买了百万房产意外遭遇限购 没有购房资格被判解除合同
　　限购对象买二手房，遭遇一房两卖，能否追回房子？限购对象买一手房，付了钱却无法办理产权登记，这种情况下，开发商能不能收回房产？
　　近日，导报记者采访了解到，因限购限贷引发的官司不少，其中，既有限购对象胜诉成功维权的，也有限购对象败诉承担损失的。限购对象买房，究竟要注意些什么？限购政策出台后，又该如何保护自己的权益？针对这些问题，导报记者请律师针对限购引发的典型案例进行解读。
　　　不幸：买了百万房产，意外遭遇限购
　　买房之后，限购政策出台，购房者意外遭限购，开发商有权解除合同吗？为此，购房者林先生和开发商闹上法庭。
　　日，林先生向开发商认购了一套位于厦门市海沧区的房产，并支付预售定金5万元。数天后，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定林先生向开发商购买上述房产，建筑面积115.58平方米，房款共计157万多元。
　　根据合同约定，签订合同当天，林先生要付清房款总价的30.1%，即47万多元；余款110万元，通过申办20年银行贷款方式支付。
　　但是，林先生购房之后，限购政策出台了。于是，开发商就以林先生系限购对象，而且逾期支付房款为由，起诉到法院，要求解除合同。
　　　争议：限购政策出台，合同能解除吗？
　　开发商起诉说，根据限购政策，林先生属于限购对象，双方之前签订的《商品房买卖合同》无法履行。同时，林先生也未依照合同约定的期限支付购房款，所以，开发商享有单方解除权。因此，开发商请求法院判令解除合同。
　　“合同不能解除！”被告林先生答辩说，他和开发商签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，为有效合同，依法应当受到法律保护。而且，林先生已经于合同签订当日向开发商支付了首付款，同时办理了银行按揭贷款手续，已完全履行了合同义务，在合同履行中不存在任何过错。
　　　判决：没有购房资格，判决解除合同
　　最终，海沧法院作出一审判决，支持了开发商的诉求，判决解除双方签订的《商品房买卖合同》。
　　法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，其合同履行的目的系购房者通过买受行为获得讼争房产的物权，而物权的获得是以完成所有权登记为标志的。
　　本案当中，购房者林先生的户籍所在地不在厦门，且至今未能提交其购房之前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险的相关证据。依照现行的限购政策，被告林先生并不具备在厦购房的资格，亦必然无法通过《商品房买卖合同》的履行而获得讼争房产的物权，合同目的无法实现。
　　因此，原告主张解除其与被告林先生签订的《商品房买卖合同》，法院予以支持。律师说法限购无法过户可以解除合同
　　买房后被“限购”，能否解除合同？定金能不能退？对此，厦门资深律师林敏辉说，限购政策在司法实践中不宜认定为合同法上的不可抗力。房屋买受人在合同签订后由于限购政策而无法办理过户的，买受人可以请求解除合同，并返还所支付的购房款和定金。这种情况下，当事人请求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持，而且这种情形不属于违约解除，卖房人应当将定金或购房款返还。
　　限购限贷政策属于“不可归责于当事人的原因”，根据最高法的司法解释，这种情况下，买方因此丧失购房资格，合同目的不能实现，买方是可以主张解除合同的。作为卖方，也有权利以此为由主张解除合同。导报记者陈捷/文陶小莫/漫画
　　限购对象买房遭遇一房两卖
　　限购对象买房，付了全款却无法过户，不幸又遇“一房两卖”。这种情况下，购房者能否追回房产？为此，购房的陈先生将房东告上法庭。
　　此前，海沧区法院曾受理了一起这样的限购纠纷。最终，法院一审判决认为，陈先生没有购房资格，讼争房产所有权应归“善意第三人”。
　　陈先生说，他没有想到，房东收了自己的购房款，却还把房子卖给了第三方杨先生。因此，他起诉要求，房东将房子过户到自己的名下。第三方杨先生也作为案件第三人参与诉讼。
　　经查，陈先生此前和房东的委托代理人签订了《二手房买卖合同》，房屋总价款为79万元。合同签订后，陈先生依约分批支付了全部购房款。然而，当陈先生最后一笔余款付给房东的代理人后，房东却将房产卖给了第三方杨先生。法院判决：房产归“善意第三人”
　　海沧区法院一审判决认定，讼争房产所有权应归第三人杨先生。
　　法院认为，陈先生是外地户籍，他明知自己没有购房资格，买房子也不能办理过户，却将全部购房款支付给房东代理人。签订合同后，他也没有进行登记备案等手续，可见，陈先生与房东的房屋买卖未能发生对外公示的效力，不能对抗善意第三人。
　　而第三人杨先生是与房东本人签订的合同，更能体现房东的真实意思。第三人在签订买卖合同后，不但依约履行合同义务，支付了部分购房款，进行网上报备，也与房东一起到市房管局办理了过户手续。 而且，杨先生不仅已经到房管局送件，也实际入住、使用讼争房产，依法应当优先取得讼争房产所有权。因此，法院一审判决驳回陈先生的诉求。
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责任编辑：赖旭华,廖文焱来源：
限购首周，市场就明显被这双“有形的手”给摁住了，全市一手住宅成交量与成交面积双双下滑。“金九”逢“限购”，业内表示，在接下来一段时间，一手房成交量将较为低迷，市场迎来的可能是一个最黯淡“金九”。
一手房和二手房，上个月的房价同比涨幅全国第一，这是昨天国家统计局发布的统计数据。据国家统计局发布的8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，上涨的有64个，持平的有2个。其中，8月厦门新建商品住宅价格环比上涨3.9%，连续18个月上涨，涨幅全国第7，同比上涨44.3%，排名全国第一。
东南网-海峡导报
国家统计局厦门调查队昨日公布的数据显示，8月份厦门市新建商品和二手住宅价格依然双双上涨，其中二手房的环比涨幅持平，而新房涨幅则进一步下跌。8月份厦门市二手住宅售价环比上涨2.4%，涨幅与前一个月持平，位居全国70个大中城市第十一位。分类型看，8月份小户型房源环比涨幅最大，其中90平方米及以下类型二手住宅售价环比上涨2.6%，90至144平方米类型环比上涨2.3%，144平方米以上类型环比上涨2.3%。
9月5日“限购”实施以后，厦门楼市成交量持续下滑。值得注意的是，非限购范围内的大户型近期开始走俏。据统计，上周全市144平方米以上大户型成为成交主力,政策开始显露威力。而据不完全统计，10月厦门仅10余项目有新推盘计划，且都以144平方米以下的限购户型为主。业内人士认为，在限购限贷等多重因素影响下，十月楼市成交或难出现大幅度回升。
积极推进土地供给侧结构性改革，加快住宅用地出让前期工作，增加普通商品住房用地供应。年，力争每年住宅用地供应量较前五年平均供应量增长30%。加大中小套型普通商品住房的供应比例，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%。增加保障性住房和公租房用地供应。
在过去的几天时间里，全国已有11个城市出台房地产调控政策。记者昨日获悉，我市继在7月15日起调整住房信贷政策、9月5日起重启住房限购的基础上，昨日又出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》，新政从即日起实施。
国庆长假刚过，不少市民朋友圈里的房产中介又活跃起来，开始推销房产信息了。导报记者昨日调查发现，随着10月5日厦门住宅限购政策的加码，这几天有投资客开始坐不住，决定出手卖房，入市的房源也多了起来。买方、卖方的心理也更加微妙。
东南网-海峡导报
10月5日限购政策升级，并且宣布即日起实施，让不少原已签订了房屋买卖合同等待国庆后过户的购房者，瞬间失去了购买资格。有限购“拦路虎”，中介机构也有应对的“开山刀”，只是想买房投资的人，增添了不少烦恼。
东南网-海峡导报
风云突变，说的是这天气，说的也是这楼市。9月30日至10月8日，短短9天时间内，北京、天津、成都、合肥、深圳以及厦门等21个城市陆续出台新政抑制楼市过热，全国楼市掀起“调控潮”。有业内人士认为，随着政策的转向，楼市或将从喧嚣回归冷静，进入全新周期。
“金九银十”向来是楼市成交的传统旺季。然而，不同于往年的红火，今年9月厦门商品住宅成交量“一路下探”，“金九”光环悄然褪去。易居克而瑞数据显示，9月厦门商品住宅成交1141套，相比去年同期下跌50.17%；成交面积14.22万平方米，同比去年下跌45.56%。业内表示，自9月5日厦门重启住房限购政策以来，市场观望情绪加剧，楼市步入“调整期”，第四季度楼市成交量或将萎缩。
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限购导致合同无法履行怎么办 限购的法律性质
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
&&&&&&&&限购导致的不能履行怎么办？　　1、住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，是对市场加强和完善宏观的重要举措，确实对能否继续履行造成重大影响，不符合限购政策，且双方未办理手续，就会造成合同在事实上的不能履行。　　2、若购房合同是在“限购令”颁布前签订的，则“限购令”属于法律上规定的“情势变更”导致合同不能履行，合同双方可解除合同，并且都无需承担违约责任;买方已经支付购房款的，卖方应退还款项。　　3、若购房合同是在“限购令”颁布后签订的，合同双方又都是“明知故犯”，则合同无效，不能履行;对于提供虚假材料的合同方，还将面临行政法规的处罚。若卖方不知情，买方未说明自己已属于限购人群，则买方还很可能需要承担缔约过失赔偿责任&&&&&&&&限购政策具有什么法律性质？&&&&&&&&限购属于购房政策的一种操作方式,限购政策使买卖双方无法,交易自然无法进行。而政策的出台是双方无法预见、无法控制,更不能变通,因此属于不可抗力。&&&&&&&&根据我国《民法通则》第153条及《合同法》第117条第2款规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。限购政策属于政府颁布新的政策或行政措施,并导致合同不能履行,符合不可抗力三个特性,即不可预见、不能避免、不能克服。&&&&&&&&较高院《关于审理买卖案件适用法律若干问题的解释》第2十三条规定了“因不可归责于当事人双方的事由”未能订立担保贷款合同并导致商品房不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款及其或者返还买受人。
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限购造成无法办理过户 买方无需承担违约责任收藏
尹先生卖房给李先生，因限购政策原因未能办理房屋过户，尹先生将李先生和房地产经纪公司诉至法院，要求解除双方签订的房屋买卖合同，腾退房屋并支付违约金。
尹先生诉称，日，他与李先生通过经纪公司签订了《北京市房屋买卖合同》及《关于北京市存量房屋买卖及居间服务合同》，约定将清河镇危改一期小区的一套房屋出售给李先生，房屋总价款为70万元。合同签订后，日他将房屋交付给李先生居住使用至今。李先生在合同签订当日支付定金2万元，日支付购房款18万元，日支付购房款5万元，日支付购房款10万元。
日，尹先生的房屋所有权证下发后，他按合同约定配合李先生去相关部门办理房屋过户事宜，但李先生因限购政策无法办理。
伊先生诉至法院，要求解除双方签订的《北京市房屋买卖合同》、尹先生与李先生及经纪公司签订的《关于北京市存量房屋买卖及居间服务合同》;要求李先生立即腾退房屋并支付该房屋使用费7.25万元，并支付违约金21万元。
李先生辩称，他购买房屋是在2009年5月，现在房屋的价值变化较大，解除合同会对他的利益造成侵害;双方的房屋买卖合同未能继续履行不是他的原因，他已经积极履行了合同义务，不存在违约行为。他现在仅有一套住房，不具备腾退条件。尹先生主张的违约金没有事实及法律依据。
经纪公司辩称，公司不同意尹先生的诉讼请求。首先，本案为房屋买卖合同纠纷，不是居间合同纠纷，故在本案中不应解除居间合同;公司已经促成尹先生和李先生达成一致并签订房屋买卖合同，公司已经完全履行居间人的居间义务。
法院经审理后认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，尹先生与李先生签订的《房屋买卖合同》和《关于北京市存量房屋买卖及居间服务合同》及双方与经纪公司签订的《房屋买卖合同居间服务合同》均系各方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均应为合法有效，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。
经审查，李先生作为买受人虽不具备有关《通知》中规定的在京购房资格，但在该《通知》实施之前，李先生与尹先生已经就房屋订立《房屋买卖合同》，且李先生已按约向尹先生支付购房款并实际占有使用房屋，故本案如解除双方签订的《房屋买卖合同》会导致尹先生与李先生之间利益明显失衡，故对尹先生要求解除其与李先生及经纪公司之间签订的《房屋买卖合同》及《关于北京市存量房屋买卖及居间服务合同》的诉讼请求，法院不予支持，相应合同应当继续履行，具体履行事宜双方当事人可自行协商解决或另行诉讼。
在此前提下，尹先生要求李先生腾退房屋及支付房屋使用费的诉讼请求，亦缺乏相应的事实和法律依据，法院亦不予支持。对于尹先生要求李先生支付违约金的诉讼请求，如前所述，李先生因住房限购政策无法办理房屋过户登记手续，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故李先生在双方合同履行过程中并未存在违约行为，不需承担违约责任，故法院对尹先生的该项诉讼请求亦不予支持。最后，法院驳回了尹先生的诉请。
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购房遭遇“限购令”致合同无法履行
法院判令解除合同
作者：谭妤&&发布时间： 10:24:41
南宁法院网讯& 2011年3月，陈某签订了中介合同并支付了购房定金。而根据一个月之前南宁市出台的34号通知，陈某被纳入了限购范围。陈某因为购房不能登记过户想解除合同而和上家陈某某产生了纠纷。6月5日，南宁市中院就该案作出终审判决，维持一审法院青秀区法院作出的解除双方合同，陈某某返还陈某定金的判决。
限购令让购房人进退两难
2011年3月，陈某为购买涉案房屋，在中介公司签下了房屋买卖合同，并向房东陈某某支付了定金80000元。而根据南宁市人民政府于2011年2月13日下发的《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》（南府办[2011]34号）规定，对于拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内暂停向其出售住房。陈某及其丈夫名下已有2套住房，属于国家及南宁市房产调控限购范围内而无法办理购房登记。买房没了指望，不买又可能被算作违约，陈某觉得进退两难。
卖方坚持买方违约 中介尊重法院判决
陈某多次与房东陈某某协商是否可以解除合同和返还购房定金，但陈某某始终没有同意。无奈之下，陈某向青秀区法院提交诉状，要求解除合同并拿回定金。
法庭上，陈某某一方坚持国家政策不是陈某免责的理由，双方合同真实有效，因为陈某违约，所以定金不应返还。作为案件的第三人，中介公司称陈某与陈某某之间的买卖关系已经成立，也希望双方能够完成交易。陈某也曾向中介公司多次咨询是否可以通过其他方法完成交易，可是陈某属于限购对象，不能办理过户，事实上已经不能完成购房。中介公司表示将会尊重并服从法院的判决。
客观确实无法履行的合同可以解除
主办法官认为，本案各方签订的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，合同各方都应该按约履行。但是根据国务院及南宁市人民政府出台的房地产限购政策，按照陈某家庭拥有房产的情况属于此次限购的对象。由于客观上已经不能再次购房，签署的相关协议已难以履行，并且合同难以履行的结果不能归责于陈某，所以陈某某也不可以据此追究对方的违约责任。
据此，法院判决解除了双方签订的房屋买卖合同，同时判令陈某某向陈某返还定金。陈某某不服上诉至南宁市中院，中院维持了一审判决。
来源：青秀区人民法院
责任编辑：王玉梅
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