女士现在拥有4套房子，有3套房子出租，这令很多朋友羡慕她，称她为“邹老板娘”。邹女士也很自豪，她觉得把钱存在银行不划算，买了房子投资，如果房价上涨，她就抛售赚差价。即使不涨价，等交完月供后，就拥有4套房子的完全产权了，成为名副其实的“邹老板娘”了，坐收租金。 　　　　　　　　　　不过，邹女士的房子出租率不是很稳定，有一套住房今年就已经空置近两个月了。还有，邹女士的儿子也上中学了，开支日增，邹女士目前的家庭收支节余就基本为“零”了。 　　　　　　　　　　最近关于要加息的传言令她有点紧张，她告诉笔者，如果真的加息，哪怕加息1%，她可能就被迫要卖掉一套或者两套房了。 　　　　　　　　　　亿达按揭公司按揭部的王小姐表示，她的客户中不少是像邹女士这样，按揭购买多达3套、4套住房的“炒楼者”，而且很多是中年女士。 　　　　　　　　　　她还说，如果加息或者炒房者家庭开支突然增大，炒房者可能就面临被迫低价抛售房产的危险，如此一来，其损失就不会小。 　　　　　　　　　　(注：稿件中所举房贷例子，都是以按揭贷款等额还款的方式计算。) 　　
　　谁圈走了杭州的土地？　　　　　　　　日，...副总理批示：“一些地方土地市场秩序混乱，非法占地、非法入市的问题相当严重，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人‘寻租’的手段。不少国土部门管理松弛，有的甚至执法犯法，给不法分子大开方便之门。”　　　　　　　　　　　　日，国土资源部发出紧急通知——别墅类土地供应叫停，普通住宅价格上涨过快的地方可适当增加供应量　　　　　　　　为规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，国土资源部２月18日发出紧急通知，要求各地清理各类园区用地，加强土地供应调控。　　　　　　　　通知要求，凡是违反土地利用总体规划批准设立的园区，不管什么名称，都必须进行认真清理。　　　　　　　　通知说，各地要严禁违法下放土地审批权。经营性用地也必须实行招标拍卖挂牌出让。严格控制各类园区的商品房开发。严禁以科技、教育等产业优惠政策名义取得土地后用于商品房开发。此类非法转让土地的行为要严肃查处。　　　　　　　　通知说，严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。严禁任何单位、个人与乡村签订协议圈占土地。凡是通过炒卖各种协议、立项批准书、规划许可证后变相取得土地的，国土资源管理部门一律不予承认，不得办理用地手续。　　　　　　　　各地要严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，防止楼市动荡带来风险。停止别墅类用地的土地供应。普通住宅价格上涨过快的地方，可适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应。　　　　　　　　加大土地出让后的监管力度，防止少数开发商圈占大量土地浪费资源和冲击市场。加强土地登记管理，积极为金融部门提供必要的信息，为保证贷款安全、降低金融风险做好服务工作。　　　　　　　　　　　　1、谁圈走了杭州的土地？　　　　　　　　HZ市近年来非公开协议出让土地不完全统计：　　　　（声明：数据来自于杭州报纸、房交会资料、及开发商公开发布的广告宣传资料）　　　　　　　　七 591亩　　　　云 80亩　　　　富 1500亩　　　　颐 400亩　　　　云 238亩　　　　　　　　棕 300亩　　　　亲 700亩　　　　铭 　 200亩　　　　天 6000亩　　　　　　　　　闲林五常（该区域共圈地2万多亩，约是城西蒋村地块的五六倍）　　　　江 3100亩　　　　西 3000亩　　　　金 300亩　　　　桃 1200亩　　　　清 800亩　　　　爵 500亩　　　　岸 478亩 　　　　西 5000亩 　　　　怡 110亩　　　　荆 221亩　　　　江 418亩　　　　在 2600亩　　　　九 250亩　　　　浪 404亩　　　　人 105亩　　　　水 500亩　　　　　　　　春 200亩　　　　　　　　三 200亩　　　　南 686亩　　　　世 2405亩　　　　　　　　星星港湾位于下沙开发区附近，占地面积1700亩，因属海宁市地块，未计入。　　　　　　　　初步统计，共29个项目，合计32486亩，约22平方公里，是杭州2002年全年拍卖土地面积的12倍，有些地块的协议出让价格是个位数。　　　　　　　　杭州市国土管理局在报纸上说城市周围都是国家保护的基本农田，所以杭州土地稀缺无地可供，那么这3万多亩协议出让的土地又该如何解释？　　　　　　　　这些土地基本不需拆迁就可以开发，开发成本低。这些开发商圈地后，有的拖延开发，有的建造别墅排屋，土地利用率普遍不高。　　　　　　　　如果这些土地由政府在提高土地利用率的基础上合理地规划、加快开发，能够建造100平米住宅20-30万套，迅速解决60万人的住房问题。　　　　　　　　真实情况是，Y房产公司的老板是杭州市前*副市长的亲戚， H房产公司老板原来是杭州市政府官员下海，T房产公司老板原来是省政府官员下海。 (此处不便于明说,但都是事实。清者自清，浊者自浊)　　　　　　　　这些开发商不具备如此大规模的开发能力，有些纯粹是为了圈地而成立的项目公司，既没有足够的专业人才，也没有足够的开发资金，有的甚至连圈地款尚未付清。按10—20万元/亩计算，3万亩土地的总地价为30—60亿元，按容积率1.5计算，3万亩土地上建筑物总面积为3000万平方米，每平米建安费用800元，仅建安成本就要240亿元，除了从银行套取资金、违规预订、拖欠建筑商资金以外，他们还能有什么办法？某占地数千亩的“大型楼盘”，2000年9月开盘预订，至今3年多了也没能交付一套房子。　　　　　　　　具有讽刺意味的是，这些开发商大部分被评为杭州“十大城市运营商”。这一评选活动是由杭州某官方媒体和行业管理部门于03年6月联合举办的。某房地产商造的房子连国家最基本的建筑设计规范都达不到，居然也评为“十大城市运营商”之一。　　　　　　　　一方面有人能成百上千亩圈地，另一方面政府却在高叫土地稀缺无地可供，连续多年坚持执行“非饱合拍卖供应土地”政策。导致HZ住房供应严重短缺，炒楼炒号成风。房普通居民既买不到一手新房，又无力负担炒房者的二手高价房，一个楼号的转让价相当于一个普通家庭一年纯收入。而抽签买到经济房的机会很小。　　　　　　　　在目前绝对的卖方市场下，杭州市民在购买一套价值数十万元的住宅时毫无选择余地，有的购买者为得到一个购房号就要付出数万元。购房者非但不能讨价还价，甚至连起码的户型、交付日期都不清楚，就要匆忙下单，更不要说房产质量。　　　　　　　　就是这样一个显失公允、严重扭曲的市场，被*副省长认为是“没有出现房地产业泡沫。”　　　　　　　　男婚女嫁，住房是基本的生活资源，是公众型消费，而不是贵族消费。如果杭州楼市目前这种局面再继续下去，有可能进一步发展成为影响社会稳定的因素。　　　　　　　　2、JS敛财 劫民造富　　　　　　　　我国房地产公司的核心竞争能力是政府公关能力，拿到地就可以暴富。圈地等于圈钱。　　　　　　　　房地产业不是高技术、高附加值产业，房产开发的地块拆迁、规划设计、建设施工、工程监理、销售策划、物业管理等都可以外包给专业公司。美国的房地产开发业平均利润率为5%。把房地产做为本地区支柱产业的提法本身就是违背经济与社会发展规律的愚蠢之举，炒作房地产的后果是住宅、商业、工业用地价格上升，导致居住、经营、投资成本提高，迫使实体经济和优秀人才外移，对地区长远发展不利。　　　　　　　　央行6月13日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，其中有一条引人注目，即房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%，银行才能发放贷款。这从侧面反映出我国大多数房地产开发企业项目自有资金达不到30%，项目开发资金主要依靠从银行贷款、建筑商垫资、假按揭等不规范方式获得。我国房地产企业的核心竞争能力是政府公关能力，拿到地就可以暴富。圈地等于圈钱。　　　　　　　　从ZJ原副省长王钟麓违法案中牵出的“孙达山浙江钱江置地公司倒卖土地案”，到ZJ省建设厅原副厅长杨秀珠利用土地疯狂敛财出逃案。再看成克杰、胡长清、慕绥新、马向东等等案件。最典型的案例是广东省原副省长于飞，他利用职权为其女儿的公司批地3500亩，一转手便赚2800万元人民币。　　　　　　　　可见，土地已成为某些特权阶层腐败和暴富的温床，成为权力资本掠夺公众财富的工具。　　　　　　　　与于飞案相比，HZ的圈地规模更大。在HZ市政府漠视民意、野蛮的“非饱合拍卖供应土地”的政策配合之下，这些官商勾结圈地者们获取的利润更大、影响面更广、对杭州市民财富的掠夺也更彻底。　　　　　　　　杭州的“非饱合拍卖”的土地供应政策的最大的得益者正是这些利用关系低价协议获得土地的房地产商与某些特殊人物共同组成的利益集团。这个利益集团是政府当前提出的大幅度增加经济房和中低价商品房“住房新政策”的坚决反对者。　　　　　　　　由于连续多年非饱合拍卖供应土地，目前杭州住宅供应严重不足，10月18日，城北拱宸地区的左岸花园打出“市区珍稀住宅”的广告语，反映了目前杭州楼市现状，住宅本应属于公众型消费品，现在却变成了“珍稀品”。　　　　　　　　杭州郊区三墩镇附近楼盘（低价协议出让土地）的两年期房，售价在3800元/平米左右，成本不超过2300元，每平米利润在千元以上，市民还要排队抢购。***楼盘30万平米，开发商能赚3—4亿元。***园70万平米，开发商能赚8—10亿元。如果杭州政府真的效仿新加坡政府施行“居者有其屋”计划，就会打碎这个官商利益集团的敛财计划。　　　　　　　　请注意，这些开发商获得数亿元的巨额利润后，并不会花钱去配套社区的中、小学校、幼儿园、商场、道路、污水收集管线等公建设施。出让土地的村镇也不会出这笔钱。最终社区公建配套资金还是要由市财政承担。　　　　　　　　这些开发商获取的巨额利润并不是由于其经营管理水平高，而是由于侵吞了已经包含在房价中公建配套资金，以及享有了因政府蓄意而野蛮的“非饱合拍卖供地”而导致的土地增值收益（本应通过土地增值税来调整）。　　　　　　　　这与杭州城西蒋村地块的开发过程完全一样，开发商赚钱走人，市政府投入巨资配套扫尾。经济学家杨帆所说的“中国暴富阶层的原罪论”，至少对这些房地产业的暴富者适用。　　　　　　　　等着瞧，过不了几年杭州市政府就会象为蒋村区块的房产项目配套那样，将再一次地“被迫”投入巨资为闲林、五常、三墩等地块的住宅项目做市政配套。到那时，这些项目原来的开发商早已赚得盆满钵盈、溜之大吉了。杭州市政府的这种“俯首甘做冤大头”的做法的确很令人惊讶。　　　　　　　　无论HZ政府有什么理由，在同一个城市的房地产市场中，施行“非饱合拍卖土地”政策的同时，又在非公开、暗箱操作低价出让大量土地的做法，都是损害广大人民的根本利益的，是比港英政府的房产政策还要不公平、不公正的“劫民造富”政策。　　　　　　　　这种利用公众土地资源为极少数人敛财的做法是严重损害居民利益的，对社会发展和城市规划建设的危害极大，不能仅仅抓判几个贪官土管局长就算完事了。还应该积极追脏，杭州市民应该坚定地利用各种渠道向全社会、向中央高层反映情况，迫使更多的官商现出原形，一定要把他们暗箱操作、非法攫取的土地还给广大杭州市民。　　　　　　　　3、“两个务必”、“三个代表”、“群众利益无小事” 　　　　　　　　毛泽东同志1949年新中国成立前夕在西柏坡提出 “两个务必”：务必继续保持谦虚、谨慎、不骄、不躁的作风，务必继续保持艰苦奋斗的作风。　　　　　　　　...同志提出的“三个代表”理论中，最重要的一条就是要代表最广大人民群众的根本利益。　　　　　　　　...总书记提出：“立党为公，执政为民”的工作方针，并进一步提出“权为民所用、情为民所系、利为民所谋”。对政府工作提出基本要求是：“政府工作要心里装着群众，凡事想着群众，工作依靠群众，一切为了群众，群众利益无小事”。　　　　　　　　今年1月12日，...副总理批示：“一些地方土地市场秩序混乱，非法占地、非法入市的问题相当严重，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人‘寻租’的手段。不少国土部门管理松弛，有的甚至执法犯法，给不法分子大开方便之门。”　　　　　　　　杭州房价高涨惊动了中央，今年2月，平民总理亲自批示，一定要让工薪阶层有自己的房子！委托建设部赴杭州调查问题。然而，负责接待和汇报工作的却是以大贪官杨秀珠（已出逃美国）为代表的欺下瞒上的官僚利益集团。国务院总理的批示也未能触动这些无视百姓利益官员们的麻木神经。　　　　　　　　4、“安居才能乐业，有恒产才能有恒心” ——李光耀　　　　　　　　只有在商品严重短缺时，才会出现炒作投机现象。制止商品投机炒作最有效也是最根本的办法是增加供应量。由于住宅生产的周期较长，并具有独特的地域属性，在目前因住宅供应严重短缺而造成炒楼炒号愈演愈烈的形势下，HZ政府既不可能在短期内生产出大量住宅投放市场，也不可能从外地紧急调运住宅投放到本地市场，面对炒楼炒号几乎是束手无策。　　　　　　　　可见，杭州市政府连续几年推行的“非饱合拍卖供应土地”的政策是完全错误和荒唐透顶的。　　　　　　　　如果杭州市每天自来水的需求量是100万吨，那么杭州市自来水公司的供给能力应高于100万吨才能确保不会出现短缺问题。同样地，在涉及公众衣食住行基本生活资源的电力、粮油、公交运力的供应也要保持适度的供给大于需求才不会导致短缺混乱局面，维持正常的社会生活秩序。　　　　　　　　政府对住宅供应不仅不能搞“非饱合供应”，恰恰相反，从不断加快的城市化进程和吸引各类优秀青年人才的角度考虑，政府应该对住宅供应打一点提前量，实行“适度的超饱合供应”，政府应该掌握和控制一定数量的存量住宅，从而调节市场供需平衡并引导市场健康发展　　　　　　　　中央政府正密切关注着杭州楼市的发展动向。近日，中央五部委联合督查组来杭州调查情况。建设部副部长在国务院新闻发布会上，面对全国媒体公开对杭州的“居者有其屋新政”持肯定态度。吴敬琏先生也耐人寻味地发表了认为房地产过热的文章。这些都说明中央高层已经看到了我国房地产市场存在的问题。　　　　　　　　8月31日，国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，其中第五条内容原文如下：　　　　　　　　“（五）、增加普通商品住房供应。要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。”　　　　　　　　杭州市的“房产新政”完全符合国务院通知精神。政府要坚决把“居者有其屋”政策贯彻下去。　　　　　　　　杭州市要制定具体计划，在两三年内投放10万套以上经济房及中低价住宅。要真正树立执政为民的理念，不要总惦记着老百姓今后出售经济房的补交“欠政府的出让金”。娄延安秘书长在媒体上说：“今后杭州市民持有的经济房使用权证，将成为市民欠政府的欠款单。”　　　　　　　　合法工作纳税的杭州百姓欠政府什么钱？分明是政府利用土地变相增加赋税的搜刮民财行为。　　　　　　　　由纳税人养活的省市政府官员以极低的价格购买市区黄金地段住宅的同时还能享受购房补贴。普通市民经过摇号抽签只能买五类地段的经济房，得到的使用权证却是对政府的欠款单。这是谁家的逻辑？浙江的GCD就是这样“代表最广大人民根本利益”的吗？　　　　　　　　苏州新加坡工业园区面积规划面积70平方公里，已经开发近30平方公里，吸引外资30多亿美元，落户的跨国企业有西门子、日立、Becton Dickson、Black ＆ Devker、Delco、Advane Micro Devices、Ellililly等，目前有近三万名港、台、外商常驻苏州。　　　　　　　　与苏州相比，杭州市有多少常驻的外籍人员？所谓的杭州房产价格上涨是由于来自于全国、全世界各地的购买需求所导致的说法有依据吗？　　　　　　　　全国还有哪一个省会城市的市政府会极不严肃地要在不到十年时间三易办公地址？造新楼的钱从哪里来？　　　　　　　　全国还有哪一个城市象杭州这样住宅严重短缺？以至于现在市场上几乎没有一手现房销售，几乎每个新开楼盘都能放号子、炒号子销售？杭州城北名城左岸楼盘直接打出了“市区珍稀多层住宅”的广告。全国还有哪个城市的开发商可以象杭州这样几乎无任何风险，就可以轻而易举获得暴利？ 　　　　　　　　目前亟待解决的问题是杭州市政府因为荒谬的“非饱合拍卖供应土地”的政策而拖欠了杭州百姓的10万套住宅，并且已经影响到了部分杭州市民的基本生活。同时，正如...总理所批示：“国土部门管理松弛，有的甚至执法犯法，给不法分子大开方便之门。”　　
　　杭州房价扶摇直上 成为百姓眼中的“海市蜃楼”
[一年前旧新闻]　　　　　　　　　　　　中国(杭州)第四届最佳人居环境展览会的现场：一百零八家房产公司品尝到了商机无限的透彻喜悦，二百多个楼盘模型预言着杭城未来的美丽容颜，而四十三家大型品牌房地产中介公司也得以“邂逅”诱人的利润分享。这火爆的场景却掩饰不住一路飙升的房价带给杭城百姓的失落，杭州房产成了老百姓眼中的“海市蜃楼”。 　　　　　　　　　　有数据显示，展览会第一天共吸引了十多万人前来看房，如此火旺的人气却让杭州房产渐渐地淡出了公众的视野。持币观望者的数量也随着四年四级跳、年均上扬千元人民币的房价一起激增。现场几位开发商透露：杭州市区每平方米的均价已在六千元以上，余杭、临安等周边地区的均价也在三千元左右。一位退休的老伯对记者说，他现在有一百万元左右的存款，想分别给两个孩子在杭州市区买一套一百平方米的房子。“可按现在的价格，我上哪儿去弄这二十万啊？”老伯无奈地将手中的房产资料晃了晃，言语中显露出一丝的怒意。 　　　　　　　　　　　　　　短短的几年，杭州房价一路飙升。有人都将这种现象简单地归结于台州、温州等地的炒房“军团”。当然，杭城房产市场上的确活跃着一批势力不容小视的炒房团体，他们手中握着好几套房源，等到价位上扬再出售。房地产俨然成为了他们风险小、获利快的最佳投资项目。但旧城改造、人才引进、土地资源紧缺等也是杭州房价上涨的原因所在。虽然政府出台了一系列政策遏止这种房价居高不下的趋势，结果收效甚微。 　　　　　　　　　　　　　　某房产公司销售部经理透露，由于目前房源依旧比较紧张，因此新楼盘还未推出，内部客户已预订一大批，而公开销售的房源一般都本着“先付定金”、“现金交付”等原则给买房者制定交易规则，一定程度上延后了许多百姓的买房计划。 　　　　　　　　　　　　　　有组委会统计，展览会首天成交的商品房以五至七类地段房源居多，实际成交面积二点八万平方米左右，实际成交金额近一点五亿元。而在现场，记者看到更多的是那些普通脸颊上一双双期盼而无奈的眼睛。 　　
　　杭州房价三年涨一倍 　　　　日 09:16 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　与浙江中江房地产开发有限公司（以下简称“中江公司”）签下了《认购协 　　　　议书》，也支付了10%的认购金，规定2002年底2003年年初就可以住进去。何女 　　　　士就翘首盼新房，不料一等3年，等来的还不是个好消息：中江公司擅自将房价 　　　　猛提，由3年前的5000元/平方米，飙升到了12000元/平方米，理由却是钢材水泥 　　　　贵了。何女士等业主先后收到公司函件，称要么解除《认购协议书》，要么接受 　　　　新房价。“这不是抢钱吗？！”昨天下午，何女士再次与其他业主前往中江公司 　　　　要说法。 　　　　　　　　业主不敢信这些白纸黑字 　　　　　　　　从杭州叉车厂对面的小巷子里走到底，就能找到中江公司。何女士告诉记 　　　　者，2001年，7位购房户向中江公司认购了位于环城东路的“中江大厦”，签订 　　　　了《认购协议书》，并交付了总房价10%的认购金。由于中江公司在开工后打了 　　　　一场官司，至2003年底，中江大厦才重新开工。日，中江公司领到 　　　　了《商品房预售许可证》。 　　　　　　　　5月15日，中江公司的一纸信函翩然而至：“……近期钢材、水泥等建筑材料 　　　　的价格大幅攀升等，导致中江大厦的成本大幅增加，目前已超出了当时的认购 　　　　价。”房价已调整到了每平方米1—1.2万元以上，“如果您不能接受我们调整的 　　　　认购价格……如逾期不办理手续，我公司与您订立的《认购协议书》解除，并将 　　　　对您原认购的房屋自行处理。” 　　　　　　　　这一信函就像投进沸水里的油一样，在业主中炸开了锅，大伙儿都不敢相信 　　　　这些白纸黑字。“为了买这套房子，我一生的积蓄都花光了，还要上涨一倍多？ 　　　　让我去偷去抢啊！”“大厦的地块本身就是老地皮，原先的价格已经偏高了，钢 　　　　材水泥再涨也不会这么夸张。”“要是照他们的承诺，我们早就可以住进去了， 　　　　现在都等了3年了，很多机会都失去了，要涨就早点说。” 　　　　　　　　中江公司坚持己见 　　　　　　　　这是第十几次走进中江公司的大门了？何女士说都记不清了，她只记得每次 　　　　来都是该公司总经理助理程伟出面，而且都是一个态度：“我们的函里已经写得 　　　　很清楚了。” 　　　　　　　　昨天也不例外。记者混在业主中一起走进中江公司，发现程伟在业主们联名 　　　　签名的交涉信上签了字，却没有盖公章，“等6月10日以后再说，”然后程伟就 　　　　说有事出去了。 　　　　　　　　律师：中江公司没有道理 　　　　　　　　记者昨就此事向市房管局请教有关问题时，有关工作人员不愿过多介入，称 　　　　“房产纠纷太多了”。消协有关人士得知大概情况后，表示中江公司的做法不在 　　　　理。 　　　　　　　　浙江汉鼎律师事务所的朱旗律师认为：“中江公司的做法毫无道理。当时的 　　　　合同签了、认购金也付了，合同就具备了法律效力，迟开工本身就已有违约成分 　　　　了，违约损失也应该要求房产公司承担。” 　　　　　　　　朱律师还说，中江公司提出的两个要求有点胁迫的意味，“建筑材料上涨是 　　　　正常的商业风险，因为这个行业本身风险大、周期长，应是在考虑范围之内的， 　　　　以这个为理由将房价抬高，且房价涨了一倍多，这在法律上是站不住脚的。”最 　　　　后他建议何女士等业主，一是要求中江公司履行合同，二是要求按照同等地段的 　　　　房价，由房产公司进行补偿。 　　　　 　　　　　　　　资料来源：　　　　　　　　http://home./housenews/jfangshi//091625.stm　　
　　占闲置土地1/4 房产商打断杭州楼市“生态链” 　　　　--------------------------------------------------------------------------------　　　　 　　　　来源：今日早报 发布日期： 　　　　 　　　　 　　　　 　　　　 　　　　 　　　　 　　　　　　　　 　　　　 　　　　　　新华网浙江频道6月30日电 今日早报披露杭州市目前有2665.72亩土地躺着睡大觉，开而未发；记者今天从杭州市国土资源局进一步了解到，2665.72亩闲置土地中，房产开发用地占了四分之一。　　　　　　　　　　1999年以来，杭州市批准项目用地2179宗。从目前初步排查来看，六城区中具体建设项目取得用地审批后已满一年未动工开发的，共有2665.72亩。其中滨江区最多，有800多亩；西湖区有500多亩，其余的像上城区有300来亩，下城区有200来亩。　　　　　　　　　　据参与排查的工作人员介绍，闲置的主要原因可以分为以下几类：一是规划变更，导致开发推后；二是因拆迁等原因未能如期动工；还有的是开发单位自身的原因造成的。而往往每一宗闲置地块都有多方面的原因。在这2665.72亩闲置土地中，房产用地占据四分之一。　　　　　　　　　　尽管一些开发单位在调查中强调各种各样的原因，但是据知情者透露，除了老城区多数因为拆迁原因被迫闲置外，不排除一些开发商圈而不发的可能性。城区配套成熟，有地的开发商一般都会抓住行情及时开发；城郊的一些地块像钱塘江南岸一些出让地块，因为周边交通、配套等原因迟迟没有到位，开发商就一直捂着地，伺机动工。　　　　　　　　　　对此，房产界人士认为，近几年杭州的房价一路走高，土地放在那里就会“长”钱，于是，有些开发商便利用各种借口，推迟动工日期，以期获得土地额外增值。目前开发商手里的地，大多在拿进的时候比较便宜，土地的成本比较低，因此他们闲置得起。　　　　　　　　　　一些房产界人士强调，开发商拿地造房，通过售房回笼资金，再拿地，这是一个非常自然的循环过程，可以保证房地产行业的有序发展。但是一旦开发商捂地，使之不能最终变成商品，市场上房源就将紧缺。政府为控制房价，将再次批出土地。这样土地、房价、政府之间原本均衡和谐的关系链就被打破，进而可能造成某种恶性循环。捂地，显然在一定程度上将破坏市场的供给平衡。　　　　　　　　　　目前杭州市国土资源局闲置土地调查工作还在进行，知情者可拨打举报电话01。(完)　　
　　“股票化”楼市：炒！炒！炒！ 　　　　　　在杭州，房产投资客们对于杭州不同区域不同地段的楼盘，竟以“股”冠名，如“城西股”、“江滨股”、“远郊股”……事实上，不少人已经开始像炒股一样地炒房了。的确，沉睡在民间的资本多达八千亿的浙江，一旦唤醒这股潜在的力量，要炒热任何投资载体都易于反掌。······ 　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　炒楼投机盛行　浙江已经成为炒房“热地” 　　　　--------------------------------------------------------------------------------　　　　 　　　　来源：人民日报海外版　 发布日期： 　　　　 　　　　 　　　　 　　　　 　　　　 　　　　 　　　　　　　　 　　　　 　　　　 　　　　　　新华网浙江频道11月9日电 房地产市场的繁荣不仅改善了老百姓的居住条件，也催生了一种新的现象————炒楼。　　　　　　　　　　　　　　　　　　“炒房人就像倒卖火车票的黄牛。”有关人士说，“他们的行为扰乱了市场，把房价越抬越高，使真正需要低价住房的老百姓不得不多花上一笔冤枉钱，才能圆自己的住房梦。所以这些现象需要制止、打击。”　　　　　　　　　　浙江已成为炒房“热地”，发生在1月份的浙江省第九届房交会上惊人的一幕，就令杭州人大跌眼镜：此次参展的127个楼盘，平均售价为5274元，二手房平均售价也达到4100元。好房源成了购房者“疯抢”的对象，有的楼盘甚至连设计都未完成，购房者就抢填了预订单。开发商也趁机采取发号销售的办法，收取订金或保证金。　　　　　　　　　　杭州人的购买力真的有那么强吗？据浙江省城调队提供的数字，去年杭州市区人均可支配收入为10890元，按户均3人计算，约为32670元。根据世界银行标准，一套住房合理的房价应等于居民家庭年收入的3倍至6倍，由此推算，杭州市合理房价应在20万元以下。显然，杭州市目前的房价大大超出市民的承受力。　　　　　　　　　　因此，业内人士对目前的炒作表示担忧。他们认为，从这次房交会来看，真正解决居住的是少数，大多数人是为了置业，其中相当多的人在恶性“炒楼花”，把投资作为投机。“这种火爆的交易场面只是表面现象，存在着很多投机行为，而且这种现象正预示着杭州房地产的危机。”浙江大学管理学院的一位专家认为，很多人这样“抢房”的原动力在于，买到“房”后一转手就能赚到巨额利润，“如果放长线还要赚得多”。　　　　　　　　　　在杭州，房产投资客们对于杭州不同区域不同地段的楼盘，竟以“股”冠名，如“城西股”、“江滨股”、“远郊股”……事实上，不少人已经开始像炒股一样地炒房了。　　　　　　　　　　炒房风还在蔓延。如温州的炒房者携带巨资扑向了上海和北京。　　　　　　　　　　对炒房者而言，资金链一旦断裂，其中风险巨大，而对银行来说，按揭风险会因炒房的楼无法脱手时成为房主而凸现。　　　　　　　　　　今年9月初，银监会在部署对国有独资商业银行、股份制商业银行近期监管工作重点时指出，要“重点检查、监测业务增长最快领域的风险控制及资产质量情况，包括房地产信贷、汽车贷款等”。　　　　　　　　　　同时，一个值得注意的信号是，长江三角洲周边城市政府都在出台政策试图抑制房价的上涨。杭州市9月中旬出台了二手房交易将征收20%调税政策，宁波市将出台类似政策，温州也在进行楼市专项整治工作，这些城市的共同目的都是遏制炒楼行为。　　　　　　　　　　一位香港专业人士结合当地楼市发展轨迹，对江、浙、沪等地的情形给予了善意的提醒：当价格背离价值太多的时候，市场的危险也就逼近了。　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　资料来源：/Zhejiang//137740.html　　
　　火爆楼市背后隐藏的腐败 揭开杭州房产市场黑幕　　　　　　　　　　　　　　　　上半年，浙江省建设厅副厅长杨秀珠出逃的消息震惊全国。在火爆的楼市背后，腐败问题浮出水面。作为和政府工作紧密联系的特殊行业，房地产在哪些环节上较易产生“权力寻租”或不正当商业行为？记者试从各个环节入手，对近年杭州等地的发案情况作一解析　　　　　　　　　　　　　　土地是重头戏　　　　　　　　　　　　　　房地产开发最重要的是土地。近年来，陆续有一批土地管理方面的官员落马。　　　　　　　　　　　　　　协议转让形式是极易导致栽跟头的。作为杭州目前人气最旺的居住区，余杭蒋村地块现仍残留着当初无序开发的痕迹。因为余杭撤市建区的历史原因，开发没有按照全市统一规划。杭州市政府在接手蒋村地块之后，对房地产建设项目进行了清理整顿，不得不重新规划，投入8亿多元搞基础设施建设。也就是在该地块的协议转让过程中，余杭有多名干部涉嫌经济犯罪，两任土管局长和城建局长均因受贿被判刑。　　　　　　　　　　　　　　在土地整理方面，原富阳市国土资源局副局长周剑鸿和该局土地整理中心主任、副主任等一班人，在土地整理工程招投标、工程款拨付、工程施工和质量监督等环节上，大肆收受包工头的贿赂，在土地整理工程及造田造地工程中，有关工作人员还利用职权，为他人介绍工程业务，从中直接收受他人贿赂或以拼干股的形式收取所谓“红利”。土地整理中心部分工作人员还收受土地整理及造田造地所在单位或村、镇的贿赂。最终，这些人都受到法律的严惩。　　　　　　　　　　　　　　征地拆迁同样是块“肥肉”。原杭州市征地拆迁办主任李龙德，利用历任杭州市土管局建设用地处处长、市统一征地管理处处长等职务的便利，多年来受贿达91．28万余元，贪污11．5万元。他的妻子担任某房地产公司总经理，和他共同受贿5万元，商业受贿2．25万元，挪用资金112万元。两人分别被判处死缓和有期徒刑。　　　　　　　　　　　　　　原杭州市西湖乡满觉陇村党总支书记方崇德，负责“满陇桂雨公园”项目建设土地征用事宜，在和浙江今日房地产开发有限公司就征地补偿、拆迁等事宜洽谈过程中，利用职务便利为其谋取利益，收受贿赂共计42万余元，被判处无期徒刑。方崇德的案件还牵涉到原杭州市副市长叶德范。1997年上半年，为了“满陇桂雨”项目的会审早日通过，方崇德要求叶德范帮助协调送上3万元。叶德范这位一度享有“廉洁”、“能干”口碑的干部，最终因受贿9万元而被判刑6年。　　　　　　　　　　　　　　规划和开发　　　　　　　　　　　　　　规划部门真的是“纸上画画、墙上挂挂”吗？不是。　　　　　　　　　　　　　　2000年，在处理杭州某房地产开发公司在西湖区文苑路违法建造住宅及营业用房案件中，原杭州市规划局西湖规划处处长张桂洪先后两次收受该公司人员送钱共计1．8万元。此外，他在处理“杭州文艺之家”违法建造创作楼案件过程中，还收受房地产商为让其帮忙拖延案件上报处理时间送的两只钻戒和一条钻石项链。经有关部门查实