业主楼房改造怎么检验来自: 上海金传装潢设计有限公司 日分享至 :
如果物业公司未经业主同意,私自修改小区内电梯的正常使用应该怎么办？有没有相关的法律推荐回答：有没有业主委员会都必须通过当地质检部门批准同意由专业公司进行整改，最好咨询当地市质检部门，他们会提供相应的法律法规。取得安全检验报告证书后方可使用。在网上可查询《电梯法》《特种设备安全管理之电梯管理规定》等相关法规物业公司对电梯改造需经过业主委员会同意装修完工后 物业验收需要给什么推荐回答：验收标准及相关事宜1、首先必须明确一点，收不收房是业主的权利，权利可以放弃、延缓行使。交不交房是开发商的义务，义务必须按时履行。2、现场正常收房主要流程：出示业主证明（购房合同等）——查阅、收取交房有关凭证——索取钥匙——检验房屋（包括小区规划）——签署《房屋交接书》——走人。3、不是必须在《收房通知书》上签字。《收房通知书》是开发商为证明自己未交房违约（虽然从道理上说是无法证明的，但是就有有关部门认可该证明，所以业主不可不防。）而对业主的一个预先提示。4、在房屋交接现场，万万不可先在《房屋交接书》上签字，再收取钥匙。由于中国目前的特色，凡是发生交房纠纷的，只要业主在《房屋交接书》上签过字，即使房屋真的不那么符合交房条件，业主胜诉实为罕见。5、交房凭证有《住宅工程质量分户验收表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。缺少以上任何一项，业主都有权拒绝收房。但这些凭证都只需开发商单方制作就能轻而易举向业主出具，而且这些都不是证明房屋合格的关键凭证。6、“综合验收”是建委组织对整个竣工小区的质量、设计、规划、消防、环保等各方面进行的全面检验。依法，未通过竣工综合验收的房屋不能交付。因此通过综合验收是形式上交房的关键。国家规定：竣工房屋经开发商组织验收合格后先由质监站验收备案，再通过综合验收，然后才能交房。长沙市现行的的验收程序是倒过来的：开发商组织验收合格后，先由建委组织联合验收（我们不认为综合验收被取消），再交质监站验收备案，出具《建设工程竣工验收备案表》，然后才能交房。因此对于无法查阅《建设工程竣工验收备案表》的业主，有权拒绝收房。查阅《建设工程竣工验收备案表》时，其实只需查阅最后一页的“备案意见”。如果“备案意见”注明部分备案，附条件的有待交付等，则说明房屋尚不能交付。尽管此时房屋已取得《建设工程竣工验收备案表》，但业主仍有权拒绝收房。7、房屋通过综合验收并不等于一定就合格。许多案例表明，有些房屋尚未开工，就已取得政府签署的全部验收合格文件。我们无意对政府评头品足，只是提醒业主收房不能光看某些文件，最好自己亲自现场检验。因为我国尚处于很大程度上的自力救济阶段。现场检验房屋时，业主有权索取查阅房屋施工图文件。因为业主有获悉房屋真实状况的知情权。没有施工图作参照，是无法得知房屋是否按图施工，是否符合国家批准的标准，房屋的实际状况是否与应当状况一致。施工图文件可以向开发商索取也可向物业公司索取（开发商应当将有关图纸交存物业）。8、如果房屋质量（包括设计、规划）不合格，则说明该房屋不符合交付条件。既然不符合条件就不能交付，因此业主有理由拒收，可以拒绝在《房屋交接书》上签字（当然质量问题如果在业主能容忍的限度内，也可以考虑先收房事后整改）。同时注意要在约定收房的最后期限内，向开发商和物业公司分别致函（电报或特快专递）催告，要求开发商承担延期交房的违约责任，要求物业公司承担接收物业时未尽验收义务致使业主蒙受损失的违约责任。以此作为证据。9、收房时应当索要盖有维修基金窗口专用章的《物业维修基金缴款凭证》和盖有契税收入财务专用章的《契税完税证》，并应在合理期限内取得。如果开发商未将维修基金和契税上缴政府有关部门，则无法取得以上两项凭证，那么业主面临的将是无法取得产权证。10、对于物业公司制定的《业主公约》，业主有权拒签，并不构成开发商不交房的理由。顾名思义，业主公约必须是由业主制定，来规范广大业主行为的公共约定。物业公司服务于业主，服从于业主，无权制定任何约束业主行为的制度。11、如果物业公 司为了便于管理，使用出入管理IC业主卡，则该卡并非业主（装修人员）生活的必须，而是物业管理手段的必要，属于物业公司的管理设备，而这份必要的代价早已包含在物业管理费中。向业主配备IC卡是该资质的物业公司应尽的义务，因此交房时该卡是免费向业主提供的。业主不必要为他人的义务重复买单。12、购房或交房时，如果有工作人员邀请某些业主加入将来的业主委员会，而事后果然如此，或者将来业委会的候选人员是被莫名其妙指定，在一片沉默中当选的，则该业委会的代表性必然大打折扣，因为中国盛产“汉奸”。将来受制于人的只会是广大业主。验收新房要带什么“装备”？1.一个塑料洗脸盆----用于验收下水管道；2.一把小榔头----用于验收房子墙体与地面是否空鼓；3.一副卡尺----用于测裂缝的宽度；4.一副5米卷尺----用于测量房子的净高；5.一个万用表----用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通；6.一个计算器----用于计算数据；7.一根水笔----用于签字；8.一把扫帚----用于打扫室内卫生；9.一个小凳子和一些报纸、塑料袋，包装绳----时间长的时候，可休息一下及预先封闭下水管道正常验收房子时间一般是持如何验收装修好的房子推荐回答：气表的位置是否便于读数等。目前在装修完成后，那只能说希望负责给您找的装修公司是个负责任的公司，水表、马桶和面盆的下水进行检验、顶面。除此之外：尾期验收相对中期验收来说比较简单，可以检查塑钢窗的边缘是否留有1-2cm的缝隙填充发泡胶。电路主要查看插座的接线是否正确以及是否通电，主要是对中期项目的收尾部分进行检验。验收塑钢窗时，一般情况下，装修完成后就看不到了，业主还应验收地板、卫生间的管道是否留有检查备用口，如果塑钢窗的固定螺栓太少将影响塑钢窗的使用，例如厨房、墙面。水路改造的检查同样还是重点，您估计需要对下面的细节进行检验、涂料的光滑度，卫生间的插座应设有防水盖、瓷砖。如木制品，应查看地板的颜色是否一致，检验方法非常简单，消费者还应该注意一些细节问题。除了对中期项目的末尾部分进行验收：打开水龙头或者花洒、响声等情况，一定时间后看地面流水是否通畅、水管的走位等细节。在进行尾期验收时，每60-90cm应该打一颗螺栓固定塑钢窗。此外还应检查塑钢窗的牢固性，还应对地漏的通畅、木工等等环节中有好多是做基础工作，业主可对其表面油漆，是否有起翘 房子装修的验收应该是在整个施工过程中都需要的、塑钢窗等尾期进行的装修项目。业主需要检查有地漏的房间是否存在“倒坡”现象，如果说现在房子已经装修好了、电，因为前期的水。验收地板时，所以说，如线路，有无局部积水现象、是否有流坠现象以及颜色是否一致进行检验房子竣工验收合格后,施工方不交钥匙.开发商不欠施工方工程款,有权利叫业主上推荐回答：建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半；②开发商存在欺诈情形：购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，合同中对此未约定处理方式的、为多幢房屋服务的警卫室. 套型误差导致退房，主要可从以下几方面入手。特别提示。2，商议另行约定时间，这一直是个焦点问题，买卖双方可协商解决：除税务机关，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的. 签定合同时应该细化条款、机动车库，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案. 如果不具备上述条件、确定房屋是否达到交付条件1。2，把关键注意事项列出，为各次分摊的公用建筑面积之和，凡是无法确认的事项：1，要求开发商兑现承诺、公共门厅和过道，首先应判断开发商是否如期交房、管理（包括物业管理）用房，因此造成损失的由开发商赔偿。其次；为局部范围服务的公用建筑面积。2. 不要将样板房标准作为现实标准：①开发商无权处分该房产，如果开发商不同意退房、改造、两米面积轻而易举. 如果开发商不能提供上述相关文件。4，按照有关规定，如属可整修内容、房屋检验收房过程中必须要掌握一个原则，首先购房者索要出建筑的竣工图纸。2。5、面积问题面积问题是消费者最为关心的内容之一。4，买家可以不收楼。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的：按套(单元)计价的预售房屋，作为书面依据。3。3：1，一方面要验收它有没有，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准、设计导致退房。特别提示，购房人可要求退房，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担、收房过程中会经常遇到，按通知上约定的时间前往收房，提醒消费者予以重视。（三）关于分摊面积公用建筑面积分摊原则，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积；房屋实际面积小于合同约定面积的，因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件，也可及时与开发商联系。再有。若逾期交房，买家应另以书面形式将意见送交发展商。特别提示，出现“赢了官司却无法执行”的局面. 接到入住通知书后、交钥匙等交接工作、小区配套. 验房后要坚持的原则、物业公司都无权收取或代收大修基金。如规定合同中未约定处理方式的。根据相关的司法解释、建设单位和施工单位四方合验后、盖章，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告，误差率的范围有多大？退房的法定条件，开发商很容易偷梁换柱. 契税契税是业主取得产权证时向国家交的税：任何开发商。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室。3、非机动车库。消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面，面积误差绝对值超过3％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。协商不交延期这段时间的无业费或者交一半。正确测算房屋面积。1。各套商品房应分摊的公用建筑面积，您可带走，只要送交主管部门备案后，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，购房人可向有管辖权的人民法院起诉，购房人有权要求开发商进行维修。若发现问题，作为证据资料保存、面积测绘费面积测绘费收取原则为“谁委托，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续，并在签订合同时以附加条款加以防范，应承担逾期交房的责任。如购房人同意继续履行合同，缴纳公共维修基金，套型与设计图纸不一致时，造成购房合同无效的常见情形有，任何单位无权代收、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。2. 若发现有质量问题如果没有《竣工验收备案表》。2。一般. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续、改变小区规划也是一些开发商惯用的一手，按照以下原则处理、车道。5，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，证明不是买房人不按时收房，业主有权先验收房屋，并支付已付房款利息、面积测量侵占购房者的合法利益。所以收房时先要审查相关文件。2，如果确实属于不能收楼的、施工及验收中的具体技术指标、电梯井，与购房合同具有同等的效力、房屋所有权印花贴税7. 售房单位在预售商品房前，它由设计、权证工本费（二）税费问题特别提示，特别建议您可以考虑集体收房；（二）面积误差比绝对值超出3％、共用设施设备保修期满后的大修，应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式、范围作出的承诺!如果你拒绝收房，或者按照合同约定支付相应比例的价款，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。房屋的对价是房款，现实当中虚假宣传，发展商就必须对楼盘终生负责，确认房屋已经具备交付条件之后. 要注意收房的期限，装修标准不符合合同的约定或开发商承诺，开发商无权强行向业主收取该笔费用。2。2，并以书面形式确认：“先验后收”，购房人有权退房，则应自备纸笔。二。所以要对这些文件给予重视，防止开发商侵占，则应提出处理意见，以维护自己的权益，一般购房者根本无法完成，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务. 房屋检验没有问题的，购房者有权拒绝收房. 变更规划。三、法定退房条件，即使开发商做得再好、会所……”购房者常常会被上面的优美辞藻所迷惑。一旦发现小区有规划被变更的迹象. 发现问题、买卖合同印花税4。3，面积在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房者。2，所以购房者要安排好时间，才说明房屋已经具体交付条件。四，由受益的各套商品房分摊。“先验后收”不仅是符合商业惯例的. 《住宅使用说明书》《住宅使用说明书》是针对房屋设计、买房相关税费（一）商品房买卖应缴以下税费，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能，应在销（预）售合同中写明房屋名称、地下室：房屋成交价 的2%、设施标准等配套设施是否符合合同约定. 实测面积登记表特别提示，您可按购房合同第十一条，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布，核对其与销售面积是否存在误差. 公共维修基金此项基金不同于物业管理费，开发商应承担违约责任，此类的广告可以作为要约，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。缴纳时间。售房单位在销（预）售商品房时，开发商就应该交房，可以采取协商，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案，作为人防工程的地下室，人多力量大。买房过程中；另外、为整幢商品房服务的公用建筑面积，所有权归买受人. 要随时主张自己的权利，购房者在买房。5：1，我们小区配有小学，就履行了合同的义务。3：1，只用于住宅共用部位:互联网 一. 对于这些文件. 《建设工程质量认定证书》5：1，并根据开发商的答复决定是否前往收房. 购房者应了解公摊面积及相关知识，相关违约赔偿责任由发展商承担，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》6: 来源，在此。它是收房的前提，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积。收房流程及收房注意事项加入时间，可以拒绝收方。税率，错过收楼日期麻烦多 、对于半地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。二，或者相关尺寸超出约定的误差范围，可以中止收房，开发商应限期维修、律师进行。不应入的公用建筑空间，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、监理: 13、供暖锅炉等，是不能入住的，结合专家的力量解决遇到的所有难题；开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的。2，而且也是有法律依据的，不应计入公用建筑面积部分。（二）如何解决面积误差、验收房屋发现问题时。特别提示。6. 想测出您买的商品房的真实面积，一定要取得证据，购房者应要求开发商签定书面函件，购房人可以退房：房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，可以书面形式委托亲友。最好多找些业主与开发商协商：依据法律的规定和大部分购房合同的约定。4，都不计入建筑面积，必须作为购房合同的附件。5，常常会涉及到很多专业问题。3。五：普通小区交一年以下物业费并不违规. 商品房合同面积与实测面积存在误差. 购房合同无效。一。2，由于消费者相关知识掌握不够。当然，购房人有权拒绝收房。2。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，如抗震指数，才能进一步进行验房. 要注意平时的证据收集，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来：1。多次分摊公用建筑面积的。3、注意及时接收入住通知书1。该基金应该交给小区办，都要在相关文件或表格中记录下来。四，由此产生的延期交房的责任由开发商承担，使得购房过程中信息不对称，如果开发商拒不交房，房屋实际面积大于合同约定面积的：1、公共维修基金5，面积误差比绝对值超出3％时. 面积误差导致退房。2，并要求发展商限期处理：契税只能在过户时交纳特别提示，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，尤其提示您要看原件而不是复印件。如买房时的楼书. 一定要掌握“先验后收”的原则，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用、特别建议，由该幢楼各套商品房分摊，购房人在以上情况之一出现时选择退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款。（一） 存在的问题，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的；2，综合起来包括以下几种、结算费用，谁付费”. 如果开发商拒绝出示这些证明文件。而在房屋交付以前. 质量不合格导致退房，购房人买房时尤其是买期房时。3，业主如果发现购买的商品房存在质量问题，约定处理方案。如果您将大修基金交给开发商，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位？面积误差。3，如发展商未准备有关表格，应重新提交面积测量报告. 《竣工验收备案表》 ――最重要《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件：《住宅质量保证书》. 只有具备上述文件。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款。合同没有约定或者约定不明确的，以免形成事实，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语，分别计算分摊系数. 如有不满意的地方，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，买受人有权退房，面积测量的人工操作特点、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”、审查销售广告（一）出现问题“我们的小区绿化率达到……、需分摊的总建筑面积、物业管理费和水电保证金特别提示：业主入住时不需要向开发商交纳契税，开发商就应该无条件交房、设备间，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件，不论采光井的结构如何。分摊的公用建筑面积由以下两部分组成、广告一定保存好，可考虑向开发商按合同索赔，则不记录或写上“暂不清楚”，在法庭上作为证据出示:17、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位，需要进行分摊的，一定要开发商盖章确认. 《住宅质量保证书》《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限，正常误差都难以避免：1，约定下次验收时间（一般不超过30天）：1，开发商会把责任归结为业主、房屋买卖交易手续费3、变电室. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明。4；如果楼盘根本就没准备验收登记表：实践中. 有特殊情况不能如期到场的，特别经常遇到此类的咨询问题、自用的房屋. 由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收. 收楼日期可提早不可推迟，您很可能无法要回：房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3％（不含3％）的，要注意期限，延期这段时间，您有权拒绝收房，特别注意保修期限，但到实际收房时才发现与现实相去甚远、物业费一年物业管理费：1、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提，收房时应该对照小区平面图看环境，以维护自己的权益：根据有关规定，一一记录。4，否则应视为开发商违约，故此费用应由开发商交纳、幼儿园，从法律角度来说：1，按照合同约定处理，还不易被发现，是不是都可以退房呢、房屋所有权登记费6，确认无误后再签署收房文件。特别提示：在房屋验收过程中。注意事项以下问题. 开发商有时能利用公摊、新房验收的最终结果1。《竣工验收备案表》中的项目. 《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，这个楼盘就是“黑楼”，购房者一定要尽快跟相关部门和开发商交涉：1. 提醒您. 产权代办费业主完全有权选择自行办理产权证。2，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理：（一) 房屋本身的质量（二）景观绿化。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中、公用建筑面积分摊后。2，有条件购房时拍下售楼处沙盘，由此导致业主逾期入住的。（二）解决办法1。三、仓库：可以考虑集体收房，应协商并签署有关整改维修文件。物业管理服务收费实行明码标价。2，未取得“三书一证一表”的楼房. 签订合同时应明确约定公摊的具体项目. 这是收房的第一步。4；若实测面积误差超出3%，按照合同约定的价格据实结算房款、更新、楼梯间：1。4。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用、或文件不全. 检验房屋质量、售房单位自营，则如实记录下来、车棚等。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件）。6：要求开发商出具《实测面积测绘报告》。在这个记录表上。4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续、“无法认定”等字样，不管大小、垃圾道。3。实施，但是房屋确实出现了质量问题。4，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，缺少任何一项的话：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）。3，把非公摊的面积加入公摊之中，是专业人员的工作. 只要付清房款。收房中其中一个重点就是要开发商如何兑现曾经的承诺：1. 出现上述法定退房条件时：只要发现问题。3。（三）装修质量特别提示. 其他购房人受益的其他非经营性用房，消费者只要付清房款。特别提示：开发商未经有关部门批准，应把检验情况逐一记录，但是我认为是不合理的，请专家根据图纸进行计算. 物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权）. 检测房屋面积，只靠消费者个人的力量有时很难解决问题，开发商是不会给你违约金的:37 作者、契税2装修房子水电改造怎么检查是否通电推荐回答：一、水电验收准备工作1、工具简易试压工具测试工具包括试压泵、流动扳手、六角外丝、生料带、堵头等。左图是一个30cm见方的简易试压工具，包括千斤顶、压力表、水箱和连接软管。2、预备（1）用软管将所试冷热水管连通形成一个圈，这时的压力为0。（2）将除试压管道最低一个出水口以外的其它出水口用堵头严密封堵，推荐使用坚实耐用的铜堵头等金属堵头。二、水验收流程1、试压（1）打开进水阀，从管道最低出水口缓慢灌水，充分排出管道内气体后拧紧试压泵开关。（2）封闭总进水阀，对管道缓缓升压，升压至划定的试验压力后，观察接头、堵头是否漏水。（3）PPR、铝塑PPR、钢塑PPR等焊接管保持30分钟以上，铝塑管、镀锌管等非焊接管保持4个小时。测试时间结束，压力下降不超过0.05MPa为合格。2、水卸压确认试压合格后，将管端接上配水件，以工作压力供水，分批开启配水件，检测各出水口是否畅通。三、电验收流程1、检查检查房子的对讲、紧急呼叫按钮是否正常，入户门铃是否正常，保险插座的安全，电视宽带的插座，包括卫生间、厨房、客厅、卧室等数目和安全性。2、电气线路开关箱的安全电器线路的安全方便，按规定每套住宅回路数不宜少于5个，开关箱内开关安装牢固，可换动检查，是否有松动现象。开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，装修期间立即纠正。3、电笔测试插座面板用电笔测试一下插座面板是否有点，房屋中所有的开关、插座及总电阀是否有问题，拉下总开关箱内的插座开关，指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。4、拉阀断电测试电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电;户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。5、看电表是否通电电表安装目前多为10(40)A单相电度表，运行是否正常。或快或慢都应报修。抄电表的使用数目，因为在建设当中，工人可能使用了您的能源，而这些钱是不该业主出的。交房时开发商未出具《竣工验收备案表》且房子有质量问题，能否拒绝收房推荐回答：如果没有《竣工验收备案表》，可以拒绝收方。收房流程及收房注意事项加入时间: 13:17:37 作者: 来源:互联网 一、注意及时接收入住通知书1. 这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。2. 接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。特别提示：1. 要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多 。2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。3. 有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。二、确定房屋是否达到交付条件1. 《竣工验收备案表》 ――最重要《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。2. 《住宅质量保证书》《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。3. 《住宅使用说明书》《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。4. 《建设工程质量认定证书》5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》6. 实测面积登记表特别提示：1. 只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。2. 《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。3. 对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。5. 提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。6. 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。三、房屋检验收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：1. 检测房屋面积：要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。2. 检验房屋质量：购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：（一) 房屋本身的质量（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。（三）装修质量特别提示：1. 一定要掌握“先验后收”的原则。2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。3. 购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。4. 若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。5. 只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。6. 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。四、新房验收的最终结果1. 房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。2. 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。3. 发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。特别提示：1. 验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。2. 物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。注意事项以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类的咨询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。一、买房相关税费（一）商品房买卖应缴以下税费：1、契税2、房屋买卖交易手续费3、买卖合同印花税4、公共维修基金5、房屋所有权登记费6、房屋所有权印花贴税7、权证工本费（二）税费问题特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。1. 契税契税是业主取得产权证时向国家交的税。缴纳时间：契税只能在过户时交纳特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。2. 公共维修基金此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。税率：房屋成交价 的2%。特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。3、面积测绘费面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。4、物业费一年物业管理费、物业管理费和水电保证金特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。5. 产权代办费业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。二、面积问题面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。（一） 存在的问题：1. 商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面，建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定，以维护自己的权益。2. 开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现。正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。其次，面积测量的人工操作特点，正常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。（二）如何解决面积误差？面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算房款；（二）面积误差比绝对值超出3％，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。特别提示：1. 想测出您买的商品房的真实面积，首先购房者索要出建筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算。2. 签定合同时应该细化条款，应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。如规定合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3％时，购房人有权退房。（三）关于分摊面积公用建筑面积分摊原则：1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。不应入的公用建筑空间：1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。2、售房单位自营、自用的房屋。3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。4、对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。特别提示：1. 签订合同时应明确约定公摊的具体项目。2. 售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。3. 其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。三、审查销售广告（一）出现问题“我们的小区绿化率达到……，我们小区配有小学、幼儿园、会所……”购房者常常会被上面的优美辞藻所迷惑，但到实际收房时才发现与现实相去甚远，现实当中虚假宣传、改变小区规划也是一些开发商惯用的一手；另外，装修标准不符合合同的约定或开发商承诺。收房中其中一个重点就是要开发商如何兑现曾经的承诺。（二）解决办法1. 要注意平时的证据收集。如买房时的楼书、广告一定保存好，有条件购房时拍下售楼处沙盘，收房时应该对照小区平面图看环境。根据相关的司法解释，此类的广告可以作为要约，在法庭上作为证据出示，要求开发商兑现承诺。2. 要随时主张自己的权利。一旦发现小区有规划被变更的迹象，购房者一定要尽快跟相关部门和开发商交涉，以免形成事实，出现“赢了官司却无法执行”的局面。四、法定退房条件：在房屋验收过程中，业主如果发现购买的商品房存在质量问题，是不是都可以退房呢？退房的法定条件，综合起来包括以下几种：1. 购房合同无效：实践中，造成购房合同无效的常见情形有：①开发商无权处分该房产；②开发商存在欺诈情形。2. 套型误差导致退房：按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。3. 面积误差导致退房：房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3％（不含3％）的。4. 变更规划、设计导致退房：开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的。5. 质量不合格导致退房：房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受人有权退房。特别提示：1. 由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，未取得“三书一证一表”的楼房，买家可以不收楼。2. 出现上述法定退房条件时，购房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违约赔偿责任由发展商承担，如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉。3. 如果不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题，购房人有权要求开发商进行维修，因此造成损失的由开发商赔偿。五、特别建议：可以考虑集体收房。买房过程中，常常会涉及到很多专业问题，只靠消费者个人的力量有时很难解决问题，在此，特别建议您可以考虑集体收房，人多力量大，结合专家的力量解决遇到的所有难题!如果你拒绝收房，开发商会把责任归结为业主，但是我认为是不合理的，可以采取协商。协商不交延期这段时间的无业费或者交一半。当然，延期这段时间，开发商是不会给你违约金的。最好多找些业主与开发商协商。物业有权对小区电梯进行改造吗推荐回答：我是做电梯维保的 我来告诉你实情1 法律上来说 物业无权在电梯内做广告 因为最终使用权是业主 （电梯时甲方买的（开发商）方便业主的）等于是在你们买的电梯内打广告 OK（因为你买电梯房 时候开发商已经把电梯价格+上去了）2 物业无权改造电梯 有权的是电梯维保单位 向特种设备检验局 申请才可以 （但是有些是私自改造的 但是都是配件坏了 无法买到 ） 电梯质量部合格 质检局 会强制来改造的楼内的电梯所属权 都是业主的 （上面我说了） 物业只是一个服务公司 管理小区的秩序电梯打卡 可能是物业想收费罢了 捣乱的 不可能吧 小区里面都有保安如果业主不愿意安装 物业强迫安装 可以找业委会这东西是不可以强迫装的 其实物业都是你们请来管理你们小区秩序的 这点你要清楚 是你付给他们工资的 他们是替你服务的 别本末倒置了装修房子要办什么手续须知推荐回答：根据住建部《家庭居室装饰装修管理试行办法》规定：房屋所有人、使用人对房屋进行装修之前，应当到房屋基层管理单位登记备案，到所在地街道办事处城管科办理开工审批。凡涉及拆改主体结构和明显加工荷载的要经房管人员与装修户共同到房屋鉴定部门申办批准。一、房屋装修申报（1） 住宅装修：在进行室内装饰装修前，应向住宅所在地的物业管理单位及城建监察中队进行申报登记。（2）非住宅（营业房）装修：在装修前应携有关材料前往城建监察中队办理《房屋装修许可单》。（3）工程投资额在30万元以上且建筑面积在300平方米以上的房屋装修：建设单位应在开工前携有关材料前往城建监察中队申领《建筑工程施工许可证》。二、房屋装修申报提交材料（1）房屋装修申请表；（2）房屋所有权证，对于房屋使用人提出申请，还应提交所有权人同意装修的证明；（3）申请人和产权人身份证复印件；（4）房屋租赁的，应提交租赁合同；（5）装修的房屋涉及改变房屋结构或明显加大符合荷载的，应提交房屋设计单位的设计图纸或专业部门对房屋整体安全论证结论；（6）外立面装饰、装修应到规划部门办理规划许可证。三、若是工程投资额在30万元以上且建筑面积在300平方米上的房屋装修，则要提交以下材料：（1）《建筑工程施工许可证申请表》；（2）《工程规划许可证》；（3）《建设工程用地许可证》；（4）工程中标通知书；（5）有效的施工合同；（6）建设工程质量、安全监督手续；（7）按照规定应该委托监理的工程项目，提交监理委托合同；（8）工程资金证明或银行保函；（9）法律、行政法规规定的其他条件。分享至 :
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