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投资公寓，是馅饼还是陷阱？
日09:02&&来源：
原标题：投资公寓，是馅饼还是陷阱？
　　■本报地产评论员 刘莉 方力卓
　　在最近南京叫停商业办公类建筑按住宅套型设计之后，近期公寓市场意外地迎来了一波小阳春行情。有土豪一次买下一整层、某公寓每周涨价500元/O等消息，频频刺激着大众的眼球，让过去不太受关注的公寓房，重新走进了买房人的视野。
　　部分在售公寓或成绝版
　　销售进入快车道
　　3月8日，南京出台了《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》。
　　通知中明确，商业办公建筑不得按住宅套型设计，即不得设立独立的卫生间及厨房。同时，开发商在销售时应告知购房人严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层。
　　对于3月8日之前已经取得建设工程规划许可证的项目来说，新政成了它们的利好，意味着这些以居住为卖点的公寓将成为绝版，加上不限购不限贷的优势，一些公寓的销售进入了快车道。
　　新政出台次日，城东的苏宁紫金嘉悦一天卖出了80套公寓，其中总价最低的30O小户型已经被抢光，连销售人员都忍不住出手，买了十几套。河西的升龙河西公馆，一周卖出了200套。江北明发悦庭的销售经理也表示，新政之后现场人气大增，晚上八九点还会有人来看房。龙江里项目一共578套挑高小公寓，去年12月30日开盘，截至目前已经只剩几十套可售，有购房者一出手就是4套。
　　近40家楼盘可选
　　河西板块供应量较大
　　前段时间南京住宅项目鲜有上市，相比之下，公寓房源则频频发声，例如3月13日―3月19日，一周内住宅零上市，仅有雨花客厅和明发悦庭两家公寓推房，吸引了不少买房人的关注。
　　据《扬子楼市》不完全统计，目前全市（不含高淳、溧水）近40家楼盘有非住宅性质的公寓房源在售，主力面积在30―60O左右。
　　从区域分布看，河西板块在售的公寓项目最多，包括海峡城、龙江里、升龙河西公馆、涵碧楼等在内共有8家，价格也相对最高。城南和城北板块的公寓房源也有不少，分别都达到了6家之多。江北和江宁板块紧随其后，各有5家。
　　“近一个月我们的公寓卖出了100多套”，海峡城策划经理赵阳告诉《扬子楼市》，最近公寓市场升温明显，购买的客群也有鲜明特征，大致可以分为两类：首先是投资者，由于调控新政的目标并不包括非住宅性质的公寓房，并且40年产权的公寓不限购也不限贷，还不占用“首套房”指标，由此带动了部分被政策打压的资金转向公寓市场。
　　第二种客户是用于自住的，赵阳表示，除了一些经济实力较弱的普通刚需，还有一些刚来南京的外地人，因为限购也失去了在主城购买住宅的资格，因此转而购买公寓。
　　北京新政警示
　　购买商办项目须谨慎
　　以往低总价是公寓房源的卖点，但近期随着销量升温，价格开始呈现上扬的趋势。
　　“3月20日起，项目每周上调500元/O”，升龙河西公馆的这条通知最近在微信朋友圈里火了。升龙南京公司营销总监李远解释，其实他们不是涨价，只是原来的优惠力度比较大，现在要逐步缩减优惠了。“预计经过4周，售价会恢复到原来31000元/O的表价。”海峡城的公寓开盘时有4个点的优惠，最近也计划要取消优惠了。
　　对此，业内人士提醒，公寓房源火爆更多属于资金挤压现象，对购房者而言，仍需要谨慎。比如北京近期便已出台新政，规定在建在售“商办”项目不得卖给个人，因此买房人购房之前一定要警惕政策调整的风险。如果市场热度过高，不排除南京也会出台类似严厉的整治措施。
(责编：伍振国、孙红丽)在上海买房自住，酒店式公寓有哪些利弊，可以买吗？-石投金融
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三步轻松贷款，贷款利率低
在上海买房自住，酒店式公寓有哪些利弊，可以买吗？
在上海，如果你作为外地户口人士，积蓄寥寥，看到“50万起，在上海安个家，地铁0距离，挑高4.5米大空间”，你是否会动心呢。花建面45㎡左右的钱，复式使用的话，使用面积可达到7-80㎡。但如果你知道这样的房子跟普通住宅比，水电费、物业费大概要贵一倍，而产权年限要缩一半，好像还不能入户口，据说转售须交大笔的税费，你是否还会买？普通住宅离市区1小时地铁（转乘的话另加时间）的两房，150万左右，而有种种缺憾的酒店式公寓、SOHO小房，只要几十万。有物业、房地产达人，可否分析下呢，酒店式公寓，与普通住宅的具体区别，自住是否值得买？注：以上问题大约是2012年提出的，因此涉及的房产价格已不合时宜，关心房产的自然也知道现在行情，就不作更新了。没想到时隔几年后有这么多人关注，就当自己默默的搞了个大新闻吧?? ?(? ω` )???窝来替你更新，目前上海市区地铁房，老公房的话，最偏僻的4万，繁华地段6万，杀手级地段10万以上。
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弱弱地反对一下第一名说挑高4.5米二层没法用的。 我家二层可舒服了( ? ▽ ` )? 因为是朝南，高层，落地窗。 光线好得不要不要的。 厨房与客厅一体，说有油烟问题但还好。 在上海买loft安家，对于我这样单身被限购又没有多少钱的人来说，也算个不错的… 显示全部 弱弱地反对一下第一名说挑高4.5米二层没法用的。我家二层可舒服了( ? ▽ ` )?因为是朝南，高层，落地窗。光线好得不要不要的。厨房与客厅一体，说有油烟问题但还好。在上海买loft安家，对于我这样单身被限购又没有多少钱的人来说，也算个不错的选择。确实水电煤贵，但在承受范围内。夏天需要空调，冬天非常暖和。不会不透气，门上小窗和落地窗打开，有对流风。左邻右舍有办公室有住家，也许是隔音好，很安静，来往人员没有太复杂。就在地铁口对面，交通方便。最大的一个不一样是在上海有了属于自己的家，心里的安定与归属感强了很多。所以并非Loft一无是处，不同楼盘也会有不一样。个人感觉性价比适中，我住的很好。
回答于日 00:00
弱弱地反对一下第一名说挑高4.5米二层没法用的。 我家二层可舒服了( ? ▽ ` )? 因为是朝南，高层，落地窗。 光线好得不要不要的。 厨房与客厅一体，说有油烟问题但还好。 在上海买loft安家，对于我这样单身被限购又没有多少钱的人来说，也算个不错的… 显示全部 弱弱地反对一下第一名说挑高4.5米二层没法用的。我家二层可舒服了( ? ▽ ` )?因为是朝南，高层，落地窗。光线好得不要不要的。厨房与客厅一体，说有油烟问题但还好。在上海买loft安家，对于我这样单身被限购又没有多少钱的人来说，也算个不错的选择。确实水电煤贵，但在承受范围内。夏天需要空调，冬天非常暖和。不会不透气，门上小窗和落地窗打开，有对流风。左邻右舍有办公室有住家，也许是隔音好，很安静，来往人员没有太复杂。就在地铁口对面，交通方便。最大的一个不一样是在上海有了属于自己的家，心里的安定与归属感强了很多。所以并非Loft一无是处，不同楼盘也会有不一样。个人感觉性价比适中，我住的很好。—————更新于2016.11最近天气好，各种晒衣晒被，补两张图哈哈！
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最近酒店式公寓火了，但是购入后转让，税费交多少？ 沪九条出台后，上海房产市场出现了翻天覆地的变化，曾经不是上海住宅去化主体的商业地产—酒店式公寓突然火了起来，而且爆发的诱因就是政策导向，让被3.25限购政策束缚住手脚的人群心中燃起了新的希望—… 显示全部 最近酒店式公寓火了，但是购入后转让，税费交多少？ 沪九条出台后，上海房产市场出现了翻天覆地的变化，曾经不是上海住宅去化主体的商业地产—酒店式公寓突然火了起来，而且爆发的诱因就是政策导向，让被3.25限购政策束缚住手脚的人群心中燃起了新的希望—酒店式公寓不限购。 最近上海地王频出，更是搅乱了大家的心，很多人都担心现在被限购，3年后，地王入市，上海房价不是又要翻天了，更买不起房了嘛，所以这部分人群果断入手酒店式公寓，作为他们的家，导致16年酒店式公寓突然火了！ 财经君以一个专业地产人的视角看待酒店式公寓，觉得除了政策上的倾斜，酒店式公寓具备独有的优势：酒店式公寓的优势1价格远低于同等区位条件的住宅 个别楼盘内酒店式公寓和住宅的价差高达40%至50%。比如青浦徐泾中建锦绣天地项目，目前在售酒店式公寓均价3万左右，而同区域普通住宅均价至少5万。同样，如果要买均价3万左右的普通住宅，至少要往松江新城、安亭看看了。2不限购，没有束缚不论你是已婚还是未婚，上海宁还是外地盆友，有没有社保缴纳满5年，你都可以买酒店式公寓。 身边一些有钱有貌的单身妹纸已经在考虑自己给自己买酒店式公寓了，简直是独立自主新女性的钱财挥霍最好出口。财经君个人也是比较赞同这种做法的。毕竟安全感这玩意儿，还是自己给自己的最靠谱。3 水电气按居民标准执行 商住按工业计费标准的观念要改了 2016年5月出台的“商用房改租赁房”相关政策，使酒店式公寓迎来了春天，为发展住房租赁市场，允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。调整后用水、用电、用气价格应按照居民标准执行。”也就是说，住酒店式公寓的居住成本将和普通住宅是一样的。 上文提到的中建锦绣天地鸟瞰图 以上说了这么多优势，那大家一定很关心买卖酒店式公寓，都需要缴纳哪些税吧！个人买卖非居住用房的税费个人买卖非居住用房包括：办公用房、商铺、生产用房、商住两用房、车位、储藏室、地下室等。例如：以一套现在内环总价约150万元的酒店式公寓（1年前上手购房发票金额100万元），当你转让时，你（卖方）需缴过户税收为27.7万元。卖方需交税包括：1、增值税：转让价与购入价的差额征收营业税。应缴纳营业税：（税收核定价-购置价）÷（1+5%）×5.65%。2、印花税：税收核定价×万分之五3、土地增值税：差额的30%-60%（本次以30%计算）4、个人所得税：（税收核定价-合理费用）*20%具体计算方式为：（150万-100万）÷（1+5%）×5.65%+150万×0.05%+150万×30%+（150万-100万）×20%=27.7万元如果你去交易中心，计算方式会更复杂一些，具体如下：1 增值税及附加（出售方）1） 提供原购房发票等：应纳税额=（核定计税价格—上手购房发票金额）÷（1+5%）×5.65%2） 无法提供原购房发票等：应纳税额=核定计税价格÷（1+5%）×5.65%2印花税（买卖双方）提供印花税条例买卖双方各缴纳房屋成交价万分之五印花税。3 土地增值税（出售方）1） 提供原购房发票等:应纳税额=（核定计税价格—应征增值税—扣除项目合计）×适用税率—扣除项目合计×速算扣除系数。扣除项目合计=上手购房发票金额+买入时缴纳的契税+本次交易产生的附加税+本次交易产生的印花税+交易手续费+土地出让金+发票加计扣除2） 无法提供原购房发票等：应纳税额=（核定计税价格—应征增值税—扣除项目合计）×适用税率—扣除项目合计×速算扣除系数。扣除项目合计=房屋重置评估价+评估费用+本次交易产生的附加税+本次交易产生的印花税 *使用税率和速算扣除系数按增值率大小确定增值率=（核定计税价格—应征增值税—扣除项目合计）/扣除项目合计增值率≤50%，适用税率30%，速算扣除系数0；50%＜增值率≤100%，使用税率40%，速算扣除系数5%；100%＜增值率≤200%，使用税率50%，速算扣除系数15%增值率＞200%，使用税率60%，速算扣除系数35%；4个人所得税（出售方）应纳税额=（核定计税价格—上手购房发票金额—买入时缴纳的契税—本次交易产生的增值税及附加—印花税—本次交易产生的土地增值税—其他合理费用）×20%5 契税（购买方）契税应纳税额=（核定计税价格—应征增值税）×3%
财经风向标
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公寓式酒店的优势： 政府关上了一扇门，也还留了一扇窗啊。商住两用不限购，连续交了1年11个月的正准备买房的刚需们，可以考虑。 通常此类房屋均价会明显低于同等地段的普通住宅。且面积一般在50㎡左右，虽然它面积小，可是层高高啊，多以loft为主，层高在3… 显示全部 公寓式酒店的优势：政府关上了一扇门，也还留了一扇窗啊。商住两用不限购，连续交了1年11个月的正准备买房的刚需们，可以考虑。通常此类房屋均价会明显低于同等地段的普通住宅。且面积一般在50㎡左右，虽然它面积小，可是层高高啊，多以loft为主，层高在3.6~5.2米，变成复式没有问题。但销售时仅按一层的建筑面积计算价格。比如说，你购买一套普通住宅，均价约为3W左右，50平价格位150W；但你要买商住两用房，均价约在2W左右，总价100W；再加之改成复式，相当面积变为100平，但总价不变，算起来均价只要1W/平。商住两用房多为精装修，直接拎包入住。高标准的物业配套，全天有保安巡逻，24小时监控，安全性高。通常商住两用房的地理位置在商业中心地段，逛街出行方便。这种公寓地理位置优越和高于一般住宅的装修标准，很受租客的欢迎。租金也通常高于一般的老公房等，而购买此类房屋的价格却远低于同类住宅，因此用于出租的投资回报率还是很高的。假设在上海，一个家庭租用普通住宅的租金为每月4000元。5年就需要支付24万的租金，如果租房5年，这笔钱花出去，啥都没有。但平进平出购买一套价值50万的商住两用房，却已经能买下半套房子了。公寓式酒店的劣势：不能落户，同时也就是说没有所谓的学区房概念。即便就在重点小学学位内，孩子因为户口无法迁入也不能就近上学。一般没煤气，只能用电做饭。水、电按商用标准缴费，比民用会贵一些。价格贵了一倍左右，但和买房省下的一比，也就不值一提了。建议可以尽量把大功率用电时间控制在22点~6点，也可以省下一笔开支。物业费会比住宅贵一些。因为公寓式酒店是酒店内部的公寓形式的住房，除了一般房子的功能外。它还为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务。首付比例高，只能商贷，不能用公积金，税费高。商住两用房的首付比例为50%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，贷款年限最多为10年，并且只能进行利率4.9%的商业贷款。税费主要是土地增值税，建议大家购买二手房时一定要注意房屋的购入价和售价的差额，尽量找差额低的或者平进平出的房子以降低税费。如果不太care地段的话，买新建的商住两用房也可以避开增值税。产权短。只有40年，一定意义上不是真正属于自己的房子，但乐观而言，假如40年土地使用年限会到期，70年土地使用年限也依然会到期，本质上没有任何区别。
回答于日 00:00
作为一个应届研究生毕业狗，外地人，要留沪工作。刚刚父母帮忙在松江万达旁买了一套酒店式公寓。对此我也不想多说什么： 1,要是有钱，我也不会买公寓，研究生毕业落户问题不大，要是有钱，你认为我会不买住宅？ 2，在上海压力巨大，两三年左右肯定要结婚的… 显示全部 作为一个应届研究生毕业狗，外地人，要留沪工作。刚刚父母帮忙在松江万达旁买了一套酒店式公寓。对此我也不想多说什么：1,要是有钱，我也不会买公寓，研究生毕业落户问题不大，要是有钱，你认为我会不买住宅？2，在上海压力巨大，两三年左右肯定要结婚的，如果到时候混的好，那就把这套卖掉再换住宅，如果万一没混好，还可以有间我自己的屋子让我结婚，进可攻，退可守。3，无奈，无奈，还是无奈，对一个外地的普通家庭，父母能这样也真是极限了，我感谢他们，我会努力奋斗回报他们，试问你们，不买这样的房子，买什么样的？？？？？？？？？？？？？？以后再买？以后房价涨成什么屌样你知道？我相信房价会跌，但是我不相信北上广会跌。4，公寓位置在万达旁，紧挨松江大学城地铁站，肯定会升值的，而且小户型将来好租也好卖。5，关于水电费，贵，我知道贵，但是相比于外加一两百万买住宅，我还是选择前者，因为，买不起住宅！！！买得起住宅的也不会来搜索这样的问题的，所以你们就不要再建议买住宅了。总结：作为一个即将在上海打拼的年轻人，建议如果家里条件允许，可以先喵一套，一是可以给自己当跳板，过渡一下，二是挑选好地段，最好紧挨地铁站，商场，肯定升值。现在上海基本就嘉定，松江，闵行了。谢谢，第一次回答这么长。
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以前做过酒店式公寓的工程，而且还是小户型，个人觉得不适合中国人的生活方式…不知道现在的酒店式公寓发展成什么样了 显示全部 以前做过酒店式公寓的工程，而且还是小户型，个人觉得不适合中国人的生活方式…不知道现在的酒店式公寓发展成什么样了
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我们经常能看到广告，某某酒店式公寓楼盘开盘热销清空、投资门槛低、不限购、投资回报率高、保值增值。。。。。。等等噱头。作为业内人士看，上述说辞也不假。酒店式公寓因其户型小、总价低（100万以内），投资收益率4%-4.5%，高于同类投资额的普通理财产品… 显示全部 我们经常能看到广告，某某酒店式公寓楼盘开盘热销清空、投资门槛低、不限购、投资回报率高、保值增值。。。。。。等等噱头。作为业内人士看，上述说辞也不假。酒店式公寓因其户型小、总价低（100万以内），投资收益率4%-4.5%，高于同类投资额的普通理财产品，也不受限购政策约束，在上海不少这类项目还是有较高的客户接受度，开发商利用这种卖点包装来吸引入门级房地产投资者，往往能取得较大成功。然而，如果和住宅相比，这类产品的投资收益率就显得比较有限了。举一个闵行浦江镇板块的例子，都是临近地铁8号线，一个酒店式公寓楼盘旭辉浦江国际，一个大型品牌住宅小区鹏欣一品漫城，取一个两者都在持续销售一手房的时间段：2013年1月到2016年6月。从一手房累积涨幅看，一品漫城的累计涨幅为97%，而酒店式公寓旭辉浦江国际的涨幅仅为25%，差距之大令人咋舌。也就是说买一套住宅在三年里面几乎翻了一番，而酒店式公寓只涨了四分之一！那么有人也许质疑，其中有开发商定价的因素，或许是定价定低了呢？那我们可以看看二手房的价格。上海房地产市场是一个以二手房市场为主导的市场，而且这两个楼盘也是大盘，二手房存量多，交易活跃，正好适合来作为比较对象。从当前的售价看，二手房价确实比一手房价要高。旭辉浦江国际酒店式公寓的二手房价可以卖到2.1万/平，比一手房价高出16%，同理，浦江一品漫城的二手房价约5.8万/平，比新房也高出约16%。那么假设在2013年初同样买入一套酒店式公寓和一套住宅，3年后出售，那么酒店式公寓的增值为46%，住宅的增值则达到了131%，住宅投资增值收益的优势显而易见！那么有人可能会问，酒店式公寓不是统一管理，能保证出租率和收益率吗？先不说入驻率可能会不足、物业费高、水电费用是住宅的1.5倍这部分成本，根据市场行情，该酒店式公寓满租且净租金收入达到3000元/月，那么3年的净租金总收入为10.8万元，酒店式公寓出售时的投资+增值总共为60%，也比同区域住宅的涨幅低一半多。由此可见，投资酒店式公寓虽然门槛低，但是回报率远低于住宅。
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谢刘先生邀请并抱歉，这个估计没有多少诱惑力 ，眼前虽然投入少，但有很多后面的事情不如意，还不如先住出租屋再说。 显示全部 谢刘先生邀请并抱歉，这个估计没有多少诱惑力 ，眼前虽然投入少，但有很多后面的事情不如意，还不如先住出租屋再说。
回答于日 00:00
作为一个应届研究生毕业狗，外地人，要留沪工作。刚刚父母帮忙在松江万达旁买了一套酒店式公寓。对此我也不想多说什么：1,要是有钱，我也不会买公寓，研究生毕业落户问题不大，要是有钱，你认为我会不买住宅？2，在上海压力巨大，两三年左右肯定要结婚的，… 显示全部 作为一个应届研究生毕业狗，外地人，要留沪工作。刚刚父母帮忙在松江万达旁买了一套酒店式公寓。对此我也不想多说什么：1,要是有钱，我也不会买公寓，研究生毕业落户问题不大，要是有钱，你认为我会不买住宅？2，在上海压力巨大，两三年左右肯定要结婚的，如果到时候混的好，那就把这套卖掉再换住宅，如果万一没混好，还可以有间我自己的屋子让我结婚，进可攻，退可守。3，无奈，无奈，还是无奈，对一个外地的普通家庭，父母能这样也真是极限了，我感谢他们，我会努力奋斗回报他们，试问你们，不买这样的房子，买什么样的？？？？？？？？？？？？？？以后再买？以后房价涨成什么屌样你知道？我相信房价会跌，但是我不相信北上广会跌。4，公寓位置在万达旁，紧挨松江大学城地铁站，肯定会升值的，而且小户型将来好租也好卖。5，关于水电费，贵，我知道贵，但是相比于外加一两百万买住宅，我还是选择前者，因为，买不起住宅！！！买得起住宅的也不会来搜索这样的问题的，所以你们就不要再建议买住宅了。总结：作为一个即将在上海打拼的年轻人，建议如果家里条件允许，可以先喵一套，一是可以给自己当跳板，过渡一下，二是挑选好地段，最好紧挨地铁站，商场，肯定升值。现在上海基本就嘉定，松江，闵行了。谢谢，第一次回答这么长。
回答于日 00:00
首先我们要注意地点是 上海！ 上海！！ 上海！！！ 1.如果兜里孔方兄足够，没人会买公寓！ 2.上海想落户? 即使买了住宅也要等个十来年！ 3.租房？ 你以为房租不会涨啊！ 4.水电贵? 也好比一次性拿出个几十万强！ 5. 50年？ 你能不能再活50年也还是个问题！6… 显示全部 首先我们要注意地点是 上海！ 上海！！ 上海！！！ 1.如果兜里孔方兄足够，没人会买公寓！ 2.上海想落户? 即使买了住宅也要等个十来年！ 3.租房？ 你以为房租不会涨啊！ 4.水电贵? 也好比一次性拿出个几十万强！ 5. 50年？ 你能不能再活50年也还是个问题！6.学区？ 搞得像买的起学区房一样！ 总结： 买酒店式公寓 也是无奈！ 想在上海长期发展，可将其作为过渡，赚到钱再置换，赚不到也算有个资产，还有退路！
一匹大水马
回答于日 00:00
了解清楚这些再去买hotel式公寓吧！ 随着一线城市限购的加严，酒店式公寓成为了限购者的主要选择。然而这类型的房子可不是如宣言的那样“好”的。户口、首付等问题可是与普通住宅完全不同哦！ 一、酒店式公寓产权年限大不同 住宅商品房70年产… 显示全部 了解清楚这些再去买hotel式公寓吧！ 随着一线城市限购的加严，酒店式公寓成为了限购者的主要选择。然而这类型的房子可不是如宣言的那样“好”的。户口、首付等问题可是与普通住宅完全不同哦！ 一、酒店式公寓产权年限大不同 住宅商品房70年产权，都被大家抨击没安全感了，可是对比酒店式公寓，你就知道有多安全了。 如今的酒店式公寓，有40年产权的商业办公性质酒店式公寓，也有65年产权的住宅性质酒店式公寓。（端看各地不同的土地政策） 所以，当你抱怨住宅只有70年的时候，不少酒店式公寓都在羡慕嫉妒恨啊！ 二、酒店式公寓看产权落户！ 重要的事情说三遍，而且重点中的重点是，虽然集体户口不再送到60平方米的限制，但是住所的产权性质要求必须是住宅。 如果你下定决心买了酒店式公寓，记得看好产权年限！只要是商业性质地产，不然哪怕过了600平方米，对不起了您啊，还是不能入户。什么，产权性质就不那么点不同么？少年，这一点不同，什么都不一样了，赶快来听听小白怎么说的。 三、酒店式公寓首付大不同 酒店式公寓面积小，尽管单价高，但是总金额少啊。前方预警：住宅商品房首付最低只要房款的三成，贷款可使用公积金贷款，最长年限为30年；商业性地产，首付要房款的五成，贷款只能使用商贷，最长年限为10年。所以，小算盘拿出来，你算好了要付多少钱了么？ 四、酒店式公寓不是想卖就能卖 虽然都知道卖房要交税，个人所得税啦，印花税啦，但是你一定不知道，酒店式公寓可不就只有这么点哦！ 酒店式公寓可不管购买年限，一律按照不满五年算。这就算了，酒店式公寓还有额外的增值税哦。就是说，要按着房子卖出价格的增值部分交税，增值部分的30%-60%是要上交国家的！ 五、酒店式公寓日常收费大不同 壕，如果这些你都不在乎，但是还要生活不是。酒店式公寓因为是商业性地产，所有收费都是商业收费哦。 水电费用是商业水电，要比住宅民用水电贵哦。小白估算了下，也不是太多，就一倍吧。因为是商业性质，不允许有煤气进屋，所以亲只能用电磁炉烧饭，用电热水器洗澡咯哦。当然，还有采光啦，公摊面积啦，都是你要考虑的点哦。shqianyy
回答于日 00:00
公寓式酒店的优势：政府关上了一扇门，也还留了一扇窗啊。商住两用不限购，连续交了1年11个月的正准备买房的刚需们，可以考虑。通常此类房屋均价会明显低于同等地段的普通住宅。且面积一般在50㎡左右，虽然它面积小，可是层高高啊，多以loft为主，层高在3.6… 显示全部 公寓式酒店的优势：政府关上了一扇门，也还留了一扇窗啊。商住两用不限购，连续交了1年11个月的正准备买房的刚需们，可以考虑。通常此类房屋均价会明显低于同等地段的普通住宅。且面积一般在50㎡左右，虽然它面积小，可是层高高啊，多以loft为主，层高在3.6~5.2米，变成复式没有问题。但销售时仅按一层的建筑面积计算价格。比如说，你购买一套普通住宅，均价约为3W左右，50平价格位150W；但你要买商住两用房，均价约在2W左右，总价100W；再加之改成复式，相当面积变为100平，但总价不变，算起来均价只要1W/平。商住两用房多为精装修，直接拎包入住。高标准的物业配套，全天有保安巡逻，24小时监控，安全性高。通常商住两用房的地理位置在商业中心地段，逛街出行方便。这种公寓地理位置优越和高于一般住宅的装修标准，很受租客的欢迎。租金也通常高于一般的老公房等，而购买此类房屋的价格却远低于同类住宅，因此用于出租的投资回报率还是很高的。假设在上海，一个家庭租用普通住宅的租金为每月4000元。5年就需要支付24万的租金，如果租房5年，这笔钱花出去，啥都没有。但平进平出购买一套价值50万的商住两用房，却已经能买下半套房子了。公寓式酒店的劣势：不能落户，同时也就是说没有所谓的学区房概念。即便就在重点小学学位内，孩子因为户口无法迁入也不能就近上学。一般没煤气，只能用电做饭。水、电按商用标准缴费，比民用会贵一些。价格贵了一倍左右，但和买房省下的一比，也就不值一提了。建议可以尽量把大功率用电时间控制在22点~6点，也可以省下一笔开支。物业费会比住宅贵一些。因为公寓式酒店是酒店内部的公寓形式的住房，除了一般房子的功能外。它还为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务。首付比例高，只能商贷，不能用公积金，税费高。商住两用房的首付比例为50%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，贷款年限最多为10年，并且只能进行利率4.9%的商业贷款。税费主要是土地增值税，建议大家购买二手房时一定要注意房屋的购入价和售价的差额，尽量找差额低的或者平进平出的房子以降低税费。如果不太care地段的话，买新建的商住两用房也可以避开增值税。产权短。只有40年，一定意义上不是真正属于自己的房子，但乐观而言，假如40年土地使用年限会到期，70年土地使用年限也依然会到期，本质上没有任何区别。
回答于日 00:00
最近酒店式公寓火了，但是购入后转让，税费交多少？沪九条出台后，上海房产市场出现了翻天覆地的变化，曾经不是上海住宅去化主体的商业地产—酒店式公寓突然火了起来，而且爆发的诱因就是政策导向，让被3.25限购政策束缚住手脚的人群心中燃起了新的希望—酒… 显示全部 最近酒店式公寓火了，但是购入后转让，税费交多少？ 沪九条出台后，上海房产市场出现了翻天覆地的变化，曾经不是上海住宅去化主体的商业地产—酒店式公寓突然火了起来，而且爆发的诱因就是政策导向，让被3.25限购政策束缚住手脚的人群心中燃起了新的希望—酒店式公寓不限购。 最近上海地王频出，更是搅乱了大家的心，很多人都担心现在被限购，3年后，地王入市，上海房价不是又要翻天了，更买不起房了嘛，所以这部分人群果断入手酒店式公寓，作为他们的家，导致16年酒店式公寓突然火了！ 财经君以一个专业地产人的视角看待酒店式公寓，觉得除了政策上的倾斜，酒店式公寓具备独有的优势：酒店式公寓的优势1价格远低于同等区位条件的住宅 个别楼盘内酒店式公寓和住宅的价差高达40%至50%。比如青浦徐泾中建锦绣天地项目，目前在售酒店式公寓均价3万左右，而同区域普通住宅均价至少5万。同样，如果要买均价3万左右的普通住宅，至少要往松江新城、安亭看看了。2不限购，没有束缚不论你是已婚还是未婚，上海宁还是外地盆友，有没有社保缴纳满5年，你都可以买酒店式公寓。 身边一些有钱有貌的单身妹纸已经在考虑自己给自己买酒店式公寓了，简直是独立自主新女性的钱财挥霍最好出口。财经君个人也是比较赞同这种做法的。毕竟安全感这玩意儿，还是自己给自己的最靠谱。3 水电气按居民标准执行 商住按工业计费标准的观念要改了 2016年5月出台的“商用房改租赁房”相关政策，使酒店式公寓迎来了春天，为发展住房租赁市场，允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。调整后用水、用电、用气价格应按照居民标准执行。”也就是说，住酒店式公寓的居住成本将和普通住宅是一样的。 上文提到的中建锦绣天地鸟瞰图 以上说了这么多优势，那大家一定很关心买卖酒店式公寓，都需要缴纳哪些税吧！个人买卖非居住用房的税费个人买卖非居住用房包括：办公用房、商铺、生产用房、商住两用房、车位、储藏室、地下室等。例如：以一套现在内环总价约150万元的酒店式公寓（1年前上手购房发票金额100万元），当你转让时，你（卖方）需缴过户税收为27.7万元。卖方需交税包括：1、增值税：转让价与购入价的差额征收营业税。应缴纳营业税：（税收核定价-购置价）÷（1+5%）×5.65%。2、印花税：税收核定价×万分之五3、土地增值税：差额的30%-60%（本次以30%计算）4、个人所得税：（税收核定价-合理费用）*20%具体计算方式为：（150万-100万）÷（1+5%）×5.65%+150万×0.05%+150万×30%+（150万-100万）×20%=27.7万元如果你去交易中心，计算方式会更复杂一些，具体如下：1 增值税及附加（出售方）1） 提供原购房发票等：应纳税额=（核定计税价格—上手购房发票金额）÷（1+5%）×5.65%2） 无法提供原购房发票等：应纳税额=核定计税价格÷（1+5%）×5.65%2印花税（买卖双方）提供印花税条例买卖双方各缴纳房屋成交价万分之五印花税。3 土地增值税（出售方）1） 提供原购房发票等:应纳税额=（核定计税价格—应征增值税—扣除项目合计）×适用税率—扣除项目合计×速算扣除系数。扣除项目合计=上手购房发票金额+买入时缴纳的契税+本次交易产生的附加税+本次交易产生的印花税+交易手续费+土地出让金+发票加计扣除2） 无法提供原购房发票等：应纳税额=（核定计税价格—应征增值税—扣除项目合计）×适用税率—扣除项目合计×速算扣除系数。扣除项目合计=房屋重置评估价+评估费用+本次交易产生的附加税+本次交易产生的印花税 *使用税率和速算扣除系数按增值率大小确定增值率=（核定计税价格—应征增值税—扣除项目合计）/扣除项目合计增值率≤50%，适用税率30%，速算扣除系数0；50%＜增值率≤100%，使用税率40%，速算扣除系数5%；100%＜增值率≤200%，使用税率50%，速算扣除系数15%增值率＞200%，使用税率60%，速算扣除系数35%；4个人所得税（出售方）应纳税额=（核定计税价格—上手购房发票金额—买入时缴纳的契税—本次交易产生的增值税及附加—印花税—本次交易产生的土地增值税—其他合理费用）×20%5 契税（购买方）契税应纳税额=（核定计税价格—应征增值税）×3%
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回答于日 00:00
适合租不适合买。 显示全部 适合租不适合买。
回答于日 00:00
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