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泰禾集团黄其森:2014全国两会观点发言总结
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一、为叫好推出的自住型商品房好不好？我要说，很好的，太好了！这是政府花大力气解决夹心层住房问题，实实在在的举措，是百姓实实在在的福利。我建议，这个政策可以推广，特别是高昂的特大城市！相反，人们担心的是，自住型商品房搞两年做做样子就不搞了，那对于后面具备条件、但还没买到的人来说，是一种不公平。政策不能着眼于短期，而要有持续性。如何持续、有续，是需要政府部门认真研究的。做好事不难，难的是一辈子做好事，要把好事做稳妥，做圆满。与自住型商品房的完成情况，从民生角度，建议列入地方政府考核机制。这特别有必要，比单纯的GDP考核，更体现民生的重要，体现以人为本的精神。凭啥不爱自住型商品房？无论是保障房，还是自住型商品房，开发商都要积极参与。一是响应政府号召，二是同样有利可图，有利润可赚。像泰禾拿到的台湖2号地项目，保障房面积7万多，可售商品房面积才5万多，我们一样干得很欢。刚刚50亿拿下的西局地块，内含自住型商品房5万平方米，我们没觉得有什么不正常。我们很骄傲能有幸参与到首都自住型商品房的建设中。相反，算算账，自住型商品扣除建安成本，销售不用推广，费用省了，客户不必寻找，都是排长队摇号产生，都是马上售完的，都是日空盘。这样的项目拿到手，或许赚的钱少些，但赚得踏实，赚得安心。如果政府在税费、审批等环节进一步优惠，金融机构有所倾斜扶持，相信越来越多的开发商会爱上自住型商品房。二、地位不会动摇，政策可进一步微调不管怎样争议，房地产应肯定其在新型城镇化进程中扮演的国民经济重要产业的角色，它在国民经济中的地位与重要性十年内都不会动摇。房地产问题既是民生问题，也是经济问题。据媒体报道，2013年，全国公共财政收入是12.9万亿，房地产贡献了6亿，占比近半；全国总收入4.1万亿，房地产直接相关的税收就占了1.9万亿。这是无需回避的事实。同时，房地产业可以拉动上下游数六七十个相关产业，具有根基性效应。在可以预见的未来10-20年，由于巨大的市场需求和人民生活品质的提高，房地产业对国民经济和人民生活的重要意义，仍然不会有根本性的改变。的黄金十年，才刚刚开始，特别百姓对改善的需求尤其强烈。我有一个观点，为房地产“正名”，也是替民生“松绑”。除保障房与自住型商品房等特殊房产用来解决中低收入人群的住房难题，属于政府干预行为，那其他方面则完全可以让房地产更多地回归市场调节中去，让各个阶层的民众，自由做出对房地产各类产品的决定和选择。在现阶段，由于政府强制性规定保障房用地的比例，也在一定程度上造成商品房用地的紧缺。例如北京宣布每年供地一半以上都用于保障房、自住型商品房，这样众多开发商争取有限的少有商品房用地，势必推高地价，进而推高项目的市场售价。北京可售商品房价格的上升，短期内不可避免。但只要保障房、自住型商品到位，就没有政府的后顾之忧。因此，建议放宽对可售价格的管制，允许开发商自主定价，并适时解除对高端的限购，如此既促进商品流通、满足市场需求，又增加政府税收，两全齐美。一手抓严格完成保障房、自住型商品房的任务，一手放开搞活可售商品房市场，两者平衡推进，让居者有其屋，让改善者得其美屋！四、首都要减负，北京核心化也应有取舍像北京这样的特大城市，要严格控制人口，雾霾都挡不住，痛到无法呼吸，还是在北京坚持到底，那么，还能有什么高招儿挡得住滚滚人流？其实，北京要减负，核心化要取舍。作为中国的首都、直辖市和国家核心城市，北京头顶上被称之为“核心”的帽子实在是多不胜数，比如：中国的政治、文化、科教和国际交往核心，中国经济、金融的决策和管理核心，活力聚集之都、文化先进之都，无数的资源都向着北京倾斜，政治、经济、教育、文化、医疗，全国无数的优秀的资源都过分集中在了北京这样一个城市身上，使得城市之间、区域之间的差别越来越大，社会不公现象越来越突出，“大城市病”越发沉重：交通拥堵、环境污染、住房紧张、健康危害、城市灾害、安全弱化等。严格意义上说，北京的高房价，源头即北京是核心的核心，全国只有一个核心，是越发团结一心的核心，无法分离的核心，牢不可破的核心。综观许多发达国家的核心城市，很少像北京这样集万千宠爱于一身的，几乎垄断了所有的优势资源。资源过分集中于一座城市，就好比父母过分溺爱子女中的一个，这种不平衡并不是一件好事。德国出名金融核心，加上魅力之都、展览之都，就位于法兰克福，而非在德国首都柏林。又如梦幻之城好莱坞，文化娱乐核心，就是洛杉矶市发展起来的，而非其首都华盛顿。像中国金融核心，过去一直提上海，其实还在北京，在金融街。能不能把几大银行总部全部放在上海呢，把银监会、保监会、证监会也放在上海呢？都是核心，舍不得任何一个核心外移，都是宝贝儿抱在怀里不撒手，各类资源特别是人力资源，只有一个出路，要想有出息，就是向核心靠拢。除了给核心取舍减负，城市规划也不宜把某项职能过于集中一地，目前所谓北京三大产业聚集区——国贸商务区、金融街、中关村都显得过于拥挤、过于庞大了，造成就业人口上下班的钟摆式效应，这点也有改进、分流、提高的空间。如果从初期规划开始，就考虑到工作人口的住宅供应，相对就近上下班，“大城市病”也就减轻了几分。五、莫让“乡愁”变异成“洋味”，何不推动地产“中国风”？核心城镇化会议提出，“让城市融入大自然，让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁”。从城市建设及文化考虑，目前中国传统文化在建筑方面的传承，由于规划缺位及执行问题，在全国诸多城市显得杂乱无章。相反，西洋建筑大行其道，抄袭众多，水平总体不高。冯小刚导演所说的，中国那些什么格拉斯小镇啊、普罗旺斯啊、加州水岸啊，匪夷所思，很难想象美国有个地方叫或通州？这是文化不自信的表现！任志强也表达了类似观点，千篇一律的罗马小镇哪来的乡愁？中国传统建筑的保护不能只靠成龙，祖宗留下的东西要珍惜。同时，中式建筑的传承不能只靠保护，还要发展、传承、创新，为下一代留下可鉴赏的东西！我认为，一方面我们不否定楼盘项目风格的多样化，海纳百川，但另一方面咱们是中国地产商，有责任、有义务振兴中国的建筑、园林文化。1、政府部门在城市建设方面要有导向意识，扭转建筑西化的崇洋风气，鼓励和扶持“”建筑，做到“师古不泥古”，中而不古，新而不洋，西技中魂。在规划审批上有导向，甚至上有倾斜，以此鼓励中国建筑元素在城镇化建设进程中扮演重要角色。2、政府可在发动学界对中国建筑文化进行引导扶持，如召开全国范围的新中式建筑、园林研讨会，树立优秀典型，形成示范效应和集聚效应。3、在复兴新中式文化建筑的同时，也应注意要做到因地制宜，不要盲目复制，要结合各地特色，量身定制出符合当地历史文化味道的“乡愁”。4、建议地名审核单位，不宜随意变更有文化感的历史地名，不应将地名轻易变更为西式楼盘名称。
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“黑马开发商”黄其森的底线思维
　　文/新浪财经专栏作者 波波夫
　　2012年上半年，全国地产形势一片迷茫时，黄其森剑走偏锋，在北京、上海土地拍卖会上频频举牌，拿下了10幅土地，全年拿地金额将近200亿元。今年头三个半月，泰禾又砸下143亿元，在北京、天津、南京等地夺得9幅地块。
泰禾集团董事长黄其森
　　董事长黄其森，无疑是2013年最抢眼的“黑马开发商”之一。
　　4月17日晚，泰禾集团2013年年报公布之后，董秘办的电话就一直响个不停。泰禾集团财报显示：2013年，集团实现总营收突破61亿元，同比增速超过130%，净利润、合同销售金额等各项经营指标均实现翻番。
　　业绩飙升的背后，离不开泰禾集团过去一年，在一线城市土地市场的积极布局。
　　2012年上半年，全国地产形势一片迷茫时，黄其森剑走偏锋，在北京、上海土地拍卖会上频频举牌，拿下了10幅土地，全年拿地金额将近200亿元。今年头三个半月，泰禾又砸下143亿元，在北京、天津、南京等地夺得9幅地块。
　　“那些地，如果是如果去年年底再拿，可能要花四百亿。”黄其森说，拿地的价值不在于金额大小，而在于含金量。“我们拿地的含金量就在于率先起步，以比较便宜的价格拿到了京沪地区的一些稀缺地块。”
　　黄其森说这番话的同时，坐在一旁的泰禾集团总裁助理沈力男拿着手机补充说，刚刚(4月18日)住总集团在大兴生物医药集团拿到一块地，折合楼面价比泰禾集团在十天前在大兴黄村拿到的那块地每平米贵了一万多。“你看，就隔了不到两个礼拜，手中的土地价值就快翻了一番。”
　　“我从来都不是一个激进的人。”黄其森说，十年银行的从业经历，培养了他对于风险的高度警觉。黄其森1965年出生在福建，曾在中国福建分行任职。31岁那年，黄其森辞去银行工作，创办泰禾(福建)集团，并担任董事长至今。
　　事实上，泰禾集团进入北京市场已经将近十年，但大规模的拿地、做项目不过只是最近两三年的事情。
　　2002年刚进北京市场，黄其森做的第一个项目，就是位于通州运河附近。“当时，刚刚进入北京，做的还是别墅豪宅，定价都困难。”泰禾集团差不多用了十年时间去了解北京的市场。这里面，蛰伏十年既有一个积蓄资金、经验的过程，更重要的是黄其森需要等待一个时机。
　　银行工作出身的黄其森历来强调底线思维。底线思维的第一要义，就是“一定要拿有价值的地块。地拿对了，往往就成功了一半。”在黄其森看来，有价值的地块主要集中在“福建大本营+北上广深一线城市”。最近几年，泰禾集团的土地布局基本上都是围绕着持“扎根福建本土、深耕一线城市”的战略执行。
　　黄其森“坚定看好一线城市。”2013年，在泰禾集团拿地总金额中，用于北京和上海的就占到全年总盘子的48%。而今年截至4月18日，这一占比已经进一步上升至82%。
　　对于当前热议的“京津冀一体化”，在黄其森看来，随着低端产业的迁出，高端产业的进一步聚集，北京对于高端人群将更具吸引力，届时，“北京的地产价值不是被削弱了，而是会大大地增强。”
　　“北京上海之外城市拿地，我们一般会控制在100到200亩，不会占用过多资金。”黄其森决定是否在一个城市拿地的时，尤其看重三个指标：
　　一是房价水平，“房价太低的地方不去”。此前，泰禾集团曾经涉足西安市场，但经过一两年的调研之后发现，当地房价平均不过六千七元，而在泰禾集团大本营福建，诸如泉州、漳州的一些乡镇的房价都过了一万元，“在西安要花很大力气才能做到一年二三十亿的销售额，如果硬着头皮做下去，肯定是吃力不讨好。”基于这一点，泰禾集团基本放弃了在中西部城市的布局。
　　二是看当地的土地供应量和住宅库存量。2012年初，很多开发商纷纷涌入杭州拿地，这年杭州的土地出让金总额突破了一千亿元。当时，泰禾集团一度也曾考虑要不要也在杭州拿点地，后来黄其森一看杭州的土地供应堪称天量，决定还是不去凑热闹了。“你看看北京的库存量，不到4个月就能全部卖完，去化速度非常快。”
　　三看增长前景。以前泰禾集团从不考虑在天津拿地，但今年4月9日，泰禾在天津武清靠近京津高速至高村收费站附近拿了一块地，而且还是溢价200%，“高村地块并不处于武清城区，而是毗邻北京，客群也将主要面对北京。”
　　黄其森透露，未来那里又将是一个“院子”项目。之所以选择武清，也是看到了武清地价、房价大幅低于香河、固安，“未来京津冀一体化，北京的发展大方向，应该是向东、向南，武清现在正是这样一个价值洼地。”
　　除了谨慎买地之外，黄其森的底线思维另一个法则就是：“高周转”。
　　泰禾集团的高周转究竟有多快？在公司起家的福建省内，福州、厦门、泉州，泰禾集团的一个项目，从拿地到开盘，一般只需要五到六个月，去年10月在福州永泰红峪，10月拿地，6月开盘，中间还包括春节假期，差不多创下了当地开盘最快的记录。在北京，泰禾的项目大概需要七到八个月，在上海时间稍久一些，也只需九个月时间。
　　这种高周转也源自负债压力，由于最近两年在北京、上海拿地节奏较快，泰禾集团的负债率明显上升。据年报披露，2013年公司的短期借款增长了十多个百分点，资产负债率从2012年底的83.13%上升至85.74%。这就需要公司在运作具体项目时，尽量快进快出，以便保证资金链的通畅。
　　泰禾集团在北京通州台湖板块的“一号街区”项目，2013年4月份拿地，12月开盘时，周边新拍出的楼面价已经上涨了近三倍，最终的开盘价还是定在三万多元，首批773套房源开盘当日售罄。“我们当初拿地的楼面价只有一万多点，能卖到三万多，很不错了，没有必要捂盘。”黄其森说。
　　并非每一个企业都能玩转高周转。从拿地到到开盘，七八月时间，需要完成项目设计、建委报批，“你得熟悉进入的每一个城市的特点，它的规划有什么讲究，如果规划在建委那里没通过被打回来修改，这一来一去，一个月的时间就没了。”黄其森说，泰禾集团的高周转的关键在于“高质量”。
　　“高周转，并不等于给产品做减法，比如有的公司，为求周刊速度，该精装的改为毛坯，庭院绿化该种大树的变种草坪，这样的高周转，只会消耗企业的信誉。”当被追问到泰禾集团如何做到“高质量”的高周转时，黄其森又回到了土地上，“只要拿地成本下来，整个项目的成本就会下来，接下来的流程才有可能高质量完成。”
　　(本文作者介绍：纸媒遗少，杂志走卒，资深键盘敲打工。) 　　本文为作者独家授权新浪财经使用，请勿转载。所发表言论不代表本站观点。
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纸媒遗少，杂志走卒，资深键盘敲打工。
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泰禾总部落户福州泰禾中心 黄其森透露两大发展思路
日 19:27:33　浙江在线-住在杭州网
【摘要】在众多闽企纷纷将总部搬离福建的风潮中，泰禾集团选择坚守福州，将总部搬到了福州东二环的泰禾广场。
　　在众多闽企纷纷将总部搬离福建的风潮中，泰禾集团选择坚守福州，将总部搬到了福州东二环的泰禾广场。
　　据悉，泰禾中心将成为泰禾集团总部、福州住宅地产公司和商业地产公司的办公场地。对此，泰禾集团董事长黄其森表示，企业的发展壮大离不开家乡人民的支持。作为成长于福建的企业，也有责任和义务支持家乡的经济建设和社会发展。
　　在总部落成之时，泰禾集团发布了全新企业形象LOGO。新LOGO由&T、a、h、o、e&五个字母和中式书法&泰禾&两个部分组成。黄其森表示，新LOGO是中国文化和国际化的完美结合，更体现出泰禾传承中国文化、走向国际化的发展思路。
　　黄其森现场揭晓泰禾全新LOGO
　　今年以来，泰禾集团新进入苏州、佛山、东莞、珠海等二线热点城市，并且加大了在深圳、上海等战略重点地区的投入。截止目前，泰禾集团扎根福建本土市场，深耕环北京、长三角、珠三角等一线区域，已进入上述区域共16座城市。
　　在土地获取方式上，除传统招拍挂之外，还采取股权收购及合作开发模式，土地投资金额已高达267亿，延续着逆市扩张的势头。
　　国海证券在研报中指出，泰禾集团今年加大在一线城市的布局，其中，北京、上海、深圳3个一线城市的货值约为1461亿元，占比高达59%，布局版图的扩张有望使地产销售在未来两到三年再次迎来业绩释放。
　　泰禾集团的高端产品院子系列先后在全国各地进入强销期。上半年，泰禾厦门院子以超27亿销售额问鼎厦门商品住宅销冠，泰禾在南京的院子系产品又荣登2016年半年度2000万级以上别墅销冠。根据克而瑞的数据显示，截止到今年11月底，泰禾集团实现销售额301.6亿元。
　　黄其森表示，未来，泰禾将坚定转型步伐，以房地产为主业，同时在金融、医疗健康、文化等领域多轮驱动，不断发力，齐头并进，以全新形象踏上全新征程。
　　目前，泰禾金控平台搭建趋于完善，已经拥有银行(福建海峡银行、福州农商行)、证券(东兴证券)、保险(海峡人寿、香港大新寿险)和第三方支付(福建一卡通)等多元金融牌照资源，布局了&大金融&产业链。
　　此外，在医疗板块中，泰禾拥有福建汇天生物制药公司、美国阿莱恩斯医疗服务公司等，积极布局高端医疗产业。近日，泰禾集团还涉足影视行业，打造&泰禾影城&，加速泰禾文化产业链的延伸与多元化发展。
来源： 　作者：徐倩 　编辑：杨佳奇
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