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成都地产现冰火两重天 商业地产与物流地产鲜明对比
1月14日，仲量联行和世邦魏理仕分别发布了成都房地产市场的年度报告。虽然各家统计标准口径有所差异，但是总体情况却一致：写字楼和零售物业库存持续攀升，空置率高企，而物流仓储地产却异军突起，需求强劲。仲量联行的报告称，2015年，成都甲级办公楼市场总存量攀升至约260万平方米，受全国经济增速放缓及某些金融类相关租户因倒闭或跑路退租影响，甲级办公楼市场的净吸纳量较2014年出现明显回落，仅达约20万平方米。世邦魏理仕则统计了包含了甲级和乙级写字楼在内的优质写字楼，成都2015年新增供应累计达97万平方米，市场总存量突破650万平方米。统计还显示，2015年优质写字楼净吸纳量较上年骤减七成，需求疲软成为市场的巨大隐忧。面对持续疲弱的新增需求和租户流失的双重压力，业主方不得不加大租金下调力度，并在租赁优惠条件上推陈出新，如提供搬迁及装修补贴、降低续租租金并提供免租期等。免租期、装修期的增加和佣金费率的提高加剧了业主租金收益的下滑。仲量联行报告称， 2015年底全市甲级办公楼市场的平均有效净租金较2014年底跌幅达4.7%，跌至94元/平方米/月。可比项目(指两个比较的时间段里面均包含的项目作比较)的租金跌幅更达6.1%。世邦魏理仕报告也称，2015年，成都写字楼平均租金同比下跌6.6%，跌幅创年度历史新高。不仅如此，在零售物业方面，形势也不容乐观。而且成都百货业近几年已有十余家百货商场门店关门，还有仁和春天这样的高端百货商场被整体出让。关店潮的一个重要原因就是的购物中心猛增。据锐理数据统计，截至2015年4月，成都购物中心以超700万平方米的总体量，跃居全国第一。成都主城区有据可查的购物中心数量为71个，平均每个行政区约12个。世邦魏理仕报告称，2015年成都优质零售商业迎来空档期，新增供应回落至50万平方米以下，但市场总存量已突破600万平方米，在中国二线城市中居首。仲量联行的报告也称，2015年成都优质零售物业总存量增至约566万平方米。另外，高力国际1月13日发布的年度报告还称，值得关注的是，成都市场正出现购物中心推迟开业的现象，继2015年内三个购物中心推迟开业之后，另有八个原计划于2016年开业的购物中心亦计划推迟开业。与写字楼和零售地产形成鲜明对比的工业物流地产。世邦魏理仕的报告称， 2015年全年新增供应总量为27.3万平方米，高标库总存量达到157.8万平方米。但是，来自电商、零售商以及第三方物流企业的租赁需求依然不减，平均空置率却较2014年末下降了11.1个百分点。仲量联行报告也称，受强劲租赁需求推动，2015年成都优质物流仓储市场吸纳量达历史新高，录得35万平方米。空置率也由2014年年底的27.2%下降至2015年年底的11.3%。仲量联行成都公司工业地产部负责人景颐向《第一财经日报》表示，其中电商需求最为强劲，京东商城在成都2015年新租优质物流仓储面积约8万平方米，增长了三倍。物流仓储地产虽然回收周期长，但是稳定，因此吸引一些地产巨头进入，比如万科等企业已经进军物流地产。世邦魏理仕华西区工业及物流服务部副董事尤鹏伟也表示，中国物流地产前九大物流地产开放商都已经在成都跑马圈地，比如平安3年前在成都还没有项目，通过收购二手项目抢占市场，现在已经占到成都市场的6%。他认为，成都物流地产的租金未来三年将有明显增长。（来源：一财网）
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技术支持：金桥网&&&&成都市物流业发展分析
成都市物流业发展分析
成都市统计学会& 成都市统计局& 成都市商务局
【摘& 要】 本文在分析成都市物流产业发展现状的基础上，重点分析了成都市物流产业与经济发展的关联度，物流市场发展情况，成都市交通运输和仓储服务保障能力分析，针对存在的问题，提出了加快物流产业发展的对策。
【关键词】 成都市；物流产业；发展分析；对策
一、成都市物流产业发展现状
（一）传统物流企业概况
1. 传统物流企业（仅限交通运输、仓储和邮政业）构成分析。根据2008年经济普查数据来看，成都市现有交通运输、仓储和邮政业企业1824家。 其中，道路运输869家，城市公共交通143家，水上运输6家，航空运输18家，管道运输2家，装卸搬运和其他运输服务609家，仓储业135家，邮政业42家。道路运输企业比重达到了47.6%，装卸搬运和其他运输服务企业比重达到了33.4%。
图1&& 2008年成都市传统物流企业构成情况
2.传统物流企业从业人员结构。2008年末，传统运输、仓储物流企业从业人数为110711人，其中，具有研究生及以上学历人员939人，大学本科学历人员11127人，大专学历人员22914人，高中学历人员49322人，初中及以下学历人员26409人，高中及其以下学历人数比例达到了68.40%。由此可见，在传统运输、仓储物流企业的高素质人才较为缺乏。此外，高级技术职称人员2103人，中级技术职称人员4211人，初级技术职称人员6900人，技术人员占全部就业人员比重为11.94%，专业化程度较低。
图2&& 2008年成都市传统物流企业就业人员构成情况
3.部分重点企业情况。经过近几年的快速发展，成都市的物流企业成长迅速。目前，代表性的物流企业有16家，其中，收入最高的是中国石油天然气股份有限公司管道兰成渝输油，收入超过了7亿元，收入超过3亿元的3家，超过2亿元的3家，超过1亿元的9家。总体来说，市场主体规模正在逐步扩大，为成都市物流业的专业化、高端化、信息化转型奠定了产业基础。
1.物流业对经济社会的贡献率有待提高。2009年，成都市交通运输、仓储和邮政业生产总值达到211.66亿元，批发和零售业增加值达到398.73亿元，计算出物流业增加值达到283.83亿元，占地区生产总值的6.3%，所占百分比比2008年上升了0.3个百分点。而从表3和图1可以看到，与列出的几个城市相比，地区生产总值、物流业增加值和物流业增加值占地区生产总值构成比例均列倒数第二位。这表明，成都市物流业的总体规模有待进一步扩大，同时，物流业对地区经济发展的推动作用还不是很明显，物流业对经济社会的贡献率有待提高。
表3& 2009年部分城市物流与地区生产总值情况&&&&
地区生产总值（亿元）
物流业增加值（亿元）
占地区生产总值比例（%）
资料来源：成都、武汉、重庆、青岛、南京交换资料
2.物流业对工业生产、固定资产投资、进出口贸易支撑作用明显。2009年，成都市工业增加值增长17.7%，全社会固定资产投资增长34.0%，外贸进出口总额增长15.4%。上述需求的快速增长，带动2009年物流业的快速发展，物流业增加值增速达到15.6%。如表3-2所示，在6个城市中，除工业增加值增长增速排在第二位外，其他增长速度均为最快。
综合以上分析表明，物流业对工业生产、固定资产投资、进口贸易支撑作用明显；同时，工业生产、固定资产投资、进口贸易的快速发展，也促进了成都市物流业的快速增长。
表4& 2009年部分城市物流与三大需求情况&&&&&&&&&&&&&&&&&&
工业增加值
增长比率(%)
全社会固定资产
投资增长比率(%)
外贸进出口总额
增长比率(%)
物流业增加值
增长比率(%)
资料来源：成都市统计局资料
1.传统物流市场辐射范围扩大。2009年，铁路和航空货运量扭转了2008年下降的趋势，分别比2008年增长了0.1%和8.2%，公路货运量仍保持了较高的增速，比2008年增长了15.3%，而对应的货物运输周转量方面，铁路、航空、公路分别增长了6.7%、12.1%和23.5%，增长幅度均高于货运量增幅；货运总量和货运周转总量也分别比2008年增长了9.4%和8.1%。这表明，成都市的传统物流市场总体发展势头较好。
2.电子商务在物流领域运用较多。成都市参与电子商务交易的企业主要分布在服务业，占全部企业比重为62%。服务业中，与物流业关系较为密切的批发零售业和交通运输业比重达到36.7%。可见，电子商务在物流业发展中的作用愈来愈重要。
3.快递和配送市场发展迅速。快递业发展势头迅猛。全球四大快递巨头和邮政速递都在成都建立了快件区域分拨中心，国内申通、顺丰、圆通等知名快递企业已落户；航空货运设施和通关环境不断完善，为快递业的发展创造了基础条件；商务中心、金融中心、电子商务城市建设加快，为快递业提供了广阔的市场空间。但不容忽视，由于无序的价格战、经营人员素质参差不齐、市场监管不到位以及中心城区交通拥挤等问题，一定程度上制约了快递业的发展。
配送业具备跨越式发展的基础条件。近年来，成都的汽车、IT等制造业形成了一定规模和产业链雏形，钢材、机电、小商品等批发市场正处于升级换代阶段，连锁超市、便利店等零售业态的发展在国内名列前茅，构成了发展配送业的市场基础。随着物流园区（中心）的全面建成，一批为制造业和商业企业服务的多功能配送中心相继投入使用，配送业有望实现跨越式发展。
运输是物流活动的重要的组成部分，因此从货运量和货物周转量的情况可以部分的反映出物流总量的情况。由表3-6可知，年成都市货物的运输量和货物周转量总体上呈增加趋势，具体到各种运输方式的货运量，除公路运输量外，铁路、民用航空的货物运输量有不同幅度下降，公路运输逐步成为我市物流的重要形式。铁路和公路的货物周转量逐年增加，民用航空货物周转量总体是增加趋势，水运作用在逐渐淡化。
图3 &&2003～2009年货物运输量走势图
图4 &2003～2009年货物周转量走势
通过委托成都市物流协会对其部分会员物流企业的快速调查，对成都市物流企业信息化的规划、岗位设置、网络、专业物流软件的使用等8个方面进行了调查。从接受调查的37（提供有效完整信息的）家企业来看，有94.6%的企业对自身的信息化建设进行了规划，86.5%的企业设立了专门的信息化部门或者岗位，94.6%的企业拥有整个公司的信息化网络，而在专业物流管理软件方面，则只有78.4%的企业进行了运用，而其中涉及整个流程的专业物流软件的运用只有32.4%，并且只有51.4%的企业提供信息技术为基础的增值服务。从调查结果来看，成都市的物流企业大多处于半信息化向系统信息化的过渡时期，系统性的信息化技术应用水平有待提升，提供信息服务产品的能力有待进一步加强。
从2009年成都市物流业发展的情况来看，物流业发展在空间上主要集中在新津、双流、新都和青白江的四大物流园区。
新津物流园区组建于2008年10月，是成都市功能区规划的国际铁路物流枢纽功能区（物流核心区面积约5平方公里）；是成都市现代物流发展框架体系“四园区、四中心，若干物流服务站”中的四大物流园区之一。根据成都市“发展高端产业和产业高端”的要求，新津物流园区以市场为支撑，依托铁路枢纽、规划建设“全国领先，西部一流”公铁联运特征的现代商贸物流产业园区，面积约17平方公里。2009年，园区固定资产投资累计达70796万元；引进县外到位资金38070万元，完成目标任务的127%；完成招商引资有效信息16条，占目标任务的114%；完成包装项目3个，占目标任务的100%。
成都航空物流园区是现代物流业发展规划纲要中确定的四大国际性枢纽型物流园区之一，也是双流县打造以临空服务业为引领的成都重要现代服务业基地的核心组成部分。园区于2005年6月成立以来，以其独特的地理优势，成为中西部集航空、公路物流于一体的现代物流枢纽园区。现已有口岸管理区一期、嘉里大通成都物流中心、圆通快递、上海新杰等8个项目建成投运。新地兴华项目一期投运，成功吸引了UPS、德国施耐德电气等客户入驻；中外运、四川邮政集团等13个项目正加快推进，部分将于年底建成投运；目前正促进中储成都物流中心等7个项目年内动工建设。
新都物流中心位于成（都）德（阳）大件路以西、成都绕城高速公路以北、新都兴城大道以南，规划总面积3.6平方公里。新都物流中心一期规划为仓储配送、公路货运集散、商务信息服务、商业贸易及配套居住五大功能区；二期规划为城市和城际配送区。成都市新都物流中心二期占地面积约1775亩，主要引进城市、城际配送及产品分拨中心项目，该区域现已招商完毕，正在进行建设前的准备工作。
青白江西部铁路物流枢纽项目，是四川省重点规划建设的50个重大项目之一，计划总投资81.62亿元，规划占地1.23万亩，其核心项目“两站两园区”，即成都铁路集装箱中心站、成都铁路局大弯货运站、成都国际集装箱物流园区、成都青白江散货物流园区。其中，成都铁路集装箱中心站是铁道部在全国布局的18个中心站之一。投入使用后，中心站的年运力最大可达2626万吨，也是亚洲最大的铁路集装箱中心站，将开行直达上海、广州、深圳、青岛、连云港、天津等港口城市的固定班列，从而大大缩短成都与沿海港口的时空距离。占地3000亩的一期工程已于2010年3月16日投入运行，全年将形成100万标箱的货物吞吐量。占地面积2140亩，总投资近12亿元，近期设计运量为1367万吨，预计到2025年左右，总运量将达到2626万吨，其规模位居亚洲第一。
从以上几个方面的现状分析以及未来规划情况，不难发现，成都市物流业发展的基础良好，发展势头平稳，但是也存在一些问题。主要有：
1.本土企业竞争力不强，集约化程度较低。我市本土的大部分物流企业技术装备和管理手段相比于进入国内的国际物流企业还较为落后，提供的物流服务较为单一，大多从事基础物流服务，真正提供高端物流服务的企业非常缺少，企业的竞争力不强；此外，我市物流企业虽然发展较快，但是物流行业仍处于数量扩张的粗放式经营阶段，网络化、集约化、专业化的现代物流服务体系尚未形成，行业的整体集约化程度较低，能源、资源等要素的利用效率较为低下，难以持续发展。
2.专业人才较为缺失。从物流业就业人员的分析来看，我市的物流业人才大专及以上人才比重不到25%，专业技术人员比重不到15%，在物流业发展越来越趋于信息化、专业化、现代化的今天，这样的人才结构显然难以支撑成都市物流业的提升发展，如何引进和培养专业的物流人才迫在眉睫。
3.物流业相关统计工作进展缓慢。国家发改委2004年制定了《社会物流统计制度》以来，国家物流业相关统计工作取得了较大突破，但是成都市尚未建立一套健全的物流统计指标体系，这一定程度上制约了物流信息化建设的推进。
1.物流业的发展仍将保持稳定势头。2009年，成都市在国际金融危机的持续影响和灾后重建任务繁重的双重压力下，市委、市政府带领全市人民，全面落实科学发展观，深入实施城乡统筹“四位一体”科学发展总体战略，紧紧抓住扩大内需、灾后重建和试验区建设三大机遇，带头推进“两个加快”，着力“保增长、保民生、保稳定”，出台实施了一系列符合成都市实际的措施和办法，成都市经济总体发展态势良好，实现了经济社会平稳较快发展。基于此，成都市物流业的市场需求将保持稳定，物流业的平稳发展势头将继续保持。
2.物流业结构调整将加速。随着国家《物流业调整和振兴规划》以及《成都市物流产业发展规划（2009－2012）》的出台和实施，物流专业化、社会化和现代化水平进一步提高，关键环节和薄弱领域的物流服务将得到加强。在市场推动和政策引导的双重作用下，物流业需求结构、供应结构、行业结构、品种结构以及技术管理的结构都将进行重大的调整。
3.物流业集聚发展趋势将更加明显。在政府规划引导下，物流业集聚区逐步形成。传统批发市场的提升改造，增加加工、配送、信息等物流服务功能，形成商贸业集聚区；随着工业开发区、出口加工区物流运作模式转型及专业化物流发展，形成制造业物流集聚区；依托空港、铁路枢纽基础设施建设，将形成交通枢纽物流集聚区。物流产业集聚将极大地推进区域物流和城乡物流一体化进程。
1.引导培育企业往高端化发展。一方面，加大对重点物流企业的扶持力度，培育一批大型龙头物流企业。加大对重点物流企业投资建设项目的扶持力度，促进物流市场资源要素向重点企业的聚集，重点培育业务辐射西部地区，规模化、专业化、网络化发展的第三方物流企业；另一方面，大力引进国际国内大型知名物流企业，着力引进世界100强、国内50强第三方物流企业在成都建设区域分拨中心，引进国际知名物流地产商，建设标准化仓储设施，为物流企业和货代企业提供运营设施条件。从而提升市场主体的总体竞争力，抢占市场份额。
2.加快物流园区（中心）的建设。物流园区（中心）是物流业发展的核心载体，因此，必须加快物流园区（中心）基础设施建设，加强规划控制与管理。加大物流园区（中心）基础设施投入，形成完善的基础设施和配套条件，增强项目承载能力，确保入驻物流项目及时开工建设；建立物流项目确认和登记备案管理制度，严格按规划控制入驻项目的质量和选址，确保规划功能的实现。
3.加快物流统计指标体系建设。加快制定物流业统计调查制度和信息管理制度，建立科学的物流业统计调查方法和指标体系，加强物流统计基础工作，开展物流统计理论和方法研究，充分发挥行业组织的作用和力量，促进物流统计信息交流，建立健全共享机制，提高统计数据的准确性和及时性，从而充分了解成都市物流活动的规模、结构和发展水平，及时反应成都市物流运行状况，为各级政府部门制定有关物流发展政策和发展规划，加强宏观管理和决策提供依据。
4.加速物流专业人才培训力度。一方面，加强与物流发达地区人才服务机构以及高校的人才交流合作，推动物流人才的引进工作；另一方面，作为长久之计,应建立自身物流人才培养的长效机制，加大培养物流人才的力度,稳步建立学历教育、职业教育和培训教育等多层次的物流教育体系,并完善继续教育体系。