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鼓楼铁北片区113个老旧小区将出新
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
幕府山新产业区效果图 记者从区获悉，鼓楼区新近了关于铁北片区发展的核心建议，将用八到十年的时间完成铁北片区更新改造，以商务商贸、科技创新、文旅体验三大产业为主攻方向，将鼓楼铁北地区建设成为承启老城、辐射江北的滨江活力发展区，生活宜居样板区，产城融合示范区。 主攻方向有三大产业 据悉，鼓楼铁北片区整个规划范围北起幕府山鼓楼区界，南沿津浦铁路，西起大桥南路，东至鼓楼与、玄武区界，约15平方公里，涵盖小市、幕府山街道全部区域，以及宝塔桥街道大部分区域。 现在的铁北地区是鼓楼区城市建设的一块“洼地”，而未来的铁北将以商务商贸、科技创新、文旅体验三大产业为主攻方向，发展高端商务商贸，打造北路商务商贸轴；融合文创产业旅游产业，形成桥东滨江片区文创休闲旅游产业带；发展以互联、信息技术为代表的科技创新产业，打造创新创业特色小镇。 113个老旧小区将整治 在铁北片区的更新改造中，鼓楼区将以民生福祉为切入点，加快该片区的老旧小区综合改造，出新整治113个老旧小区，将惠及居民6万户。与此同时，还将加强老旧小区的，积极推动既有住宅加装电梯，提升住宅使用能和宜居水平。 除了老旧小区的出新整治，鼓楼区还将以幕府小镇产业园区为依托，建设10万平方米的人才安居住房，吸引和留住各类优秀人才创业创新。 公共配套方面，除了高标准配置社区服务中心、社区卫生服务等公共设施外，还将建设4所，4所小学，推动片区教育水平整体提升，实现教育均衡发展。 新建14条城市支路 在铁北片区的更新改造中，还将实施片区的生态修复和城市修补，通过生态景观塑造、游园绿地建设等一系列手段，恢复城市生态系统的自我调节能。结合桥东片区改造，贯通滨江风光带上元门段。有序推进城市山林绿地建设，深入推进幕燕旅游风景区开发建设，启动老虎山—象山公园规划建设等。 市政基础设施改善方面，将通过完成红山南路西延、安怀东路拓宽、北祥路一期等城市干道建设，打通铁北片区对外交通和内部干路系统；通过新建翠庭路、郭家山路、伍佰村路等14条城市支路，优化局部交通微循环。
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阿克苏市塔北路项目可行性研究报告书.doc 60页
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阿克苏市塔北路项目可行性研究报告
对本案进行可行性分析，旨在通过对当地经济、文化、房地产市场及宗地分析，提出项目规划的理念、项目定位、市场定位及分期开发的初步建议；
以规划和开发为前提，进行项目投资价值分析，阐明项目开发中存在的问题和产生的效益，并通过成本分析、毛利润分析、税后利润分析、盈亏平衡点分析、投资敏感性分析，为投资决策提供依据，为项目运作保驾护航；
本案从城市战略背景及项目资源分析，我们将本案定位为CLD概念，也就是中央居住区。项目定位为复合地产项目，即融合商业、商务、商住和居住为一体的大型地产项目。
本案主要经济技术指标参照行业规划的主要标准和项目定位展开，其中总用地面积379423，总建筑面积574134平米。住宅按1.5的容积率规划,建筑面（含底框商业）积524134平米；商业按1.67的容积率规划,地上四层\地下一层,建筑面积50000平米；
由于缺乏土地价格资料和可参照对象，在土地价格演算上存在一定误差,仅供参考使用。其它成本和财务分析，均参照行业标准展开，虽有所出入，但具有很强的参考价值；
本案项目规模较大，我们共分五期进行开发，每期开发约10万平米，基本处于市场可消化的范围内。项目建设采用滚动开发模式，以销售资金支持后续开发，保证资金使用的效率；
项目分五期开发，价格逐步走高，住宅演算的平均价格为1950元/平米，底框商业演算的平均价格为7000元/平米，商业演算的平均价格（五层）为5120元/平米；
该项目总的销售额是136123万元。其中住宅销售额99003，底框商业销售额11760万元，商业销售额25360万元；
根据分期开发和销售计划。2008年初开发建设，当年实现销售业绩20516万元，2009年实现销售业绩21184万元，2010年实现销售业绩21852万元，2011年实现销售业绩22520万元，2012年实现销售业绩34691万元，2013年实现销售业绩15360万元。
该项目的开发总成本是99790万元，可以实现36333万元的税前利润，投资的税前利润率是36.41%；项目的税后净利润是23605.5万元，投资的净利润率是23.66%。
项目住宅部分的毛利润总额是25353万元；税后净利润是14996.65万元，投资的净利润率是17.56%。项目商业部分的毛利润总额是10980万元；税后净利润是8608.84万元，投资的净利润率是59.87%；
对项目利润影响最大的变动因素是土地成本和商业项目的销售率，这也是导致本案投资风险的主要因素。其次，土地获取的政策性风险、周期性风险都是必须加以重视的因素；
从整体财务分析而言，本案具有较好的盈利能力，对企业品牌战略提升和可持续发展意义重大，因此具备运做价值；
为保证项目投资万无一失，并为本案的运做提供更多的参考意见，建议对本案进行更加细致的调研和论证工作，受时间、精力和资料限制，本案为初步方案，仅供参考和借鉴；
第一部分、项目决策背景及摘要
1．1外部环境
1、城市发展规划与宗地的关系对项目开发的影响
按照阿克苏市的规划，“十一五”期间，阿克苏市城市建成区规模扩大到45平方公里（现为27平方公里，基本实现翻番），基本建成“一轴两翼”城市发展框架，城市绿化覆盖率将力争达到40%。在未来的发展中，阿克苏市将改造多浪河，扩建多浪公园，建造库玛拉克河东岸永久性河堤，重点建设“五纵四横十一湖”，全力打造森林化、生态化、环保型的“水韵之城”。
其次，阿克苏地区人口增长和城镇化水平在未来十年，将获得快速的发展，以“阿温”和“库拜”为核心的两大城市圈将促进区域经济的增长。本案位于阿克苏市中心，依托人口和经济优势，必将对该地块价值产生实质性的利好，房地产价格和销售也将进一步向好的方向发展，如此多的宏观因素都对本地块产生长期而深远的影响。
阿克苏地区人口增长预测（万人）
2000年 2005年 2010年 2020年
地、市、州 合计 城镇 乡村 合计 城镇 乡村 合计 城镇 乡村 合计 城镇 乡村
自治区 .10 0.00 725.00 0.00 910.00 0.00 0.49
阿克苏地区 214.11 48.00 166.11 232.94 53.58 179.36 250.94 62.74 188.21 288.37 100.93 187.44
2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位
该区域属于阿克苏市传统的维族居住区，其居住拥有相当长的历史，作为维族墓地的所在地，在维族文化中占有重要的
正在加载中，请稍后...阿克苏，你是南疆的交通枢纽吗？
——对阿克苏打造交通枢纽的思索与叩问
来源：克拉玛依日报&&&&作者：戴旭虎 胡林&&&& 11:20:15
阿克苏飞机场。
阿克苏宽敞通达、设施完善的高速公路。
阿克苏的优势
●区位：不但地处南疆的中心，同时也处于新疆南北疆的中心位置
●航空：已拥有两个机场，机场建设在南疆各地州市中已位居第二
●铁路：库车县和阿克苏市都是南疆铁路上最重要的节点；建成南疆第一条煤炭专用运输铁路，并于去年12月通车
●公路：新疆干线公路网布局是 “三横两纵两环八通道”，其中的一横一纵一环一通道都经过阿克苏；南疆有四条高速公路，其中两条经过阿克苏；南疆现有五条高等级公路投用，其中三条经过阿克苏地区
阿克苏的不足
●阿克苏在密集通达的交通网、发达的经济、足量的人口、强劲的消费、庞大的仓储、便捷的物流、可观的吞吐方面，都有不同程度的欠缺，还不能称作是真正的交通枢纽
●不足之一：阿克苏与巴州虽同为乌市—喀什之间的节点，但铁路优势明显不如巴州
●不足之二：在南疆，阿克苏机场的吞吐量赶不上喀什与库尔勒
●不足之三：喀什的仓储、商贸、旅游、基础设施、人口基数、政策扶持力度等方面都胜过阿克苏
●不足之四：天山公路是阿克苏地区打造交通枢纽的一张王牌，但其在大宗物资运输方面，运力有限
在对外宣传中，阿克苏地区一直在打这张王牌——新疆南疆交通枢纽。
阿克苏的理由颇有说服力，因为它在区位、公路、铁路和航空四个方面均有优势。
在区位方面，阿克苏不但地处南疆的中心，同时也处于新疆南北疆的中心位置。
在机场建设方面，目前阿克苏地区在阿克苏市和库车县共有两个机场，虽然与巴州现有四个机场的豪阔比，还颇有差距，但在南疆各地州市中，已位居第二。
在铁路方面，不但阿克苏地区的库车县和阿克苏市，都是南疆铁路上最重要的节点，而且全长506公里、总投资59.75亿元的阿克苏——库尔勒铁路复线建设已近尾声，预计明年可以投用。
除此之外，去年12月，库车西至俄霍布拉克的86公里长的铁路建成通车，这是南疆第一条煤炭专用运输铁路，也是对库车资源型城市地位的进一步巩固。
据悉，阿克苏市到阿拉尔市的全长98.55公里、总投资21.37亿元的铁路，目前国家已经批准建设，也已进入预可研阶段。
阿克苏地区关于铁路网的中远期规划是“两纵两横五支”，目前这个目标已完成过半。
阿克苏之所以自豪地宣称是南疆交通枢纽，主要是因为公路。
新疆干线公路网的总体布局是 “三横两纵两环八通道”。如今，其中的一横一纵一环一通道都经过阿克苏，而且这些公路都是宽敞通达、设施完善的高质量道路。在新疆，这几项都能占全的地州市，只有乌鲁木齐市和阿克苏地区。
目前，南疆有四条高速公路，其中两条都经过阿克苏。它们分别是长约260公里的库车——库尔勒高速，长约260公里的库车——阿克苏高速。全线429.1公里长、估算总投资123亿元的阿克苏——喀什高速公路今年9月已获国家批复，预计2015年可以完工。
如今，南疆已有五条高等级公路投用，其中三条也经过阿克苏地区。
而且，经过阿克苏的还有一条天山公路，该路从库车起始，中间分为两条线，库车——独山子、库车——伊犁，跨越巍峨天山，连接新疆南北，是一条二级公路。
在阿克苏境内，公路网络的发达程度也堪称南疆之翘楚。不但有环绕阿克苏市的环形公路，更有以阿克苏市和库车县为中心，两个城市组群内部各县、各乡和各村之间的公路，围绕两个中心城市的“两小时交通圈”已初步形成。
凭借这些优势，阿克苏地区当然敢称自己是名符其实的南疆交通枢纽。
据笔者看来，阿克苏这个交通枢纽尚未名至实归。因为没有足量的辐射，固然不能称之为交通枢纽，但有了这些通道，就一定是交通枢纽吗？
只要冷静下来想想，我们就能发现阿克苏交通方面的不足。
先从“一横”说起。无论是公路还是铁路，库尔勒、阿克苏、喀什都是中间的重要节点，并无孰重孰轻之分。
节点可以打造成枢纽，但也可能只是个通道。
要想成为枢纽，除了拥有密集通达的交通网之外，一要有发达的经济，二要有足量的人口，三要有强劲的消费，四要有庞大的仓储，五要有便捷的物流，六要有可观的吞吐。
纵观东部发达地区，每一个交通枢纽都具备以上特征。
以此进行比照，显然阿克苏在以上六个要素上，都有不同程度的欠缺。
当然，我们衡量阿克苏时，不应该把它与内地发达地区做生硬的比较，而应该将它置于南疆区域环境中来横向对比。即便是这样，阿克苏与巴州、喀什相比，也不占明显的优势。
新疆的地形是三山夹两盆，南疆是个相对封闭的大盆地，而这个盆地的入口处就是巴州。虽然同样是乌鲁木齐和喀什之间的节点，但巴州与阿克苏地区比，其未来的铁路优势会更加明显。
因为一条库尔勒—若羌—格尔木—成都—贵阳—南宁—防城港入海口的铁路极有可能在2013年开建。这条铁路的经济和战略意义将不弱于兰新铁路。一旦修通，库尔勒就会处在西部最重要的两条铁路的交汇处，其功能会立即增强，其机遇也会不断降临。
因为在南疆，大宗物资的运输主要还得依靠铁路，而不是公路。这种状况的出现源于两个方面，一方面受绿洲经济、地域广大等地理条件所限，另一方面受经济发展水平所限。
再者，巴州现有4个机场，而阿克苏地区只有两个，虽然去年以来，阿克苏机场的吞吐量持续上扬，但是在南疆它也仍然赶不上喀什与库尔勒。
与喀什相比，阿克苏的交通状况也不占明显优势。
在历史上，喀什就是丝绸之路上最重要的城郭之一，如今，它不但有南疆物资进出口量最大的口岸，而且是国家确定的经济特区，机场的吞吐量目前在新疆仅次于乌鲁木齐。
目前，其仓储、商贸、旅游、基础设施和人口基数等都胜过阿克苏，它在货物的集中与分销上，其现实基础和政策扶持力度，都将大于阿克苏。而这些皆是一个地区能否成为真正的交通枢纽的必备要素。
天山公路是阿克苏地区打造交通枢纽的一张王牌。但就目前来看，天山公路虽然也具有一定的实际功能，但总体来说，其对阿克苏地区的象征意义可能会大于实际意义。
天山公路是上世纪70年代初，由数万官兵修建起的国防公路，该路南起库车县，北至独山子和伊犁。由于自然条件恶劣，又受制于当时的技术条件，天山公路上险情频现。
经批准，1998年初，天山公路开始改建，全长398公路。由于地质条件复杂，地理环境及气候条件恶劣，改建过程异常艰难。到目前为止，仍未实现全线贯通。
因此，天山公路投用后能否正常使用，恐怕仍需时间的检验。因为这条路穿越天山山脉，一路皆是绝壁深壑，十分险峻。作为二级公路和双车道，运力有限。完成客运，或许问题不大，但要承担货运职能，特别是大宗物资的运输，只恐力有不逮。
俗话说得好，要致富，先修路。
但前提是，交通状况的改善应该与经济发展的水平相一致。滞后固然会拖经济发展的后腿，而超前也会因设施使用率低而降低投资效率，从而影响持续投资的热情。
这条国内国际的惯例，在新疆，特别是南疆，却未必适用。
虽然在阿克苏—库车高速这条南疆最主要的公路干线上车辆稀疏，虽然陈志武、郎咸平等享誉世界的经济学家纷纷撰文，批评修建南疆各条高速公路这种不计回报的投资行为，但是这些路还必须修。因为现在南疆的公路都是政府投资，在做可行性研究时，很多时候并不以市场标准来测算，而是以稳定、帮扶和缩短国家东西部差距为出发点。
不过这种违背市场规律的行为，在我国市场经济的大环境下，只能作为一个特例，只能适用于特定的历史时期，只适用于偏远落后的多民族地区。
新疆要持续发展，必须充分发挥已修建起来的“铁、公、机”等交通设施的功用，迅速发展经济，必须借助外界的输血来激发自身的造血机能，不然，输血和发展就都将是不可持续的，实现跨越式发展，就可能成为一句空话。
要发展，就不能因循守旧。转变发展方式，创新发展思路，也完全适用于一个地区对交通枢纽的打造。
在这方面，对口支援阿克苏的浙江省，就是在交通布局上死中求活、无中生有的高手。杭州湾大桥的酝酿和架设，就是浙江人创造的一个范例。
2008年以前，浙江宁波市虽然人才济济，大名鼎鼎，但因为地处死角，在南京、无锡、杭州等对手城市的挤压下，发展速度减缓，经济前景黯淡。宁波人意识到，要彻底扭转经济颓势，就必须成为上海城市群的一份子，与上海共兴共荣。要冲破死角，就必须架设大桥。
当时，许多专家认为杭州湾上建桥，跨度大、风浪大，技术上不可行。但宁波人经过多方努力，硬是请动了顶级专家，拿出了顶级的设计，最终建起了当时世界最长的跨海大桥——杭州湾大桥。
这座大桥一举改写了江苏和浙江的交通格局，宁波依靠大桥成了与上海最近的大城市，经济和港口潜力得到了充分培育和使用，宁波周边及浙江南部的经济发展也因此被带动起来。杭州虽然因为此桥的投用，人气一度受挫，浙江的整体利益却因此实现了最大化。
回头再看阿克苏，它虽然是南疆的交通枢纽，但也只是与巴州、喀什各有擅长而已。所以，这个枢纽的地位可谓是既不突出，也不牢靠。
对阿克苏而言，经济不发展不行，交通设施配套不适用不行，发展的空间不宽大也不行，人口基数、物资吞吐、消费能力增长缓慢更不行。
阿克苏要真正成为他人难以撼动的交通枢纽，就不能满足于现状，就必须沉下心来打基础，立足高远做实事，就必须学习和体会浙江人兴建杭州湾大桥的做法，要么隐忍不发，一旦出手，就必定是惊世骇俗的大手笔。
因为自然条件和政策扶持下形成的交通枢纽是不稳固的，真正的交通枢纽蕴藏在人们的智慧和胆略中，建立在城市的实力和周边的支撑之上。
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总算吃到了清真的九宫格，话说这九宫格是正宗川味火锅，也是一直吃不上的缘故，今日总算有机会了。环境不错，也许新开没多久，很宽大很卫生。只是总感觉是否大厅有点太空阔，没有隔挡之类的，两人四人八人大桌都在一起，建议可以稍稍改善一下。菜品也比较丰富，肉很新鲜，都是看着切的。免费小食都是红柚哦 很合算。嗨王许同学一直在吃柚子虾片。清油锅开了以后超级香。那个味儿让人欲罢不能。吃完肚子也安逸，好评。
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牛油锅好膻，两个女生吃四人餐份量才差不多，和掌柜协商，用两个小料换了饮品，豆腐皮一煮就觉得不好吃了，海带也松软的，可是牛肚超级入味啊，七上八下，太赞。建议是要是菜品可以选择的话，海带，黑木耳，还有青菜就不会浪费了。
见到是九宫格专门跑去吃的，地方超级隐蔽，环境还可以，去了才晓得是假冒的九宫格都一个味跟我在重庆吃的根本不一样，菜品超级少，二个人花了三百还没吃饱，吃的难受想吃点自助小料台供应的西瓜解解腻也没有，一个小孩子一直守在那拿光了也没有新的上了也是闹心，菜品量极少菜价巨高，自助小料居然8块钱一位还没什么东西，总之不会再去了，也不推荐去。
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