春节回乡楼市见闻续：在这里透视中国楼市(持续更新中)-乐居新闻网
春节回乡楼市见闻续：在这里透视中国楼市(持续更新中)
乐居注：本文为经济和楼市专栏作者西峯先生在雪球上发起的《2015回乡楼市见闻大征集》部分网友的回帖。通过这些网友对于家乡楼市的观察，或许可以窥探当前中国楼市的真实面目。相关文章：《》春节回乡楼市见闻录·续（摘选）地区：河南郑州见闻提供：@愚公2012&先简单介绍一下郑州的城市情况：截止2013年底，建成区面积382.7平方公里（含上街26.6平方公里），常住人口517.1万人（其中流动人口169万人），是中原城市群的中心城市，这几年郑州的城市建设力度很大，地铁：地铁1号线开通一年多了，地铁2号线也快开通了，估计再有一年时间吧，地铁5号线正在建设；高铁和城际铁路：郑徐高铁15年底通车，郑州开封城铁运行2个多月了，郑州焦作城铁也快开通了；高架和快速路：三环高架已经通车一年多了，陇海路高架也通车1个多月了，农业路高架沿线正在拆迁，3月1日开始施工，金水路西延快速路，东风路西延，黄河路西延这几个都是穿铁路线的工程，京沙快速路北延和南延、快速公交的建设等等工程，还有很多，不一一列具了，总之一句话，政府在市政、交通、道路、教育资源、医疗等各个方面的投入还是很大的，虽然还存在着这样那样的问题。&郑州的人口这几年一直是净流入的，每年有30多万人的净流入人口，这在全国二线城市中是独一无二的，人口密度很大，是支撑房价上涨的关键因素。&2015年1月郑州房价均价8873元，比较靠谱，2014年郑州房价涨幅不大，各开发商的楼盘也没有降价的出现，在全国房价一片下降的大气候下，比较罕见。我分析主要是两方面的原因：（1）、河南是人口大省，1个多亿的人口，郑州是省会城市，常住人口517万，无论在教育、经济、医疗、工作及政治等方面，比其他地市的吸引力要大的多，而且首位度也比较低；郑州和开封一直在努力融城，目前已经做到电信同城（一个区号0371）、金融同城（银行转账等无手续费）、交通同城（郑开大道、城铁轻轨）、公交卡通用等。关键是每年30多万的净人口流入。（2）、建成区内都市村庄拆迁力度大，基本是已拆完或正在拆，导致市区内租房价格大幅上涨，迫使一部分租房人员提前买房，加大了刚需的买房力度。&郑州住宅市场大致可以分为四部分：（1）、东区，价格在12000以上，包括郑东新区、龙湖副CBD区域、白沙园区、经开区，2014年郑州土地市场拍出了四个地王，其中三个就位于龙湖副CBD区域，规划可称谓高大上，政府挖湖、建岛、建隧道，基础投资很大，是未来10年郑州市场最高端、价格最高、有钱人聚集的地方；我们公司在8月份也拿了一块地王，预计未来开盘时售价不会低于3万/平米。（2)、大北区，基本在9000以上，包括金水区、惠济区等，这部分好多楼盘已经盖到北四环，过连霍高速了，但有几个大的都市村庄还没有拆迁，陈寨、庙李等都是住了十多万人的村庄，已经在建设安置房了，一拆迁又是一大波刚需人口呀。（3）高新区、大南区、中原区部分区域，这个区域是真正的刚需区域，房价在8000左右，我们的一个楼盘靠近化工路西环，小1000套房子，基本售万，均价一开始在左右，现在在8000多些。（4）、郊区（南龙湖，郑上新区、中牟、港区）均价在6000以上，这部分区域也是很有发展潜力的，但现阶段各方面基础设施（教育、医疗、交通等）还有很大不足。&总之，郑州住宅因为有30多万人的净流入，市场未来几年是不可能下跌，就看涨幅大小了，但是写字楼和商铺已经严重过剩。地区：广东佛山见闻提供：@watergood本人出生在佛山，大学加上之后的工作，生活在北京约十年，目前在河南一个四线城市工作（后续还会写一篇所在工作城市的房地产市场见闻）。佛山位处广州西南，以往的说法是距离广州20公里，但实际上随着珠三角城市群的发展，以及周边县镇发展的提速，广佛地铁的贯通，两城各个方面交流的日益密切，城市的实际边界是越来越模糊。目前连广州日常的电视新闻以及报纸都有相当比例是报道佛山的相关内容。可能目前区分两地最大的凭据就是在这个地方落户究竟是属于广州还是佛山户口，当然这也成为划分不同地方楼价很大的一个参量。由于比邻广州，中心城市周边必然有为之服务的卫星城市。佛山的城市定位也服从于这样的生态结构。佛山城市产业主要以工业为主，目前分为五区：禅城区（市政府所在地）、顺德区、南海区、三水区、高明区。除了禅城区的陶瓷，顺德区是闻名全国的家用电器重镇，南海的铝型材，皮甲也是全国知名。顺德和南海也是14年全国百强市辖区的冠亚军。在我记忆中，顺德和南海由于得益于体制改革之先以及优越的地理位置，无论是现在还是以往，在同类评比（提升为顺德和南海提升为市辖区之前大概叫做县级市）中基本都是包揽冠亚军。除了制造业以外，顺德的商贸也非常发达，乐从家具城，陈村花卉世界等等都属于开启中国专业市场之先。以二产以及民营企业为主的产业结构是佛山经济的特色同时也塑造了佛山购房群体的客户结构。不同于深圳、上海、广州的纺锤形，佛山客户结构呈哑铃型，企业主等高收入人群以及工薪族站大头，中间的产业白领相对稀少。（个人认为：碧桂园这种以开发城郊成片联排别墅起家的地产商之所以起源于顺德，和这里的客户结构特点有莫大的关系）。不过随着产业升级、广佛地铁的开通，两地房价较大的差异，佛山购房中间的群体逐渐增加（根据我自身有限的接触，确实有这样的趋势）。虽然佛山地区的人口不断流入（目前佛山常住人口超800万，流动人口422万），但佛山的房价并未出现过大的飙升。佛山房价的升幅和我所观察到的大部分城市接近，近年（3-4年）大概上涨了一倍左右。其中原因我个人觉得一是由于房地产门槛低，佛山又不缺乏各类金主（我的一个表叔，原本在南海经营一家不大规模的铝型材厂，也已经开发了2个楼盘，并且第三个正在建设中。我的舅靠着从90年代便在广州倒卖海鲜干货起家，目前也涉足房地产开发）二是由于大量小产权房的存在。地区经济水平的发达使得农业的收益率几乎可以忽略，农田除了改造成厂房仓库外，建造成小产权房或者出租给外地务工人员，或者“售卖”给本村村民作为婚嫁之用，均有利可图。目前佛山的楼价，总体均价约为8500元/平左右，禅城区约为9200元/平，南海区约为9800元/平，顺德区约为7800元/平，三水约为6400元/平，高明约为4800元/平。（以上数据参考世联2014年佛山房地产市场年度报告）。南海区的房价偏高的原因是南海区和广州邻接，尽享地利之便。我所住的为禅城区，现在针对这一区域作更具体的介绍。14年的8月佛山已基本放开了限购，当时听我母亲说无论是房价还是交易量在之后确实有所回升，但不久之后又回复了平静。这次回去听一个在从事房地产的工程师同学介绍，目前禅城区的房地产仍然面临较大去库存问题，房价基本保持稳定，不升也不降，但市场总体成交不活跃，尤其是高端项目，销售压力较大。他本人于13年12月左右购买的香港新鸿基地产开发的一个高端楼盘的期楼正谋求平价接手的买家，他的同事已经自出销售佣金将同一个项目的房子卖掉。总之，目前禅城区的投资性物业以及高档物业在禅城区目前均较为滞销。最后杂七杂八谈谈其他：以禅城区为例，房子年出租收益率只有3-4%，如果房价陷入滞涨，无疑将较大降低房子的投资性需求。城镇化给我最大的直观感受就是周边的农田快速消失，土地被征后，当地农民基本都享受20-60万不等的一次性补偿以及每年的相关物业的租金分红。因此目前较为流行说法是，找老公的标准：有车、有房、还要有个农业户口。虽然说较大的征地补偿算是在城镇化过程中对农民的反哺和兼顾，但是绝对多数农民得到这么一笔较大的补偿款后都是不知道怎样花。最流行的做法是买台车，但是买了车后用来干嘛呢，工厂就在村口。所以除了年底用车出外走走外，更多的时候就是停在自建房门前做一个常规性摆设而已。而补偿款的其它流向也包括：赌博、搞女人等等。财富莫名其妙而来，不久之后又莫名其妙地走。地区：浙江慈溪见闻提供：@小默西峰兄年前就叫我写这篇文章，一直提不起笔来写，一来是因为慈溪楼市的基本脉络在去年的文章中已经写的非常清楚，二来是因为尘埃落定下的家乡，越来越陷入转型的痛苦，人总不愿意去描述自己家乡萧条的现实或者去展望渺茫的未来。记得还在2-3年前，和家乡的朋友说起慈溪的地产价格的时候，我提出我们可能见证了慈溪10年级别的一个高点，当时提出的时候，多少有点意气用事，和线性逆反的意味。而现在来看，这个观点几乎已经应征，甚至时间级别上会更大。过年的时候，我和家人说，我们站在历史的拐点上，虽然没什么太多的数据和事实的来支持这个观点，但是，我清晰的感受到这种拐点就在身边。下面简单说说慈溪楼市这一年的新情况吧。根据统计局数据，14年全年完成房地产开发投资178.14亿元，增长1.8%，商品房销售面积83.51万平方米，下降34.8%。这样的销售还是在地产商大幅减价的条件下完成的。从自己实际调研的情况来看，某著名央企开放商的一个楼盘，10-12年高峰的时候价格在1.8-2.4万，而在14年5月份降到1.2-1.4万，而下半年再次降至1.1万左右。降幅非常大。与此同时，各个楼盘开始了各种促销来去库存，浙江某著名开放商的一个楼盘从1.2万下降至9K，而当地的一些小开放商，由于面临更大的资金压力，价格直接降到6K-8K的水平。基本上应征了我去年文章中所写到”为了减少资金压力，大幅降价以消减库存”的观点。这样的价格水平，基本上已经回归到06-08年的水平，考虑到新楼盘的设计标准已经普遍超越06-08年的水平，实际上，目前的价格水平已经跌破了金融危机之前的水平。随着楼盘价格的下跌，楼盘的质量也越来越不让人放心。当地的各种媒体，以及坊间的流传中，经常会听说，楼盘的各种质量问题，以及由此引发的各种纠纷。当然不排除有一些买了高价房的投资客想借质量问题要挟开放商，以获得价格上的补偿，但是我也相信，面对巨大的成本和现金流压力，开放商降低质量标准也成了必然的选择之一。谈慈溪的楼市，就不得不谈当地的实业经济。这一年，各种的萧条和悲观几乎贯穿了整年，看不到起色，或者说乐观的东西显得太少。大型的企业倒闭破产，或者是被政府托管，民间融资链断裂,不断发生，而由于房地产低迷，反过来影响了不少实体企业的现金流。我所知道的一家当地比较大的制造业企业，本来接受政府的指令，准备今年搬迁厂房，把旧厂房转成住宅用地。为了如期完成搬迁认为，过去两年投巨资在新区新建了厂房，而现在楼市萧条，旧厂房已经无法拍卖变现了。再加上这几年进行了巨大的资本开支，进行产品升级，这家公司的负债率越来越高，老板也倍感压力。如果未来2-3年，经济出现大的周期波动（这家公司的产品升级到一个强周期行业中去了），想必一定会影响到这家公司的现金流，最终的结果恐怕好不到哪里去。另外一个让我特别难过的新现象是，国外的同行开始趁机并购一些优质的制造业企业。而这些企业往往又是在行业里，至少在慈溪范围内，非常优秀的公司。这种收购，从某种意义上，几乎截杀了慈溪制造业升级的可能性。比较国内和国外的利率水平，和汇率的相对变化，我们可以相信，如果没有政府的干预，这种趋势大概率的会扩张。如果这种趋势继续蔓延扩张下去，我们可能会失去太多优秀的制造业企业，让30年的制造业沉淀出现断裂。我无法从宏观层面去理解国内如此高的无风险利率的原因所在，但是，可以说，目前国内的利率水平和产业环境，对于制造业民营企业来说，是严酷的。有时候，我也一直在想，难道国家已经不需要这些基础的制造业了吗？所谓的产业升级和转型，就是丢弃过去沉淀出来的基础制造业部门吗？说实话，我一直没有想明白这个问题。过往，我们这边的人在除夕和初五早上，都喜欢燃放巨量的烟花爆竹，来讨个吉利。今年的爆竹声比往年任何一年都要稀少，稀稀拉拉的了。亲戚聚会吃饭，所谈的早没了10年、20年前的投资办厂，没有了5年前的买房置地，也没有2-3年前对实业艰难的抱怨，更多的是如何更安定平和的生活。最后，祝福家乡安定平和吧。经历了经济高速发展的30年，或许，人们慢慢地习惯去追求钱之外的东西了吧。其实，本来就应该如此。地区：广东廉江见闻提供：@Fedex去年过年响应西总的倡议写过一篇家乡的楼市见闻录（附后以便比较）。 今年过年回乡再据所见所闻，略补充如下：本地经济方面，听到的负面消息比去年更多吧，尤其是电饭锅小家电代工业产业链上各方的日子越来越难过了。即使在房地产业内，听一些在房地产施工从业的远房的亲戚说，一些实力不强的开发商拖欠施工单位工程款是常有的事，稍不留神就被套住。一些小规模的项目流产，开发商占用承建商的保证金的事也有所闻。大家日子都不好过。销售方面，去年一年公寓商品房在价格方面居然没什么调整，总体上仍然维持上一年度的水平。在一个4-5线县城的新建楼盘能维持接近5000元/平米的起价还是有点意外。听同学和在当地开发商做管理的朋友说，过去一年的购买主力，是市下属的18个镇乡政府公务员及中小学老师，因为他们可以享受住房公积金贷款。价格能维持相对稳定，可能还跟廉江市场的房地产开发模式有关。廉江地处丘陵地带，且由于前期已经将大部分可开发土地出售给私人自建房，地块零星开发成为市场主流，这也在一定程度上限制了供给。个人买地自建私房方面，过去一年仍有少量1980/90年代的私房被交易，新买家一般还是会推倒房子后重建。也就是在过年放假前，本人作为卖家签字把我家的私宅出售了。这次能顺利以合理的价格出售，得益于我们几年前补交1万多元办了“出让”权属的土地使用权证（当地还是“土地”/“房产”两证分开）。而没办理换证的私房由于其高额的税款（划一按评估地价的40%交纳）而无法进入流通市场。更多的私人，在大规模的瓜分城区周边（也许是最后）的农村宅基地。往往是几户人家合资购买一块宅基地建房然后每户分一层居住。可以预见的将来，这种建房模式带来的邻里问题，流通性问题，都会逐渐显现。在我看来宅基地价格可谓不菲，相当于同等位置的证照齐全的出让土地价格的6-7折。但限于购买者的财力，他们也没得选择。这应该也算农地私有化进程的一部分吧？由于卖掉了在廉江的房产，并带母亲北上一起生活，可以说与廉江的关系基本脱离。也可以略感叹几句作为结语。我父亲作为一个出身家庭成份不好外地人，在大陆变色移帜之际，逃离家乡，在广州用不到一年的时间速成水利培训班的课程，流落廉江成为的技术骨干，参加了当地几个水库和运河的建设。几十年来担惊受怕苟活于人世。到我们这一代我和弟弟先后移民，姐姐去年移居广州，所费时间六十又一年。假期间与同学聊起以后见面之不易，多少有点唏嘘。呵呵，拜拜了。附：2014春之广东廉江楼市廉江地处粤西，区域行政隶属湛江市。湛江在80年代还算是全国比较大的港口，曾经是西南地区的主要出海港口。但改革开放30多年来一直没发展起来，其战略地位陆续被广西防城建港，海南建省，东盟自由贸易等因素削弱。经济在广东算是比较差的地区。廉江全市人口约220万，县城区户籍登记人口约32万，外加流动人口约40万出头。能算的上的制造业是电饭锅电热水器代工基地。另外有红心橙，杨桃等水果种植。深圳广州等地颇为出名的“湛江鸡”饭店，用的就是廉江鸡，其中以安铺鸡最为有名。同学称廉江的经济在湛江市是“最好的”，都不太敢相信。当地除烟草和电信（供电都不行）的就业人员外，月收入（税后）一般在元之间。不少同学说工资好多年没调过了。这也能算经济好的地区？不过这可能在中国有一定的普遍性。公寓商品房房价在/平米间。特殊单元（如复式大单元）价格更高但无普遍性。因为地点（可开发用地有限）和楼盘品质差异不大，价格相差不大。买家据说主要为当地国有垄断企业需要为单位代缴住房公职金找出口的职工，及在外打工而无法在其打工地区（深圳及珠三角地区）购房的人群，一般后者以市属的乡镇及农业人口为主。不觉得有外地买家，本地买家也很少，按上面说的工资水平，现在的房价显然无法支撑；更重要的是因为大部分本地居民已经有一栋3到8层（视建成时间而定，越往后地价越贵，建的就越高）的“私房”。二手房交易以本地居民的私房为主，量不多。本地政府自上世纪80年代初到2005年前后，已经把老城区周边及附近村庄的地都按户100平米“卖”给了本地居民。这种卖地的方式及权属性质很难界定, 因为其卖出行为跨越的新的土地法及配套法规（及其确立的“转让”和“出让”等制度）出台。也许在新制度前出卖的土地按本地居民通过从祖辈继承下来的“私有房产”处理，而新制度出台后的按出让土地使用权处理？我家85年买到的100平米土地（准建80平米），建成后拿到的权证就是写明“私有”权属。前年已经完成补地价/费手续改为出让土地使用权属。也有很多人没改权属。当日后转让必然会遭遇“补地价”问题，除非世世代代传下去。一套3到4层（每层80平建面）的私房要价（税后净价）在80-110万之间。这种私房一般是比较早期，结构，格局已不为现在买家所喜，有不少要打倒重建，除非买家来自农村的外出经商或打工者。城区还有一些当年买下尚未破土动工的土地，一般要80万/100平米以上。昨天去机场路上，出城后看到路边有2幢刚建好的显然是政府机关的办公楼。周边显然是“新城区”的雏形。但还未到大刀阔斧开建的摸样，想必在当下的形势下，这帮官们会悠着点？地区：陕西西安见闻提供：@WasteHouse响应西总号召，我来聊一聊西安楼市我目前在南京居住，老家在西安，并且两边都有投资房产，所以两边的楼市都很关注，下面谈西安楼市的时候偶尔会对比的南京楼市。西安和南京在很多方面比较相似，都是古都省会，人口都在800万左右，都是区域型中心城市。从城市等级上来分，西安属于二线弱，南京属于二线强。从GDP上比较，2013预测值，西安4940亿，南京8439亿。可以看出，长三角经济优势显然更明显。如果从房价上对比，差异就更明显了，西安均价7,108元/㎡，全国排第48位，南京均价17,786元/㎡，全国排第九位。西安的房价，大概在2010年后就涨的很慢了，到了2013年下半年，一些城市又开始新一轮猛涨，但西安仍然涨幅微弱。西安的房地产市场如此弱势，我想主要还是以下几个原因：1、总体经济基础较为薄弱。西安主要是以国有企业为主导，私营经济不活跃，生活节奏较慢，高收入阶层少。好消息是最近几年经济增速明显加快，大企业也逐步落户西安，比如三星、华为、中兴都有大型的研发基地落户。西安本身的教育资源也比较有优势，承接东部转移过来的产业也是有条件的。2、周边城市经济弱，人口少。西安算是西部地区的领头羊城市，周边城市经济与人口体量相较西安都有较大差距，属于一强配多弱。相比南京所在的长三角地区，经济强市成群，人才流通频繁，论经济南京在长三角虽然排名不高，但综合资源在省内一家独大，人口始终处于净流入状态，对房价是一个有力的支撑。经济总量在南京之上的苏锡常，房价也仅在元/㎡之间。3、住宅供给量太大。西安楼市建设在最近5年才真正发力，到处在大拆大建，无论开车到什么地方，都能看见工地和脚手架，到处是楼盘广告。看到如此多的在建楼盘，心中不难有疑虑，能卖的掉吗？另一方面，住宅的容积都非常高。不晓得政府的规划是如何做的，容积很少有低于3的，三环内外基本都是30多层的高层住宅区。在建项目多，又如此的高密度，供求能不失衡吗？4、小产权房多。两个月前央视曝光了西安的小产权房问题，实际情况比央视曝光严重的多。西安在建600多个项目，其中没拿到预售证的有300个左右，这些小产权价格比商品房便宜的多，举例来说，同样地段，商品房6000，小产权就能卖到4000以内。已经建成的小产权就更多，在西安的郊区，买小产权已经是一个普遍行为。5、本地人大多有房。上面说过，西安这边国企很多，造成一个问题是很多企业都解决了住房问题。虽然分房是很早以前的事，现在分房已不多见，但这些老职工分到的房子，到现在一旦拆迁，马上还能分到新房，最多补一些小钱。虽然不是两证齐全的商品房，但这种“房改房”也基本算是自己的，自住完全够用，手里两三套的也很常见。更夸张的是农房拆迁补偿，举个最近的例子，一个好友爷爷农村里的房子拆迁，按户口人头数赔偿，一共赔了12套，我那个好友父亲拿到3套，其余的几个叔叔分掉。综上情况，楼市的涨跌跟经济增长和人口流入增长息息相关，价格是由新移民及其收入水平决定的。展望未来西安房价，还真不好说，可能跟猜股市涨跌一样大多不靠谱。从绝对值上来看，7k出头的房价真不能说有多高，但以目前的供求关系，恐怕还是要消化一段时间，也看不出有大涨的条件。投资房产就不建议了，如果一定要投资房产，不如在一线城市投资，虽然单价高，但最先涨的肯定也是那里，总比买个便宜货总不涨的好。如果在西安安家落户，建议有钱就买吧，注意首选成熟地段和有地铁的地段，虽然贵点。个人比较推荐高新区，或者小寨到大唐不夜城之间这一线的地段。曲江虽然高端大气，但是人气迟迟上不去，晚上在那边转了一圈，亮灯率太低太低，商业配套也缺缺。不管自住还是投资，希望大家今年都有收获。地区：四川成都见闻提供：@feiteng889本人注册雪球2个月，受益颇多，本着互联网精神，分享下我工作生活的城市——成都。本人从2008年外地大学毕业后来成都工作，从事房地产相关工作。城市概况人口：成都拥有1400多万的常住人口，其中主城区（主要集中于绕城以内，即4环以内）人口约500万人，推测流动人口中约70-80%来自于四川省内（非官方数据）。人口落户政策相对宽松：1、大专及以上学历即可，2、购房落户，由原来的购买商品房（含二手房）面积70平米调整为90平米（2014年6月进行的调整）；关于此次购房入户住宅面积的调整作者本人理解为政府引导房屋供给端增加产品面积段，原来成都开发商普遍偷面积把产品做小，另一方面可以引导房屋的单价下调，使得城市的均价下调，如：原来70平米的住房（实际使用面积90，偷的较多），单价1万；目前90平米，单价0.8万/平；以上均是作者本人的理解。城市骨架：占地1.2万平方公里，分为主城区（锦江区、青羊、金牛、武侯、成华、高新）、二圈层，主城区的近郊区、县（龙泉区、新都区、温江区、双流县、郫县），三圈层。城市的骨架基本形成，内部在不断的优化：市政道路：二环路高架桥2013年通车，2.5环贯通，三环路2014年全程提速，第二绕城正在建设中；第二机场也在建设准备期（位于天府新区的简阳，距离主城区约1小时车程）；目前的机场位于成都双流县，距离市中心约20分钟车程。轨道交通：1、2、2号线延长线均已开通，东西、南北方向贯通；在建3、4、7号线，其中4号线预计2015年底贯通。高铁：西部的高铁进程相对缓慢，预计2015年下半年成渝高铁通车，将目前的动车2小时车程缩短至1小时；预计2017年西成高铁通车，届时西安、成都、郑州形成2小时的经济圈。城市规划：年，城市一路向南，高新区、天府新城；2010至目前，一方面市政府主导北改，改变城市北乱的形象，市政道路已经升级改造完成，火车北站、荷花池的升级改造正在进行中；另一方面省政府主导的继续向南，天府新区（2014年升级为国家级新区），目前天府新区主要是政府主导下吸引国企单位拿地修建办公基地，开发企业拿地入驻的意愿不强，主要是对前景看不太清楚。经济、产业：2014年GDP预计万亿，产业结构以三产为主，占比略超过50%；典型产业代表：以高新区的IT产业、金融服务业；龙泉区的汽车制造产业；武侯区的家具、制鞋；双流的航空；旅游产业。楼市的基本情况土地供给：主城区内近3年的土地供应和商品住宅的需求基本平衡，二三圈层均呈现供大于求；且主城区的土地供应逐年减少，价格稳步上升，主城区的土地的楼面地价均价5000元/平米；位置较优的城南板块楼面地价能到元/平。土地出让的政策方面：住宅用地均是公开拍卖，相对公开透明，竞争充分，必须3家以上报名才能成交；且地块的较小，普遍在50亩左右，因此导致竞争激烈，地价较高；政府相对提高容积率，增加住宅的供给量，能有效的达到控制房价的目的；如果地块内商业比例超过50%，可以设置挂牌条件，屏蔽竞争对手，这也是成都商业体量较大的一个主要原因。住宅需求端：成都年均成交2200万左右，主城区800万方，均价；二圈层1000万方，均价；三圈层400万方，均价5000；同等区位中，城市东西南北的价格差异不太大，其中：城南的高新区的房价在同等区位下略高几百元。房价及需求结构：从2007年的相对高峰，经过08年的经济危机和汶川地震，处于最低谷，开发商普遍价格下调20%以上，随后09年末市场回暖，价格快速上涨超过07年的高峰期，在11年以后价格均处于稳步上升阶段，基本与物价上涨水平相当，涨幅不大。本人在09年末在东二环外购置70多平米的房子，单价9600，目前随着商业配套完善，地铁通车后，房价10500元/平，涨幅不高；主要是同片区内供应较大，产品同质化，供客户选择的项目很多；在成都三环以内，如果首次购房90平米的小三房，一般在90万左右，如果出租，租金元/月，目前随着地铁开通，在东西南北4环左右，同样面积的房价70万；对毕业5年左右的白领来说，该房价还是可以接受。对于再次置业客户（占比15-25%），如果在主城区购买150平米左右的房子，总价150-180万；但目前受制于二套房的首付比例60%，改善的需求还是被部分压制，一次性支付首改的房价首付压力还是有点大。高端置业客户（占比约10%）：成都具备天府之国的美誉，也吸引很多高端人士置业，成都同样提供较多的别墅产品；围绕城市的四环外均有大量的别墅供应，典型的为城南的麓山板块（顶盛时期1个项目可以销售40亿）、新都、温江、新津牧马山等都有千万级以上的别墅供应；同样城市中心的高端大平层的豪宅，同样供应较多，总价300-500万。商业：成都的购物中心的在建量在全球都能排上前几名，写字楼同样供大于求，空置率较高；社区的散铺售价比较高，主城区内1楼商铺普遍在5万/平，而租金水平200-300元/平/月，租金收益率很低；城市的土地供应政策决定了商业的量，目前还没有看到有明显减少的趋势。成都是一座来了即不想走的城市，城市的小吃、休闲、气候怡人全国闻名，在这里生活的居住成本相对还是可以接受的，房价不是拦路虎，同样针对高端置业客户，选择面也比较广；但老百姓如果想依靠房价快速升值发财致富，不太实际；对于老百姓的投资商业可能也需要慎重考虑，谨慎选择地段；对扎根于提供房子的开发商来讲日子就不那么好过，房价10000，地价，这样的房价和地价的关系，给开发商的盈利空间少的可怜。地区：山东宁津见闻提供: @路人贾去年的《回乡楼市见闻》拜读了好几遍，长了不少见识。最大的感触就是：分化。今年决定自己写一篇，回报大家，也让大家了解一下我的家乡。闲话少叙，走起！一、我我是地道的农村孩子，母亲务农，父亲木匠。小时候记忆最深的就是父亲经常帮助各种亲戚朋友制作家具，父亲身上永远散发着一股木头的味道。从小我学习成绩就很一般，非常一般，中游水平。尽管母亲对我学习要求很高，但是由于实在没有时间监督，所以我一直混迹在20-30名左右（全班50人左右）。初三下半年，开始奋发图强，顺利升入高中。后来考上大学，再后来考上研究生。目前在帝都工作，白领一枚。我的家在山东，鲁西北，德州，宁津县。德州是个神奇的地方，那里的人们不太玩德州扑克，也不是家家户户吃扒鸡，更不出产牛仔。二、区域简介1、德州，交通发达，铁路综合交错，公路网通达性高，距离首府济南2个小时车程，距离天津2个小时车程，距离北京4个小时车程。2、宁津位于德州的北部，有“中国蟋蟀之乡”、“中国家具之乡”之称。3、“中国蟋蟀之乡”。秋天你会看到无数的小孩、成年人穿梭于田间地头，躬身娄背，一手持瓶，一手持网，神情专注，屏气凝神。对，他们在抓蟋蟀（当地人称蛐蛐儿）。我小时候经常听到某个相邻捉到一只极品蟋蟀，卖了上千元（当时是一笔巨款，相当于半年收入吧）。宁津县每年都搞“斗蟋蟀比赛”，吸引了无数南北客商，当地的电视台也常在电视剧《霍元甲》播放到打斗最激烈的时刻，播放一段蟋蟀大赛的视频，经常听到南北各地的口音，现在还记得一个南方人，说“钻（赚）到啦，钻（赚）到啦，明年一定来！”据亲戚介绍，现在每年也在办蟋蟀大赛，但是无论规模还是影响力，均不如往年。估计原因有三：其一是当地的农业几乎全部采用机械化生产，很多秫秸和麦秆都直接粉碎，导致蟋蟀没有栖息之所；其二是现在很多年轻人外出打工、导致人口外流，人气不旺，捉蛐蛐儿大军减员；其三是毕竟这么多年蟋蟀对于当地经济的拉动作用有限，政府也在寻找新的增长点。4、“中国家具之乡”以下摘自百度百科。“宁津县共有经营业户2915家，其中规模以上企业55家，从业人员4.5万人。2011年实现总产值110亿元。实木餐桌椅占到江北市场份额的50%以上，家具产业集群成为省政府重点扶持的特色产业集群之一。”以前，宁津的家具确实红火过，通过一个比例就能看出来，从事家具生产的人（俗称木匠）占青壮年劳动力的比重，粗略估计在1/3左右，我们村有不少木匠，而且估计3-5个村就有一个“木匠铺”（小作坊，人数3-10人不等）。但是最近木匠的人数在急剧下降，家具产业也没有增长（由于没有找到准确的统计数字，凭感觉认为是在萎缩）。究其原因，有二：其一，需求不足，现在很多人都使用铝合金门窗，木质门窗和家具的市场份额在萎缩；其二，制作家具，很辛苦，对体力要求很高，但收入不太高，随着老一代木匠逐步退出（一般50岁以上的木匠很少，身体受不了），年轻人往往外出打工，从事电子产品组装、电气焊等工种，新生力量没有补充进来。3、宁津的美食与德州关联度最高的三个词汇无疑是：扒鸡！扒鸡！扒鸡！但是德州人真！的！不！常！吃！扒鸡！宁津的美食主要有：驴肉、面、包子。有句俗话：“长官包子、大柳面，要吃驴肉到保店！”驴肉真心不错，包子和面都有一定特色，但不如“庆丰包子”和“兰州料理”那么出名！4、产业结构经过多年发展，农业已经不是最重要的产业构成了。目前很多村里都有工厂、作坊，以来料加工、来货组装为主，留在村里的人们基本都是农忙务农、农闲打工，也有部分养猪、养鸡的专业户，但为数不多。我的邻村有20个左右的小工厂，这几年不少人赚到钱了，从村里的轿车数量在不断增加，就能窥见一斑。5、人口流出据不完全统计，我们村的（以户籍在本村为统计标准）年轻人50%以上都是常年在外工作，主要从事行业为：电子产品组装、销售、纺织行业为主，当然也有坐办公室的、独立创业的（小老板）、维修电动车，甚至也有干传销的。多数在家有房子，外出打工只是谋生的手段而已，内心的归属还是在农村。也有部分在外地买房的，比如沈阳、济南、德州，但数量很少。6、出生率出生率与死亡率基本持平。多数家庭都有一个孩子，1/5的家庭有两个孩子。目前普遍是家里如果有了一个儿子，年轻夫妇就不打算要二胎，爷爷奶奶也不强迫要二胎。而如果家里有一个女儿，多数年轻夫妇也不想要二胎，但是爷爷奶奶强烈要求再生一个。多数父母对于孩子的教育、抚养等方面都非常重视，吃的基本上都是从县城或乡镇大超市买的，上学基本都有人接送。三、新型城镇化“来势汹汹”五年前，年轻人结婚基本都在村里修一座房子，装修程度根据自身经济条件决定；最近几年，听到越来越多的年轻人在县城买婚房的消息，仿佛这就是衡量一个农村人成功与否的重要标准之一（另一个标准就是汽车）。1、县城房价我们县城的房价在左右，县城不大，楼盘也不太多。主要是由于很多乡镇也在大力发展房地产业，几乎每个镇上都有一栋栋楼房，这些楼房多为联排2层小洋楼，坐落于乡村公路旁，与村子距离较近，并未形成成熟的小区。我亲戚家就有一栋楼房，4年前15万修建，2层小楼，简装，面积在200平米左右，配一个小院，目前可以卖到40万左右。村里有个年轻人在县城买了套房子，据他说，县城的楼盘不多，价格多在4000左右，同质化现象非常严重，高端盘很少，基本都是刚需盘，也有学区房，但火热程度远不如大城市。楼盘销量一般，个别楼盘甚至卖3年还没卖光。据中国指数研究院最新数据显示，德州的房价在4500元左右，较去年下降了10%，比我们县城房价高15%左右。村里人大多认为，只有结婚才买房。多数人对自己的居住环境比较满意，这几年互联网在农村飞速发展，不少家庭已经联网，与远在异地的儿女视频聊天逐渐成为老年人们的乐趣所在。零售市场上，超市与传统的“集市”并驾齐驱，不分伯仲。但两者的主要消费群体不同，年轻人购物多去超市，老年人则多在集市上选择自己需要的商品。但春节期间，多数消费都在超市发生，超市的礼品包装精良，适合走亲访友。未来，乡镇超市必将一统天下。2、新型城镇化“来势汹汹”最近几个月，有关农村土地流转的政策纷至沓来，11月20日国务院发布《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》指出，要坚持农村土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权三权分置，今年1月23日又发布了《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，明确将土地经营权分离出来，对农村土地流转领域的所有权、承包权和经营权进行了分类指导，土地所有权和承包权不改变。其实，早在几年前，“新农村建设”就开始吹风啦，撤村并村，建立小区，农民上楼就已经开始试验，不让农民再修建房屋。几年前的传言是这样描述的：未来将把农村都合并了，几个小型村庄合并为一个小区，原来的宅基地都做耕地使用，在公路旁修建一个小区，村民们都到小区居住，集约利用土地。但是几年过去啦，变化依然不大。所以，此次三权分立、农地流转对多数农民而言，影响不大，他们也不太关心。其实，他们也不太懂具体的政策，只是觉得如果搬到楼上居住，那小麦和玉米放在哪儿呢？！3、农村新风尚2014年对我的家乡面貌改变很大。村里通了公路、路边都有垃圾桶、建了广场、广场上安装了布告栏、布告栏上贴有五好家庭、模范夫妻等光荣榜，村里人天天晚上跳广场舞。打牌的少啦，喝酒的少啦，跳舞的多起来啦。村容村貌，焕然一新。4、村里“明白人”的观点明白人A：对于我们平原的村庄，到底是进行“新农村建设”还是“新型城镇化”？我看这个新型城镇化不好推行。如果进行城镇化改革，农民必然变市民，那么是否有足够的就业机会，如果还是以农业生产为主，城镇化将无法推行，因为农民的拖拉机是搬不上楼的，小麦玉米棉花如何储存也是个大问题。明白人B：新型城镇化的根基就是“以人为本”。城镇化是一系列的事儿，是改变生产生活方式的大事儿。农村土地的所有权是属于村集体的，宅基地的所有权也属于村集体。如果农民住进小区、上了楼，那么他们的房屋所有权应该属于国家。等于变相将本应属于村集体的土地收归国家所有。明白人C：住楼房有啥好处！俺家的鹅怎么养？物业费谁给俺交？听说停车还收费！明白人D：习近平是个好书记，我支持他！明白人E：……地区：湖北仙桃见闻提供者：匿名网友一、仙桃简介仙桃市位于湖北省中部的江汉平原，是武汉城市圈西翼中心城市，东南临长江，北临汉江，幅员面积2538平方公里。全市人口150万左右，市区约30万。仙桃原名沔阳，历史文化悠久，是亚洲体操之乡、国家园林城市、全国绿化先进市，县域综合实力五次跻身全国百强、十度蝉联湖北首强，经济总量多次位居全省县市之首。李小双，李大双，杨威，郑李辉，廖辉都来自于此。也是小米创始人雷军的家乡。二、经济现状得益于政府一贯的招商引资，近年陆续建起了很多大型工厂，有加多宝，中粮米业，旺旺，华美食品等等，还有全国最大最集中的无纺布产业，围绕无纺布涌现出数不清地大小工厂和遍布城乡村落的作坊，老百姓基本找工作比较简单，一般是二千多元工资。城区餐饮业工资也多于二千，近年大拆大建了不少项目，市政府搬迁到南城新区，各种建设也导致资金不足，基层公务员和教师工资也比邻近天门市和潜江市低得多。但由于邻近武汉，在外做各种生意的人也巨多。&三、楼市历史和现状2003年楼价基本在600左右，2004年开始出现笫一个破千元的楼盘青青家园，2006年底最好的楼盘德政金园开盘1800均价，2007年全面突破2000元，2009年之后直接过了3000，最高峰在2011年，最高过4000的楼盘也不少，然后在2011年，趁高价，市政府疯狂卖地，供应量急速扩大，两年房价较稳定，一直在3200左右4000以上已彻彻底底消失，2014年大量新盘上市，竞争彻底白热化，位置稍差的楼盘居然出现了不少2500以下的所谓特价房，城西北一大型楼盘更是打出2200均价，还有2783任选户型楼层的，上市公司福星集团开发的福星城也不过3500左右了，总体上是比上年都降了大约10％左右，有些甚至是把开发商套住了。降价原因主要是供过于求，体现在以下几个方面。1.自建私房多。像我家就是在2004年买的台基建的私房。2.小产权房泛滥。小产权房房价基本在商品房一半，多分布在城中心里的城中村，与各个高大上楼盘比邻而居，价格却只有一半，可以想象它的吸引力，不少乡镇的村民买房后孩子到城里上学，自己到工厂做工的。政府也多次大规模整治，但效果有限，原因大家都懂的。3.各单位自建房。各有钱有势的单位给本职工以建公租房的名义建设大量福利房，均价在二千以下。4.大量人口外流。在外做生意有成，或者子女在外就业，举家搬迁外地的也不少，过年回老家也大多在酒店宾馆居住，不会空置一套房子只是过年住几天了。5.存量房巨大。独生子女早已开始成家立业，父辈们的房子不少有2套及以上的。6.没投资价值。08年2800均价，今年3200均价，收益连一年期存款都跑不赢，除刚需外，持有房子相当于持有负资产。四、未来展望1.商业地产。2014年本土又开业了四家小型综合体，三友时尚广场，三友生活广场，世界城，中百购物广场。加上之前的银泰仙商，武商仙桃购物中心，城市广场这三家，共七家在营业，2015即将开业的还有新天地国际广场，元泰步行街二家，在建的还有人民医院旧址上的环球商业中心，沔阳剧场旧址的台湾风情广场，CoCo天街，银泰Mall综合体。2014还有烂尾的翔球广场，豪布斯卡。十个指头都数不过来，30万城区人口的中部小城市，想想也是醉了，春节前后家家客满，正月一过门可罗雀，真正有生意的恐怕还是银泰和武商。2.普通住宅价格和销售将出现明显分化，齐涨齐跌不会再有，由于城区教育资源的强势，必然继续吸引乡镇居民进城购房，但明显大部分有购买力的都买了，增量资金减少。大多数楼盘日子不好过，必然走2008年底降价促量的老路，预计房价在2500----3500之间震荡，等待下一轮热潮，但愿跑路的开发商不要太多。至于我这种改善型，目前还是把钱放股市靠谱，选择观望！地区：福建厦门见闻提供：Sunny_xu受益雪球良多，我也发挥下互联网精神，说说我所在城市厦门。大概是09年年底从福州来厦门工作，作为省内人（省内基本都往福州厦门跑），厦门的吸引力：主要是美丽的环境，相对高素质的人口，省内较优异的教育资源（医疗资源方面还是不如省会福州）。人口方面：常住人口接近400万人，其中本岛250万人左右，岛外四个区才150万。感觉这个人口数量在过去三、四年没有大的增长。个人感觉原因是较为严格的落户政策影响了人口基数的飞跃。要不然以厦门的吸引力，人口原本会增长更快。以未来10年-20年周期看，厦门的人口规划应该会到600万左右。岛内人口稳定，岛外四个区300万人，其中海沧区80万，集美区100万，同安60万，翔安80万。发展情况：厦门目前的优势资源全部集中岛内，所以本岛仍然具备巨大的吸引力。也正是因为如此，岛内已经不堪重负。所以，从上届政府开始，就力推岛内外一体化，成果还是不错的。目前，海沧区已经成熟，核心区的环境优美程度，购物和商业大幅度提高，这两方面基本与本岛差不多。集美区也进步巨大，新城区基本起来了，而且规划起点较海沧更高点，大量资源也在往集美注入（如brt，地铁，软件园，绿化，文教区等），我估计再有个3到5年，等新城楼盘人口入住，集美区也就完全成熟了。同安区距离本岛太远，相对处于弱势，新城还没有活过来，有点后娘养的味道。翔安区是新一届政府力推之地，定位为城市第二极，东部城市中心，服务于厦漳泉一体化大局。目前正处于大建设阶段，规划起点更高，四通一平应该基本搞定。估计在新一届政府下，巨量财政资源将注入该地区，目前还不好说能不能最终成熟。但是以厦门的吸引力，以及厦门的财政负债情况，再加上现在中央的支持，大概率能够起来。房价：不是专业，不好说得很定量，说些具体个案以及个人感觉。在全国行业大调整的态势下，厦门基本还是维持坚挺，没有听说那个地方出现大的调整，总体快速上涨的趋势确实没了，新房成交量比起貌似大体下降5成左右。我感觉目前厦门房价没有大的泡沫，判断是近郊（厦门岛外非核心区）的均价是两口子工资和（非核心区大概就在1.2w，而厦门普通白领的收入在5k以上）。几个身边的房价例子：我自己所在小区，10年买的，位于集美新城周边，当初均价8k多，13年可以卖到13k多，但是到现在还是在这个区位。整个集美新城（核心区楼盘定位更高点）的房价，现在新盘和二手房价格应该在16-18k的样子，该区域楼盘过去2年去化良好，应该推出的部分滞留不到2成。该区域的土地也很受开发商也欢迎，年前刚刚出让一幅商住地块，楼板价在1.2w样子。区域均价微涨。岛内只有极少数的新盘，成交以二手房为主，价格感觉去年也有所上升。一个朋友去年买了一套岛内非核心区套房，均价在2.5w出头，今年他楼下的房子也卖出，均价还上升了1成多。另外一朋友，房子在核心区，非学区房，前年买的，均价在3w左右，现在据称可以卖到3.5w以上。另外，原来自己租房子的房子，学区房，80年代老房子，前年成交均价在3w上那样，现在已经在4万5以上。所以，岛内还是众矢之的，没有啥下跌可能。海沧区也愈来愈成熟，越来越有吸引力，新盘也较少。一个住海沧的朋友介绍，他所在小区现在二手房均价在2.5w。较前两年应该也有2、3成的涨价。同安去化感觉不好，无论是土地市场还是新房都有相当存量。翔安新城区域前两年非常热门，新盘均价从早先的7，8k快速增长到1.2，1.3w那样，不过去年倒是有点消停，毕竟配套还远未成熟。土地储量还非常可观，应该是厦门政府未来的大钱袋。这几年看下来，感觉厦门政府还是非常精明的。非常细心的维护厦门美好的市容和文明，让城市有吸引力；在市场情况好的年景，土地出让量大，市场去化好。当市场调整时，控制土地出让量，减少新房供应，如此稳定新房价格。另外，岛外大发展的过程中，也是各区轮动，活一个再发展下一个。而且，各区的土地有相当部分是在本地国企的发展商上，还能赚第二手的钱。现在厦门还在修地铁，如此城市半径可有效提高，对于岛内外一体化有相当好处（但是如何把优质的教育和医疗资源岛外走还是非常困难，尝试的许多方法，如教师医生走岗的收效甚微，新一届估计得在增量上想办法，如引进上海的优质医疗落地厦门）。厉害的地方是，在这几年大发展，大建设（建那么多新区，还有地铁等）的情况下，厦门政府的财政情况还非常良好，新书记14年上台时，讨论时数据显示负债情况在所有主要城市中位于很低的位置，还有大力加杆杠的空间。总的感觉，厦门政府还是有点香港的味道，就是非常依赖房地产。另外，旅游也是非常重要产业。年流量在千万人次以上。为了有其他产业基础，前几年提了总部经济的说法，把泉州等大型企业的总部迁到厦门来。以及大力发展软件业，也有一定效果。未来看去，应该有厦门的核心的厦漳泉一体化。地区：浙江杭州见闻提供：匿名网友首先 我试着把杭州楼市分个档 让大家有个基本了解。200-300w 标准型 一家子住住还合适的房子 面积刚够用地段还好就小区凑合点 或者面积大点小区不错但地段偏些，不同家庭情况选择侧重点不同。这类房子应该是保有量最多的房子。根据不同家庭的发展趋势换房或不换房选择不同。300-450w 舒适型 房子基本能把各方面做个均衡了 住起来舒适宜家算杭州的中产房型（如果没有贷款 年收入30-50w 那就是典型的杭州中产了）这类房子是最会长住而不太会换房的 除非发大财或添人口 一般的财富增长都不会换房可能去做别的投资或者干脆再买套房子。所以这类房子价格比较稳定换手率低。450-600w 商务型 是前面舒适型的升级 在各方面均衡后还能再添加些宽敞精装修优质小区之类的标准 是富裕人群的居住房型。&600w 豪宅 600w基本能买大多小区的顶楼跃层大户型或者普通排屋或者豪宅小区的起步户型。这是底线，也有低于600w的排屋跃层甚至别墅 但一定有地段小区档次等问题 是伪豪宅。至于豪宅往上那就没法封顶了。杭州房价在2009年底到2010年底为顶峰，之后四年一直阴跌。官方统计上的房价没怎么跌是因为这期间的新楼盘价格虽然还是基本维持，但大多送面积，90方的房子最后实用面积也能有90方，这放在以前就是110方的房子。或者是精装修房子也卖原来的价位。实际上全杭州房价比最高时低了20-30%，遇到年底急卖还能再便宜。如今的杭州如果房子没满五年的都算被套的。杭州这几年没有明显的人口吸引力，工作机会和薪资水平不如北上广深，当年说的全浙江人都来杭州置业这个点也没了，因为有钱买的早买了，之前没钱买的这几年的行情下也没机会发财了来杭州买房了。但杭州的城区的扩大却马力十足，东边的钱江新城 钱江世纪城 城东新城 城西的未来城 良渚文化村 还有发展大搞后被不尴不尬遗忘的下沙，开发量很大，人烟稀少，即便地段建设投入最多绝对算豪宅板块的钱江新城，除了万象城实际人气也不旺，而其它几个城更是荒凉。飞杭州从机场打车到市区，一路看到的高楼林立全是工地和空房。畅想下未来。杭州政府的市政规划和投入现在看来依然强劲，钱从哪里来还能不能持续不清楚，但显然如果不继续投那些个城就烂尾了。而如果规划都能到位，这些新城一定能成为全国城市规划的标杆，加上杭州一直有的城市名声口碑和浙江人的经商基因，在政策放开和鼓励创业下，吸引外来人口填充空城还是很有可能的。总的来讲，因为整体经济不振房价已然高位，所以杭州房价大涨近三五年里几无可能。大跌也不太可能，到今天这个价位整个杭州乃至浙江的财富水平是托得住的，除非全国全面性的经济崩溃。所以未来应该还是稳定和小幅的波动可能性最大。最后杭州是个好地方！房价理性了，希望在杭州的忘记房价楼市，重回当年的浙商干劲儿钻劲儿机灵劲儿，找到新的经济发展模式；希望没来想来杭州的，房价房租不疯狂了，放心来吧，这里是真的景美人善全国翘楚，安家落户一级棒！地区：河南杞县见闻提供者：@行者无疆和谐号这样的征集文章很有意义，可以实地调研各地楼市情况，我也说一下自己了解的情况！1.本人本科学历，毕业五年多，目前在郑州工作，从事机械制造行业。2.老家在河南中部某县城（是杞县，即杞人忧天中的杞国）。距离郑州100多公里，没有什么支柱性工业，是一个农业大县，经济作物主要是大蒜，人口105万，2013年生产总值228亿，在周边排名中等！3.今年回老家通过实地考察和跟亲戚朋友聊天发现几个问题：今年的房子新建的楼盘比较多，但房子特别不好卖。走了一圈发现在建的楼盘超过十个，以多层和小高层为主，但是房子特别难卖。据说只有县城里位置好的两个楼盘销量较好，城郊偏远地区销量很差，亲戚所在的一个楼盘销量仅有一两成。初步估算整个县城在建楼盘总面积在两三百万平左右，购买人群主要是农村在外打工人员回乡购房和少量县城居民改善住房，目前同龄朋友几乎都在外地工作都在工作城市购房，仅有一人在县城工作购买县城房子。一内部人士透漏现在所建房子估计可满足未来五到十年需求，现在价格还未明显下降到严重滞销，今明年就可能出现降价潮，今年过年好多工地已经发不下工资。另一个问题是我县的担保公司出现严重问题，大部分已经拿不出来本金！还有一个现象，去年和前年县里投资五个亿改造几条一条道，全部弄成仿古风格，政府医院和重点企业全部搬入一条道路两侧，新建了政府办公大楼，哪叫气派，不过据说还没敢搬入！还有个问题，耗资五个亿改造的几条主干道居然连一个垃圾桶都没有，真是形象工程啊！4.关于新型城镇化，我也不好看，搞城镇化不仅仅是盖房子，还要有配套的垃圾处理，自来水，供暖系统，以及教育医疗和娱乐设施，最关键的还是要有足够好的就业岗位，这些在没有产业基础的小城镇根本无法提供，耗资巨大反而效果不会好，所以我支持城市化，反对城镇化！5.关于房价，我觉得主要看人口变化情况，人口的持续流入才是支撑房价的基础，而人口流入还是流出关键看一个城市所能提供的新增岗位，说白了还是要靠产业的发展，所以未来没有产业基础的三四线小城市房价肯定要下降，或者有价无市，而有产业发展空间的 一二线城市和省会城市问题不大！我自己的房子买再郑州南二环，房价八千五左右，郑州房子均价八千多，我觉得还算合理，因为背后是整个河南一个多亿人口的支撑，每年有几十万的人口净流入，加上北环还有几十万住在城中村的租房一族，所以郑州的房价我觉得会比较坚挺！地区：上海见闻提供者：coffeebeanMM&看到西总发的消息，说今年的楼市见闻又开始了，特意来捧场再写篇关于上海的。还记得去年写的见闻里，最后提到身边一些朋友开始越来越担心上海乃至整个中国房地产市场的系统性风险，不少都跑去国外置业。2014年，上海的情况比全国大部分城市都要好，就我个人的观察，没有出现像一些城市那样房价明显大幅下跌的情况，但基本上都存在一定的议价空间。略微有些硬伤的房子，比如靠马路的，房型不好的，老小区的等等，如果卖方又一副死不降价的样子，那基本就要做好打持久战的准备了。一个同事，2014年挂牌帮父母置换，市区内环的有点老的房子，就因为父母把价钱咬得很死，不肯轻易讲价，最后卖了差不多一年才卖出（最后卖出的价钱不知道比挂牌价低多少）。但是，另一方面，如果是各方面都比较好，非常适合自住的，或者有学区概念的，价钱基本还是比较稳，甚至还有略微上涨。从这点上看，分化的情况越来越厉害。这两年，周围买房的朋友大都是因为有了孩子，或者孩子大了要读书了等等开始进行的置换。因为是置换，所以心态上肯定比那些没有房要买房的要好不少，但是要求也就相应更高，毕竟上海市区里房龄十年左右的次新房，差不多也要4－5万左右一平了。大家都是打工的，花个几百万下去，总想买个尽量完美的房子。由于市区里新房非常少，而且新房基本没有低于五万单价的，所以大部分人还是考虑二手房。考虑到大部分接近完美的房子一般都不太会被轻易卖出来，所以，现在上海的情况，感觉就是买和卖都不太容易，都很挑剔。有个朋友是有了孩子想置换的，房型位置觉得合适的，又嫌弃人家没车位（原来他们自己住的是有车位的），小区里停车紧张，所以七七八八就黄了。朋友差不多陆陆续续看了有大半年了，好在他们也不急。从时间节点看，去年第一季度上海的房地产市场情况感觉还行的。但是到清明那会儿，看到有中介居然拿着纸牌在路口吆喝做广告，这种情况是过去从来没见到过的，感觉市场突然就气氛变了。到了大概五六月，一些银行对首套房的贷款利率也略微上浮，感觉就更不对了，交易很清淡。和一个中介聊天的时候，她说去年上半年她是一笔单子都没做成，只能拿2000块的底薪，还要自己解决吃住，基本就是倒贴的节奏了。8月的时候连着几个周末都下大雨，连看房的人都很少。9月底的央行政策出来之后，感觉10月明显市场回暖了一些，一些本来之前挂了两三个月的房子，都是在10月借着政策的东风成交了。有朋友看的一套房子，房东最早7月挂430万，8月初变成420万，8月底变成410万，9月中据说中介杀到过房东底价388万。由于房东是要移民急卖，所以降价非常狠，但奇怪的是，越是降就越没有人买。930政策救了这个房东一命，最后10月中据说402万成交了。在2014年市场上，如果上家急卖，再赶上市场气氛不太好，仔细淘一下，这种大幅降价的还是有的。另外，11月中上海调了普通住宅的标准，原来做不进普通后来能做进普通的房子，据说有些房东就涨价了，有朋友买的浦东的珠江玫瑰园，就这个情况。不过，一些处在内环中环之间，本来和政策后都做不进普通住宅的房子，一下子就尴尬了，毕竟同样的预算，在内环肯定能做进普通住宅，税一下子可以省几十万，而且地理位置还明显要好。所以也听说一些朋友，本来看中环几个小区的，政策后就倾向于看内环了。毕竟，凡事都有利有弊吧，不可能对所有地区都是利好。关于未来的预期，无论是周围那些打算置换的朋友，还是早些年在上海买了好几套房现在财务自由的人生赢家，基本上都觉得上海的房子是不太会再大涨了，那种过去十年十倍的疯狂涨法，是不会再有了。在我个人看来，上海市区里，品质好的，或者有比较稀缺的学区概念的房子（如果学区政策没有变化），还是存在一定的上涨空间，但这种上涨应该会是比较温和的。一方面是整个经济大环境的影响，另一方面上海市区里一手房实在太少，而二手房买卖又非常被动，完全是取决于会有什么样的房子卖出来，所以一房一价的分化情况会越来越明显。即便是同一个小区的房子，因为楼层，位置，房型等等的不同，可能差异也会越来越大。而此外，那些啥都马马虎虎，比较老旧的房子（上海市区里，尤其是内环内，还存在大量的老工房），感觉也就这样了，甚至有价无市的情况会越来越厉害。地区：湖南隆回见闻提供者：@阿饭同学响应号召，回家过春节的时候再次实地调研。一、 自我介绍&我出生于湖南省隆回县，一个高中教师家庭，2005年毕业于长沙交通学院（现在叫长沙理工大学），毕业后一直在上海从事软件开发工作，2008年参加中国电信的汶川地震的寻亲系统的建设的配套支撑工作，现在在做电信的各类转型业务（语音、商旅、支付、电子商务、O2O…..）&二、 我的家乡&我的家乡在湖南省，邵阳市下属的隆回县。隆回县是一个穷地方，曾经是多年的国家级贫困县，是一个多民族居住地区；项目县和革命老区县，是国家林业局命名的“中国金银花之乡”。&曾经有一些很著名的特产，比如香粉纸，一小本一小本，撕一张下来，就能浓妆淡抹；这个行业在二十世纪90年代就开始消亡，取代它的就是各种粉呀，乳呀之类；另外一个特产是滩头年画，滩头年画形成于唐朝李世民时代，至今已有1300多年历史。最后一代传人高腊梅创作了29个年画版本，其中有一版本《老鼠娶亲》，因为鲁迅在《朝花夕拾》中盛赞其“可爱极了”，被世人广泛认识。滩头年画是湖南唯一传统木板手工印年画，是中国“四大年画”之一，现在到了濒临失传的边缘。滩头年画（老鼠娶亲）历史上出过一个比较著名的人物，叫做 魏源，编写了《海国图志》，是并提出了“师夷长技以制夷”的主张，近代中国“睁眼看世界”的先行者之一。三、 产业结构&第一产业为主：隆回县经济以农业为主。南半县种植双季稻与经济作物，北半县多为中稻与林产品，主要农作物有水稻、小麦、红薯、大豆、辣椒、油菜、烤烟、花生，金银花等。&第二产业在发展：在产业转移中，也承接了一些项目，比如制鞋，水泥等。风力、水力发电也有一些进展。第三产业是方向：现在在大力发展旅游业，因为我们这里是多民族聚集地，有很多非常有特色的民族区域，比较典型的有虎形山花瑶风景名胜区（花瑶是瑶族的一个非常独特的分支）。俗话说知识改变命运，人穷只能多读书，我们县读书的风气相对比较好，因此附近有一些县城也把小孩送到我们县的学校读书。 在隆回县城，受过高等教育的年轻人是非常的少，大部分读过大学的年轻人都在外面打工，剩下的要么在家考公务员、当老师或者当教师。 我们那条街，从隆回一中毕业，在上海打工的年轻人，我认识的就有6个。&2011年，总人口120万，有汉、瑶、回等24个民族分布，出生率年均在14‰内，自然增长率在6.6‰内。四、 人口流出&人口几乎都是净流出，而且几乎都是受过各种高等教育的人群；但是因为大量的人口从农村进入城镇和县城，导致城镇和县城规模迅猛发展。因为在外地工作的人多，春节期间，能看到大量的外地车辆回来，其中宝马、奔驰、凯迪拉克、保时捷、路虎等车非常多。五、 县城房价&春节回家后，本来想找一房产中介询问下房价情况，但是在大街上绕了几圈也没有找到一家中介，在上海随处可见的房地产中介在老家居然不存在。房地产交易很多是在别的中介（比如婚介所）中附带挂牌。然后把需要交易的内容写在红纸上，贴在一些可张贴广告的区域内，比如下面：隆回县城平地比较小，要发展只能往资江河两边进行，因此资江河两边的新楼房相对比较多，我们县城的房价在左右，县城不大，但是高层的楼盘不少，而且新建楼盘感觉也比较多。土地和家庭是我们2000年来，在社会文化中，一直存在的最重要的纽带。如果能够拥有土地，可能是我们恒古以来的梦想。 在我们县城，有的土地是可以交易的，一些有经济条件的人家，就会去买地皮盖房子。这种房子有两本证，一个是土地证，俗称地契；另外一个就是房产证。最近几年的房子，都修的非常高，上图的房子，是私人盖的房屋，加上车库已经七层了。 在隆回，除了自己盖的独栋的房子，还有几家人合伙盖的房子，这种房子交易的时候相对比较麻烦。在我们县城，最值钱的就是地价了。2003年，我家盖房子的时候，地价是600每平方，现在至少是1万每平方。而且几乎没有人卖出。不过县城的房子，为了让居住面积尽可能的大，几乎没有任何绿化；也没有什么社区公园或者类似的地方，就是一排房子，挨着一排房子。从年轻人的购房情况来看，来县城买房子的人，往往是从相对更加偏僻的农村或者小镇来的。而有条件的人，都是优先考虑买地。俗称“有天有地”的房子，但是因为县城的发展情况，大量的人口外流，在外面的打拼的年轻人，最终还是要在外面安家。等他们富裕之后，可能会买地盖房；如果不够富裕，也没有必要买。&农村的发展还是很快，有一大块的院子，有生活的印记，根在那里，也蛮好。整体来看，隆回县的地价还会涨价，因为能消费它的人，收入增长会更快；商品房可能就这个样子了，有钱人不会去考虑他们；没钱人还有自己的祖宅。本文仅用于表达本人经常错误的观点，不构成任何建议。地区：山东博山见闻提供者：@Seikon首先说我，上世纪八十年代末生于博山郊区乡镇，初中起在博山城区读书，2014年研究生毕业，目前落户上海。博山位于鲁中山区，是淄博市下属的一个区。这个城市曾经辉煌过，最早由于煤炭资源丰富，德国殖民者曾修筑胶济铁路支线开采煤矿，至今留有铁路桥数处，仍然能够正常使用。解放前主要产业为煤炭、陶瓷、琉璃几种，解放后水泵、陶瓷、电机一度成为支柱产业，98年左右大批国营陶瓷厂、电机厂、水泵厂工人下岗，工厂逐渐因经营不善倒闭，化工、铸造、机械与原有的陶瓷电机等产业一道成为新的经济支柱，小工厂遍地开花，其中多以劳动密集型产业为主。除了少数几个乡镇外，博山并没有以农业为主要产业，集中于城市和近郊的中小型企业不断从其他乡镇甚至是其他区县吸收劳动力。小企业目前面临着市场竞争加大与劳动力成本上升双重压力，在某工厂负责招工的亲戚说，冬天开着车到附近几个乡镇里转了一圈，一个人都没招到，劳务市场生意倒是很兴盛，但太贵，每人每天要150元，而平时工厂开给普工的工资只有元/月。目前城区房价基本在元之间，新建的楼盘基本没有拆迁旧有的住宅楼，地段主要来源为1.旧有国营工厂破产或迁出后在原址上新建；2.向市区附近的山上扩张，对原有的住宅楼地段影响不大。2010年左右曾出现一阵商业中心扎堆建设状况，城区中心一下建起了三座购物广场，现除了一家特信商城生意还比较兴隆之外，其他两家越来越冷清。去年元旦在过去电机厂旧址上又新开了一家银座商城，并吸引了肯德基、必胜客等商家入驻，目前来说比较红火。城市建设方便，由于城区有一条河流流过，每届区政府上任都会在美化城市形象上大做文章，九十年代就沿河贴了马赛克历史画，接下来几届分别建了世纪广场、文姜广场、汽车站搬迁等举措，用当地人的话说“每一届都很会折腾。”博山地区应该是实行计划生育很严格的，在我上中学时，同学来自全区各个乡镇，基本没有超生的。人口流动方面，全区能考大学的学生整体向外流动，毕业后回家乡的工作岗位集中在公务员、事业编制、银行等部门。文化水平较低的多在当地小型企业打工，流动趋势为乡镇向城区及城郊。很少有人到外地做农民工、家政等工作。新城镇化对博山的影响是很大的，以我家为例，距离城区十公里的郊区，近几年也由农村户口变为城镇户口了。旧村改造工程中，几乎每个村都新建了住宅楼，拆迁的村民往往能得到1-2套住宅楼的补偿，对没有拆迁的村民来说，在村里买个楼房成了过上好日子的标志，许多人不惜举债购买新房，造成大批平房空置。春节期间去亲戚家串门时提起，原本有两三百户人家的一个山头，现在没有搬到楼上的只有十一二户。旧村改造的房子比较便宜，均价在1500元左右，低的甚至能到800多元，最高也不过2000。市区周边的几个乡镇都开始了改造工作，大量小产权房出现，市场从开始的卖方市场逐渐变为买方市场，现在的情形时，除了几个建设较早、地段较好的乡镇楼盘卖的还可以，其他距离交通线比较远的，开工晚赶上建材上涨的乡镇建设的楼盘除了几个搬迁户之外基本无人问津。旧村改造的热情逐渐冷却，留下很多已经拆了房子却不再建设的楼盘，建了一半的烂尾楼以及各乡镇村多出来的维稳负担。认识想买房的朋友还是不少的，毕业后回家的，要结婚都开始张罗买房。对于他们来说，首选是市区的大产权房，其次是交通比较便利的郊区小产权房。乡镇打工的青年则更倾向于企业附近的小产权房。3500左右的房价对年轻人来说负担并不特别重，毕竟平均工资也有左右，加上双方父母的补贴，买房并不算压力特别大。愿意买房的都准备买了，没多少人观望，等着房子降价，对未来的前景也比较一致：博山房子就这么贵了。我也觉得差不多，城区的房子上涨空间不大，虽说没那么多地盖房子，但整个博山人也越来越少了，郊区小产权房空置率这么高，估计也不会有太大涨幅。最后的问题是，现在大多数工厂里工作的多是中老年人，留下来的原因也只是因为工厂提供的社保、医保等，年轻人越少，升学只是一方面，更多的是计划生育带来的人口红利的减少，可以预见的是，这一代中年人老去后，年轻人的压力是蛮大的，对以劳动密集型产业的冲击也是很大的。（见闻录来源于雪球）
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