买精装房要把好合同关 不要迷信样板间
　　买精装修房省时省事，在以80后为代表的婚房族中，精装修房的接受度已经越来越高。
　　在不少专家看来，精装房是房地产市场发展成熟的产品，避免了二次污染，也是未来的发展趋势，只是目前关于精装房的相关法律法规尚不健全，市场机制有待完善。所以购房者在买房、验房过程中要多注意，保护好自己的合法权益。
　　不要迷信样板间
　　如今的楼市竞争，已经进入比拼品质比较品牌的阶段。而不少开发商认为，打造精装修房才能真正体现楼盘的品质，进而体现企业品牌。为什么在销售毛坯房时，开发商也要极尽装修之能事打造美轮美奂的样板房？就是因为装修好的房子，才能给购房者未来生活的直观感受，真正体现生活的品质感。
　　精装房最容易迷惑购房者的，就是样板间。因为买的是精装修房，购房者往往以为装修好的样板间就是交房标准。即使是细心询问了交付标准的买家，也会因为样板间的豪华软装影响了自己的印象分，实际收房时的感觉往往大相径庭。
　　目前市场上的精装修房，一般只包括墙面、地面工程，以及基本的厨卫电器。某些楼盘的交付标准还会包括一些嵌入式的家具，如鞋柜、壁柜、衣柜等。在市场促销的背景下，有的楼盘还会赠送空调甚至全房家电，这些都要视具体的合同约定，并没有统一的标准。
　　而现实中的样板间，往往都是开发商最为重视的宣传环节，为了给购房者最美好的直观印象，都会花大价钱请名师设计，在装修风格、施工标准上都精益求精，软装配饰更是锦上添花。购房者进入其中，自然觉得赏心悦目，即使明知道很多内容不包含在交房标准之中，但这些辅助品营造出的形象却已经深入人心，情感很容易战胜理智。比如，交房标准里墙面为乳胶漆，但样板间里却是墙纸；交房标准中没有家具，样板间里却配着价值不菲的实木家具……这些都会给购房者带来完全不同的视觉感受。但当收房之后，看见空荡荡毫不见风格的房子，巨大的心理落差很容易让购房者有了上当的感觉。所以，购房者一定要理智的看清合同中对于交付标准的约定。
　　名牌建材易含水分
　　所有精装房的广告都有一个共同特点，一定会宣称是每平方米xx元的豪装标准，装修材料都是“世界名牌”，西门子的电器、科勒的卫浴……购房者也很容易认同楼盘的装修价值。但殊不知，同一品牌的产品线非常丰富，不同型号的材料差价巨大。
　　以科勒为例，最便宜的水龙头一个只要一两百元，但最贵的黄铜水龙头价格甚至达到五六千元。墙面漆、地板、瓷砖、家具、电器无不是如此。
　　有时候，一些名牌的最低档产品，价格比一些普通品牌的中端产品还要便宜，但使用舒适度可能还比不上后者。比如，有的精装修房选用的一些名牌建材，为了节省成本，会选用品牌多年前的旧款产品，价格便宜，但是在设计上已经过时，而且材质可能也比不上新型材料实用。购房者在选房时一定要询问清楚都是使用的哪些具体型号的建材，在建材市场简单的走访一下，就能大概判断出精装修房的含金量，对于楼盘所宣传的装修标准，也能判断出是否含有水分。
　　买精装房就是图个方便，但批量生产出来的东西，难免有些瑕疵。因此，为了让日后居住少点麻烦，购房者收房时务必做好验收工作，尤其是水电建材部分。比如检查马桶排水是否顺畅，所有电路是否接通，每个插座是否通电。对照室内设备的品牌，是否和合同约定的一致。
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揭开发商卖精装房会玩的猫腻 你应该如何应对
11:56:19 关注度：
去年11月份时候成都一小区400户有漏水情况其中大部分为精装房，业主入住后，卫生间、卧室、客厅等均出现不同程度漏水，地板因受潮发霉被全部撬开，墙面上大片水渍清晰可见。这也不是个例，精装房出现问题小区还有很多。精装房已经成为问题楼盘的重灾区。今年3月的时候，省政府发布文件要求2025年全省新建住宅全装修比例达70%。也就是说，在未来的10年时间，差不多有7成的购房者会选择精装房。精装房确实能&装&很多东西。近两年精装房的出现的问题是清水房的一倍之多。因为经过装修，更多的问题被掩盖，同时又暴露出更多的装修问题。本期房叔讲堂就来脱下精装的&装&，看看精装房存在的猫腻和买精装房应该注意的问题。
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&&& 买精装房开发商会玩的&猫腻&
&&& 猫腻一：装修材料和承诺不相符
&&& 在交房时候开发商所提供的装修材料和精装品牌与买房时候承诺不相符合，这是开发商最惯用的一种蒙人手法。买房的时候看了让人陶醉的样板间，最后交房时落差也是从宋仲基变成了宋小宝。比如在样板房中看到的地板是实木的，但是实际交房时房子却变为复合地板，这之间的差价就成为开发商的不合理利润，吹上天的名牌精装房材料，比如：门、窗户、墙纸、灯具、厨房、卫生间等等这些真的就只是天上有了。对于&精装修&质量问题，有业内人士称，目前大连精装修市场主要有两方面问题：一是因为大批量的工程采购，所报装修价水分较多，开发商购买建材可以比个人购买便宜很多，但对外报价却往往使用的是市场价；同时，在采用建材上，有可能出现只标品牌不标型号，使用陈旧过时产品充数的情况。二是为节约成本，装修质量不过关，这主要体现在采用达不到环保要求材料，或是隐蔽工程粗制滥造。
&&& 猫腻二：合同太空装修细节上找漏洞
&&& 合同上存在大猫腻，如果要在合同上做手脚可能是做细节的漏洞。开发商通常不会对装修住宅的细节进行细致约定，就算是出了问题闹到法庭上去合同漏洞，购房者也会占下风。比如卫合同里提到卫浴产品的品牌、型号，地板的规格、材质等等都没有做详细的约定，只是写&名牌产品或同档次产品&。用模糊的概念糊弄产品细节。还有一个问题一般俗成约定的精装房保修期为2年，只要2年内出了问题都可以找厂商解决。但是一些开发商会在合同上动手脚。将保修期缩短，而房屋装修质量得不到保障，一年之内问题就很多。
&&& 猫腻三：按建筑面积收费是&潜规则&
&&& 买精装房签合同的时候发现价格是按照建筑面积算的，精装的钱还包括了公摊面积一起。也就是说精装是一起把公共使用空间一起装了的。上面提到的这种情况是把房价和装修费用分开算的。除了&分开入账&，还有一种常见的&精装修&收费标准，计算的是&总房款&。把装修费用折合成&总房款&销售，从总房款上说是赠送看起来划算，但是对每平方米单价却是不提。按照套内的单价来来看反倒是开发商占了大便宜。因此一定要区分看清是建筑面积还是套内面积。
&&& 猫腻四：装修标准没标准 全是来自&自定义&
&&& 买精装房的时候置业顾问会给你介绍说他们的精装房是几千的精装标准，这个标准还不是人家定了，要怎么操作也是开发商的事情。让购房者看样板间的时候说着这就是他们楼盘的精装标准，交房的时候发现你的房子和样板间之间差了一个开发商的距离。
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&&& 精装房猫腻背后这些是你要注意的
&&& 在知晓了精装房开发商会玩的一些手段后，要买精装房的你一定要多留心，可以参考以下注意事项。
既然合同上会存在猫腻，合同就是必须要谨慎对待和要认真研究的。在与住宅装修有关的合同条款以及附加条款中，应该详细注明住宅装修所有项目、所有使用的主要材料以及设备的品牌、型号、生产厂商等关键内容，并与相关内容有关的信息等。
同时购房合同中标明使用的装修施工标准，对开发商关于装修标准承诺的违约责任要作出相关规定。房产开发商交付使用的商品房的装修标准应符合双方约定的标准与规范。达不到约定标准的，消费者有权要求赔偿。另外，消费者应向开发商索要环保评估报告。
在收房验房的时候更要细细的去看，要检验是否有常见的装修通病，如漏水、裂缝、下水道通畅等，还要向开发商索要装修明细图，以了解隐蔽工程，以备日后修缮之用。（验房也需要注意很多问题，必要时可请专业机构和人员。验房时要带齐购房合同和附件比如说小区分布图，约定细则等；还要带上带有尺寸的房型图纸在验收房子，房子的平面布置图，电路、水路图纸也应当齐全；装修材料确认单也是验收时不可缺少的，上面记录了材料的品牌、款式和型号，验收全装修房时需要核对。）
当然在买房之前要考察一下开发商的口碑和品质以及物管公司的品质等。
提醒事项：1、验房时只要发现问题，都要在相关文件或表格中记录下来，如果楼盘根本就没有准备验收登记表，自己应该把问题一一进行记录。
2、发现问题不要跟物业公司签署相关文件，物业公司的行为代表不了开发商(除非有明确书面授权)。3、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。
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　　1、售楼处的人不一定是开发商的人
　　现在越来越多的房地产公司主张&轻资产&，把销售团队外包给代理公司。代理公司通过售房来获取佣金，多卖多得，因此具有更强销售力。这不会影响你买房子，但如果它们曾经对你有若干个承诺，可能就有影响了。&有些代理公司的销售为了卖出房屋，欺骗消费者说这个地段交通十分便捷，新开的地铁就在附近，但其实地铁通过的路线与这里八竿子打不着，步行十分钟可能是驱车十分钟。甚至曾经有售楼处直接在小区附近自己模仿建了一块地铁路标的牌子。&一位曾经任职于多家房产公司的销售人员说。
　　如果购房者遇到房价暴跌或房屋质量问题跑到售楼处去闹事，很可能无功而返，因为这些可能根本就没有开发商负责的人。
　　2、买房送&学位&不一定能实现
　　不少买房者都是冲着开发商稀缺学位而来，&打包票&保证入读。可赠送学位却真正捆绑了隐性门槛，实际到了报名时突然门槛攀升，最终因为学位的指标、年限、户籍等限制，公校学位兑现时要交赞助费，导致子女上学不成。
　　开发商送学位的措辞有时候也用得巧妙，一方面楼盘的确有按照学区统一划分、符合学区内学校的入读条件便可入读，此为学区房的&学位&之一。开发商出资&教育基金&，与意向的优质教育资源的学校&买学位&，但是有指标、年限的限制，却没有如实告知买房者，最终出现&僧多粥少&的情况时自然无法兑现当初的承诺，抽签方式更存在暗箱操作的可能，无法让急切需要学位的家长业主们信服。关于学位甚少有开发商愿意写入合同内，消费者也无法合法维权。
　　3、赠送面积是不受法律保护的
　　&买一层送一层&，&赠送超大花园&，不少免费赠送的东西通常让买房人很是受落。实际上，这种买一赠一的房间单价会比无赠送的同类户型要高出不少。因为规避90/70政策限制，用效型配以赠送面积，达到更大空间效果。实际赠送面积也会计入房价内，这点上销售人员只会告诉你，以实际使用到的面积计算，折算下来房价很便宜。但绝不会说，房产证上面赠送面积不会加入，这是意味着没有产权的面积空间。
　　尤其是1楼或顶楼的花园或天台赠送面积，实际上在物权法中是归所有业主共有，开发商通常不会写入合同，一旦产生纠纷，恐怕高位接盘业主&赔了夫人又折兵&。
　　4、沙盘掩盖&不利因素&
　　如果售楼处的销售拿出沙盘为购房者介绍楼盘的绿化率达到30%或更高，你可别轻易相信他。你在沙盘上看到的一大片绿色也许只是停车常一位有多年销售经验的售楼经理说：&由于地下的停车位面积不够，开发商势必要将停车的地方转移到地面。这些地面往往是长草的空心砖铺成，实际的停车场就这样被偷偷变成了沙盘上的绿化带。当然计算绿化率的时候也会包括这些&长草的空心砖&。&
　　沙盘中常会看到一些用玻璃做成的透明小方块晶体，它们可能是小区内的公共设施，也可能是待规划中的建筑物和居住楼栋。这些不明建筑物和空地，可能在未来某一天变成现实的时候，给居住生活带来负面的影响，比如在自家买的楼面前就有另一栋楼拔地而起，比如承诺是带规划的绿地实际成为了一座高楼。
　　5、你注意过房屋的&产权&吗?
　　购买商品房时，你会看价格、看地段、看户型&&但是你注意到楼盘所处地块的土地使用期限这个问题了吗?也许你说你注意了，销售人员告诉你房屋产权是70年或50年等，但是通常意义上所说的&商品房&真正的居住时间到底是多少呢，按说每个楼的使用年限都是70年，但这个70年指的是哪个时间段?
　　商品房实际的使用年限，按照正常的流程，产权是按开发商拿到地开始计算，一共70年。一般情况下，拿地到开工到最后交房，时间至少有两三年。那么，正常情况下，购房者拿到房子之后，实际的产权只有六十七八年。但是如果开发商捂地或者捂盘呢，如果楼盘的地块从拿地到交房花了五年以上的时间呢?
　　6、样板间里有很多小手脚如家具尺寸更小
　　有时候你当初在售楼处看到的样板间到交房的时候就被拆掉，那很可能是因为样板间作为开发商的展示空间，一定会&扬长避短&，充分体现楼盘户型的优势，而到了交房的时候为了避免那些过于&较真&的户主发现自己的房子与样板间之间存在差距而引起的纷争，开发商&毁掉&证据。
　　一位某房产公司的前营销总监说：&其实样板间很多都被做了手脚。比如床的尺寸要比正常的床小，衣柜的径深也比较浅，还会大量使用镜子，巧妙布置灯光，让客户感觉到更为广阔的空间。&
　　而那些搭建在楼盘中的实体样板间最后会连同里面的软装一起被卖掉。它们通常都建在二楼或是三楼这样比较低的楼层，便于客户看房。&一般样板房最后会出售给&关系户&，但是由于里面的家具尺寸有问题，其实买样板房并不明智。&
　　7、户型图会故意制造错觉
　　从单套房户型图上看到，为体现功能分区，设计户型图的单位会特意用餐桌椅、沙发、床、厨具、卫浴等来分别体现各功能空间，但是要注意，设计师在制作户型图的时候，可能会随意缩放家具的大校记者就曾经见过一个户型图，餐厅开间可能仅有1.5米宽，但是却&摆放&了一张6人座的超大餐桌，形成了餐厅非常宽敞的错觉。
　　一座楼宇的平层关系图，能清晰体现一楼层所有单元的分布，是两梯两户还是一梯四户，一目了然。该图纸也能够让你清晰辨识，单位中电梯、楼道的设置等，以及你所关注的单位的位置房屋大门离电梯或者楼道口有多远，房屋或客厅采光会不会被相邻的单位所遮挡;自家的洗手间会否正对邻居家的观景阳台，那就太大煞风景了。
　　8、精装修费用做贷款利息惊人
　　在精装修房子的销售环节，开发商会告诉你&装修款也能做贷款&。看起来似乎对刚买房、手头拮据的买房人来说，这笔装修支出也可慢慢支付。可精装修费用产生的利息非常惊人。
　　以100平方米房子毛坯价为每平米10000元，装修标准为每平米1500元计算。按5年以上贷款基准利率(日后)，为6.55%，如果还能获得8.5折优惠的话，年利率即为5.5675%。以毛坯房和装修款剥离计算，若买家选择三成首付，那么即毛坯房贷款70万元，选用20年期等额本息的还款方式，总利息产生约46万元。装修费总额为15万元，同样的方式做贷款，其中会产生接近10万元的利息款。光是10万元利息款，实际对于100平方米的毛坯房普通硬装修也绰绰有余。
　　9、你的个人资料可能被卖出
　　买完房子，你是不是会突然接到各种让你去装修、买保险(放心保)、买家具的推销电话?不幸地告诉你：你的个人信息已经被出售了!
　　一位房产销售经理解释：&由于买房置业这个过程涉及到诸多环节，客户的资料究竟是在哪个环节被卖了，我们也不得而知。银行贷款会登记个人信息，所有的业主信息在物业公司也有备案。当然也有可能是销售人员私下把信息卖给了别人。&购房是一个很长的利益链，卖给装修公司、电器公司都可能，但是出售最多的对象还是中介公司。&曾经就出现过在开盘的红火阶段有中介的人堵在售楼处外面要买客户资料的情况。据说一份高档别墅住宅的客户资料的交易价格甚至达到了元一份。&
& & 来源：海南房产
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责任编辑：chenming
     一提起精房，人们自然会想到毛坯房。的确，毛坯房是近几年楼市的主流产品，但按照住宅产业现代化的要求，精装修房将成为成熟发展商和成熟客户的共同选择。尤其是今年，随着精装修楼盘逐步增加，购买精装房的消费者也随之增多。那么，购买精装房都要注意哪些事项？
     别让样板间“迷”了眼
     所谓精装修房是与毛坯房相比，指房屋交钥匙前，所有功能区的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房与卫生间的基本设备全部安装完成，简单地说就是购房者拿到钥匙即可入住。对于购房者来讲，精装修房具有很高的投资价值，能够真正实现即买即住、即租即收益，省却了毛坯房装修期的“空置”。
     一般来说，业主选购精装修房总要先看样板间，开发商也总会用亮丽的样板间来先声夺人。然而，业主不仅要关注样板间的视觉效果，首先要明确精装修房的是否环保。事先与售楼员详细确认家装的各种材质是否健康安全，尤其是甲醛的释放量是否达标。在收房时，业主要打开橱柜等，感觉是否辣眼睛；室内是否有异常的味道。
     避免精装修的同质化
     现代家居追求一种个性化的风格，彰显业主的文化品味。消费者在选购精装修住宅时不仅要选自己喜欢的家装方案，而且要与开发商沟通，多挑选几套家装设计方案。这样以避免自己的精装修住宅在装修风格上大众化、同质化。另外，业主还要参照精装修住宅的风格，量身订做室内的家具，以保证新居视觉的整体协调，充分展现业主的个人情调。
     关注精装修住宅售后服务
     通常消费者购买精装修住宅时，比较关注购房合同中对于装修和家居设施的细节，对于精装修住宅的售后条款考虑的不多。但有过的人都知道，如果家装完工后，出现问题要维修、改建是非常麻烦的。吉林着识房地产顾问公司张力双总经理认为，购房者买精装修房时，在与开发商签订购房合同时最好标明装修条款和售后保障内容，对因装修产生的问题提出补偿要求。这样可以增强房地产开发商的责任感，同时也是避免日后出现问题难于解决。
     与毛坯房相比.精装修房可以让消费者省去入住后的装修烦恼，但精装修房的验收内容却比毛坯房多很多。对于精装房的验收存在疑惑的童鞋跟着土巴兔小编来了解下精装修房验收的6大步骤吧！
     step1 准备工作
     (1)验收房子是件辛苦而复杂的工程，开始前准备工作一定要到位，如此验起房来才能得心应手。购房合同一定要带上，合同上有许多附件对装修房验收有重要意义，如小区分布图、约定细则等。
     (2)带有尺寸的房型图纸在验收房子前应准备好。另外，电路、水路图纸也应带上。
     (3)在验收房子前要拿好钥匙。钥匙数量比较多，有楼层钥匙、户门钥匙、水表和电表钥匙，注意不要遗漏。
     (4)确认单是验收时不可缺少的，上面记录了材料的品牌、款式和型号，验收精装修房时需要核对，有差错应及时交涉。
     step2 结构验收
     (5)发现精装修房结构与合同不符，一定要在入住前向开发商提出，遇到阻力则可以向政府有关部门反映。如果只是发现非结构性问题，收房时可如实做好书面记录，要求开发商书面承诺在一定时限内进行维修。收房时要对装修完的房子进行整体检查，核对面积、核对位置朝向、测量公用面积，检验户外设施是否完好。
     (6)核对工程项目往往会被许多业主忽略。实际上，不少业主在入住后都会发现施工项目有所遗漏。
     (7)小高层装修后可能会出现层高与开发商所承诺不符的情况。这使得在装修前层高就紧张的小高层，装修后更容易变得压抑。
     (8)能否封闭是业主收房后普遍需要关注的问题。购买精装修房的业主也一定要考虑到，如果将来阳台要进行封闭，某些布局可能还需改动。
     (9)查看卫生间排风孔有没有留好，是验收中不应当忽视的环节。收房时可以揭开吊顶来检查管道是否都安装到位。
     (10)空置下来的结构一定不能忽视，尤其要注意尺寸，看将来可以做何利用。比如厨房的剩余空间不足以摆放冰箱，就很尴尬了。
     (11)仔细核对图纸，看重要设施的位置是否变动，有变动应当记录在案。
     &&&点击查看房屋质量验收标准
     step3 水电验收
     (12)检验给排水管是否通畅。打开龙头放水，看看是否存在漏堵，再看看水压，观察排水速度是否理想。观察给排水管位置是否合理，周围是否有渗水的痕迹，漏水的地方通常会在墙面上留下印渍。
     (13)在龙头下接一杯水，注意观察是否存有锈迹。如果认为供水质量有问题，可要求开发商提供防疫部门核发的水质检验合格证。
     (14)入户的总用电容量一般都有限额，“双路供电，照明、动力系统分路”是最基本的要求，这些都应该在配电箱的线路布置中体现出来。另外，收房时要做拉闸断电实验，拉下总闸看户内是否完全断电;再分别关闭分闸，看各分闸是否完全控制各分支线路。要注意检查各屋灯头、插座是否漏电，电话插口、宽带插口、电视天线插口、急救插口的位置是否准确通畅，必要的可以协同开发商一起检验。
     (15)空调的室外机在各主要厅室外侧应当预留机位，空调应当预留管线孔，全包围的空间应当预留空调管线通道。
     (16)一般情况下煤气管道应走明管，这样一旦有煤气泄露能及时发现，便于维修，不留安全隐患。验房时应顺便检验水、电、煤气表的度数是否为零。
     &&&点击查看水电验收
     step4 “天地墙”验收
     (17)“天地墙”是天面、地面和墙面的简称。检测地面是否平坦，非专业人员可用乒乓球来代替水平仪，把乒乓球放在地面上，如果乒乓球乱滚说明地面倾斜比较严重。
     (18)注意看转角线是否笔直，墙体是否平整、是否存在裂缝。如果发现裂缝，一定要弄清楚是否为房屋结构性裂缝，最好叫开发商来检查处理。
     (19)要检查墙面下是否存在空鼓，这只要用小锤轻击，就能听出来了。如果没有带小锤，用随身带的壹元硬币或小木棍也可以检查。
     (20)吊顶的安装要求顶角线和四周的墙面配合严密，扣板之间的衔接紧密程度应当一致，不应当有大的裂缝和翘起，吊顶要看上去平整光滑。
     (21)检验地板要看整体配合，脚感也应当一致，地板不应当有起拱变形或严重色差。另外，检验时还要注意听地板踩踏上去是否有响声。
     要注意检验地板漆膜是否光滑，表面是否有气泡、划痕。注意检查地板的含水率是否符合要求。
     (22)墙砖检测可以用小锤轻敲墙面，单块墙砖下有15%以下面积的空鼓还可以接受，太大的空鼓要用笔在上面做好记号，要求开发商返工。上不允许存在空鼓。
     step5 门窗梯检验
     (23)门、窗、梯是室内装修的重点组成部分。要注意检验门，木制门框的内侧面应当要表面光洁、通常要求每2米平整度应当小于2毫米，贴面贴不好或后期保护不利都会让这里变得高低不平。检验门框的贴面板与墙面是否平行，普通人开始都很容易忽视这一点。
     step6 空气检验
     (24)检验精装修房不是单单看就可以了，还要学会闻。苯超标的涂料使房间里有淡淡的香气。有些涂料甲苯二异酸的含量超标，其蒸汽有毒性，会刺激性气味。
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