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委托代理人如何代签购房合同,买受人处是否由代理人... 正文
委托代理人如何代签购房合同,买受人处是否由代理人代签买受人姓名
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篇一：有代理人的承诺书-受托人签字
本人_________（身份证号____________________）受
委托办理出售（购买、求租、出租）北京市__________区/县处房产的相关手续，并代为签署与出售（购买、求租、出租）该房产相关的一切协议，现本人承诺
知情并同意本人做为其代理人办理上述手续，如有不符，本人自愿向XXXXX经纪有限公司支付与本次交易佣金数额相当的补偿金，并向另一方支付与本次交易定金数额相当的补偿金，特此声明。
联系地址：
联系电话：
期：篇二：代理人在代理他人签订合同时应履行哪些义务？
代理人代理他人签订合同时，应当履行下列义务：
⑴勤勉工作，尽自己的最大可能性，力争使合同条款有利于自己所代理的当事人。合同代理的出现，就是为了扩大委托人的活动范围，克服时间和地域的限制。代理人在与对方当事人进行业务洽谈，协商合同条款的过程中，必须尽心的考虑被代理人的利益，竭尽其能力与经验，完成代理任务。要防止对代理人的利益不加重视，制订合同条款欠考虑，从而使被代理人处于不利境地的情形出现，更要禁止代理人利用代理的权限与相对人串通，损害被代理人的利益。如代理人为了从相对人那里拿回扣，促使被代理人以不合理的价钱与相对人签订买卖合同。出现此种情况，代理人要和相对人一起赔偿被代理人的损失，承担法律责任。
⑵代理人要根据授权范围以委托人的名义签订合同。代理人与被代理人签订的代理委托书中已经明确了代理人的代理权限范围，是有法律效力，为法律所保护的。所以代理人超越授权范围订立合同，则要自己承担由此产生的法律后果。如：甲公司的业务员王某一公司的名义与乙公司签订了购销钢材合同，总额12万元。乙公司签订合同后交给王某3万元预付款，王某收到款后，将其存入自己的账户上。到了合同履行期后，王某自然无法向乙公司提供钢材，也不退还乙公司的3万预付款。乙公司于是将王某所在的甲公司作为被告告上法院，请求甲公司赔偿其损失。法院经查明认定，王某虽然是甲公司的业务员，但公司从未授权王某与乙公司签订钢材购销合同。王某的行为属于超越了代理权限，与乙公司签订的合同适无效的。法院于是判决王某承担全部责任，返还乙公司的3万元预付款并偿付相关利息。
⑶代理人在代理他人订立合同时，只能充当合同一方当事人的代理人，不得同时充当利益存在冲突的合同双方当事人的代理人，也就是禁止双方代理行为。例如某甲授权某乙代购A物，而某丁则授权该乙出卖A物，如果乙同时代理甲与丁订立买卖A物，就构成双方代理行为。因为合同双方当事人的利益既是统一的，也是相互对立的。就购买A物而言，价格越低对甲方越有利，却会损害丁方的利益；反之也是如此。代理人只有全心一意的代理相对一方的利益，才能谈得上真正的为被代理人的利益最大化而努力。鱼和熊掌不可兼得，同时的为双方代理，结果只会损害到双方的利益。当然，这里有一点要强调的，就是代理人不得实施双方代理行为，是指他不得在同一个合同中同时代理合同的双方当事人，不在一个合同中的，则不受此义务限制。
⑷代理人不得以被代理人的名义与自己订立合同。例如甲授权乙代售其房屋，该乙却自己将该房屋买下。代理人以被代理人的名义与自己订立合同，实际上就是自己与自己订立合同。因为他既可以以被代理人的名义决定合同条款，又可以以自己的名义同意这些条款，实际上就是代理人一个人在订立合同，代理人必然会首先考虑自己的利益，忽略被代理人的利益，就会完全扭曲代理制度的初衷。因此这种行为是为法律所禁止的。
⑸代理人负有向被代理人报告的义务。在被代理人要求报告或代理人认为有必要时，代理人应将处理代理事务的一切重要情况告知被代理人，被代理人享有对此情况的知情的权利。在代理人代理被代理人订立合同的时候，合同相对人的履行合同的能力、他的资信情况，订立合同当时的市场行情及走势等都属于应该像被代理人报告的重要情况，从而有利于被代理人适时地做出有关订立合同的指示，甚至改变对代理人的授权范围。代理人完成委托事务后，有义务向被代理人报告处理事务的经过和结果，并提交必要的文件资料。
⑹代理人负有对被代理人的相关信息予以保密的义务。商场如战场，商家的经营状况，
客户来源，市场目标等等经济信息就是商家最为宝贵的无形资产，就是合同谈判过程中的砝码。代理人接受了被代理人的委托与对方签订合同，必然会了解到被代理方一定程度的商业秘密，该秘密一旦被泄露，往往会给被代理人造成难以弥补的损失。因此，代理人不仅要在代理关系存在其间，即使在代理关系中之后，均不得把被代理人的秘密向第三人泄露，被代理人的个人秘密包括隐私也是代理人必须予以保密的内容。代理人也不得在今后利用在代理过程中知晓的秘密胁迫被代理人，或同被代理人进行不正当竞争。这是作为代理人重要的职业道德所在。篇三：专家详尽解答
专家详尽解答《房屋登记办法》
“《房屋登记办法》与老《办法》有什么区别？”“农村集体土地房屋能否登记？”“哪些情况下可预告登记？”“申请房屋登记，要缴哪些费用？”……新《办法》实施，与普通居民息息相关的一系列疑问也随之出现。正确理解新《办法》，对保护权利人和利害关系人的不动产物权不受侵害尤为重要。6月10日，市房管局产权与市场管理处处长程成顺、法制处副处长王黎B接受本报记者专访，针对普通居民的系列疑问，给予了最详尽的解读。
记者：将于7月1日起实施的《房屋登记办法》与现行的《城市房屋权属登记管理办法》有哪些重大区别？
王黎B：首先是登记模式发生了根本性变化。登记机构将从原来的强制性管理形态转变为由权利人自愿提出申请。未经登记，不发生效力，但不违法也不罚款，登记机关只提供服务；其次是确立和细化登记簿制度，登记簿内容高于产权证内容，房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准，产权证不再是房屋唯一的合法凭证；房屋登记簿记载事项的法律效力大大强化了，因而，市民一定要改变以往的重产权证、轻登记簿的观念。为了保护自己的权利，在房产交易的过程中，要养成去登记机关查询房屋登记状况的习惯。
记者：长期以来，在办理房屋权属登记和房产交易时，民间存在两种做法，一是夫妻共有的房产，习惯登记在一方名下；二是二手房交易时，登记机构受理后登记前，买受人就支付了房价款，而实际产权并未真正过户。这些习惯做法，常在交易中产生纠纷，那么新《办法》将怎样有效保障当事人和善意第三人的合法权益？
王黎B：新《办法》规定：共有房屋，应当由共有人共同申请登记，“隐形产权人”需实名化，并实行夫妻共有产权实名登记制度。凡是夫妻共有的房产，应该办理共有登记。在今年7月1日之前，原房屋产权交易或抵押等，均需征得夫妻双方的同意，才能办理有关手续。而在7月1日之后，登记以实名制为准，如果登记在一方名下的房产，其单方就可以行使处置权；同时，将拟建立交易资金监管机制。房产交易的当事人，在受理后登记前这段期间内，将购房款交由机构监管。根据约定，经审查，准予登记的，登记机构将购房资金划到出卖人的账户；不予登记的，则将资金划入买受人账户。
记者：以前，市民经常会买到已经卖给别人的房屋，对于“一房多卖”现象，新《办法》有哪些规定？只签了房屋买卖合同，房子算不算购买人的？
王黎B：为防止“一房多卖”现象，对购房后无法及时办理过户手续的，购买人可以与出卖人在合同中对“预告登记”作约定，并及时向登记机构办理预告登记。也就是说，消费者交了首付，买了期房之后，就可以凭借商品房预售合同中关于“预告登记”的约定，到有关部门办理“预告登记”，将消费者要求开发商交房和办理产权过户等预售合同上的权利，登记在房屋登记簿上。买卖房屋合同，从合同成立时生效；未办理所有权转移登记的，不影响合同效力。但该房屋的物权转移，自记载于不动产登记簿时发生效力。另外，对预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋
所有权转让或抵押的，当事人都可以作预告登记的约定。
记者：预告登记有哪些作用？
程成顺：预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约房开商把已出售的住房再次出售或者进行抵押，保障预告登记人的合法权益。预告登记的意义主要体现在以下几个方面：
一是保全作用。如房屋买卖合同成立后，由于合同没有对抗第三人的效力，能否实现合同的约定，还是个未知数；而预告登记后，原房屋权利人一旦违背预告登记而加以变更，其行为为无效，从而使买受人的请求权得以保全。
二是限制出卖人的处分权。在未登记之前，出卖人享有对不动产的处分权，登记后，出卖人不可以再随意处分其不动产。未经预告登记的权利人同意而处分该不动产的，不发生物权效力。
三是产生买受人优先购买的效力。对于买受人而言，没有办理预告登记的房屋买卖合同，只是取得一种合同债权，不是一种优先他人购买的权利；预告登记虽然还不能说取得物权，但可以产生对抗他人的效力(来自: 在 点 网)，从而使买受人取得了一种具有物权效力的优先购买权（即债权物权化）。
但是，预告登记应以不动产权利人的同意为前提，如果双方没有达成预告登记的约定或者法律没有强制的预告登记规定，是不能进行预告登记的。
记者：哪些行为需要预告登记？
程成顺：有四种情形可以申请预告登记。预购商品房，以预购商品房设定抵押，房屋所有权转让、抵押的可以申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
记者：利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误，而权利人不同意更正的，利害关系人是否可申请异议登记？
程成顺：可申请异议登记。新《办法》规定：利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件以及权利人不同意更正的证明材料等申请异议登记。异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。异议登记期限为15天，有效期内异议登记申请人，应向人民法院提起诉讼，不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记也可以申请注销异议登记。而且，权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请后，将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。
由于异议登记限制了房屋登记簿记载的权利人处分房屋的权利，所以新《办法》对申请异议登记作出了严格的规定，权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，应当向房屋登记机构申请更正登记，只有在权利人不同意更正的情况下，利害关系人方能申请异议登记。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
记者：此前，集体土地范围内的房屋，基本上是不能登记的，现在农村房屋实际情况较多，此次对农村集体土地的房屋登记有无特殊规定？
程成顺：新《办法》统一了城乡房屋登记制度，该《办法》第一次将集体土地范围内的房屋纳入了房屋登记的范围。7月1日后，依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照房屋登记办法的规定申请房屋登记，农村村民住房不得转让给房屋所在地农村集体经济组织成员以外的人员。也就是说，只有建房人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，才能进行房屋登记。
记者：集体土地使用权可否抵押？
王黎B：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权是不得抵押的。但为了鼓励农民开发荒地，解决资金短缺等问题，国家有关法律规定允许以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等的土地承包经营权设定抵押；同时为发展农村经济，有利于乡（镇）、村企业融通资金，允许乡镇、村企业以其厂房等建筑物设定抵押，其建筑物所占用范围内的土地使用权一并抵押。
记者：从7月1日开始，居民申请住房登记或非住房登记，登记部门将怎样收费？
程成顺：此次，有关文件对房屋登记收费标准也进行了明确：房屋登记费按件收取，住房登记一套为一件，改变了此前一些地方按面积收费的做法，非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件；住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记费收费标准为每件550元；房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。房管部门按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元；经济适用住房登记，以及房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，减半收费。
记者：此前，在办理房屋贷款时，常要办理房屋抵押权登记，新《办法》实施后，抵押权登记是否有增加？有哪几类？
程成顺：新《办法》在抵押权登记方面增加了很多种类和内容。《办法》规定，不但可以办理一般房屋的抵押权登记，还可以办理在建工程抵押权登记、最高额抵押权登记，这三种抵押权登记都可以办理转移、变更和注销登记（最高额抵押权为确定登记）；还明确了预购商品房抵押权预告登记和房屋抵押权预告登记。
以预购商品房来抵押贷款用于支付购房款的，可申请办理预购商品房抵押权预告登记（即为原来的期房按揭贷款登记），其流程为：商品房预售合同备案→预购商品房预告登记→预购商品房抵押权预告登记；以购买现房（二手房，未办理转移登记的）来抵押贷款的，可申请办理房屋抵押权预告登记，但只有在办理房屋所有权转移预告登记后才能申请办理房屋抵押权预告登记。
记者：在今年7月1日之前，办理抵押权注销登记的，当事人凭银行提供的注销单，业主自己到登记中心就可办理抵押权注销登记手续。这种方式，常造成隐患，此前也出现了假注销的事例。新《办法》在抵押权注销登记方面，有什么预防措施？
程成顺：有。根据新《办法》规定，今后办理抵押权注销登记手续时，除业主（抵押人）到场外，作为抵押权人的银行也要派其代理人到场，由双方共同申请抵押权注销登记，才可被受理。同时，登记机构还要就有关事项询问申请人，询问笔录经申请人签字后存档。
记者：已领产权证的房屋，在新《办法》实施后，老产权证是否要更新？政策实施后，新老产权证将如何衔接？
程成顺：新《办法》实施后，虽然产权证的样式发生了变化，但并没有规定原产权证的有限期限，登记机构也不强制实施全面的换发产权证，而是在转移登记等过程中，逐步颁发新证。
记者：在以前的产权登记过程中，申请时有些材料不需要提交原件，此次新规定在申请登记时，对材料提交有何新规定？
王黎B：申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件（加盖印章）；申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记；申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本；委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。
记者：住宅小区中公共设施是否可登记？其产权怎样明确？
王黎B：建筑区划内依法属于全体业主共有的公用场所、公用设施和物业服务用房等房屋，在开发单位申请房屋所有权初始登记时要一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载为全体业主共有，但不颁发房屋权属证书。
记者：根据新《办法》规定，申请房屋登记时，应当由有关当事人双方共同申请，有哪些情形，可由当事人单方提出申请？
程成顺：有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有该《办法》所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律法规规定的其他情形。 房屋预告登记证明在法律上能证明商品房的归属吗？
12:19 提问者悬赏：5分 | wangjs817 | 分类：购房置业 | 浏览12212次
我买了一套商品房，房屋已经预告登记，银行按揭贷款已经办理，正在还款；现在发现开发商把这套房又卖给了别人，且别人正在装修。请问房屋预告登记证明能证明房子是我的吗？在法律上有依据吗？
20:57网友采纳
肯定房子是你的，预告登记的作用就在此。预告登记的时效是在能办理房屋产权证时间计算起3个月有效，在这三个月内，开发商即使擅自将房屋卖给别人也是无法为第三方办理房屋产权证的，对方没有房产证就不能确定房屋归属，所以房子还在你控制之中。你应该在开发商办理完整栋楼的大产权证后及时要求开发商配合你办理产权证，如果开发商拒绝，你可以拿着相关证件和预告证去房地产登记部门单方申请产权登记。如果过了三个月了，就失效了。你只能走司法途径。
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