如何在美国买到一套好房子？附攻略|房产|美国|投资_新浪财经_新浪网
　　“北京、上海的房价太贵，其他城市的房价又不稳定，告诉大家一个更好的选择，买断美国！”电影《北京遇上西雅图2》里，洛杉矶的华人中介罗大牛在看房团的大巴上不遗余力地向中国客户推介着美国房产。将“买断美国”挂在嘴边，让人觉得在经纪人的帮助之下，在美国买一套房子并不比写一封发往查令街十字路84号的情书更难。
　　可事实真的如此吗？踏上美国的土地，等待着你的是陌生的区域、毫无头绪的各种法律以及与国内完全不同的语言环境，若想在美国购置一套好房子，你需要注意些什么呢？
　　Step1 准备计划
　　Step2 选经纪人
　　Step3 贷款预审
　　Step4 选房看房
　　Step5 签署合同
　　Step6 房屋检查
　　Step7 申请贷款
　　Step8 购买保险
　　Step9 交接过户
　　投资性置业占主流
　　如电影所表现的那样，最近几年，中国人赴海外购房置业已经不再罕见。
　　“这几年中国赴海外置业增长很快。比如房展会上，2009年我们刚开始做海外地产业务时，仅有十几个展位，如今已经发展到300余家，增速非常明显。”北京房展组委会国际业务总监魏克非告诉记者，房展会上海外项目激增的背后主要是中国投资者对资产增值保值的需求在进一步增加。“国内一线城市涨幅较大，而且有限购政策，相比较而言，国外的房子实际价格不贵，还可以为投资者分散资产。”魏克非说。
　　据了解，国人在海外置业的主要目的地有美国、加拿大、澳大利亚等。而目前在美国置业的中国购房者当中，出于投资目的的客户仍然占据主流，养老度假需求的客户则主要集中在美国西海岸的加州和美国南部的佛罗里达州一带。
　　据方面统计：目前在美置业的中国人中有70%是纯投资，10%考虑子女教育，10%考虑自住，另外10%考虑度假房。
　　建议委托经纪人办理
　　是否选择经纪人代理完全出于自愿原则。有不少语言能力较强的海外置业者希望能够直接同买家接洽，从而将经纪人佣金省下，不过专业人士一般不推荐这种方式。
　　“即使是国内的投资顾问公司，也会找一个美国的经纪公司来对接。”一名海外地产从业人士对记者表示，在美国，房地产商品化的时间很长，法律法规相对来说非常规范，对房地产经纪人的职业限定非常严格，且不许跨州经营，一旦违规，经纪人面临的将是严厉惩罚。所以在美国找经纪人代理，风险比在国内找中介公司的风险要低很多。
　　“美国购房法律规定需要通过经纪人完成买卖手续。”链家海外事业部总监郭道明表示。“美国房产交易佣金由卖家支付，买家负责交易费用如印花税、产权保险费等，美国法律对于不通过经纪人交易的房产交易，不给予保护。”
　　北京京师律师事务所移民部主任封跃平也表示：“现在最大的问题是大多数中国购房者都是在国内完成海外置业的，所以他们从选房开始都需要委托当地的中介和律师。对普通人来说，自己独立完成在美国购房可能有一定的困难。”
　　报价合同要附加房屋检查条款
　　对交易双方来说，合同环节是最为重要的部分。合同签署前，必须确认几个重要的条款，如：第三方监管账户信息、开发商信息、交房时间以及交割日期等。
　　同时，在报价合同中还需要注明定金，这是买主在报价的同时，交给买方经纪人公司的一笔钱。如果买主没有正当理由，单方撕毁买房合同，定金就拿不回来了。一般定金额是报价的2%到3%。除了确定报价、定金外，购房者还应拟定一些附加条款，以保证在必要时能合法取消合同，拿回定金。
　　比如，房屋检查就是报价合同不可缺少的附加条款之一。“因为这涉及一个购买房屋保险的问题，所以买家需要请经纪公司来查看房屋状况。”封跃平律师表示，这一步是美国购房不可省略的步骤，设置这一步主要就是为了保护买家利益。
　　据了解，当买卖双方在购房合约上签字生效后，买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师来检查房子。检查费由买主付，价钱根据房价而定。检查内容包括房屋基本结构、供电系统、排水系统、冷暖设备，以及白蚁检查等。
　　7天内要申请贷款
　　如果不是现金交易，在美国购房过程中，贷款就是最关键的一步。买主在合同生效七天之内要去申请贷款，可以找银行，也可以找贷款公司。
　　据悉，美国对于外国购房者在金融方面的支持力度还是较大的。魏克非就告诉记者：“在美国申请贷款主要还是看个人的资质和收入，对于海外购房者的审查不是非常严。”
　　据了解，外国人在美国按揭购房，需要提供国内相应的资产证明，如房产、车、银行流水等，另外还需要准备收入证明，以确保贷款人有足够的能力偿还贷款，有些银行还会要求贷款人提供其国内三家银行的推荐信，证明贷款人信誉良好。
　　“特别需要注意的是，外国投资者购买美国房产，需申请外国人税号（ITIN号码），以作为报税之用。无税号的外国投资人，政府有权扣押该房产30%的租金收益作为税务抵押。”郭道明强调，美国在这方面的监管是较为严厉的。
　　过户需要全权委托代办
　　“在美国，房产的过户过程是需要全权委托一个委托人来办的，这个人可以是律师，也可以是持有房屋中介经纪人资格的经纪人。”据封跃平律师介绍，他们在过户前会检查产权史，查明卖主确实拥有产权。并且清算与房产有关的债务，比如拖欠税金、贷款、装修费等等。这些债务会跟着房子走，所以在过户前买主一定要确保上述债务已经被完全清除。
　　另外，据郭道明介绍，购房者通常会购买一次性产权保险，定金及房款不直接打给卖家或开发商，而是打给第三方监管账户，待产权保险公司确认该交易中房产的产权清晰度后方可过户，过户后卖家或开发商才能获得房款，若过户后发现产权有瑕疵则由保险公司赔付。而在过户完成后，被委托人会到当地土地管理局把房契登记在买主名下。
　　本版采写/新京报记者 陈禹铭
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美国买房一定要找买方经纪人么？
13:51:00房天下美国房产网综合整理&|
买房是否一定要找买方经纪人？这个问题一直有不同的说法。你也可以不通过经纪人自己买屋，但大部分人都需要找经纪人，因为有一位专业的人士帮助你可以更好地保护您的权益。
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美国是一个引人向往的国家，很多人都会去美国追求自己的美国梦。随着国人经济的好转，越来越多的人会去美国投资、生活、学习、工作等等。中国人是非常喜欢买房，在国内的房地产市场不断发展的时候，有些人也会将买房的想法看向美国，想要在当地买属于自己的房子。但是大家也需要知道美国的房地产市场跟国内完全不同，下面为你推荐美国条件及常识。在美国买房子条件如果本人亲自前往购买，只要有护照就行了。如果是委托他人购买，需要给受托人写一份授权委托书，该授权委托书需要公证，另外提供一份护照复印件就可以了，受托人有了授权委托书，可以动用在委托人名下的银行帐户中的资金支付购房款，代签等法律文件和代办过户手续。美国买房条件有产权和有居住权不同：在美国可以买有产权或是有居住权的房屋，有产权的房屋可以供业主自由买卖和出租，而有居住权的房屋只有十几年的产权，租售只能通过物业居委会，价格比有产权的房屋便宜几倍。美国买房条件在美国买了房子虽然永远都是自己的，但买房后每年都要交税，直到永远。美国政府每年会收相当与房地产值百分之一到百分之二的财产税。相当于每过五十到八十年，你就要把你的房产值，再向政府交一遍。如果你没有钱按时缴纳，那么，美国政府可以没收你的房产。把你的房产拍卖，用以抵偿欠税。美国买房条件如果房产卖掉，则需要交房子获利的33%，在此之前卖方还要支付房地产经纪公司费用、卖方的过户公证费、屋主产权保险费、县政府过户税、市政府过户税、一年的房屋保修费、白蚁检查费、屋契文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费等等，另外还需还清所有尚未支付的地产税、社区费等，这些费用几乎要占去房屋全价的7%左右。在美国买房子常识1、在美国买房子首先要将购房款转移到海外帐户对于中国买主来说，购房款不是问题，但是中国有每人每年5万美元汇出的限制。在美国买房卖方要求买方提供购房款证明，或者银行贷款证明，最好是英文的，毕竟美国人能看懂中文的不多，入乡随俗，不要被细节打败。2、看上美国房子后，该怎么出价?美国是一个资讯很透明的地方，在看好一处房产后，经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了，经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价，经纪人就要帮买主赶快抢下。有的时候有多位买主都看上同一个住宅，为了得到住宅，可能要出比要价高的价格才能行。因此，并不是每一个房屋都要杀价,&而是要看要价的高低。重点是，买家要能正确评估房屋的价值，当然这需要一位好的经纪人协助。3、永久产权不表示要拥有一辈子众所周知，美国产权是永久性的，所以，许多刚来的中国买家都会有“在美国买房就要住一辈子，甚至要代代相传”的观念。其实这与美国的实际情况不太相符。根据历年平均统计,&美国人大约7年左右就会换一次房屋。换房的原因多样，比如工作地点改变,子女外出读书,家庭人口变化,或者退休后把成熟城区换到偏远安静的地方等。美国换房频繁的原因主要是因为没有户口的限制,同时城市乡村差距小，住在哪里都很方便。4、美国房子出租不难西雅图等地区经济欣欣向荣，外来人口很多，又是旅游城市，需要大量。很多买家担心房屋无法出租的问题。其实是过虑了，没有房子是租不出去的。事实上，房子能否出租取决于业主希望的租金是否符合租赁市场的价格，关键在于卖价是否符合市场。美国房地产市场是很公开透明，而且真实可靠的,&经纪人可以从MLS得到各种准确的数据。所以买家要买房的时候,在要求经纪人做房屋估价外，不妨也要求做一个租价评估;这对于专业的经纪人来说没有问题。5、在美国买房，不要为了砍价而挑毛病许多买家为了砍价而故意鸡蛋里挑骨头。这个做法是有别于美国文化。在美国习惯中，因为喜欢这个房屋而出价。选择出价的原因，必定是已与其他房屋比较后，觉得它是其中最符合条件或者是性价比最高的。当然每个房屋都不是完美的。挑毛病只会让卖家反感,&适得其反。卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。在另一方面，通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。6、不要要求卖家送你。在美国，房子买卖与家具买卖是分开的，这是当地的习惯。通常买卖房屋的时候，房价包含了不可移动的装饰。比如固定在房屋的，地角边饰，嵌入式的等等不可移动的配件。而可以移动的配件都是属于个人的物品,&比如、桌椅等家具，不包含在屋价内。另外，里的可以移动，便不含在房价内，院子里的树是种在地上不可以移动的就包含在屋价内。卖家卖了房子，不一定愿意卖他的家具。如果说屋内有自己喜欢的家具或装饰，买家可以提出购买建议。价格就再商量。7、投资美国房产只看租金回报率吗?投资房产有两个方面需要考虑：一个是租金回报率;一个是升值的潜力空间。后者比租金回报率更重要。通常，房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东两岸的纽约丶旧金山丶洛杉矶等都是房价比较高的区域，由于这些地区房价常常攀升，而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度，因而其租金回报率相对比较低。但从长期来看,这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大,因为想要购买此类房屋的人数较多，而买入的数量越多其房价就越高，这就是供需平衡。所以在投资时，并不是购买低价格高回报的房屋就是最好，而是要从两方面同时考虑。8、不是每个外国人都能办理。贷款投资，以房养房，是最划算的房产投资方法，海外买家可以在美国贷款购房,目前很寻常也很容易。但是，不是每一家银行可贷款给海外买家。外国人贷款与美国人贷款之间是存有差异的：美国人贷款条件：信用丶收入丶工作是否稳定;外国人贷款条件：需有较多自备款，通常要求40%-50%左右。一般大约能贷到5-6成。在美国买房子条件及常识如上，尽管在美国买房子是拥有用久的产权，只要你不出售，房子是永远属于你。但大家也要知道在美国的每个州的法律不一样，对于外国人民的买房限制也会不同，在当地买房子的时候，一定要能够了解清楚具体的情况，保证自己能够顺利的买好房子。还有美国买房的时候要谨防受骗，不要轻易的相信当地的地产中介等等。
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