民间借贷调解协议书背景下卖房的两次公证委托确认无效后原被告法院调解变卖第三人的房屋合法吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-04-25 09:05 标签： 民间借贷调解协议
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　　题记：
　　民间借贷中，债权人要求债务人出具公证售房委托书作为放款条件，债务到期未清偿时将房屋售与第三人，以清抵债务。遇该房在移转登记前被另案诉中保全，第三人提出保全异议的，申请保全的另案债权人如何应对该第三人的保全异议？司法应该给出怎样的态度？
　　3月31日，上海市司法局向各区司法局、市公证协会下发了《上海市司法局关于暂缓办理民间借贷类公证等事项的通知》，通知要求：
在上海市公证协会制定民间借贷类公证的办证程序细则出台之前，自日起，本市各公证机构所有涉及民间借贷类公证，有限合伙公司募集资金及其他涉及非金融机构的理财活动的公证事项，一律暂缓受理；日之前已经受理的一律暂缓出证。并且明确了涉及出售、抵押房产等处分性委托公证，公证员无法判断是否用于民间借贷的，也适用这一规定。
　　由此可见，公证业务涉及民间借贷等事项而导致的一些问题，已经引起多方关注和重视。在司法实践领域，民间借贷中与此相关的法律判断也讨论较多争议不断。本文就民间借贷中委托售房公证后涉及相关房屋的诉讼保全具体问题，设例探讨。
　　债务人A与债权人B，为担保债务履行，将登记于债务人A名下的房屋(下文简称涉案房屋)办理了抵押登记；债务人A向债权人B出具了委托B出售涉案房屋并处理所有与之相关事宜的公证委托书；双方还就涉案房屋签订了《房地产居间合同》(下文简称居间合同)，且在居间合同中约定：债务人A、债权人B于合同签订次日办理公证、抵押，而且债务人A先将房屋钥匙交给债权人B。
　　借款期限届满后，A未能向B偿还债务。B便以代理人的身份与C签订了《房地产买卖合同》(下文简称买卖合同)，约定了房屋款以及过户时间，但交房时间、违约条款、付款时间等重要条款均空白。此前，B与A在签订《居间合同》的当日已拿到了涉案房屋的钥匙，因此，B与C签订了买卖合同后，即向买受人C完成了交房。
　　在移转登记变更之前，由于原登记人A涉及他案，涉案房屋被法院诉中保全。C随后向保全法院提出保全异议。
　　首先须明确的是，当案外人对诉讼争议标的外的执行标的提出书面异议的，审查程序按最高法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条[1]适用，而审查标准应按最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条予以审查。
　　上述案例中，从保全申请人角度，欲达对抗C提出的保全异议，必须使以下四个条件中至少一项不能得到满足：(一)在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在法院查封前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
　　为便于分析，本文假定基于保全申请人的立场进行讨论。由此，应从以下角度予以思考应对：
　　一、房屋买卖合同效力判断
　　路径一：
　　从真实意思表示出发，A是否存在委托B出售其房屋的真意？
　　比较《居间合同》、抵押登记、公证委托书签订的时间及内容推知，B与A之间签订《居间合同》的真意系以涉案房屋的出售所得款偿债，此一合同行为的目的和意向，在于为双方之间原存的债权债务设定担保。A作为债务人，用意并不在于委托B代其出售房屋。因此，该委托代理行为不应发生法律效力，B以代理人身份与C签订的买卖合同系无权代理。更多公众号：minshangfa2015专注于民商法的实务研究，尤其是合同效力的实务研究。最新文章相关作者文章搜狗：感谢您阅读公证委托卖房的合同效力 本文版权归原作者所有，本文由网友投递产生，如有侵权请联系 ，会第一时间为您处理删除。抵押权能通过房屋全权委托公证来实现吗？--百度百家
抵押权能通过房屋全权委托公证来实现吗？
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一些平台为保证在借款人逾期是能够顺利实现抵押物之价值，通过与借款人签订抵押合同强制执行公证的方式来保障权益。房屋委托书公证具有较强的证据效力，实践中也普遍认可公证文书的真实性和合法性
导读：一些平台为保证在借款人逾期是能够顺利实现抵押物之价值，通过与借款人签订抵押合同强制执行公证的方式来保障权益。房屋委托书公证具有较强的证据效力，实践中也普遍认可公证文书的真实性和合法性，平台在办理抵押合同强制执行公证时，需要注意不能被法院强制执行的风险。
前面我们介绍过网络贷款平台风险有哪些，如何防范投资风险，在网络借贷中，由于投资人多且分散在各地，在房屋抵押贷款中，平台通常会要求借款人直接将房屋抵押登记在平台名下。并与借款人办理房屋全权委托公证，若借款人逾期不能偿还投资人的资金时，由平台将房产折价、拍卖或变卖后所得的价款按照比例清偿给投资人本金和利息。房屋全权委托公证甚至被认为是房产抵押风控的法宝，被很多民间小贷机构办理房产抵押贷款时采用。那么房屋全权委托公证究竟是何法宝？平台办理房屋全权委托公证后将享有什么权利？办理房屋全权委托公证后真的绕开司法程序来实现抵押权吗？
一、什么房屋全权委托公证？
首先，房产委托行为，是房产所有权人 (委托人)将办理与房产有关的事务，或者实施与房产有关的法律行为的权利授予受托人的意思表示。房屋全权委托，即委托人向受托人出具房屋委托书，将房产的全部权利项目委托给受托人，包括签订买卖合同、办理房产过户、房产租赁、房产抵押等相关事宜。根据中国公证协会《办理房屋委托书公证的指导意见》（下称“《指导意见》”）第二条之规定：“房屋委托书是指委托人为了授权他人代为办理房屋的购买、出售、互换、继承、受遗赠、租赁、抵押等事宜而单方签署的法律文书”。而房屋全权委托公证则是由公证机关对房屋全权委托书的真实性、合法性予以证明的活动，一般来说具有较强的证据效力。
二、房屋全权委托公证的办理根据《指导意见》第三条之规定：“委托人申请办理房屋委托书公证，应当亲自向公证机构提出，不得委托他人代理。”而在实践中，一些公证机构对办理房屋委托书公证有一定的条件限制
1、受托人的资格限制
有的公证机构仅对将房屋权利委托给近亲属的房屋委托书进行公证。即委托人的近亲属可以作为出售房屋的受托人；委托给近亲属的，其可以代为签订房屋买卖合同、收取房款和办理房屋过户手续等；委托给近亲属以外的第三人，其只能办理过户、领材料等程序事项，签订买卖合同和收取款项必须由委托人亲自办理；若房屋委托书之内容不符合上述限制的，则公证机构不对房屋委托书进行公证。
2、对委托事项的限制
有的公证机构不对房屋全权委托做公证，有的公证机构认为房产委托只能授权受托人代为签订房屋买卖合同，但不能代为办理收取房款、办理房屋过户登记等事宜。
故，从受托人之身份上看，平台作为受托人要办理房屋全权委托公证时，仅能得到代为办理房屋过户登记、领取材料等委托事项的公证，代为签订买卖合同和收取房款等委托事项则可能难以被公证。从委托事项上看，平台希望通过办理房屋全权委托公证来对债务人的房产享有完全处分权可能难以实现，最多仅能就签订房屋买卖合同事项获得公证。
此外还需注意，办理公证需本人携带身份证明材料（身份证、户口本、结婚证/离婚证等）亲自赴公证处办理。若委托人已婚的，需夫妻双方均在场。撤销公证需收回公证书，通知受托人。
三、房屋全权委托公证的效力
房屋委托书公证具有较强的证据效力，实践中也普遍认可公证文书的真实性和合法性，因此在房屋抵押中常常采用房屋委托书公证以增强证明力。但需要注意，一般来说，房屋委托书不办理公证，当事人也能依据该授权法律文书办理委托事宜，但房屋受让方是否相信房屋委托书之效力，以及相关房产管理机构是否支持债务人（房屋所有权人）不在场的情况下办理房屋变更登记需另当别论。
四、关于抵押合同的强制执行公证
一些平台为保证在借款人逾期时能够顺利实现抵押物之价值，还通过与借款人签订抵押合同强制执行公证的方式来保障权益。经我们了解，目前有的公证机构不办理民间借贷公证，有的公证机构则是要求抵押权人或者债权人本人亲自办理，不接受任何行使抵押权的受托人办理强制执行公证。同时抵押合同能否赋予强制执行效力在实践中也是具有争议的问题，平台在办理抵押合同强制执行公证时，需要注意不能被法院强制执行的风险。
文章转自：/cms/p/FC34D2AF-EB09-49B4-AA38-AEBDF0456FBF
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