试析《物业服务合同》的解除或终止问题
[]――() / 已阅21548次
试析《物业服务合同》的解除或终止问题（优仕联律师事务所
王政律师）
合同的解除或终止是我国《合同法》总则（第六章）所规定的一个基本问题。大家非常清楚，合同本身就是自然人、法人或其他组织之间设立、变更终止权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当严格按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。但是社会现实又是如此的复杂多变，法律又允许当事人可以通过协商方式变更或解除合同；法律还规定，在某些情况下当事人可以单方解除（按照《合同法》规定，解除是合同终止的一种方式或事由）合同，并可通过诉讼或仲裁方式确认合同的变更、解除或终止。然而，令人不解的是，我们通过调查了解却发现了一种奇怪现象：那就是有相当一部分公众和学者认为“单个业主与物业管理企业之间签订的《物业服务合同》是不可以终止或解除的”。本文拟就此问题展开讨论，希望大家能够统一认识，得出更加公允和符合现代民主与法治原则精神的看法。
一、首先让大家先熟悉一下小区物业服务的现状情况
以北京为例，目前各个区县共有大小社区3000多家，物业管理公司3900多家（其中90%以上为小区开发商自己组织人员成立或直接属于开发商下属企业），没有物业管理资质的约占40%。依据有关报道资料，成立业主委员会的社区不到40%，其中经济适用房成立业主委员会的比例（约占1/4）最低。北京市消协最近对北京18个县区涉及100家居住小区和99家物业管理公司所做的调查结果显示：大部分小区业主对物业公司当前提供的物业服务不满意，其中21个小区居民对物业公司服务总体评价满意人数为零。而且业主与物业公司之间的矛盾或纠纷也在呈逐年增长趋势，甚至已经严重影响到社会的和谐和安定。
有关调查结果还显示，目前小区业主不满意之处主要表现在以下几方面：1、对于小区公用部位、设施、场地经营使用没有知情权；2、物业收费项目和标准没有公示；私设名目多收或重复收费，物业收费不出具正式发票而是开收据、打白条；物业收费标准与服务水平差距大。3、小区绿化率不达标，环境卫生管理差；安全保卫措施不利而造成人身财产受到损害；机动车、自行车存放管理“差”，房屋及公用设施的维护修理差；物业保安人员的行为规范差。4、多数物业公司、开发商不支持甚至阻挠小区业主委员会的成立。
业主们还普遍反映以下问题：1、与开发商、物业公司相比，他们属于明显的弱势群体；2、在业主与开发商和物业公司的纠纷诉讼中，业主们感觉即便是有理也难打赢官司；3、目前物业管理方面法律法规不够健全，而且是向开发商和物业公司倾斜，有关规定（尤其是保障业主权益实现的程序性内容）对业主权益保护极为不利；4、 业主们希望自己能够最终通过正当的法律途径维护自己的权益，希望自己能够随时与自己不满意的物业公司解除或终止《物业服务合同》。
二、目前《物业服务合同》存在的主要形式及是否可解除或终止的观点
目前除了在少数小区物业公司提供物业服务没有订立《物业服务合同》或者曾经订立但合同到期后没有续定外，已经订立并有效存续的《物业服务合同》主要表现为三种形式：
第一种表现形式是：开发商与其聘请的物业管理企业订立的《前期物业服务合同》。此前期物业服务是根据房地产开发项目建设的特点由法律规定为开发建设单位（开发商）负责的，而且属于业主与开发商所签《购房合同》必备之内容，应属于房地产开发商必须在业主入住前对所有物业提供一定配套服务所应承担的附随义务。按照目前政府部门对聘请物业服务机构的相关规定，开发商聘请专业物业服务机构从事前期物业服务也应当通过公开招投标形式。对不符合有关资质条件、对提供不符合法定或约定物业服务标准的物业管理企业，开发商可随时解除或终止同它们订立的《前期物业服务合同》。但目前政府此规定似乎是多余的，因为提供前期物业服务的公司实质上全是由开发商自己成立并控制的，在利益获取上，可以视同于开发商自己在从事物业管理服务。而且除非开发商或物业公司自愿撤离，所谓的前期物业管理可能会在小区业主或业主大会选聘新的物业管理企业之前持续存在下去。
第二种表现形式是：在小区建成后大部分业主入住时，原前期物业管理企业同办理入住的每位业主分别签署《物业服务合同》。此时，往往业主们若不签订此《物业服务合同》便拿不到所购房屋的钥匙，无法办理入住手续。此类《物业服务合同》颇有强迫缔约之嫌。而且有相当一部分公众和学者认为，物业管理企业同单个业主订立的《物业服务合同》，单个业主无权终止或解除。因为单个业主无权代表其他业主，无权决定公用物业的管理权。所以即使其不满意物业公司已提供的服务，也无可奈何，只有等到业主大会或业主委员会成立后，由业主大会或业主委员会决定是否选聘新的物业管理企业。
第三种表现形式是：由小区业主委员会（最初称“物业管理委员会”）同通过公开招标形式选定的物业管理企业或直接同原物业管理企业订立的《物业服务合同》。此类《物业服务合同》往往也是在原物业管理企业、少数业主控制下产生的，物业招投标往往不够透明，容易搞成虚假“招标”。但是多数公众和学者认为，业主委员会是小区全体业主的代表，其代表小区业主同物业管理企业订立的《物业服务合同》对小区全体业主具有法定约束力，且在物业服务合同期限内不得擅自变更或解除。而且在业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主不得要求解除物业服务合同。即使单个业主或部分业主提起该类诉讼，目前法院也不会支持。
三、业主对《物业服务合同》的解除或终止权不应被剥夺
合同的解除或终止是立约人最基本的民事权利，也是“契约自由”与“契约正义”之应有之意。因为任何人都有不得被强迫缔约的权利。《合同法》规定：“当事人不得擅自解除合同”不等于当事人“不能解除合同”。只要要求解除合同的一方能够证明订约另一方有约定或法定的合同解除或终止事由，或者虽不能证明订约另一方有约定或法定的合同解除或终止事由，但解约人愿意承担对不同意解除合同一方的违约或赔偿责任损失的，法律都应当保护当事人对合同的解除权或终止权。
《物业服务合同》并不具有不可解除的特殊性。按照通俗的合同分类理论，《物业服务合同》应当属于供给服务合同之一种。目前这种物业服务合同是基于业主的不动产物业产权而产生的。按照目前通说，业主所享有的不动产物权称之建筑物的区分所有权，具体一点讲，就是业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对专有部分以外的共有部分进行共同管理是其权利，也是其义务。业主为了更好地履行其对专有部分以外的共有部分行使看管、保养或维护的管理义务，才委托作为中介的专业物业管理企业提供物业服务的。任何业主都有决定选聘或不选聘物业管理企业提供物业服务的权利和义务，但是考虑到“民主”与“法治”的基本原则和物业管理服务的特殊性，对是否选聘物业管理企业或选聘哪家物业服务企业或组织只能按照多数业主的意思表示去执行。
如果物业管理企业是同单个业主签署的《物业服务合同》，则任何单个业主都有权拒绝签署或解除已签署的《物业服务合同》。因为任何人有不得被要求强制缔约的权利；因为既然业主有选择合同订立的权利，那么业主也有选择合同解除或终止的权利。
如果是业主委员会通过公开招投标或直接代表业主同物业管理企业签署的《物业服务合同》，不同意签署该《物业服务合同》业主们的合同解除权也是不应该被剥夺的。因为提供物业管理或服务是业主们的基本权利和义务，只要业主们不认可业主委员会的代表权（业主的利益是不可被强制代表的，当然达不到法定人数的单个或部分业主的不认可行为不影响业主委员会对外签署合同的效力或履行），其就有权利选择同业主委员会选定的物业管理企业解除或终止《物业服务合同》。当然单个或部分业主行使这种解除权只有达到一定的数量（可以法定）时才可产生重新招投标选聘物业公司的法律效果。此种情况下，我们认为，没有必要非得通过重新选举或变更业主委员会的方式来决定《物业服务合同》的解除或终止问题。因为，业主可能并不反对业主委员会的成员组成，而只是不满意物业管理企业提供的物业服务。
目前，个别法院通过司法途径直接剥夺单个或部分业主们对《物业服务合同》的解除权或终止权是不符合“民主”与“法治”的原则精神的，是司法权滥用的一种表现。
四、《物业服务合同》解除或终止后的法律后果
《物业服务合同》解除或终止后，对解除或终止《物业服务合同》的业主，物业管理企业或业主委员会不能再依据《物业服务合同》向其收取物业费，但是否就等于这些业主可以不交纳或支付任何费用呢？当然，这也不是一概而论的问题。
如果是业主委员会通过公开招投标形式选聘新的物业管理企业后，原物业管理企业仍拒绝退出、拒绝办理交接手续的，在业主委员会同原物业管理企业解除或终止《物业服务合同》之后的物业服务费，业主不应当再向原物业管理企业交纳。
如果是单个或部分业主同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的，在原物业管理企业退出和新的物业管理企业或组织进驻前，除非能够证明原物业管理企业没有提供物业服务或证明其提供服务给业主造成重大损失，同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的单个或部分业主与物业管理企业之间形成无因管理之债（即没有合同依据，管理人为被管理人财产利益而实际向被管理人提供服务而形成的法定之债），应当按照“无因管理”的法律规定向提供物业服务的企业支付相关费用。
如果能够证明同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的业主和所代表物业面积已经超过小区业主总人数和所代表物业面积的一半，而小区仍旧没有成立业主委员会或原物业管理企业拒绝退出或业主选聘的新的物业管理企业无法进驻小区提供物业服务的，我们认为，此种情况下，同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的业主有权拒绝向原物业管理企业支付任何费用。
五、利用业主对《物业服务合同》的解除或终止来完善小区物业服务制度
设定允许每位业主同自己不满意的物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的制度可以有效地促使物业管理企业提高物业服务质量，并自觉维护广大业主们的物业看管、维修和保养利益，同时也弥补单个或部分业主对自己合法物业权益保护之不足，并有效地限制或防止物业管理企业或业主委员会的权利滥用行为。
通过“无因管理”之债，可以避免少数业主滥用《物业服务合同》的解除权或终止权来逃避物业交费，从而避免损害业主委员会或物业管理企业正当的收费权益，同时能够实现物业管理企业、业主委员会、单个或部分业主之间利益的平衡。
总共2页　　1
==========================================
免责声明：
声明：本论文由《法律图书馆》网站收藏，
仅供学术研究参考使用，
版权为原作者所有，未经作者同意，不得转载。
==========================================
&&&&网友评论&&&&&&&
《法律图书馆》公众微信
关注《法律图书馆》网站公众微信号，即可每日获取最新的法规法规，法治动态等法律专业信息。
关注方法：扫描二维码，或搜索微信号：law-lib
凡购《新法规速递》安卓手机版服务三年，赠预装法规软件的最新款七寸平板电脑一台。购一年服务者，另有Ｕ盘赠送。
软件可以在线全文检索法规５０万件，离线查看本地法规３万件，还可以实时下载新的法规到本地。
软件有免费版可
&软件收录法律法规、司法解释、规范性文件及地方性法规约13万件。“云检索”功能，可以在线全文检索、浏览５０万件法规，可下载收藏浏览过的法规。2015年推出免安装绿色版
软件可以免费，但未注册用户不提供更新和在线检索服务。
&&&收录1949年至今法律、行政法规、部门规章、司法解释、规范性文件、事务性文件；地方性法规、地方政府规章、地方政府规范性文件；国际条约、英文法律、英文行政法规、英文地方性法规；各地裁判文书、仲裁裁决、合同范本、法律文书、立法草案、法规释义、参考文件等信息；数据库记录近60万件，每天增加法规数百件。
提供数十种组合检索方式，并有自定义首页，收藏法规，保存浏览检索记录等多种个性化功能。
系新法规速递软件家族的重要成员之一，兼具数据本地化及云端查询功能，使用本软件将与您的手持终端完美结合为一部掌上法律宝典。
本软件适合安装在使用苹果系统的智能手机上或平板电脑上（iPhone或Ipad）。可以在线全文检索法规５０万件，离线查看本地法规３万件，还可以实时下载新的法规到本地。软件有可在Apple Store下载使用。
使用4G的U盘，方便您将法规数据库随身携带，在不同的电脑上方便使用。同时也可以当作普通U盘使用，复制拷贝文件。软件功能和完全相同。未开业主大会、物业管理差
少数业主是否有权请求物业合同无效
&&&&【案情】&&&&日，某小区业主委员会在未召开业主大会的情况下，便直接聘请某物业公司为小区提供物业管理服务，且双方签订了服务合同，期限三年。物业公司进驻小区后，小区安全、卫生等状况极差，引起众多业主不满。2012年9月，业主王某、宋某、赵某认为业主委员会擅自聘请的物业公司服务差、收费高，严重侵害了其本人及其他业主的合法权益，遂向法院起诉，请求确认物业服务合同无效。被告物业公司认为王某等三人的原告主体不适格，请求合同无效应有全体业主或大多数业主授权才能决定。&&&&【评析】&&&&笔者认为少数业主有资格起诉物业公司侵犯业主权益的行为。签订物业合同的双方虽为业主委员会与物业公司，但该合同对单个业主均具有约束力，物业服务内容的接受者及服务费的承担者均是具体的单个业主，故当业主委员会与物业公司签订的物业合同侵害业主合法权益时，业主有权以原告身份起诉请求确认该物业合同无效。&&&&第一，业主委员会怠于起诉情况下业主有权自行起诉。根据国务院《物业管理条例》的规定，业主大会应当代表全体业主的共同利益，业主大会的决定对全体业主具有约束力。但在实践中，存在物业公司与业主委员会有某些经济瓜葛，某些业主委员会的办公场所和经费也是由物业公司提供的等情况。因此，当物业公司的行为危害全体业主的共同利益时，业主委员会可能怠于行使自己的职责。这种情况下，如果业主委员会怠于起诉，或者业主委员会本身与案件存在利害关系，法律应当允许业主自行起诉。&&&&第二，业主自行起诉不需要全体业主授权。《物业管理条例》第十一条需要全体业主共同决定的事&&&&项中，并没有此项规定。业主大会主要是通过会议的方式来履行职责，《物业管理条例》也没有明确召开业主大会需经登记或备案，因此，业主大会的性质应为议事机构而无独立人格，所以不能以自己的名义独立对外实施民事法律行为。况且，物业服务合同的当事人表面上是物业公司和业主委员会，但合同的最终权利义务的承受人是具体的单个业主。因此，当业主的权益受到物业公司或业主委员会的侵害时，业主有权向法院提起诉讼要求保护自己的权益。&&&&第三，《物业管理条例》第十二条、《物权法》第七十八条都规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。该条款赋予了业主追究业主大会和业主委员会侵权行为责任的诉权。参照上述规定，就本案而言，物业公司和业主委员会签订的物业服务合同是在未经合法程序的情况下签订的，侵害了业主的合法权益，王某等作为少数业主有权作为原告行使诉权维护业主权益。&&&&（黄健）
<INPUT type=checkbox value=0 name=titlecheckbox sourceid="SourcePh" style="display:none">
全国数字报联盟
----更多媒体----
南国都市报
现代生活报
小龙人学习报
申江服务导报
学生英文报
人才市场报
每日经济新闻
国际金融报
上海证券报
上海环境报
三湘都市报
河南日报农村版
华西都市报
金融投资报
四川政协报
精品健康导刊
连云港日报
安徽日报农村版
安徽法制报
今日生活报&&&新闻热线：021-
物业服务合同关系终止 请求支付服务费用败诉
原标题：物业服务合同关系终止 请求支付服务费用败诉
　　□百色新闻网通讯员 韦益万
　　小区业主委员会没有取得备案，其作出的解聘物业公司的决定是否具有法律效力？日前，百色市中级人民法院终审审结一起物业服务合同纠纷案，认定田东县某小区业主委员会虽未登记备案，但其签订物业服务合同的权利源于业主大会的授权，具备民事主体资格，作出解聘物业公司的决定合法有效。物业服务合同到期后，物业公司再向该小区业主索要物业费用依法无据。
　　案由：物业服务引发纠纷
　　2007年11月，南宁市一家物业服务公司（以下简称“物业公司”）与开发商签订合同，约定由物业公司负责田东县一住宅小区前期物业管理。2008年1月，物业公司与该小区女业主农某签订《物业管理协议书》，农某将其位于该小区的一处房屋委托给物业公司管理，管理时间自日至日。
　　2010年间，农某不满物业公司的物业服务，多次与对方发生纠纷。物业服务合同到期后，农某没有与物业公司续签委托管理协议。2011年5月，农某所在的小区成立新的业主委员会。业主委员会解聘物业公司，另行聘请其他公司提供物业服务。
　　可是，业主委员会因成立程序不合法被法院判决取消备案，物业公司也一直未撤离该小区，农某却拒绝交纳物业费。2012年12月，小区进行电网改造，农某自行交纳水电费和垃圾费。
　　物业公司认为，其虽未与农某续签服务合同，但还一直在该小区从事服务工作，农某应当支付相关费用。物业公司向田东县人民法院起诉，要求农某交纳2011年1月至2014年1月拖欠的物业管理费、公共设施设备专项维修基金以及违约金等合计1.5万余元。
　　农某认为，自日起双方已不存在合同关系，物业公司无权要求她支付任何费用。
　　一审：物业公司诉求无理
　　田东县法院审理后指出，《物业管理条例》虽然规定业主委员会应当在选举产生之日起30日内向房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，但没有规定业主委员会经备案取得管理资格和能力，不意味着业主委员会主体资格的确立。备案登记不是对业主委员会的法律地位、权利义务的确认或者否定。
　　法院认为，物业公司与农岑签订的物业委托管理合同于日到期，合同期届满后双方不再签订任何物业服务合同，已不存在服务合同关系。2011年，小区业主委员会多次通知物业公司办理移交手续，但物业公司没有退出和移交。因此，物业公司请求农某支付物业服务合同终止后的物业费，依法不予支持。
　　据此，田东县法院作出判决：驳回物业公司的诉讼请求。
　　上诉：委托合同尚未终止
　　物业公司不服一审判决，向百色市中级人民法院提出上诉，请求二审法院撤销一审判决，支持其诉讼请求。
　　物业公司认为，业主委员会取得民事主体资格必须先取得备案，民事主体资格没有取得，则依法不能进行民事活动。该小区业主委员会成立程序不合法，被法院判决撤销其备案资格，因此业主委员会作出解聘该公司的决定没有法律效力，不能产生物业公司与开发商签订的《前期物业管理委托合同》已经终止的结果。
　　“一审判决是对《物业管理条例》第16条的曲解。同时，物业公司跟开发商的合同并没有到期，不能认定本公司与业主之间的物业服务合同已经终止，一审法院认定合同于2011年期满后双方不存在服务合同关系是适用法律错误。”物业公司称。
　　农某辩称，本案不是行政案件，不是审查业主委员会成立的程序与备案，而是看双方是否存在物业服务合同关系，对方是否提供了充分的物业服务。业主委员会是否备案不影响其订立或者解除合同的法律效力。
　　“2011年1月，双方物业服务合同已终止，但物业服务企业拒绝退出、移交相关材料，也没有提供证据证明其在合同到期后还提供了相应的物业服务，因此要求我支付物业服务费的诉讼请求没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律准确。”农某说。
　　终审：驳回上诉维持原判
　　今年4月30日，百色市中院公开开庭审理该案。
　　百色市中院审理后认为，小区业主委员会备案登记属于备查性质的行政管理行为。登记备案只是为了行业管理的需要而履行的手续，属于行政登记，不是民事登记，不是业主委员会成立的要件。业主委员会成立后即可接手物业管理事务，无须等到办理登记备案手续之后才赋予其合法地位。业主委员会签订物业服务合同的权利源于业主大会的授权而不是房产管理部门的备案登记。本案中，小区业主委员会具备民事主体资格，其作出解聘物业公司的决定具有法律效力。
　　中院认为，虽然物业公司与开发商签订的《前期物业管理委托合同》没有约定期限，但与农某签订的《物业管理协议书》明确约定管理期限自日至日。物业公司提出《前期物业管理委托合同》没有解除，其与业主之间的物业服务合同就没有终止的理由依法无据。
　　“服务合同终止后，物业公司没有退出和移交，也没有提供充分证据证明其在合同到期后还提供了相应的物业服务，一审法院驳回其诉讼请求，有事实和法律依据。”中院据此认为物业公司的上诉理由不成立，不予支持。
　　日前，百色市中院终审判决驳回物业公司上诉，维持原判。
声明：凡注明为其他媒体来源的信息，均为转载自其他媒体，转载并不代表本网赞同其观点，也不代表本网对其真实性负责。您若对该稿件内容有任何疑问或质疑，请即与东方网联系，本网将迅速给您回应并做处理。
电话：021-962007
东方网()版权所有，未经授权禁止复制或建立镜像
物业服务合同关系终止 请求支付服务费用败诉
日 16:19 来源:百色新闻网
原标题：物业服务合同关系终止 请求支付服务费用败诉
　　□百色新闻网通讯员 韦益万
　　小区业主委员会没有取得备案，其作出的解聘物业公司的决定是否具有法律效力？日前，百色市中级人民法院终审审结一起物业服务合同纠纷案，认定田东县某小区业主委员会虽未登记备案，但其签订物业服务合同的权利源于业主大会的授权，具备民事主体资格，作出解聘物业公司的决定合法有效。物业服务合同到期后，物业公司再向该小区业主索要物业费用依法无据。
　　案由：物业服务引发纠纷
　　2007年11月，南宁市一家物业服务公司（以下简称“物业公司”）与开发商签订合同，约定由物业公司负责田东县一住宅小区前期物业管理。2008年1月，物业公司与该小区女业主农某签订《物业管理协议书》，农某将其位于该小区的一处房屋委托给物业公司管理，管理时间自日至日。
　　2010年间，农某不满物业公司的物业服务，多次与对方发生纠纷。物业服务合同到期后，农某没有与物业公司续签委托管理协议。2011年5月，农某所在的小区成立新的业主委员会。业主委员会解聘物业公司，另行聘请其他公司提供物业服务。
　　可是，业主委员会因成立程序不合法被法院判决取消备案，物业公司也一直未撤离该小区，农某却拒绝交纳物业费。2012年12月，小区进行电网改造，农某自行交纳水电费和垃圾费。
　　物业公司认为，其虽未与农某续签服务合同，但还一直在该小区从事服务工作，农某应当支付相关费用。物业公司向田东县人民法院起诉，要求农某交纳2011年1月至2014年1月拖欠的物业管理费、公共设施设备专项维修基金以及违约金等合计1.5万余元。
　　农某认为，自日起双方已不存在合同关系，物业公司无权要求她支付任何费用。
　　一审：物业公司诉求无理
　　田东县法院审理后指出，《物业管理条例》虽然规定业主委员会应当在选举产生之日起30日内向房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，但没有规定业主委员会经备案取得管理资格和能力，不意味着业主委员会主体资格的确立。备案登记不是对业主委员会的法律地位、权利义务的确认或者否定。
　　法院认为，物业公司与农岑签订的物业委托管理合同于日到期，合同期届满后双方不再签订任何物业服务合同，已不存在服务合同关系。2011年，小区业主委员会多次通知物业公司办理移交手续，但物业公司没有退出和移交。因此，物业公司请求农某支付物业服务合同终止后的物业费，依法不予支持。
　　据此，田东县法院作出判决：驳回物业公司的诉讼请求。
　　上诉：委托合同尚未终止
　　物业公司不服一审判决，向百色市中级人民法院提出上诉，请求二审法院撤销一审判决，支持其诉讼请求。
　　物业公司认为，业主委员会取得民事主体资格必须先取得备案，民事主体资格没有取得，则依法不能进行民事活动。该小区业主委员会成立程序不合法，被法院判决撤销其备案资格，因此业主委员会作出解聘该公司的决定没有法律效力，不能产生物业公司与开发商签订的《前期物业管理委托合同》已经终止的结果。
　　“一审判决是对《物业管理条例》第16条的曲解。同时，物业公司跟开发商的合同并没有到期，不能认定本公司与业主之间的物业服务合同已经终止，一审法院认定合同于2011年期满后双方不存在服务合同关系是适用法律错误。”物业公司称。
　　农某辩称，本案不是行政案件，不是审查业主委员会成立的程序与备案，而是看双方是否存在物业服务合同关系，对方是否提供了充分的物业服务。业主委员会是否备案不影响其订立或者解除合同的法律效力。
　　“2011年1月，双方物业服务合同已终止，但物业服务企业拒绝退出、移交相关材料，也没有提供证据证明其在合同到期后还提供了相应的物业服务，因此要求我支付物业服务费的诉讼请求没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律准确。”农某说。
　　终审：驳回上诉维持原判
　　今年4月30日，百色市中院公开开庭审理该案。
　　百色市中院审理后认为，小区业主委员会备案登记属于备查性质的行政管理行为。登记备案只是为了行业管理的需要而履行的手续，属于行政登记，不是民事登记，不是业主委员会成立的要件。业主委员会成立后即可接手物业管理事务，无须等到办理登记备案手续之后才赋予其合法地位。业主委员会签订物业服务合同的权利源于业主大会的授权而不是房产管理部门的备案登记。本案中，小区业主委员会具备民事主体资格，其作出解聘物业公司的决定具有法律效力。
　　中院认为，虽然物业公司与开发商签订的《前期物业管理委托合同》没有约定期限，但与农某签订的《物业管理协议书》明确约定管理期限自日至日。物业公司提出《前期物业管理委托合同》没有解除，其与业主之间的物业服务合同就没有终止的理由依法无据。
　　“服务合同终止后，物业公司没有退出和移交，也没有提供充分证据证明其在合同到期后还提供了相应的物业服务，一审法院驳回其诉讼请求，有事实和法律依据。”中院据此认为物业公司的上诉理由不成立，不予支持。
　　日前，百色市中院终审判决驳回物业公司上诉，维持原判。
声明：凡注明为其他媒体来源的信息，均为转载自其他媒体，转载并不代表本网赞同其观点，也不代表本网对其真实性负责。您若对该稿件内容有任何疑问或质疑，请即与东方网联系，本网将迅速给您回应并做处理。
电话：021-962007