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从一件合同纠纷案胜诉看定金罚则与根本违约
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从一件合同纠纷案胜诉看定金罚则与根本违约
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相关法律知识　　本报记者 袁 辉 简锦仪　　【案情回放】　　何女士偶然机会在一则广告中看到广州市某区一新建肉菜市场对外招租，认为是很好的商机，便前往该肉菜市场管理处准备承租该肉菜市场的一个铺位。经过了解和对比，何女士决定承租该市场08号铺位，当日向管理处缴纳定金2万元，管理处向何女士出具盖有某某管理有限公司（以下简称“管理公司”）公章的收据一张，并口头告知何女士7个工作日后前来签订租赁合同。10天后当何女士再次前往该管理要求签订合同时发现该市场已经被相关部门查封，原因是该市场并未办理权属登记，属于违章建筑。何女士要求管理公司承担违约责任，双倍返还定金。何女士为此多次与管理公司进行协商赔偿事宜，均遭到回绝。管理公司认为其在收取定金时已经告知何女士应当在7个工作日内前来签订正式租赁合同，但何女士逾期拒不签订合同，所以管理公司无需返还定金。　　针对定金返还问题，双方各执一词，互不相让，那么管理公司是否需要向何女士返还定金呢？　　【律师说法】　　本报记者采访了广东港宏律师事务所郑贤春律师、曾敏华律师，两位分析认为：管理公司收取了何女士交纳的定金2万元，虽然双方最终未能签订租赁合同，但管理公司向何女士收取定金时，双方已经达成一致的意思表示，约定由何女士向管理公司交纳定金2万元，用于担保双方签订书面租赁合同。何女士与管理公司之间成立定金合同关系，双方应当遵守法律有关定金罚则的规定。　　管理公司在缔约前未向何女士完全披露案涉物业的权属情况，违背了诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。管理公司未能提交证据证明该物业已经取得建设工程规划许可证或房地产权证，所以该物业不具备出租条件。若双方订立租赁合同必然产生合同无效的法律后果，何女士因此拒绝签订租赁合同的行为，合法合理。根据《最高人民法院关于适用中国人民共和担保法若干问题的解释》的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。“给付定金的一方拒绝订立主合同”应理解为给付定金的一方无正当理由拒绝订立主合同，不应包括本案拒绝签订无效合同的情形。因此，管理公司主张其有权没收定金，没有事实及法律依据；而管理公司自始至终并没有拒绝签订租赁合同的故意，所以何女士要求管理公司双倍返还定金，也不符合“收受定金的一方拒绝订立合同”的法律规定。　　最后，管理公司在订立合同的过程中存在违背诚实信用原则的行为，导致合同无法订立，应当向何女士返还定金2万元。　　两位律师提醒，物业出租公司在对外出租物业前应及时审查物业产权登记情况，如物业没有合法权属证明，将导致租赁合同无效，结果将是得不偿失。欢迎光临王桂男的网络办公室
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&在日常的经济合同纠纷解决实务操作流程中和我所经济合同纠纷专职执业律师日常工作流程中，常常会接触到各种各样的与经济合同纠纷及争议相关的法律问题的咨询解答及案件承办代理工作。对此领域，我所杭州经济合同纠纷资深解决律师可谓是积累了较为丰厚的实务操作经验，并有着自己的独到见解和深邃看法。然而，在现实生活和实际案例中，对于合同纠纷中押金性质如何认定与处理这一课题，一直以来是实务中一大难点热点争议焦点问题，学界对此的论著汗牛充栋，但又众说纷纭、争论不休、莫衷一是，于是其就成为实务中一大具有现实意义和研究价值的课题之一，具有探讨价值，也事关当事人的切身利益与权利救济。故本文就将以此为题，结合对于相关法律法规司法解释的精准解读与深入解析，同时援引学界通说和主流司法观点，在此基础上进行深入浅出的阐述和解析，对此问题试申言论述之，以求对于我们现有的和潜在的企业客户有所裨益。
日，原告浙江万汇建设集团有限公司(以下简称万汇有限公司)与被告浙江东联水泥有限公司(以下简称东联有限公司)签订了普通硅酸盐散装水泥买卖合同，合同约定水泥每吨含运费248元，由被告负责将水泥运送至江苏省湖滨城开发区北区苗庄村。同年5月1日原告又与被告签订了水泥散装罐使用协议，协议约定自日至同年12月31日，原告无偿使用被告的6个水泥散装罐，原告须按每个罐20000元交纳押金，使用期结束后由原告负责将6个水泥散装罐运到被告厂区，经双方共同验收无误后，被告将押金退回。原告给付被告水泥散装罐押金120000元，被告给原告出具了押金收据。日，原告将上述6个水泥散装罐运送至被告处，经其验收无误后，被告给原告出具了收到条，但没有返还原告交纳的押金120000元。后经原告多次催要均遭被告拒绝，原告遂诉至法院，要求被告返还上述押金，并支付利息及催要押金所支出的费用。
浙江省杭州市江干区人民法院经审理认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。原、被告签订的水泥购销合同及水泥散装罐使用协议是双方真实的意思表示，且未违反法律规定，应属有效合同。被告虽然辩称双方约定使用散装水泥30000吨，原告仅使用5000余吨已构成违约，原告应当承担购买水泥散装罐的相关费用，但在原、被告签订的合同及协议中并未约定购买和运输散装水泥的具体数量，被告无证据证明原告的行为已构成违约，因此，对其辩称不予支持。对于被告辩称，原告要求返还押金120000元的诉请已过诉讼时效问题。原、被告双方在签订的水泥罐使用协议中并未约定被告收到水泥散装罐经验收无误后退还押金的期限，故此，原告可随时向被告主张权利。因此，被告的辩称无法律依据，对其辩称不予采纳。原告依照合同约定向被告交纳了6个水泥散装罐的押金，当合同终止时，原告亦按照约定向被告交付了6个水泥散装罐，经双方共同验收，被告给原告出具收到条，应视为原告交付的6个水泥散装罐并无损毁。押金作为一种意定担保物权，当合同关系终止时，出押人依约返还了标的物，且并无其它不履行合同义务情形的，出押人有权请求受押人返还押金或已扣除损害赔偿后的余额。原告向被告交付的水泥散装罐符合协议中约定的交付条件，且其并无其它不不履行合同义务的情形，被告理应全额返还原告交纳的押金。故原告诉请于与法有据，法院应予支持。对于原告要求被告支付利息及催要押金所支出的费用，因双方没有在合同中约定利息，且原告提供的证据不能证明是其向被告催要押金所支出的费用，对该项请求不予支持。
综上，杭州市江干区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：
一、被告东联有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内，给付原告万汇有限公司押金款120000元。
二、驳回原告万汇有限公司其他的诉讼请求。
被告东联有限公司不服一审判决，向杭州市中级人民法院提起上诉称：一是一审判决认定事实错误，应依法确认被上诉人构成违约，并承担购买水泥散装罐的费用。上诉人在被上诉人明确表示使用散装水泥30000吨的前提下，才同意专门出资购买了6个散装水泥罐供被上诉人使用，但被上诉人仅使用了水泥5000吨，远未达到其承诺的数量，属明显违约，严重损害了上诉人的权益。水泥罐每个35000元，即便被上诉人每个罐承担20000元，上诉人还要多支出90000元;二是被上诉人主张返还押金的请求已超过诉讼时效，依法应予驳回。一审判决根据上诉人于日为被上诉人出具的收到水泥罐的收条，据此认定被上诉人可随时主权权利是错误的，收到水泥罐的收条不是没有约定还款期限的借款条，上诉人收到水泥罐的时间应作为被上诉人主张返还押金诉讼时效的起算点，被上诉人起诉时已超过了两年的诉讼时效期间。请求二审法院查明事实，依法改判驳回原告被上诉人的诉讼请求。
杭州市中级人民法院二审查明的事实与一审相同。
杭州市中级人民法院二审认为，上诉人与被上诉人签订的水泥购销合同及水泥散装罐使用协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。上诉人主张双方约定使用水泥30000吨，被上诉人未达到其承诺的水泥使用数量已构成违约，应承担水泥罐的购买费用。对此，法院认为双方对水泥使用的数量未作约定，被上诉人也不认可，且上诉人亦未提供证据予以证实，因此，上诉人的该项主张不能成立，对其请求不予支持。对于诉讼时效问题，上诉人与被上诉人在双方签订的水泥散装罐使用协议中，没有约定上诉人收到水泥散装罐后退回被上诉人押金的期限，被上诉人可随时向上诉人主张权利。上诉人主张诉讼时效从其收到水泥罐的时间日，作为被上诉人主张返还押金诉讼时效的起算点，无法律依据。故此，上诉人的该项上诉主张亦不能成立。
据此，杭州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
本案争议的焦点主要有两点：一是被告是否应返还原告交纳的押金;二是原告诉请要求被告返还押金是否已过诉讼时效。
一、对于被告是否应返还原告交纳的押金问题
押金，司法实务中也称保证金、风险抵押金等，是由当事人依约定而创设，其实质是为了保障交易安全，保障债权的实现的一种意定担保物权。押金是《担保法》规定外的一种新的担保形式，常见于租赁合同、旅店服务合同等合同中。当合同关系终止时，出押人依约返还了借用或租用的标的物，且并无其它不履行合同义务情形的，出押人有权请求债权人(受押人)返还押金或已扣除损害赔偿后的余额。依据诚实信用原则，受押人应予返还。
民事活动必须遵守法律的规定。《合同法》第八条规定：&依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。&原、被告签订的水泥购销合同及水泥散装罐使用协议是双方真实的意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，理应受到法律保护。根据上述规定，原、被告应积极按照合同的约定履行各自义务。
本案中，原、被告双方约定，原告无偿使用被告的6个水泥散装罐，使用期结束后由原告负责将6个水泥散装罐运到被告厂区，经双方共同验收无误后，被告将押金退回。原告依约定将6个水泥散装罐运至被告指定地点，经其检验无误查收后，至此原告的义务已履行完毕。在标的物无损，符合合同约定的条件，且无不存在其他不履行合同义务的情形下，遵循诚实信用原则，被告即负有返还原告交纳押金的合同约定义务。被告以原告购买的水泥未能达到双方约定的数量已构成违约为由提出抗辩，以期让原告承担其购买6件水泥散装罐的费用，试图抵消原告交纳的押金。但由于双方在合同中并未就使用水泥的具体数量做出明确约定，且被告也无其他证据证明原告先行违约，因此，被告的抗辩理由没有事实和法律依据，法院不予采纳。故被告应依约返还原告交纳的押金120000元。
二、对于原告诉请要求被告返还押金是否已过诉讼时效问题
所谓诉讼时效，是指权利人请求人民法院以强制程序保护其合法权益而提起诉讼的法定有效期限。《民法通则》第一百三十五条规定：&向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外&.第一百三十七条规定：&诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间&.由此可以看出，有了诉讼时效，才使权利的行使和保护成为一种可能，丧失了诉讼时效，就失去了被法律保护的可能。
本案中，双方并未约定，作为受押人的被告收到出押人原告交回租赁物退还押金的期限，原告自收被告出具的收到水泥罐收条之日起可随时向被告主张返还押金，且至原告起诉时并未超诉讼时效期间。被告主张以原告于日收到其出具水泥罐收条作为返还押金诉讼时效的起算点，并无法律依据。因收到条载明的时间仅是说明被告收到了原告返还的租赁物，并不能推断出自此时起原告要求被告返还押金的权利就受到了侵害。故此，原告诉请没有超过诉讼时效，依法应得法院的支持。
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定金合同纠纷起诉书
11:16&&来源： |
　　原告：&&，女，19&&年10月21日生，汉族，住柳州市&&&&&&&，柳州&&&&公司职员。
　　委托代理人：莫羡锋，广西可以，电话：.
　　被告：&&&地产有限公司
　　地址：柳州市&&&&&&，邮编：545001，电话：&&&&。
　　法定代表人：&&&，董事长
　　案由：定金合同纠纷
　　诉讼请求：
　　1、判令被告退还原告购房定金拾万元人民币（￥）并自日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至实际退还定金之日止；
　　2、诉讼费用由被告承担。
　　事实与理由：
　　2013年 月 日，原告认购被告开发的、位于柳州市&&&&&&号商品房（以下称 号商品房），当日向被告支付定金拾万元（￥）并与被告签订了《楼宇认购书》（合同编号： ）。
　　后，原告数次赴被告售楼处就拟签订的《商品房预售合同》相关内容同被告进行磋商，对于被告提供的格式合同中的装饰装修、交房期限、逾期交房责任等条款提出异议，要求修改。被告工作人员明确表示其提供的合同文本内容不得修改。在2013年 月 日最后一次磋商中，原告提出或修改部分合同条款，或退还全部已付定金，被告工作人员强调合同内容只字不能更改，定金亦不予退还。
　　2013年 月 日，原告向被告发出通知函，提出终止合同、要求被告在通知送达后三日内退还购房定金100000元。该通知函于次日送达被告。
　　原告认为，原告同被告签订的《楼宇认购书》相对于拟签订的《商品房预售合同》而言，属预约合同与本约合同的关系。原告在签订《楼宇认购书》后，本着公平、诚信原则与被告就拟签订的《商品房预售合同》相关条款进行了磋商，只是双方基于各自利益考虑，无法就《商品房预售合同》全部条款达成一致，致使本约不能订立，故属于不可归责于原告一方的原因。这种情况下，预约合同应当终止（因磋商期限届满或一方提出解除而终止），已付定金应当返还。利息之于本金乃法定孳息，被告在收到原告关于退还定金通知后，在合理期限内拒不退还定金，应自期限届满之次日（2013年 月 日）起按银行同期贷款利率支付利息。
　　为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请依法判如所请。
　　柳州市&&区人院
　　具状人：
　　年 月 日 责任编辑：米、小阳
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