日本房价崩盘之后，日本发生了什么变化？
leon，data analyst
土地资产的大幅增值连同股市上涨一起加速了上世纪 80 年代末日本的财富效应（5％以上的土地资产增值会被转换为消费，资本市场的增值也有 1-2％会转化为消费），然而随着泡沫破裂，日本家庭的土地资产规模急剧缩水，财富效应随之消失。个人消费开始不振，影响 GDP。而依赖日本消费者贡献主要利润的企业也受到影响，其利润显著下跌，导致员工工资下降，资本支出减少，从另一个方面影响 GDP。时值日元走强，美国经济不景气，这从外需的角度也影响 GDP。日本花了相当长的时间来消化 80 年代过度繁荣带来的后遗症，但是泡沫破裂引发的谨慎思维使得日本的增长模式彻底改变了，混乱的十年里，日本企业疲于应付国内问题，长期发展策略被选择性忽视，当新世纪初日企重新审视国际对手时才发现在某些领域已被对手抛开。
财富效应的消失产生的一个副作用是一度头脑发热的日本家庭也迅速远离股市等高风险资产
日本股市现在已经被海外投资者占领，在日企收取海外子公司的分红和利润时，日本企业分红也在流往海外。直到近几年，日本家庭的投资信托等风险资产比例才有所回升。
而日本的潜在增长率也以 1990 年为分界线开始下降，
除了人口下降这个客观因素的时机恰好外
主要原因还是资本开支的缩水，日本企业 80 年代的巨额设备投资在经济困难下没有收到良好的回报，在不景气的大环境下企业希望把为数不多的利润投入海外市场的开发。目前日本的长期 GDP 增长潜力为 0.8％，刨除劳动力人口因素的人均增速与欧美相当，算是在合理水平。
注意下图的预测基于以 2000 年为基准的不变美元汇率
在过去 20 年里，土地价格的下跌使得从个人消费角度，日本 GDP 增速落后于欧美国家。
从企业的角度来看，这个问题就复杂了，由于日本市场不振，本来积极拓展海外市场的日企纷纷撤出，加上东南亚的金融危机和一些海外收购的失败案例，日企的海外战略变得保守，反而优先拯救国内市场，现在看来，不少过于谨慎的企业因此错过了扎根海外的最佳时机。当然也有一些目光长远的企业没有受到什么影响。
从利润来看，由于亚洲和欧美市场的增长，日企的利润在近年刷新历史高点，虽然还不能和国际化充分的欧美企业相比，但凭借自身优势，日企在不少市场有相当的国际影响力。一个重要的指标是新世纪以来日企的负债大幅下降，经历了经济危机的企业希望把利润用来充实资本以抵御可能的风险。但是这带来了副作用，也就是日本银行的业务长期不振，陷入困境的企业依旧带来坏账，缓过气来的企业不再激进投资，本来就不缺钱的企业更是一个劲地充实资本。
社会现象比如奢侈品销售的下跌，比如汽车行业，超豪华车的销量急剧减少，反而轻型车的销量不断走高。安丰网《日本楼市崩盘后股市》专题 为您提供最新最全最专业的日本楼市崩盘后的股市,日本楼市崩盘后股市情况,日本楼市崩盘后股市最新消息信息。
日本楼市崩盘后股市
91年，日本当年楼市崩盘后，泡沫破灭时代来临，股市大跌，市值缩水近68%，
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日本楼市崩盘后股市相关推荐　　作者：钱哥　　最近，生活在一线城市的人可能会有这样的思考：房价还会继续涨吗？这样涨下去，房地产市场会不会崩盘？　　通常情况下，没人能够准确预测这个问题。但在中国，总是有人信誓旦旦的告诉你：放心吧！房价会越长越高！北上广深会成为宇宙中心！ 　　为什么北上广深的房价已经远远超过了普通人的承受范围，却依旧有人砸锅卖铁抢着买？因为他们秉承着一个信仰：一线城市房价只涨不跌，买到就是赚到！他们的逻辑是：一线城市人口密集，外来人口和当地土豪们共同托举着房价。　　但是，在20多年前，同样人口密集，同样由奥运会带动了经济飞跃，同样汇集着优厚的资源，同样经历着人口涌入的东京，却未能幸免于房价的大崩盘。今天钱哥就要说说日本房地产泡沫破灭的前前后后。　　危机前的东京　　上世纪60~80年代，日本经济在美国的扶持和自身的努力下实现了高速增长，在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。　　这一切都要从1964年的东京奥运会说起。东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一，日本也成为首个借助奥运会带动了自身经济发展的国家。　　有数据显示，东京奥运会的总投入高达1兆日元！哥都没见过这么大的货币单位！按照当时的汇率计算，大约为30亿美元，创造了当时奥运会历史上的最高投资记录！　　别看花钱多，但都花在了正地方，90%以上的投资都被用来修路、修新干线、修高速公路和地铁等城市基础设施建设。经过这些利国利民的大建设，奥运会结束后，东京成了全球最有活力的国际大都会，工业化、城市化都大大滴实现了！　　进入80年代，日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期。全球各个角落都有Made in Japan的产品，野心勃勃的日本企业还在全球展开了大规模的投资和收购。　　一位日本记者回忆当时的情景时说道：“那时候的日本人真的不知道什么叫天高地厚。有人对日本最大的商业地产开发商三菱地所的社长开玩笑说：什么时候把纽约的洛克菲勒大楼买下来吧，那可是美国最高的大楼呀。一年后，三菱地所果然宣布花2000亿日元收购了洛克菲勒大楼，并在大楼的最高处插上了日本国旗。日本人真的发疯了！”　　然而，当日本人目空一切，认为自己是“世界之王”时，一场危机正在酝酿当中。　　危机的序幕：“广场协议”　　日本经济泡沫的起源离不开“广场协议”。1978年，第二次石油危机爆发，能源价格大幅上升，美国国内出现了严重的通货膨胀，为了治理通货膨胀，美联储三次提高联邦基准利率，实施紧缩的货币政策。　　这一政策使美国利率上升到20%左右，吸引了大量海外资金流入美国，导致美元大幅升值，造成美国对外贸易逆差大幅增加。　　为了改善贸易逆差状况，美国希望通过美元贬值来提高出口竞争力。1985年9月，由美国牵头，美、日、德、法、英五国在纽约广场饭店举行会议，决定联合干预外汇市场，促使美元有序贬值，史称 “广场协议”。　　“广场协议”签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元，美元贬值，其他四国货币相应升值，其中，日元兑美元汇率三年间升值了一倍，从240：1飙升至120：1。　　日元大幅升值打击了日本的出口企业，日本政府为了支持企业维持高出口额，减轻企业债务，采取了宽松的货币政策。　　连续5次下调利率，从1985年的5%降至1987年的2.5%，货币供应量连续四年超过两位数增长，造成国内市场流动性大量过剩。　　迄今，业界对广场协议是否直接导致了日本的衰退仍有争议，但不可否认“广场协议”后引发的一系列反应与政府的应对，让日本走上一条不归路。　　阳光下的泡沫　　降低利率保住了日本企业的生产和出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。为了扩大营业利润，日本银行想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款。　　相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险较低，于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。　　来自银行的大量贷款流入房地产市场开始推高房价。1987年，东京的房价涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。　　1987年，东京某团地商品房摇号抽签式，55平方米总价6200万日元，摇号率1/3700。NHK记者采访这位没中签的年轻妈妈，她无奈说运气真背，我们家都两个小孩了，真想要这套房。记者鼓励安慰她明年继续努力。但实际上1988年摇号率到了1/6200，这位妈妈的中签希望估计还不如去赌赛马来得高。　　同一时期，国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。签订“广场协议”之后，日元每年保持5%的升值水平，敏锐的国际资本迅速涌入日本，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。　　热钱涌入导致股价和房价快速上涨，从而吸引更多的国际资本进入日本投机，日元继续升值，股市房价继续上涨，泡沫越吹越大。　　银行贷款和热钱同时涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。1989年日本地价攀升至2137兆日元，而1998年末最低时候是1388兆日元，749兆日元的泡沫值相当于1989年日本国民生产总值的2倍。当时有个笑话是仅东京23区的地价就可以买下整个美国。　　1989年东京银座5丁目鸠居堂前，当时国土交通厅公布的土地公示价格1平米1亿1千万日元，折合97万美元，这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价，现今价格4000万日元，跌了差不多有2/3。　　然而，房地产价格飙涨给日本经济造成了一系列不良影响。　　首先是严重影响到了实体工业的发展。由于建筑用地价格过高，许多工厂企业难以扩大规模，而像丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊也按耐不住，开始大举进入不动产业。同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。　　其次，过高的地价也给政府的公共投资建设带来了严重的阻碍，当时正在建设的第二东名高速因地价高涨，计划难于推进，日本道路公团的经营状况极度恶化。　　再次，农业用地被大量挤占，国内农业产量受到威胁。　　高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房。1990年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上，基本上按当时4百万日元工资标准，要不吃不喝干15年，这让很多怀抱上京梦的日本年轻人忘而却步，甚至很多日本国民认为东京人不劳而获，批评政府哄抬地价。　　失去的二十年　　1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。　　日本政府也意识到了经济泡沫，非理性的楼市正在动摇日本的“基本农田制度”和“科技兴国”两项基本国策。于是，日本政府突然收缩货币政策。　　一是短期内上调利率。央行在1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%，之后连续 4 次上调，到 90 年8月达到 6%。　　二是政府突然强制收紧信贷，控制对房地产信贷总量。1991 年商行停止了对房地产的贷款，M2 增速从 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位，也远远低于当年名义 GDP 增长率 6%的水平。　　宏观调控政策力度过猛，泡沫迅速破灭。　　首先刺破的是股票市场泡沫。日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。　　当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%，自此，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。　　股票价格大幅下跌，信贷规模下降，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。　　1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。　　1992年，日本政府出台雪上加霜的“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。　　几种因素叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。而在泡沫时期房价远高于全国平均水平的三大都市圈（东京圈、大阪圈、名古屋圈）在泡沫破裂后的价格也跌得最惨，跌幅超过了全国平均水平。　　自1990年泡沫破裂以来，日本全国的平均房价连续16年呈下跌趋势。　　从1990年至2006年，全国平均房价下跌了49.56%，基本回到了地产泡沫发生前1986年的水平；　　东京房价持续下跌至2005年，相比于1988年的房价顶峰，下跌了67.12%，回到了1985年的水平。日本经历了“失去的20年”。　　日本房地产泡沫的产生和破灭有着其特殊的历史和政治背景，但在泡沫经济时期全民买房的各种表现让人不得不联想到目前国内的房地产形势。　　看了日本经济泡沫破灭的前前后后，你还敢拍着胸脯说北上广深的房价一定不会下跌吗？
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　　我比较关心俄罗斯模式
　　@快诚包装制品中心
20:03:00　　楼主，有不满可以合法发泄，有病也要早治啊……　　—————————————————　　楼主写的蛮好的。　　
　　体制不一样
　　不管是否失去20年，不太清楚，　　请问，2016年，东京房价多少钱一平米?　　
　　赞助LZ一个小事实，　　90年代的时候，　　东京中心房价达到过最高50万美元每平　　
　　其他没看懂……1990年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上，基本上按当时4百万日元工资标准，要不吃不喝干15年（来自天涯社区客户端）……就看懂这句话了……在北京60平米的房子按5000元工资来算……要多少年？　　
　　@随波逐流之军师
20:51:46　　不管是否失去20年，不太清楚，　　请问，2016年，东京房价多少钱一平米?　　-----------------------　　
　　@dingsong130
20:25　　@快诚包装制品中心
楼主，有不满可以合法发泄，有病也要早治啊……
—————————————————
　　楼主写的蛮好的。　　-----------------------------　　就是因为写得好，所以才更容易激怒五毛gou。
　　我们是资本管制的 和日本不一样 现在用于防止问题的两万亿外汇根本不需要 3.3亿的外汇储备都嫌太多
　　中国梦就是不走寻常路　　
　　不崩，美国不会甘心。
　　一枕莺梁沙画　　
　　认识一日本人搞投行的，他说房地产泡沫是90年一月开始破裂，2个月跌一般，4年到谷底，现在北海道札幌的房价大概人民币6000
　　日本是自己刺破房地产泡沫，目的是不惜代价保住自己的工业体系　　中国现在很搞笑，不惜代价保住房地产泡沫，整垮自己的工业体系
　　写得不错，但是有一点要指出，日本70年代也不能算农业国吧？　　虽然作为二战战败国，工业基础还在吧？
　　@随波逐流之军师
20:51:46　　不管是否失去20年，不太清楚，　　请问，2016年，东京房价多少钱一平米?　　-----------------------　　@寂寞猥琐乖叔叔
21:07:44　　　　-----------------------------　　日本的土地是国有的吗，　　如果是，那就可以比下
　　日本在90年开始收缩，如果继续走下去不知道咋样。中国现在在走日本90年的另外的一种选择
　　1、中国不是日本，中国高度集权银行掌握在国家手里，真想控制房价，一个红头文件就搞定，2、房价上涨获利最多的是谁？是中国政府，现在房价上涨未必没有政府推波助澜借机解决地方债务，3、08年的4万亿，超发了过量的货币，必须借房市消化，4、热钱不去炒房，那就会逃到国外或者炒生活物资，借房市套住他们，稳住物价，5、现在一线二线的房子脱离使用价值，成为了金融品，已经与平头百姓无关，屌丝们就不用哀嚎着把头套上去挨宰了，真的跌了也是有钱人和炒家自己的事，自己做的孽，自己背，钱反正进了国家口袋，到时候拿出来刺激国企就行，所以中国不怕炒房！！！！
　　如果政府不收紧贷款，不实行地价税，M2持续增加，那会如何？　　
　　你这也说了，日本是央行主动调高利率收紧银根，导致市场突然性的流动性短缺，才造成房地产的抛售，而且之前有个贴说那时候日本的城市化率已经70多了。如果日本的情况有参考意义的话，也就意味着中国的泡沫破灭也要等到城市化率和日本差不多，且央行主动采取动作，这又有多少可能呢？　　
　　如果真是这样房价还会涨一阵子，只不过泡沫破裂后比日本都不如。日本至少有一大批科技公司支撑而中国呢？日本可是成为发达国家之后才衰退的中国是未富先衰。
　　贬值就跌了　　
　　大陆是没有经济危机的，但是大陆会成为世界上最穷的国家。
　　@lzz-09-09 15:05:37　　1、中国不是日本，中国高度集权银行掌握在国家手里，真想控制房价，一个红头文件就搞定，2、房价上涨获利最多的是谁？是中国政府，现在房价上涨未必没有政府推波助澜借机解决地方债务，3、08年的4万亿，超发了过量的货币，必须借房市消化，4、热钱不去炒房，那就会逃到国外或者炒生活物资，借房市套住他们，稳住物价，5、现在一线二线的房子脱离使用价值，成为了金融品，已经与平头百姓无关，屌丝们就不用哀嚎着把头套上去挨宰了，真的跌了也是有钱人和炒家自己的事，自己做的孽，自己背，钱反正进了国家口袋，到时候拿出来刺激国企就行，所以中国不怕炒房！！！！　　-----------------------------　　就TG的水平想套住热钱，楼主天真了吧！现在房价持续上涨是为了让屁民接盘，用恐慌 买涨不买跌的心里忽悠百姓接盘。物价虽然没有暴涨但是也是慢慢温水煮青蛙，生活压力越来越大。 剩下观点认同。　　
　　印钞机在手，宇宙真理无敌！　　
　　一线价格再高也跟普通人没关系，不说你买不起，连买的资格都没有…　　
　　@lzz-09-09 15:05:37 　　1、中国不是日本，中国高度集权银行掌握在国家手里，真想控制房价，一个红头文件就搞定，2、房价上涨获利最多的是谁？是中国政府，现在房价上涨未必没有政府推波助澜借机解决地方债务，3、08年的4万亿，超发了过量的货币，必须借房市消化，4、热钱不去炒房，那就会逃到国外或者炒生活物资，借房市套住他们，稳住物价，5、现在一线二线的房子脱离使用价值，成为了金融品，已经与平头百姓无关，屌丝们就不用哀嚎着把头套上去挨宰了，真的跌了也是有钱人和炒家自己的事，自己做的孽，自己背，钱反正进了国家口袋，到时候拿出来刺激国企就行，所以中国不怕炒房！！！！ 　　—————————————————　　@hcterry123
07:41:00　　就TG的水平想套住热钱，楼主天真了吧！现在房价持续上涨是为了让屁民接盘，用恐慌 买涨不买跌的心里忽悠百姓接盘。物价虽然没有暴涨但是也是慢慢温水煮青蛙，生活压力越来越大。 剩下观点认同。　　—————————————————　　一个李嘉诚走掉3000亿美元党国的肝都在颤悠，十个李嘉诚就要了老命！　　
　　凿个水池自己用
　　真的不错啊。。
　　@dingsong130
20:25:27　　@快诚包装制品中心
20:03:00　　楼主，有不满可以合法发泄，有病也要早治啊……　　—————————————————　　楼主写的蛮好的。　　-----------------------------　　不错
　　东京是从90年均价每平米1万多美元开始跌的，按当时汇率超10万人民币。即使2017年，北京均价都没到10万，何况那是1990年的10万。
　　真正拉爆房价的是征收持有环节的税费，也就是房地产税。
　　@zhoudan-09-09 12:08:37　　日本是自己刺破房地产泡沫，目的是不惜代价保住自己的工业体系 　　中国现在很搞笑，不惜代价保住房地产泡沫，整垮自己的工业体系　　-----------------------------　　层主说的太对了！但是，中国三去一降不是说明产能严重过剩吗？而且现在的税收政策雪上加霜，成为压死企业的最后一根稻草！我D的目的应该是要整顿那些不合规不建康畸形的企业......大环境影响，关停绝大部分企业后，使工业走上健康道路在刺破房产泡沫吧……如果俩手抓，中国的经济恐怕是要崩盘的！　　
　　中国地产泡沫是由银行造成的，一面给地产商贷款造房子，一面给老百姓货款买房子，形成所有的人都参与的活动，和郁金香庞氏骗局一样，早晚得破灭。
　　楼市一定会把工业吃掉吗　　
　　俺们不同呀本，只有记住一条，只会通过对底层百姓放血解决问题就怎么干。　　
　　每年涨一倍，再持续100年。哈哈
　　有必要看看
　　别傻了，就是日本楼市崩盘后，那些相当于中国4,5,6线的乡村都被抛弃了，大量集中在热点城市。。。。。
　　凉拌瓜皮　
　　@zhoudan12800
12:08:37　　日本是自己刺破房地产泡沫，目的是不惜代价保住自己的工业体系　　中国现在很搞笑，不惜代价保住房地产泡沫，整垮自己的工业体系　　-----------------------------　　@孤独的小鱼儿-18 12:16:38　　层主说的太对了！但是，中国三去一降不是说明产能严重过剩吗？而且现在的税收政策雪上加霜，成为压死企业的最后一根稻草！我D的目的应该是要整顿那些不合规不建康畸形的企业......大环境影响，关停绝大部分企业后，使工业走上健康道路在刺破房产泡沫吧……如果俩手抓，中国的经济恐怕是要崩盘的！　　-----------------------------　　的确如此，日本只是经历的一场调整，当然以日本人谦虚的精神会称是失去了20年，也就是国内的这些傻子会深信不疑。
　　其实日本房地产增长率不算太夸张6年时间增长大概2.7倍，也就比中国一线城市高一点而已为什么就雪崩了呢？因为这个增长率只是对本国货币而言！这6年日元对美元汇率从243：1到115：1这是什么概念？已美元和欧元计算日本房价短短6年增长了5.6倍！
　　咱们认为失去，也许日本政府认为终于回到正确的轨道，以出口智慧和手工的民族，不需要那么高的生产成本，那只能破坏立国之本
　　看这个经济行情,软着陆的概率越来越小啊
　　日本制造业不发达，经济没有转型，贸易不开放，更重要的是没有马克思主义经济理论的支撑，房市崩盘是必然的，我国侧供给腾笼换鸟大众创业一带一路，房价必然能涨到每平
　　想和小日本一样的下场，要的太美好了，你有人家的体制吗?你有人家的工业基础吗?人家二十年能站起来，尓现行的趋势就别想站起来，下场连沙俄都不如，不信师母已呆，不会久远。
　　中国不会的 因为北上广深的土地永远是稀缺资源 而且属于永久可再生资源 按照一般的经济规律去分析中国地产 不是很准确了
　　泡沫赖以的杠杆加过极限,另一头却是抽干的经济与民生,这个亏空要谁来贡献
　　@美元党民族败类
09:38:52　　东京是从90年均价每平米1万多美元开始跌的，按当时汇率超10万人民币。即使2017年，北京均价都没到10万，何况那是1990年的10万。　　-----------------------------　　1990的10万不如现在10万？笑死我了，大个，涉及到汇率，是自己国家的事情，你搞到哪门子上了
　　@lzz-09-09 15:05:37　　1、中国不是日本，中国高度集权银行掌握在国家手里，真想控制房价，一个红头文件就搞定，2、房价上涨获利最多的是谁？是中国政府，现在房价上涨未必没有政府推波助澜借机解决地方债务，3、08年的4万亿，超发了过量的货币，必须借房市消化，4、热钱不去炒房，那就会逃到国外或者炒生活物资，借房市套住他们，稳住物价，5、现在一线二线的房子脱离使用价值，成为了金融品，已经与平头百姓无关，屌丝们就不用哀嚎着把头套上去挨宰了，真的跌了也是有钱人和炒家自己的事，自己做的孽，自己背，钱反正进了国家口袋，到时候拿出来刺激国企就行，所以中国不怕炒房！！！！　　-----------------------------　　又是政府万能论　　
　　首先我想说的，那些说中国是日本的后来的泡沫，我想你们忽视一件事，日本是美国的奴国，根据我个人看法，不就那几件事：　　1、第一转嫁美国危机给日本[我美国完蛋还不如你日本完蛋]，最后都完蛋了2000年后美国泡沫，不是日本顶顶，美国完蛋要提前很多年。　　2、商人集中阴日本圈钱 　　在说中国咯，那么大的地方能造成经济泡沫？日本经济泡沫是有美国黑手在背后搅动的，你叫美国黑手过来中国试试？中国是集权制，你丫的商人敢定房价比我政府的多出一块钱试试，从这件事就能看出，奴国悲哀，日本民众辛苦拼命干，还不如美国捞一捞，你那些鸡巴台湾、香港看看，你丫的想学日本你每天都工作16个小时还要做几十年都买不到一套房子吗？别说中国，中国一线城市远离市中心和二线城市，房价不是很贵的
　　介绍给你们，多点看看真人秀、外国游，不是电视台跟班那种，现在外国那些人在镜头上给我的感觉，都是颓废的，身在福中不知福，外国政权商人介入，最总郁闷的还是那些老百姓，像羊一样给政客和商人剪羊毛，中国嘛，集权制的，当然不会出现这种事啦，什么事情给商人控制介入到政治那你就等着幸福呗。
　　想想都不知道所谓的自由主义是好还是不好，政客是商人赞助的，你说那些条例是对平民好还是对商人差呢？　　中国官钱都不敢明面贪，属于那种你不要硬塞给你的，都想做好政绩升官发财，政绩就是平生啦。
　　看完楼主的文章，写的挺好的；　　但是，日本弹丸之地，　　岂能和我大中华相提并论；　　体质和体制都不是一个档次，人民和人民也不是一个档次；　　根据我多年来的经验来看，我国的基本国情、调控政策、党制制度稳定性、政策执行效率等等等等，和日本那个时候根本就不是一回事；俗话说：中国特色。　　在现有各种因素的综合考虑下（当然也包括世界各国经济情况），中国崛起已经是定局！　　大家拭目以待！
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楼市崩盘前 日本人还在疯狂买房
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　　崩盘来得悄无声息。
　　前一夜，日本人狂热买房，有如鸡血充脑，饮鸩止渴。
　　1991年，岛国楼市决堤，房价一泻千里，造成历史上最大的房地产泡沫之一。
　　大量银行和地产企业倒闭，当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫，跌到现在还未回血，每年还要交着沉重的赋税。日本经济陷入长达二十年的持续衰退。
　　楼市崩盘之前，日本人究竟在做什么？
　　两个神话
　　上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂。
　　日本楼市狂热时，有两大“神话”一直刺激着所有投资者。
　　第一个神话是“土地不会贬值”。日本人多地少，人们坚信土地永远是稀缺的。日本全民陷入炒地买房风潮，土地价格不断暴涨，“地王”每隔几个月就刷新一次。
　　从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国的面积则是东京的1.5万倍。
　　一寸土地一两金，银座崛起“地王”最巅峰。无论是实体企业还是金融机构，都不计成本将资金投入土地市场。
　　其实，金山银矿的底子早已亏空了。
　　第二个神话是“东京房价不会下跌”。奠定这一“神话”崇拜基础的，是日本过去几十年强劲的经济增长，日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来，日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。
　　为这一神话推波助澜的，还有这样一种信念：政府永远会支持房地产，日本只有一个东京，吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心，怎会有泡沫破裂的担忧？
　　然而，人们忽略了，当时的日本城市化率已经达到77.4%，而老龄化率开始攀升。城市化红利消失，人口红利不再，经济失去增长动力，房价也就失去支撑。
　　值得警惕的是，越是大城市，在泡沫破裂和崩盘时，下跌就越严重。
　　疯狂置业
　　坚信两个“神话”无坚不摧，上到房地产企业和金融机构，下到普通居民，没有人不在购置房产和股票，期待在持续的暴涨中大赚一笔。
　　整个社会，到处都在讨论房地产和股票。企业做一年的利润，还不如一块地一天的涨幅，实体经济纷纷抽出资金大举进军房地产，落后一步就等于落后一个世纪。
　　用东京大学教授田村清彦的话来说：“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍，今天你买，明天他买，价格高涨，并且形成了一种连锁效应。”
　　造成这种狂热错觉的，契机是日本签署了“广场协议”。随后，日元不断升值，口袋里的钱一下子多出来许多，不但日本人有钱买遍全世界，国际资本也蜂拥而入，加入土地和资本市场炒作的大军中。
　　当时，政府奉行货币宽松政策。央行贴现率低，贷款同样非常低，商业银行鼓励居民贷款，金融机构也乐于将钱贷给土地投资者，并鼓励投资者买到地后，再以土地作为担保，继续贷款买地……循环往复，银行最终也被拖进泡沫之中。
　　买房炒地蔚为大观，媒体把这种狂热视同于经济繁荣，热烈鼓吹，甚至援引历史上的岩户景气、神武景气等来命名。
　　然而，危机还是来了。
　　2011年，日本推理小说家东野圭吾在《解忧杂货店》中，通过穿越时空的来信，帮助女主角在楼市崩盘之前躲过一劫。
　　然而，大多数普通日本人却没有小说里的幸运。
　　崩盘时刻
　　1990年，股票市场率先崩盘。短短一两年间，日经指数从最高的38915点跌到14309点，跌幅高达50%以上。
　　接着，楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切，资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失，要求企业偿还贷款，企业不得不变卖股票和不动产，大量地产抛到楼市，地价应声而跌。
　　房地产企业倒闭，银行因为不良贷款率暴增而倒闭，普通国民住房转眼之间成了负资产。
　　崩盘之前，难道日本政府没有做出任何努力吗？
　　其实，早在崩盘之前几年，政府就已看到楼市和股市的狂热，频频出手，可惜无济于事。
　　当时日本的楼市调控措施与现在并没有什么两样。1987年，日本政府要求金融机构严控房地产贷款量，“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”；同时提高房地产税收，持有不到两年的土地交易被课以重税。
　　然而，这些举措对房市并没有产生任何正面影响。土地管控措施，非但没能遏制地价飞涨，反而因为对土地限制过多，从而导致供给不足，地价不降反升。
　　在货币市场上，日本开始大幅度收缩。在短短1年内，日本央行连续3次提高贴现，连续5次加息。然而，过于着急的货币政策，反而成为股市崩盘的导火索。
　　崩盘都是在最不经意的时候来临。城市化红利消失、人口红利衰退、资本过度炒作、对楼市股市过度依赖、调控政策过于刚猛……所有或隐或显的负面能量，在这一刻全面爆发。
　　崩盘的代价有多大？
　　20年来，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌，国民财富持续缩水，损失高达1500万亿日元，相当于日本3年的总和。日本经济更是萎靡不振，二十年间，日本年均GDP增速只有0.75%。
　　这是所有日本人都难以磨灭的记忆。在日本有一个名词“泡沫经济”，特指八十年代那段疯狂的时光；从1990年至今的二十多年，日本人又发明了一个名词“失去的二十年”，失落情绪遍及整个日本。　　重复上演
　　时隔20年之后，日本经济开始温和复苏，但日本地价和房价远远未回到当初的水平。
　　以东京都市圈为例，2014年东京及周边地区一套公寓均价241万人民币(63.16方)，均价不到4万元，还没回到历史最高水平。
　　与中国对比，这一价格只与北京深圳上海相当。但如果考虑到，日本房屋面积是实际面积，不存在公摊，而且土地是永久产权，就会明白东京实际房价根本不敌北京上海深圳。
　　如果再考虑到富裕层面的差异，实际房价的差距就更为明显：2014年日本东京人均可支配收入达到10万元人民币，而今天，北京上海深圳的人均可支配收入也就5万元左右。
　　经济发达程度不如东京，实际房价却已经超越东京。经济下行，一线二线城市房价却不断上涨；众多中小企业关停，投身房地产市场；“地王”连接不断，楼盘一天一个价；房价不会跌的神话大行其道，人人都在谈论房市，唯恐买房晚了，甚至形成离婚购房热潮……
　　这种场景与当初的日本是不是再相似不过？
(责任编辑：DF101)
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