房产泡沫破灭国家有哪些
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哪些国家曾经发生过破灭造成的？在中国附近最典型的例子就是了。关于日本上世纪90年代房地产泡沫破灭、汇率大幅升值以及随后的经济发展进程，几乎所有舆论和学者都认为，日本正在经历“失去的三十年”。然而，日本主动刺破资产泡沫、汇率升值，虽然是日本国内经济长期疲软的主要原因，但也是日本企业专注技术创新和走出国门的主要驱动力，这客观造成了日本在海外“再造了一个日本”。中国香港在97年东南亚危机中房产泡沫严重破灭，房价暴跌，直至到近几年才得到恢复。08年的金融危机爆发，美国的房产泡沫破灭，房价暴跌，房利美等房产信贷机构直接破产。中国目前也有房产泡沫，目前政府也正在! 越南房地产泡沫破灭，房租下跌速度亚洲第一。越南经济有崩盘的迹象。如果回忆一下，2008年越南有一场金融风波，被认为亚洲金融危机要回来了，但越南没有成为导火索，金融危机没发生。随后，很多人以为没事了，其实祸根种下了。现在越南跟印度相似，都是经济增长率狂掉，但通胀却不断升高。11月份的CPI可能比去年同期上涨7.08%，经济增长率过去是7%以上，现在则不到4.8%，可能达不到5.2%的目标增长率。房地产泡沫终于被引爆了，越南是全亚洲房租下跌最快的国家，下跌的幅度太吓人了，河内的B级的租金最近3年下跌了39%。即使价格跌成这样，也没有吸引有潜力的商家，河内写字楼出租率今年跌破了80%。越胀不断走高、经济率下行、地产造成的坏账大幅度上升，买单年代正在走来。越南是“放纵型经济”和“政治面子工程”的结合，而后面的所谓政治改革都是给民众怒火的一种交代，往往缺乏实质内容。随着情势发展，越南将变得更加危险。从疯狂到破灭的美国地产泡沫。年，美国住宅价格一路上涨，其间没有出现过全国性房价坍塌的事件。长达67年的经验似乎足以说明房价持续上涨的合理性，人们甚至认为，房价将持续乃至永远上涨。人们似乎有理由继续看好房价。二战后，美国城市化浪潮加快。1960年代晚期，美国开始拥抱新科技革命，涌现出一大批科技创新企业，财富神话一批接着一批；与之同时，美国经济结构中金融化程度越来越深。美国还向亚太地区转移制造业产能（带来的结果就是产业空心化）。这些都是房价上涨的利好：自住购买、投资需求统统旺盛。长达67年的房价上涨，形成了经济史上最大的资产泡沫。房主、师、贷款人、证券化交易商、对冲基金、货币基金及美国政府都从中获利。波浪无限增大，这有悖物理学定律。（期望）房价永远上涨，同样不切实际。2008年次贷市场崩溃，美国房价迎来雪崩式下滑，造成了9450亿美元的损失。上述各方就展开了相互攻讦。当然，被抨击最多的，还要属美联储等美国金融监管部门。您现在的位置 >
楼市泡沫破灭谁买单 房地产泡沫破灭前投资什么最可靠 房地产泡沫破灭前征兆
　 949健康网
【楼市泡沫破灭谁买单 房地产泡沫破灭前投资什么最可靠 房地产泡沫破灭前征兆】949健康网编辑报道： 楼市泡沫破灭谁买单，楼市泡沫2015年将破灭，楼市泡沫破灭后的日本，中国楼市泡沫一旦破灭，楼市泡沫破灭后的中国，楼市泡沫破灭后的后果，2015楼市泡沫会破灭吗，楼市泡沫破灭的前兆，2014中国楼市泡沫破灭，中国楼市泡沫开始破灭。
&&&&证券时报网（）03月03日讯
&&&&一、热点聚焦
&&&&近期，杭州等部分城市楼盘的降价，银行暂停房地产贷款、人民币汇率下跌等负面消息接踵而来，A股市场上地产股遭遇重创，使得市场对2014年楼市的悲观预期加强，甚至有观点认为楼市即将崩盘、泡沫已经开始破灭等等。
&&&&房价泡沫是否破灭？
&&&&财经评论人士牛刀称，从2月5日，人民币连续9天大幅下跌，跌去了去年整个涨幅的四分之一，在18日再次下跌，跌去91点，险些跌停。这是奇怪吗？不奇怪，只能说明中国房价泡沫已经在爆裂。单纯的看人民币的下跌，还不能说明问题，如果结合其它的数据来看问题已经很大。那就是1月份9402亿存款不见了。这就是有问题了，实际上是房价泡沫破灭已经开始。
&&&&有人说，中国疯狂的楼市与日本泡沫时代很相似。不过，中国很多业内人士并不认为如此，单从城镇化率这一点看，楼市泡沫论便难以成立。
&&&&日本的城镇化率早在上个世纪七十年代便达到75%，截止1992年日本楼市泡沫开始破灭时，已超过80%，目前在91%以上。
&&&&而去年我国公布的城镇化率是53%，而实际数字可能不到40%，城镇化率还早。万达董事长王健林指出，十八届三中全会以及刚刚结束的新型城市化工作会议，都把城镇化作为经济发展的主要支柱和今后推动中国经济发展的主要动力，楼市不可能在这个时候出现&崩盘&。另外，在去年流动性适度偏紧的情况下出现交易量的萎缩非常正常，如果今年二三季度流动性适度宽松就会得到解决。
&&&&瑞穗证谎侵薰径伦芫砩蚪ü猓ú圃罚┮踩衔贾莶糠致ヅ碳鄹裣碌氲鼻靶糯粽拧⑿姓苤瞥中约霸缜胺考酃摺⑸险鞘仆饭煊泄兀悸堑椒康夭胂选⑼蹲矢髁煊虻拿芮辛狄约捌涠灾泄玫闹匾С肿饔茫康夭琅搪垩怨涫怠
&&&&实际上，从近期国家统计局发布的70个主要城市房价数据来看，当前全国房价快速上涨的势头已经有所缓解，房价环比下降城市数量在增加，但整体上仍保持上涨，尚未出现市场争议的房价大跌局面。
&&&&楼市分化将加剧
&&&&尽管业内人士认为楼市总体不存在泡沫，也不认可崩盘论，但普遍认同，2014年房地产市场分化将进一步加剧。
&&&&中国城市间的差异化越来越明显，每个城市的情况都各有不同。分析指出，就在杭州、广州、常州等城市出现楼盘降价促销的同时，北京、上海等一线城市仍然有地王涌现，一些城市的土地拍卖也在刷新纪录。
&&&&北大房地产发展研究基金中心副主任杜猛认为，近期，全国房价在震荡中失去了大幅上涨的态势，上涨幅度明显趋缓，地价房价分化拐点基本形成。2014楼市最大特点就是价格分化。一线城市快速上涨是投资需求推动并减速，
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来源：融360 日 08:57
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第一、政策面春风和煦
最近李克强总理在瑞士达沃斯论坛上，非常罕见地对楼市喊话，强调了&对房地产的刚性需求是长期的&，&中国政府希望房地产市场能够长期平稳健康发展&。在此前后，从央行到住建部等多个部门高官，都对楼市表态支持。
事实上，政府新一轮拯救楼市的组合拳正在打出，包括改变&棚改&打法，不再增加新的供应量，通过政府购买商品房做政策性住房或安置房，以及政府补贴低收入阶层等方式，消化积压的住宅。
此外，绍兴等地开始加大税收返还力度，加大对购房者公积金贷款的支持力度，废除90/70政策，取消对境外人士购房限制，宽限开发商缴纳土地转让金等。接下来，估计还会还放宽房地产企业发债、上市、贷款、再融资的限制。
第二、资金面面临宽松。全面降准和再次降息是早晚的，所以M2增速可能会比2014年出现反弹。
虽然人民币适度贬值对楼市构成利空，但如果幅度有限则影响有限。因此，未来一两年中国会继续维持资产泡沫而不是&挤出泡沫&，这对于楼市构成利好。
第三，股市对楼市的资金分流暂时告一段落。
虽然从长期看，中国人财富配置将从楼市为主、金融资产为辅，转向金融资产为主、楼市为辅，但这是一个长期过程，需要建立真正市场经济制度、把权力装入 制度的笼子。此外，还有货真价实的IPO注册制。如果没有这些条件，那么&有用的房子&仍将是最可靠的资产。目前股市遭遇到3400点&政策顶&，管理层 对金融风险非常警惕，对实业资金返流股市&赌博&也非常警惕，所以股市最好的时候暂时终结了。
第四、市场因素不容乐观。
2014年是中国楼市的转折之年，一言以蔽之：楼市供应过剩了，只有&一线城市&和部分&强二线城市&因为能持续吸引新移民，所以房子供不应求；其他 绝大多数城市，事实上面临着人口增长缓慢和流失的局面。投资购房需求，也因此从全国2000多个大小城市，全面压向10来个中心城市，加剧了这些中心城市 的供需不平衡。
一项统计显示，中国仅各地规划的新区、开发区，如果全部建成，就足以容纳34亿人。这一统计来自国家发改委&城市和小城镇改革发展中心&。如果加上已 有的城市住宅容量，中国城镇化在10年内的建房终极目标完成后，足以将全世界城镇人口都装进来。从这一点，你就能明白房子的过剩有多么严重（这一统计尚未 包括疯狂生长的小产权房）。
正是基于上述判断，可以有如下结论：
1、这几类房不能买
假如你生活在中小城市，最多保留两三套中心区的普通住宅，新区、郊区的房子一般来说都可以处理掉；如果你生活在大城市，在中小城市的故乡有房子，那么从提高投资效率来说，中小城市的房子可以全部卖掉。
至于三四流风景区的旅游地产、养老地产，也是非常不靠谱的。至于传统市中心的天价商铺，最好轻易别碰，那玩意更危险。
至于中小城市郊区、新区的商业物业，尤其是&场内铺&是最危险的，估计想卖都卖不出去了。
2、这几类房闭着眼睛也能买
一线城市中心区的普通住宅，有钱，可以闭着眼买，未来仍然有比较大的升值空间。一般来说，有直辖市、省会和计划单列市头衔的二线城市，其中心区的普通 住宅，长远看也没有问题。在中国继续留恋资产泡沫的大背景下，这些房子至少能保值，不会让你的财产被长期通胀侵蚀太多。
对于中心城市的商业物业，要保持警惕。除了北京和上海的中心区以外，都有风险。整体而言，写字楼和商务公寓的风险，比商铺要小一些。
如果用一句话概括什么房子可以买，应该是这样的：有用的房子，问题都不大；如果你的邻居有权有势有文化，那你的物业就更有保障了。
什么是有用的房子？当然是可以住，也能出租出去的房子，这些房子如果卖，也能找到卖家。到哪里找&有权、有势、有文化&的邻居？小县城肯定不行，地级市也不行，只有省会城市、计划单列市、直辖市、首都的中心区才行。（转载自媒体人刘晓博）&
如果你在这些地方买房子，绝大多数风险都可以被化解，因为你的&超人邻居&们会帮你搞定一切的。什么垃圾焚烧站、填埋场、绝对不会建在你房子附近，好 的小学、幼儿园会像雨后春笋一个个自动冒出来。至于你生活的城市，也将利好不断，什么自贸区、国家级新区的头衔，完全不是问题。到那时，你的房子想不上 涨，都没有办法。
[责任编辑：崔雯]
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来源：第一财经网
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从全球比较的视野来看，判断房地产市场估值是否系统性高估或低估，是否存在明显泡沫的最主要方法，不是市值/收益比(租金收益率)，不是市值/收入 比(房价收入比)等指标，而是市值/GDP。每一类资产，其市值占GDP，都有一个全球平均水平。如果某国某类资产占其GDP比重明显偏离全球平均水平， 则可进一步研究是发展阶段、发展模式还是国情特色的原因，如果考虑这些因素后还是明显异常，则有可能是该类资产明显高估或低估了。房地产总市值占全球GDP从全球来看，房地产市值/GDP的正常水平在260%左右，其中住宅总市值占房地产总市值的82%左右，而且发展中国家住宅总市值/GDP与发达国 家住宅总市值/GDP大致差不多，都在213%左右(参见表1)。因此，判断一国房地产市场是不是存在明显泡沫，就看其房地产总市值/GDP是否显著高于 260%；判断一国住宅市场是不是存在明显泡沫，就看其住宅总市值/GDP是否显著高于213%。中国房地产总市值截至2015年，中国城镇人口77116万人，城镇人均住宅建筑面积35平米，则城镇住宅总面积为269.91亿平米。2015年12月商品房销售 额为12758.65亿元，商品房销售面积为19242.23万平米，则商品房销售均价为6630.55元/平米(=商品房销售额/商品房销售面积)。考 虑到活跃交易的商品房以一手新房和次新房为主，全部商品房均价应比当月商品房销售均价低，假定打九折，则2015年12月商品房均价约为5967.50元 /平米。城镇住宅总市值为城镇住宅总面积乘以商品房均价，为161.07万亿元。截至2015年，中国乡村人口60346万人，乡村人均住宅建筑面积37平米，则乡村住宅总面积为223.28亿平米。乡村住宅均价约为城镇的1/5，则乡村住宅均价为1193.50元/平米。乡村住宅总市值为乡村住宅总面积乘以乡村住宅均价，为26.65万亿元。中国住宅总市值为中国城镇住宅总市值加中国乡村住宅总市值，为187.71万亿元。2015年中国GDP为67.67万亿元，则中国住宅总市值/GDP为277%。如果假定中国住宅市值占房地产总市值与全球平均水平相当，则中国房地产总市值约占GDP的339%。中国房地产泡沫不大中国房地产总市值/GDP比合理水平或全球平均水平高出30%。考虑到中国名义GDP增长情况和房地产市场周期属性，中国房地产市场泡沫和系统性风险不大，房地产仍是较好的长期投资品种。名义GDP增长会消化泡沫房地产市场估值高于合理水平，有两种途径消化高估值，一是房价下跌，二是名义GDP上涨(注：指不考虑通胀因素、以当年价格计算的GDP)。日本自 1992年以来名义GDP零增长，所以当年日本房价泡沫就只能靠房价下跌的方式来消化，消化完泡沫后，名义GDP不增长，房价也长期横盘不涨。但对名义 GDP较高增长的国家，房地产市场阶段性高估就很容易消化，如美国1802年以来名义GDP年均增长6.54%，这就意味着平均每11年美国名义GDP就 会翻番，而房地产总市值/GDP比率要大致稳定，房价也就会大致跟随名义GDP上涨。实际上，1802年以来美国房价平均每年上涨5.61%，美国房价 200多年来不断创新高的根本原因是其经济一直保持较快增长。年，中国名义GDP年均增长15.16%，平均每4.9年名义GDP就翻一番，房价当然也就会随之快速上涨。在这种情况下，即使房价高估100%，只要房价不涨，5年左右的时间也就会将泡沫消化。目前，中国名义GDP增长率已大幅放缓，我们预计未来二十年中国名义GDP增长率仍能保持6%左右的增长(美国年名义GDP年均增长6.33%)，其中实际GDP年均增长3.9%左右，物价年均上涨2.1%左右。中国房地产市场泡沫不大房地产行业是典型的周期性行业，有繁荣就有萧条，这是很正常的。从成熟市场经济国家的经验数据看，房地产市场周期平均为18年，平均上涨期9年，平 均下跌期或调整期也为9年。我们认为，如果房地产市场通过9年的调整或房价不涨，都不能消化估值泡沫，刚说明泡沫很大，否则只是市场的正常荣衰。目前中国房地产市场高估了30%，如果未来几年中国名义GDP平均增长6%，则在房价不涨的情况下大约4.5年即可通过经济增长消化完房价泡沫，也即中国房地产市场没有崩盘或大幅下跌的基础。从这个意义上，我们说中国房地产市场泡沫不大。房地产市场仍是居民财富较好的配置场所从长期来看，收益率能够跑赢名义GDP增长率的投资渠道只有三个，一是人力资本，二是房地产，三是股票。例如，年，美国名义 GDP年均增长6.53%，人力资本投资年化回报率17%，房地产投资收益率8.61%(其中5.61%为房价上涨收益率，其他为租金收益率)，股价年均 上涨8.45%。所以，老百姓如果有钱，首先，要用于自己和子女教育，提升人力资本。其次，还是要买自住性住宅，不要期待中国房地产会崩盘。如果条件许 可，也可到核心城市核心地段适量投资性买房。最后，稳定增长型的百年老店公司股票，可以长期配置，股票是长线法宝。但如果着眼于中短线炒股，则现在并不是 合适的入场时机。
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