首付贷真有那么可怕吗？
作者：唐艳红
　　想要买房首付不够怎么办？找亲戚朋友来借或许是我们最先想到的办法。而随着“上海链家事件”的持续发酵，在业内持续几年的“首付贷”产品浮出水面并随之被推到风口浪尖，进而引发监管风暴。虽然相关的细节监管文件还未出台，但从铺天盖地的媒体报道，我们已经能够看到监管层对“首付贷”产品的谨慎态度。
　　现状：监管趋严 多方业务暂停
　　从市场参与者来说，目前提供“首付贷”产品的机构主要包括四类：中介、小贷（担保）公司、P2P等新兴的机构、城商行等传统金融机构。据网贷之家数据统计，2015年，正常运营的3000多家P2P平台中至少664家包含房贷产品，主要分布在北上广和浙江、山东五省市。这种分布应该和中国不均衡的房价分布有关，上述五省市房屋单价偏高，进而首付金额也会比较多，对“首付贷”产品的需求也更为强烈。深圳金融协会秘书长曾光介绍，早在今年3月初，深圳金融办就已下发通知，通过当地互联网金融协会、小贷行业协会，针对小贷公司、P2P等参与首付贷高杠杆放贷的行为，进行摸底排查，以期掌握相关情况。“主要是通过第三方、实地走访、约谈等方式在调查，协会负责收集数据、了解情况，最后汇总到金融办统筹执行，”曾光说。而调查结果显示，目前深圳首付贷存量规模在20亿元以上。相关人士测算称，如果按照10倍的杠杆率计算，这一规模能拉动的楼市成交规模仅占去年深圳楼市成交量的3%左右。虽然这一比例并不算高，但监管部门和一些提供贷款的态度都在发生改变。
　　多方报道称，监管部门正在计划出台措施，打击各类机构为购房者发放购房首付款贷款的行为。而链家、我爱我家等房产中介的“首付贷”项目也全面暂停；银行机构也认为目前房价上涨已经达到了一个阶段性的高点，适时收紧首付贷项目或明确将停止此项业务。
　　观点：“房市配资”引发“次贷危机”？
　　对于“首付贷”产品，多方声音表示应该重拳打击。其理由主要有两方面：一方面首付贷推高房价，可能引发房地产泡沫；另一方面，“首付贷”放大了房贷杠杆，可能引发金融业的系统性风险。按照1998年的《个人住房贷款管理办法》规定，借款人应以不低于所购住房全部价款的20%作为首期付款。而有了“首付贷”的参与，买房者却能够将贷款杠杆做到20%以下甚至10%。一旦遭遇楼市下行、房价下跌的行情，买房者可能选择弃房违约，从而引发系统性风险。有观点将“首付贷”和08年爆发的次贷危机联系，也有人将“首付贷”称为“房市配资”，和2015年的“股市配资”相比较，这不禁让我们不寒而栗。
　　首付贷真的是洪水猛兽吗？
　　然而，真如大家所说，首付贷有那么可怕吗？首先美国的次贷危机成因，是由于杠杆过高甚至买房零首付、银行借钱给信用较差的贷款者、金融机构的过度创新等多方面因素促成，而我国目前的“首付贷”贷款金额在几万到几十万不等，杠杆大多在10%以上；从贷款期限角度讲，多数在半年到三年之间，首付贷大多是解决购房者短期资金的不足，贷款机构采用按月等额本息的还款方式能够在短时间内收回这部分贷款，这大大降低了其杠杆效应，这种短期贷款也将一部分“长线炒房者”剔除在外。加之“首付贷”主要在北上广等一线房价上行的地域活跃，目前来看，或许引发系统性金融风险的概率不大。
　　其次，“房市配资”和“股市配资”还是有区别的，我们知道，去年的股市遭遇倒“V”型滑铁卢与前期肆意泛滥的场外配资和后期的“整顿两融”相关。市场下行引发投资者被强制平仓造成恶性循环而酿成股灾。而在房贷市场，“首付贷”的客户主要是付不起首付、而又有刚需购房需求的年轻人，即使没有“首付贷”，为了锁定一线城市日益上涨的房价，他们也会通过向亲戚朋友借钱买房，而“首付贷”不过是把这部分隐形贷款显性化了。况且，对于买房自住的人来说，即使房价下跌，他们弃房违约的概率也相对低很多。所以多这部分人群来说，首付贷或许并没有我们想象的那么可怕。
　　但正如所有一样，无论风险如何，都应掌握在可控的范围之内。监管部门还是要针对这一创新市场出台相应的监管措施，以免风险肆意蔓延泛滥。但或许可以采用分类监管的手法，对首套刚需住房适当放宽，或许直接降低首套房的首付比率，以缓解强烈的市场需求，防止“首付贷”这类产品从阳光走向黑市。
（责任编辑：赵然 HZ002）
03/05 01:53
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　　【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。　　首付贷是什么意思？
　　&首付贷&是邦融理财联合优质房地产开发商、销售商合力打造的房地产互联网理财产品和融资方案。&首付贷&一方面为投资人提供专业、安全、稳定、便捷的理财产品，助其财富增值，另一方面为借款人的购房资金需求提供综合融资方案，助其轻松置业。
　　简单说就是你去买房，首付不够，他们借给你凑首付的钱，就是首付贷。换到投资人角度看，你投到平台上的钱，借给了那些首付都需要贷款的买房人。
　　比如最近房地产交易中有一些房产商&&也有些房地产买卖中的中介公司，他们给购房者提供首付支持。一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%，现在有些已经降到20%，如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付，实际上就使得买房的人变成零首付或者5%到10%的首付。
　　警惕首付贷风险！
　　最近有不少网友咨询银率小编，近期接到不少房产中介的电话，电话那端不再只是推销房子，还推荐贷款，说可以轻松贷到五六十万的额度，买房不会受限制，还不受监管，想知道有这种事靠谱吗?这种贷款有什么风险吗？
　　从银率小编对最近市场的了解，是有很多房产中介公司已经摆脱传统房产中介的运营模式，开始玩起金融，并推出不少贷款产品，年后北上广深等一二线城市的楼市突然急剧升温，首付贷款也开始走俏。
　　首付贷这类产品的火爆跟房价上涨有着直接关系，而最新一轮的房价上涨不是刚需性和改善型购房者引起的，而是有大量投资甚至投机性购房人群进入。但面对目前的房价，买房门槛相当高，全款投入很不现实，这就需要贷款，而正常的银行按揭贷款最高只能贷到合同价格的八成，需要自身支付2成以上的首付款。
　　但部分人即使这两成资金也没有，或者本身没有钱但有房产，面对市场中的这种资金需求，这就催生出以买房首付款为名目的贷款产品，也就是首付贷了。这无疑增加了购房杠杆比例，让很多人以低首付甚至零首付的情况下进入楼市。这就好比去年股市上涨是，很多金融机构和P2P平台推出股票配资的业务一样。
　　综合来看，首付贷分为有抵押和无抵押信用类两种，一手房及二手房都有相应的平台或机构提供首付贷。
　　我们先来看看房产中介链家的这种产品，客户签订居间合同并支付中介费、网签合同后，该中介可根据客户购房真实成交价的15%核定贷款额度，期限1-5年，授信最高为30万元（含），家庭授信则可达到60万元。只需提供身份证、社保卡、公积金卡、半年工资流水等资料，审核后即可放款，放款时间最快仅需1天。
　　在手续费支付上，该款首付贷产品可以有一次性支付和分期两种方式，1-5年的一次性手续费分别为5%、10%、15%、20%和25%；而分期支付的话手续费则分别为5.5%、10.8%、16.1%、21.8%和26.4%，按照期限分摊到每月还款中。
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飞机在我们的眼中一直是高大上的代名词，然而事实上飞机不过是一个比较便捷...
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鸡宝是什么东西，我想很多人都没有听说过，甚至是没有见过的吧，这么奇怪的...首付贷风险大不大 首付贷风险怎么解？-中商情报网
首付贷风险大不大 首付贷风险怎么解？
来源： 编辑：中商情报网
“去库存”是中央确定的今年五大经济任务之一。年初以来，我国出台了一系列刺激销售的政策，包括降低购房首付款比例、调整房地产契税、个人交易“营改增”等。
政策效应有待显现，效果此凉彼热。新政策的出台带动房地产市场出现一些新迹象：深圳、上海、北京等一二线城市房价快速上升，而库存压力大的三四线城市起色不大。伴随一二线城市房价飙升，一些风险因素也在萌芽。不少购房者的首付使用公司、房地产公司提供的“首付贷”等楼市配资方式，客观上抬高了购房者的偿还压力和风险。如何在“去库存”的同时避免产生新风险？进城农民工的“安居梦”还面临哪些困难？开发商怎么看待当前市场变化？眼下是在三四线城市买房的好时机吗？从本期开始，我们推出“稳健去库存”系列调查报道，把脉房地产市场新走向，倾听购房者和开发商的心声，摸底三四线城市商品房库存情况，为“去库存”建言献策。
买房，首付从哪儿来？
谁用首付贷
多家中介机构、P2P公司涉足首付贷，借助信贷杠杆降低购房门槛
王娟是北京某银行职员。毕业几年后，她想在北京买一套房子安家。经过几个月艰难又纠结的看房，去年底，王娟选中了一套二手房，房子总价180万元左右，首付三成，得先付54万元。
原本以为挺顺利，没想到交首付时却遇到了麻烦。先期给了房主10万元定金后，王娟也预备好了首付剩余的44万元。但此时房屋中介说，这44万元得先放到他们的资金监管平台上，不能直接支付给卖家，这样做“是为了保证买卖双方的利益”。而卖家却急于拿到现金。
中介跟买卖双方分别聊了聊，给出了一个“两全”办法：王娟首付这笔钱可以放到中介旗下的担保公司全额质押，然后再贷出一笔同等金额的现金付给卖家。这样卖家能直接拿到现金，而王娟虽说是要支付一笔贷款利息，但利息也不高，3个月利率0.5%，更重要的是能顺利买到心仪的房子了。
像王娟一样被迫首付贷的人未必是多数，但近期监管层叫停首付贷已引起市场的广泛关注。事实上，首付贷在2014年就现身，近几年发展十分迅速，一些城市的购房者甚至可以几万块钱就买一套房，背后的风险不言而喻。
到底是哪些人在使用首付贷？
中原地产首席分析师张大伟说，使用首付贷的群体主要集中在两类：
一是想买一套房子，前一套房子要卖掉，但是存在一个时间差，需要资金来周转，可能需要过桥资金，就想到首付贷，这类大概占到三四成；
二是在某些城市确实出现了一些融资投机的购房者，因为没有能力购房，借助信贷杠杆来降低门槛。“不过，很难判断购房者是用来自住还是投资。”张大伟说。
那么，又是谁在提供首付贷？
据调查，提供首付贷的模式主要有两种：
一种是一些房地产中介机构与开发商合作，由中介或售楼处向购房者推荐，中介自己提供服务，或是作为中间人，寻找合适的金融机构提供贷款；
另一种是一些平台、小贷公司等与房地产商、中介机构合作，特别是一些平台，利用自身“优势”，提供的资金多来源于一些个人投资者。
一般申请P2P公司首付贷的门槛也比较低。以银谷普惠为例，申请贷款只需提供身份证、工作证明、收入证明、住址证明等材料，提供的资信证明越多，可贷金额越高，月息为1.7%—1.8%或2.3%—2.4%，必须登记资金去向，资金可以用于首付贷，只是与银行沟通时需说明是用于装修或个人消费。再如，平安好房推出的好房贷，如果有抵押物，最多可提供抵押物价值70%的贷款，没有抵押物则最高放款30万元。
万一还不了贷款怎么办？
北京京融家担保公司客户经理段林说：“有很多首付贷是通过担保公司担保，从银行办的贷款，但贷款用途注明个人消费，不会告诉银行是用于首付。如果还不上，我们会帮客户到银行申请展期，银行也会同意的，因为我们公司在银行有保证金。随后2到3个月，你可以去筹钱。最后实在还不了，不是还能卖房吗？不过现在还没遇到还不了的。”
风险大不大
首付贷让杠杆能变成10倍，高杠杆放大不合理需求，易导致房地产市场出现泡沫
让原本没能力购房的人有了购房资格，提供首付贷机构的资金来源又有很多不确定性，这其中的风险可想而知。
“可以说，首付贷的风险很大，因为其背后资金来源有很大的不确定性，涉及的机构较多，无法做到全面把控和核实。”张大伟说。
张大伟介绍，一般的按揭贷款会在房本上留一个他项权利证的抵押，这样就不能无限制做抵押，但首付贷更多的是信用贷，不需要确权，也不需要做他人权利登记，极端情况下可以在很多地方重复做首付贷。而且首付贷又不像银行的消费贷能在央行系统查到资金流向，一旦市场出现较多不可控的风险，产生的不良影响就会非常大。
以两成首付购买一套100万元的房子为例，一般买房者需要银行贷款80万元，自付20万元，杠杆为5倍。而有了首付贷，买房者首付部分能再贷款10万元，共贷款90万元，自付只需10万元，杠杆就变成了10倍。
“如此高的杠杆率，一旦房价下跌、投机者资金出现缺口，无法还贷，风险就会转嫁到银行身上，继而给经济带来不稳定因素。”深圳综合开发研究院与地产研究中心主任宋丁说。
建设银行上海分行副行长孙维说，首付贷买房，没有本金或是只有很少的本金付出，赌的是房产一路上涨，如果房子下跌，就有可能出现弃房，这给投机者提供了便利，降低了他们的成本，而给真正的放贷机构带来了风险，也会使风险波及银行。
深圳一家银行相关负责人表示，一旦房贷出现违约，银行会作为抵押的房产。如果大面积违约，银行就需要出手大量的房产。这些房产入市，必然会导致房价下跌。而房价下跌，购房者会出现观望。抵押的房产卖不出去，银行只能不断降价抛售，最终导致楼市崩盘，而降价也会造成银行的钱缩水，最终波及储户，对实体经济造成影响。
“首付贷帮购房者放大了杠杆，容易导致投机，人为放大了不合理的需求，很可能形成房地产局部泡沫。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚认为，考虑到在整个金融体系的资产中，房地产贷款占比较高，房市如果出现局部泡沫就容易对金融体系带来危害。
“而对金融机构来说，这种变相绕开银行的首付门槛作用，导致很多有投机需求、不具备还款能力的人得到放款，也在风险控制方面埋下了隐患。而且，首付贷的出现，使很多本来没有购房能力和购房意愿的人被刺激，吸引越来越多的人进行投资，却忽视了房地产的整个泡沫风险。如果未来房地产出现泡沫，会对放款者和购房者带来很大损失。”曾刚说。。
首付贷，风险怎么解？
叫停有效吗
不良记录能包装，产品变身凑首付，不易判断资金流向，很难实现“一刀切”管控
首付贷等楼市配资背后隐藏的风险，已引起相关监管部门的注意。3月4日，深圳市金融办发函至相关行业协会，要求对深圳地区首付贷或其他涉及高杠杆房贷情况进行摸底排查，进一步研究新兴金融机构在“加杠杆”中的风险。3月18日，深圳市金融协会发布通知称，严禁新开展“炒楼”业务，对于存量业务，立即停止募集并清理，任何企业不得通过更改“名称”、转为线下筹集等方式继续开展业务。
监管风声趋紧，首付贷能否真的偃旗息鼓？
3月21日，本报记者来到北京市朝阳区中天置业房地产公司，询问是否提供首付贷。工作人员接待了记者，说可以提供首付贷款的服务：客户如果需要30万元首付，且在北京没有不动产，那么中介公司可以帮忙包装身份向银行申请无抵押，但不能告诉银行贷款用于首付，而要说用于消费或者是房产装修。
据该公司工作人员介绍，客户只需要提供个人的工作证明、银行流水、、学历证明和公积金卡。即使是那些有不良信用记录的客户，中介公司也可以通过内部渠道进行“包装”，保证客户向银行一次性申请贷款成功，但“包装”需要付服务费。
以30万元现金贷款为例，中介公司帮客户向银行贷款时，3年期贷款年利率为10%，按照等额本息还款方式，也就是30万元现金贷款分36期还，每期需还10500元，所有还清共计37.8万元，其中中介公司收取2%的中介费，即6000元。
记者随即又询问了几家互联网金融公司。据了解，97房贷网、博民易贷、易贷网等多家贷款公司推出的贷款产品，仍可以起到“首付贷”的作用。
以易贷网为例，3月21日，记者在该P2P平台上申请了一笔45万元的信用贷款。平台工作人员在询问了记者收入与工作情况后表示：符合条件，可以贷款。
该工作人员称，易贷网与多家小额贷款公司合作，可以帮客户同时从数十家公司借款，尽管小贷公司额度有效，还是可以一次借到数十万元。“这笔钱你买房付首付或买车，随便怎么消费都行。”
“比如年轻人想买房，但凑不齐首付，就跟亲戚朋友借点钱，很难判断从哪里借到的钱，或是借到的钱用于何种用途。”中原地产首席分析师张大伟说，一些包裹在不同名目中用于首付的借贷产品，不排除存在暗箱操作的可能，但发现和识别又有一定困难，尤其是一些通过消费贷款等产品借到的资金，无法追踪其资金流向，仍可能流向楼市，从监管层面很难对首付贷进行“一刀切”管控。
整治有招吗
模糊地带需要加紧出台政策完善监管，银行应加强对客户首付资金来源的关注
“互联网金融创新灰色地带要尽可能限制，不应该进行投机炒作。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚认为，首付贷的出现，尤其是通过P2P公司进行首付贷的行为，恰恰说明了监管层面在一些领域的缺位。守住不发生系统性风险的底线，就要对此类互联网金融创新在监管措施上更有效，使其向合规理性的轨道发展。
“有数据显示，去年深圳首付贷规模在25亿—30亿元，但我认为应该不止。”深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫认为，一些用其他形式比如消费贷、信用贷伪装的首付贷，很难被发现和调查出来。而光靠政府下令杜绝首付贷不太现实。
陈蔼贫认为，目前首付贷也并非不受监管，只是互联网金融的法律法规还存在一些模糊地带，需要政府加紧出台相关政策，逐步完善监管。
“想要叫停首付贷，首先应当明确要求银行、中介机构等正规机构不参与其中。”张大伟认为，此前一些P2P平台并没有发放首付贷款的资质，无法确认资金来源，在资金使用上也存在风险，相关部门应当结合互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台合作开展的金融业务进行清理整顿。
不仅如此，银行自身也要强化风险防范意识。曾刚认为，银行应加强对客户首付资金来源的和关注。原则上，银行要加强对放贷的审核，评价借款人偿付能力，坚持贷款发放标准。
目前，建设银行上海分行明确要求，房贷者事前要签署声明，承诺首付部分为自有资金。但是，银行人士坦言，银行在贷款时，不可能杜绝首付贷，因为银行不掌握全部信息。让信息对称起来，才可能真正防止首付贷的出现。
交通银行深圳分行相关负责人介绍，目前，该行在发放购房贷款时，会对贷款人的首付款进行详细核实，一旦发现使用首付贷产品，将不允许其按揭。银行会从多层面对贷款申请人的首付款情况进行核实，既包括面谈及电话核对，从侧面了解其主要收入及首付款来源，也要审查申请人的账户流水，通过流水判断申请人的资金收入情况，查询是否有可疑资金流入。“此外，申请人刷首付款必须使用本人名下的借记卡。”
■延伸阅读
房贷方式有几种？
目前常见的房贷方式有公积金贷款，商业贷款和公积金组合贷款三种，购房者该选择何种贷款方式呢？
公积金贷款
选择公积金贷款每月还贷压力相对较小，且支付的利息也较少，若购房人希望获得较低的贷款利率，且贷款额度不大，那么公积金贷款应是首选，只是其放款时间较长，着急买房的人最好考虑到这一点。同时，房屋市场上有部分开发商拒绝买家进行公积金贷款买房，所以考虑用公积金贷款购房的人务必注意。各地对贷款额度的要求不同，详细可咨询当地住房公积金管理中心。目前，北京地区个人和家庭最高可贷120万元，在上海市缴纳住房公积金的家庭，首套房个人最高贷款限额为60万元，家庭最高120万元。
办理商业按揭贷款时，贷款审批周期一般在2周，前提是所需贷款资料齐全，不同银行的进度可能会有不同。当前基准利率为4.9%，借款人的贷款期限最长可以计算到借款人65周岁，同时不得超过30年。商业贷款虽然利率较高，但是还款快、程序简单，若购房人并未缴纳公积金，或者缴纳时间不长，可以选择商业贷款。银率网分析师建议，由于银行优惠政策不同，每家银行商业房贷的首付和利率也有不同程度的上浮和下调，在申请商业房贷时，对贷款银行也要“货比三家”，择优选之。
公积金组合贷款
比如，房屋总价100万元，要贷款70万元，但是公积金最高额度只有50万元，那么剩余20万元可以选择商业贷款，组合贷款总的贷款额度不得超过70万元。对于组合贷款，若购房者借款额度较大，且贷款的期望额度已经超过公积金贷款的可贷额度，可选择组合贷款方式，但是由于受到公积金贷款和商业贷款双方条件的限制，一般是在超过当地规定的公积金贷款最高上限才使用，办理起来会复杂些，放款速度自然也会慢一些。总之，购房者一定要注意权衡利弊，选择适合自己的贷款方式。
银率网分析师建议，选择购房贷款前，购房者需要对自己的资产情况进行评估，包括对家庭现有经济实力作综合评估，经济实力包括存款和可变现资产两大部分；对家庭未来的收入及支出作合理的预期；注意自己的还款能力和可贷额度，这是决定可贷款额度的重要依据。
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