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>> 2015年国家司法考试民法讲义笔记及练习：第十四讲租赁合同
　　第十四讲 租赁合同
　　一、一房数租(★★)
　　《城镇房屋租赁合同解释》
　　第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
　　(一)已经合法占有租赁房屋的;
　　(二)已经办理登记备案手续的;
　　(三)合同成立在先的。
　　不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
　　【例一】甲分别于3月1日、3月5日、3月10日与乙、丙、丁签订了出租某套房屋的书面合同，但均未交付房屋。丁于3月12日办理了房屋租赁登记备案手续。丙闻知后，从甲妻处骗得房屋钥匙，于3月15日搬入居住。四人因此发生争执，诉至法院。下列判断正确的是：
　　A. 甲与乙、甲与丙的租赁合同因未登记备案而无效
　　B. 丙有权拒绝返还房屋，因其已占有房屋
　　C. 乙有权请求甲交付房屋，因其租赁合同成立在先
　　D. 丁有权请求甲交付房屋，因其租赁合同已登记
　　【答案】D
　　二、房屋租赁合同的法定承受(★★★)
　　《合同法》
　　第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
　　《城镇房屋租赁合同解释》
　　第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡，宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
　　【例一】甲因与乙结婚需要住房，甲和潘某达成协议，甲承租潘某的某套房屋三年。半年后，甲因意外死亡，乙伤心欲绝回娘家住了一年。一年后，乙回来后发现，丙居住在甲租赁的房屋中。原来，甲生前曾向丙借钱，双方书面约定，如甲届期不能还款，丙有权居住甲租赁的潘某的房屋。丙因甲未能如期还款，向潘某出示书面约定后，潘某将备用钥匙交给丙，丙搬入居住，且将甲、乙的东西搬出。此例中：①甲死亡后，作为与其生前共同居住的人，乙法定承受该租赁合同，即乙当然成为承租人。②基于乙之承租人地位，乙虽回娘家居住一年，但依照此法律关系，乙为房屋的直接占有人。③丙住进该房屋具有正道理由，但丙采取的方式不对，丙侵占了乙对房屋的占有，乙有权依照《物权法》第245条之规定对丙行使占有回复请求权。④丙请求住进该房屋的要求应当另行依照法律程序通过公力救济方式解决。
　　三、买卖不破租赁(★★★)
　　《合同法》
　　第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
　　《城镇房屋租赁合同解释》
　　第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
　　(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
　　(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
　　《物权法》
　　第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
　　【例一】张小五以自有的一套房屋作抵押向银行借款60万元，双方签署了抵押合同并办理了抵押登记。不久，张小五隐瞒房屋已经设定抵押的事实将房屋出租给了不知情的王小六。租赁期限内，银行实现抵押权，该房屋由阮小七通过拍卖取得。下列选项中错误的是：
　　A. 租赁合同自始无效
　　B. 租赁合同效力未定
　　C. 阮小七仍受租赁合同约束
　　D. 阮小七不受租赁合同约束
　　【答案】ABC
　　【例二】甲将自己的一辆汽车抵押给乙，但一直没有办理抵押登记。此后，甲又将该车出租给不知情的丙，租赁5年，双方签订了书面租赁合同。半年后乙行使抵押权拍卖汽车，被丁购得。下列表述错误的是?
　　A. 丙可主张因未办理抵押登记，乙对汽车无抵押权，丁不能取得汽车所有权
　　B. 丙可主张甲出卖时未通知自己，侵害了自己的优先购买权，要求甲承担赔偿责任
　　C. 丁有权基于其所有权，对丙行使返还原物请求权
　　D. 丁有权任意解除租赁合同，并要求丙返还汽车
　　【答案】ABCD
　　四、房屋承租人的优先购买权(★★★)
　　《合同法》
　　第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
　　《城镇房屋租赁合同解释》
　　第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
　　第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
　　第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
　　第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
　　(一)房屋共有人行使优先购买权的;
　　(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
　　(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。
　　(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
　　【例一】甲将自己的房屋出租给乙，租期三年。半年后，甲未告知乙，以20万元的价格将该房屋出卖给丙。此例中： ①乙无权请求宣告甲、丙间的买卖合同无效。②如果已经给丙办理了过户登记，且丙购买房屋时为善意(即不知房屋已经出租)，则乙不享有优先购买权，仅请求甲承担损害赔偿责任。③如果尚未给丙办理过户登记(或者虽然给丙办理过户登记，但是丙为恶意)，乙依然享有优先购买权，可自知道之日起合理期间内(应为15天)请求甲以同等条件与自己订立房屋买卖合同，并优先于丙取得房屋所有权。此时，存在两个有效的房屋买卖合同，丙因不能取得房屋所有权，有权请求甲承担违约责任。
　　【例二】甲将自己的房屋抵押给乙以后，未经乙的同意，又将房屋出租给丙。后乙行使抵押权，欲拍卖该房屋，下列说法正确的是：
　　A. 甲、丙的租赁合同无效
　　B. 甲、丙的租赁合同有效
　　C. 丙享有优先购买权
　　D. 丙不享有优先购买权
　　【答案】BC(记住：先抵押后出租房屋的，不适用买卖不破租赁规则，但承租人依然享有优先购买权，可以将自己弄成租赁物的所有人。)
　　五、转租(★★★)
　　《合同法》
　　第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
　　第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
　　《城镇房屋租赁合同解释》
　　第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
　　第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
　　因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
　　第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
　　次承租人代为支付的租金和违约金超出其应支付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
　　第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
　　(一)合法转租
　　1.合同的相对性
　　()冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的?
　　A.冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁
　　B.张某将房屋转租后，冯某有权按每月1200元向张某收取租金
　　C.冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失
　　D.冯某有权要求翁某承担违约责任
　　【答案】AC
　　2. 出租人同意转租的推定。《城镇房屋租赁合同解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，推定为同意转租。该转租合同有效。出租人不得以此主张转租合同无效或者主张解除租赁合同。
　　3. 次承租人的代位清偿请求权(《城镇房屋租赁合同解释》第17条)
　　【例一】甲将房屋出租乙，租期5年，后乙经甲同意，将房屋转租给丙，租期4年。第二年，乙因故不能按期支付到期租金，甲多次催告无果。①乙的母亲提出代乙支付租金，如果乙不表示反对，甲也接受，乙的母亲之代位清偿有效。②乙的母亲提出代乙支付租金，如果乙表示反对，甲也因乙反对而拒绝，乙的母亲就不能替儿子还债。这是意思自治的要求，在法律依据上，乙不能支付到期债务与乙的母亲不具有法律上的利害关系，只有感情上的利害关系。③如果，丙提出替乙支付到期租金，则乙不得反对(反对也没有用)，甲不得拒绝(甲拒绝的，丙可以提存)，因为乙不支付到期租金，甲享有解除权，甲解除甲、乙的租赁合同后，丙相对于甲成为无权占有人，甲可以对丙行使返还原物请求权。可见，乙不支付到期租金与丙具有法律上的利害关系，所以，法律赋予丙代位清偿请求权(清偿之中包含了权利)。
　　【例二】甲为了担保自己的债务将自己的一套房屋抵押给乙，后甲未经乙的同意，欲将该房屋出售给丙。乙知道后表示反对，丙提出替甲清偿全部债务。①丙属于具有法律上的利害关系人，享有代位清偿请求权，甲不得拒绝。②甲拒绝的，丙可以通过提存消灭乙对甲的债务。③这是《物权法》第191条第二款后半段规定的另一个代位清偿请求权。
　　4. 超期的合法转租。(《城镇租赁合同解释》第15条)
　　【例三】甲将房屋出租给乙，租期一年，合同约定乙有权转租，但对转租期限没有明确。乙随即将房屋转租给丙，租赁为三年。乙、丙间转租合同的效力如下：①仅在一年内有效，剩余两年的转租合同无效。②乙在一审言辞辩论终结前取得房屋所有权的，转租合同全部有效。③甲事后追认的，转租合同全部有效。④甲、乙协议将原租赁合同的期限延长至三年以上的，租赁合同全部有效。
　　(二)非法转租
　　1. 出租人的法定解除权(《合同法》第224条第二款)
　　()甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的?
　　A.甲有权要求解除与乙的租赁合同
　　B.甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失
　　C.甲有权要求丙搬出房屋
　　D.甲有权要求丙支付租金
　　【答案】ABC
　　2. 返还原物请求权
　　【例四】甲将房屋出租给乙，乙未经甲同意，擅自转租给丙。①丙相对于甲为无权占有，甲可以对丙行使返还原物请求权。②甲如不解除与乙的租赁合同，则甲向丙行使返还原物请求权时，只能请求丙将房屋返还给乙。③甲如解除了与乙的租赁合同，则甲向丙行使返还原物请求权时，有权要求丙将房屋返还给自己。
　　3. 非法转租合同无效(《城镇房屋租赁合同解释》第16条的反面解释)
　　【例五】甲把房屋出租给乙，乙擅自将房屋出租给丙。①乙、丙间的租赁合同为非法转租，合同无效。②自甲知道或者应当知道非法转租之日起6月，甲未表示异议的，推定甲同意转租，甲、丙间的非法转租自始变成合法转租。
　　【例六】甲将自己的房屋借给乙使用，乙未经甲同意，擅自将该房屋出租给丙。①乙、丙间的租赁合同有效。②注意区分【例六】和【例五】。③最高人民法院不采通说见解，将非法转租合同定性为无效合同，主要是为了审理案件的方便，此外还考虑到了租赁合同强调当事人的信赖关系。
　　4. 租金之不当得利请求权(《合同法》第225条)
　　【例七】甲将房屋出租给乙，租金每月3000元，乙未经甲同意，将该房屋出租给丙，租金每月5000元。①由于甲、乙之间存在有效的租赁合同，根据《合同法》第225条，乙在租赁期间对房屋享有收益的权能，故乙每月赚取的2000元租金具有法律上的原因，不构成不当得利。②如果甲行使法定解除权，解除甲、乙间的租赁合同，则合同解除后乙赚取的租金部分构成不当得利。
　　【例八】甲因出国两年，将房屋钥匙交给乙，请乙偶尔过来看一看。乙擅自将房屋以自己的名义出租给丙，租期两年，租金5万元。①这5万元租金构成不当得利，甲有权请求返还。②原因在于，乙作为房屋的看管人，对房屋不享有收益的权能。注意区分【例八】和【例七】。
　　六、租赁合同当事人的权利与义务(★★)
　　《合同法》
　　第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
　　第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
　　第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
　　第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
　　第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
　　第二百二十八条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
　　第三人主张权利的，承租人应当及时通知承租人。
　　第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
责编：pengqian举一反三（巩固练习，成绩显著提升，去）
根据问他()题库系统分析，
试题“甲公司与乙公司签订了一份书面合同，甲公司签字、盖章后邮寄给乙...”，相似的试题还有：
甲公司与乙公司签订一份秘密从境外购买免税香烟并运至国内销售的合同。甲公司依双方约定，按期将香烟运至境内，但乙公司提走货物后，以目前账上无钱为由，要求暂缓支付货款，甲公司同意。3个月后，乙公司仍未支付货款，甲公司多次索要无果，遂向当地人民法院起诉，要求乙公司支付货款并支付违约金。(1)该合同是否具有法律效力?为什么?(2)法院应如何处理这起案件?
下列属于书面合同的是(　　)
A.甲向乙借了5元钱，说好2天后还
B.甲公司与乙公司以合同书的形式签订了一份买卖合同
C.甲打电话给乙商量购房事宜
D.甲把自己的一块手表交给乙保管
甲将自己的家庭财产投保，与保险公司签订了保险合同。对此认识正确的有(　　)①甲与保险公司成立合同关系②甲订立的是书面合同③如有意外，甲财产受损，符合投保范围，保险公司应依照合同规定承担赔偿责任④保险合同双方的权利义务不对等，因为保险条款是保险公司定的
A.①②③　　
B.①②④　　
C.①③④　　自然人甲与乙签订了年利率为30%、为期1年的1000万元借款合同。后双方又签订了房屋买卖 ... 试卷三
与法律人共成长！
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& #28782 题目内容及评论
自然人甲与乙签订了年利率为30%、为期1年的1000万元借款合同。后双方又签订了房屋买卖合同，约定：“甲把房屋卖给乙，房款为甲的借款本息之和。甲须在一年内以该房款分6期回购房屋。如甲不回购，乙有权直接取得房屋所有权。”乙交付借款时，甲出具收到全部房款的收据。后甲未按约定回购房屋，也未把房屋过户给乙。因房屋价格上涨至3000万元，甲主张偿还借款本息。下列哪些选项是正确的？
甲乙之间是借贷合同关系，不是房屋买卖合同关系
应在不超过银行同期贷款利率的四倍以内承认借款利息
乙不能获得房屋所有权
因甲未按约定偿还借款，应承担违约责任
&本题有 3 条评论
参考答案：A,C,D
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发表于 <span id="t_17-5-24 17:35
发表于 <span id="t_16-9-22 01:56
B项司法解释已做更改，两线三区。
发表于 <span id="t_16-6-26 19:49
应该是6倍以内的利息 人民法院是承认的
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