为什么公积金缴存额越大,贷款年限反而被缩短?
&为什么公积金缴存额越大,贷款年限反而被缩短?
&正常情况下，公积金缴存越多，账户余额越多，贷款额度也会增加，贷款年限越长。不过有些情况下却并不是如此，在某些特殊情况下，公积金缴存缴存额度过多，贷款额度和贷款年限也会缩水，这是怎么回事？茶山馨苑小区的陈先生就有这方面的经验，当初在购买的房子的时候就遇到过这样的问题，今天就来分享一下！
& &幸福的烦恼
&一般这种情况只会与高收入者挂钩，如果公积金缴存比例过高，那么他们贷款额度、还款额度占比、贷款年限都会有相应的缩水。
&来看北京市公积金官网上的一则说明，你就明白了：
&如果你的月收入超过平均工资三倍，使用公积金贷款的月供就必须超过家庭月收入的50%，目的是是公积金中心尽快回笼资金，用于下一笔贷款。
&如果你的公积金月缴存额超过了所在城市上线，比如北京规定2016年缴存额上限为5102元，如果你的缴存额超过了这个上限，贷款年限也必须缩短。
&这样规定的原因主要有三点：
&1、公积金贷款属于福利性贷款，它应该首先满足最需要住房的那部分人的需求；
&2、公积金资金来源于广大职工，应该尽可能覆盖更多的人群，高收入占用公积金贷款资金过高过长对覆盖面是有影响的；
&3、对于高收入者来说，公积金的低利率实际上已经变成了低成本投资的渠道之一，而这种“锦上添花”与公积金设计初衷——雪中送炭——相悖。
&公积金贷款额度和贷款年限受哪些因素影响呢？
&先来说说额度，一般公积金贷款额度受房屋剩余可抵押年限、贷款申请人信用评级、公积金账户余额、缴存年限、购房政策影响。
&剩余可抵押年限主要指的是二手房，老房子的剩余可抵押年限比较短，对贷款额度也是有影响的，银行不大喜欢20年以上房龄的二手房。
&贷款申请人信用评级也会影响到贷款额度，部分城市对于信用好的购房者有超出额度的贷款。
公积金账户余额和缴存年限也是重要的参考值之一，只要不超过月缴存上限，一般情况是余额越多、缴存时间越长，贷款额度越高。
&购房政策也是不可忽视的一环，北京规定首套房最高可以贷款120万，但二套房只能贷80万。
需要注意的，在所有条件确定的贷款额度中，最终执行的贷款额度是它们当中的最小值。
&举个例子，你在北京买套房，信用是AAA级，个人贷款额度应该能贷款到120万，但因为是二套房，政策规定只能贷80万，又因为房子是老房子，银行评估价最终只给了100万，按照二套房首付50%的规定，你只能贷房屋价值的50%，最终贷款额度只有50万。
&至于贷款年限，则除了高收入者贷款年限缩水这种特殊情况之外，房子房龄、贷款额度和月供能力、信用状况也都会影响到贷款年限。
& &​我们能做什么？
&为了尽可能获得高的公积金贷款额度，我们能做什么？
& &1、收入要高。
&这一点毋庸置疑，高收入意味着月缴存额更高，公积金账户余额也更多，申请更高额度的可能性更大。
& &2、保持良好信用
&良好的信用是无形资产，公积金中心会根据信用评级来确定贷款额度。在使用信用卡、各种公共事业性缴费方面，不要留下污点。
&3、非特殊情况不要动公积金
&虽说公积金躺着基本上是在贬值，但如果你打算买房，还是不要动里面的钱比较好，公积金可贷款额度与账户余额是直接挂钩的。
&4、首次买房能获得更多支持
&公积金本身就是支持刚需的，首次买房一般能够获得更高额度，夫妻双方如果都没有过贷款买房记录，那么公积金的支持力度应该是最大的。
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二手房贷款
更新时间： 16:02:19
买房已经成为了现今人们为之奋斗的目标，房价的上涨导致了很多人买房都需要通过贷款的方式，那么关于二手房贷款我们有哪些需要注意和了解的呢?二手房贷款流程是怎样的呢?2016年二手房公积金贷款办理流程是怎样的?2016年二手房贷款最新政策是怎样规定的?二手房贷款首付需要支付多少?二手房贷款利率是多少?二手房贷款年限是几年？更多二手房贷款相关知识请跟随华律小编的步伐一起浏览下面专题内容了解,希望对您有所帮助!
二手房贷款流程怎么办：签订房产买卖合同→提交贷款申请→银行调查审批→签订贷款合同→办理房产过户→落实贷款担保→银行发放贷款→借款申请人按月还款。主要内容如下：实地看房信贷员、居间机构、评估员、买卖双方。地点：申请按揭贷款的房屋现场。对房屋现场勘察：所售房屋产权是否明晰;是否设定其他抵押权利;是否对外出租;如果是公有房改住房、安居工程、经济适用房等非商品房是否符合上市交易条件;是否被列入拆迁公告或城市改造规划范围;申请的贷款成数和期限是否符合规定;卖方提供的资料是否真实、完整、合法、有效;记录客户的联系电话;收取房产证复印件。工行规定：93年以后建成的房地产允许申请二手房按揭;所购房屋的房龄一般不超过15年，其中10年至15年的，贷款成数必须相应降低，抵押率最高为七成;最长期限为30年;住房类为房龄与贷款期限之和最长不超过30年，商用房类贷款期限最长不超过10年;建筑面积在60平方米以下的需提供第二居所证明。对买方的还款能力进行综合评价，告知客户需要准备的资料(买卖夫妻双方的身份证、户口本、结婚证及卖方的房产证、土地证、契税证明。)将两张空白收入证明交客户盖章，签订“房产交易确认书”。产权验证产权人及共有权人(卖方)、居间机构。地点：房管局。产权人及共有权人(卖方)带着身份证原件及房产证原件，到房管局交验身份证原件及房本原件，进行验证。然后，领取一份房屋产权转移审验查档证明，并保留发票;再出示“查档收费发票”验证查档，并等待查询结果;领取加盖“xxx房产档案管馆”公章的房产证和一份该处房屋最初的“商品房买卖合同”。......
条件：1、具有城镇常住户口或有效居留身份;2、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;3、具有购买住房的合同或协议;4、能够支付不低于购房全部价款后防务评估价50%的首期付款;5、同意以所购房屋作为抵押物，或提供贷款行认可的资产作为抵押物或质物，或有具备担保资格和足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人;6、贷款行规定的其他条件。二手房按揭贷款额度、期限和利率：二手房按揭贷款通常最高额度不超过所购房屋价格或评估价格的50%。贷款期限不超过15年减去房屋已使用年限，最长不超过20年减去房屋已使用年限。贷款利率执行人民银行规定的个人住房贷款利率。二手房按揭申办程序：1、借款人提出贷款书面申请并提供一下资料：(1)买卖双方签订的经过有权部门签定的房屋交易合同;(2)所购房屋的产权证明文件及房屋共有人同意出售的文件;......
一、申请条件核对申请条件，看是否满足申请条件。1、具有完全民事行为能力的自然人，且不超过国家规定的法定退休年龄，并在成都住房公积金管理中心缴存住房公积金;2、具有城镇常住户口或有效居留身份证明的职工;3、申请时已连续六个月以上正常缴存住房公积金且没有支取公积金用于支付购房首付款，同时无公积金贷款余额;4、具有真实、有效的房地产交易及交易合同或协议，且首付款不低于所购住房价值的规定比例;5、有稳定的经济收入，信用良好，有相应的贷款偿还能力;6、借款申请人及配偶和产权共有人同意以所购房产及其权益作为贷款抵押担保;7、借款申请人与售房人不得为配偶、父母、子女等直系亲属关系，不得有其他可能影响贷款安全的厉害关系;8、住房公积金管理中心规定的其他条件。......
网友提问：2016年二手房贷款利率是多少呢?律师解答：2016年的利率还是跟13年一样，没什么太大变化，只是在在基准利率基础上普遍上浮10%以上，最高上浮30%。而二手房，即便是首套房，上浮利率也普遍在20%以上。二手房贷款相关知识二手房贷款还款方式等额本息这是最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。举例来说，假设需要向银行贷款20万元，还款年限为15年，按照大部分银行的利率，选择等额本息贷款，每个月大约还1707元。初始的两三年，1707元中大约80%以上是归还银行的利息部分。......
网友提问：二手房贷款首付最多是多少呢?律师解答：1、这个主要和你购买房屋的年限有关系。要是年代比较新的,贷的比较多一点,要是年代久远的,评估会很低的,贷款也不会多。2、贷款多少和您的评估报告有关,如果您的经济能力有限,想多贷点,可以让他们做房屋评估的时候把市值做的高一点,这样就可以多贷点。3、另外还有得看卖房要求首付多少,这些因素都和您的贷款额有关系,如果房主要的首付多,那贷款金额也随着变化。4、基本算下来,首付能做到房屋总价的30%左右,而且30%以上办理手续贷款比较好办。二手房贷款相关知识贷款额度贷款金额不高于房产实际交易价格与银行认可评估价格孰低的一定比例。具体比例由当地邮储银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确定。......
一、什么是二手房贷款?所谓二手房贷款，简单来说是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。具体地来说，是指&通过房屋中介公司交换住房的购房人，在符合银行个人住房商业性贷款条件且房屋中介公司愿意为购房人提供阶段性保证担保的情况下，购房人以所购住房作抵押向银行申请置换的个人住房贷款。二、二手房贷款的额度是多少?很多人想问，既然二手房可以贷款，那究竟可以贷多少呢?原则上讲，二手房贷款的最高额不能超过抵押房屋评估价格即其确认价格和成交价格两者中较低者的70%。对于竣工3年以内并且房屋价值稳定或者升值的商品房，借款人如果受过高等教育，职业收入前景优良，贷款的最高金额不能超过抵押房屋评估价格即确认价格和成交价格两者中较低者的80%。......
与新房无房龄限制不同的是，银行对于二手房房龄有着较为严格的限制。换言之，二手房房龄与贷款额度是直接挂钩的，房龄越老，贷款额度越低。一般房龄较老的二手房，在银行申请贷款的难度也相对较大。一般来说，不同的银行其具体规定有所不同，但无外乎以下几种：1、&二手房房龄和贷款年限之和不能超过30年，有的银行规定不能超过40年，也有规定不超过50年;2、&贷款到期日不能超过土地使用的到期年限;3、&贷款期限与借款人年龄之和不得超过65岁;二手房贷款年限受到借款人年龄、二手房房龄、土地使用年限等因素影响。借款人年龄越小，那么可以申请的贷款期限也就越长;对于二手房房龄，银行会根据房屋剩余所有权时间综合计算贷款年限，银行普遍规定二手房房龄不能超过20年或25年，有银行规定不能超过15年，更严格的要求不能超过10年，因此房龄过大，可能就贷不到最长年限了;......
二手房贷款根据借款人的人品、职业、教育程度、还款能力、所购住房(包括抵押住房)变现能力等情况确定。具体有一下几点：(1)男性的实际年龄加贷款年限小于65岁，女性实际年龄加贷款年限小于60岁，具有中国国籍，户口不限，且无犯罪或不良贷款记录，有稳定收入;(2)年满18周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或合法有效的身份证明;(3)有二手房屋买卖合同，交齐首期购房款;　(4)有稳定的职业与合法收入，信用良好，有按期还款付息能力;(5)提出贷款申请时，购房者有不低于购房价款20%的自有资金;(6)借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物，或借款人不能足额提供抵押(质押)时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人;(7)所购二手房的产权明晰，符合上海市支付规定的可进入房地产市场流通的条件;(8)所购房屋不在拆迁公告范围内;(9)所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价格;(10)贷款银行要求的其他条件;贷款期限规定......
网友提问：我想最近买套二手房，这几天看了很多房子看好了一套之后，说是大产权房子，三证满五了，和原房主签订了二手房买卖合同，也交了钱，就是办理手续的问题了，最近也不知道二手房贷款房产证怎么办理?律师解答：1、选择一家担保公司协助：因为银行在受理二手房贷款的时候需要一家担保公司承担阶段性担保责任，担保公司会协助办理相关手续;2、担保公司代为向银行提出贷款申请，并且要求贷款申请人出示相关资料;3、与银行或是担保公司面签，签署相关协议包括担保协议，告知权利义务;4、评估师入户评估;5、资料递交银行审验，审核通过后告知担保公司贷款比例;......
10优秀律师解答
个人贷款-二手房贷款流程：1、该房屋必须产权明晰，具备可进入二手房市场流通的条件。2、选好房产后，二手房贷款流程之二便是选择一家银行指定的能够办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该代理机构完成房产价值评估工作，缴纳房产评估费。3、买卖双方须提供的相关资料准备齐全。购房人(贷款人)须提供的资料有：户口簿、身份证、学历证明、婚姻状况证明、买卖合同、夫妻收入证明(单位收入证明)、税单、银行流水单、交易中心人均证明等。证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分会越高，贷款人享有贷款金额及时间的条件越优越。售房人须提供的资料有：身份证、户口簿、婚姻状况证明、夫妻双方同意出售证明、所售房屋的产权证明及上市批准证明等。4、银行在15个工作日内完成贷款审批工作，如同意放贷，则发给贷款承诺书。5、买卖双方到房屋所在区(县)的房地产交易管理部门办理房屋产权过户手续。6、以上这些二手房贷款流程走下来后，接下来便是领取他证。7、最后银行放款。银行一般不收取什么费用，你们是借贷关系。
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邹琼律师，江西皆??律师事务所??级合伙人、主任律师，中华人民共...专业经验：诉讼领域：参与经济、民事合同、民间借贷、人身损害赔偿、...胡春庆律师，从事律师多年，现为江西华赣律师事务所专职律师。本人代...肖惠君，中华人民共和国注册执业律师，南昌大学法学院毕业，法学学士...
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19,10,11,106二手房贷款年限有讲究 这4大因素决定你的月供多少 - 潇湘晨报网
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来源：京华时报
作者：编辑： 苏慧时间：
&　　在二手房成交火爆的当下，申请贷款尤其是房贷时，购房人大多只关心自己的贷款方式，却经常忽视实际的贷款年限，殊不知贷款年限直接影响着还款的月供。&伟嘉安捷&指出，贷款年限越长，还款的压力越小，在实际贷款申请过程中，有很多因素影响着银行实际批准的年限，那么究竟有哪些因素呢?
　　土地使用年限
　　土地使用年限&房龄贷款时千万别搞混
　　专家解析：在购房人申请房贷时，大多比较关注的是房子的房龄，却很少有人注意房屋的土地使用年限。&伟嘉安捷&指出，土地使用年限和房龄不同，是从开发商最早拿地时开始算起，而房龄则是从房屋竣工验收合格到交付使用之日起计算，因此房龄通常小于土地使用年限。目前大多数银行的规定都是要求贷款年限小于土地使用年限，然而不同的银行规定也不相同，购房人在贷款以前最好咨询贷款银行，查清购买房屋的土地使用年限，以免所购房屋因为土地剩余的使用年限少而影响自己的贷款年限，增加自身的还贷压力。
　　所购房屋的&房龄&
　　超过20年房龄的二手房容易被银行&拒之门外&
　　专家解析：购房人在申请房贷时，所购房屋的&年龄&也是决定贷款年限的主要因素。&伟嘉安捷&指出，一般来说，房龄较老的房屋在申请贷款时获批的贷款年限也比较短，例如北京(楼盘)东城、西城等二环内一些70或80年代的房屋，由于建造时间比较久远，银行在贷款时可控的风险相对较大，因此在贷款审批时也会比较谨慎，房龄在20年以上的房屋，通常就比较容易被银行&拒之门外&。而房龄较新的房产在贷款时被批准的年限通常比较长，例如北京城五环外一些建房期在10年以内的二手房，其各方面条件较好，而且因为很多房屋都是刚建2年内，因此买房时还会免除营业税，在近期很受购房人追捧。银行对这类房龄的住房在审核贷款时也会加快审批速度。
　　公积金缴存额度
　　公积金缴得越多能贷款的年限越短
　　专家解析：在公积金贷款申请时，银行对高收入人群的要求比较严格。&伟嘉安捷&指出，高收入人群在申请公积金贷款时应该格外注意，如果个人公积金每月的缴存额达到2085元或以上，贷款的年限则无法达到30年，缴存的额度越高，贷款的年限也就越短，而这一点经常被购房人忽略。目前公积金贷款额度已经由80万提高到120万，使用的人群也逐渐增多，因此如果收入较高，贷款的年限也会缩短。
　　借款人年龄
　　购房人年龄越大获得批贷的年限越短
　　专家解析：银行在为借款人评估房贷还款年限时，首先以其年龄作为基础。一般在符合贷款条件的前提下，年龄越小贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，在商业贷款方面，借款人年龄和贷款年限应小于65年，而公积金贷款则为借款人年龄和贷款年限小于70年，购房人年龄和贷款年限成反比，申请人的年龄越大，相应获得的贷款年限也就越短。
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2016公积金贷款常见问题解答
2016公积金贷款常见问题解答，2016公积金贷款常见问题汇总。1、什么是住房公积金贷款？答：住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源，向参加住房公积金制度的职工发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房贷款。2、住房公积金贷款的发放对象是哪些？答：购买、建修自住住房，并按月连续、足额向管理中心缴存住房公积金的职工，可到受委托银行申请公积金贷款。3、买卖契约签订后多长时间内可办理住房公积金贷款？答：购买商品房和经济适用住房的，在买卖契约签订一年之内办理住房公积金贷款;购买二手房的，在买卖契约签订后半年之内办理住房公积金贷款;购买二手房两证已过户的，在过户完毕后三个月内办理住房公积金贷款。4、公积金贷款购买二手房买卖契约与完税凭证上价格不一致的，怎样认定成交价格？答：购二手房的，以《中华人民共和国契税完税证》原件上填写的价格和《房地产买卖契约》原件上填写的价格对比，取其价格低者作为房屋的成交价格计算其购房总价。5、住房公积金贷款期限如何计算？答：借款人申请贷款时实际年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过其法定退休年龄，申请贷款时的实际年龄取整计算。6、住房公积金贷款最长期限是多少？答：购买商品房、经济适用住房的最长贷款期限不得超过30年;购买二手房的最长贷款期限不得超过20年。7、没有按期偿还住房公积金贷款如何处理？答：借款人未按借款合同约定按月偿还贷款本息的，按中国人民银行有关规定计收罚息。按照借款合同的约定，逾期超过规定的期限后，将处分其抵押物。8、如果父母购房，子女能否申请住房公积金贷款？答：如果以子女名义申请住房公积金贷款，子女的名字必须在购房的买卖契约中，且应理解为是子女购房申请公积金贷款，父母是房屋的共有权人。9、提取了住房公积金的职工，买房可以申请住房公积金贷款吗？答：可以。只要按规定足额、连续缴存住房公积金且单位和个人新开户均超过半年即可申请住房公积金贷款。10、贷款期间，借款人能否办理所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》？答：可以。但同时必须办理《房屋他项权证》交给贷款银行执管，并由相关部门在《房屋所有权证》、《国有土地使用证》上加盖房产抵押注记。11、进行房屋装修能否申请住房公积金贷款？答：不能，住房公积金贷款是为职工在购买自住住房产权时提供的贷款。房屋装修不属于购买房屋产权，所以不能办理住房公积金贷款。12、购买商品房期房，对于房屋的建设进度有何要求？答：按照中国人民银行的有关规定，商品房期房必须主体封顶后方可发放住房公积金贷款。13、住房公积金网站贷款查询的初始密码是多少？答：住房公积金网站贷款查询的初始密码为借款人住房公积金卡账号的后六位。14、没有领取结婚证能一起办理住房公积金贷款吗？答：不能。必须领取结婚证后才能以夫妻的名义办理住房公积金贷款，享受双方缴存住房公积金的贷款额度。15、申请住房公积金贷款是否需要提供收入证明？答、不需要，但申请组合贷款的借款人，由于商业住房贷款要求，须提供由借款人及其配偶单位出具的收入证明。16、购买哪些房屋不得办理住房公积金贷款？答：购买办公用房、商业用房以及其他非居住用房的、购买住房土地性质为非国有土地的、购买独立别墅、联排式别墅的不予办理住房公积金贷款。17、二手房采取直接用所购自住住房抵押担保方式的，需要在多长时间内办理住房公积金贷款？答：应在《房屋所有权证》、《国有土地使用证》过户完毕三个月内申请住房公积金贷款，贷款银行须在取得其《房屋他项权证》后放款。18、购买什么住房开发商需要与管理中心签订按揭协议？答：购买商品房和经济适用住房，开发商需要与管理中心签订按揭协议。19、贷款如遇利率调整如何处理？答：公积金贷款期限为一年的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息。一年期以上公积金贷款采取每年确定利率的方法，遇中国人民银行利率调整，新办理的贷款按新利率执行;已经办理过的贷款，于次年1月1日起，按新利率执行。20、住房公积金贷款如何发放？答：购买商品房、经济适用住房的，贷款银行以转账方式将借款人的贷款划入售房单位在银行开设的资金监管账户。购买二手房的，贷款银行以转账方式将借款人的贷款划入南京市房地产交易市场在银行开设的资金监管账户。21、住房公积金贷款发放后，首期还款什么时候开始？答：住房公积金贷款发放后，首期还款日为贷款发放后次月15日。22、职工提前偿还住房公积金贷款是否收取违约金？答：职工提前偿还住房公积金贷款，不论部分提前还款还是提前结清贷款，都不收取违约金。23、没有按期偿还贷款怎么办？答：借款人应及时带资金到贷款银行归还逾期贷款，或者将还款资金存入还款账户并通知贷款银行在当晚系统批量扣收。24、贷款还清后，要办理哪些后续手续？答：借款人结清贷款后，凭银行出具的《贷款结清证明》、《撤消抵押申请书》，并持本人身份证、购房合同或《房屋所有权证》，到房产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。25、使用住房公积金和住房补贴归还组合贷款，有何规定？答：使用住房公积金和住房补贴归还组合贷款，必须先还住房公积金贷款，住房公积金贷款全部还清后再还商业性贷款。
贷款提示：加速贷提醒您注意贷款安全。要贷款，先查询！建议通过加速贷查询本地有哪些正规贷款公司，免费咨询贷款公司专业信贷经理为您办理正规贷款，最快当天放款！——>[]
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