变卖婚前房产婚后买房 离婚时房产怎么分割 - 网易河北
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变卖婚前房产婚后买房 离婚时房产怎么分割
原标题：变卖婚前房产婚后买房 离婚时房产怎么分割摘要：李先生与梁女士作了做了婚前财产公证，证明梁女士婚前无财产。婚后，李先生将自己的婚前房产变卖，并另借30万元买了一套房产登记在自己名下。不久两人闹离婚，争执便在这套房产分割的问题上。夫妻离婚时房产怎么分割?嘉宾律师：张式杰网易河北讯 李先生与梁女士作了做了婚前财产公证，证明梁女士婚前无财产。婚后，李先生将自己的婚前房产变卖，并另借30万元买了一套房产登记在自己名下。不久两人闹离婚，争执便在这套房产分割的问题上。夫妻离婚时房产怎么分割?一方卖婚前房产婚后买的房离婚时应该归谁?为此，《法律名人谈》特别邀请了金博大律师事务所北京分所的张式杰律师就网友们关心的一些法律问题与大家一起分析、探讨。访谈内容：【法律名人谈】各位网友大家好!欢迎做客《法律名人谈》，我是本期的主持人华玉桃。今天我们很荣幸请到金博大律师事务所北京分所的张式杰律师，张律师您好，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。【张式杰律师】嗨，大家好!我是张式杰，很高兴能做客本期《法律名人谈》,很高兴能在这里和大家聊聊法律与婚姻。【法律名人谈】李先生与梁女士婚后不久闹离婚，而离婚的焦点便在于离婚房产的分割上。李先生认为房子是变卖自己的婚前房产所得的钱款购买的，这套房子理应归自己。而梁女士则认为这套房子是在婚后购买的，夫妻理应对半平分。请问律师，对于这套房子到底应该归谁所有呢?【张式杰律师】离婚纠纷案件的难点往往在夫妻共同财产的分割问题上。本案中争议房产的性质归属，就目前对该案例所掌握的信息而言，有些复杂。我们知道，李先生是在出售其婚前个人房产的基础上，又借款30万元另购了涉案房屋，且涉案房屋登记在李先生个人名下。对此，不能仅依据房屋产权的取得时间简单地对房屋产权归属作出判断，而要结合房屋的购房款来源进行分析后，再确认房产归属及分割比例。如前所述，涉案房屋是登记在李先生个人名下的，如果把涉案房屋看做一个整体的话，它应该是由三部分组成的：李先生出售婚前房产所得款项+30万借款+房屋增值部分。其中，对于婚前房屋的售房款所得部分，应属于李先生的个人财产，因为这部分实际上只是其婚前个人财产的形态变化。而另外30万，就算是李先生以个人名义所负的债务，但是借款目的是为了购房用于夫妻共同生活，这30万元购房款应属于夫妻共同财产。由于涉案房屋并非全部是李先生的个人财产转化而来，其中包含了夫妻共同财产，因此，应当认定为夫妻共同所有。【法律名人谈】李先生与梁女士之所以会因为离婚房产分割的问题发生纠纷，归根结底还是在于他们不了解对夫妻共有房产的认定问题，那么，如何认定离婚房产是否属于夫妻共有房产呢?【张式杰律师】《婚姻法》第17条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。关于房屋是否属于夫妻共同财产的认定标准，根据上述《婚姻法》第17条可知，我国确定的夫妻法定财产制是夫妻婚后所得共同制，即除夫妻个人特有财产和夫妻另有约定外，夫妻双方或一方在婚姻关系存续期间所得财产，均为夫妻共同所有。因此，在司法实践中，通常把房屋所有权取得时间作为界定该房产为夫妻共同财产还是夫妻一方个人财产的基本依据。【法律名人谈】请问，在夫妻双方没有特别约定的情况下，是不是凡在结婚后取得的房屋都属于夫妻共同所有呢?在实际工作中，您有没有遇到过例外情形呢?【张式杰律师】问得好!根据《婚姻法》的规定，通常情况下，凡是婚后取得的房产都属于夫妻共同财产，这应该属于常态。有常态，就有变态，呵呵，也就是主持人所谓的“例外”。下面我来说一说这则例外——婚后购房不属于夫妻共同所有。A先生和B女士于2010年8月结婚，A先生婚前有一套位于甲区的房屋，B女士婚前无房产。婚后，A先生将甲区的房屋出售，所得购房款78万。后，A先生用出售甲房所得款项中的71万元另外购置了位于乙区的房屋一套，房产登记在A先生名下。2012年4月A先生起诉与B女士离婚。审理过程中，二人对乙区房产是否属于夫妻共同财产产生分歧：A先生认为乙区房产是其婚前个人财产的转移、延续，不属于夫妻共同财产。B女士则认为该房产在双方婚姻关系存续期间购买，应属于夫妻共同财产。法院经审理认为：乙区房产是A先生的婚前个人财产。理由是：虽然该房产是在婚姻关系存续期间购买，但是由于购房款来源于A先生婚前的个人财产，A先生进行的是一种以房换房的行为，乙区房产应视为A先生婚前个人财产在形态上的转化，其性质仍然是A先生的个人财产。从上面可以看出，对于房产归属，如果夫妻一方能够证明婚后所购房产的购房款来源是其婚前个人财产，且所有权登记于个人名下，则应认定该房产为购房一方婚前个人财产，而非夫妻共同财产。对此，我们可以从两方面来解释：首先，从购房款来源来看，A先生的乙房产应视为其婚前个人财产在形态上发生转化，但财产权属性质并未改变;其次，从所有权登记情况来看，房产登记在A先生个人名下，说明A先生作为购房一方并没有将乙房产转变为二人共同所有的意思表示。【法律名人谈】对比张律师刚才讲到的案例，和我们本次讨论的李先生的案例挺相似。但不同的是，刚才案例中的A先生卖掉婚前个人房产后，另外购置的房屋是其个人全额出资，而我们这个案例中的李先生，他卖掉婚前房产后另外购置房屋的款项中，除了出售婚前房产所得款项外，还有其另外借款30万。这是他们的不同之处。【张式杰律师】对，也正是这一点不同，导致两处房产归属出现截然不同的结果。【法律名人谈】李先生的婚前房产当然属于李先生的个人所有，如果他没有变卖这套婚前房产另外购买婚房，那么在离婚时，梁女士也就无权主张对这套婚前的房产分割。不过，一方的婚前房产是否就一定属于一方的个人财产呢?有没有什么方法可以让一方的婚前房产转为夫妻共有房产呢?【张式杰律师】根据目前我国《婚姻法》的规定，一方的婚前财产属于个人财产，且不因婚姻关系存续时间长短而改变。但是，《婚姻法》并未对个人财产的归属完全绝对化，而是特别留了一扇门，这扇门就是《婚姻法》第19条规定的夫妻双方可以通过书面形式约定财产归属。根据《婚姻法》第19条规定，夫妻双方可以对财产归属进行约定，即，无论是夫妻结婚前的一方个人财产，还是夫妻结婚后所得的财产，都可以通过书面形式约定财产属于一方还是双方所有。如：夫妻通过订立协议的方式，约定男方婚前的某套房产归夫妻双方共同所有。这里需要特别提醒的是，根据我国物权法的相关规定，房屋权属以产权登记为准。因此，夫妻双方在约定房产归属后，还应办理相应的产权登记手续，通俗地讲，就是在约定夫妻共有的那套房屋的房产证上，要有夫妻双方两个人的名字。还有，从《合同法》角度看，这种通过书面协议约定改变婚前财产归属的方式，在性质上其实应该属于赠与。当然，另一种方式就是如本案所示，将婚前房产出售之后，用所得售房款支付首付，另外购置新房，夫妻共同还贷，这种情形下购置的房屋属于夫妻共同所有。但是需要注意到是，在进行房屋分割时，这种房屋的分割比例和普通的房产平均分割的方式有所不同。【法律名人谈】现今社会离婚率越来越高，很多离婚夫妻之间的争执不在于是否要离婚的问题，而在于离婚财产尤其是房产分割的问题上。请问律师，一般夫妻在离婚时，对于夫妻共有房产应该按照什么原则来分割?【张式杰律师】我国《婚姻法》规定了平均分割、保护子女和女方利益、离婚损害赔偿以及经济帮助等一系列具体原则。因此，法院在处理财产分割时，通常会在平均分割的基础上，适当贯彻照顾子女和女方权益的原则及照顾无过错方的原则。尤其是对于不宜分割使用的夫妻共有房屋，法院会根据双方住房情况和照顾抚养子女或无过错方等等原则分给一方所有，分得房屋的一方对另一方应给予相当于该房屋一半价值的补偿。【法律名人谈】作为不动产，房产不同于存款，不能像分割钱款一人一半这样的方法来分割房产。那么，夫妻在离婚时，分割房产有哪些方法呢?【张式杰律师】离婚案件中，对于房产的处理，可以通过协商、竞价、作价、评估、拍卖等形式确定和处理财产。通常是在确定房屋价格后，由得到房屋的一方以房屋价款的方式对另一方进行补偿。另外，对于尚未取得产权证的房产，根据《婚姻法解释二》第21条的规定，法院在离婚案件中常不作分割和处分，而是根据实际情况判决由其中一方使用。【法律名人谈】我们知道房价是非常高的，且房价处于不断高涨的趋势。因此，离婚夫妻在分割离婚房产时，还会对房屋增值部分的分割产生争执。那么，离婚时对于房屋增值的部分应该怎么分割?【张式杰律师】首先要说明的是，离婚分割房产，一般是以房产的市值作为分割的依据。很多当事人在离婚房产分割时，习惯以购买时的价格计算和分割，这在司法实践中是不能成立的。举例来说，比如购买时房价为50万，离婚时房屋市值为100万，升值了50万。分割时，夫妻各方应按照房屋市值100万进行分割，即双方各分得50万。从这里可以看出，对于房屋的增值部分也予以平均分割。另外有两种情况需要注意，一种情况是，根据《婚姻法司法解释三》第5条的规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。实务中，对于夫妻个人财产在婚后产生的收益，如房屋升值部分，究竟应认定为一方个人财产，还是夫妻共同财产，目前尚有争议。比如在北京，法院在房屋分割过程中，对房屋增值部分的归属，根据我们代理的案件判决结果来看，不同法院的判决有所不同。有的法院倾向于将房屋增值部分认定为个人财产，有的法院则认定为夫妻共同财产。认定结果不同，导致房屋分割方式也有所不同。举例如下：假设本案中李先生当初卖掉婚前房产所得到的购房款为30万，另借款30万，即房屋价款共计60万元。现房屋市值为100万元，升值了40万。其中，李先生个人婚前房产购房款为30万，增值20万。(1)如果法院认定该增值部分属于李先生个人财产，则房屋分割方式为：100万中减去李先生婚前房产出售所得款30万及其增值部分20万，剩余50万作为夫妻共同财产评价分割，双方各分得25万。(2)如果法院认定该增值部分属于夫妻共同财产，则房屋分割方式为：100万房价款中减去李先生婚前房产出售所得款30万，剩余的70万作为夫妻共同财产评价分割，双方各分得35万;就上述两种观点而言，目前司法实践中，比较主流的观点是前者，即倾向于把房屋中属于个人财产那一部分的增值，认定为一方个人财产，不做分割。另一种情况是，根据《婚姻法解释三》第10条的规定，有一种情况是，夫妻一方婚前签订房屋买卖合同，并以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，房屋登记于首付款支付方名下。这种情况下，如果离婚时如夫妻双方无法达成协议处理房产的，法院可以判决房屋归产权登记一方，尚未归还的贷款转变为其个人债务。双方婚后共同还贷及其增值部分，由房屋归属方，也就是产权登记方，对另一方进行补偿。举例：小A婚前支付首付50万，购买总价为100万的房屋一套，房屋登记在小A名下。后小A和小K结婚，婚后二人共同还贷30万。现在小A、小K二人欲离婚分割该房产。经评估，该房市值为200万元，增值100万。对于该房屋，法院可以判决归小A所有，剩余20万房贷由小A偿还。夫妻共同还贷30万，共同还贷部分增值为30万，则，法院可以判决夫妻双方就共同还贷及增值部分，共计60万元进行平均分割，即各分得30万。【法律名人谈】夫妻在离婚分割房产时，如果对房产的价值产生争议，则还需要对房产的价值进行评估确定。应该如何准确确定房产的价值呢?【张式杰律师】房价的市值一般由当事人双方估价后达成一致的意见;若不能达成一致的意见，一般由原告向法院申请评估，并预交评估费用，由法院委托相关评估机构进行评估作价，并以该评估报告作为分割的标准。评估费用，通常在判决离婚后，由当事人双方分担。另外，如果双方都不主张房屋所有权的话，可以申请法院将房屋拍卖，然后将拍卖所得的价款进行分割。【法律名人谈】夫妻之间如果能够和平达成离婚房产分割协议自然最好，如果不能，便只能付诸诉讼解决。如果离婚夫妻因房产分割问题而起诉到法院，在起诉时，当事人要注意哪些问题呢?【张式杰律师】起诉时需要注意的是，要准备充分的立案材料。通常立案时，需要提交的材料有：1、民事起诉状2、身份证件3、公安人口信息4、结婚证或婚姻状况证明5、户口本6、财产清单(法院是按照争议财产数额收取诉讼费用的)。7、如果当事人有委托人的，还要准备授权委托书。【法律名人谈】在离婚房产诉讼中，一方如果主张离婚涉及的房产是自己的婚前房产，或者是自己出资全额购买而要求获得房屋所有权时，就应该拿出证据来证明。具体来说，当事人在离婚房产诉讼中应该提供哪些证据资料?【张式杰律师】民事诉讼证据的证明标准与刑事诉讼不同，刑事诉讼对证据要求达到排除一切合理怀疑的标准，而民事诉讼证据则不然，只要达到高度盖然性即可，就是说民事诉讼中，只要证据相互之间形成了证据链，能够相互印证，法院就可以予以认定和采纳。要形成证据链，当然是有关房屋买卖的各个环节的证据，越充分越好。因此，在离婚诉讼中，凡是能够证明房产属于婚前或自己出资全额购买的，都要作为证据提交，比如：房产证、与开发商签订的房屋买卖合同、支付购房款的银行汇款凭证、支付房贷的银行账目明细、证人证言等。【法律名人谈】在离婚房产诉讼中，如果当事人争诉的房屋被认定为夫妻共有房产，且双方都想获得房屋的所有权时，法院会如何处理夫妻离婚的住房问题?【张式杰律师】这个问题好像和前面谈到的某一个问题有些相似，《婚姻法解释二》第20条对此有明确的规定。在实践中，法院通常会就房屋归属进行调解，尽量使当事人双方协商解决;如果无法协商，法院大多通过评估作价的方式予以处分，即由法院委托相关评估机构进行评估作价，并以该评估报告作为分割的标准。然后由获得房屋的一方对另一方就房屋价款进行补偿。对于双方都想获得的房屋，司法实践中，不同地区的法院在操作上有所不同。比如，在北京地区，法院在分割房产时一般会酌情考虑一套房子的实体分割，比如，将有二居室的房子判决一人一居室。而在上海，这种判决实体分割的方式较为少见，以得房一方向对方给付折价款的判决方式居多。【法律名人谈】对于今天的话题，您还有什么要补充的吗?【张式杰律师】除了法律之外，我还想说一点题外话：1、幸福在于双方彼此的感恩与包容，与房子关系不见得有多大。只要感情在，住在租来的房子里照样可以幸福，反之，身处豪宅却未必拥有幸福的婚姻。总之，虽然婚姻离不开面包，但婚姻又不只是面包。2、无论置身婚姻内外，凡事多咨询律师，有备无患，总是好的。如同就医，越早越好，打官司也是同样的道理。想在离婚诉讼中最大化的维护自己的权益，请尽早与律师接洽。【法律名人谈】打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢张式杰律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。【张式杰律师】作为法律人，我对贵栏目也是一直在关注。很欣赏贵栏目定位高端、立足民生的原则。希望《法律名人谈》越办越好!感谢主持人，感谢各位网友，希望以后有机会还能在这里和大家谈法律和婚姻。谢谢!(以上内容为本网站刊发或转载企业宣传资讯，相关信息仅为宣传及传递更多信息之目的，不代表本网站观点，亦不代表本网站赞同其观点或证实其内容的真实性。)
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婚前房产婚后重置，配偶是否有权分割？
　　随着新《婚姻法》的出台,许多市民都知道婚前买的房是个人的财产，而在离婚时，也理应归购房人所有。可是，如果夫妻一方在婚前购置的房产，在婚后用于置换新房产，那么，新房产的所有权应该归夫妻双方还是原购房人呢？一旦夫妻双方离婚，这套房产又该如何分割？
　　■&案例：
　　近日，外地人刘某来到湖溪司法所咨询，自己与妻子因长年分居两地，感情冷淡，再加上经常吵架，想离婚，双方对子女的抚养问题及其他财产均没有异议，但是却对两人的房产有了争议。原来2011年春节期间，刘某回老家通过熟人介绍的方式认识了现在的妻子，双方几个月后便登记结婚，但因婚前了解较少，婚后又分居两地，刘某与妻子的矛盾就越来越大，今年5月份，感觉再也过不下的两人便决定协议离婚。但刘某妻子却提出要与刘某分割房产，刘某则认为，该房产是自己婚前出资购买的，虽然婚后将原来的房产变卖后再添置了新房，但添置的款项6万元也是自己所出，该房产仍应是自己的房产，现在妻子提出新房产是在婚后购买的，要分割，问司法所工作人员妻子有没有权利可以分割该房产？
　　■&解析：
　　工作人员在了解后告诉刘某，刘某变卖婚前房产后添加婚前个人财产购置新房，且刘某能够提供出相应证据证明购房的款项是系本人所出，因此，虽然刘某所购置的新房是在其和妻子的婚姻存续期内，但该处房产仅仅属于刘某的婚前财产形态发生变化，购置的新房仍应属于刘某的个人财产，不属于夫妻共同财产。
　　因刘某变卖的房产属于婚前财产，且在变卖后其所添加的款项也属于刘某婚前个人财产。那么根据《婚姻法》第十八条规定，&有下列情形之一的，为夫妻一方的财产： (一) &一方的婚前财产&之规定，以及第十七条规定，&夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(二)&生产、经营的收益&。刘某购置新房的上述两笔款项均为刘某婚前财产，该房产就应认定为系刘某的个人财产。