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中介向买房者发“催告书”引争议（图）
南昌中环地产顾问有限公司：如卖方拒履约将退还买方2万元定金
【字体：&nbsp &nbsp 】&& &&来源：中国江西网-新法制报&&编辑：兆明&&作者：
　　&6月份签订二手房交易合同，到现在还没履行，多次邀请卖方出面沟通，但其坐视不理，似乎没有卖房的意愿。&近日，南昌的魏先生因买房的事满肚子委屈。卖方拖着不愿完成交易，而中介方南昌中环地产顾问有限公司（下简称&中环地产公司&）又向他下达了限期催告，要求3天内履行买卖合同。
　　10月21日下午，南昌中环地产公司表示，单独对买方下达限期催告书不合理，卖方确实存在不配合交易的行为，如果卖方放弃履行合同，买方无需承担违约责任。
南昌中环地产顾问有限公司向买方发出的&催告函&
　　中介一句话致卖方改主意？
　　&合同签了几个月了，卖方却不来交易，不知道打什么主意。&因买二手房的事，魏先生近期很是头疼。
　　魏先生告诉新法制报记者，他想在南昌市青云谱区购买二手学区房，今年6月份，通过南昌中环地产公司南飞分店看中了洪都生活区南飞公司宿舍的一套房源。交易三方见面后，于6月18日签订了&买卖居间合同&。合同约定：房屋面积为86.26平方米，售价80万元，买方通过银行商业贷款方式购房。同时，合同还约定，房屋产权完善之日起的7个工作日内，交易三方共同到房管部门办理产权过户登记手续。合同签订后，魏先生按约定向中介方交了2万元定金。
　　&这套房是遗产继承房，签合同时，还未过户到卖方名下。&魏先生说。到了8月份，卖方完成遗产房产权过户手续后，他接到中介通知前去办理买卖交易。魏先生称，为了减轻自己买房偿还利息的压力，他提出将合同约定的&商业贷款&更改为&公积金贷款&。
　　&当时，卖方同意了我的要求，答应针对更改贷款方式签订补充协议。&魏先生说，&后来中介签约人员对卖方说，如果他（魏先生）贷不到款，你要担责。&
　　&因为这句话，卖方当场改变主意，不同意我更改贷款方式。&魏先生表示，自己有选择何种贷款方式购房的自由权利，对卖方并无影响。
　　交易未达成中介向买方发&催告书&
　　而让魏先生没想到的是，因交易三方见面后没有履行交易，卖方便一改此前主动卖房的态度，拒绝露面。&中介约他来交易也不来，我多次到他家去，他都不开门与我协商。&魏先生说，现在卖方似乎没有卖房意愿，让他感到很不解。
　　就在他等待与房东协商的时候，10月15日，中环地产公司向其发出了一份&催告书&，称因其迟迟不来办理合同相关手续，现催告其三个工作日内履行合同义务，如逾期，卖方有权单方解除合同，其所交定金转违约金处理。
　　&是卖方不配合交易，却只向我发催告书，由我承担违约责任，这合理吗？&魏先生感到很不可思议。
　　若卖方放弃履约将退还买方定金
　　10月21日下午，新法制报记者随同魏先生来到南昌中环地产公司总部。
　　中环地产公司总经理助理张冬菊表示，目前卖方确实涉嫌不配合交易，为了尽快促成合同履行，他们也多次联系卖方，但对方一直不露面。
　　对于签约人员的话影响卖方的想法一说，张冬菊表示，他们的签约人员当时也只是提醒卖方，并没有直接建议其不要同意买方将商业贷款更改为公积金贷款。
　　针对发出催告书是否合理，南昌中环地产公司法务专员万律师表示，因买卖居间合同签订已经数月，但却一直没有履行，而公司多次催促魏先生履约都没有前来，所以他们公司向客户发出催告函没有任何问题。
　　那是否对买卖双方都发出了催告函？对此，万律师承认，只针对买方魏先生发出了催告书。
　　不过，万律师说，目前了解到的情况表明，卖方确实存在不配合交易的行为，所以他们催告买方的做法不妥。
　　最后，中环地产公司方面表示，此前对买方所发出的催告书作废，将积极做通卖方工作，督促其配合履行合同，并建议其配合买方魏先生签订补充协议，约定将商业贷款更改为公积金贷款。而如果卖方放弃履行合同，魏先生无需承担违约责任，他们公司将退还2万元定金。
　　文/图 胡佑君 记者李志强
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卖方什么时候有权解除房屋买卖合同
时间：&&|&&作者：叶平&&|&&浏览：1465
近几年，房价一直上涨，诱发了交易中卖方毁约的冲动，但由于房屋买卖合同一般都约定了严格的违约责任，卖方毁约的成本较高使得卖方不敢轻意毁约。卖方在伺机等待买方违约，一旦买方违约在先，卖方行使合法的解除权。
近几年，房价一直上涨，诱发了交易中卖方毁约的冲动，但由于房屋买卖合同一般都约定了严格的违约责任，卖方毁约的成本较高使得卖方不敢轻意毁约。卖方在伺机等待买方违约，一旦买方违约在先，卖方行使合法的解除权，让合同终止，这样卖方不用支付任何成本就能实现不卖房的目的，继续享有房价高涨所带来的高收益，而且还可以顺理成章地吃掉买方的定金、追究买方的违约责任。问题的共同点就是：买方先违约了(如延期支付定金、延期支付首期款、逾期办理资金监管、逾期办理银行按揭等)，卖方可不可以立即解除房屋买卖合同?要回答“可以”或“不可以”，首先要解决“卖方到底什么时候有权解除房屋买卖合同”这一问题。根据我国的规定，合同的解除主要有两种方式，即当事人协商一致解除合同及当事人行使约定或法定合同解除权解除合同，实践中，后者是合同解除的常见方式。所谓合同解除权，是指合同约定的解除合同条件成就时，或出现法律规定的解除合同情形时，当事人双方或一方享有解除合同的权利。约定解除权的行使条件由当事人在合同中具体约定，如二手房买卖双方可以在房屋买卖合同中约定卖方延期交房多少日或买方延期付款多少日，买方或卖方有权解除合同。法定解除权的行使情形由法律具体规定，如我国合同法第94条规定的五种法定解除情形：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(5)法律规定的其他情形。具体到二手房买卖中，买方违约在先，如果合同中有诸如一旦出现买方此种情况的违约、卖方有权解除合同的明确约定，则卖方解除合同完全合法。例如，房屋买卖合同中约定，“买方应于本合同签订后五日内向卖方支付首期款人民币5万元，若逾期，须每日向卖方支付万分之五的，逾期超过五日，卖方有权单方解除本合同。”后买方因为工作忙，忘记向卖方支付首期款，超过五日后，卖方就有权根据合同的约定，直接书面通知买方解除房屋买卖合同。但如果房屋买卖合同中没有约定“逾期超过五日，卖方有权单方解除本合同”的内容，那么卖方要想解除合同只能先向买方发出催告，要求买方在合理期内履行支付首期款的义务，如果买方还不履行，卖方可援引我国合同法第94条(3)之规定，行使合同解除权。除非买方明确表示不支付房款，否则，卖方在解除合同前的催告程序不可免。实践中经常会出现买方因资金紧张，晚了几天才付款，卖方就迫不急待地要解除合同，但不愿向买方发出履约催告，理由是卖方担心一旦发出催告，买方必定会及时付款，到时他就不可能再解除合同了。而司法实践中，如果卖方没有经催告就发通知要求解除合同，除非合同明确约定准许，否则法院会判决卖方承担违约责任。原因是：卖方面对买方的违约，应当采取与买方违约相当的抗辩措施，即如果买方构成根本性违约，卖方可以解除合同;如果买方只是轻微违约，卖方只能要求买方继续履约、支付违约金或适用定金法则，而不可以解除合同。
作者： [上海-浦东新区]专长：婚姻家庭 劳动纠纷 公司法 合同纠纷 房产纠纷 律所：上海市海华永泰律师事务所7489积分 | 帮助2660人 | 234个好评电话:
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- 合同范本大全 】
　　如今成了一个热门话题，为了更好的维护自身的权益，无论做什么，我们都得有合同意识。所以我们需要懂得一些必备的合同知识。下面是小编跟大家分享的有关合同的信息，仅供参考。更多相关信息请参考 合同网。（本文为你提供两篇。）
　　根据《》的规定，成立的合法有效的合同，不得随意解除，同时在合同法中明确解除合同有以下几种形式：约定解除条件的解除，法定条件的解除，以及双方当事人协商一致的解除。也就是不存在当事人任何一方发送解除合同函，就必然会导致合同解除。但是你的发送解除合同函，就意味着你不会再继续履约，所以在没有上述条件下单方发送合同解除函，会导致本方根本违约，会让对方追究违约责任。对方在追究完违约责任后是否可以要求继续履行合同，就要看双方所签订的合同是如定。
　　会有什么后果?就像前文所述会导致本方根本违约，使得对方追究违约责任。这中间会牵涉到一个问题，是不是解除合同函发到对方手中，对方的损失就是计算到收函之日?有部份合同在合同中约定了迟缓履行的迟缓履行金。或者是因为房价下跌，导致买方不再愿意继续履行合同，买方单方发函要求解除合同，那么卖方收到解除函之日，是不是卖方房价下跌的损失就只计算到当天?本人觉得因为其合同解除函本身发送并没有相应的依据，所以并不必然合同解除，所以我觉得对方仍然可以计算迟缓履行金。对价下跌情况下，买方单方发函之后，是否房价下跌损失就计算到卖方收函之日止?我个人觉得不会，除非是卖方已经出售该房产，那么该房产的最终损失可以确定，而卖方没有出售的情况下，我觉得卖方可以追索差价损失，到开庭之日的。
　　企业在经营中，常会遇到这样的棘手问题：履行合同，则会给企业带来经济损失;如不履行，又怕承担法律责任。
　　面对这种两难的境地，企业该如何应对呢?企业只有充分地了解单方解除合同应具备的条件，才能摆脱困境。
　　《中华人民共和国》第8条规定：&依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。&但在的过程中，如果出现了法定的可以解除合同的情形，一方当事人就可以依法解除合同，终止合同的权利与义务，这就是合同的单方解除。
　　《中华人民共和国合同法》第94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同。
　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力指当事人在订立合同时不能预见的、对其发生和后果不能避免并且不能克服的客观条件，包括自然灾害、战争、社会异常事件等。
　　(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。主要债务即次要债务的对称，是指根据合同的约定，当事人应当承担债务的大部分或者对债权人权利有重要或根本性影响的部分。
　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行的。迟延履行是指债务人无正当理由，在合同约定的履行期届满，仍未履行合同债务;或对于未约定履行期限的合同，债务人在债权人提出履行的催告后仍未履行的。
　　(四)当事人一方迟延债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的。如果合同约定的履行期限或者其他合同条款对当事人权利义务至关重要，一方有违约行为将严重影响到当事人订立合同所期望的经济利益时，当事人可以不经过催告程序而直接单方解除合同。比如季节性、时效性强的标的物迟延交货，则另一方当事人有权单方解除合同。
　　(五)应当先履行债务的当事人有确切证据对方有下列情形之一的。
　　1.经营状况严重恶化;
　　2.转移财产、抽逃资金以逃避债务;
　　3.丧失商业信誉;
　　4.有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，可以终止履行。终止履行后对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，终止履行的一方可以解除合同。
　　(六)法律规定的其他情形。
　　1.借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或解除合同(依据《中华人民共和国合同法》第203条规定)。
　　2.承租人未经出租人同意转租货物的，出租人可以解除合同(依据《中华人民共和国合同法》第224条规定)。
　　需要说明的是，当事人单方解除合同的，应当对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人院或仲裁机构确认解除合同的效力。
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鉴于甲方和乙方于 年 月 日签署了《劳动合同》(合同编号： )(详见附件)。基于乙方个人生涯规划发展原因，并经甲方和乙方协商一致，双方同意按照本协议约定的条款和条件提前解除该《劳动合同》。
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出卖方延期交房能解除合同吗
13人阅读 来源：律师365
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&&在进行房屋买卖的时候，作为出卖方，最重要的一个义务就是要按照约定的时间交付房屋给者。但是，实践中经常出现出卖方的情况，这种时候，购房者是否可以要求吗？详细内容请在下文中进行了解。一、出卖方延期交房能解除合同吗当事人一方迟延履行主要，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院《纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。以上法律规定的含义有三点：1、购房人如欲解除合同，应当先进行催告。2、经催告后过了三个月，开发商仍然没有交房的，购房者取得。就是说购房者解除合同的条件是第一开发商延迟交房;第二经过催告;第三催告后满三个月仍未交房。3、购房者权的有效期是从催告日起三个月后开始，一年后结束，即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同，超过一年期限，则永久性地丧失了解除权(当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外)。并且，如果在购房者取得解除权后，开发商有催告购房者行使解除权的，则解除权的有效期缩短为三个月。以上规定中，两个催告和两个三个月的规定应当区分清楚，一为购房者催告开发商交房，一为开发商催告购房者行使解除权;一为购房者催告后经过三个月取得解除权，一为开发商催告后购房者的解除权有效期缩短为三个月。二、出卖方延期交房要赔偿么1、按照《》的有关规定，出卖人延期交付房屋的，应当支付或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。2、违约金、赔偿损失、解除合同可同时主张吗?如果合同中约定的延期交房的违约金较高，发生纠纷诉诸司法后，开发商以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;如果合同中约定的延期交房的违约金过低，购房者可以请求增加，法院会支持以违约造成的实际损失确定违约金数额。以上规定可知，合同既约定违约金又约定了赔偿损失的，不能同时适用，可择一较高者适用。3、购房者选择解除合同的，能否再要求支付违约金或要求赔偿损失?可以。违约金或赔偿损失基本都是对违约造成一方损失的补偿，解除合同后，一方仍然会存在损失，至少会发生购房款利息的损失，该损失应当补偿，因此解除合同和违约赔偿可以同时主张。需要说明，实践中，要是出卖方延期交房能解除合同。不过这时候也有一定的条件限制，而不是一旦出现卖方延期交房的情况，买方就一定可以要求解除。这种情况下，是卖方存在违约行为，因此买方是可以要求作出相应赔偿的。
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