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营改增对房地产行业带来的挑战及应对措施
来源:中国会计网
　　传言日久的房地产行业改即将变成现实。操作的好，房企税率会下降，操作不好，税率则可能上升5% 乃至更多。一升一降，市场洗牌，&&或将成为一些房企衰败的开始。谁能胜出？如何胜出？请看下文。
　　日前，北京营改增小组成员、GTS(高顿峰会)税务专家陈志坚接受《第一财经日报》采访时说：建筑业和房地产业&营改增&实施时间最早是日。此外还有2015年3月底或2015年年底为最后期限的说法。
　　不管哪个说法为真，地产企业从现在起不专门为&营改增&做些大的调整，就真的来不及了。在房地产进入白银时代，利润日渐微薄的今天，一旦操作不好，&营改增&可能导致某些企业的税负增加5%乃至更高，某些企业可能将死于这5% 。而如果操作得好，税负还有可能下降。
　　一升一降，原有的竞争局面就被打破，&营改增&成为企业命运的分水岭乃至生死线。这次比拼的，是企业的管理水平、控制能力以及合作伙伴的规模和素质&&一、&营改增&是减税？看上去很美！
　　要搞清楚&营改增&可能带来的影响，有必要讨论下增值税和营业税的本质。
　　增值税是对销售或者进口货物、提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。也就是说增值税只对各个流通环节中新增的价值征收。
　　在具体操作中，在本环节征收时，允许&扣除&上一环节的已征税款。从本意上说，这可以解决重复征税的问题。在实际操作中，这种&扣除&是通过专用发票抵扣的形式来实现的，凭从卖家取得的代表上一环节征税额的增值税专用发票，抵扣本单位应缴纳的增值税款。
　　而营业税的缴纳则是&人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额=营业额&税率&&纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。& 也就是说，营业税是以全部营业额为征收基数的，不存在&扣除&上一环节费用的问题。
　　&营改增&后，到底会对房地产企业有什么影响？
　　之前房地产业营业税是5%、建筑业营业税是3%。营改增之后，这两个行业的增值税可能均为11%。
　　从绝对数字来看，税率上升了，但专家并不认为征税额一定会增加。部财科所副所长刘尚希在接受《经济参考报》采访时曾说&11%的增值税税率表面看比较高，但这是可以抵扣进项税的，而5%的营业税则是对全值缴税。在不清楚具体的抵扣范围之前，没办法判断税负上升还是下降。&
　　来自《中国税务报》，作者为张璇的文章这样计算：以房价为100万元、物料成本40万元来算，原先按5%缴纳营业税5万元，增值税40/（1+17%）*17%=5.81（万元），合计约10.81万元；&营改增&后，如果房地产业的增值税税率定为11%，则销项税额为100/（1+11%）*11%=9.9（万元），进项税额为40/（1+17%）*17%=5.81（万元），相抵后交税4.09万元。&很明显是有了较大的降税比例&。
　　但是现实中，许多房地产企业却认定自己的税负会增加。上述来自《中国税务报》的文章也指出&物料成本越低，或拿不到增税发票，那税负率就会大为上升，以物料成本占总成本10%为例，增值税的税负率可达到8.9%，远超过原先只有6.5%两税合计的税负比例。&
　　理论和现实之间为什么会有如此巨大的差距？房企在这次巨变中面对着怎样的挑战呢？
　　二、房地产企业所面临的5大挑战
　　第一大挑战：政策过渡阶段可能遭遇重大损失
　　安永税务部合伙人李雁在接受《第一财经日报》采访时称：&比如，一个房地产项目完工了，但销售还没结束，若突然实行&营改增&，税率从5%增加到11%。企业基本完工了，基本上也没有进项税抵扣了，而且它的销售合同都出来了，价格也不能改，那这对企业影响大了。&
　　安永师事务所间接税合伙人梁因乐接受《经济参考报》采访时称：&一些企业在营改增之前购进房地产、营改增之后卖出，如果没有特别的过渡政策&&对企业的影响会很大。&
　　有专家在媒体上表示，为了解决这些问题，可能需要出台过渡政策。
　　第二大挑战：建筑企业实际税负增加，并最终转移给开发商武汉建筑业协会副会长李士俊接受《财经国家周刊》采访时说：&如果实行11%的增值税税率，没有一家（建筑）企业可以减负，所有的企业都将大幅增加税负。& &建筑企业实行营改增千难万难，最难办的是无法获取增值税专用发票&。以湖北省一家特级建筑总承包企业为例，其2012年已缴营业税约为4亿元。营改增后，理论上可以减税近1.7亿元，但由于不少支出无法实行进项税扣除，如水泥、石沙等原料难以取得，也就没法计入进项抵扣。算下来，这家企业实际上缴纳的增值税将达到7.6亿元，几近翻倍。
　　业内人士认为，建筑企业税负增加后，只能将其转移给开发商。而对于自己有建筑部门或下属建筑企业的房企来说，更是直接受损。
　　第三大挑战：材料、劳务费等无法获得增值税发票或发票抵扣有限，增加税负增值税的核心是要拿到&上家&的发票进行抵扣，但现实操作中许多问题根本无法处理。
　　《中国税务报》曾经对建筑企业可能遇到的问题做过总结，而相关问题对于房企或建筑企业而言普遍存在：
　　1、材料供应商及材料种类&散、杂、小&，如砖瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供应，没有发票或者取得的发票不是增值税专用发票。
　　2、《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）规定，一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：①建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含黏土实心砖、瓦）；③自来水；④商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。以上所列货物都是工程项目的主要材料，在工程造价中所占比重较大。假设企业购入以上材料都能取得正规增值税发票，可抵扣的进项税率为6%，而建筑业增值税销项税率为11%，企业购入的以上材料必将增加5%的纳税成本，从而加大企业实际税负，挤占利润空间。
　　3、建筑劳务费增加税负。建筑工程人工费占工程总造价的20%～30%，而劳务用工主要来源于建筑劳务公司及零散的农民工。建筑劳务公司为企业提供专业的建筑劳务，取得劳务收入按11%计征增值税销项税，却没有进项税额可抵扣，与原3%营业税率相比，增加了8%的税负。劳务公司作为微利企业，承受不了这么重的税负，劳务企业很可能将增加的税负成本都转嫁给总承包企业，人工费将会进一步提升。另外，农民工提供零星劳务产生的人工费，也没有增值税发票，势必加大企业人工费的税负。
　　第四大挑战：联营合作项目风险加大
　　《中国税务报》报道认为：目前，联营合作项目普遍存在，联营合作方大部分不是合法的正规企业，且部分合作方是自然人，没有健全的会计核算体系，工程形同虚设，采购的材料、分包工程、租赁的机械设备和设施料基本没有正式的税务发票，也没有索取发票的意识。在营业税下，以工程总造价为计税依据计征营业税，与成本费用关系不大。但在增值税下，销项税额是不含税工程造价乘以增值税率计算，进项税额是材料采购、设备租赁、工程分包等环节取得的增值税专用发票上注明的增值税额，进项税额产生于成本费用支出环节，增值税与工程造价、成本费用密不可分。如果联营合作项目在采购、租赁、分包等环节不能取得足够的增值税专用发票，那么增值税进项税额就很小，可抵扣的税款较少，缴纳的税款较多，工程实际税负有可能达到6%～11%，超过总包方的管理费率，甚至超过项目的利润率。
　　第五大挑战：即使有发票，在规定时间内收集齐全难度也很大许多企业的项目遍布全国，材料管理部门也不止一个，每一笔采购业务都必须获得增值税发票，对于之前没有相关制度和工作经验的财务人员来说，做好并不容易。并且按现行制度规定，进项税额要在180天内认证完毕。这个时间限制也是一种巨大的挑战。
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本科毕业论文-会计专业-关于“营改增”新政对企业的影响、问题及对策
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关&键&词： 本科 毕业论文 会计专业 关于 营改增 新政 企业 影响 问题 对策
资源描述：
华东师范大学辅修专业毕业论文开题报告辅修专业 会计学论文题目 关于“营改增”新政对企业的影响、问题及对策学生姓名 Xx 学号 xxxxxxxx一、选题的背景与意义2012 年 1 月 1 日起，“营改增”率先在上海交通运输业和部分现代服务业展开。此后，从 2012 年到 2015 年底，四年间全国先后完成交通运输业、部分现代服务业、铁路运输和邮政业，以及电信业等行业的“营改增”试点，共涉及试点纳税人共 592 万户，其中一般纳税人 113 万户，小规模纳税人 479 万户。而 2016 年 5 月 1 日起，“营改增”的范围更是扩展到了建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四大行业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，而涉及纳税人规模也更大。据财政部税政司、国家税务总局货物和劳务税司负责人介绍，四大行业新增试点纳税人近 1000 万户，是前期“营改增”试点纳税人总户数的近 1.7 倍；年营业税规模约 1.9 万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。由于“营改增”对于我国促进社会经济改革具有重要的意义，每一次“营改增”的变革都带来了不少相关的研究，主要是其政策问题的探讨、对各行业的税负影响与对策分析的研究等。2016 年是“营改增”发生突破性变革的一年，它的影响比历年的每一次变动都要深远，关系到企业的税负纳税、转型升级、会计核算、财务管理等诸多方面，并涉及规模庞大的纳税人。突破性的巨大变革虽然给纳税人带来了诸多利益，但也必定伴随着许多问题。探寻此次“营改增”带给企业的重大影响和存在的问题，并结合过去四年多的经验与教训，研究分析“如何吃透新政,确保企业能享受改革红利”，有着重要的现实意义。二、 研究的主要内容和预期目标1. 论文研究的主要内容：（1）分析“营改增”新政的研究背景与意义所在。（2） “营改增”新政对企业产生的影响。（3） “营改增”新政给企业带来的利益与伴随的问题。（4）针对不同行业比较“营改增”的带来的变化和影响等。（5）给企业提出一些建设性的建议。2. 论文研究的预期目标：（1）结合历史与当下经济发展状况，对“营改增”所带来的问题提出合理的对策。（2）根据过去“营改增”对企业的影响程度，推测未来企业在“营改增”新政下的发展情况，及对中国经济发展的贡献。（3）研究分析“如何吃透新政,确保企业能享受改革红利”。三、拟采用的研究方法、步骤1.进一步搜集“营改增”相关方面的阅读资料并研读文本，了解相关的研究状况并做好相关的记录，形成论文提纲。2.查询“营改增”有关资料后由“营改增”所减免的各方面税额的历史记录，分析趋势。3.运用文献分析法、文本细读法、实证分析法、比较分析法、综合分析法等进行研究。4.深入研究，写成初稿。最后，反复修改，完成定稿。四、研究的总体安排与进度2016 年 6 月 26 日 查阅相关资料并提交开题报告电子版。2016 年 7 月 1 日-7 月 31 日 搜集文献资料与论文需要的相关数据，并形成论文提纲。2016 年 8 月 1 日-8 月 31 日 深入研究手头的资料与数据，完成并提交论文初稿电子版。2016 年 10 月 18 日 反复修改，提交论文最终稿电子版。2016 年 10 月 28 日 提交纸质版论文给教务员老师。2016 年 11 月 25 日 下午答辩。五、参考文献［1］老钱庄财经：毛毛. “营改增”的历史|详解中国 “营改增”四年多的历程[E]. /bang/info/113-136-n2890571.html..［2］姚和平，黄约，乐岩.关于“营改增”制度红利效应的经济学分析[J].数字化用户.2014 年，第十三期：P243-P244［3］樊剑英.“营改增” 政策深度解析及纳税辅导 [M].经济管理出版社：樊剑英，2013 年：［4］ 山东百丞税务事务所. 百丞:深度解读“营改增 ”新政[E]. /news/hy/tax/346.shtml..六、指导教师意见签章： 年 月 日七、院系论文指导委员会意见签章： 年 月 日关于“营改增”新政对企业的影响、问题及对策姓 名： 学 号： 辅修专业： 指导教师： 职 称： 2016 年 10 月 上海摘 要“营改增”，即将营业税改为增值税，是国家进一步深化税制改革的重大举措，其历程要追溯到 2012 年。从 2012 年到 2015 年底的四年间，全国先后完成了交通运输业、部分现代服务业、铁路运输和邮政业，以及电信业等行业的“营改增”试点。而 2016 年更是“营改增”具有突破性变革的一年。 从 2016 年的 5 月 1 日起，国家将其范围扩大到金融业、房地产业、建筑业、生活性服务业四大行业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。此次新政关系到企业的税负纳税、转型升级、会计核算、合同签订、财务管理等诸多方面，因此对于各企业来说，面对 “营改增”新政的到来，应当把握时机、抓住机遇、迎接挑战，充分利用新政为企业带来利益。本文拟就“营改增”新政进行讨论，从这次的最新政策入手，探寻此次全面“营改增”带给企业的重大影响和存在的问题，研究分析面对巨大的变化企业的应对策略，从而享受改革红利。关键词： “营改增” 新政ABSTRACTThe VAT reform program is a major initiative to further deepen the reform of the tax system, and its history dating back to 2012. From 2012 to the end of 2015, our country has completed the VAT pilot project of transportation industry, part of modern service industry, rail transportation, postal services, and telecommunications industries. Needless to say, 2016 is a year with breakthrough of the VAT reform. Our country will expand its scope to the financial industry, real estate, construction industry and domestic service industry from May 1, 2016. What’s more, the value-added tax of the whole enterprises new real estate will be included in the scope of deduction. The new deal is related to many aspects of the enterprises. So in the face of VTA, the enterprises should seize the opportunities, meet the challenges, and make full use of the new deal to bring benefits to themselves.According to the new deal of VAT and the latest policy, I will explore the great influence and existing problems about the enterprises, and analysis the coping strategy to ensure that enterprises can enjoy the dividends of the VAT reform.KEY WORD: VAT replace the business tax with a value-added tax new deal目 录第一章、绪论 ............................................................1（一）“营改增”新政的研究背景 ........................................1（二）“营改增”新政的研究意义 ........................................1第二章、四大行业“营改增”的影响 ........................................2（一）对建筑业的影响 ..................................................2（二）对房地产业的影响 ................................................2（三）对金融业的影响 ..................................................3（四）对生活性服务业的影响 ............................................3第三章、“营改增”新政对企业产生的利弊 ..................................3（一）“营改增”对企业有利影响的分析 ..................................3（二）“营改增”对企业不利影响的分析 ..................................5第四章、“营改增”存在的问题及解决方案 ..................................6（一）“营改增”存在的问题及问题对应的解决方案 ........................6第五章、“营改增”新政下对企业应对策略的建议 ............................7（一）对有关人员进行培训并考核 ........................................7（二）以新思维制定新合同、新办法 ......................................7（三）相应的 IT 系统要尽快落实 .........................................8（四）各部门配合财务一同变革 ..........................................8第六章、结语 ............................................................8附：参考文献 ...............................................................10致谢 ...................................................................111第一章、绪论（一）“营改增”新政的研究背景“营改增”，就是把营业税改为增值税，是为了能够进一步地深化税制改革，以缴纳增值税的方式来取代缴纳营业税的应税项目，从而实现升级产业结构、减轻重复征税等重大问题，对我国的经济发展具有相当直观的影响。随着时代的变迁，经济发展发生着巨大而迅速的变化，并且迎来
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