限购令风暴下如何做房产投资 三大歪招不可取
限购令风暴下如何做房产投资 三大歪招不可取
来源：新民网
限购令正火速在全国范围内铺开：截至２２日，北京、上海、广州、天津、青岛、南京、成都、长春、南宁、太原、宁波、贵阳、哈尔滨、石家庄、济南、厦门、武汉１７个城市出台了限购细则，均以户籍为门槛，北京、上海等地楼市一夜"速冻"，部分地区楼市的曲线购房暗流涌动。新近出台的"限购令"等房产调控政策，让一些想买房的人动起了歪脑筋，试图通过假离婚、假登记、假社保等方式规避房产调控。
为打政策擦边球，楼市花样迭出，竟然还出现了让女婿和丈母娘结婚的荒唐招数。
日前，新的楼市调控政策出台后，为了让二套房变首套房，就有网友发帖称，让老公跟老妈结婚，就可以让房子的过户费降到最低，并指出了具体操作路径：以目前一位女网友有一套产权房为例，上面是她和她老公的名字，怎么才能把过户费降到最低，女网友与老公离婚，房子给老公，同时女网友父母离婚；老公与女方妈妈结婚，然后加上妈妈名字；老公与女方妈妈离婚，房子给妈妈，去掉老公的名字；女方爸妈复婚。
海淀法院日前发出警示，这些行为虽表面"突破"了房产调控的限制措施，但其背后却面临诸多法律风险，不应尝试。
假身份证明不可取
由于有些购房者没有连续５年的纳税或者社保证明，一些人就设法办理假的证明或假的身份证。"京１５条"中明确规定，对于提供虚假证明的购房者不仅不予办理产权登记手续，还要承担一定的和法律的责任。其中，对协助其办理的相关房地产机构也会给与严肃处理。专业人士指出，政府对于购房资格的审查越来越严格，利用假证明来购房，一旦被审查出来之后将失去购房资格。而部分购房者可能已经支付定金或者首付，将会有更多经济损失。而且，有可能会对未来的购房造成影响。
假结婚、假离婚有风险
以小王与小张夫妻俩为例，其贷款买了两套商品房，因北京房价上涨很快，小两口获利颇丰，便想购买第三套房，但北京"认房又认贷"和"限购令"等调控政策使他们难以实现。小王和妻子小张商量，通过协议离婚的方式，将两套房产都分到小张名下，等小王买了第三套房后，两人再复婚。结果离婚后，小王需要用钱去买房时，小张却一再推脱，甚至失去联系，此后小王才发现，前妻名下的两套房屋已被她转卖，人也不见了踪影。法官提醒，即使"假离婚"，在法律上也会产生财产分割效力，导致财产产权转移。想通过假离婚规避的人，要警惕离婚财产法律风险。同样，"假结婚"后购房再离婚时，若结婚双方协商不好将会面临财产分割的纠纷，已经出现了不少假结婚后购房，在离婚时出现财产分割的纠纷情况等等。
先签合同后过户有问题
部分经纪公司在新政后建议购房者可以先签购房合同书，在日后有购房资格之后再过户。业内人士指出这种做法不可取，先签合同后过户，由于没有过户，虽然合同有效，但是并不能够完全保证房产就是购房者拥有，而且难免会出现业主"一房二卖"现象。其次，在５年之内，难以保证政策就不会发生变化。
用"道高一尺，魔高一丈"来形容目前政策规避招数并不为过，银率网提醒大家，面对这些歪门邪道，购房者须理性看待当前中央政府的调控政策，同时应认识到，利用一些不合规的手段来规避政策潜在风险很大，购房者的权利和财产的安全得不到法律保障。购房者不要盲目跟进，以免陷入不必要的纠纷从而保护自己的合法权益。
十七大城市限购令详细细则及点评
限购令下 如何做房产
由于住宅地产进入全面严厉的限购时代，以目前的情况看，投资住宅地产的风险和成本不断攀升，而且还会触碰到限购政策。面对汹涌而来的通胀形势，社会流动性过剩的资金需要出路，于是商业地产就成为楼市资金转移的投资新热土，不管是否承认，商业地产正是由于楼市调控加码而被动升温的，那么有哪些商业地产值得投资呢？
第一类：大型商业购物广场。这类商业地产投资需要的资金量较大，主要回报还是依靠租金率，出售兑现的难度也相对较大。投资此类商业地产，一是要综合衡量自身的经济实力，资金充裕很重要；二是要看实际的租金回报率，这是主要的收益。这类商业地产入驻的主要是大型商业机构，租金水平比较稳定，不会太高，在大多数情况下都是长租合同，通常收益率不算特别高。适于资金量充裕，并且寻求可靠稳定投资渠道的投资者，主要是长线投资，收益稳定。
第二类：普通商铺。对于分散的中小投资者而言，商铺或许是比较现实的选择，商铺的投资与周边整体商业环
境、商铺的大小、位置、开发前景等密切相关，投资商铺主要有两种情况：一种是成熟的商铺，这类商铺的价格较高，但是收益也处于较高和稳定的水平，潜在风险
较低；另一种则是处于开发前期的商铺，价格较低，其未来的收益水平不确定因素较大，主要取决于该商铺所在商业区的开发能否成功。资金实力雄厚的话最好投资
成熟商铺，直接获得收益，若是擅长判断并且资金有限的话，还是投资潜力型商铺较为实际。
第三类：写字楼。随着中国商业机构的发展，对于写字楼的需求也会逐步增加，因此对写字楼的投资也是商业
地产的一个热点。投资写字楼有两种方式：一是全部买下来之后然后再整体或分租出去，这种方式需要的资金量巨大；二是从写字楼所有者手中承包下来，然后转租
分租出去，赚取差价，这种情况比较常见。投资写字楼需要熟悉商业环境和商业运作模式，并且写字楼本身需要具备比较好的区位优势，同时经营管理者也必须要有
管理写字楼的成熟团队和方案，这样才能成功的开发写字楼的商业价值。
第四类：产权式酒店公寓。产权式酒店公寓当下的发展势头不错，一是因为其能够顺利避开楼市新政措施，可同时兼有投资和自住两种功能；二是能规避商业地产经营风险，购买之后统一由物业公司进行管理，投资者不需要直接参与管理。不过在投资产权式酒店公寓时需要注意的要点就是：一定要选择有信誉，有实力的品牌开发商，这样你的投资回报、后期管理才有保障，否则很容易遭遇投资失败。
相对于住宅地产投资，投资商业地产的模式和途径更加复杂和多样化，投资者可以根据自身的经济实力、投资目的、收益要求等因素综合选定合适的商业地产投资项目，这样既可以规避楼市新政，又可以抵抗通胀。
住房限购挂钩户籍带来三大隐患
目前各地公布的升级版本的限购细则当中，绝大多数都将住房限购套数跟户籍直接挂钩，如此一来，尽管在短期内会迅速排除掉强大的异地购买力，但是也会带来无穷的后患。
首先，户籍限购细则会导致房产利益部分转移到户籍管理部门。既然政府在楼市调控当中用户籍制度来进行限
购，那有需求的人自然就会想办法去获得当地的户籍，简而言之就是买户口。买户口对于大多数中国人来说不陌生，在二十年前，中国也曾经历过买户口的时代，那
个时候是买城市户口，可以获得吃“皇粮”和接受更好教育、获得工作安排的机会，后来买户口逐步绝迹，因为随着户籍改革，普通城市户口跟农业户口差别在缩
小。现在限购情况下，一些热点城市买户口的价格随之高速上涨，比如说北京，听说通过某些途径买一个户口的价格由年前的20万涨到了目前的40万，直接翻了
一倍，这当然与北京的限购令特别严厉有关。户籍限购措施使得户籍管理部门也能从楼市发展当中获得一定利益，地产财富通过户籍交易的灰色地带和通道形式转移
到了这些权力管理部门。
其次，当地普通居民的户籍升值会给感情和婚姻带来危机和隐患。在限购令与户籍挂钩之后，最幸福的莫过于那些有户籍但是没有房，或者名下尚有购房指标的
当地户籍的人了，尤其是一些婚龄土著，其户籍含金量迅速提升。在限购令颁布没几天，一个北京妹就发表《房产新政催生我的幸福时代》的帖子，反映的是一种户
籍特权的心态，户籍鸿沟成为感情和婚姻的障碍之一。如果外地人和北京户籍的人结婚，哪怕是外地人支付全部房款，房产证上也只能写北京户籍的那方名字为业
主，这样的话其在感情和婚姻当中占据着绝对的房产经济优势地位，若是遭遇感情和婚姻变故，其不论在购房时付出多少，都会获得不小的一笔收益。这种户籍差别一方面使得当地土著在找对象时更有主动权，但另一方面也会使得不少人直接放弃在当地发展的可能性，也就选择了放弃在当地发展感情。
再次，户籍歧视将会更加严重，户籍鸿沟将会成为社会不稳定因素。中国并不是一个资源自由流动和公平分配
的国度，权力和体制在资源分配过程中起着很重要的主导作用，而户籍制度则是利益分配的一种制度界限，由此导致的户籍歧视在过去就受到专家和民众的大量质
疑，随着经济的发展和户籍制度的改革，户籍歧视有逐步减轻的趋势。然而这次限购又将户籍鸿沟再度拉大，重新将户籍歧视赤裸裸的展现在民众当中，按同样的标
准纳税，生活在同一国度和体制下的居民，户籍权益差异如此之大，很容易造成民众的分裂，实际上这是户籍制度的一种退步，甚至可能成为导致社会不稳定和谐的
楼市调控更多时候应该着眼于全国整体经济，有些情况是需要从地方实际情况考虑，但是更多的时候应该是全国一盘棋，避免造成地域差异和歧视，这样才能有效遏
制楼市失控。目前楼市执行的限购令政策，虽是一剂猛药，却无益于楼市沉疴的缓解，可以说是饮鸩止渴，甚至可能会带来更多的社会和经济矛盾隐患。
限购城市达到12个 或松或严大不同
随着在２月中旬已过，本应出台限购令的３６所城市仅有１２所按时颁布了政策，其他城市细则难产，或将推迟发布。
目前在国八条后已经出台了限购的城市为青岛、上海、济南、成都、北京、长春、贵阳、南宁、哈尔滨、广州、南京以及太原，其细则有松有严，大体可分为三类四种。
第一类是比国八条更严厉的，目前包括两所城市：
1.北京：除了对本地户籍居民禁购第三套房，外地户籍居民禁购第二套房外，还对外地人购房设置了连续５年(含)以上在北京缴纳社会或个人所得税的门槛限制。
2.广州：在限购房产套数认定上执行"认房又认贷"的原则，这意味着对于贷款购房的人来说，想通过先卖掉名下房产，再买另一套的方式将行不通。
假设广州户籍市民吴先生曾经贷款买过两套房产，即使他现在将名下的一套房产卖掉，因为在有过两次贷款记录，那么他也不能再买房了。而目前在其他城市，限购令中的房产套数认定仍然主要是以"认房"为主，即使是以严厉出名的北京也是如此。
第二类是照搬国八条，目前包括青岛、上海、长春三所城市：对已拥有１套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购１套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供l年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市内向其售房。
第三类是比国八条更温和型的，这类城市目前分为两种，一种是济南的限购令，仅要求本市及非本市户籍居民家庭，只能在市区范围内新购一套新建商品住房，不仅对已拥有多套房的家庭没有限制，而且还不包括二手房。
第二种是成都、贵阳、南宁、哈尔滨、太原、南京这六所城市出台的限购令，它们实施的限购令都有适用范围，如成都的限购令只针对主城区，贵阳的限购令只针对
一环以内的主城区，南宁的限购令则是只针对市区内，哈尔滨的限购令是在除呼兰区、阿城区之外的本市市区内有效，太原限购令仅针对市辖六区，南京限购令则仅
针对市区内。
限购令风暴下 教你如何买房
随着２月中旬国八条落地的大限将至，各地开始密集出台限购令为主的调控细则，截止到目前，已经出台了新限购令的城市包括青岛、上海、济南、成都、北京，随着政策的出台，越来越多的人发现自己"被限购"了，北京更是出台了外地人购房需提交５年以上完税证明的"狠招"，那么在这轮限购下，被"误杀"的改善型购房者还是可以通过优化家庭房产投资结构，实行置换型置业策略，出售并不符合自身需要的房产，转而购入更适合生活需要和投资目标的房产来实现买房计划的，但是需要特别注意以下三个要点：
要点一：咨询相关部门了解政策限制，尤其是涉及到办理房产证或者过户方面的限制。
尽管出台了限购令细则的城市
高达几十个，但是每一个城市在具体的限购令详细规则解释方面却有着一定的差异，在有些城市，卖一买一是被允许的，只要家庭房产总套数符合限购令的要求，就
不受限购令的限制；但在有些城市，并没有明文的规定，购房者就必须就相关问题咨询当地房管部门，因为置换置业一定会涉及到办理房产证和过户的问题，若是在
这两个问题上卡了壳，就会对整个置换置业计划产生非常不利的影响。
要点二：关注房贷政策变化和要求，多做几手准备。
在实行置换置业计划的时候，有些情况还是需要涉及到房贷的，目前商业银行和公积金房贷政策变化较大，首付成数、利率、审批要求等可能都会随着国家楼市调控大政而出现较大变化，因此置业者必须提前做好规划，预防意料之外的情况发生。最可能遇到的房贷不利情况有：房贷审批不下来、首付成数提高、房贷利率成本提升等，置换置业者必须对可能发生的不利情况做好充分的准备，别到时候慌乱，甚至导致规划混乱，最终造成不必要的损失。
要点三：签订买房卖房合同时，一定要将可能遇到的情况设置成具体条款写入合同，制定出合理的解决方案，以绝后患。
不管是买房还是卖房，不管是跟房产中介签合同还是交易双方直接签合同，都不能只按照平日购房交易时的规范合同行事了，而是要将楼市调控的因素考虑进去，比如
说因限购令无法办理过户导致交易不成功的话，定金或订金如何处理？比如说因房贷审批不下来或其余房贷政策变化导致不能如约履行合同时，违约责任如何界定，赔偿标准怎么定？买卖双方都要将可能遇到的情况详细载入合同或者合同附件，这是对双方利益最好的保障。
易宪容：住房限购令会令推高房价
面对国内房地产巨大泡沫，
在春节前，政府推出了"新国八条"，以为对春节期间的楼市有所影响。估计春节后，地方政府会逐渐让"新国八条"具体化，并出台实施细则。有媒体报道，这次
实施细则具有十分的广泛性，比如估计全国有７２个城市将实施住房限购令。那么，新国八条能否真正对全国住房投机炒作进行严厉打击，让国内房地产市场价格回归理性？就目前新国八条的内容来看，仍然不要太乐观。如果各地方政府仍然利用政策的不完全性而各行其是，那么这些政策所产生的结果有可能同样回到２０１０年房地产市场老路上去。
从新国八条的内容来看，与２０１０年的国十条相比，２０１１年的新国八条最有新意的地方是两个方面。首先，是房地产税收政策具体化。比如要求各地房地产财
产税征收试点。不过，从上海与重庆的房地产税的试点情况来看，其意义只是说政府要开始征收房地产财产税了，但实际内容是玩玩而已。当前全国住房的市值以
百万亿计算，通过这种住房财产税税款一年区区不足十亿元。这样的税制对市场的作用微乎其微。对于住房交易税与住房交易所得税，只是把１３１号文件减免的优
惠条件取消，让这两种税恢复到２００８年９月之前的水平。当前的房地产泡沫早已经吹大巨大了，这样房地产税的恢复所起到作用同样十分有限（看看香港与新加
坡房地产泡沫吹大后的房地产税是如何调整的就明白当前中国情况是什么道理了）。如果不通过税收来遏制房地产投机炒作，那么其他有效的工具并不多。
其次，住房限价令及住房限购令。前者是指新国八条要求各地政府根据当地居民收入水平及收入增长速度来确定当地住房价格控制目标。当前该政策的出发点是不错的，希望让国内房地产市场真正成了居民消费的市场。但是，这里的有几个问题要解决。一是住房价格控制目标体系谁来建立，它是否具体公共性？二是实际的住
房价格统计体系是否科学合理，如果不科学合理，如何来比对实际的价格与理想价格差异性？三是如果这两个体系都是科学合理的，那么又由谁监督及谁来对两种价
格背离时的问责？四是要让房地产成为改善居住条件的方式，通过什么样的政策工具可达到？等等。如果这一系列的问题不解决，地方政府要化解其政策约束性易如
反掌。比如，这几年各地的住房价格早就涨到天上去了，但是从国家统计局公布的住房价格上涨幅度有哪几个城市是不正常的。中国统计体系的不科学性、统计指标的虚假性早已是公认的事实。中央政府希望通过设定一个完全由地方政府制定的住房价格指标体系来调控住房市场价格而没有有效的政策工具是根本不可能的。
对于住房限购令，我真的不明白，为何政府会希望用这样的东西来合理引导住房需求呢？面对如此强大的市场，该政策骨子里是希望用行政手段来规范居民的住房需
求。这是根本就不可能的事情。从２０１０年的情况来看，经验上完全证明这样的政策是完全失败的。为何２０１０年实行住房限购令的城市房地产宏观调控失败，
根本上是这条规定在经济逻辑上完全是国十条及新国八条的基本精神相悖的。国十条及新国八条的核心是让住房回归到其基本居住功能，严厉打击住房市场投机炒作。
但是，限购令是什么内容？一是限制当地有１套住房的居民可以再购买一套住房；二是限制住房异地购买，即有社会保险缴
纳证明的可异地购买１套住房，否则不可在异地购买住房；三是有２套以上的住房当地居民及购买１套以上的异地居民是禁止再进入住房市场。看到这样的规定，真
是让人啼笑皆非。什么是合理的住房需求？是住房消费需求还是住房投资需求？如果是住房的消费需求为合理需求，那么有１套住房持有就是最高限制了。因为，莫
说是购买第２套住房可用作投资，即使是购买１套住房也可用投资（美国居民９５%以上的居民只持有１套住房，很多人就是购买１套住房而投机导致房地产投机泡
沫灭的）。因此，住房限购令允许购买第２套住房岂能不可用作投机炒作呢？这又是什么合理的住房需求呢？明显是住房的投机炒作？既然购买第２套住房可投机炒
作，而购买住房又可赚钱，那么当地居民岂不千方百计进入住房市场再购买第２套住房呢？难道这就是政府所指的住房合理需求。如果是这样，２０１１年的房地产
市场又可能炒翻天。
对于可异地购买的１套住房更是为住房投机炒作创造条件。因为，在当前的信用条件下，如果这些证明只要不会承担责任的机构可开出，这种证明就可能是有价的，因此，购买住房者要多少证明都容易开出。就象当前许多住房购买者在律师所开出的工资收入证明一
样。在这种情况下，住房投机炒作者可在不同的城市都购买１套住房，中国城市这样多，它们要购买多少住房根本就无法受到限制。因此，住房的异地限购不仅无法
得到限制，反之会鼓励更多的人进入全国不同城市的住房市场？上述就是就是住房限购令的所具有的经济逻辑。在这种情况下，住房限购令不是引导居民住房合理需
求，而强化居民进入住房市场投机炒作的动机。
所以，尽管住房限购令成了新国八条的重要政策，但是它对房地产宏观调控所起到作用是十分有限的，从２０１０年的经验来看，这种住房限购令反之成了国内住房
投机炒作者涌入住房市场的进军号，它强化居民进入住房投机炒作的动机。从政策的经济逻辑来看，它与合理地引导居民住房需求的原则是背道而驰的。居民合理的
住房需求是购买住房自己消费而不住房投机赚钱，而住房限购令是鼓励居民持有第２套住房，在限购令中，第２套住房的购买不是投资炒作而是居民必须购买的。如
果限购令鼓励或强化的住房投机炒作或赚钱，那么国内房地产市场要得到调整是根本不可能的。可见，住房限购令推广到７２个城市或全国，它对住房市场宏观调控
的影响是负面的。可见，相关的政府职能部门把限购令塞进新国八条的用意。这就是这些年来，中国房地产宏观调控政策出台越多，房地产炒作越是严重，房价飚升
越快。因为，一些相关的政府职能部门，都在假惺惺出台政策遏制房价上涨，实际上出台的政策是在"托市"，把房价托得越高越好。
只有严厉的住房信贷政策及税收政策两条腿走才是住房宏观调控有成效的关键，但是当前国内房地产宏观调控只是严厉的信贷一条腿在走，而没有严厉的房地产税收
政策（该出台的房地产税收政策不出台），因此，新国八条的效果如何还得拭目以待。市场不要对地方政府的住房限购令抱有太多希望，这种政策强调的是政府对市
场主导作用或行政，强调的是城市居民持有２套以上的好投资赚钱。房地产赚钱不去除，房地产市场能够调整过来吗？
周俊生：京版“限购令”正反两面看
在北京市２月１６日召开的宏观调控座谈会上，北京市政府正式出台了关于房地产市场的１５条细则，其中最为引人注目的是外地人在北京购房须提供５年纳税证明。这一举措在去年北京已经出台的对外地人限购政策的基础上，结合今年初国务院公布的房地产市场"国八条"，进一步加强了对房地产市场的行政干预，无疑将对北京的房地产市场结构产生重大影响，并最终对北京乃至全国的房价产生影响。
北京作为首都，不仅是全国的政治中心，而且是全国的经济中
心，在房地产市场成为举国范围内游资热炒目标的情况下，北京的楼市无疑是首当其冲。近几年来，北京的房价一直居高不下，不仅对北京本地居民的住房需求产生
压力，实际上也辐射到了全国市场，对一线城市起到了风向标的作用。北京出台的"限购令"，对本地居民的限购政策与"国八条"一致，但对外地人的限购则比"
国八条"更为严厉。很显然，考虑到北京市场面临的特殊环境，北京出台更为严厉的调控政策，加大对市场投资和投机力量的遏制、打击力度，是有其合理性
目前各地出台的商品房"限购令"，从本质上说是利用政府所握有的强制性的行政权力对市场进行干预的一种做法，因此市场对此充满怀疑。但是，我们必须看到的现实是，在目前弥漫于全社会的刚性买房需
求的烘托下，商品房作为一种稀缺资源，已经不能混同于一般的商品。本地居民对本地的社会经济发展作出了贡献，因此市场稀缺资源首先满足本地居民的需要，是
合乎市场规则的。但是，这并不是对外地人的一种排斥，只要提供规定期限的纳税证明，就证明外地人同样对本地社会经济发展作出了贡献，因此这一政策看似严
厉，其实并没有将外地人在京置业的大门完全封闭，它所关上的只是那些挟巨资呼啸而来的"炒房团"。当这种"炒房团"被关死于市场之外，房地产市场就能逐步
回归到合理的保障型、改善型需求上，房价也能向合理的价值靠拢。
有人认为，政府出台的"限购令"，不仅与市场经济原
则相违背，而且反而助推房价走高。持论者的理由是，当本地居民可以拥有两套住房、外地人可以拥有一套住房时，反而刺激了那些本来只有一套住房的本地居民和
在当地没有住房的外地人的购房欲望，使市场供应更趋紧张。这种说法是把"限购令"当作计划经济时期的物资供应票证来看待了。然而事实是，商品房毕竟不是计
划经济时期的猪肉或者烟酒，即使没有消费需求也会因指标的存在而去购买，对于购房者来说，购买一套商品房不是像凭票买一块肉或者买一包香烟那样随便，对于大量中低收入者来说，即使拥有了购买资格，还需要一定的财力，因此并不是每一个资格拥有者都能如愿的。"限购令"更重要的意义在于通过这一措施将投资性投机性需求清除出市场，改变市场的供求关系，倒逼房价走低，让更多具有保障性和改善性需求的人能够买得起房。
但是，我们又必须看到的一个现实是，"限购令"的出台，只是对目前房地产市场出现的偏误进行强制性纠正的一种矫正措施，从根本上说，它带来的一个副作用是
使政府更深地陷于市场。我国房地产市场的出现的问题，其中很大一个原因正是政府过度地利用这个市场的杠杆效应，将其作为拉动地方经济、增加地方政府财政收
入的一个工具来使用，从而使市场的投资投机功能极端膨胀，对保障和改善功能形成了严重的挤压。因此，今天的调控从某种程度上来说也需要政府行为的纠偏，其
中一个很重要的方面就是政府应该逐步退出对市场的过度利用，让市场能够理性运行。目前出台的"限购令"只是一种临时措施，它终有退出的一天，因此，政府应
该抓住"限购令"实施期间的有利时机，改革以往那种从房地产市场过度攫取利益的制度路径，推动市场走上理性轨道。否则，虽然房价确实能够因"限购令"的实
施而有所下降，但如果市场机制一仍其旧，一旦"限购令"退出，投资投机力量卷土重来，房价一定会出现强烈反弹，从而使调控前功尽弃，市场也就只能重复以往
那种"一管就死、一放就乱"的旧有格局。
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物业类型不限
写字楼
商住楼
公寓别墅&&
中央商务区
东海路商务区
海尔路商务圈
台东商务圈
南京路商务圈
中山路商务圈
福州路商务圈
山东路金融街
高档公寓别墅
2千-3千元/月
3千-5千元/月
5千-7千元/月
7千-9千元/月
9千-1.2万元/月
1.2万-1.5万元/月
1.5万/月以上
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100O以内
100-200O
200-300O
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& 装修不限
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普通装修
中等装修
精装修
豪华装修
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写字楼
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公寓别墅&&
中央商务区
东海路商务区
海尔路商务圈
台东商务圈
南京路商务圈
中山路商务圈
福州路商务圈
山东路金融街
高档公寓别墅
50-100万
100-200万
200-300万
300-400万
400-500万
500万元以上
& 面积不限
100O以内
100-200O
200-300O
300-500O
500-700O
700-900O
900-1000O
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& 装修不限
毛坯
普通装修
中等装修
精装修
豪华装修
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--> 住宅限购退出潮出现楼市到底有多危急？
住宅限购退出潮出现楼市到底有多危急？
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&&&2014年楼市最大的特点是什么？房价下挫，放松限购。昨天，继南方多地相继取消或局部调整限购政策，位于我国最北的省会城市哈尔滨也宣布全面取消限购，本市户籍与非本市户籍在哈尔滨购房将不再有套数限制。至此，46个实施限购政策的城市中，已经有37个城市在各种层面放松限购。面对全国楼市库存不断升温，各地楼市飘摇，用行政手段限制楼市活力的方式面临着巨大压力，退出限购似乎是大势所趋。作为限购执行最为严格的城市之一，北京会不会放开限购？&
&&&&住宅限购退出潮出现
&&&&6月26日，内蒙古呼和浩特宣布，调整限购政策，这也是国内自从执行限购政策以后第一个地方政府明确表态取消限购的城市。随后，多个限购城市的住建部门前往呼和浩特&取经&。面对2014年风雨飘摇的楼市，地方政府坐不住了。
&&&&此后的情景大家颇为熟悉，如同《冰河世纪》里面的经典桥段，当小松鼠费尽九牛二虎之力把橡果从冰壁上拔出，巨大的裂痕迅速蔓延开来&&不久，洪水从这里涌出&&呼和浩特率先捅破了这层窗户纸，其他城市蜂拥而上。
&&&&昨天，位于我国最北的省会城市哈尔滨宣布执行了三年零五个多月的限购政策就此&寿终正寝&&&自16日起全面取消限购，在哈尔滨购买商品房(含二手住房)办理网签备案和房屋权属登记时，无须提供住房情况证明。
&&&&截至昨天，已经有37个城市在限购方面有不同程度的松动。而在这一轮行政限购中，全国总共也只有46个城市明确宣布了限购。不仅如此，为了给楼市打气，一些地方甚至出台刺激政策，鼓励买房。以四川为例，当地省财政厅决定，从日至日期间，对金融机构支持首次购房贷款，且贷款利率不超过基准利率的，给予贷款金额3%的财政补助。这种补贴尺度之大极为罕见，此后武汉、绍兴、包头等相继跟进。
&&&&多位业内人士大胆预计，今年42个城市将全部调整限购政策，言下之意，只有北京、上海、广州、深圳这4个城市可能会继续坚守。
&&&&楼市到底有多危急？
&&&&习惯了北京、上海楼市&长红&的人们可能无法想象，三四线城市楼市的艰难。当然，对此，目前并无一份官方的楼市评估报告，但一些细节能够透视全国楼市冷暖。
&&&&原本为各地开发商输血的信托项目目前正在全线排查，基金公司子公司大多严禁接收三四线城市房地产项目。呼和浩特、鄂尔多斯等地出现批量无人亮灯的小区。新建房屋的需求者如同沙漠中的小溪，突然就在拐弯处消失得无影无踪。
&&&&社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心日前在京发布2014年《中国住房发展(中期)报告》称，现在房价较高、前期开发量过大，但整体楼市不会崩盘。这可能是较为中立的判断。
&&&&今年5月，有舆论透露，住建部相关人士表态，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。但不会明确发文。近期北上广深也有市场剧烈调整，部里正在观察研究，但依然不会发文表示限购退出。当时还有舆论批评这一信息是混淆调控成果，现在结果证明，楼市放松限购几乎完全参照了以上几句话来进行&&从6月26日第一个城市表态放松限购，只用了不到一个半月，37个城市全线倒戈。
&&&&后限购时代楼市大涨？
&&&&在取消限购最频繁的7月，研究机构跟踪了天津、成都、杭州、长春、苏州、武汉、南昌、厦门、济南、福州、无锡、宁波及南宁的楼市，希望了解放松限购是否能够挽救楼市颓势。调查结果发现，只有极个别城市成交量出现了明显反弹。
&&&&调研城市中，仅杭州萧山、济南及成都，表现为取消限购后日均成交量较之前飙升3倍。这种飙升也可能是之前签了合同，但因为限购一直没有网签的，属于积压交易造成。更多取消选购的城市，放松限购效果甚微&&包括长春、武汉、宁波及南宁等4城市，特征为取消限购后日均成交量较之前有5%左右的小幅提升。还有一部分城市限购取消后甚至基本没影响&&有6个城市取消限购后成交量毫无上涨动力，仍每况愈下。
&&&&苏州一个开发商老板向北青报记者表示，大多数人都是买涨不买跌，而且现在楼市和几年前面临的环境已经完全不一样了，属于明显的供过于求。 &大部分松绑限购城市的特点都是人口涨幅放缓，库存压力山大，这种情况下，对于购房者来说，越是限购的城市，反而越是值得买的城市，越是松绑限购的城市越要谨慎购房。&一位在沈阳经营多年的房地产中介张怡透露，像沈阳这类城市，目前的库存量去化速度超过20个月，而且沈阳经济本身发展放缓，人口的流入增量放缓，都导致房地产的需求基数放缓上涨&&通俗而言，就是买房人需求在减少。
&&&&北京楼市观望气息浓
&&&&再把目光调回北京楼市。亚豪机构最新统计数据显示，7月北京楼市成交商品房6200套，创下2011年以来的同期新低。如果扣除两个自住房项目金隅汇星苑、首创悦都汇分别签约的1520套和166套，7月北京商品房住宅仅成交4514套，环比6月下降了15.5%，创下2007年有网签记录以来的最低值。
&&&&楼市的观望情绪并非只体现在商品房上。在政府支持的自住型商品房上，原本挤破脑袋参加摇号的人也出现了动摇。北京最便宜的自住型商品房当代采育满庭春MOMA，可以提供自住房1482套。第一次摇号按照房源数6倍数量摇出了选房人群，结果第一轮选房之后还剩下700余套房子。开发商只能再次组织摇号。这从侧面反映了北京楼市的温度，面对售价比商品房便宜30%的自住房，依然有大量人群选择观望。
&&&&而在土地市场，最近也罕见地出现了流拍现象。7月29日，此前几年备受市场追捧的朝阳孙河组团，其BCDE地块和K地块双双流拍，这也是继 2011年4月顺义仁和镇梅沟营村两宅地流标后，三年来北京首次出现土地流拍。仅过了两个星期，8月14日，房山区长沟镇FS12-等地块由于现场无房企报价，最终难逃流拍命运。链家地产市场研究部张旭认为，从最近公布的房地产运行数据看，多项指标表明房地产仍然处于下行趋势，房企投资热情不高，预计未来一段时间房企将更趋于谨慎。
&&&&北京该不该放开限购？
&&&&如此背景下，北京的限购政策该不该放松？
&&&&先来看看购房人群的想法。姜女士2008年毕业于北京工业大学，之后在新浪上班，所有的社保和所得税都很完备。2010年，她因为换工作，中间社保中断两个月，但当时并无限购一说。在此后北京实施严格限购后，像姜女士这样的人被挡在了购房资格之外。&如果5年是一个标准，那连续这一限定并不合理。工作变动，社保中断，这些并非都是个人能够控制的。这种要求，显然缺乏人情味！&在姜女士看来，这一限购明显可以优化，&比如说调整为累计5年或者 6年，这样既符合限购精神，又有实操价值。&
&&&&那么开发商是如何想的？不妨再回头看：一年之前，全国各类型开发商都挤到北京拿地，地价越举越高，让任志强(微博)这类立足北京的开发商因为拿不到地频频骂街。这种日子还没过多久，北京的土地市场也开始降温了。&有些地块地理位置远，价格又涨得太多，实在担心拿地之后被套住。&一位参加拍地的开发商代表告诉北青报记者，开发商群体肯定希望北京调整限购政策。
&&&&再看业内人士。对于现行的一些限购政策，在调查中，包括北京房地产中介行业协会相关负责人等在内业内人士也认为存在优化的空间，其中一条就是连续的社保证明。按照北京的限购规定，非京籍人士需要有连续的5年社保证明或者纳税证明才能有购房资格。如果说5年是经过测算得出的结论，那所谓连续这一概念就有&懒政&的嫌疑。
&&&&北京会不会优化限购？
&&&&目前来看，正如多位业内人士分析的那样，在所有46个限购城市中，继续选择坚守限购的城市可能只会剩下北京、上海、广州、深圳。
&&&&深圳几天之前曾明确表态严格执行限购。但不少了解其中缘由的调侃深圳限购政策，&窗户开得和门一样大的时候，门开不开就不重要了。&言外之意，就是深圳在执行限购政策的时候实际上&窗户&越来越大&&实际上，深圳是北上广深4个城市中，落户难度最小的一个城市，基本只要本科毕业就可以正常落户，与北京、上海相比非常宽松。而且根据深圳的人口扩展计划，深圳要大力增加户籍人口，从2011年年底到2015年，深圳的户籍人口要259万增加至 400万人，增幅超过五成。深圳的限购政策在松绑的户籍政策下，可以说影响非常小，深圳有大量的新增户籍人口可以购买2套房。
&&&&&不过北京的限购并不是完全针对房地产市场，考虑到北京城市的承受能力，目前北京也不具备完全放松限购的条件。(青岛租写字楼|青岛办公室出租|青岛写字楼|青岛写字楼出租|青岛写字楼租赁|青岛办公楼|青岛办公楼出租|青岛办公室出租 | 青岛商住楼出租|青岛商住楼|青岛商住楼租房| 青岛办公室出租岛写字楼租赁网| 青岛写字楼租赁|青岛写字楼信息网|&&& && &中原集团首席营运官李文杰告诉北青报记者。但他同时强调，北京具备优化、调整限购的条件。
&&&&&一个城市的住房需求本来就是立体的、多层次的，应该对不同层次的住房需求进行引导。&李文杰介绍，北京提出了&低端有保障、中端有支撑、高端有市场&的住房政策目标，在低端保障方面主要依靠大量修建公租房来满足需求，中端支撑则引入了自住型商品房，而高端需求则主要由市场来调控，李文杰也认为在高端市场有存在限购优化的空间。
&&&&&一方面，高端住房需求本身体量不大，对这一层次进行一些放松不会影响大局。但是此前有传闻取消140平方米以上的限购，我认为暂时还不具备条件，因为价格会进行传导，大面积放开后价格上涨，自然会传递至90平方米以下的房子。&在李文杰看来，比较好的方式是通过调动存量，增加供应。
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