买的公园置尚，开发商没钱蛇口老街烂尾楼开发商了，怎么办

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-12-20 12:58 标签： 开发商接手烂尾楼事宜
「买到烂尾楼，楼盘停工，我该怎么办？」
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「买到烂尾楼，楼盘停工，我该怎么办？」
有业主在知乎提问，2015 年初购买期房，后续开发商持续停工至今，多次与开发商和政府沟通未获得实质进展；业主准备集体向银行发律师函申请暂停还贷，待房子复工后继续还贷。请问这种做法是否可行，有哪些风险？断供的方案是不行的，这样银行如果不理我们直接就上黑名单了。银行和你之间的合同与你和开发商之间的合同是两个不同的合同。咱们国家法律有一个叫做“合同相对性”的法律原则，大意上就是说银行可以不管你房子是否烂尾直接找你要钱，到时候你名下的其他财产也可能成为被执行的财产。如果业主想要延期还贷可以通过政府来沟通，沟通好之前都不要断供。楼盘停工一般都是因为开发商资金链条断裂，拖欠了工程款。举个简单的模型，一个工程款分成三期结算，每一期 5000 万，开发商付了一期没钱付第二期。这个时候施工方最好的策略就是停工。停工有两个好处：1、逼业主去找开发商闹事给开发商施加压力2、可以扣住在建工程和开发商慢慢打官司如果施工方把房子盖完会怎么样？对施工方来说他把房子盖完他要贴钱，房子一旦盖完这些房子就属于业主了，如果业主住进去，房子以后执行起来就有难度。施工方就赔掉了第二期和第三期的工程款。所以就算业主、政府、银行或者新的开发商愿意支付 5000 万给施工方，施工方也不愿意把房子盖完，他会把钱优先用来填平第二期的施工款，然后继续拿着在建工程要挟开发商：或者给钱，或者给房子，或者给股权。根据项目情况不同，策略也会不同。但是不变的是施工方一定不希望把房子盖起来。业主可能说，那我们凑钱再找一个施工方不行吗？这个方案也很难实现，因为施工方扣住在建工程，让他退场就要出动军队才行。这是一个多方博弈，最简单的来说大概有：政府、开发商、投资人、银行、施工方、业主。他们之间是这么个关系：1、开发商从政府手里拿地，成立一个项目公司（有限责任）2、开发商把土地抵押给银行带一部分款3、开发商从投资人手里借一部分高利贷4、开发商向施工方收取一部分工程保证金5、施工方开始施工6、开发商抵押在建工程给银行贷一部分款7、开发商从业主手里收取购房款8、业主购房款交给银行做资金监管9、开发商根据工程进度领走业主购房款10、开发商根据工程进度和施工方结算11、楼盘完工验收交房12、给业主办理产权证以上这些对大家来说深奥吗？1 到 12 里面开发商全是收钱的，只出三笔钱：1、给政府的土地出让金和各种其他费用（房价的 40%~60%）；2、结算工程款（一平米 1500 到 2000）；3、偿还各种利息；4、开发商的其他成本；开发商的利润来自房价减去上述 1234。如果是正数就赚了，如果是负数就赔了。做生意从来也不是加减法。开发商是做生意的，在做生意的第一个环节就是成立项目公司给自己规避风险。如果是正数那自然希望越多越好，如果是负数呢？把钱尽快转移走。所以等施工方知道开发商没钱的时候，通常开发商要么把钱都用来还利息了，要么就是把钱都转走了，总之不可能把钱留在账上等着施工方来拿。钱没了，唯一的办法就是扣住房子。如果这个开发商有其他资产，这些资产也可以用于还债，如果没有，就主要围绕着楼盘里面一套套的房子。这里面房子也要分成几种：卖出去网签的房子，卖出去没有网签的房子，没有卖出去的房子，没有卖出去已经抵债的房子，有房本的房子，已经入住的房子……这个时候银行、未拿到本金利息的投资人、施工方都很快明白，开发商除了那个在建工程就啥也没了。三家彼此之间是竞争关系，要么一起坐在桌子上谈，要么就比谁抢得快。投资人往往不是一般的角色——没有优先权，也没有抵押权，敢放高利贷，没点本事怎么行呢？当然也有没什么本事的，血本无归。投资人为了保证大笔资金收益，有开发商更惧怕的武器迫使其还钱，所谓资金链条断裂，有不少就是被利息压垮的。银行也不是傻瓜，贷款放出去收不回来，承担责任怎么办，对他们来说找到开发商的钱轻而易举。施工方前面说了，扣住工程不退场。三家会非常默契的开始行动，但是无一例外不想让房子建好，因为如果真的盖好办房本，大家就成慈善机构了。只有购房人以为房子早晚会给他盖好办房本，他们认为，政府不会不管他们的。政府能做什么呢？1、给钱2、找人接盘3、协调4、拖着不管5、司法解决虽然购房款大头第一笔肯定是给政府的，但是钱一到账立刻就没了。这几方里面数政府最穷。众所周知现在地方债务已经非常高了，让政府替开发商掏钱肯定是不行的——虽然土地出让金足够把房子给咱们盖好了。找人接盘要看什么经济形势，像现在有的省 60%的开发商资金链条都断裂，房子又卖不动，接盘的好事也几乎很难发生。协调，首先业主就没法协调。100 个业主就是一百种意见，每个人上来发言头一句话：我只能代表我自己，我简单说几句，这些话是我们业主的心声，当官要为民做主！所以只能一边哄着业主，一边拉着银行、施工方、投资方一起开会。这个会业主是没资格参加的。有的时候政府面子各方也不给，撸袖管抢钱的时候，你给我说商量商量，我也得干啊。目前几乎只有唯一的一条路就是建议业主，去法院告。业主普遍的反应是：不打！其实购房人的出路也在于此，打官司！如果在多加几个字，组织起来打官司！道理很简单，开发商没钱了，只有房子戳在那里。房子一定是贱卖，找人接盘也好，政府印钞票也好，不可能还清所有的债。找钱建房就要替开发商处理极高的债务，不是非常现实，而开发商、银行、施工方可能都压根不打算再把项目进行下去了，谁也不愿意赔钱，都想着把钱赶紧掏走，把房子赶快拿走。这样吃亏的就一定是业主。幸好法律给了业主优先权。这个时候业主一定要积极行动。不要等着别人查封你的房子，相反你还要去查封别的房子——房本没下来之前所有的房子都是开发商的房子，无非是执行难度不同——如果你只查封你自己的房子，贱卖以后你就赔了。这个官司具体怎么打就是律师的专业范围了，简单地说这种官司一个人打不起也打不动，都是几十人几百人甚至上千人抱团打。你们不懂怎么组织，就赶快向律师请教学习怎么组织，我们可以指导你把邻居们发动起来。别人不积极行动，是别人的事情，我们说不定还要查封他们的房子。我们积极地行动，不一定立刻拿到钱。但是沉睡、观望，就是死路一条。
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我买了一间商铺，现开发商无钱继续建造成烂尾楼，我应怎么办才能把我投资要回来。
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我的咨询提醒关于公园置尚迟迟不交房的投诉_重庆市政府公开信箱
重庆市渝北区政府公开信箱
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邮件字号：
渝土房信箱[
发布单位：
渝北区政府
来信内容：
关于公园置尚迟迟不交房的投诉
本人与2014年5月在公园置尚购买商品房一套，即公园置尚4号楼，按照合同约定，该楼栋应该在日前交房。但目前并未交房，该项目开发商重庆中关村实业有限公司仅发了一封关于延期交房的信件，但是并未具体通知延期到多久，目前据同行反映以及施工现场来看，该项目开发商任然欠着项目总包2000多万元工程款未付款，也没有工程复工的迹象，请问贵单位是否在组织相关部门对该项目开发商进行协调，已早日完工交房？同时有前期接房的业主反映该项目前期交房的并未通电，是让业主使用的临时施工用电，请问此种问题是否已经解决，是否在4栋将来交房也是使用临时施工用电。另，据之前的市长信箱公布的相关该项目投诉事宜中有电力公司回复4栋5栋并不属于配套费项目，请问这是什么意思？
办理单位：
渝北区政府
办理结果：
来信人：您好！首先，非常感谢您对渝北区城市建设工作的监督、关心和支持！接到来信反映的问题后，按照职能职责，渝北区政府立即责成区城乡建委、区经信委对此进行调查处理，现将有关情况回复如下：
　　经调查，您反映的情况属实，公园置尚项目建设单位为重庆中关村实业发展有限责任公司，施工单位为鸿宸建筑工程（集团）有限公司。因开发单位资金问题无法按合同支付工程款，导致后期项目施工进度缓慢。目前渝北区政府正积极协调并督促建设单位及相关资产管理公司，要求尽快拿出解决方案。
　　公园置尚4/5栋楼是在电力配套费新规出台前由开发商已向江北供电公司进行了用电申请。目前，电力工程费第一次已交。但配电房土建还未验收，未进入安装程序，现区经信委和电力部门都在催促中。
　　最后，再次感谢您一直以来对渝北区城市建设工作的关心、支持和理解。同时，欢迎继续对我们的工作进行监督并提出宝贵的意见和建议。如有其他问题，可致电区城乡建委具体咨询，联系电话：。
发布时间：
ICP备案编号：渝ICP备号

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